保利成都金牛區(qū)金科南路金周路項目

保利成都金牛區(qū)金科南路、金周路項目概念規(guī)劃設計2016/02/17

Feb201601規(guī)劃策略PlanningStrategies01規(guī)劃策略項目區(qū)位天府廣場Tianfusquare項目位于金牛新城產(chǎn)業(yè)園邊緣交通便利享受蜀西路及迎賓大道配套二環(huán)路SecondRingRoad三環(huán)路ThirdRingRoad繞城高速highwayaroundChengdu金科南路地塊SITEI金科南路地塊：

項目位于成都西三環(huán)羊犀立交外金科南路，與東原親親里相距400米左右，距地鐵2號線金科北路站僅700米，與羊犀立交直線距離1.7公里，與犀浦鎮(zhèn)立交直線距離7公里，與天府廣場直線距離8.9公里，可達性良好。金周路地塊：

項目位于成都西三環(huán)羊犀立交外金周路，距地鐵2號線金科北路站僅600米，與羊犀立交直線距離2.8公里，與犀浦鎮(zhèn)立交直線距離6.5公里，與天府廣場直線距離9.3公里，可達性良好。8.9KM9.3KM6.5KM7.0KM1.7KM2.8KM金周路地塊SITEII羊犀立交犀浦鎮(zhèn)立交

地鐵2號線

SubwayLine2

地鐵4號線

SubwayLine4蜀西路ShuxiRoad西芯大道XixinRoad01優(yōu)勢：項目車行、公交、地鐵均可到達，交通便利劣勢：金周路地塊項目西北側(cè)有火車軌道通過，對項目有一定影響。規(guī)劃策略周邊交通金周路地塊SITEII成都地鐵2號線蜀西路金牛大道金科南路金周路金周路地鐵站金科北路地鐵站迎賓大道地鐵站金科南路地塊：項目北臨金科南路，西臨蜀西路，東臨金牛大道。金周路地鐵站和金科北路地鐵站都毗鄰地塊。地塊周邊公交系統(tǒng)已經(jīng)成熟，出行方便。金周路地塊：

項目在金牛大道與金周路交界處。地塊周邊有一些配套的公交車站，出行方便。金牛大道金科南路地塊SITEI公交車站鐵路01項目周邊配套較為成熟，人流量較大周邊配套分析：地塊周邊配套較成熟，距離蜀西路及迎賓大道在1公里范圍內(nèi)，同時享受雙邊配套，地塊周邊多個小區(qū)已入住，距離西錦城等新建高端小區(qū)僅900米，居住環(huán)境較成熟，地段較安靜，且項目臨近地鐵2號線僅700m，距離茶店子客運站僅1500米，交通十分便利。規(guī)劃策略周邊配套金周路地塊SITE金科南路地塊SITE

2.5km歡樂谷電子科大成都學院西南交通大學西南交通大學正成拉斐東原親親里錦城豪庭西錦城金域西嶺時光匯成都市金牛中學市政公園萬裕生活廣場01地塊分為南北兩塊，四周道路均已形成；北面為金科南路（雙向六車道），與正成拉斐隔路相望；東面為金科南三路（雙向雙車道）及萬科地塊；南面為規(guī)劃綠地及綜合服務設施用地；西面為金科南二路（雙向雙車道）及工業(yè)園、總部辦公樓；兩地塊之間道路為雙向四車道。規(guī)劃策略場地環(huán)境金科南路地塊：12345道路寬約20M北面金科南路、正成拉斐東面金科南三路、萬科地塊西面金科南二路、工業(yè)園地塊北面水泵房地塊中間道路6123546地塊西北角移動基站01規(guī)劃策略場地環(huán)境地塊周邊配套正在逐步形成，毗鄰火車軌道注意噪聲影響.基地東南側(cè)現(xiàn)存電線桿對商業(yè)展示面有一定影響。地塊分為東西兩塊，四周道路局部成型；東面為金牛大道（雙向8車道），隔路局部有些農(nóng)舍；北面是規(guī)劃道路，和火車軌道毗鄰；西面是金牛中學；東面為西城上城樓盤和國賓時光匯樓盤；地塊內(nèi)規(guī)劃道路基本成型（雙向兩車道）。金周路地塊：12354北面規(guī)劃道路，臨火車軌道南面規(guī)劃道路，部分形成西面成都金牛中學南面國賓時光匯樓盤南面西城上城樓盤1234566東南角電線桿02金科南路地塊規(guī)劃方案SITEI02金科南路地塊設計條件設計條件12設計條件用地性質(zhì)：商業(yè)用地兼容二類住宅用地凈用地面積：58308.64平方米（87.46畝）①號用地計容面積：≤90993平方米（其中可兼容的住宅面積比例應小于計入容積率建筑面積的50%)②號用地計容面積：≤83932平方米（其中可兼容的住宅面積比例應小于計入容積率建筑面積的50%)建筑密度：總建筑密度≤40%，高層主體建筑密度≤20%綠地率：≥30%項目用地參考項目A保利創(chuàng)智錦城B保利錦湖林語規(guī)劃策略：高低配（高層+疊拼別墅）12項目用地周邊綠地基地北側(cè)快速干道地塊2北面城市快速干道對基底內(nèi)建筑影響較大。注意事項一：地塊一南面有較好的景觀綠化資源，高貨值的高層住宅宜靠近周邊綠地排布，以獲取最大的景觀資源。注意事項二：設計策略用地西北側(cè)的移動基站及水渠泵房對商業(yè)界面有一定影響，注意規(guī)避。注意事項三：規(guī)劃方案一高層住宅高層公寓高層LOFT售樓部方案一1:高層住宅采用了南北的布局形式，增加了住宅的整體品質(zhì)和貨值，同時很好的利用了場地內(nèi)外景觀。2：高層住宅組團與高層公寓、別墅區(qū)的分區(qū)明顯，管理方便。3、高層公寓采用創(chuàng)智錦城的小開間小面積的公寓。4、增加4.9m層高LOFT產(chǎn)品，增加整體溢價率。5.采用溫江項目售樓部，利用地鐵控制線北側(cè)空地作為停車及室外活動空間，主入口避開西北角移動基站?？傊笜艘?guī)劃方案一綜合經(jīng)濟技術指標表(一號地塊)一、規(guī)劃凈用地面積30331.18㎡二、總建筑面積123019㎡（一）地上計容建筑面積90912㎡1、住宅建筑面積：49.50%45000㎡其中高層

45000㎡聯(lián)排

㎡

2、商業(yè)建筑面積及比例：23.11%21012㎡其中一層商業(yè)面積

5588㎡二層商業(yè)面積

3306㎡商業(yè)疊拼

12118㎡3、辦公建筑面積及比例27.11%24650㎡其中公寓

16000㎡LOFT

8650㎡4.物管用房0.22%200㎡5.門衛(wèi)室0.05%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)負2F32107㎡三、容積率

3.00四、建筑密度

37.65%五、基底面積11421㎡綜合經(jīng)濟技術指標表（二號地塊）一、規(guī)劃凈用地面積27977.46㎡二、總建筑面積107800㎡（一）地上計容建筑面積83954㎡1、住宅建筑面積：50.20%41940㎡其中高層

41940㎡聯(lián)排

㎡

2、商業(yè)建筑面積及比例：27.78%23209㎡其中一層商業(yè)面積

7267㎡二層商業(yè)面積

4706㎡商業(yè)疊拼

11236㎡3、辦公建筑面積及比例21.73%18155㎡其中公寓

9955㎡LOFT

8600㎡4.物管用房0.24%200㎡5.門衛(wèi)室0.06%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)負2F24246㎡三、容積率3.00四、建筑密度39.99%五、基底面積11189㎡規(guī)劃方案一底商一層12704平米底商二層7926平米商業(yè)疊拼23354平米高層公寓26182平米高層住宅86940平米高層LOFT

17250平米24F1F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F1F23F底商層數(shù)主樓層數(shù)24F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F17F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F規(guī)劃方案二高層住宅高層公寓高層LOFT售樓部方案二1.在方案一基礎上將售樓部向東北移動，在接口留出商業(yè)廣場，商業(yè)疊墅內(nèi)街入口更明顯。更易于通過規(guī)劃審批。2.減少的底商面積通過增加公寓層數(shù)補充?？傊笜艘?guī)劃方案二綜合經(jīng)濟技術指標表(一號地塊)一、規(guī)劃凈用地面積30331.18㎡二、總建筑面積123019㎡（一）地上計容建筑面積90912㎡1、住宅建筑面積：49.50%45000㎡其中高層

45000㎡聯(lián)排

㎡

2、商業(yè)建筑面積及比例：23.11%21012㎡其中一層商業(yè)面積

5588㎡二層商業(yè)面積

3306㎡商業(yè)疊拼

12118㎡3、辦公建筑面積及比例27.11%24650㎡其中公寓

16000㎡LOFT

8650㎡4.物管用房0.22%200㎡5.門衛(wèi)室0.05%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)負2F32107㎡三、容積率

3.00四、建筑密度

37.65%五、基底面積11421㎡綜合經(jīng)濟技術指標表（二號地塊）一、規(guī)劃凈用地面積27977.46㎡二、總建筑面積107968㎡（一）地上計容建筑面積83922㎡1、住宅建筑面積：50.09%41940㎡其中高層

41940㎡聯(lián)排

㎡

2、商業(yè)建筑面積及比例：27.35%22900㎡其中一層商業(yè)面積

6958㎡二層商業(yè)面積

4706㎡商業(yè)疊拼

11236㎡3、辦公建筑面積及比例22.25%18632㎡其中公寓

10232㎡LOFT

8600㎡4.物管用房0.24%200㎡5.門衛(wèi)室0.06%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)負2F24246㎡三、容積率3.00四、建筑密度39.99%五、基底面積11189㎡規(guī)劃方案二底商一層12704平米底商二層7926平米商業(yè)疊拼23354平米高層公寓26182平米高層住宅86940平米高層LOFT

17250平米24F1F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F1F23F底商層數(shù)主樓層數(shù)24F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F規(guī)劃方案三方案三1、大致布局與方案一相同，售樓部采用轉(zhuǎn)角型布局（花園五期售樓部）。2、北部疊拼采用三組四拼。高層住宅高層公寓高層LOFT售樓部總指標規(guī)劃方案三綜合經(jīng)濟技術指標表(一號地塊)一、規(guī)劃凈用地面積30331.18㎡二、總建筑面積123019㎡（一）地上計容建筑面積90912㎡1、住宅建筑面積：49.50%45000㎡其中高層

45000㎡聯(lián)排

㎡

2、商業(yè)建筑面積及比例：23.11%21012㎡其中一層商業(yè)面積

5588㎡二層商業(yè)面積

3306㎡商業(yè)疊拼

12118㎡3、辦公建筑面積及比例27.11%24650㎡其中公寓

16000㎡LOFT

8650㎡4.物管用房0.22%200㎡5.門衛(wèi)室0.05%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)負2F32107㎡三、容積率

3.00四、建筑密度

37.65%五、基底面積11421㎡綜合經(jīng)濟技術指標表（二號地塊）一、規(guī)劃凈用地面積27977.46㎡二、總建筑面積108190㎡（一）地上計容建筑面積83944㎡1、住宅建筑面積：49.96%41940㎡其中高層

41940㎡聯(lián)排

㎡

2、商業(yè)建筑面積及比例：27.37%22972㎡其中一層商業(yè)面積

7116㎡二層商業(yè)面積

4620㎡商業(yè)疊拼

11236㎡3、辦公建筑面積及比例22.37%18782㎡其中公寓

10182㎡LOFT

8600㎡4.物管用房0.24%200㎡5.門衛(wèi)室0.06%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)負2F24246㎡三、容積率3.00四、建筑密度39.99%五、基底面積11189㎡規(guī)劃方案三底商一層12704平米底商二層7926平米商業(yè)疊拼23354平米高層公寓26182平米高層住宅86940平米高層LOFT

17250平米1F23F底商層數(shù)主樓層數(shù)24F1F1F2F2F2F2F2F2F1F2F2F2F2F2F1F1F18F15F22F15F23F23F23F23F23F24F23F03金周路地塊規(guī)劃方案SITEII設計條件A用地性質(zhì)：二類住宅用地兼容零售商業(yè)用地凈用地面積：1號地塊：26536.46㎡2號地塊：19352.78㎡商業(yè)兼容比例：25%≤商業(yè)≤50%計容面積：≤

3.0綠地率：≥30%建筑密度：≤22%規(guī)劃要求商業(yè)需臨1,2號地塊之間的道路設置項目用地總圖策略PlanningStrategy12設計思考：25%以上的商業(yè)比例如何滿足？22%的密度如何實現(xiàn)價值最大化？參考項目A保利創(chuàng)智錦城B保利錦湖林語規(guī)劃策略：高低配（高層+疊拼別墅+辦公公寓）設計條件A總圖策略PlanningStrategy12住宅遠離不利因素：用地西側(cè)臨鐵路線，北側(cè)臨快速路，影響住宅品質(zhì)，高層住宅盡量遠離西、北側(cè)布置。策略一：控制商業(yè)面積比例：盡量減少商業(yè)面積，降低風險。增加公寓產(chǎn)品和商業(yè)疊拼產(chǎn)品以消化25%的商業(yè)量。策略二：設計策略項目用地基地西側(cè)鐵路基地北側(cè)快速干道商業(yè)少占密度:底層商業(yè)盡量與住宅重合，減少商業(yè)所占密度，以實現(xiàn)密度價值最大化。策略三：規(guī)劃方案一搭配：高層+聯(lián)排住宅+公寓+商業(yè)疊拼1、將兩塊地的高層住宅盡量遠離鐵路布置。2、高層下底商為兩層。3、住宅價值最大化，除靠中間道路為商業(yè)疊拼外，用地內(nèi)部為住宅性質(zhì)的聯(lián)排別墅，且聯(lián)排住宅單棟占用密度較小，后期戶型設計以及報規(guī)存在部分風險。4、南側(cè)A處商業(yè)氛圍以及可達性均較好，利用裙房+底商的形式做售樓部進行設計。主入口避免正對現(xiàn)存電線桿。A電線樁位置示意高層住宅高層公寓高層LOFT售樓部規(guī)劃方案一1F23F底商層數(shù)主樓層數(shù)底商一層3284.01平米底商二層2370.51平米31F15F3F3F2F2F2F1F31F1F31F1F2F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F3F商業(yè)疊拼4270平米高層公寓17548平米高層住宅95460平米高層LOFT

8792.54平米聯(lián)排別墅7480平米22F30F2F24F2F24F2F2F2F3F規(guī)劃方案二總指標綜合經(jīng)濟技術指標表(一號地塊)一、規(guī)劃凈用地面積26536㎡二、總建筑面積111072.1835（一）地上計容建筑面積79603.501、住宅建筑面積：72.56%57760其中高層

52320聯(lián)排

54402、商業(yè)建筑面積及比例：

5.08%4045.495其中一層商業(yè)面積

1259.495二層商業(yè)面積

346商業(yè)疊拼

24403、辦公建筑面積及比例22.04%175484.物管用房0.25%2005.門衛(wèi)室0.06%50㎡（二）地下建筑面積及層數(shù)

負2F31422.48三、容積率

3.00四、建筑密度

21.98%五、基底面積

5832綜合經(jīng)濟技術指標表（二號地塊）一、規(guī)劃凈用地面積

19353㎡二、總建筑面積

82342.19（一）地上計容建筑面積

58061.561、住宅建筑面積：

74.30%43140其中高層

41100聯(lián)排3.51%20402、商業(yè)建筑面積及比例：

10.13%5879.02其中一層商業(yè)面積

2024.51二層商業(yè)面積

2024.51商業(yè)疊拼

18303、辦公建筑面積及比例

15.14%8792.544.物管用房0.34%2005.門衛(wèi)室0.09%50（二）地下建筑面積及層數(shù)

負2F24246.12三、容積率

3.00

四、建筑密度

21.99%

五、基底面積

4255

04戶型研究B01B02B03B04根據(jù)戶型配比需求，將140和130戶型分別放置在兩翼，以保證大戶型擁有最好的南向采光，125和105的設置在中間，使得該面積區(qū)間戶型具有良好的中庭景觀，以增加產(chǎn)品競爭力；差異化設計使得橫廳和豎廳，在各自產(chǎn)品類型內(nèi)都能形成品質(zhì)差異，讓消費者擁有更多選擇。T4戶型分析：140㎡端頭4房橫廳戶型130㎡3.5房橫廳戶型在擁有舒適的改善性房間尺度的同時，具有優(yōu)良的南向采光條件。產(chǎn)品分析戶型產(chǎn)品B01B02125㎡中庭3房豎廳戶型105㎡中庭3房豎廳戶型舒適的房間尺度，良好的中庭景觀。B03B04A01A03A02戶型分析A01A02將大戶型靠中庭布置，保證大戶型擁有最好的景觀朝向，并且將最大的A03戶型置于內(nèi)庭，減少了其他戶型對A03戶型的干擾的同時，也讓兩翼戶型A02的景觀視線通透性達到最大。T5戶型分析：A01產(chǎn)品分析：108㎡三房豎廳戶型，結構緊湊，最大程度上保證了戶型產(chǎn)品的房間功能性A02117㎡三房橫廳戶型，在擁有舒適的改善性房間尺度的同時，具有優(yōu)良的內(nèi)庭景觀條件，超大的景觀陽臺也是該戶型的溢價之處A03127㎡三房豎廳戶型，擁有很大的改造空間，陽臺靈活的改造方式可增加產(chǎn)品的市場競爭力A01A03A02戶型分析A01A02T5戶型A01產(chǎn)品分析：93㎡三房豎廳戶型，結構緊湊，搭配100以上的大戶型讓消費者擁有更多的選擇空間A02117㎡三房橫廳戶型，在擁有舒適的改善性房間尺度的同時，具有優(yōu)良的內(nèi)庭景觀條件，超大的景觀陽臺也是該戶型的溢價之處A03127㎡三房豎廳戶型，擁有很大的改造空間，陽臺靈活的改造方式可增加產(chǎn)品的市場競爭力將大戶型靠中庭布置，保證大戶型擁有最好的景觀朝向，并且將最大的A03戶型置于內(nèi)庭，減少了其他戶型對A03戶型的干擾的同時，也讓兩翼戶型A02的景觀視線通透性達到最大。T5戶型分析：戶型產(chǎn)品公寓-T8戶型：A02A02A03A03A03A03A01A01A01A01主力戶型A02,A03具有生活陽臺，可通燃氣管道，使得該公寓戶型更具市場競爭力；核心筒分置并采光，大大提高了核心筒的使用品質(zhì)和使用效率。主力戶型C2C3有生活陽臺，可通燃氣管道，提高了產(chǎn)品競爭力；同時，4.9m的層高設置實現(xiàn)了超大的躍層贈