某大型城市綜合體住宅項(xiàng)目住宅策劃報(bào)告

無(wú)錫XX城項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告目錄1、市場(chǎng)環(huán)境分析1.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境1.2無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.3無(wú)錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1.4無(wú)錫住宅商品房需求因素分析1.5無(wú)錫新城市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃1.6無(wú)錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革2.1南長(zhǎng)區(qū)在無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2.3區(qū)域客戶特征3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判3.1無(wú)錫整體市場(chǎng)供給情況3.2項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)分析3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)案例分析3.4市場(chǎng)熱點(diǎn)典型案例分析4、項(xiàng)目解析4.1項(xiàng)目地塊分析4.2地塊區(qū)域配套4.3產(chǎn)品解析4.4項(xiàng)目可利用資源分析5、項(xiàng)目SWOT分析5.1項(xiàng)目SWOT分析5.2項(xiàng)目SWOT分析對(duì)策建議6、項(xiàng)目客群定位6.1區(qū)域在售樓盤(pán)客群屬性分析6.2XX城項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目特征比較6.3XX城目標(biāo)客戶屬性定位6.4XX城目標(biāo)客戶行為特征分析6.5XX城目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)心理分析7、形象定位建議和市場(chǎng)切入點(diǎn)7.1XX城形象定位分析和建議7.2市場(chǎng)切入點(diǎn)分析8、項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)8．1市場(chǎng)影響因素分析8．2項(xiàng)目自身因素分析8．3推售時(shí)機(jī)建議9、項(xiàng)目總體推廣策略9．1項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段性戰(zhàn)略9．2項(xiàng)目定位10、項(xiàng)目形象包裝10.1案名包裝10.2項(xiàng)目主題口號(hào)建議10.3項(xiàng)目形象特征11、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議11.1盤(pán)源分析11.2定價(jià)方法建議11.3價(jià)格定位11.4價(jià)格策略建議12、項(xiàng)目銷售計(jì)劃安排12.1銷售計(jì)劃安排表12.2認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程13、項(xiàng)目階段性推廣計(jì)劃安排13.1客戶積累期13.2開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期13.3持續(xù)銷售期13.4清盤(pán)期13.5項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算1、市場(chǎng)環(huán)境分析1.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2007年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場(chǎng)供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快、外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度加大?？傮w來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之下熱度有增無(wú)減。宏觀調(diào)控政策之下，05和06年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07年以來(lái)又呈回升趨勢(shì)。07年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長(zhǎng)27.4％，增幅同比加快了6.1個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)06年全年的增速21.8％，也超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速25.5％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，07年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4％，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高，漲幅比上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出6個(gè)月來(lái)的新高達(dá)到6.6％。其中深圳、北京的新房?jī)r(jià)格漲幅仍超過(guò)10％。分地區(qū)來(lái)看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價(jià)格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價(jià)格和二手房銷售價(jià)格也趨加快上揚(yáng)之態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上漲，但熱點(diǎn)城市和地區(qū)熱度不減，房?jī)r(jià)仍然偏高且上漲較快。從上半年的行業(yè)運(yùn)行情況看，總體上有升溫的趨勢(shì)，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒(méi)有朝著調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。因此預(yù)計(jì)接下來(lái)的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。不過(guò)我們認(rèn)為房屋銷售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回升的大背景下，客觀的說(shuō)，宏觀調(diào)控政策還需要進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過(guò)05和06兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購(gòu)房需求由于看不到房?jī)r(jià)增幅下跌趨勢(shì)，在07年開(kāi)始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市重新開(kāi)始升溫，從而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在一線城市領(lǐng)軍中國(guó)房市增長(zhǎng)的同時(shí)，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國(guó)內(nèi)外大型品牌開(kāi)發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早進(jìn)入二三線城市的開(kāi)發(fā)商所獲得的巨額回報(bào)，也吸引了越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商參與食搶市場(chǎng)蛋糕。作為受上海經(jīng)濟(jì)輻射和影響比較強(qiáng)的無(wú)錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05和06年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤(pán)整的調(diào)整時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房?jī)r(jià)升幅趨于平緩，但在07年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動(dòng)的跡象。1.2無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.2.1無(wú)錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況■GDP總量與增長(zhǎng)率無(wú)錫市是長(zhǎng)江三角洲沿海開(kāi)放城市，2007年中國(guó)社科院全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中（包含了港澳臺(tái)地區(qū)的10個(gè)城市），位列第6。近10年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升趨勢(shì)，GDP總量從2001年的1360億元增長(zhǎng)至2006年的3320億元。從GDP排名來(lái)看，2006年無(wú)錫在長(zhǎng)三角15個(gè)城市中仍保持第4位，在全國(guó)仍保持第9位。圖1：2001-2006年無(wú)錫GDP總量情況單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2007從上表可以看出，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)，相信可以實(shí)現(xiàn)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間?！鋈司鵊DP2005年無(wú)錫人均GDP達(dá)到50958元人民幣，相當(dāng)于6370美元。2006年無(wú)錫人均GDP超過(guò)了7000美元，已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平。■財(cái)政收入情況近年來(lái)無(wú)錫市財(cái)政收入大幅增加，年均增長(zhǎng)率都在20%左右，2006年全年完成財(cái)政收入517.35億元，財(cái)政收入逐年增加，表明無(wú)錫市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1998-2006年無(wú)錫財(cái)政收入情況單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：1999-2003無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒，2004-2006年無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.2.2人均可支配收入及消費(fèi)水平無(wú)錫是中國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最早的地區(qū)之一。近幾年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，個(gè)人資本快速增長(zhǎng)，無(wú)錫的人均收入位居全省乃至全國(guó)前列。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16005元，同比超出17.8%，增幅居長(zhǎng)三角15個(gè)城市之首。無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說(shuō)明市民的生活水平不斷提高。圖：2001-2005年無(wú)錫人均可支配收入及消費(fèi)支出單位：元數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒1.2.3無(wú)錫2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)2007年1－4月，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出一下特點(diǎn)：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走高，財(cái)政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運(yùn)行。表1：2007年1－4月無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值832.29億元元15.4％第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值值330.66億元元15.8％累計(jì)工業(yè)增加值590.51億元元21.1％外資企業(yè)工業(yè)增加加值234.41億元元31.1％全社會(huì)固定資產(chǎn)投投資487.28億元元10.0％工業(yè)固定資產(chǎn)投資資285.50億元元5.7％房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額額97.23億元28.9％商品房銷售面積159.11萬(wàn)㎡㎡20.5％商品房銷售額75.32億元30.7％人均可支配收入7562元14.0％數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)正保持快速平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的同業(yè)增加值也快速提升中，為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)氛圍和基礎(chǔ)條件。商品房銷售面積和商品房銷售額均大幅上揚(yáng)，其中商品房銷售額增幅大于商品房銷售面積，從中可以判斷出無(wú)錫商品房銷售價(jià)格也在快速上揚(yáng)中。1.3無(wú)錫07年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1.3.107年無(wú)錫上半年度商品房日均成交量整個(gè)2007年上半年度，除2月份受春節(jié)假期影響外，無(wú)錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前5個(gè)月日均成交套數(shù)基本保持在100套左右，而6月份有所上升。這反映出無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段，市場(chǎng)需求以剛性需求為主，市民的購(gòu)買(mǎi)心理受外界干擾較小。從整體來(lái)看，市場(chǎng)情況良好。圖：2007年1－6月無(wú)錫市區(qū)商品房日均成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)分析，較05、06年，今年無(wú)錫商品房成交量上升態(tài)勢(shì)明顯。其中6月份更由于多個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達(dá)到233套，如果不是因?yàn)?月上旬無(wú)錫爆發(fā)藍(lán)藻危機(jī)，使日成交量下降到60套左右，整個(gè)6月的商品房銷售量增加會(huì)更加明顯。07年上半年度商品房成交均價(jià)07年上半年，除3月份成交均價(jià)略有下降外，各月份成交均價(jià)基本處于穩(wěn)步上升階段，其中5、6月份價(jià)格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。6月份的成交均價(jià)已經(jīng)逼近5500元/㎡。圖：2007年2－6月無(wú)錫市區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理相對(duì)無(wú)錫前幾年商品房成交均價(jià)，無(wú)錫2007年房?jī)r(jià)有突破跡象，06年6月無(wú)錫市區(qū)商品房成交均價(jià)尚處于4700元/㎡的水平。根據(jù)中原對(duì)無(wú)錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測(cè)，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場(chǎng)板塊的增長(zhǎng)幅度比較大1.3.307年上半年分物業(yè)類型成交情況表：無(wú)錫07年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套）別墅（套）商業(yè)（套）辦公（套）其它（套）小計(jì)（套）6月份成交套數(shù)30248154458137085月份成交套數(shù)255411449758432274月份成交套數(shù)2359 21251778231683月份成交套數(shù)215010484176831792月份成交套數(shù)1146513834251627累計(jì)成交套數(shù)1123356227823122014909累計(jì)成交比例75.34％3.77％18.66％2.09％0.14％100％數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，住宅成交仍占無(wú)錫商品房成交量絕大部分。強(qiáng)勁的住宅需求仍然是推動(dòng)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力。07年上半年無(wú)錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數(shù)的75.34％；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的18.66％。別墅、辦公、車(chē)庫(kù)類物業(yè)成交量較少。1.3.4無(wú)錫07年度上半年分區(qū)域成交情況07年上半年無(wú)錫市商品房成交主要集中在惠山、濱湖、新區(qū)三個(gè)區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)接近成交總套數(shù)的70％。表：無(wú)錫07年上半年度分區(qū)域成交情況北塘濱湖崇安惠山南長(zhǎng)錫山新區(qū)小計(jì)6月份成交套數(shù)184105016896813347273337085月份成交套數(shù)18288415977310031181832274月份成交套數(shù)21780517785012530868631683月份成交套數(shù)22667111496615751752831792月份成交套數(shù)12430611146511225725216271月份成交套數(shù)1595012455411696376502902累計(jì)成交套數(shù)1092421797445637962502366717811累計(jì)成交比例6.13％23.68％5.47％25.62％4.47％14.05％20.58％100％數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無(wú)錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。然而這種情況更多是因?yàn)楸碧?、崇安、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。崇安區(qū)是無(wú)錫傳統(tǒng)市中心，北塘和南長(zhǎng)兩區(qū)則一直是無(wú)錫的副中心區(qū)。無(wú)錫一直是一個(gè)單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地很少。隨著城市格局逐步完善，中心區(qū)和副中心區(qū)城市功能和布局的調(diào)整，上述三區(qū)內(nèi)的企業(yè)逐步遷出，在未來(lái)時(shí)間內(nèi)，副中心區(qū)將迎來(lái)一個(gè)樓盤(pán)上市的高峰期。以南長(zhǎng)區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到268萬(wàn)㎡。表：南長(zhǎng)區(qū)未來(lái)將上市項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目名稱稱物業(yè)類型總建面積（萬(wàn)㎡）無(wú)錫XX城商業(yè)、五星級(jí)酒店店、商務(wù)辦公公、公寓44九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南南側(cè)項(xiàng)目五星級(jí)酒店、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店式公寓28九龍倉(cāng)中南路延伸伸段北側(cè)項(xiàng)目目居住83南城青少年活動(dòng)中中心項(xiàng)目（智智富國(guó)際）商業(yè)、辦公、居住住、酒店式公公寓18常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常常發(fā)清揚(yáng)御庭庭）商業(yè)、辦公、居住住21奕淳水泵廠東側(cè)地地塊項(xiàng)目居住3.5益多清楊康城項(xiàng)目目居住18威孚虞灣里地塊項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住住10世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住住、會(huì)展31.3天安六藥廠地塊項(xiàng)項(xiàng)目（天安曼曼哈頓）商業(yè)、居住11凱燕置業(yè)凱賓斯基基東側(cè)地塊商業(yè)（酒店）、辦辦公14.3小計(jì)282.1數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫國(guó)土拍賣(mài)資料整理無(wú)錫07年度上半年土地推出量較06年有所控制2007年上半年，無(wú)錫有兩批國(guó)土使用權(quán)拍賣(mài)，共計(jì)推出地塊25幅，總計(jì)用地面積118.4萬(wàn)㎡。相比2006年全年共出讓經(jīng)營(yíng)性用地106幅，總計(jì)用地面積1041萬(wàn)㎡，推地速度和推地?cái)?shù)量都有大幅減少。在2007年推出的經(jīng)營(yíng)性用地中，居住和商住用地有14幅，總計(jì)用地面積為99萬(wàn)㎡，仍然占推出土地的絕大部分。小結(jié)：從無(wú)錫2007年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，無(wú)錫樓市或許將迎來(lái)自2003年以來(lái)第二輪高速上漲行情，在2005年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)將獲得突破。商品房銷售面積和銷售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步走高，各區(qū)域發(fā)展趨于平衡，城市格局的擴(kuò)大和完善，各區(qū)域樓市均顯示出旺盛局面，使無(wú)錫樓市不再倚重某一個(gè)或幾個(gè)片區(qū)的快速發(fā)展來(lái)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在無(wú)錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進(jìn)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動(dòng)能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補(bǔ)充。但隨著2006年大量推出的地塊項(xiàng)目逐步上市，未來(lái)供應(yīng)量仍然偏大，供大于求的局面或許很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到改善。1.4無(wú)錫住宅商品房需求因素分析在無(wú)錫商品房供應(yīng)量偏大的局面下，無(wú)錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價(jià)不斷突破新高，反映無(wú)錫老百姓對(duì)商品住宅需求強(qiáng)勁。對(duì)住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。支撐無(wú)錫市場(chǎng)強(qiáng)勁的剛性需求因素有幾個(gè)。第一是無(wú)錫城市城市化進(jìn)程的不斷加快，使得無(wú)錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開(kāi)對(duì)交通干線、路橋等市政設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，促進(jìn)了一部分剛性需求。第二是由于結(jié)婚或者家庭人口結(jié)構(gòu)的改變而產(chǎn)生的住房需求。無(wú)錫城區(qū)目前有80萬(wàn)左右出生于1976～1983年的青年，這個(gè)年齡段的人群正處于其人生中消費(fèi)力最為強(qiáng)勁的階段，這也為無(wú)錫樓市提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。第三是出于對(duì)子女教育的考慮。目前無(wú)錫的9年義務(wù)教育階段，仍然采用學(xué)區(qū)制的入學(xué)方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學(xué)校，需要繳納不菲的責(zé)校費(fèi)用。不少父母和剛結(jié)婚不久的夫婦，為了孩子將來(lái)能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域置業(yè)。第四是由于無(wú)錫近年來(lái)外來(lái)人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。很多在錫城工作和生活了多年的“新無(wú)錫人”，在有了一定積蓄之后，選擇在無(wú)錫置業(yè)安定下來(lái)。同時(shí)隨著無(wú)錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而這類企業(yè)對(duì)高新技術(shù)人才的需求，使無(wú)錫的外來(lái)人口素質(zhì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無(wú)錫，對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了促進(jìn)作用，增加了商品住宅的需求量。在剛性需求強(qiáng)勁的同時(shí)，無(wú)錫改善型居住需求也毫不遜色。由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使無(wú)錫人民收入和消費(fèi)能力都獲得了極大提高。對(duì)生活質(zhì)量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。同時(shí)無(wú)錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無(wú)錫人財(cái)富增加速度也顯著加快，這都為無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)增加了需求動(dòng)力。1.5無(wú)錫新城市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃太湖廣場(chǎng)城市新中心區(qū)規(guī)劃據(jù)2007年最新出臺(tái)的《無(wú)錫市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》明確：中心地區(qū)包括崇安、北塘、南長(zhǎng)三區(qū)行政轄區(qū)范圍，局部地區(qū)的邊界做擴(kuò)大和優(yōu)化(路、河)，總面積為71.04平方公里。無(wú)錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”，只有5平方公里多。最新的“中心城”規(guī)劃，突出了“雙核互補(bǔ)”的多中心體系。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)(老中心)和太湖廣場(chǎng)商務(wù)文化核心區(qū)(新中心)兩個(gè)市級(jí)中心。太湖廣場(chǎng)商務(wù)核心區(qū)將成為全市的行政文化中心，也是市民主要的集會(huì)活動(dòng)中心。廣場(chǎng)規(guī)劃用地面積約67公頃，北側(cè)為人民大會(huì)堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書(shū)館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。太湖廣場(chǎng)景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動(dòng)為主，兼顧旅游，集文化、娛樂(lè)、體育、健身、觀賞、集會(huì)、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場(chǎng)。1.5.2太湖大道規(guī)劃太湖大道全長(zhǎng)15公里，規(guī)劃范圍為兩側(cè)500米。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心（太湖廣場(chǎng)地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚(yáng)路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河歷史發(fā)展帶）”，形成展示無(wú)錫現(xiàn)代化城市外貌及無(wú)錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。在無(wú)錫新城市格局中，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒄加兄匾匚弧臍v史上看，太湖廣場(chǎng)周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來(lái)是交通便捷之地。這里有1000多年歷史的黃金水道—京杭大運(yùn)河、2500多年歷史的江南古運(yùn)河，3200多年歷史、世界上最早人工開(kāi)鑿的運(yùn)河—泰伯瀆。從當(dāng)前的地理位置看，長(zhǎng)三角位于中國(guó)東南沿海的中部，無(wú)錫則為長(zhǎng)三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位置。從無(wú)錫城區(qū)的地圖來(lái)看，太湖廣場(chǎng)又位于無(wú)錫的“幾何中心”。從功能定位上看，太湖廣場(chǎng)將擁有多個(gè)錫城之“最”。1、政府配套設(shè)施最多。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動(dòng)中心等總面積將達(dá)50萬(wàn)平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場(chǎng)的功能，還將積聚大量的人氣。2、高檔酒店最集中的區(qū)域。太湖廣場(chǎng)將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、萬(wàn)豪酒店、九龍倉(cāng)地塊等地出現(xiàn)多家五星級(jí)的酒店，讓人感受到一種國(guó)際化的商住氛圍，吸引不同消費(fèi)習(xí)慣的國(guó)際人士入住。3、頂級(jí)規(guī)模的購(gòu)物天堂。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過(guò)中山路商圈。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無(wú)錫人將不必再前往上海、香港等地購(gòu)買(mǎi)國(guó)際品牌。而深圳XX將打造沿清揚(yáng)路150米的購(gòu)物帶，偏重中高檔為主的人群，整個(gè)百貨區(qū)將有4個(gè)八佰伴的面積。4、跨國(guó)總部最多的高地。盡管無(wú)錫已有多家跨國(guó)公司，但一直沒(méi)有與之相適應(yīng)的高檔商務(wù)辦公中心，這不得不說(shuō)是一種遺憾。將來(lái)，廣場(chǎng)周?chē)懿嫉母鞣N高檔會(huì)展中心，使這一情況得以改善。1.6無(wú)錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境1.6.1“一費(fèi)二稅”政策構(gòu)成土地政策新格局從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤保擎?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于2007年1月1日正式實(shí)施。2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。1.6.2八部委聯(lián)合展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治4月初，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)改委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開(kāi)為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)組織全面檢查，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。落實(shí)上一階段土地審批政策，國(guó)土資源局確定了各省報(bào)批材料中的申報(bào)范圍及土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)，此外強(qiáng)調(diào)在07年土地利用計(jì)劃中將嚴(yán)格政策落實(shí)和執(zhí)行考核。1.6.32007年6月，無(wú)錫物價(jià)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)價(jià)格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題管理的實(shí)施意見(jiàn)》1.嚴(yán)格執(zhí)行商品品住房?jī)r(jià)格“一價(jià)清”制度。進(jìn)一一步清理在房房?jī)r(jià)之外的收收費(fèi)行為，凡凡面向全體業(yè)業(yè)主的收費(fèi)，應(yīng)應(yīng)進(jìn)入商品住住房成本的，不不得在房?jī)r(jià)之之外另收。除除特約服務(wù)收收費(fèi)外，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)不得擅擅自設(shè)立收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目亂收費(fèi)費(fèi)。政府行政政部門(mén)不得擅擅自立項(xiàng)、超超標(biāo)準(zhǔn)、超范范圍向開(kāi)發(fā)企企業(yè)收取各種種費(fèi)用。２.完善商品住房銷售售明碼標(biāo)價(jià)制制度。開(kāi)發(fā)企企業(yè)要在商品品住房銷售前前，將每套住住宅的基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格、各項(xiàng)差差價(jià)和價(jià)格浮浮動(dòng)幅度報(bào)價(jià)價(jià)格主管部門(mén)門(mén)備案，并在在銷售場(chǎng)所醒醒目位置予以以公示。價(jià)格格公示后，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要要上調(diào)銷售價(jià)價(jià)格的，須將將各項(xiàng)差價(jià)系系數(shù)重新調(diào)整整后，在實(shí)施施前一個(gè)月向向價(jià)格主管部部門(mén)備案。３.合理確定經(jīng)濟(jì)適用用房?jī)r(jià)格。對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房房實(shí)行政府指指導(dǎo)價(jià)格管理理，嚴(yán)格審核核經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)成本和和管理費(fèi)用，利利潤(rùn)率要嚴(yán)格格控制在3%%以內(nèi)，同時(shí)時(shí)要確保經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)的各項(xiàng)優(yōu)惠惠政策落實(shí)到到位。４.規(guī)范涉房壟斷行業(yè)業(yè)的價(jià)格行為為。加強(qiáng)對(duì)涉涉房“二管三限”價(jià)格管理，按按照保本微利利的原則，從從緊制定“二管三限”價(jià)格的指導(dǎo)導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)強(qiáng)化對(duì)強(qiáng)制性性服務(wù)收費(fèi)行行為的監(jiān)管，努努力降低商品品住房開(kāi)發(fā)建建設(shè)成本。1.6.4當(dāng)前前房地產(chǎn)業(yè)的的政策存在以以下特點(diǎn)調(diào)控對(duì)象由初期以以土地調(diào)控為為中心轉(zhuǎn)向土土地調(diào)控與房房屋調(diào)控并重重。土地調(diào)控由早期主主要關(guān)注國(guó)有有土地資產(chǎn)流流失問(wèn)題，開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用用地轉(zhuǎn)向?qū)ńㄔO(shè)用地總量量控制和土地地管理制度建建設(shè)的關(guān)注。房屋調(diào)控重心由重重視房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)?duì)住房?jī)r(jià)格的的關(guān)注和最近近對(duì)住房結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)控。土地和房屋調(diào)控由由“租”“費(fèi)”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟軟約束轉(zhuǎn)向硬硬約束。金融調(diào)控轉(zhuǎn)向緊縮縮的限制性?！拘〗Y(jié)】無(wú)錫當(dāng)前房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)結(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)整體市市場(chǎng)形勢(shì)看好好，被宏觀調(diào)控政策策影響而壓抑抑的購(gòu)房需求求在2007年各大城市市爆發(fā)；上海海樓市回暖，無(wú)無(wú)錫樓市受大大形勢(shì)利好和和強(qiáng)勁需求影影響，有第二二輪井噴行情情涌現(xiàn)跡象；；無(wú)錫2007年經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)保持高速速穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，人民生生活水平提高高，可支配收收入增加，為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。物價(jià)價(jià)水平不斷上上揚(yáng)，通貨膨膨脹跡象出現(xiàn)現(xiàn)；無(wú)錫2007年上半年年度樓市供需需兩旺，未來(lái)來(lái)供應(yīng)量偏大大，其中副中心區(qū)區(qū)將改變供小小于求的供需需失衡局面；；無(wú)錫樓市需求強(qiáng)勁勁，剛性需求求和改善性居居住需求共同同支撐無(wú)錫房房地產(chǎn)市場(chǎng)消消費(fèi)力，無(wú)錫錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上上揚(yáng)勢(shì)頭不可逆轉(zhuǎn)；無(wú)錫新城市中心規(guī)規(guī)劃布局完成成，太湖廣場(chǎng)場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙惺兄行模袚?dān)擔(dān)“商務(wù)文化核核心區(qū)”功能；宏觀調(diào)控政策沒(méi)有有取得預(yù)期效效果，政府改改變政策調(diào)控控重點(diǎn)，謀求求從根本解決決房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)過(guò)熱問(wèn)題，估估計(jì)2007年會(huì)出臺(tái)更更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿沿革2.1南長(zhǎng)區(qū)在在無(wú)錫市房地地產(chǎn)市場(chǎng)的地地位南長(zhǎng)區(qū)域規(guī)劃XX城項(xiàng)目所處的的南長(zhǎng)區(qū)位于于無(wú)錫市中心心南部，與崇崇安、北塘兩兩區(qū)共同構(gòu)成成傳統(tǒng)無(wú)錫城城區(qū)，是無(wú)錫錫老城區(qū)的”南大門(mén)”，歷來(lái)是無(wú)錫錫重要的居住住聚集區(qū)域，地理位置重要。西側(cè)與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無(wú)錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。全區(qū)面積24.45平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱6個(gè)街道。南長(zhǎng)規(guī)劃城市建設(shè)設(shè)用地面積22.33平方公里，規(guī)規(guī)劃人口規(guī)模模為50萬(wàn)人。南長(zhǎng)區(qū)定位為以現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)辦公公和居住功能能為主的現(xiàn)代代化城區(qū)。規(guī)規(guī)劃以商貿(mào)服服務(wù)業(yè)、物流流業(yè)和旅游業(yè)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為支柱，通通過(guò)提升產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合合空間結(jié)構(gòu)、改改善人居環(huán)境境，把南長(zhǎng)建建設(shè)成為具有有文化特色的的集現(xiàn)代商務(wù)務(wù)辦公和居住住為一體的特特色城區(qū)。2.1.2清揚(yáng)揚(yáng)路沿線居住住區(qū)在無(wú)錫居居住板塊格局局中的地位清揚(yáng)路建于上世紀(jì)紀(jì)70年代，沿線線周邊是無(wú)錫錫重要的居住住聚集區(qū)域。自自清揚(yáng)路建成成開(kāi)始，道路路沿線的清揚(yáng)揚(yáng)新村、沁園園新村、揚(yáng)名名新村、江南南花園一直是是無(wú)錫市區(qū)同同時(shí)代比較現(xiàn)現(xiàn)代舒適，檔檔次比較高的的居住社區(qū)，至至今已經(jīng)成為有30萬(wàn)人口居住住的大型居住住社區(qū)聚集地地。2002年以來(lái)，清清揚(yáng)路沿線周周邊區(qū)域在無(wú)無(wú)錫率先開(kāi)發(fā)發(fā)了多個(gè)現(xiàn)代代化高檔社區(qū)區(qū)，新世紀(jì)花花園、新江南南花園內(nèi)的居居民繼承了清清揚(yáng)路沿線板板塊居民層次次較高的特點(diǎn)點(diǎn)，新社區(qū)優(yōu)優(yōu)秀的產(chǎn)品品品質(zhì)和領(lǐng)先的的物業(yè)管理水水平更加奠定定了清揚(yáng)路居居住板塊在無(wú)無(wú)錫居住板塊塊格局中的領(lǐng)領(lǐng)先地位。隨著太湖大道和太太湖廣場(chǎng)的建建成，清揚(yáng)路路周邊交通便便利性和配套套設(shè)施完善的的優(yōu)點(diǎn)日益為為無(wú)錫居民所所青睞，清揚(yáng)揚(yáng)路周邊必將將成為無(wú)錫重重要的高檔居居住集中區(qū)域域。2.2區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷歷程無(wú)錫XX城項(xiàng)目地地處太湖廣場(chǎng)場(chǎng)南側(cè)，正處處于副中心區(qū)區(qū)和南區(qū)的交交界地位，在在無(wú)錫傳統(tǒng)區(qū)區(qū)域認(rèn)知中，該該區(qū)域被稱作作“南門(mén)”。南門(mén)區(qū)域作為商品品住宅建設(shè)起起步最早的區(qū)區(qū)域，居住片片區(qū)已形成規(guī)規(guī)模。清揚(yáng)路路永樂(lè)路相交交附近區(qū)域，更更因?yàn)榧覙?lè)福福超市和太湖湖廣場(chǎng)的建成成獲得價(jià)值提提升，形成太太湖廣場(chǎng)板塊塊。加上距市市中心很近，交交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，配套齊全全，使得目前前該區(qū)域的樓樓盤(pán)價(jià)格，除除中心區(qū)外領(lǐng)領(lǐng)銜全市，被被形容為“南門(mén)地貴”。自2002年以來(lái)，南門(mén)門(mén)區(qū)域內(nèi)推出出的項(xiàng)目數(shù)量量比較少，南南門(mén)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)有多年少有有新商品住宅宅推出。產(chǎn)品品品質(zhì)高端和和市場(chǎng)供應(yīng)不不足導(dǎo)致區(qū)域域內(nèi)新房?jī)r(jià)格格飆升之外，一一些品質(zhì)較高高的二手房?jī)r(jià)價(jià)格同樣居高高不下。新世世紀(jì)花園和新新江南花園的的房源，在二二手房市場(chǎng)中中，目前已經(jīng)經(jīng)達(dá)到單價(jià)77500元左右的水水平，除中心心區(qū)外，該區(qū)區(qū)域是二手房房?jī)r(jià)格最高的的區(qū)域。在2005年和20006年無(wú)錫經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地大幅幅度推出的市市場(chǎng)背景下，南南長(zhǎng)區(qū)域內(nèi)也也有多塊地塊塊推出，這其其中大部分都都還沒(méi)有上市市形成供應(yīng)。僅僅有無(wú)錫商業(yè)業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司司的新世紀(jì)公公寓項(xiàng)目和無(wú)無(wú)錫金城灣房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司的金陽(yáng)大廈廈項(xiàng)目（市場(chǎng)場(chǎng)推廣名稱為為“清揚(yáng)首席”），住宅銷銷售價(jià)格均已已突破7500元/㎡。2007年以來(lái)，區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅樓樓盤(pán)價(jià)格呈現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)一步上升升態(tài)勢(shì)，朗詩(shī)詩(shī)未來(lái)之家以以其高科技概概念和裝修房房，一期單元元平均售價(jià)為為11000元/㎡；凱燕環(huán)球球中心以世界界頂級(jí)酒店品品牌和精裝修修標(biāo)準(zhǔn)的酒店店式公寓，自自開(kāi)盤(pán)以來(lái)均均價(jià)一路走高高，自開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)的13400元/㎡，至目前前的接近18000元/㎡；天誠(chéng)大大廈屬于寫(xiě)字字樓項(xiàng)目，位位于永豐路與與清揚(yáng)路交界界處北部，售售價(jià)達(dá)到8000元/㎡；相信未未來(lái)即將上市市的世貿(mào)中心心、九龍倉(cāng)項(xiàng)項(xiàng)目以及南城城綠洲項(xiàng)目會(huì)會(huì)繼續(xù)拉升區(qū)區(qū)域商品房售售價(jià)。圖：區(qū)域商品住宅宅價(jià)格走勢(shì)圖圖各年度區(qū)域代表住住宅項(xiàng)目樓盤(pán)盤(pán)：2002年：南洋洋國(guó)際花園2003年：永德德苑、金樂(lè)華華庭、新世紀(jì)紀(jì)花園2004年：永樂(lè)樂(lè)家園、木樨樨苑、新江南南花園2005年：逸景景園2006年：新世世紀(jì)公寓2.3區(qū)域內(nèi)樓樓盤(pán)特征區(qū)域次新盤(pán)特征南長(zhǎng)區(qū)內(nèi)次新盤(pán)包包括新世紀(jì)花花園、新江南南花園、永德德苑、金樂(lè)華華庭、逸景園園、南洋花園園、新世紀(jì)公公寓等。這些次新盤(pán)都具有有共同的特點(diǎn)點(diǎn)，即為當(dāng)時(shí)時(shí)市場(chǎng)中較高高檔次的樓盤(pán)盤(pán)，客戶群體體層次較高，周周邊配套成熟熟，小區(qū)品質(zhì)質(zhì)高端，售價(jià)價(jià)領(lǐng)先于同時(shí)時(shí)間其他區(qū)域域樓盤(pán)。2.3.2區(qū)域域在售新盤(pán)特特征目前區(qū)域內(nèi)在售的的樓盤(pán)同樣不不多，但相比比前幾年推出出的項(xiàng)目，目目前區(qū)域及周周邊項(xiàng)目在繼繼承了產(chǎn)品檔檔次較高，客客戶群體高端端的特點(diǎn)之外外，還出現(xiàn)了了差異化特征征。表：南長(zhǎng)區(qū)區(qū)域在在售樓盤(pán)特征征樓盤(pán)名稱物業(yè)類型項(xiàng)目體量目前售價(jià)項(xiàng)目特征凱燕環(huán)球中心酒店市公寓13.4萬(wàn)㎡18000元/㎡㎡世界極品牌酒店，酒酒店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品，太湖廣廣場(chǎng)核心地段段朗詩(shī)未來(lái)之家高科技住宅20萬(wàn)㎡11000元/㎡㎡恒溫恒濕恒氧，高高科技住宅，精精裝修清揚(yáng)首席商辦、居住4萬(wàn)㎡7500元/㎡清揚(yáng)路沿線、住宅宅體量小陽(yáng)光城市花園居住90萬(wàn)㎡6800元/㎡大規(guī)?；鐓^(qū)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)生活配套天誠(chéng)大廈辦公2.5萬(wàn)㎡8000元/㎡清揚(yáng)路沿線，辦公公樓產(chǎn)品從上表可以看出，隨隨著無(wú)錫住宅宅產(chǎn)品的發(fā)展展，無(wú)錫住宅宅板塊多區(qū)域域涌現(xiàn)的現(xiàn)狀狀下，南長(zhǎng)區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在在原有的地段段優(yōu)勢(shì)之外，各各樓盤(pán)都有了了自身的顯著著特點(diǎn)，以區(qū)區(qū)分同區(qū)域其他項(xiàng)項(xiàng)目，吸引自自身目標(biāo)客戶戶群體。2.4區(qū)域客戶戶特征南長(zhǎng)區(qū)是無(wú)錫傳統(tǒng)統(tǒng)居住聚集區(qū)區(qū)域，并且地地理位置優(yōu)越越，周邊配套套設(shè)施齊全，距距離傳統(tǒng)市中中心比較近，自自身又擁有良良好的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，交通又又比較優(yōu)越，因因此一直是無(wú)無(wú)錫市民比較較鐘情的居住住板塊。正因因?yàn)樵搮^(qū)域擁?yè)碛腥缭S多的的優(yōu)勢(shì)，因此此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目的檔次和售售價(jià)一直出于于市區(qū)前列位位置，客戶層層次也屬于比比較高端，比比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的人群。選擇南長(zhǎng)區(qū)域置業(yè)業(yè)的客戶，存存在以下特征征：長(zhǎng)期生活居住在南南長(zhǎng)區(qū)，或者者對(duì)太湖廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域前景看看好，希望居居住在南長(zhǎng)區(qū)區(qū)域；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和和社會(huì)地位，希希望其住宅能能夠彰顯其身身份；購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)除了居住住要求外，長(zhǎng)長(zhǎng)期資產(chǎn)保值值是一個(gè)考慮慮因素；年齡層次分布因項(xiàng)項(xiàng)目各自特征征而有所不同同，但多數(shù)集集中在40歲以上；在追求居住舒適性性而對(duì)項(xiàng)目品品質(zhì)要求比較較高之外，還還對(duì)生活尊貴貴感，項(xiàng)目調(diào)調(diào)性和品位有有一定要求?！拘〗Y(jié)】區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展分析結(jié)論論：南長(zhǎng)區(qū)域樓盤(pán)因?yàn)闉閭鹘y(tǒng)居住心心理和地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)，具有天天生的貴胄氣氣息；城市中心格局變遷遷使本區(qū)域成成為城市雙核核中心之一，未未來(lái)具有極高高的發(fā)展?jié)摿α?；無(wú)錫人對(duì)太湖廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域樓盤(pán)認(rèn)認(rèn)可度很高，心心理接受該區(qū)區(qū)域?yàn)楦叨撕篮勒囟?；區(qū)域客戶群體比較較高端，對(duì)傳傳統(tǒng)居住概念念比較認(rèn)同，有有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和和社會(huì)地位，對(duì)對(duì)居住要求比比較高，并不不簡(jiǎn)單停留在在居住舒適性性上；3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判3.1無(wú)錫整體體市場(chǎng)供給情情況3.1.1無(wú)錫錫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資額增長(zhǎng)長(zhǎng)情況自2002年無(wú)錫土土地市場(chǎng)開(kāi)始始全面實(shí)行拍拍賣(mài)、招標(biāo)等等市場(chǎng)化運(yùn)作作以來(lái)，無(wú)錫錫房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)投資額迅速速增長(zhǎng)，投資資額增長(zhǎng)率于于2002年達(dá)到了50%以上，隨之之又在2003年超過(guò)了70%；2004年至2005年，無(wú)錫房房地產(chǎn)投資額額持續(xù)上升，但但增長(zhǎng)幅度較較2003年明顯有所所趨緩，2005年的增長(zhǎng)率率為15.996%。2006年增幅有所所回升，達(dá)到到277.227億元，同比比增長(zhǎng)22.26％。圖無(wú)錫房地產(chǎn)投資資額及增長(zhǎng)率率情況單位：：億元，%資料來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒無(wú)錫近年土地推出出量情況近年來(lái)，作為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二線線城市的無(wú)錫錫，土地供應(yīng)應(yīng)量增加速度度非?？?。自自2003年這一輪房房地產(chǎn)行情啟啟動(dòng)以來(lái)，無(wú)無(wú)錫市政府每每年的土地供供應(yīng)量都十分分巨大。到2006年，無(wú)錫土土地供應(yīng)再次次出現(xiàn)高峰，2006全年年無(wú)錫市區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地1041萬(wàn)平方米，同比上漲61.82％，其中住宅建設(shè)用地715萬(wàn)平方米，出讓非住宅用地326萬(wàn)平方米。市區(qū)累計(jì)出讓土地成交經(jīng)額167.85億元，同比上漲44.21％。圖：近年來(lái)無(wú)錫出出讓土地面積積單位：：萬(wàn)㎡數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫房房地產(chǎn)管理局局注：2003年數(shù)據(jù)不不包含錫山、惠惠山二區(qū)出讓讓數(shù)表：土地供應(yīng)價(jià)格格年份200420052006土地推量（畝）124111027715615成交總額（億元）112.28124.87167.85土地平均單價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元/畝）90.5121.5107.493.1.3無(wú)錫錫目前商品房房供給概況■2006年商品房房供需情況2006年無(wú)錫市市區(qū)商品房批批準(zhǔn)預(yù)售面積積485.332萬(wàn)㎡，加上2005年結(jié)轉(zhuǎn)的可可售商品房面面積419.116萬(wàn)㎡，2006年全市商品品房市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)總量達(dá)到904.448萬(wàn)㎡。2006年無(wú)錫市市區(qū)累計(jì)成交交各類商品房房412.113萬(wàn)㎡，至2006年底，結(jié)轉(zhuǎn)的的可售商品房房面積為492.335萬(wàn)㎡2006年無(wú)錫市市區(qū)房地產(chǎn)施施工面積1611..38萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)28.24％，其中住住宅施工面積積達(dá)到1205..51萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)24.19％。2006年無(wú)錫市市區(qū)房地產(chǎn)竣竣工面積364.001萬(wàn)㎡，其中中住宅竣工面面積278.006萬(wàn)㎡。圖：近年來(lái)無(wú)錫市市區(qū)施工竣工工面積對(duì)比圖圖■2007年商品房房供應(yīng)情況表：2007無(wú)錫錫分區(qū)域各月月新增供應(yīng)情況況單位：㎡中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)1月————256470.228————78733.0222月————51294.644——15672.64430076.6333月——23707.66661032.38844502.43398126.644267092.0044月————266315.77417799.19951795.422134317.1155月——25586.722151424.99540189.34470603.35551328.8886月————147217.44965230.444140156.22687526.566表：2007無(wú)錫分物物業(yè)各月新增增供應(yīng)情況單位位：㎡住宅別墅商業(yè)辦公1月189607.220——76574.25569021.7552月114031.446——7126.666735.403月243324.66780314.50089036.89926287.5224月337714.22081768.58824547.411——5月135561.110——43772.855——6月404214.006——21254.00014662.700無(wú)錫居住熱點(diǎn)區(qū)域域分析由于中心區(qū)沒(méi)有新新項(xiàng)目樓盤(pán)推推出，目前無(wú)無(wú)錫市區(qū)比較較熱點(diǎn)的居住住板塊主要分分布在副中心心區(qū)太湖廣場(chǎng)場(chǎng)板塊，東區(qū)區(qū)城東板塊、東東亭板塊、新新區(qū)板塊，西西區(qū)梁溪河沿沿岸板塊，南南區(qū)太湖新城城板塊，北區(qū)區(qū)盛岸路板塊塊和惠山新城城板塊。表：無(wú)錫熱點(diǎn)居住住板塊特征及及典型案例情情況居住板塊板塊特征典型案例案例特征太湖廣場(chǎng)板塊定位高端，板塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，吸吸引高端客戶戶群體朗詩(shī)未來(lái)之家地段優(yōu)越，高科技技概念，精裝裝修房，宣揚(yáng)揚(yáng)生活理念城東板塊距離市區(qū)較近，吸吸引東區(qū)高端端客戶群體紫金門(mén)宣傳推廣中主打地地段優(yōu)勢(shì)，宣宣揚(yáng)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)東亭板塊品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，吸吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)域域中、高端客戶戶群體首創(chuàng)雋府發(fā)展商品牌實(shí)力雄雄厚，產(chǎn)品線線多樣，品質(zhì)質(zhì)高端新區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，升升值潛力巨大大，吸引投資資者及中、高高端客戶群體體萬(wàn)科東郡發(fā)展商品牌實(shí)力雄雄厚，產(chǎn)品特特色明顯，區(qū)區(qū)域產(chǎn)品投資資價(jià)值高梁溪河沿岸板塊風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯顯，居住氛圍圍濃郁，副中中心地帶，吸吸引中、高端端客戶群體新梁溪人家本地國(guó)有品牌發(fā)展展商，體量中中大，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，產(chǎn)品線線豐富太湖新城板塊風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯顯，未來(lái)行政政中心，大型型規(guī)模社區(qū)云云集，品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，吸吸引高端客戶戶群體太湖國(guó)際社區(qū)國(guó)際著名開(kāi)發(fā)商，體體量超大，周周邊環(huán)境優(yōu)美美，產(chǎn)品線豐豐富，戶型設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)用，適適合無(wú)錫當(dāng)?shù)氐鼐用窨谖妒堵钒鍓K居住氛圍濃郁，吸吸引中端客戶戶群體仁和英倫花園區(qū)域領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，產(chǎn)產(chǎn)品主題鮮明明錢(qián)橋板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，吸吸引中、低端端客戶群體晴山藍(lán)城規(guī)模比較大，走低低價(jià)路線，性性價(jià)比卓越惠山新城板塊區(qū)域開(kāi)發(fā)體量巨大大，品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商眾多，樓樓盤(pán)項(xiàng)目性價(jià)價(jià)比高，吸引引中端客戶群群體綠地世紀(jì)城發(fā)展商品牌實(shí)力雄雄厚，規(guī)模較較大，產(chǎn)品特特色鮮明從上述論述中可以以得出這樣的的結(jié)論，無(wú)錫錫2005和2006年土地供應(yīng)應(yīng)量比較大，這這直接導(dǎo)致市市場(chǎng)整體供應(yīng)應(yīng)情況偏大，無(wú)無(wú)錫樓市的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況況會(huì)隨著06年推出土地地項(xiàng)目的上市市而加劇；同同時(shí)隨著城市市格局的拉大大，城市熱點(diǎn)點(diǎn)居住區(qū)域也也隨之增加，并并且隨著消費(fèi)費(fèi)者對(duì)居住條條件要求的提提高，目前在在無(wú)錫的多個(gè)個(gè)區(qū)域出現(xiàn)高高檔住宅聚集集的區(qū)域。在目前無(wú)錫的居住住板塊中，太太湖廣場(chǎng)板塊塊、太湖新城城板塊、新區(qū)區(qū)核心區(qū)板塊塊和城東板塊塊中項(xiàng)目定位位比較高，這這些板塊中也也各有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目領(lǐng)跑各區(qū)區(qū)域市場(chǎng)，受受無(wú)錫高端客客戶群體關(guān)注注的項(xiàng)目，也也多出自上述述四個(gè)板塊中中。3.2項(xiàng)目板塊塊競(jìng)爭(zhēng)分析目前無(wú)錫呈現(xiàn)出的的高端物業(yè)聚聚集區(qū)域中，主主要是無(wú)錫XXX城項(xiàng)目所所處的太湖廣廣場(chǎng)板塊，以以及新區(qū)核心心區(qū)板塊、太太湖新城沿蠡蠡湖板塊和城城東板塊。與上述其他三個(gè)板板塊相比，本本區(qū)域具有其其他區(qū)域不可可比擬的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。首先，從規(guī)劃層面面上講，太湖湖廣場(chǎng)是無(wú)錫錫雙核中心之之一，新區(qū)核核心板塊和廣廣益新城板塊塊只能夠稱之之為城市副中中心，而太湖湖新城雖然在在規(guī)劃上是無(wú)無(wú)錫未來(lái)行政政中心，占據(jù)據(jù)自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但居住住氛圍、商業(yè)業(yè)氛圍以及與與老城區(qū)的距距離使其無(wú)法法與太湖廣場(chǎng)場(chǎng)板塊向抗衡衡。其次，在交通層面面上講，本區(qū)區(qū)域周邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通通主干道貫通通東西南北，未未來(lái)地鐵建設(shè)設(shè)規(guī)劃中，率率先建設(shè)的1號(hào)線也從本本區(qū)域內(nèi)通過(guò)過(guò)。本區(qū)域還還占有與傳統(tǒng)統(tǒng)中心距離近近的優(yōu)勢(shì)。第三，從區(qū)域建設(shè)設(shè)成熟程度層層面上講，南南門(mén)作為無(wú)錫錫傳統(tǒng)居住區(qū)區(qū)域，市政設(shè)設(shè)施和周邊居居住配套設(shè)施施完善度非上上述三個(gè)區(qū)域域所能夠相提提并論。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析3.3.1同區(qū)區(qū)域在售項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)分析表：區(qū)域內(nèi)在售住住宅項(xiàng)目情況況樓盤(pán)名稱項(xiàng)目體量產(chǎn)品類型目前售價(jià)發(fā)展商凱燕環(huán)球中心13.4萬(wàn)㎡酒店式公寓18000元/㎡㎡無(wú)錫凱燕置業(yè)有限限公司朗詩(shī)未來(lái)之家20萬(wàn)㎡高科技住宅11000元/㎡㎡無(wú)錫朗詩(shī)置業(yè)清揚(yáng)首席4萬(wàn)㎡小體量住宅7500元/㎡無(wú)錫金城灣房產(chǎn)陽(yáng)光城市花園90萬(wàn)㎡住宅、洋房6800元/㎡江蘇陽(yáng)光置業(yè)1、凱燕環(huán)球中心開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫凱燕燕置業(yè)有限公公司總建筑面積：1334254平方米建筑層數(shù)：總高550層(近200米)項(xiàng)目物業(yè)類型：德德國(guó)五星級(jí)酒酒店，商務(wù)酒酒店公寓，休休閑，會(huì)議，（1－22層，凱賓斯基大酒店；23層以上酒店式公寓，辦公公寓）戶型面積分布：665、80、150M2主力訴求點(diǎn)：凱賓賓斯基大酒店店管理公司統(tǒng)統(tǒng)一管理.主要營(yíng)銷活動(dòng)：開(kāi)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：價(jià)格情況：目前在在售精裝修酒酒店式公寓均均價(jià)18000元/M2銷售情況：05年年10月底開(kāi)盤(pán)，至至日，銷售備備案情況：用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M22)酒店式公寓73457216244,483.9942.朗詩(shī)未來(lái)之之家開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫朗詩(shī)詩(shī)置業(yè)有限公公司總建筑面積：200萬(wàn)平方米項(xiàng)目物業(yè)類型：住住宅戶型面積分布：990－186M2主力訴求點(diǎn)：顛覆覆傳統(tǒng)，革命命住宅、“恒溫·恒濕·恒氧·低噪·適光”主要營(yíng)銷活動(dòng)：朗朗詩(shī)科技住宅宅體驗(yàn)之旅、朗朗詩(shī)產(chǎn)品說(shuō)明明會(huì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：6月月30日價(jià)格情況：一期開(kāi)開(kāi)盤(pán)（帶裝修修）住宅均價(jià)價(jià)11000元/M2銷售情況：第一批批開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，推推出128套住宅，當(dāng)當(dāng)天銷售113套，銷售情情況較好3.清楊首席開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫金城城灣房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司總建筑面積：388931.223平方米建筑層數(shù)：住宅226層，商業(yè)與與辦公用房6層項(xiàng)目物業(yè)類型：高高層住宅、多多層商業(yè)辦公公用房戶型面積分布：1139.699M2（A型）、1155.73MM2（B型）、1400.35M22（C型）主力訴求點(diǎn)：主打打地段和區(qū)域域配套；新中中山路城市名名門(mén)主要營(yíng)銷活動(dòng)：開(kāi)開(kāi)盤(pán)前下午茶茶；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：06年年12月價(jià)格情況：住宅（毛毛坯）均價(jià)7500元/M2，辦公均價(jià)價(jià)7500—9000元/M2銷售情況：截止007年7月3日，銷售備案案情況如下表表用途總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售總面積(M22)高層住宅1441222215,903.999商業(yè)18000辦公8029512,940.2774.陽(yáng)光城市花花園開(kāi)發(fā)商：江蘇陽(yáng)光光集團(tuán)/陽(yáng)光置業(yè)總建筑面積：一共共90萬(wàn)平方項(xiàng)目物業(yè)類型：二二期高層、小小高層住宅、商商業(yè)，三期電電梯花園洋房房、小高層住住宅戶型面積分布：550－220主力訴求點(diǎn)：主打打配套賣(mài)點(diǎn)，讓讓陽(yáng)光成就未未來(lái)；超大規(guī)規(guī)模社區(qū)，高高尚學(xué)府名門(mén)門(mén)主要營(yíng)銷活動(dòng)：引引入沃爾瑪超超市，引入名名校開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期三期06年11月價(jià)格情況：二期均均價(jià)：高層5050、小高層4950、商業(yè)100000三期均價(jià)：：電梯花園洋洋房6800銷售情況：一期開(kāi)開(kāi)盤(pán)既售空，二二期基本售完完，三期推出出房源銷售過(guò)過(guò)半同區(qū)域在售項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論論：1、區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目大大部分均定位位于高端客戶戶群體，由于于先于XX城項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，因此已已經(jīng)分流了本本項(xiàng)目部分客客戶群，我們們應(yīng)加快速度度，盡可能早早的開(kāi)始宣傳傳本項(xiàng)目可售售房源部分2、區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目特特點(diǎn)鮮明，各各有風(fēng)格特征征，本項(xiàng)目同同樣應(yīng)該有自自身鮮明的特特點(diǎn)，以區(qū)分分其他項(xiàng)目，奠奠定自身的項(xiàng)項(xiàng)目屬性；3、區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)質(zhì)、高價(jià)位項(xiàng)項(xiàng)目的上市，提提升了太湖廣廣場(chǎng)板塊的整整體樓盤(pán)形象象，也在一定定程度上提升升了客戶對(duì)該該板塊房?jī)r(jià)的的心理預(yù)期。這這對(duì)XX項(xiàng)目來(lái)說(shuō)說(shuō)有利有弊：：有這些已上上市樓盤(pán)的高高價(jià)位作為鋪鋪墊，客戶對(duì)對(duì)XX項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格抗性會(huì)相相對(duì)減少，這這是有利的一一面；而周邊邊樓盤(pán)已奠定定了太湖廣場(chǎng)場(chǎng)板塊的高品品質(zhì)形象，如如果XX項(xiàng)目不能能在產(chǎn)品上吸吸引客戶、在在形象氣勢(shì)上上打動(dòng)客戶，也也很容易被周周邊項(xiàng)目壓制制住，被客戶戶冷落，這無(wú)無(wú)論是對(duì)于XXX項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是是其營(yíng)銷推廣廣都是一大挑挑戰(zhàn)。3.3.2同區(qū)區(qū)域?qū)⑼祈?xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)分析表：南長(zhǎng)區(qū)未來(lái)將將上市項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目名稱稱物業(yè)類型總建面積（萬(wàn)㎡）無(wú)錫XX城商業(yè)、五星級(jí)酒店店、商務(wù)辦公公、公寓44九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南南側(cè)項(xiàng)目五星級(jí)酒店、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店式公寓28九龍倉(cāng)中南路延伸伸段北側(cè)項(xiàng)目目住宅83南城青少年活動(dòng)中中心項(xiàng)目（智智富國(guó)際）商業(yè)、辦公、住宅宅、酒店式公公寓18常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常常發(fā)清揚(yáng)御庭庭）商業(yè)、辦公、居住住21奕淳水泵廠東側(cè)地地塊項(xiàng)目居住3.5益多清楊康城項(xiàng)目目居住18威孚虞灣里地塊項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住住10世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住住、會(huì)展31.3天安六藥廠地塊項(xiàng)項(xiàng)目（天安曼曼哈頓）商業(yè)、居住11凱賓斯基東側(cè)地塊塊項(xiàng)目商業(yè)（含酒店）、辦辦公14.3小計(jì)282.1數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)無(wú)錫國(guó)土拍賣(mài)賣(mài)資料整理1.九龍倉(cāng)太湖湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：香港九九龍倉(cāng)集團(tuán)九龍倉(cāng)（無(wú)無(wú)錫）置業(yè)有有限公司項(xiàng)目位置：太湖廣廣場(chǎng)南側(cè)，圖圖書(shū)館東側(cè)占地面積：2.99萬(wàn)㎡總建筑面積：288萬(wàn)㎡物業(yè)類型：83層層高層塔樓，339米高度；產(chǎn)品形態(tài)：五星級(jí)級(jí)酒店、商務(wù)務(wù)辦公、酒店店式公寓。預(yù)計(jì)上市時(shí)間：007年6月底項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工，上市時(shí)時(shí)間未知2.九龍倉(cāng)中南南路延伸段北北側(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：香港九九龍倉(cāng)集團(tuán)九龍倉(cāng)（無(wú)無(wú)錫）置業(yè)有有限公司項(xiàng)目位置：朗詩(shī)未未來(lái)之家南側(cè)側(cè)，清名路延延伸段兩側(cè)，中中南路延伸段段北側(cè)；占地面積：30..7萬(wàn)㎡總建筑面積：833萬(wàn)㎡物業(yè)類型：綜合產(chǎn)品形態(tài)：住宅預(yù)計(jì)上市時(shí)間：項(xiàng)項(xiàng)目尚未開(kāi)工工，上市時(shí)間間未知3.南城青少年年活動(dòng)中心項(xiàng)項(xiàng)目（智富國(guó)國(guó)際）開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫市市南城房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司項(xiàng)目位置：運(yùn)河?xùn)|東路東側(cè)，圖圖書(shū)館西側(cè)占地面積：2.666萬(wàn)㎡總建筑面積：188萬(wàn)㎡物業(yè)類型：高層，一一幢45層，兩幢30層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、住宅、酒酒店式公寓預(yù)計(jì)上市時(shí)間：007年10月4.常發(fā)水泵廠廠項(xiàng)目（常發(fā)發(fā)清揚(yáng)御庭）開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫常常發(fā)置業(yè)項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路路、金城路交交匯處東北角角占地面積：9.336萬(wàn)㎡總建筑面積：211萬(wàn)㎡物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：22008年初5.奕淳水泵廠廠東側(cè)地塊項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫奕奕淳房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司項(xiàng)目位置：南長(zhǎng)街街、金城路交交匯處西北角角占地面積：4.44萬(wàn)㎡總建筑面積：3..5萬(wàn)㎡物業(yè)類型：≤5層層產(chǎn)品形態(tài)：居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：項(xiàng)項(xiàng)目拆遷中，上上市時(shí)間未知知6.益多清楊康康城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫益益多集團(tuán)無(wú)無(wú)錫五星置業(yè)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：金城路路以南，東至至南長(zhǎng)街，西西至通揚(yáng)路占地面積：10..4萬(wàn)㎡總建筑面積：188萬(wàn)㎡物業(yè)類型：多層、小小高層、高層層產(chǎn)品形態(tài)：住宅預(yù)計(jì)上市時(shí)間：22007年10月7.威孚虞灣里里地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫威威孚置業(yè)、無(wú)無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公公司項(xiàng)目位置：清揚(yáng)路路東側(cè)、虞灣灣里地區(qū)、清清名路南側(cè)、清清揚(yáng)新城北側(cè)側(cè)，翠云新城城西側(cè)占地面積：3.99萬(wàn)㎡總建筑面積：約110萬(wàn)㎡物業(yè)類型：多層、小小高層、高層層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：拆拆遷比較難度度，目前拆遷遷中，上市時(shí)時(shí)間未知8.世茂中心項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫世世界貿(mào)易中心心有限公司項(xiàng)目位置：無(wú)錫市市太湖大道與與清楊路交界界口東南側(cè)占地面積：5.55萬(wàn)㎡總建筑面積：311.3萬(wàn)㎡，服務(wù)務(wù)式公寓樓9.8萬(wàn)平方物業(yè)類型：1棟117層世貿(mào)大樓樓，1棟5層會(huì)展中心心，5棟24－33層世貿(mào)國(guó)際際公寓產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、辦辦公、居住、會(huì)會(huì)展預(yù)計(jì)上市時(shí)間：22007年12月9.天安六藥廠廠地塊項(xiàng)目（天天安曼哈頓）開(kāi)發(fā)公司：天安集集團(tuán)，無(wú)錫天天信置業(yè)有限限公司項(xiàng)目位置：太湖大大道南側(cè)、湖湖濱路東側(cè)、中中南路北側(cè)、罵罵蠡港河西側(cè)側(cè)占地面積：6萬(wàn)㎡㎡總建筑面積：約111萬(wàn)㎡物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、居居住預(yù)計(jì)上市時(shí)間：地地塊一期已經(jīng)經(jīng)平整，但天天安公司產(chǎn)品品形態(tài)未定，上上市時(shí)間未知知10.凱賓斯基基東側(cè)地塊開(kāi)發(fā)公司：無(wú)錫凱凱燕置業(yè)有限限公司項(xiàng)目位置：市民廣廣場(chǎng)北側(cè)，凱凱燕環(huán)球中心心東側(cè)，東至至人大，西為為規(guī)劃14米道路，北為為規(guī)劃建樂(lè)路路，南至永和和路占地面積：2.66萬(wàn)㎡總建筑面積：約114.3萬(wàn)㎡㎡物業(yè)類型：高層產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)（酒酒店）、辦公公預(yù)計(jì)上市時(shí)間：未未知同區(qū)域?qū)⑼祈?xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論論：1.從上面的將將推項(xiàng)目情況況可以看出，區(qū)區(qū)域內(nèi)未來(lái)的的市場(chǎng)供應(yīng)非非常充足，其其中不乏象香香港九龍倉(cāng)、中中房集團(tuán)等大大牌開(kāi)發(fā)商，在在品牌知名度度、項(xiàng)目規(guī)模模上有著較大大的優(yōu)勢(shì)。且且與XX項(xiàng)目處于于相近地段、檔檔次與價(jià)位也也相差不多，客客戶層面基本本都瞄準(zhǔn)高端端銷售群體，可可以預(yù)測(cè)，XXX項(xiàng)目的未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)異常常激烈。2.將推項(xiàng)目中中有個(gè)別項(xiàng)目目還存在拆遷遷等其它方面面問(wèn)題，預(yù)計(jì)計(jì)入市時(shí)間會(huì)會(huì)晚于XX項(xiàng)目。XX項(xiàng)目要充充分抓住短暫暫的市場(chǎng)先機(jī)機(jī)，震撼入市市，盡可能多多的吸引客源源，縮短項(xiàng)目目的銷售周期期，以規(guī)避競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.4市場(chǎng)場(chǎng)同類型將推推項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分分析1.寶龍城市廣廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫寶龍龍房地產(chǎn)發(fā)展展有限公司物業(yè)地址：新區(qū)旺旺莊路和湘江江路交界，旺莊鎮(zhèn)的旺旺莊路北側(cè)、湘湘江路西側(cè)、珠珠江路東側(cè)建設(shè)用地面積：77.7萬(wàn)平米總建面積：約233萬(wàn)平米建筑類別：高層、多多層物業(yè)類別：集商業(yè)業(yè)、餐飲、影影城、娛樂(lè)、公公寓酒店為一一體的綜合性性建筑群裝修狀況：精裝修修樓層狀況：商業(yè)地地上4層，地下1層；公寓酒酒店21層；快捷酒店26層位于商業(yè)業(yè)的4層之上項(xiàng)目包含配套：超超市、商場(chǎng)、娛娛樂(lè)；其他配套：新區(qū)會(huì)會(huì)展中心、長(zhǎng)長(zhǎng)江俱樂(lè)部項(xiàng)目進(jìn)度：20007年4月23日奠基預(yù)計(jì)上市時(shí)間：22007年11月2.金太湖項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫金金太湖房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司物業(yè)地址：北塘區(qū)區(qū)青石路東（樂(lè)樂(lè)波門(mén)旁邊）建設(shè)用地面積：114萬(wàn)平米總建面積：588.8萬(wàn)平米建筑類別：高層物業(yè)類別：住宅宅

、商鋪裝修狀況：毛坯預(yù)計(jì)上市時(shí)間：暫暫未定3.新天地項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商：中房集團(tuán)團(tuán)無(wú)錫房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)地址：南長(zhǎng)區(qū)區(qū)永樂(lè)路29號(hào)建設(shè)用地面積：２２.２萬(wàn)平米總建面積：5.11萬(wàn)平米建筑類別：多層、高高層物業(yè)類別：商業(yè)、單單身公寓裝修狀況：全裝修修預(yù)計(jì)上市時(shí)間：即即將開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)上市價(jià)格：商商業(yè)178000；辦公86004.東大街地塊塊開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫恒恒隆置業(yè)物業(yè)地址：人民民路南側(cè)、健健康路東側(cè)建設(shè)用地面積：337324㎡總建面積：約224.5萬(wàn)㎡建筑類別：高層層物業(yè)類別：商業(yè)業(yè)、辦公、酒酒店、酒店式式公寓裝修狀況：未知知項(xiàng)目進(jìn)度：地塊拆拆遷中預(yù)計(jì)上市時(shí)間：未未知5.大連萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：大連萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)地址：梁溪溪路與青祁路路交界處西南南角建設(shè)用地面積：118萬(wàn)㎡總建面積：544萬(wàn)㎡物業(yè)類別：辦公公、商業(yè)、居居住項(xiàng)目進(jìn)度：拆遷遷中預(yù)計(jì)上市時(shí)間：未知同區(qū)域?qū)⑼祈?xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論論：1.可以看出，以以上四個(gè)同類類型的將推項(xiàng)項(xiàng)目也分別占占據(jù)著新區(qū)和和老城區(qū)的較較核心地段，雖雖然XX項(xiàng)目所處處的太湖廣場(chǎng)場(chǎng)板塊為新興興的板塊，發(fā)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁勁，但如果加加入價(jià)格因素素，這些同類類型項(xiàng)目一旦旦上市，可能能也會(huì)造成XXX項(xiàng)目的客客戶分流。2.XX項(xiàng)目至至目前為止，尚尚未進(jìn)行大規(guī)規(guī)模的推廣活活動(dòng)，也沒(méi)有有進(jìn)行有效的的客戶積累工工作，而現(xiàn)在在距離擬定的的開(kāi)盤(pán)時(shí)間只只有2個(gè)多月，時(shí)時(shí)間比較緊迫迫，需要。各各項(xiàng)營(yíng)銷推廣廣相關(guān)工作都都要盡快實(shí)施施，盡可能早早的搶占市場(chǎng)場(chǎng)，積累有效效客戶，以保保證開(kāi)盤(pán)的火火爆銷售。3.4市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)典型案例分分析1、太湖國(guó)際社區(qū)■開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)新鴻鴻基房地產(chǎn)((無(wú)錫)有限公司■地理位置：濱湖區(qū)區(qū)青祁路東側(cè)側(cè)，周新西路路北側(cè)■總建筑面積：1445萬(wàn)方■項(xiàng)目物業(yè)類型：一一期第一批為為花園洋房和和多層、小高高層住宅■戶型面積分布：一一期第一批1100－212M2■主力訴求點(diǎn)：國(guó)際際化湖畔品質(zhì)質(zhì)社區(qū)，無(wú)錫錫的維多利亞亞港■主要營(yíng)銷活動(dòng)：太太湖國(guó)際會(huì)，吸吸納會(huì)員20000多人，會(huì)會(huì)員購(gòu)房有優(yōu)優(yōu)惠；5月26日，太湖湖國(guó)際社區(qū)啟啟航嘉年華((高爾夫、擊擊劍、瑜伽、紅紅酒品鑒、風(fēng)風(fēng)箏、雪花啤啤酒暢飲、爵爵士樂(lè)隊(duì)、法法國(guó)巴洛克、非非洲鼓舞、巴巴西桑巴等))，特設(shè)產(chǎn)品品推介會(huì)及風(fēng)風(fēng)水茶輿會(huì)，并并特邀央視著著名主持人王王小丫司儀激激光焰火晚會(huì)會(huì)，更有連環(huán)環(huán)抽獎(jiǎng)送出驚驚喜大禮。■開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年年6月16日■價(jià)格情況：多層、小小高層住宅均均價(jià)60000，花園洋房房均價(jià)85000■銷售情況：第一批批推出3522套，當(dāng)天售售完。2、萬(wàn)科東郡■開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫新萬(wàn)萬(wàn)房地產(chǎn)有限限公司■地理位置：新區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)江北路288號(hào)■總建筑面積：222萬(wàn)平米■項(xiàng)目物業(yè)類型：情情景花園洋房房、高層、多多層■主力訴求點(diǎn)：更高高都市生活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)■主要營(yíng)銷活動(dòng)：萬(wàn)萬(wàn)科會(huì)吸納會(huì)會(huì)員；■開(kāi)盤(pán)時(shí)間：多次推推房，第一次次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為為06年9月8日■價(jià)格情況：目前在在售高層均價(jià)價(jià)6800，洋洋房均價(jià)80000■銷售情況：按照銷銷售備案情況況，截至077年7月7日，可售房源源1145套，至至今銷售4113套，銷售售率36％。但實(shí)實(shí)際銷售中由由于都是分批批次推盤(pán)，且且每次推盤(pán)的的量比較小，所所以銷售情況況較好。未售售房源多半是是開(kāi)發(fā)商保留留的未推出房房源。3、瑞城國(guó)際社區(qū)■開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫中銳銳房地產(chǎn)有限限公司■地理位置：新區(qū)泰泰山路與行創(chuàng)創(chuàng)四路交叉口口■總建筑面積：311萬(wàn)平米■項(xiàng)目物業(yè)類型：小小高層住宅高高層住宅商鋪鋪■主力訴求點(diǎn)：全球球同步，世界界籍生活典范范；伊頓國(guó)際際學(xué)校、韓國(guó)國(guó)人學(xué)校、外外籍醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)等國(guó)際化社社區(qū)配套■主要營(yíng)銷活動(dòng)：國(guó)國(guó)際學(xué)校落成成儀式；開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式■開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年年5月26日■價(jià)格情況：第一批批均價(jià)45000■銷售情況：一批推推出278套，開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售磬磬4、萬(wàn)科魅力之城■開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫萬(wàn)科科房地產(chǎn)有限限公司■地理位置：蠡湖大大道以東，周周新西路以南南，高浪路以以北，規(guī)劃中中的湖濱路以以西■總建筑面積：1335萬(wàn)平米■項(xiàng)目物業(yè)類型：多多層、小高層層、高層住宅宅、配套商業(yè)業(yè)■主力訴求點(diǎn)：大社社區(qū)成熟配套套、大學(xué)城教教育氛圍、太太湖新城規(guī)劃劃、萬(wàn)科品牌牌■主要營(yíng)銷活動(dòng)：萬(wàn)萬(wàn)科會(huì)、萬(wàn)科科生活體驗(yàn)館館■開(kāi)盤(pán)時(shí)間：首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)為05年■價(jià)格情況：目前在在售普通住宅宅均價(jià)59000，洋房均均價(jià)79000■銷售情況：按照銷銷售備案情況況，截至077年7月7日，可售房源源3416套，其其中住宅32295套、商商業(yè)121套，至至今住宅銷售售2969套，銷銷售率為900％；商業(yè)銷銷售62套，銷售售率為51％?？傮w體銷售率為889％，銷售售情況良好。最最近幾次推盤(pán)盤(pán)均出現(xiàn)火爆爆搶購(gòu)的情況況。5、晴山藍(lán)城■開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫華強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司■地理位置：惠山區(qū)區(qū)錢(qián)橋大街2251號(hào)(國(guó)土所旁)■總建筑面積：577萬(wàn)平米■項(xiàng)目物業(yè)類型：多多層、小高層層住宅■開(kāi)盤(pán)時(shí)間：06年年■價(jià)格情況：目前在在售住宅均價(jià)價(jià)約34000■銷售情況：截至007年7月7日，共有可售售房源12556套，已售售1111套，總總體銷售率888％，銷售售情況良好。【小結(jié)】項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判結(jié)論論：無(wú)錫市場(chǎng)總體供應(yīng)應(yīng)量偏大，未未來(lái)無(wú)錫市場(chǎng)場(chǎng)將面臨激烈烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；項(xiàng)目區(qū)域板塊具有有獨(dú)一無(wú)二的的優(yōu)勢(shì)；目前區(qū)域內(nèi)在售樓樓盤(pán)和市場(chǎng)中中熱點(diǎn)均有自自身明顯特點(diǎn)點(diǎn)在同區(qū)域內(nèi)拉開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的最好方方法即打造差差異化產(chǎn)品，避避免直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)4、項(xiàng)目解析4.1項(xiàng)目地塊塊分析地塊名稱地塊位置用地面積用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率建筑限高供地條件起始價(jià)成交價(jià)原揚(yáng)名鎮(zhèn)政府地塊塊太湖廣場(chǎng)南側(cè)，南南至清名路，北北至陳列館路路，東臨清揚(yáng)路路52102.3㎡商業(yè)（大型百貨、酒酒店）辦公、居居住<6.5<55%>25%根據(jù)國(guó)家、省、市市有關(guān)技術(shù)規(guī)規(guī)范核定凈地31500萬(wàn)元31500萬(wàn)元本項(xiàng)目地塊于20006年5月10日無(wú)錫2006年第三批國(guó)國(guó)土使用權(quán)拍拍賣(mài)時(shí)，被深深圳XX集團(tuán)以3.15億元的總價(jià)價(jià)競(jìng)得。項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面面積為33..865萬(wàn)㎡，樓面面價(jià)為930元/㎡。XX城項(xiàng)目東側(cè)臨臨清揚(yáng)路，清清揚(yáng)路對(duì)面是是正在銷售的的“清揚(yáng)首席”項(xiàng)目，南側(cè)側(cè)臨清名路，與與沁園新村隔隔清名路及河河道相望，北北側(cè)隔陳列館館路與太湖廣廣場(chǎng)相鄰，西西側(cè)分別與14米規(guī)劃道路、邵邵巷農(nóng)民安置置房及南長(zhǎng)區(qū)區(qū)檢察院相鄰鄰，項(xiàng)目北部西西側(cè)14米規(guī)劃道路以以西，即為香香港九龍倉(cāng)公公司競(jìng)得的“太湖廣場(chǎng)南南側(cè)地塊”。文化路從項(xiàng)項(xiàng)目中間穿過(guò)過(guò)，本項(xiàng)目正正是以文化路路為界，分為為一期和二期期開(kāi)發(fā)。圖：XX城項(xiàng)目總總平面圖XX城項(xiàng)目地塊方方正，四界比比較平整，利利于項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。東側(cè)側(cè)臨主干道，人人流量大，正正適合規(guī)劃商商業(yè)和酒店物物業(yè)；南、北北側(cè)均臨支線線道路，比較較僻靜，西側(cè)側(cè)臨住宅社區(qū)區(qū)，適合在項(xiàng)項(xiàng)目基地西側(cè)側(cè)布置高層住住宅，如圖規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)布局局十分合理。4.2地塊區(qū)域域配套4.2.1消費(fèi)費(fèi)購(gòu)物場(chǎng)所無(wú)錫XX城自身是是一個(gè)集居住住、酒店、商商業(yè)、辦公的的城市綜合體體，項(xiàng)目自身身就涵蓋豐富富的商業(yè)資源源，XX百貨是中國(guó)百百貨業(yè)旗艦品品牌。同時(shí)，太湖廣場(chǎng)周周邊高檔消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所云集，燕莎購(gòu)物中心、世貿(mào)中心等都包含定位高端的百貨公司。太湖廣場(chǎng)北部還有有家樂(lè)福賣(mài)場(chǎng)，從從本項(xiàng)目往南南，清揚(yáng)路與與金城路交界界處是好又多多超市，因此此業(yè)主對(duì)普通通生活用品的的消費(fèi)需求同同樣可以得到到很好的滿足足。另外無(wú)錫XX城沿沿清揚(yáng)路往北北100米，即是沁揚(yáng)市市場(chǎng)，可以滿滿足業(yè)主對(duì)蔬蔬菜、肉制品品等日常食品品方面的需求求。醫(yī)療配套資源無(wú)錫XX城附近即即有無(wú)錫揚(yáng)名名醫(yī)院，一般般的醫(yī)療需求求可以得到滿滿足。在項(xiàng)目目2公里半徑范圍圍內(nèi)，還有無(wú)無(wú)錫疾病控制制中心和南長(zhǎng)醫(yī)院。從從清揚(yáng)路往市市中心第一人人民醫(yī)院和第二人民醫(yī)醫(yī)院就醫(yī)，道道路交通條件件也很便利。因此從社區(qū)服務(wù)型型醫(yī)療到大型型專業(yè)醫(yī)院，居居住在無(wú)錫XXX城的業(yè)主主均能夠很方方便的享受到到這些服務(wù)。教育資源太湖廣場(chǎng)周邊擁有有比較強(qiáng)的教教育資源，這這種教育資源源還不是那種種僅能夠提供供文化氛圍的的大學(xué)校區(qū)，而而是日后XXX城業(yè)主子女女切切實(shí)實(shí)可可以參與其中中的中小學(xué)和和幼兒園。無(wú)錫僑誼幼兒園是是無(wú)錫重點(diǎn)幼幼兒園，坐落落于清揚(yáng)路與與振新路交叉叉路，與無(wú)錫錫XX城不過(guò)2公里左右路程程。揚(yáng)名中心心小學(xué)和南長(zhǎng)中心小小學(xué)作為無(wú)錫錫市區(qū)師資力力量比較強(qiáng)的的小學(xué)，都在在太湖廣場(chǎng)附附近。如果業(yè)業(yè)主愿意送小小孩去無(wú)錫最最好的小學(xué)就就讀，那么江江蘇無(wú)錫師范范附屬小學(xué)就就位于學(xué)前街街上，從無(wú)錫錫XX城往錫師師附小也很方方便，不過(guò)10分鐘內(nèi)車(chē)程程。更有無(wú)錫市第二中中學(xué)，無(wú)錫輔仁中中學(xué)等著名中中學(xué)坐落于沁沁園新村內(nèi)，從從無(wú)錫XX城項(xiàng)目步步行僅需10分鐘左右。體育和休閑無(wú)錫體育公園坐落落在清揚(yáng)路與與振新路交界界處，由無(wú)錫錫老體育場(chǎng)改改造而來(lái)，太太湖廣場(chǎng)更是是無(wú)錫的市民民廣場(chǎng)，居住住在XX城，體育育和休閑鍛煉煉場(chǎng)所是很豐豐富的。市政配套太湖廣場(chǎng)周邊是無(wú)無(wú)錫市政設(shè)施施建設(shè)最完善善的區(qū)域之一一，各種市政政配套均有良良好存在。規(guī)規(guī)劃中的地鐵鐵一號(hào)線，也也將從太湖廣廣場(chǎng)通過(guò)，并并在此設(shè)站點(diǎn)點(diǎn)。居住在XXX城，出現(xiàn)現(xiàn)將更加方便便。4.3產(chǎn)品解析析無(wú)錫XX城分為兩兩期開(kāi)發(fā)，一一期計(jì)容積率率總建筑面積積為13.36萬(wàn)㎡。一期期建筑包括一一棟8層的商業(yè)建建筑和三棟44層的高層住住宅建筑。超高層住宅建筑本本身就因?yàn)槠淦渫庑魏徒ㄔ煸旆绞健⒔ㄔ煸斐杀径@示示出一種高檔檔形象，在規(guī)規(guī)劃中，太湖湖廣場(chǎng)周邊將將是無(wú)錫超高高層建筑云集集的區(qū)域，無(wú)無(wú)錫XX城西側(cè)的的九龍倉(cāng)項(xiàng)目目將是中國(guó)第第八高度。但但是在XX之前，太太湖廣場(chǎng)周邊邊還沒(méi)有超高高層普通住宅宅產(chǎn)品出現(xiàn)，這這為我們項(xiàng)目目推廣留下一一個(gè)契機(jī)。在無(wú)錫新區(qū)，上海海陽(yáng)光集團(tuán)打打造的“第一國(guó)際”項(xiàng)目，就以以其33層－55層的超高高層住宅作為為一大賣(mài)點(diǎn)，成成為市場(chǎng)關(guān)注注的熱點(diǎn)。該該項(xiàng)目的一些些經(jīng)驗(yàn)可以為為我們所用。在戶型方面，無(wú)錫錫XX城一期中中三棟44層的超高層層建筑基本設(shè)設(shè)計(jì)為三種戶戶型。這三種種戶型有一些些共同特點(diǎn)。第一，戶型面積比比較大；戶型型面積偏大，會(huì)會(huì)造成項(xiàng)目單單元套總價(jià)比比較高，不利利于銷售。但但從另外一個(gè)個(gè)角度來(lái)分析析，由于本項(xiàng)項(xiàng)目所處的太太湖廣場(chǎng)的地地理位置和XXX集團(tuán)的品品牌以及未來(lái)來(lái)XX城百貨期期望在無(wú)錫市市所獲得的地地位，都不允允許無(wú)錫XXX城成為一個(gè)個(gè)平庸的產(chǎn)品品。既然產(chǎn)品品必將定位高高端，那么客客戶群體的層層狀也比較高高，這些客戶戶對(duì)產(chǎn)品的要要求，對(duì)戶型型面積的要求求應(yīng)該也是比比較大的。小小戶型面積產(chǎn)產(chǎn)品反而不一一定會(huì)取得他他們的青睞。第二、每個(gè)戶型都都帶有一個(gè)面面積可觀的入入戶花園，這這些入戶花園園完全可以作作為客廳來(lái)使使用，但是在在銷售時(shí)，僅僅售一半的售售價(jià)。這種設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)比較精精明理性的無(wú)無(wú)錫購(gòu)房者來(lái)來(lái)說(shuō)，是比較較受歡迎的。前前不久開(kāi)盤(pán)即即被一搶而空空的華潤(rùn)太湖湖國(guó)際社區(qū)，在在產(chǎn)品設(shè)計(jì)里里也包含這種種設(shè)計(jì)理念，收收到眾多購(gòu)房房者的好評(píng)。A戶型花園洋房，銷售中只計(jì)算一半面積陽(yáng)臺(tái)，銷售中只計(jì)算一半面積A戶型花園洋房，銷售中只計(jì)算一半面積陽(yáng)臺(tái)，銷售中只計(jì)算一半面積B戶型花園洋房，銷售中只計(jì)算一半面積B戶型花園洋房，銷售中只計(jì)算一半面積陽(yáng)臺(tái)，銷售中只計(jì)算一半面積花園洋房，銷售中只計(jì)算一半面積C戶型陽(yáng)臺(tái)，銷售中只計(jì)算一半面積花園洋房，銷售中只計(jì)算一半面積C戶型房型（2—42層）面積樓號(hào)套數(shù)（套）套數(shù)合計(jì)（套）房型比例三房?jī)蓮d三衛(wèi)（A戶型）183㎡18216433%28230三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（B戶型）147㎡108216%20382兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（C戶型）114㎡18224649%282382復(fù)式（43—44層）334㎡1、2492%437㎡1、22286㎡32444㎡31總計(jì)5014.4項(xiàng)目可利用用資源分析1、XX城項(xiàng)目是城市市綜合體，在在一期中有國(guó)國(guó)內(nèi)著名的XXX百貨公司司進(jìn)駐，二期期中將會(huì)有國(guó)國(guó)際著名的萬(wàn)萬(wàn)豪酒店進(jìn)駐駐，這兩個(gè)品品牌將是本項(xiàng)項(xiàng)目住宅部分分可以充分利利用的資源，用用以拉升本項(xiàng)項(xiàng)目的項(xiàng)目檔檔次；2、XX城北部的太湖湖廣場(chǎng)，作為為無(wú)錫是商務(wù)務(wù)文化核心去去，是無(wú)錫的的一張名片，是是無(wú)錫新的城城市中心，而而XX城所處的的位置，正是是核心中的核核心位置；并并且太湖廣場(chǎng)場(chǎng)是一個(gè)很好好的休閑鍛煉煉場(chǎng)所，南廣廣場(chǎng)又擁有豐豐富的植被，這這是可以為我我項(xiàng)目所充分分利用的資源源；3、XX城的建筑形態(tài)態(tài)，是超高層層住宅建筑，在在目前無(wú)錫副副中心區(qū)和南南區(qū)中，還沒(méi)沒(méi)有這么高度度的普通住宅宅出現(xiàn)，高層層建筑本身所所蘊(yùn)含的高檔檔氣息可以為為我們推廣中中所運(yùn)用；4、清揚(yáng)路是無(wú)錫一一條主要的交交通干道和繁繁華的商業(yè)街街，被無(wú)錫人人比喻為“新中山路”，XX百貨將成成為其重要的的構(gòu)成部分。對(duì)對(duì)于將銷售的的住宅部分來(lái)來(lái)講，清揚(yáng)路路商圈類似于于上海徐家匯匯在上海商圈圈中的地位一一樣，將在無(wú)無(wú)錫商業(yè)領(lǐng)域域占據(jù)重要的的地位，這種種奢華的商業(yè)業(yè)氣息不是每每個(gè)項(xiàng)目都可可以擁有的，這這是本項(xiàng)目一一個(gè)可以利用用的地方；5、太湖廣場(chǎng)周邊的的配套資源豐豐富，作為住住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)說(shuō)，居住氛圍圍和生活配套套是購(gòu)房者考考量的一個(gè)重重要因素，無(wú)無(wú)錫XX城沒(méi)有理理由不利用這這樣豐富的配配套資源。5、項(xiàng)目SWOT分析5.1項(xiàng)目SWWOT分析1.S優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，太太湖廣場(chǎng)將是是無(wú)錫打破單單極城市中心心格局、建立立多極中心城城市規(guī)劃中的的重要一環(huán)，將將作為城市的的一個(gè)副中心心區(qū)域。清揚(yáng)揚(yáng)路有無(wú)錫“第二中山路”之稱。與太太湖廣場(chǎng)、太太湖大道相交交區(qū)域是其最最繁華的一段段，XX城選址在在清揚(yáng)路、太太湖廣場(chǎng)南部部地帶，占據(jù)據(jù)“地利”優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處區(qū)域市政政建設(shè)成熟，居居住氛圍濃郁郁。南門(mén)地區(qū)區(qū)是無(wú)錫傳統(tǒng)統(tǒng)居住區(qū)域，人人口密集，距距離市中心很很近，生活配配套完備，無(wú)無(wú)錫輔仁中學(xué)學(xué)、僑宜幼兒兒園、太湖廣廣場(chǎng)、體育公公園都在項(xiàng)目目左近，教育育、醫(yī)療、娛娛樂(lè)休閑、體體育鍛煉等各各項(xiàng)設(shè)施在無(wú)無(wú)錫都屬優(yōu)秀秀。在該區(qū)域域內(nèi)已建設(shè)了了多個(gè)高檔小小區(qū)，因此無(wú)無(wú)錫的居住有有“南門(mén)地貴”之說(shuō)。項(xiàng)目周邊社區(qū)眾多多，且當(dāng)?shù)鼐泳用褓?gòu)買(mǎi)力較較高，為當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)提供了了很強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)力支撐。商商圈內(nèi)家樂(lè)福福超市是無(wú)錫錫經(jīng)營(yíng)情況最最好的超市之之一，并帶動(dòng)動(dòng)了太湖廣場(chǎng)場(chǎng)周邊商業(yè)的的發(fā)展。XX在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)了了多個(gè)成功項(xiàng)項(xiàng)目，積累了了深厚的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌牌積淀，這為為本項(xiàng)目的成成功開(kāi)發(fā)奠定定了基礎(chǔ)。XX城是商業(yè)與住住宅綜合的產(chǎn)產(chǎn)品，相對(duì)純純粹的居住社社區(qū)或者商業(yè)業(yè)物業(yè)，更有有利于人氣的的積累和消費(fèi)費(fèi)力支撐，對(duì)對(duì)市場(chǎng)的影響響力和項(xiàng)目的的知名度會(huì)有有更加提高；；XX城產(chǎn)品形形象高端，更更有利于產(chǎn)品品推廣和對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者的吸引引；XX城項(xiàng)目位于清清揚(yáng)路西側(cè)，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交交通便利。清清揚(yáng)路貫穿南南北，連接市市區(qū)與太湖新新城，太湖大大道是無(wú)錫重重要的快速通通道。本項(xiàng)目目區(qū)域無(wú)論是是往無(wú)錫各個(gè)個(gè)區(qū)域，或者者出行往車(chē)站站、高速公路路、機(jī)場(chǎng)，都都非常便利；；太湖廣場(chǎng)周邊的項(xiàng)項(xiàng)目樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)高端，售價(jià)價(jià)也頗高，在在無(wú)錫市場(chǎng)中中已經(jīng)建立了了高端產(chǎn)品區(qū)區(qū)域的概念基基礎(chǔ)，有此作作為背景，更更有利于本項(xiàng)項(xiàng)目高端產(chǎn)品品形象的樹(shù)立立和經(jīng)濟(jì)效益益目標(biāo)的完成成。2.W劣勢(shì)相對(duì)無(wú)錫住宅市場(chǎng)場(chǎng)的多個(gè)大型型居住社區(qū)來(lái)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目目社區(qū)部分體體量不大，并并且是居住與與商業(yè)綜合產(chǎn)產(chǎn)品，從居住住的角度來(lái)看看，小區(qū)內(nèi)部部景觀和社區(qū)區(qū)內(nèi)部配套將將會(huì)有所欠缺缺，從而影響響社區(qū)居住的的舒適性；從商業(yè)的角度來(lái)看看，無(wú)錫的百百貨業(yè)集中在在市中心中山山路與人民路路交界區(qū)域，在在無(wú)錫市民心心中已經(jīng)根深深蒂固，有多多家百貨公司司嘗試突破都都未獲得成功功，前車(chē)之鑒鑒需引起我們們高度重視。并并且清揚(yáng)路太太寬闊了點(diǎn)，道道路中線又有有防護(hù)欄隔離離，不利于消消費(fèi)習(xí)慣的形形成；清揚(yáng)路是交通主干干道，來(lái)往車(chē)車(chē)輛繁忙，對(duì)對(duì)緊鄰清揚(yáng)路路的XX城不可避避免的會(huì)產(chǎn)生生光污染和噪噪音污染，對(duì)對(duì)追求生活品品質(zhì)的高端客客戶群來(lái)說(shuō)，這這些會(huì)成為其其購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目目的抗性因素素。3.O機(jī)會(huì)無(wú)錫建設(shè)特大型城城市，城市化化建設(shè)速度不不斷加快，帶帶動(dòng)無(wú)錫房地地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)續(xù)健康發(fā)展，這這為XX城項(xiàng)目提提供了合適的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；；太湖廣場(chǎng)成為無(wú)錫錫副核心，周周邊高端物業(yè)業(yè)云集，是無(wú)無(wú)錫購(gòu)房者高高度關(guān)注的區(qū)區(qū)域，XX城項(xiàng)目憑憑借其品牌力力和高端產(chǎn)品品力，無(wú)疑會(huì)會(huì)得到更多消消費(fèi)者關(guān)注的的機(jī)會(huì)；區(qū)域內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)，有些些已經(jīng)處于銷銷售階段，這這些項(xiàng)目成為為本項(xiàng)目的市市場(chǎng)探測(cè)器，他他們?cè)陂_(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和教訓(xùn)會(huì)給給本項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)提供許多多參考和幫助助；無(wú)錫城市格局在謀謀求突破，同同樣商業(yè)格局局也在謀求突突破。在無(wú)錫錫商業(yè)規(guī)劃中中，有三級(jí)商商業(yè)中心格局局規(guī)劃，太湖湖廣場(chǎng)周邊也也重點(diǎn)建設(shè)區(qū)區(qū)域，XX在此市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境下，打打造無(wú)錫XXX城百貨無(wú)疑疑擁有更多市市場(chǎng)機(jī)會(huì)；4.T威脅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目威脅。無(wú)無(wú)錫房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方方市場(chǎng)，供應(yīng)應(yīng)量巨大，XXX面臨巨大大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，且太湖廣廣場(chǎng)周邊同類類同檔次樓盤(pán)盤(pán)眾多，消費(fèi)費(fèi)者可選擇面面非常廣；市場(chǎng)因素風(fēng)險(xiǎn)，政政府正對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行宏觀調(diào)控，目目的是打壓過(guò)過(guò)高房?jī)r(jià)。政政策無(wú)疑會(huì)使使消費(fèi)者產(chǎn)生生持幣觀望的的心態(tài)，一旦旦無(wú)錫出現(xiàn)有有開(kāi)發(fā)商抵擋擋不住資金壓壓力而采用房房?jī)r(jià)跳水方式式泄壓的話，會(huì)會(huì)更加堅(jiān)定購(gòu)購(gòu)房者觀望心心態(tài)；無(wú)錫商業(yè)正處于突突破原有格局局的關(guān)鍵時(shí)刻刻，但同時(shí)老老百姓消費(fèi)心心理和購(gòu)買(mǎi)習(xí)習(xí)慣根深蒂固固，要扭轉(zhuǎn)傳傳統(tǒng)消費(fèi)觀念念，XX城需要花