關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的探討

關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的探討

2007年9月目錄第一部分:工業(yè)地產(chǎn)概況第二部分:工業(yè)地產(chǎn)的的相關(guān)政策第三部分:工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例第四部分:長(zhǎng)三角工業(yè)地產(chǎn)的未來走勢(shì)第一部分:工業(yè)地產(chǎn)概況

1、近期工業(yè)地產(chǎn)事件回顧2、工業(yè)地產(chǎn)的歷史回顧

3、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀4、工業(yè)地產(chǎn)的定義5、工業(yè)地產(chǎn)投資特點(diǎn)6、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景1、近期工業(yè)地產(chǎn)事件回顧2005年11月，新加坡豐樹以1.2億元收購(gòu)浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目。2006年初，美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB（全球排名第二）收購(gòu)了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約1330萬美元。全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商美國(guó)普洛斯公司已在上海、深圳、廣州和蘇州等12個(gè)城市投資了15個(gè)物流園，光蘇州物流園區(qū)投資就超過3億美元。此外，和記黃埔、新加坡騰飛集團(tuán)等外資企業(yè)均看好國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)，并投資持有一些工業(yè)物業(yè)。2005年初，綠地集團(tuán)就與上海金山區(qū)簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計(jì)49平方公里的土地，項(xiàng)目總投資則高達(dá)13億元，其中綠地集團(tuán)的投資份額占到95％。2006年2月8日，上海復(fù)地集團(tuán)宣布進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與合作公司共同開發(fā)上海寶山國(guó)際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。復(fù)地在合資公司中占50％的股權(quán)比例。在重慶，美的集團(tuán)在長(zhǎng)江南岸圈地800畝；海爾集團(tuán)在江北占據(jù)1400畝黃金地塊；重慶西永微電子工業(yè)園開發(fā)有限公司總體規(guī)劃16.7平方公里。國(guó)內(nèi)家電巨子都不約而同地打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號(hào)大舉圈地，建造自己的工業(yè)園區(qū)；甚至像浙江的民間資本，都想把手里頭的錢投向工業(yè)地產(chǎn)。2006年1~5月，國(guó)內(nèi)在建筑及廠房設(shè)備方面的投資是2.54萬億元人民幣（約合3180億美元），與2005年同期相比增長(zhǎng)了30.3%。（1）外資攪動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)（2）內(nèi)資不甘落后3、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)

與其他用途土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)。目前我國(guó)工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應(yīng)。這是由于相對(duì)住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產(chǎn)房可以對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和就業(yè)起到持續(xù)拉動(dòng)作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會(huì)有相關(guān)優(yōu)惠政策。工業(yè)廠房租賃價(jià)格穩(wěn)定上升

工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性低。首先是因?yàn)槲覈?guó)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐；再者工業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠溟_發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，具有一定行業(yè)門檻，目前競(jìng)爭(zhēng)不激烈有關(guān)，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)定。（2）工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾；另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展；（3）企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)仍然是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價(jià)格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國(guó)際資本可以贏得雙份利益。4、工業(yè)地產(chǎn)的定義以前的定義：是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。現(xiàn)在的定義：不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，工業(yè)地產(chǎn)的含義更加豐富了。當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)與具體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合二為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產(chǎn)形態(tài)：商鋪、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲(chǔ)、展覽館以及配套住宅等。下一輪科技園區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地的開發(fā)，將由房地產(chǎn)開發(fā)商唱主角。工業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。對(duì)于開發(fā)商而言，工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊(yùn)藏著新的利潤(rùn)空間，也將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至在宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的空間。5、工業(yè)地產(chǎn)投資特點(diǎn)大投資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)，投資規(guī)模較大，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況?？焖賳?dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必要條件。另外，近年來許多國(guó)外投資者將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂和休閑設(shè)施。提供增值服務(wù)為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。完善的融資渠道是另一個(gè)投資者在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長(zhǎng)期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。6、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景從需求方面來看當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家正在加快向中國(guó)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度和步伐，中國(guó)正在形成“世界制造中心”，而且隨著跨國(guó)公司繼續(xù)在中國(guó)制造業(yè)中大量投資和提升在華投資的技術(shù)與結(jié)構(gòu)水平。中國(guó)在跨國(guó)公司全球生產(chǎn)體系中的地位正在從低技術(shù)含量、低附加值的加工組裝基地，向產(chǎn)品與技術(shù)檔次齊全、附加值和技術(shù)含量高的制造基地轉(zhuǎn)變。這一趨勢(shì)無疑為我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)由低層次向較高層次發(fā)展提供了良機(jī)。從供給方面來看前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運(yùn)動(dòng)”，帶來了全國(guó)性的土地資源浪費(fèi)，而其后出臺(tái)的一系列土地政策，又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積受到影響。有資料顯示，2003年全國(guó)有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達(dá)到4813個(gè)。上海原有的176個(gè)開發(fā)區(qū)已被核減至63個(gè)，共減少了約400平方公里的規(guī)劃面積，比清理前減少約40％。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢(shì)。工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛，使其投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。此外，目前相當(dāng)部分廠房存在配套設(shè)施落后、缺少現(xiàn)代通訊和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持、供水供電不足、周邊環(huán)境污染比較嚴(yán)重、交通堵塞、治安秩序相對(duì)較差等問題。這些問題使它們?cè)絹碓讲贿m應(yīng)中國(guó)工業(yè)升級(jí)換代的要求，需要專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來對(duì)這些舊廠房加以改造。（1）近期（2）遠(yuǎn)期前景（2.1）工業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)共同高速發(fā)展

相關(guān)資料顯示，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40%以上；美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對(duì)本國(guó)GDP貢獻(xiàn)也超出了30％。從我國(guó)目前來看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢(shì)，使我國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長(zhǎng)，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長(zhǎng)。（2.2）工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲

A、政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。從2003年

到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代”,而

不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。工業(yè)工地出讓逐漸走向市場(chǎng)化，使土地價(jià)格能夠真正

反映市場(chǎng)供求關(guān)系。

B、工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國(guó)工

業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預(yù)見，工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲。圖：1995年-2006年工業(yè)增加值（2.3）國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新

2005年年末，新加坡豐樹以1.2億元收購(gòu)浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目；今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購(gòu)了靠近虹橋機(jī)場(chǎng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目；再加上近日麥格理開發(fā)的上?？禈蛭锪鲝S房倉庫，外資對(duì)上海物流地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫其實(shí)還僅僅是一個(gè)開始。海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長(zhǎng)對(duì)他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。

這些海外基金通常的做法是打包上市，擴(kuò)大資本，進(jìn)行更大的投資。騰飛基金的做法便是把手中的44個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規(guī)模大5倍的業(yè)務(wù)。在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目可能也會(huì)被打包上市，進(jìn)行融資，以求更大的投資資本。

盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國(guó)的投資方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中國(guó)內(nèi)地一系列投資，實(shí)際上還是一種著眼于具體項(xiàng)目的公司經(jīng)營(yíng)方式，而不是立足于為投資者理財(cái)?shù)幕鸩僮鞣绞?。但近年?nèi)地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時(shí)對(duì)中國(guó)進(jìn)行巨額投資，就是要利用時(shí)間差，提前在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實(shí)行的REITs做準(zhǔn)備。當(dāng)然，把國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品到海外上市更為現(xiàn)實(shí)，在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目就被打包進(jìn)上市計(jì)劃。注：REITs——房地產(chǎn)投資信托基金（2.4）投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇由于一線城市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本上升很快，一些跨國(guó)企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動(dòng)力要求精簡(jiǎn)的機(jī)構(gòu)，同時(shí)將占地面積大、普通勞動(dòng)力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線城市。

國(guó)內(nèi)六大區(qū)域開始成為各跨國(guó)企業(yè)選址熱點(diǎn)：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長(zhǎng)三角地區(qū)；以深圳廈門為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。（2.5）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代”經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，部分開發(fā)區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。（2.6）工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展重點(diǎn)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在國(guó)家出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級(jí)政府將會(huì)限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對(duì)科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)將非常明顯。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體。

“十五”期間,國(guó)家對(duì)國(guó)家高新區(qū)實(shí)施“二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，5年間國(guó)家高新區(qū)繼續(xù)保持了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均31.3%的高速增長(zhǎng)。2006年是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)施“十一五”發(fā)展規(guī)劃的開局之年，53個(gè)國(guó)家高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

A、營(yíng)業(yè)總收入突破4萬億元

2006年，國(guó)家高新區(qū)列入統(tǒng)計(jì)的企業(yè)有45000家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)有32000家，營(yíng)業(yè)收入超億元企業(yè)達(dá)3500家，外商投資企業(yè)（含港澳臺(tái)企業(yè)）5000家，年末從業(yè)人員達(dá)到540萬人。53個(gè)國(guó)家高新區(qū)營(yíng)業(yè)總收入突破4萬億元，達(dá)到42317.8億元，比上年增加7902億元。

B、工業(yè)增加值突破8000億元

在53個(gè)國(guó)家高新區(qū)中，工業(yè)增加值超過500億元的有上海張江高新區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)。超過200億元以上的高新區(qū)有上海、北京、蘇州、無錫、深圳、武漢、成都、西安、長(zhǎng)春、南京、天津，以上11個(gè)國(guó)家高新區(qū)工業(yè)增加值總量已達(dá)到4011.3億元，占高新區(qū)總量的50.6%。

C、高新區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)保持平穩(wěn)

2006年國(guó)家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)中，大部分高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。凈利潤(rùn)居首位的是中關(guān)村科技園區(qū)，達(dá)到314.1億元；其次是上海張江高新區(qū)176.5億元；南京高新區(qū)85.0億元。凈利潤(rùn)超過50億元的10個(gè)高新區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1032.8億元，占高新區(qū)總量的52.3%。2006年上繳稅額居首位的是中關(guān)村科技園區(qū)，達(dá)到208.3億元；其次是上海148.8億元。

D、高新區(qū)企業(yè)出口勢(shì)頭強(qiáng)勁，高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地優(yōu)勢(shì)明顯

2006年53個(gè)國(guó)家高新區(qū)企業(yè)的出口1355.1億美元，比上年凈增238.6億美元，同比增長(zhǎng)21.4%；占全國(guó)外貿(mào)出口（7620億美元）的17.8%。全年出口100億美元以上的高新區(qū)有蘇州高新區(qū)、上海張江高新區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和無錫高新區(qū)。

在25個(gè)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地中，出口名列前5名的是：蘇州高新區(qū)207.0億美元，上海高新區(qū)190.1億美元，中關(guān)村科技園124.7億美元，無錫高新區(qū)110.0億美元，南京高新區(qū)76.3億美元；25個(gè)出口基地共計(jì)出口達(dá)1031.4億美元，占53個(gè)國(guó)家高新區(qū)出口總額76.1%。

可以看出，國(guó)家高新區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯增強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力逐步提升，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已確立了龍頭地位，成為未來工業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。第二部分:工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策1、政策現(xiàn)狀2、政策影響分析

1、政策現(xiàn)狀——與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的政策回顧時(shí)間政策與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容2003年2月18日國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》主要內(nèi)容是清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)、嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。2003年2月21日國(guó)土資源部《進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作方案》通知主要內(nèi)容是針對(duì)各類園區(qū)內(nèi)，工業(yè)用地違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設(shè)立各種名目的園區(qū)(城、村)及園區(qū)用地中存在的非法占地、越權(quán)批地、違法供地等問題。2003年7月18日國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》主要內(nèi)容是暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類開發(fā)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級(jí)各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)確需擴(kuò)建的，需報(bào)國(guó)務(wù)院審批。2003年7月30日國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》主要內(nèi)容是對(duì)各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行全面清查，并對(duì)清查內(nèi)容進(jìn)行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎(chǔ)上進(jìn)行整頓規(guī)范。對(duì)不符合開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要堅(jiān)決停辦。對(duì)已批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)如有超過建設(shè)用地規(guī)模和范圍的土地，依法處理，如確需擴(kuò)建的，嚴(yán)格按照有關(guān)法定程序辦理；加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴(yán)格控制實(shí)力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中。2003年11月3日國(guó)務(wù)院《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》主要內(nèi)容是堅(jiān)決落實(shí)清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴(yán)格落實(shí)7月30號(hào)發(fā)出的通知要求，加快對(duì)各類開發(fā)區(qū)的清理進(jìn)度。2004年10月21日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》禁止非法壓低地價(jià)招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。2005年3月21日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》該意見的主要內(nèi)容是工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。2006年4月28日國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》主要內(nèi)容為：

一是屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。二是約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。三是約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間，逾期不能竣工的，要交一定比例的違約金。四是約定，受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，即視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。2006年7月25日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議違法用地屢禁不止國(guó)務(wù)院決定提高征地成本。1、調(diào)整利益機(jī)制。提高征地成本，規(guī)范土地出讓收支管理2、完善責(zé)任制度。地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)。堅(jiān)決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。2006年8月1日國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。2006年8月6日國(guó)土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度2006年8月31日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2006年10月18日《土地出讓金收支管理辦法》(草案)基本修訂完成初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對(duì)土地出讓金的收支，將采取在財(cái)政部系統(tǒng)（即國(guó)庫）中設(shè)立“國(guó)有土地有償使用專賬”的方式，按照國(guó)有土地出讓金收入的一定比例，建立“國(guó)有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。在這個(gè)過程中，土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。通知強(qiáng)調(diào)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)土地利用的調(diào)控，地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級(jí)國(guó)庫。2007年4月9日國(guó)土資源部監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》各區(qū)人民政府和市、區(qū)相關(guān)主管部門必須加強(qiáng)監(jiān)管，確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項(xiàng)目，不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

2、政策影響分析（1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象

2003年2月18號(hào)的緊急通知指出，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)，嚴(yán)禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開發(fā)。這對(duì)開發(fā)商違法占用工業(yè)用地，進(jìn)行商品房開發(fā)，改變工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但是，很多開發(fā)商還是利用該通知沒有對(duì)此細(xì)化的空子，擅自改變工業(yè)用地性質(zhì)。針對(duì)以上問題，在2003年6月5日發(fā)出的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》協(xié)議中，第16條明確規(guī)定如果開發(fā)商要改變工業(yè)用地性質(zhì)，必須取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意。該協(xié)議本意是從政府角度杜絕開發(fā)商擅自改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，這從某個(gè)角度反而將改變工業(yè)用地合法化了。因此，很多開發(fā)商在通過和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行私下交易后，開始合法的改變工業(yè)用地的用途。針對(duì)這種現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院辦公廳在2003年7月30日出臺(tái)的《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》中，又進(jìn)一步加強(qiáng)了工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的規(guī)定，將需要改變用地性質(zhì)的土地，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。該規(guī)定有效了制止了開發(fā)商改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，還是有些開發(fā)商不經(jīng)過這一途徑，通過打擦邊球的手法，將工業(yè)用地擅自改變?yōu)榭偛炕鼗蜾N品貿(mào)。（1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象（續(xù)）因此，2005年3月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》中，又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，即使通過拍賣掛方式取得的工業(yè)用地也不得大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。但該意見并沒有對(duì)此做出更加詳細(xì)的規(guī)定。因此，工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象還是存在。2006年4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充協(xié)議》，就是針對(duì)以上政策中出現(xiàn)的種種漏洞，對(duì)工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象給予更加嚴(yán)厲的打擊。協(xié)議不但明確土地出讓時(shí)，出讓宗地內(nèi)用于建設(shè)行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施外，還規(guī)定了工業(yè)用地項(xiàng)目的綠化率，堵住了各工業(yè)園區(qū)以花園式辦公為由，改變用地性質(zhì)。隨著政策的嚴(yán)厲和細(xì)化，可以利用的政策漏洞也會(huì)越來越少，開發(fā)商打擦邊球的機(jī)會(huì)也將會(huì)大大減少。如果開發(fā)商再想通過打擦邊球的手段來改變工業(yè)用地用途，將會(huì)承擔(dān)更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。（2）整合了工業(yè)園區(qū)規(guī)模但2004年土地市場(chǎng)治理整頓前后，有一個(gè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)可資參考：土地市場(chǎng)治理整頓前全國(guó)共有各類開發(fā)區(qū)6866個(gè)(其中，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)171個(gè)，省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的1094個(gè)，其余5601個(gè)開發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級(jí)部門設(shè)立的)，規(guī)劃面積3．86萬平方公里。超過了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。一系列有關(guān)工業(yè)園區(qū)的整合措施出臺(tái)后，有效的整合工業(yè)園區(qū)的數(shù)量。以上海為例，上海2003年5月份有144個(gè)工業(yè)區(qū)，03年底降為83個(gè)，04年底就降為63個(gè)，工業(yè)園區(qū)的整合力度可見一斑。近兩年國(guó)家使用宏觀調(diào)控手段．調(diào)控土地使用，2003年全國(guó)有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被減掉．而2004年則有4813個(gè)被減掉，全國(guó)各級(jí)各類開發(fā)區(qū)也撤并整合了2046個(gè)。（3）園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴(yán)格隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控的力度越來越大，各省市對(duì)工業(yè)用的審批程序?qū)⒏訃?yán)格。這可以從2003年出臺(tái)的一系列工業(yè)用地政策可以看出，從2月18日的緊急通知到11月3日的進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知，一步步嚴(yán)格控制了工業(yè)開發(fā)區(qū)的審批程序和工業(yè)用地的利用規(guī)模，審批程序更加合法化。（4）加快了土地市場(chǎng)化進(jìn)程一系列政策的出臺(tái)對(duì)全國(guó)工業(yè)用地市場(chǎng)影響巨大，實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)的完全公開、公正和透明，完全中止了協(xié)議出讓，從而使得工業(yè)用地土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的跨越。工業(yè)用地開發(fā)將更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，公開出讓政策使得行業(yè)的集中度不斷擴(kuò)大，土地尋租和國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象受到一定程度的遏制。（5）總評(píng)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的政策趨勢(shì)是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)，而非打擊和壓制。工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都面臨較好的相對(duì)寬松的宏觀政策環(huán)境；住宅類房地產(chǎn)關(guān)系民心、民生，因而成為調(diào)控重點(diǎn)；而商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)；工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于推進(jìn)土地出讓制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用；（我國(guó)目前工業(yè)用地的容積率約為0.8-1.0，與同樣缺地的日本（容積率約為2.0-2.5）相差甚遠(yuǎn)）。第三部分、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式概述

2、總部基地

3、高科技工業(yè)園區(qū)

4、創(chuàng)意地產(chǎn)

5、物流地產(chǎn)1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式概述（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

典型案例：蘇州工業(yè)園日益成為高科技產(chǎn)業(yè)集聚、高科技企業(yè)集聚、研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚和高科技人才集聚的區(qū)域，科技創(chuàng)新的高地正在蘇州工業(yè)園區(qū)迅速崛起。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式

指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

典型案例：上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤(rùn)。

典型案例：普洛斯上海西北物流園達(dá)8萬平米，目前普洛斯已進(jìn)入中國(guó)12個(gè)城市，擁有15個(gè)項(xiàng)目，面積約57萬平米，其中包括在合肥的大型物流中心。（4）綜合運(yùn)作模式

由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，會(huì)對(duì)以上各種開發(fā)模式綜合使用。（5）各開發(fā)模式評(píng)述工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等。主體企業(yè)引導(dǎo)模式對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說并不合適，或者說不能主動(dòng)參與，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)商并非所謂的主體企業(yè)，難以獲得同主體企業(yè)同等話語權(quán)，更合適的選擇應(yīng)該是在主體企業(yè)確定之后圍繞主體企業(yè)進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作（如招商與TCL西麗科技園項(xiàng)目的合作），當(dāng)然如果可以獲得主體企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)訂單會(huì)是更好的選擇。而工業(yè)地產(chǎn)商模式，對(duì)于中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商來說也存在一定壁壘，內(nèi)地的開發(fā)商目前更多停留在房地產(chǎn)增量開發(fā)階段，對(duì)于房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)，中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融方面介入較少，企業(yè)更多停留在房地產(chǎn)開發(fā)型階段。而進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的工業(yè)地產(chǎn)商在國(guó)外都有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，屬于房地產(chǎn)投資（資本運(yùn)營(yíng)）型或者房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)。2、總部基地——中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地（1）基本情況

中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地位于北京西四環(huán)與南四環(huán)交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關(guān)村科技園區(qū)與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開發(fā)；該項(xiàng)目可吸納500家大型企業(yè)、2000家中小型企業(yè)總部入駐。投資額達(dá)45億元；建成后將有700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，其中500棟企業(yè)作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業(yè)總部和2000家中小企業(yè)入駐。入駐企業(yè)對(duì)總部樓擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)和冠名權(quán)?；亟ǔ珊?，將配套有六星級(jí)大酒店、商務(wù)酒店、小公寓、高級(jí)商業(yè)街、總部大講堂、高級(jí)會(huì)所、健身中心、小酒吧等商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及高智能化基礎(chǔ)系統(tǒng)，會(huì)務(wù)、休閑、娛樂、商洽等場(chǎng)所一應(yīng)俱全?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國(guó)公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總部入駐，通過極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本去域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成臺(tái)理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。在“總部經(jīng)濟(jì)”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。（2）投資模式中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的開發(fā)機(jī)制，簡(jiǎn)單的說，就是政府引入外資，共同開發(fā)園區(qū)土地二級(jí)市場(chǎng)，關(guān)鍵點(diǎn)是擺正了園區(qū)管委會(huì)、園區(qū)下屬土地開發(fā)總公司和外資公司三者之間的關(guān)系。隸屬于中關(guān)村豐臺(tái)管委會(huì)的北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司，對(duì)園區(qū)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司共同組建中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱道豐公司，其中北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司占40%股份、英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)45%股份、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司15%股份）。股權(quán)結(jié)構(gòu)圖中關(guān)村豐臺(tái)管委會(huì)北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司（40%股權(quán)）中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，將生地整理成熟地后將土地作價(jià)入股（每畝130萬元）

英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)（45％股權(quán)）北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司（15％股權(quán)）道豐公司作為園區(qū)開發(fā)商，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的要求，先期完成房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)，再對(duì)外進(jìn)行招商，出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)，并負(fù)責(zé)以后的物業(yè)管理；中關(guān)村豐臺(tái)園管委會(huì)不再直接進(jìn)行園區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)與對(duì)外招商，重點(diǎn)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體發(fā)展規(guī)劃，把好入園企業(yè)性質(zhì)關(guān)，為入園企業(yè)做好公共服務(wù)，保證土地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不被改變；北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司，除負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)外，同時(shí)參與董事會(huì)、經(jīng)理層決策，協(xié)助園區(qū)管委會(huì)控制入園企業(yè)的質(zhì)量，派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，全面掌握道豐公司的經(jīng)營(yíng)情況。（3）盈利模式努力提升圍繞產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的配套增值服務(wù)；為企業(yè)提供一條龍的入駐基礎(chǔ)服務(wù)；定期引進(jìn)和組織高端的經(jīng)濟(jì)和學(xué)術(shù)交流會(huì)議；每月組織一次總裁沙龍活動(dòng)，為入駐企業(yè)的決策層提供交流平臺(tái)；根據(jù)企業(yè)員工的需求，不定期組織一些專業(yè)講座或培訓(xùn)，幫助企業(yè)員工充電；配套各類工作和生活設(shè)施，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。各項(xiàng)園區(qū)優(yōu)惠政策的支持凡入駐總部基地的高新技術(shù)企業(yè)，皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得稅按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊(cè)之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關(guān)系、戶籍、居住等方面給予特殊的優(yōu)惠。（4）招商模式主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場(chǎng)；主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商；發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻簦环e極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商；組織營(yíng)銷策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)。首先必須有一定的產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或者經(jīng)濟(jì)的聚集．如果這一地區(qū)沒有什么經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在那建一個(gè)基地根本不能生存。目前在我國(guó)些經(jīng)濟(jì)集中地區(qū)，如北京、上海浦東(金融產(chǎn)業(yè))，再如廣東、深圳(外貿(mào)、高新技術(shù)為主)等已初具總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域的規(guī)模及趨勢(shì)。第二，需要政府的強(qiáng)力支持。中國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)中起著很重要的作用，不光中國(guó)，任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都是這樣。第三，離網(wǎng)絡(luò)設(shè)施比較近，比如交通基礎(chǔ)設(shè)施，包括人流和物流。因?yàn)榻?jīng)常要和周邊進(jìn)行商品交換、信息交換等活動(dòng)。第四，這一地區(qū)必須是高素質(zhì)人才聚集的地方，具備技術(shù)創(chuàng)新和營(yíng)銷方面的優(yōu)勢(shì)第五，合適的體制形態(tài)和組織形態(tài)?？偛炕氐膸讉€(gè)必要條件3、高科技工業(yè)園——天安數(shù)碼城（1）基本情況區(qū)位：深圳天安數(shù)碼城，坐落于深圳福田中心區(qū)。園區(qū)規(guī)劃：占地：30萬平方米總建筑面積：80萬平方米，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房40萬平方米、高級(jí)住宅23萬平方米、公寓6萬平方米、商業(yè)及配套設(shè)施4萬平方米。是一座融科技開發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)服務(wù)為一體的多功能園區(qū)。園區(qū)現(xiàn)狀：創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期園區(qū)現(xiàn)有建筑21棟。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房6棟（24萬平方米），高檔住宅樓7棟（10萬平方米）、公寓6棟，寫字樓5棟（包括時(shí)代數(shù)碼大廈、創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期與二期、天安科技創(chuàng)業(yè)園）會(huì)所一棟，商場(chǎng)一棟。天安數(shù)碼時(shí)代大廈創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期天安科技創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房天安高爾夫海景花園天安公寓創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期創(chuàng)新科技廣場(chǎng)（一期、二期）

創(chuàng)新科技廣場(chǎng)的定位是高科技產(chǎn)業(yè)大廈，一期成交均價(jià)為5000元/平方米，該項(xiàng)目首批并只用了十個(gè)月完成了逾五億元的銷售額，實(shí)現(xiàn)100％的銷售率。二期（2004年開盤）基本情況：建筑面積：8.5萬平方米，分東/西兩座，高二十層（不含地下停車場(chǎng)二層），呈東西向排列主力戶型：300平方米和600平方米之間，共計(jì)151個(gè)單元；開盤均價(jià)：9000元/平米數(shù)碼時(shí)代大廈位于天安數(shù)碼城北端入口，包括26層的辦公主樓、8層的辦公副樓及4層的商業(yè)裙樓。功能：商業(yè)、辦公。建筑面積：11萬平方米；經(jīng)營(yíng)形式：全部銷售。銷售均價(jià)：7000元/平米；目前出租價(jià)格：120元/㎡/月。開盤時(shí)間：2002.8.2福田天安科技創(chuàng)業(yè)園（2003年建成）由福田區(qū)政府與天安數(shù)碼城共同打造的高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心。大廈分為A、B座，樓層共為11層，已于2004年3月入伙?？傉嫉孛娣e8157.8平方米；總建筑面積35446平方米；配套服務(wù)設(shè)施4814平方米，培訓(xùn)中心5077平方米，科技企業(yè)孵化器20105平方米。標(biāo)準(zhǔn)廠房

共6棟，是由過去的工業(yè)廠房改造而成的，目前已經(jīng)是各類科技型企業(yè)的辦公用地，價(jià)格約60-70元/平米/月，面積在500-2000平米之間，目前已經(jīng)全部租完。天安公寓

靠近濱河路，是天安數(shù)碼城住宅配套，共6棟，全部為30-50平米之間小戶型，銷售均價(jià)：35000元/平米，已全部售出。時(shí)間狀況1986年80年代末期馬申創(chuàng)辦天安（深圳）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與泰然實(shí)業(yè)有限公司合作成立深圳天安開發(fā)公司80年代末90年代初大規(guī)模開發(fā)車公廟工業(yè)區(qū)（包括廠房、公寓、高級(jí)住宅等，以傳統(tǒng)的服裝、印刷、倉儲(chǔ)業(yè)為主）現(xiàn)在集科技孵化、產(chǎn)品研發(fā)、金融商務(wù)服務(wù)與優(yōu)良辦公生活環(huán)境四位一體的國(guó)家級(jí)民營(yíng)科技園區(qū)重新定位：中小民營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園，1999改名為：天安數(shù)碼城早期的服裝、倉儲(chǔ)等或升級(jí)換代，或遷往關(guān)外，或保留總部90年代末（2）借鑒要素定位精準(zhǔn)——服務(wù)中小企業(yè)、服務(wù)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)天安數(shù)碼城定位民營(yíng)高科技企業(yè)的搖籃，在客戶的選擇上民營(yíng)高科技企業(yè)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，不僅吸引個(gè)人創(chuàng)業(yè)者來此打拼創(chuàng)業(yè)，也吸引一些久負(fù)盛名的民營(yíng)高科技企業(yè)來此發(fā)展。服務(wù)區(qū)：金融、銀行、商務(wù)、法律、會(huì)計(jì)、管理咨詢、餐飲等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)層孵化區(qū)：以150平方米單元為主，提供給初創(chuàng)型企業(yè)、研發(fā)型企業(yè)、留學(xué)生等科技人員創(chuàng)辦的企業(yè)，促進(jìn)從無到有的孵化相關(guān)配套設(shè)施的成熟與完善引進(jìn)知名快餐店肯德基、中國(guó)電信等進(jìn)駐天安數(shù)碼城，也讓一些知名的咖啡廳、健身房等加盟。（3）天安將“天安數(shù)碼城”有效的進(jìn)行了復(fù)制天安廣州番禺節(jié)能科技園

占地50萬平米，規(guī)劃建筑面積76萬平米，總投資超過40億元。天安龍崗數(shù)碼新城。占地12萬平米，建筑面積36萬平米，總投資超過15億元天安南海數(shù)碼新城。位于佛山南海桂城，占地面積12萬平米，建筑面積30萬平米，總投資約10億元。天安東莞數(shù)碼城。位于東莞市南城區(qū)，占地約100萬平米，建筑面積220萬平米，投資超過50億元。建成的還有南京天安中心、上海天安陽光半島等，尚在北京、廣州、惠州、南通、無錫、常州、福州、長(zhǎng)春、大連、武漢、肇慶及江門等地有待建物業(yè)約650萬平米（含住宅）。4、創(chuàng)意地產(chǎn)（1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)朔源

20世紀(jì)90年代，《哈里波特》和《指環(huán)王》的故鄉(xiāng)——英國(guó)，最早將“創(chuàng)造性”概念引入文化政策文件。1998年出臺(tái)的《英國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)路徑文件》中明確提出“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”這一概念：“所謂‘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)’是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)，以及那些通過對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的活動(dòng)。它通常包括廣告、建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場(chǎng)、手工藝品、時(shí)尚設(shè)計(jì)、電影與錄像、交互式互動(dòng)軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)、電視和廣播等等。此外，還包括旅游、博物館和美術(shù)館、遺產(chǎn)和體育等”。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)等，其概念主要來自英語creativeindustries或creativeeconomy。（2）創(chuàng)意地產(chǎn)的涵義核心是一種新型的商業(yè)(工業(yè))地產(chǎn)運(yùn)作

創(chuàng)意地產(chǎn)主要通過工業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)范疇內(nèi)商鋪（商廈、商業(yè)街等）辦公樓（廠房）和其他物業(yè)設(shè)施的改建、新建等方式，營(yíng)造適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遇上創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，會(huì)產(chǎn)生1＋1等于3或大于3的效益。

使有限的建筑空間成為無限的創(chuàng)意場(chǎng)所

創(chuàng)意地產(chǎn)通過打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)粘性產(chǎn)業(yè)空間，形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)乃至產(chǎn)業(yè)集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發(fā)揮最大的效能。注重文化建設(shè)，注重時(shí)尚消費(fèi)經(jīng)營(yíng)

創(chuàng)意地產(chǎn)還注重時(shí)尚消費(fèi)文化經(jīng)營(yíng)，通過具有創(chuàng)意性的會(huì)展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購(gòu)物、旅游等場(chǎng)所，建樹和傳播時(shí)尚，引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)經(jīng)營(yíng)。創(chuàng)意地產(chǎn)的概念可以定義為：泛地產(chǎn)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其核心是一種新型的商業(yè)(工業(yè))地產(chǎn)運(yùn)作

所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更廣的空間尺度上進(jìn)行定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)，順應(yīng)人類活動(dòng)和消費(fèi)層次的日益高級(jí)化及多元化的趨勢(shì)。當(dāng)今世界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已不再僅僅是一個(gè)理念，而是有著巨大經(jīng)濟(jì)效益和政治意義的2001年,英國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約為1,125億英磅，占GDP的5%，已超過任何制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)；且在1997～2001年間每年約有15%的高成長(zhǎng)率.1997年美國(guó)版權(quán)產(chǎn)業(yè)凈產(chǎn)值為3484億美元，占美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%。超過了包括農(nóng)業(yè)、汽車、汽車配件和飛機(jī)制造在內(nèi)的所有主要產(chǎn)業(yè)。到2001年，美國(guó)的核心版權(quán)產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了5,351億美元左右，約占國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值的5.24%。澳大利亞，1999年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已占GDP的3.3%，就業(yè)人數(shù)34.5萬人，占就業(yè)人口總數(shù)的3.7%。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在2000年的出口總值達(dá)100億港元，占香港服務(wù)出口總額3.1%；同年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為250億港元，約占香港本地產(chǎn)值2%；2002年3月，香港創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聘用了超過9萬人，占香港總就業(yè)人口3.7%（3）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（文化產(chǎn)業(yè)）產(chǎn)生的背景

產(chǎn)業(yè)升級(jí)及低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移：使得城市中心區(qū)越來越被第三產(chǎn)業(yè)（無煙產(chǎn)業(yè)）所占據(jù)個(gè)性化時(shí)代的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力：作為“資本”的文化與創(chuàng)意

文化產(chǎn)業(yè)最直接的理解就是文化的產(chǎn)業(yè)化，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則指以個(gè)性化的創(chuàng)意為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)

后工業(yè)化的城市群表征：高科技與文化聯(lián)姻

文化產(chǎn)業(yè)在全球范圍的出現(xiàn)與現(xiàn)代科技的高速發(fā)展是密不可分的。

依托文化中心城市出現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空間集聚：文化產(chǎn)業(yè)的區(qū)位特點(diǎn)

即文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)與大都市中心區(qū)不即不離，表現(xiàn)為：既在中心城市，又不在城市中心。

政府在發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)中的作用：文化政策與創(chuàng)造性未來在英國(guó)文化、傳媒與體育部（DCMS）2001年頒布的首個(gè)《文化與創(chuàng)新：未來十年的規(guī)劃》中，首相布萊爾開宗明義指出：“這屆政府意識(shí)到文化與創(chuàng)新的意義是重大的。分類部分實(shí)例老工廠上海8號(hào)橋、北京798藝術(shù)區(qū)、杭州LOFT49老倉庫上海四行創(chuàng)意倉庫、上海東大名創(chuàng)庫、南京圣劃藝術(shù)中心老地標(biāo)外灘3號(hào)、外灘18號(hào)、金茂J·LIFF時(shí)尚中心（裙房）老街區(qū)上海赤峰路設(shè)計(jì)街、澳門望德堂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)區(qū)老大樓廣州LOFT345藝術(shù)空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門老村落深圳大芬油畫村創(chuàng)意地產(chǎn)老建筑改建類型（4）上海創(chuàng)意地產(chǎn)的類型和案例創(chuàng)意地產(chǎn)新建筑新建類型

分類部分實(shí)例商廈北京第三極、北京三里屯3.3商辦樓上海海上海LOFT商業(yè)街東莞蘇豪娛樂購(gòu)物坊文娛藝術(shù)區(qū)香港西九龍文娛藝術(shù)區(qū)創(chuàng)意園區(qū)無錫工業(yè)設(shè)計(jì)園創(chuàng)意基地上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、大連普利文化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)意社區(qū)上海創(chuàng)智天地、天津泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)從老廠房到石庫門創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和老廠房有千絲萬縷的聯(lián)系。全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地——蘇荷（SoHo），即是美國(guó)紐約市曼哈頓島西南端的一個(gè)老的工廠區(qū)。田子坊[地址]

泰康路210弄

[面積]20000余平方米

[規(guī)模]

視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的100余戶原為30年代的弄堂工廠，如今匯集了來自美國(guó)、日本、比利時(shí)、法國(guó)等18個(gè)國(guó)家和地區(qū)的設(shè)計(jì)工作室，被稱為“上海的蘇荷（SOHO）”。田子坊發(fā)展歷程-----房地產(chǎn)招租（設(shè)計(jì)）到形成房地產(chǎn)特色物業(yè)的過程1998底田子坊老廠房開始租賃英國(guó)女設(shè)計(jì)師克萊爾等對(duì)老廠房再設(shè)計(jì)2004年11月田子坊首間石庫門民居對(duì)外出租2005年4月28日田子坊授牌為上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)1234特色櫥窗展示“八號(hào)橋”,一個(gè)新興的LOFT建筑群建國(guó)中路8號(hào)所在地前身是上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動(dòng)器公司占地7333平方米，建筑面積12000平方米上海華輕投資管理有限公司，香港時(shí)尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發(fā)八號(hào)橋獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)留出了很多‘租戶共享空間’成為藝術(shù)工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間后院“這兒最獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務(wù)中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)龋梢越o租戶提供許多互動(dòng)空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時(shí)尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意?！蓖ㄟ^低租金吸引知名品牌公司吸引人氣并奠定了8號(hào)橋的高品位和高檔次

入住企業(yè)性質(zhì):知名建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體租金04年4元/平米左右租金目前達(dá)8元/平米

5、物流地產(chǎn)（1）我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀2006年《第三方物流年度研究報(bào)告》公布，報(bào)告顯示：中國(guó)已成為最受第三方物流業(yè)管理人士們青睞的國(guó)家。這個(gè)報(bào)告由全球著名管理咨詢、技術(shù)服務(wù)與外包服務(wù)提供商凱捷咨詢和美國(guó)佐治亞理工學(xué)院，聯(lián)合SAP公司和DHL公司共同發(fā)布?！秷?bào)告》指出：有53%的受調(diào)查者打算進(jìn)一步擴(kuò)展在中國(guó)的活動(dòng)。其中，51%的受調(diào)查者希望向中國(guó)出口或進(jìn)口制成品，47%的受調(diào)查者希望委托在中國(guó)的第三方進(jìn)行產(chǎn)品外購(gòu)，41%的受調(diào)查者希望在中國(guó)建設(shè)生產(chǎn)設(shè)施。點(diǎn)評(píng)：物流產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)來說還在起步階段，但是各地區(qū)快速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)物流配套的需求與日俱增，只要具備合適的投資條件，物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)一觸即發(fā)，事實(shí)證明大型國(guó)際物流企業(yè)2006年已經(jīng)在中國(guó)各大工業(yè)城市開始布點(diǎn)。全國(guó)部分省份或地區(qū)已經(jīng)或計(jì)劃籌建物流園區(qū)數(shù)

我國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

按行業(yè)導(dǎo)向不同分類q

專業(yè)性物流園q

綜合性物流園按層次節(jié)點(diǎn)分類：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按園區(qū)興辦主體類型：q

政府主辦型q

政府規(guī)劃，企業(yè)運(yùn)作型q

企業(yè)自辦的專業(yè)型q

市場(chǎng)自發(fā)形成，政府規(guī)劃樞紐型物流園：q依托航空港q依托運(yùn)輸港q依托鐵路樞紐q依托高速公路按區(qū)域輻射分類q市域型物流園q區(qū)域性物流園q國(guó)際性物流園按經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍分類q生活資料物流園q生產(chǎn)資料物流園物流園經(jīng)營(yíng)性質(zhì)q

第三方物流平臺(tái)q

第四方物流平臺(tái)（深圳機(jī)場(chǎng)航空物流園區(qū)）按位置位置構(gòu)成不同分類：q集中型物流園q非集中型物流園目前業(yè)類物流園區(qū)分類按園區(qū)的功能分類：q轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)q存儲(chǔ)配送型物流園區(qū)q流通加工型物流園區(qū)q綜合型物流園區(qū)。（2）我國(guó)物流園區(qū)的基本類型（3）我國(guó)物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式分析物流園區(qū)的建設(shè)原則與基本功能

物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位物流園區(qū)的開發(fā)模式基本功能延伸服務(wù)功能配套服務(wù)功能

貨物調(diào)劑中心（庫存物資處理）咨詢服務(wù)包裝、加工培訓(xùn)服務(wù)

停車、中轉(zhuǎn)、配載、倉儲(chǔ)保管

城市內(nèi)貨物配送（含超市、企業(yè)、個(gè)人等多種對(duì)象的倉儲(chǔ)、配送）

各種交通方式的多式聯(lián)運(yùn)（可包含鐵路、公路、水路。航空多種交通運(yùn)輸方式的聯(lián)運(yùn)）

信息中心：信息服務(wù)—

電子商務(wù)—

中介交易—全程物流監(jiān)控服務(wù)（GPS。GIS）

金融配套服務(wù)（金融、保險(xiǎn)等）

生活配套服務(wù)（住宿、餐飲。娛樂。購(gòu)物。旅游等）貨車輔助服務(wù)（加油、檢修、培訓(xùn)、硬件供應(yīng)等）共同稅務(wù)服務(wù)

科學(xué)選址原則;統(tǒng)一規(guī)劃原則;市場(chǎng)化運(yùn)作原則;高起點(diǎn)現(xiàn)代化原則;柔性化原則;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防原則;人才優(yōu)先原則.

園區(qū)功能物流園區(qū)建設(shè)原則深圳六大物流園區(qū)的定位

物流園區(qū)的開發(fā)模式

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式

綜合運(yùn)作模式工業(yè)地產(chǎn)商模式

企業(yè)引導(dǎo)型模式

物流園區(qū)的投資機(jī)制

民辦管助模式

BOT投資模式政府直接投資模式

企業(yè)自建模式開發(fā)模式投資