營口匯達(dá)廣場項目市場調(diào)查報告暨營銷合作計劃課件

匯達(dá)廣場項目市場調(diào)查報告

暨營銷合作計劃客戶：遼寧匯達(dá)投資有限公司撰寫：杭州圣寶房產(chǎn)代理有限公司2011年7月7日第一部分

營口宏觀情況

第二部分

營口房地產(chǎn)市場分析

第三部分

本項目的市場分析一、城市基本情況營口宏觀情況第一部分1、自然地理營口市距離遼寧省省會沈陽市179公里；南同“北方明珠”大連市接壤，距離220公里；東北與中國“鋼都”鞍山市相依；東與中國最大的邊境城市丹東市毗鄰；北與遼河油田屬地盤錦市隔河相望，中國七大水系之一的大遼河從里注入渤海，區(qū)域位置十分優(yōu)越。營口是遼寧省管轄的地級市，是全國重點沿海開放城市。營口市地勢自東南向西北傾斜，東西寬50.7公里，南北長111.8公里，市域總面積5365平方公里，占遼寧省總面積的4.88%，海岸線長96公里，近海難涂16萬多畝。2、行政區(qū)劃截至2005年12月31日營口市轄四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū)）兩市（大石橋市、蓋州市）41個建制鎮(zhèn)（其中老邊區(qū)4個、大石橋市15個、蓋州市22個）14個鄉(xiāng)（蓋州市）27個街道辦事站（站前區(qū)7個、西市區(qū)7個、老邊區(qū)2個、鲅魚圈區(qū)4個、蓋州市2個、大石橋市5個）14個國有農(nóng)場929個行政村。3、交通情況營口天然具備著良好的地理位置，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶上的重要港口城市之一，是東北最重要的航運樞紐和物流中心。營口市中國北方離內(nèi)陸最近的港口城市，營口一市三港（營口老港、鲅魚圈港、仙人島港），已經(jīng)與50多個國家和地區(qū)的140多個港口通航，年吞吐量突破2500萬噸，成為東北第二大港、中國第十大港。營口陸路交通亦是四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路、公路、高速公路構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營口境內(nèi)。長大鐵路、沈大高速公路、哈大公路（202國道）、莊林公路（305國道）縱貫?zāi)媳?；大營鐵路、營大公路、蓋岫公路連接?xùn)|西，交通十分方便。營口港（包括鲅魚圈港區(qū)和老港區(qū)）為全國19個主樞紐港之一。市域內(nèi)有兩條跨市輸油管道通向營口港（鲅魚圈區(qū)），有一條跨省輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。營口立交橋成為東北最大的交互式公路立交橋。營大公路、遼河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街寬敞明亮。營口是中國首批投資硬環(huán)境建設(shè)40優(yōu)城市之一。4、人口結(jié)構(gòu)營口全市共有26個民族市域總?cè)丝?229139人其中站前區(qū)260071人西市區(qū)159904人老邊區(qū)123418人鲅魚圈區(qū)103525人大石橋市705285人蓋州市876936人城市化水平為38.58%2010年營口城鎮(zhèn)人口有148.32萬人城鎮(zhèn)化率為61.8%。第六次人口普查結(jié)果顯示，營口全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口1429494人，占58.86%；居住在鄉(xiāng)村的人口為999040人，占41.14%。同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加318265人，鄉(xiāng)村人口減少186271人，城鎮(zhèn)人口比重上升10.48個百分點，高于全省平均上升7.2個百分點的幅度。居住地區(qū)人口數(shù)量百分比城鎮(zhèn)人口142949458.86%鄉(xiāng)村人口99904041.14%營口市第六次人口普查結(jié)果2010年末，全市總?cè)丝谶_(dá)到235.5萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口111.5萬人。人口自然增長率2.37‰。年末全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員2.5萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%，比上年下降0.4個百分點。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18055元，比上年增長13.9%，扣除價格因素，實際增長10.7%。農(nóng)村居民人均純收入8863元，比上年增長15.3%，扣除價格因素，實際增長10.9%（用全省平均農(nóng)村居民消費價格指數(shù)扣除）。居民類型2010年人均可支配收入比上年增長（%）實際增長（%）城鎮(zhèn)居民1805523.910.7農(nóng)村居民886315.310.9人均收入增長一覽表全年新增實名制就業(yè)8.9萬人，比上年增長0.5%。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員2.1萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.4%，低于全省0.3個百分點。2010年末城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)44.7萬人，比上年末增長5.3%。城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險參保人數(shù)59.9萬人，比上年末增長2.0%；城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險參保人數(shù)42.1萬人，比上年末增長2.0%。失業(yè)保險參保人數(shù)21.9萬人，比上年末增長1.1%。工傷保險參保人數(shù)28.3萬人，比上年末增長5.8%。生育保險參保人數(shù)19.4萬人，比上年末增長9.0%。為8.3萬名城鎮(zhèn)困難居民發(fā)放了最低生活保障金。全市共投入扶貧款物980萬元。保險類型參保人數(shù)同期增長（%）城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險44.7萬5.30%城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險59.9萬2.00%城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險42.1萬2.00%失業(yè)保險21.9萬1.10%工傷保險28.3萬5.80%生育保險19.4萬9.00%2010年末營口市參保情況二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境營口是中國最早興辦近代工業(yè)的城市之一，是中國輕紡工業(yè)基地。全市擁有40多個行業(yè)，3000多家企業(yè)，主要產(chǎn)品700多種，省優(yōu)、部優(yōu)產(chǎn)品達(dá)300多種，輕工、紡織、機(jī)械、冶金、家電、電子、建材、樂器、絹紡、石化、印染、醫(yī)藥等門類齊全，成為營口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，百家企業(yè)獲得國際ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。針織、棉紡、錦綸、66#長絲生產(chǎn)居全國首位，營口名牌產(chǎn)品，馳名中外。2010年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1002.4億元，按可比價格計算，比上年增長17.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值77.2億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值554.8億元，增長18.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值370.4億元，增長19.0%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7.7:55.3:37.0。人均生產(chǎn)總值42604元，按可比價格計算，比上年增長17.3%?！笆晃濉睜I口市生產(chǎn)總值及其增長速度“十一五”營口市糧食產(chǎn)量及其增長速度工業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)，全年全部工業(yè)增加值497.8億元，按可比價格計算，比上年增長18.0%。規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，比上年增長22.3%。輕工業(yè)增長速度為20.0%，重工業(yè)增長速度為22.9%，輕工業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重比上年提高0.8個百分點。從經(jīng)濟(jì)類型看，國有企業(yè)增加值比上年增長18.9%，集體企業(yè)增加值增長29.9%，股份制企業(yè)增加值增長23.9%，股份合作企業(yè)增加值增長38.3%，外商及港澳臺商投資企業(yè)增加值增長19.3%。六大產(chǎn)業(yè)集群實現(xiàn)工業(yè)增加值同比增長22.2%。裝備制造產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長33.9%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達(dá)到17.2%。其中，通用設(shè)備制造業(yè)增加值增長38.6%，專用設(shè)備制造業(yè)增加值增長37.8%，交通運輸設(shè)備制造業(yè)增加值增長46.0%，通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值增長35.5%，金屬制品業(yè)增加值增長22.9%，儀器、儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)增加值增長44.6%。冶金產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長16.3%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為14.4%。石化產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長13.2%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為10.4%。鎂質(zhì)材料產(chǎn)業(yè)集群增加值比上年增長20.5%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為21.8%；紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群增加值比上年增長21.6%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為7.7%；新型建材產(chǎn)業(yè)集群增加值比上年增長26.5%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為6.8%。食品飲料及煙草業(yè)增加值比上年增長15%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為6.7%；電力、煤氣和水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)增加值比上年增長27.4%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為2.7%。2010年營口市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成固定資產(chǎn)投資方面，全社會固定資產(chǎn)投資完成982.9億元，同比增長36.3%。其中，城鎮(zhèn)投資完成880.8億元，占投資總量的89.6%，增長31.6%。在城鎮(zhèn)投資中，建設(shè)項目完成投資701.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資179.1億元，分別增長26.3%和57.8%。新增固定資產(chǎn)507.0億元，比上年增長8.4%。投資類型投資額度（億元）同比增長（%）全社會固定資產(chǎn)投資982.936.3城鎮(zhèn)投資880.889.6建設(shè)項目完成投資701.726.3房地產(chǎn)開發(fā)完成投資179.157.8新增固定資產(chǎn)5078.42010年營口市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第一產(chǎn)業(yè)投資1.2億元（不含農(nóng)戶個人，下同），比上年下降25.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資442.4億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資485.8億元，增長53.8%。投資三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為0.1∶47.6∶52.3。制造業(yè)投資增長16.3%，批發(fā)和零售業(yè)投資增長71.8%，房地產(chǎn)業(yè)投資增長66.7%，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)投資增長8.7倍，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資增長19.1%，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)投資增長28.8%，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)投資增長8.4%，文化體育、娛樂業(yè)投資增長67.5%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資179.1億元，比上年增長57.8%。其中，住宅投資136.6億元，增長42.0%；商業(yè)營業(yè)用房投資21.0億元，增長94.1%。房屋施工面積1131.1萬平方米，比上年增長72.3%；房屋竣工面積529.6萬平方米，增長26.2%。商品房銷售持續(xù)活躍，商品房銷售面積532.6萬平方米，比上年增長48.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積121.3萬平方米，增長17.1%；商品房銷售額184.3億元，增長81.4%，其中，現(xiàn)房銷售額38.2億元，增長35.5%。全市施工計劃總投資億元以上建設(shè)項目由上年的227個增加到385個，完成投資623.5億元，比上年增長39.0%；1000萬元以上建設(shè)項目由上年的1082個增加到1337個，完成投資924.0億元，比上年增長35.4%?！笆晃濉惫潭ㄙY產(chǎn)投資及其增長速度“十一五”社會消費品零售總額及其增長速度“十一五”營口市進(jìn)出口總額“十一五”營口市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額及增長速度三、城市規(guī)劃及建設(shè)總體規(guī)劃將原總體規(guī)劃提出的主城區(qū)和老邊城區(qū)合二為一，擴(kuò)大老城區(qū)，發(fā)展由原總體規(guī)劃提出的鲅魚圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構(gòu)成的新城區(qū)，實施統(tǒng)一規(guī)劃。營口市城市規(guī)劃區(qū)范圍：包括站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)和鲅魚圈區(qū)等4個區(qū)，以及因城市建設(shè)和發(fā)展需要實施規(guī)劃控制的區(qū)域，即蓋州市的沙崗子、九壟地、歸洲等3個建制鎮(zhèn)，總面積約1130平方公里。城市性質(zhì)：以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的東北重要港口城市。城市規(guī)模：到2010年，城市人口規(guī)模將達(dá)到100萬人，城市實際居住人口134萬；到2020年，城市人口規(guī)模將達(dá)到134萬，城市實際居住人口212萬。市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：遵循均衡布局、主次有別的原則，由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)，構(gòu)成“大三角”的城市形態(tài)，最終將營口市發(fā)展成為具有多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市。城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：實施“南進(jìn)”、“東拓”，近期重點發(fā)展“一帶五區(qū)”。南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)；東拓：從營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋新區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶；一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)。這將城市發(fā)展所涉及的區(qū)域有機(jī)地組成一個統(tǒng)一的整體，逐步形成分散組團(tuán)式城市發(fā)展格局，將市域范圍內(nèi)最核心的經(jīng)濟(jì)能量整合為一體，進(jìn)行優(yōu)勢互補，最大限度地發(fā)揮城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。而匯達(dá)廣場項目正好處于城市發(fā)展規(guī)劃的沿海產(chǎn)業(yè)基地（沿海新城）的中心區(qū)域，盤踞新城行政、商業(yè)、文化、居住中心。南面緊緊依靠營口新市委行政中心、基地行政管理中心，而北面距離老城區(qū)僅僅1公里，舉步即可到達(dá)，距離奧體中心400米、文化藝術(shù)中心500米。周邊的生活教育和休閑娛樂設(shè)施一一具備，地段牢不可撼，匯達(dá)廣場的發(fā)展?jié)摿褪芡顿Y商的歡迎是不言自明，繁華是早已被決定下了的，只等時間來驗證。一、營口房地產(chǎn)市場基本情況營口房地產(chǎn)市場分析第二部分1、開發(fā)規(guī)模保持增長。2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資179億元，同比增長57.8%。房屋施工面積883萬平方米，同比增長6.5%。年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）同比增長（%）200855.5162009113.5104.3201017957.82、房屋新開工量與竣工量情況。2010年全市房屋新開工面積1212萬平方米，同比增長70.4%。房屋竣工面積530萬平方米，同比增長26.2%。房屋新開工量與竣工量2010年同比增長（%）房屋新開工面積（萬平方米）121270.4房屋竣工面積（萬平方米）53026.23、商品房銷售持續(xù)放量走高。2010年全市商品房銷售面積532萬平方米，同比增長48.9%。全市商品房銷售額實現(xiàn)184億元，同比增長81.4%。全市商品房平均價格3460元/平方米，同比增長22%。年份商品房銷售面積商品房平均價格商品房銷售額銷售面積（萬平方米）同比增長（%）商品房平均價格（元）同比增長（%）商品房銷售額（億元）同比增長（%）2008179.977.2246121.241.2829.72009357.756.92839.5

101.6101.3201053248.934602218481.40%4、二手房交易呈價增量跌趨勢。2010年全市二手房成交面積112.19萬平方米，同比下降43%。全市二手房房交額實現(xiàn)25.2億元，同比下降24%。全市二手房平均價格為2246元/平方米，同比增長34%。年份二手房平均價格（元/平方米）同比增長（%）2008年145014.72009年167615.62010年224634二、2010年及2011年營口市房地產(chǎn)市場運行特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)健，各項建設(shè)指標(biāo)持續(xù)趨好2010年1—12月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到179億元，其中市區(qū)投資總額為50億元，同比分別增長57.8%和172.5%，呈現(xiàn)明顯增長態(tài)勢。全年房屋施工面積已經(jīng)將近2000萬平方米，新開工面積突破1000萬平方米。而2011年上半年的開發(fā)投資和施工面積又一次上了一個新的臺階，特別是在沿海產(chǎn)業(yè)基地（沿海新城），處處的建設(shè)工地讓投資者看到了欣欣向榮的市場狀況。其主要原因為：營口市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，購房需求持續(xù)穩(wěn)定；沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)和城市化步伐的加快，各區(qū)域更加重視房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用，城市經(jīng)濟(jì)快速提升；除了當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商之外，國內(nèi)一些知名開發(fā)企業(yè)，例如恒大、保利、佳兆業(yè)等，不斷來營口進(jìn)行投資，投資熱情旺盛，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。（二）商品住房供應(yīng)及銷售均增幅明顯，住房消費熱點已經(jīng)從首次置業(yè)的自住購房轉(zhuǎn)移為改善型自住購房在商品房供應(yīng)方面，2010年1—12月全市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積481.37萬平方米，其中市區(qū)134.34萬平方米，較去年分別同期增長45.12%、172%。1—12月全市商品房銷售面積532萬平方米，其中市區(qū)202萬平方米，同期分別增長48.9%、106.4%，全地區(qū)中老邊區(qū)增長最為明顯，銷售面積45.36萬平方米，增長幅度為178%。據(jù)備案登記數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月份市區(qū)商品住宅備案6410套，從登記套型狀況來看，套型面積90~120平方米的商品住宅是營口市消費的高峰段，占銷售總量的39%。套型90平米以上的住宅占銷售總量的64%，這說明目前營口市商品住房消費的熱點為改善型住宅。戶型（平方米）銷售量（套）比例（%）60以下251460—9020793290—120247239120上56592010年1—12月營口市區(qū)商品住宅備案登記戶型結(jié)構(gòu)表以上雖然是去年的數(shù)據(jù)，但是隨著人們生活水平和自身的需求，這種趨勢將在今年仍然有所持續(xù)。（三）商品住房價格穩(wěn)中有升2010年1—12月，全市商品房銷售均價為3460元/平方米，市區(qū)商品住房銷售價格為3553元/平方米，較去年同期分別增長22%、18.9%。今年雖然有嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策和不斷的調(diào)息加息消息，但是仍然不見房價降低，而是有小幅度的上揚。其主要原因有四：一是購房需求基本以自住及改善性需求為主，投資與投機(jī)需求相對較少，購房環(huán)境較好，消費者購房相對理性；二是商品住房供應(yīng)量得到一定程度的釋放，基本可以滿足不同購房階段與層次的需求；三是隨著《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》及沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)兩個國家戰(zhàn)略的實施，營口市作為其中一個重要城市，交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善，較好地提升區(qū)域房地產(chǎn)價值；四是當(dāng)前投資渠道依然較窄且通脹預(yù)期較強，部分消費者選擇房產(chǎn)作為投資及避險工具。（四）二手房市場成交量下降2010年1—12月全市二手房成交112.19萬平方米，其中市區(qū)成交24.53萬平方米，較去年分別同期下降24%、59%。分析交易量下降原因：一是國家稅費優(yōu)惠政策的截止。從2010年1月1日，營口市二手房個人普通住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年，而契約的全額補貼也全面終止，此舉增加了二手房交易成本，影響了市場的流通性。二是市場房源少。由于大量購房者為趕政策末班車已經(jīng)在去年年底前集中置業(yè)，透支了相當(dāng)一部分購房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因預(yù)測房價上漲，則多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租，造成目前市場適銷房源少。戶型（平方米）銷售量（套）比例（%）60以下9443460—9012244490—12039414120—1501776150以上5222010年1—12月營口市市區(qū)二手住宅戶型結(jié)構(gòu)從以上數(shù)據(jù)看來，中小戶型依然是最受歡迎的戶型。各面積段中，60平方米以下住宅占總成交量的34%；60—90平方米住宅占總成交量的44%；90—120平方米的面積段占總成交量的14%；120平方米以上房源占了總成交量的8%。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，90平方米以下的中小戶型房源占總成交量的78%，仍居二手房消費主流。（五）房屋租賃市場活躍由于預(yù)期房價上漲及國家稅費調(diào)整等原因，二手房房主多數(shù)將出售轉(zhuǎn)為出租。隨著營口市招商引資的步伐加快，沿海城市優(yōu)勢地位的凸顯，大量外來企業(yè)、外來務(wù)工人員及畢業(yè)生流的到來以及營口市拆遷進(jìn)程的實施，房屋租賃需求量逐漸增加，每月租金也普遍上漲100元至500元不等。據(jù)了解，目前營口市的二手房租賃市場出現(xiàn)低端、中端和高端三級階梯狀。低端市場月租金在1000元以下，中端在1000—2000元，高檔租賃市場的月租金在2000元以上。地段優(yōu)越、交通便利、配套齊全、小區(qū)環(huán)境不錯的小戶型房子目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的“燙手”現(xiàn)象。（六）外來人員來營置業(yè)有增無減雖然2010年國家房地產(chǎn)調(diào)控新政加緊出臺，異地購房門檻提高，但外地人員來營購房置業(yè)并未受到抑制。去年營口市市區(qū)商品房備案7107套，其中市區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)）購房比例為70%；縣區(qū)（大石橋、蓋州、開發(fā)區(qū)、老邊區(qū)）購買比例為17%；本省以內(nèi)購買比例為6.8%，本省以外購買比例為6.2%，同比上升2個百分點。從來營口購房者來看，可分為三種情況：一是在營口工作、做生意或者投資的外地人；二是在外地工作的營口人為父母、子女等親屬購房；三是外地人看好營口居住環(huán)境為養(yǎng)老和度假購房，以及看好營口房地產(chǎn)投資潛力而投資購房。三、2011年營口市房地產(chǎn)展望分析（一）2011年營口房地產(chǎn)市場展望為了充分翔實地掌握房地產(chǎn)市場實際情況，按照站前、西市、老邊、產(chǎn)業(yè)基地等四個區(qū)域為統(tǒng)計口徑，逐個開發(fā)商、逐個項目統(tǒng)計落實，就09年及10年結(jié)轉(zhuǎn)的存量面積及11年的新開工面積進(jìn)行了統(tǒng)計，這些不包括11年出讓土地并開工的項目，大致取得了2011年營口房地產(chǎn)市場整體的待去化量，從而考量營口房地產(chǎn)市場的總體形勢。區(qū)域09年—10年項目庫存未施工面積（萬平方）11年之后項目當(dāng)年施工面積（萬平方）站前區(qū)62.12101.9西市區(qū)54.3787.48產(chǎn)業(yè)基地145140.6老邊區(qū)85.35353.5合計346.84683.48營口市主城區(qū)房地產(chǎn)項目情況表1、2011年營口主城區(qū)房地產(chǎn)市場情況區(qū)域2011年施工面積（萬平方）2010年銷售面積（萬平方）市區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)）305.87202.59產(chǎn)業(yè)基地285.65.55老邊區(qū)438.8545.36合計1030.32253.5營口市主城區(qū)2011年施工面積與2010年銷售面積對比表（一）2011年營口房地產(chǎn)市場展望根據(jù)以上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)大致可以看出2011年營口主城區(qū)總體的房地產(chǎn)態(tài)勢：從區(qū)域角度看，站前區(qū)、西市區(qū)可以稱之為老城區(qū)，老邊區(qū)（特別是營口東新城）、產(chǎn)業(yè)基地可以稱之為新城區(qū)，從房地產(chǎn)市場的角度可以納入到營口主城區(qū)的范圍內(nèi)進(jìn)行考量和分析。從2011年的推向市場的開發(fā)量角度，主城區(qū)各個區(qū)域均呈現(xiàn)大幅度增長態(tài)勢，但是各個區(qū)域增長不均衡，新城區(qū)的新開發(fā)量增長明顯高于老城區(qū)，因此新城區(qū)的市場壓力要明顯高于新城區(qū)。從2010年的銷售數(shù)據(jù)來看，無論哪個區(qū)域，市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，當(dāng)然市場不能只做簡單的加減法，但是供給與需求的巨大缺口是非常明顯的。2、2011年營口主城區(qū)房地產(chǎn)市場需求分析2010年營口市區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)）商品房備案共7107套，下表為購房者的分布區(qū)域。區(qū)域比例（%）市區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)）70縣區(qū)（大石橋、蓋州市、開發(fā)區(qū)、老邊區(qū)）17省內(nèi)各市6.8省外6.2合計100上表雖然是2010年市區(qū)的數(shù)據(jù)，但是對于2011年營口主城區(qū)的市場是一個非常重要的參考依據(jù)（市區(qū)與主城區(qū)的市場越來越趨于整體化，屬于整體市場的版塊之分），對于這四塊市場，哪些是具有開發(fā)潛力的。市區(qū)市場部分是一個相對穩(wěn)定的市場，不可能在短期內(nèi)有大的增長性需求；縣區(qū)市場是一個較大潛力的市場，取決于城市化進(jìn)程的速度及營口的城市向心力，在這方面已經(jīng)具備一定的條件，相信2011年會有較大的增長，但是制約這塊市場的問題是支付能力問題，這部分客層對于價格的敏感度較高。省內(nèi)和省外市場更加是一個潛力巨大的市場，雖然目前處在一個比較低的比例，但是已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的上升勢頭，并且這種勢頭是在自發(fā)、自然成長的情況下，如果對這部分市場進(jìn)行精心的策劃和推廣，相信會取得明顯的收效，當(dāng)然一個城市的推介是一個巨大的工程，效果的實現(xiàn)和擴(kuò)大需要一個過程，但是這個趨勢已經(jīng)是箭在弦上。（二）政策分析營口的房地產(chǎn)市場面臨巨大的市場壓力的同時，2011年伊始，就迎來了更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控?！皣藯l”除了以往的信貸杠桿、保障房、問責(zé)之外，一個關(guān)鍵詞就是“限購”。大的宏觀背景看，2011年是本屆政府交班前的最后一年，在通脹的壓力下，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會穩(wěn)定是壓倒一切的。那么就房地產(chǎn)市場而言，在通脹壓力下，只能通過抑制需求，也就是“限購”來保持房價的穩(wěn)定。“國八條”會對營口的房地產(chǎn)市場帶來哪些負(fù)面的影響呢？營口不屬于文件中所列舉的城市范疇。客觀上，營口的房價也剛剛走上上升通道，與購房者得支付能力相匹配，沒有泡沫。換句話說，營口不在房價過快上升的城市范圍之內(nèi)，但是它又不可能不受到調(diào)控的影響。首先是統(tǒng)一的一刀切的金融杠桿政策，購房者的首付和利息支付都隨之增加，在宏觀緊縮調(diào)控的環(huán)境下，購房者得積極性不可能不受到壓抑；再就是政策對購房者心理上的影響，可能導(dǎo)致購房者在看不清市場走勢的情況下采取持幣觀望的態(tài)度，那么這個市場就像是得了流感一樣受到傳染，從而引起市場形勢發(fā)生變化，這一點更為嚴(yán)重。一件事情總有正反兩方面，“國八條”會給營口房地產(chǎn)市場帶來不小的機(jī)會。對于一線城市及熱點城市的“限購”更加主要的是針對外地購房者，這可能會使以前從營口流出的一部分人回流，選擇回營口安家就業(yè)。這部分人大多數(shù)屬于高素質(zhì)人才，但是這部分的市場份額比較有限。還有就是大量的投資客層，一些選擇在北京等一線城市投資的人群在遭遇“限購”后，會不會把資金轉(zhuǎn)移到營口這樣有發(fā)展?jié)摿Φ?、不受“限購”限制的三線城市呢。理論上，是很有這種可能性的，并且一旦成為現(xiàn)實，這部分的市場份額會很大。但是要贏得這些投資，需要政府引導(dǎo)多方合作才能促成。四、營口部分項目情況樓盤名物業(yè)類型物業(yè)地址、電話裝修標(biāo)準(zhǔn)均價開盤時間開發(fā)商備注（最高最低價）營口義烏小商品城商業(yè)營口市鲅魚圈區(qū)青龍山大街與閩江路交界處6196266毛坯16000元/平方米2011.07營口營城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一層是18800、二層是15800、三層是13800萬隆廣場商業(yè)鲅魚圈昆侖大街中段26號8205555毛坯分層不詳中冶置業(yè)（營口）萬隆廣場有限公司地下一層為2.4萬元/平方米，五層為13000元/平方米營口·居然之家商業(yè)老邊渤海大街東段路南，莊林路東500米3926666毛坯1.5萬/平方米不詳華聯(lián)（營口）房地產(chǎn)有限公司無樓盤名物業(yè)類型物業(yè)地址、電話裝修標(biāo)準(zhǔn)均價開盤時間開發(fā)商備注（最高最低價）沿海天地商業(yè)沿海產(chǎn)業(yè)基地城市主干道博文路與營蓋路交匯處2133666

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永安嘉園住宅蓋州市大景城正門道北坯3300元/平方米待定蓋州市寶泰隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011.05.31，3300元/平方米；2011.03.18，2980元/平方米樓盤名物業(yè)類型物業(yè)地址、電話裝修標(biāo)準(zhǔn)均價開盤時間開發(fā)商備注（最高最低價）蟠龍山水居住宅大石橋市哈大北路西三角里5650777毛坯3200元/平方米待定大石橋市中鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011.05.31，3200元/平方米；2011.03.18，2500元/平方米東方新天地住宅營東新城渤海大街東段，營口實驗學(xué)校南面3255555毛坯3750元/平方米待定營東新城渤海大街東段，營口實驗學(xué)校南面2011.06.09，3750元/平方米；2011.05.31，4900元/平方米；2011.04.03，3700元/平方米世貿(mào)皇冠花園住宅鲅魚圈平安東街和日月大道交匯處6204177毛坯4380元/平方米2011.3.27營口世貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)有限公司無樓盤名物業(yè)類型物業(yè)地址、電話裝修標(biāo)準(zhǔn)均價開盤時間開發(fā)商備注（最高最低價）御海明珠住宅鲅魚圈區(qū)遼東灣大街南段月亮湖公園、皇家園林酒店東側(cè)6722222毛坯5500元/平方米2011.5營口興辰實業(yè)（集團(tuán)）-御海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無渤海鈺珠住宅鲅魚圈青龍山大街與閩江路交界處。