森林谷正弘灣調(diào)研總結(jié)-市場(chǎng)技術(shù)中心-20131026

潤(rùn)弘看房記10月第二期之森林谷正弘灣看房總結(jié)2013年10月26日市場(chǎng)技術(shù)中心目錄1、------------------------------------------------項(xiàng)目概況2、------------------------------------------------銷(xiāo)售情況3、------------------------------------------------銷(xiāo)售分析4、------------------------------------------------案場(chǎng)情況5、-----------------------------------------------推廣活動(dòng)6、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)1、項(xiàng)目認(rèn)知：品牌地產(chǎn)，千畝私家公園，超高綠化率，緊挨黃河生態(tài)保護(hù)區(qū)，綜合性居住地；一、項(xiàng)目概況：4、銷(xiāo)售現(xiàn)狀：1、項(xiàng)目入市以來(lái)，宣傳力度不大，憑借的是到訪(fǎng)客戶(hù)的口碑宣傳；2、根據(jù)調(diào)研當(dāng)天上午在臨時(shí)接待處的現(xiàn)場(chǎng)情況判斷，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般，有三組客戶(hù)在進(jìn)行咨詢(xún)；一期售罄房源項(xiàng)目效果圖二、銷(xiāo)售情況：1、推售信息：項(xiàng)目一期推出英式聯(lián)排別墅，法式雙拼商務(wù)別墅，層高共三層，附帶地下室及下沉式庭院；推售戶(hù)型：230—500平米商務(wù)花園2、一期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn):8月底接待中心開(kāi)放，開(kāi)始會(huì)員招募；10月26日，實(shí)景體驗(yàn)中心開(kāi)放；于11月16日開(kāi)盤(pán)3、優(yōu)惠活動(dòng)：前期排號(hào)優(yōu)惠5%3、競(jìng)爭(zhēng)分析：就區(qū)域而言：項(xiàng)目緊鄰黃河濕地，在鄭州具有黃河濕地的還有雁鳴湖區(qū)域，不過(guò)，雁鳴湖目前規(guī)劃尚不完善，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，平原新區(qū)規(guī)劃完善，未來(lái)升值空間大；

就競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)而言：該區(qū)域內(nèi)目前在售只有恒大金碧天下（別墅以售完，目前在售高層尾期）、綠地泰晤士新城兩個(gè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)力小，客戶(hù)選擇范圍較小。首期以別墅產(chǎn)品入市，奠定項(xiàng)目高端形象，與恒大金碧天下高層走量行產(chǎn)品形成差異化；

就價(jià)位而言：項(xiàng)目首期低價(jià)入市，吸引改善型客戶(hù)群體，與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)拉開(kāi)距離，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。銷(xiāo)售分析：1、推售情況：

①推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：一期于8月底面市，目前處于排號(hào)期間，10月26日實(shí)景體驗(yàn)中心開(kāi)放，11月16日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)；

②推廣宣傳：突出項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)，適宜居住環(huán)境，區(qū)域的發(fā)展前景，吸引改善型客戶(hù)。2、價(jià)格分析：

目前處于前期咨詢(xún)階段，預(yù)報(bào)價(jià)約在10000元/㎡，優(yōu)惠5%，低于同區(qū)域其他樓盤(pán)價(jià)格。1、案場(chǎng)包裝：外場(chǎng)1、臨時(shí)接待中心位于中州大道與東風(fēng)路交匯處西300米；2、門(mén)口無(wú)裝飾。內(nèi)場(chǎng)1、售樓部空間200㎡，簡(jiǎn)歐裝飾，三間接待室，一間有兩套沙發(fā)，一個(gè)酒水臺(tái)，配套齊全；2、銷(xiāo)售道具：沙盤(pán)圖，區(qū)位圖等較為齊全，并且配有影音室；2、銷(xiāo)售組織：1、銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售技巧一般，思維清晰，抓住區(qū)域特點(diǎn)引導(dǎo)客戶(hù)；2、以平原新區(qū)的未來(lái)發(fā)展作為切入口，突出項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展空間及居住的舒適度。3、銷(xiāo)售氛圍：銷(xiāo)售環(huán)境一般，踩盤(pán)期間大約有3組客戶(hù)進(jìn)行了解。案場(chǎng)缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺點(diǎn)三、案場(chǎng)情況：入口處接待臺(tái)茶水吧臺(tái)影音室洽談區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃圖沙盤(pán)四、客群分析：1、項(xiàng)目客群分析：項(xiàng)目定位為中高端樓盤(pán)，售價(jià)略低于周邊項(xiàng)目，針對(duì)客戶(hù)群多為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型需求客戶(hù)。2、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：區(qū)域項(xiàng)目的“沿黃生態(tài)科技名城”定位及發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)在已有的優(yōu)越環(huán)境；項(xiàng)目位于黃河濕地保護(hù)區(qū)，生態(tài)資源豐富，處于平原新區(qū)門(mén)戶(hù)區(qū)域，與中州大道相鄰，交通便利；英式聯(lián)排別墅采用合院式布局，共享私家庭院，法式獨(dú)棟贈(zèng)送全景庭院，產(chǎn)品具有一定稀缺性；小區(qū)內(nèi)配有原味法國(guó)羅蘭加洛斯球場(chǎng)，九洞迷你高爾夫體驗(yàn)區(qū)、室內(nèi)泳池、健身中心、紅酒雪茄吧、SPA館、會(huì)議中心等高端生活配套，品質(zhì)較高；劣勢(shì)：位置較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域目前發(fā)展尚不成熟；項(xiàng)目宣傳及推廣力度不大，客戶(hù)認(rèn)知度不高。項(xiàng)目效果圖一期主推戶(hù)型為356㎡-400㎡的英式聯(lián)排及雙拼和538㎡的法式花園商務(wù)洋房，帶地下室共三層，綠化面積大，每戶(hù)均贈(zèng)送100-400平米私享空間，贈(zèng)送面積大約在35%，得房率較高。英式雙拼英式聯(lián)排B型英式聯(lián)排A型法式上午花園B型法式上午花園A型戶(hù)型分析：五、推廣活動(dòng)：10月26日營(yíng)銷(xiāo)中心盛大開(kāi)放，豪華賓利車(chē)、直升機(jī)助陣，現(xiàn)場(chǎng)有鋼琴演奏、拉斯維加斯賭桌游戲及ipadmini抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并有精美的咖啡小點(diǎn)和紅酒供客戶(hù)品嘗；充氣拱門(mén)鋼琴演奏賭桌游戲客戶(hù)咨詢(xún)售樓部實(shí)景豪華賓利車(chē)糕點(diǎn)品嘗豪華直升機(jī)報(bào)廣：項(xiàng)目報(bào)廣主打形象及節(jié)點(diǎn)訴求。六、調(diào)研總結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域位于平原新區(qū)，位置較偏，目前市場(chǎng)接受程度較小，規(guī)劃配套較為完善，未來(lái)發(fā)展空間大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力小，由于恒大金碧天下的熱銷(xiāo)取得了一定市場(chǎng)關(guān)注度，對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售有一定促進(jìn)作用。

1、區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目位于平原新區(qū)，緊鄰黃河濕地，周邊生態(tài)資源豐富；項(xiàng)目啟發(fā)：近年來(lái)隨著市區(qū)污染加劇，越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，這些樓盤(pán)主打生態(tài)、高品質(zhì)生活社區(qū)，吸引了一大批改善型客戶(hù)；

2、戶(hù)型產(chǎn)品：戶(hù)型面積從230-500平米，贈(zèng)送地下室、全景庭院或前庭后院，室內(nèi)預(yù)留電梯位，贈(zèng)送面積約100-400平米不等；

項(xiàng)目啟發(fā)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加人性化，贈(zèng)送面積較多，提升樓盤(pán)附加值；

3、建筑特點(diǎn)：建筑風(fēng)格上運(yùn)用法式宮廷風(fēng)格和英式都鐸風(fēng)格兩大風(fēng)格，外立面以干掛石材為主，局部配以真石漆或文化磚；項(xiàng)目啟發(fā)：大膽運(yùn)用異域?qū)m廷風(fēng)格，不惜成本，細(xì)節(jié)上更加考究，彰顯項(xiàng)目高端大氣，奠定樓盤(pán)高端調(diào)性，有效