售樓技巧38堂課程

售樓技巧售樓人員的38堂必修課房地產(chǎn)開發(fā)問(wèn)答技巧土地政策1·什么是生地，熟地？在建筑施工前，開發(fā)商必須先取得土地使用權(quán)，并進(jìn)行相應(yīng)的土地開發(fā)。土地開發(fā)是指“生地”開發(fā)成可供應(yīng)使用的土地，（即熟地）。生地是指空地土，田地，未開墾地等不具備使用條件的土地，熟地是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。2.什么是“三通一平”，七通一平”?三通一平是指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包括水通，電通，路通和土地平整，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。七通一平是指給水，排水，電力，通信，燃?xì)?，熱力，道路通，土地平整?/p>

1.什么是商品房？商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋，包括住宅，商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅，公寓，TOWNHOUSE，別墅等等，建筑形式分為板樓，塔樓，板塔綜合，按是否享受政策優(yōu)惠還可以分為商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，合作建房。銷售按對(duì)象不同，我國(guó)的商品房可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。（1）內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于鏡內(nèi)范圍（目前并不包括香港，澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣?。┏鍪鄣淖≌?，商業(yè)用房以及其他建筑物。（2）外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資企業(yè)主外管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)后政府計(jì)劃部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成用于向境內(nèi)，外出租住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。2·什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中，低收入家庭的商品房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，其中，經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)與市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中，能夠適應(yīng)中，低收入家庭的承受能力，適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。必須注意，經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買。3·什么是廉租房？廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。隨著房?jī)r(jià)的不斷提高，我國(guó)正在積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的改革。4.什么是集資房？集資房是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府，單位，個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，信貸，建材供應(yīng)，稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出價(jià)的，擁有全部產(chǎn)權(quán)：個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出價(jià)的，擁有全部產(chǎn)權(quán)：個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。5·什么是公房？公房也稱公有住房，國(guó)有住宅，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)，事業(yè)單位投資興建，銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)，占有權(quán)，處分權(quán)，收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，上述兩類房均為使用權(quán)房。使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)，事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

6.什么是私房？私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅，它是個(gè)人或家庭購(gòu)買，建造的住宅，在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基礎(chǔ)上是自建私有住宅。公有住宅通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅，隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。地產(chǎn)概念1·什么是ＣＢＤ？CBD即CentralBusinessDistrict(中央商務(wù)區(qū)），許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓，東京的新宿，香港的中環(huán)。現(xiàn)在北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽(yáng)北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)，金融，商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓，商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通信與昂貴的地價(jià)。2·什么是單元式住宅？

單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層，高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。單元式住宅的每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排2-4戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5-8戶）。3·什么是公寓式住宅？公寓式住宅，是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常來(lái)往的中外客商及其家眷中短期租用。4·什么是花園式住宅？花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水電暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路，通信，購(gòu)物，綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。5·什么是TOWNHOUSE

TOWNHOUSE,通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150~200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。TOWNHOUSE的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車程5~30min,滿足第一居所的要求，生活。工作兩便利。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)該應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過(guò)0.6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品味的要求，社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育，商業(yè)，醫(yī)療，休閑等配套設(shè)施必須齊備。6·什么是SHOPPINGMALL?

SHOPPINGMALL,直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際讓最流行，經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場(chǎng)，強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。7·什么是酒店式公寓？

酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”,市場(chǎng)定位很高。它集住宅，酒店，會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。8.什么是產(chǎn)權(quán)式酒店？產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（timeshare）演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。9·什么是綠色住宅？綠色住宅不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是綠色住宅內(nèi)容的以方面，真正的綠色住宅的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地，節(jié)水，節(jié)能，改善生態(tài)環(huán)境，減少污染，延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。（1）節(jié)約土地資源（2）充分利用自然資源（3）垃圾的分類處理10·什么是生態(tài)住宅？生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)，組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)，能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效，低耗，能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效，低耗，無(wú)廢物污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。11·什么是健康住宅？健康住宅的基地應(yīng)該選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，有充足的陽(yáng)光，自然風(fēng)，水源和植被，能避免噪聲和大氣污染，具備有效防止工業(yè)，農(nóng)業(yè)排放物的侵害的等條件。12·什么是智能化小區(qū)？設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。13.什么是低層住宅？低層住宅是指層數(shù)為1-3層的住宅，低層住宅多出現(xiàn)與農(nóng)村，在城市的商品房中由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。14.什么是多層住宅？多層住宅是指層數(shù)4-7層的住宅，多層住宅常出現(xiàn)在于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。15.什么是小高層住宅？事實(shí)上，小高層并不是一個(gè)規(guī)范的學(xué)術(shù)叫法。目前，我們常說(shuō)的小高層是指住宅層數(shù)8-16層的住宅。16.什么是高層住宅？高層住宅是指層數(shù)16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅，17.什么是塔樓塔樓是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用的最多一種建筑形式，它是以電梯，樓梯為布局核心，通常為一梯6-8戶，上到樓層之后，向四面走入各家戶內(nèi)。塔樓的四大優(yōu)勢(shì)（1）節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。（2）空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造（3）結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好，（4）居高望遠(yuǎn)，視野開闊塔樓的兩大缺點(diǎn)（1）均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證（2）面積使用率不高，存在灰色空間18.什么是板樓？

1.板樓有許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯，電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角，圍合等形狀。板樓的四大優(yōu)勢(shì)（1）南北通透，便于采光通風(fēng)（2）均好性強(qiáng)（3）管理成本不高（4)面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)（1）建筑密度低，房?jī)r(jià)高（2）戶型格局不已改造。相關(guān)企業(yè)1.開發(fā)商是誰(shuí)？信譽(yù)如何？我們的開發(fā)商是哪家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，信譽(yù)度請(qǐng)您放心，它是一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)開發(fā)過(guò)什么，什么小區(qū)。2.建筑商是誰(shuí)？建筑質(zhì)量保證如何？我們建筑商是誰(shuí)，本小區(qū)的主體結(jié)構(gòu)也是要求達(dá)到省優(yōu)工程、監(jiān)理公司是誰(shuí)？是否可靠？監(jiān)理公司是誰(shuí)，資質(zhì)等級(jí)為甲級(jí)，甲級(jí)是監(jiān)理公司資質(zhì)最高的等級(jí)。建筑規(guī)劃問(wèn)答技巧1.什么是城市居住區(qū)？城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000-50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的，能滿足該區(qū)的居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2.什么是居住小區(qū)？是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000-15000人相對(duì)應(yīng)，3.什么是住宅組團(tuán)？從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。4.什么是配套設(shè)施？配套設(shè)施是指與住宅規(guī)模或人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，道路和公共綠地的總稱。5。什么是建筑小品？建筑小品是指既有功能要求，又有點(diǎn)綴，裝飾和美化作用的，從屬于莫一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。6.什么是公共服務(wù)設(shè)施用地？公共設(shè)施用地一般稱為公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院，綠地和配建的停車場(chǎng)等7.什么是規(guī)劃建設(shè)用地面積？

規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)的道路面積，綠地面積，建筑物所占面積，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等8.什么是建設(shè)用地面積?建設(shè)用地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。9.什么是建筑高度？是指建筑物是外地平面之外墻頂部的總高度10.什么是建筑基底面積？是指建筑物首層的建筑面積11.什么是建筑間距？是指建筑物平面外輪廓線之外的距離建筑指標(biāo)1.什么是建筑容積率？總建筑面積與總用地面積之比。建筑容積率=總建筑面積除以總用地面積乘以百分之百2.什么是建筑密度?房屋首層的占地面積與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。建筑容積率=建筑占地總面積除以總用地面積乘以百分之百3.什么是建筑覆蓋率？是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比4.什么是綠地率？是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率5.什么是戶型比？是指各戶型在總戶數(shù)中所占百分比1.什么是框架結(jié)構(gòu)?

框架結(jié)構(gòu)是指以鋼筋混泥土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混泥土，膨脹珍珠巖，浮石，蛭石，陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。2·什么是剪力墻結(jié)構(gòu)？剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁，柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。3·什么是框架---剪力墻結(jié)構(gòu)？框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。4·什么是磚混結(jié)構(gòu)？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異性粘土磚，如空心磚等。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“混”是指由鋼筋，水泥，沙石，水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板，過(guò)梁，樓梯，陽(yáng)臺(tái)，排檐。這些配件與磚做承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)柱，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層，6層以下。5·什么是砌體結(jié)構(gòu)？砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)多層住宅建筑廣泛采用的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板，屋面板作為樓，屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采用磚砌體，即豎向承重結(jié)構(gòu)的墻，柱等采用磚或磚塊砌筑，柱，梁，樓板，屋面板，桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。6·什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱，梁，板，樓梯，屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。7·什么是鋼結(jié)構(gòu)？鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重結(jié)構(gòu)全部采用剛才制作，它具有強(qiáng)度高，重量輕，抗震性能好，施工快速度，結(jié)構(gòu)占用面部小，地基費(fèi)用省，不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。戶型結(jié)構(gòu)1·什么是標(biāo)準(zhǔn)層？標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。2·什么是躍層住宅？躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室，起居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層安排廚房，餐廳，起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。3·什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅通常為2.8~3.0m)，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。4·什么是錯(cuò)層住宅？戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分別，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。5·什么是躍復(fù)式住宅？躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高為2.2m內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間，廚房，餐廳，書房，工人房，儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9m之間，客廳為共享式。6·什么是退臺(tái)式住宅？退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外型類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是建筑面積有低層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。7·什么是居住單元？居住單元是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱一梯兩戶，一梯四戶等。8·什么是戶型？居住建筑中表示臥室，廳房，衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱，如兩室一廳一衛(wèi)，三廳兩室兩衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。9·什么是套型？“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元面積的大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。10·什么是露臺(tái)？露臺(tái)，一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。11·什么是陽(yáng)臺(tái)？陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行戶外活動(dòng)，晾曬衣物等的空間。12·什么是走廊？走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。13·什么是過(guò)道？過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。14·什么是地下室？地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3,且不超過(guò)1/2者。16·什么是玄關(guān)？玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。17·什么是隔斷？隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?8·什么是外飄窗？外飄窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然，親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。三維空間1·什么是住在的“三維空間”？無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度，長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量，這三種指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”，“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。2·什么是住宅的開間？在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。3·什么是住宅進(jìn)深？住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0m,3.3m,3.6m,3.9m,4.2m,4.5m,4.8m,5.1m,5.4m,5.7m,6.0m。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5.0m左右，不能任意擴(kuò)大。4·什么是住宅層高和凈高？住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù):2.6m,2.7m,2.8m,3.0m。目前一般商品房的住宅都在2.8m~3.0m居多。住宅凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。相關(guān)配套1·什么是會(huì)所？會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池，網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)，高爾夫練習(xí)館，保齡球館，健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳，酒吧，咖啡廳等餐廳與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具備網(wǎng)吧，閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。2·什么是中空玻璃？中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音，阻熱，密封，安全性能都大大提高。3·什么是RUN智能家居布線系統(tǒng)？RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)路系統(tǒng)建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，以TIA/EIA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱點(diǎn)（電話，電腦，視頻，BA）地應(yīng)用，由雙絞線，同軸電纜，光遷和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通信插座和面板，并可簡(jiǎn)單地自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦，電視，傳真，防盜報(bào)警系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也稱“一手房市場(chǎng)”，是指房地產(chǎn)的開發(fā)者與房地產(chǎn)的消費(fèi)者之間構(gòu)成的交易市場(chǎng)。具體而言，就是開發(fā)商取得土地使用權(quán)后對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，然后講土地及其附物轉(zhuǎn)讓給使用者的過(guò)程。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也稱“二手房市場(chǎng)”，是指已獲得房地產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。房地產(chǎn)銷售形式什么是商品房預(yù)售？商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。通俗的說(shuō)，商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售具有以下特征：（1）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為，即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。（2）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售應(yīng)符合哪些條件?根據(jù)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件:（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。商品房預(yù)售的程序是什么?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，可以按照以下程序進(jìn)行商品房預(yù)售：（1）訂立預(yù)售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》，并與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。（2）預(yù)售合同的登記備案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起30日內(nèi)，依法辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。（3）預(yù)售款的收取，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。（4）辦理預(yù)售的商品房過(guò)戶手續(xù)，預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過(guò)戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。預(yù)售的商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎？2005年4月30日，為了抑制房?jī)r(jià)，國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。該意見明確指出，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，以前常見的“炒樓花”行為被全面禁止了。根據(jù)規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與等級(jí)備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；商品房預(yù)售實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。什么是商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)？商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格較低，通常會(huì)吸引眾多購(gòu)房人士。然而，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法受到法律保障。因此，購(gòu)房者在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)應(yīng)慎重地考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否除了《商品房預(yù)售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。什么是商品房現(xiàn)售？商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)符合哪些條件？（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4）已透過(guò)竣工驗(yàn)收。（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房買賣合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容？商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買賣人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。（2）商品房基本狀況。（3）商品房的銷售方式。（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。（5）交付使用條件及日期。（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。（7）供水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。（9）面積差異的處理方式。（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。（11）解決爭(zhēng)議的方法。（12）違約責(zé)任。（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)銷售對(duì)象1.什么是樓花？“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。在香港，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)，將房屋“拆零砸碎”、分期分批地預(yù)售給購(gòu)房人，就像飄落的花一樣，故稱做“樓花”，我們現(xiàn)在稱做“期房”。有一些人專門在房子剛剛開盤時(shí)就購(gòu)進(jìn)，等漲到一定幅度，在正式竣工前再講房子轉(zhuǎn)手賣掉。這就是我們所說(shuō)的“炒樓花”。2.什么是期房？從專業(yè)來(lái)說(shuō)，期房是指發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購(gòu)房者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。3.什么是現(xiàn)房？開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記?，F(xiàn)房就是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已經(jīng)辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)銷售對(duì)象4.什么是準(zhǔn)現(xiàn)房？準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處于內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。根據(jù)市場(chǎng)共識(shí)，準(zhǔn)現(xiàn)房應(yīng)具備以下條件：（1）結(jié)構(gòu)完成封頂，離交樓時(shí)間不超過(guò)半年。（2）建筑外形、規(guī)模、風(fēng)格已經(jīng)初現(xiàn)，初露崢嶸，給人實(shí)實(shí)在在的感覺，易增強(qiáng)買家的信心。（3）配套基本齊全，即使暫時(shí)不齊全，在短時(shí)期也有把握解決。5.什么是尾房？尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾樓。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不好，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

房地產(chǎn)銷售對(duì)象6.什么是爛尾房？爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來(lái)。7.什么是二手房？二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取利益。房地產(chǎn)銷售對(duì)象8.什么是存量房？存量房即二手房的書面稱呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。9.什么是房改房？房改房是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過(guò)程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙洹?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。10.什么是樣板房？樣板房是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。11.什么是示范單位？示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過(guò)精心裝修的。房地產(chǎn)銷售對(duì)象12.什么是毛坯房？“毛坯房”在工程建筑中有專門的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過(guò)處理或只經(jīng)過(guò)部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過(guò)對(duì)其較大的改造裝修。13.什么是精裝修房？精裝修房，簡(jiǎn)單地說(shuō)是帶上被子就能去睡的房子，但要說(shuō)什么才是“精”卻很難找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。購(gòu)房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對(duì)“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。正是因?yàn)檫@樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購(gòu)房者發(fā)生糾紛的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。價(jià)格術(shù)語(yǔ)1.商品房的價(jià)格由哪些方面構(gòu)成？（1）地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如耕地補(bǔ)償、拆遷安置費(fèi)等（2）建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料、施工等費(fèi)用。（3）開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等（4）開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。2.什么是起價(jià)？起價(jià)即“起步價(jià)”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓層價(jià)格。而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。以購(gòu)房100平方米的商品房為例，樓層朝向差額小的與差額大的房?jī)r(jià)要相差四五萬(wàn)元。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方式基本上可以做到“一屋一價(jià)”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。3.什么是基價(jià)？基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。基價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方式而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方式有很多種，如“隨行就市”、“成本導(dǎo)向定價(jià)”等。但不管采用哪種方法，在定價(jià)是，一般都要先確定一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格，然后在這個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格上，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進(jìn)行一定的調(diào)整，從而得出各具體單元的銷售價(jià)格。價(jià)格術(shù)語(yǔ)4.什么是均價(jià)？均價(jià)即本物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)個(gè)單位（即各套房子）的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的價(jià)格。5.什么是表價(jià)？表價(jià)是指樓盤銷售價(jià)目表上標(biāo)明的各具體單元的銷售價(jià)格。通常情況下，開發(fā)商都會(huì)制定出樓盤銷售價(jià)目表，上面標(biāo)明各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格。這個(gè)銷售價(jià)格一般是最高價(jià)，即售樓人員向客戶提出的報(bào)價(jià)。6.什么是底價(jià)？底價(jià)是指可以對(duì)外銷售的最低價(jià)格。表價(jià)不等于底價(jià)。通常情況下，公司內(nèi)不同級(jí)別的人所擁有的底價(jià)權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價(jià)權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)歷通常也擁有一定的價(jià)格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價(jià)的價(jià)格；而老板則擁有最低的價(jià)格權(quán)限。價(jià)格術(shù)語(yǔ)7.什么是預(yù)售價(jià)？預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)售時(shí)的價(jià)格。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有關(guān)批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。8.什么是一次性買斷價(jià)？一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方與賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。9.什么是平均價(jià)格？平均價(jià)格是指一個(gè)項(xiàng)目的總銷售金額除以總銷售面積得出的銷售價(jià)格，其中總銷售金額為可銷售面積的總的銷售金額。理論上，總銷售金額=平均價(jià)格x可銷面積。10.什么是主力單價(jià)？主力單價(jià)指一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售價(jià)格，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。相關(guān)法律規(guī)定1.什么是“五證兩書”？購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對(duì)銷售房的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（建筑工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤?！皟蓵笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房者提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和擔(dān)保文件。相關(guān)法律規(guī)定2.什么是定金？

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金煩人期限。定金合同從交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)合同標(biāo)的數(shù)額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。3.什么是訂金？

訂金是在購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單位及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。4.什么是違約金？違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)當(dāng)給付對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方得一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性。只要當(dāng)事人有違約行為并且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

1.什么是商品房的銷售面積？商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱為套內(nèi)建筑面積）應(yīng)和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和，即商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（即公攤面積）2.什么是整幢房屋建筑面積？

整幢房屋建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。3.什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)建筑面積是指套（單元）內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積4.什么是套內(nèi)使用面積？套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線投影計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅的使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)果面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。5.什么是套內(nèi)墻體面積？它是商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體的面積，有共用墻和非共用墻兩種。（1）商品房各套（單元）之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（2）非共用墻是這本套獨(dú)用墻體，其墻體投影面積全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。6.什么是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積？陽(yáng)臺(tái)建筑面積是指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積是指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。也就是說(shuō)。如果套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，應(yīng)全部計(jì)算其面積。一般來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)分為開放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算建筑面積的一半。7.什么是公用建筑面積？房屋公用建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，主要包括：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房個(gè)管理用房建筑面積。（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入公用建筑面積。8.什么是公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)？整幢建筑物的公用建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)9.應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：套內(nèi)建筑面積與公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。10.商品房的實(shí)用面積：是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的面積。11.商品房的計(jì)租面積：即作為計(jì)算房租的面積。住宅用房的計(jì)租面積按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。12.商品房的產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積有直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。13.商品房的居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，即住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。居住面積一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。14.商品房的預(yù)測(cè)面積：是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。15.商品房的實(shí)測(cè)面積：是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。16.房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。17.房屋新開工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建筑的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停建緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。18.房屋竣工面積：是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積之和。計(jì)算規(guī)則1.如何計(jì)算建筑面積？（1）單層建筑不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。（5）穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。（7）住宅建筑沒的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過(guò)2.2m的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層。（8）獨(dú)立柱篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱篷，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。（9）突出服務(wù)的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍叔婆面積計(jì)算建筑面積。（10）兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平同樣面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。（13）住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按其每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。2.哪些面積不計(jì)入建筑面積墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛（壁）板，如柱、垛、勒腳等。檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)建物。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層（設(shè)備層）。單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表件等單層房間。層高小于2.2m的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。3.如何計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？（1）商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：1）電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。2）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。（2）不計(jì)入公用建筑面積：1）單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）。2）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等。因此，整幢房屋的公用建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內(nèi)建筑面積之和—單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等4.如何分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？

公用建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定測(cè)算，其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。第一步，?jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和÷各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和—各套內(nèi)建筑面積之和）÷各戶套內(nèi)建筑面積之和。第二步，計(jì)算分?jǐn)偯娣e。各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)x各套內(nèi)建筑面積。指標(biāo)系數(shù)面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）÷合同約定面積×100%使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比，即：使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）÷商品房銷售面積（建筑面積）×100%。一般來(lái)說(shuō)，高層住宅的使用率為72%-75%，小高層住宅的使用率為78%-80%，多層住宅的使用率是85%左右。實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率，即：實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×100%公積金貸款什么人可以申請(qǐng)公積金貸款？申請(qǐng)住房公積金貸款的對(duì)象是本市按月足額繳交住房公積金（申請(qǐng)貸款時(shí)前12個(gè)月連續(xù)繳交）購(gòu)買自住普通住房的職工。什么情況下可以申請(qǐng)公積金貸款？職工在本市購(gòu)買具有產(chǎn)權(quán)的自住普通住房，包括商品房、二手房、單位房改房、經(jīng)濟(jì)適用房（統(tǒng)建房）、市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局直管公房，需要購(gòu)房貸款的。購(gòu)買別墅、店面、商場(chǎng)、車庫(kù)以及房屋裝修，均不可申請(qǐng)住房公積金貸款。申請(qǐng)住房公積金貸款需要什么條件

具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或本市其他有效居留身份，借款人和購(gòu)房合同中購(gòu)房人一致。具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。借款人家庭月收入扣除月還款額后，應(yīng)不低于本市最低生活保障線。具有符合法律規(guī)定的購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。已交納30%以上的首期購(gòu)房款。借款人家庭（指夫妻雙方）沒有住房公積金債務(wù)。購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的（除配偶外），共有產(chǎn)權(quán)人需要出具同意住房抵押的書面承諾。貸款銀行規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)住房公積金貸款有哪些限制金額限制個(gè)人住房公積金貸款是有限額規(guī)定的，每個(gè)地方的具體限額規(guī)定又都不一樣。期限限制貸款期限最長(zhǎng)為20年。借款人的年齡與申請(qǐng)貸款期限之和原則上不得超過(guò)其法定退休年齡。申請(qǐng)貸款錢按月足額繳交住房公積金滿2年的，可延長(zhǎng)5年。雙職工以貸款年限短的為準(zhǔn)。如何申請(qǐng)住房公積金貸款

（1）購(gòu)房1)商品房應(yīng)簽訂合法有效的《商品房買賣合同》。2）二手房除簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》外，擔(dān)保公司未擔(dān)保的還應(yīng)提供已過(guò)戶的《土地房屋權(quán)證》3）房改房提供《購(gòu)房申請(qǐng)表》和《單位公有住房出售核定表》4）經(jīng)濟(jì)適用房提供《經(jīng)濟(jì)適用房銷售合同書》5）直管公房提供市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局房證管理處出具的《貸款通知單》（2）交足首付款購(gòu)房總價(jià)=首付款金額+貸款金額+房款差額（二手房）。房款差額部分應(yīng)在合同中約定付款期限。（3）辦理?yè)?dān)保售房單位或是有足夠代償能力的單位同意作為償還貸款本息的保證人，售房單位負(fù)責(zé)將借款申請(qǐng)人所購(gòu)房產(chǎn)的合同原件或土地房屋權(quán)屬