同觀-杭州拱墅區(qū)住宅2014年年中市場調(diào)查

杭州房地產(chǎn)市場2014年6月分析報告TherealestatemarketanalysisreportJun.2014.Hangzhou一.市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)

1.政策動向二.杭州房地產(chǎn)總體情況

1.一級市場動態(tài)

1.1.2014年6月土地出讓狀況

1.2.2014年5月土地出讓分布1.3.2014年5月主城區(qū)土地出讓狀況

2.二級市場動態(tài)2014年5月樓市簡報三.區(qū)域分析

1.區(qū)域成交動態(tài)2.重點關(guān)注樓盤3.5月重大事件

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目錄一.市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)政策動向一.市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)5月初，國土資源部開始著手起草“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍調(diào)查規(guī)程”(以下簡稱“規(guī)程”)以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以確保產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記有“可以執(zhí)行”的技術(shù)路徑和依據(jù)?！耙?guī)程”和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的提取、登記、共享等工作環(huán)節(jié)做出詳細規(guī)定。與此同時，國土資源部已經(jīng)開始抓緊制定統(tǒng)一的登記簿和證書等登記文書。一度被視為利益博弈重災(zāi)區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，已經(jīng)進入到“技術(shù)推進階段”。[政策動向]如何進行“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)查詢”是大眾最為關(guān)注的“規(guī)程”重點，對反腐、房產(chǎn)稅的征收有一定的關(guān)聯(lián)。一.市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)5月1日實行的新《杭州市物業(yè)管理條例》中，明確禁止違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋用途等11種行為，這在一定程度上限制了分割房屋進行群租的行為。同時，新《條例》還規(guī)定，業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。[政策動向]新《條例》限制了分割房屋進行群租，未來房屋的租金受其影響會有所上漲。一.市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)住建部多位人士確認，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。近期北上廣深市場也有劇烈調(diào)整，他們正在觀察研究，但發(fā)文確認限購放開的可能性不大。自2014年4月以來，南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。面對地方政府不斷做出試探，這一次中央在一定程度上給予了默認。而過去兩年一有地方試探就被叫停。[政策動向]杭州的庫存較大，未來松綁樓市限購的可能性很大。一.市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)5月22日杭州市物價、房管部門聯(lián)合出臺的一份規(guī)定,從5月26日開始,凡是房企降價超過備案價格15%,將無法進行網(wǎng)簽,需要重新報備價格。盡管政府并不承認這是在限降，房產(chǎn)價格一直是要報備的，差距太大物價局本來也要干涉。但客觀上政策增加了開發(fā)商調(diào)整價格的時間和手續(xù)，表面上看降價意愿強的開發(fā)商只要重新報備價格就可以了，但其實里邊有物價局和房管局兩道關(guān)卡?！跋藿盗睢蓖嘎冻龅胤秸确科蟾ε路績r下跌。一方面是地方政府的調(diào)控方向已從防止房價大漲轉(zhuǎn)向防止房價大跌。另一方面是地方政府的政策方向已從嚴厲收緊轉(zhuǎn)向微調(diào)放松。[政策動向]杭州政府對于土地財政依賴嚴重，對房價下跌制定限制令。未來還會有更多手段來保持房價的穩(wěn)定。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況一級市場動態(tài)二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況1.1.2014年5月土地出讓狀況持續(xù)低迷，大多0溢價成交[一級市場動態(tài)]區(qū)域成交宗數(shù)成交面積（公頃）成交金額（億元）可建面積（萬方）主城區(qū)55.79.016.1余杭區(qū)512.915.233.3蕭山區(qū)28.85.418.9合計1227.429.668.32014年5月，杭州土地市場繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓2宗商用地，余杭區(qū)5宗。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級市場動態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年起，杭州土地市場成交持續(xù)低迷，繼4月最低之后，5月略有回升，環(huán)比上漲45%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級市場動態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年5月土地出讓明細二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級市場動態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年5月土地出讓明細二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級市場動態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年5月土地出讓明細二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡報[二級市場動態(tài)]五月杭州市區(qū)新房成交6029套，環(huán)比上升11.3%，同比下降6.8%。其中主城區(qū)成交2406套，余杭區(qū)成交量超過主城區(qū)，達到2489套，蕭山區(qū)成交1134套。五月市區(qū)新房成交均價為15299元/平方米，與四月基本持平，值得一提的是，五月主城區(qū)簽約均價為23208元/平方米，環(huán)比4月漲幅明顯，主要是柳浪東苑、綠城·蘭園(論壇)、武林壹號

(論壇)等豪宅權(quán)重上升，致使簽約均價上漲。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡報[二級市場動態(tài)]1.2014年5月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為6029套，同比下降6.8%，環(huán)比上升11.3%。其中，商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)依舊搶眼。2.5月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約均價為15299元/平方米，環(huán)比下跌0.65%，同比下跌17.2%。值得一提的是，主城區(qū)商品房簽約均價環(huán)比上漲明顯，主要是柳浪東苑等豪宅成交權(quán)重加大，致使簽約均價上漲。3.5月杭州市區(qū)開盤樓盤26個，首開樓盤2個。開盤數(shù)量最多的是余杭區(qū)，達到了12個，主城區(qū)僅9個。相比去年同期，市區(qū)開盤樓盤個數(shù)減少了14個。4.市區(qū)商品房存量突破12萬套。5月底，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房可售房源有127339套，環(huán)比增加7493套。另外，市區(qū)新建商品住宅可售房源有85586套，其中主城區(qū)34978套。5.剛需仍然是整個市場成交的主導(dǎo)。市區(qū)新建商品房簽約單價低于1.8萬元/平方米的房源簽約套數(shù)占比77.43%。90平方米以下戶型簽約套數(shù)占比61.49%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡報[二級市場動態(tài)]5月市區(qū)新建商品房簽約房源的單價分布來看，簽約單價在1.2萬元/平方米以下的房源簽約套數(shù)仍為最多，占比達50.11%；簽約單價在1.2萬-1.5萬元/平方米的房源簽約套數(shù)排名第二，占比達15.69%；單價在1.5萬-1.8萬元/平方米的房源簽約套數(shù)排名第三，占比達11.63%。單價在2.5萬-3萬元/平方米的房源簽約套數(shù)最少，僅占2.29%。數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)新建商品房簽約單價低于1.8萬元/平方米的房源占比仍高達77.43%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡報[二級市場動態(tài)]5月市區(qū)新建商品房簽約房源的面積分布來看，80-90平方米的房源簽約套數(shù)最多，占總量的45.58%；120-144平方米的房源簽約套數(shù)排名第二，占總量的18.78%；60平方米以下的房源簽約套數(shù)排名第三，占總量的9.75%。數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下戶型簽約套數(shù)占比達61.49%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級市場動態(tài)]附件5月主城區(qū)簽約套數(shù)TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級市場動態(tài)]附件5月主城區(qū)簽約金額TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級市場動態(tài)]附件5月余杭區(qū)簽約套數(shù)TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級市場動態(tài)]附件5月余杭區(qū)簽約金額TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級市場動態(tài)]附件5月蕭山區(qū)簽約套數(shù)TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級市場動態(tài)]附件5月蕭山區(qū)簽約金額TOP10三.區(qū)域分析1.區(qū)域成交動態(tài)三.區(qū)域分析

1.市場動態(tài)跟蹤5月份拱墅區(qū)商品房共成交500套，比4月份的902套減少了402套，環(huán)比下降了44.57%。截止5月底，拱墅區(qū)網(wǎng)上可售商品房13075套，可售面積156.45萬平米。盡管5月有房展會，但是商品房的銷量還是較上個月份有很大的降幅，顯示當(dāng)前市場的低迷狀態(tài)。未來拱墅區(qū)的藍孔雀板塊將在8、9月份面世，該板塊周邊有萬達廣場和城西銀泰城的商業(yè)配套，也有招商、融信、三江等多家實力開發(fā)商，顯然會加大區(qū)域內(nèi)的競爭激烈程度。藍孔雀板塊內(nèi)的項目勢必抱團取暖，而招商、融信兩家開發(fā)商的實力和開發(fā)模式，也會使價格戰(zhàn)成為可能。三.區(qū)域分析2.重點關(guān)注樓盤三.區(qū)域分析

2.重點關(guān)注樓盤耀翔·悅尚銷售節(jié)點：在售成交情況：目前銷售率18.1%銷售動態(tài)：在售3號樓營銷動作：折后起價13888元/㎡，均價14500元/㎡產(chǎn)品特質(zhì)：主力戶型90方（三房兩廳兩衛(wèi)）、119方（四房兩廳兩衛(wèi)）物業(yè)地址：

拱墅祥園路與總管路交叉口

物業(yè)類型：住宅主力戶型：

90方(三房兩廳兩衛(wèi))、119方(四房兩廳兩衛(wèi)) 建筑形式：高層裝修狀況：毛坯可售套數(shù)：308套

可售面積：29824.66㎡三.區(qū)域分析

耀翔·悅尚耀翔·悅尚具有交通便利（緊鄰上塘高架）、教育配套（賣魚橋小學(xué)與大關(guān)苑實驗幼兒園）和獨到的理念（悅尚匯線下社區(qū)、8個客廳）等優(yōu)勢，但也有周邊農(nóng)居點嘈雜、競品項目多等劣勢。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，耀翔悅尚3月底開盤至今，僅銷售了68套，并不理想。巧克力DIYXbox體感游戲筷子DIY投籃機案場活動房交會活動8個新娘作為形象代言人，現(xiàn)場發(fā)放邀請函狀的宣傳單頁三.區(qū)域分析

2.重點關(guān)注樓盤寶嘉·譽峰銷售節(jié)點：4月28日開盤成交情況：目前總計還剩余房源268套，剩余可售面積27361.7㎡銷售動態(tài)：首次開盤營銷動作：認籌90方以下“存2萬抵4萬”，90方以上“存2萬抵5萬”，均價17000元/㎡。首付可分期。產(chǎn)品特質(zhì)：戶型面積區(qū)間88-126方，針對的客群是首置剛需和二次置業(yè)的改善型客戶。戶型設(shè)計方正通透，有較大的贈送空間，如88方贈送空間約10㎡，可以做到三室兩廳。物業(yè)地址：

拱墅區(qū)石祥路與東吳路交界處（萬達廣場往東50米）

物業(yè)類型：普通住宅主力戶型：76-139㎡ 建筑形式：高層裝修狀況：毛坯可售套數(shù)：383套

可售面積：38502.02㎡三.區(qū)域分析

寶嘉·譽峰寶嘉·譽峰近期針對75方兩房，推出“金融方案”，具體措施是：在現(xiàn)有認籌優(yōu)惠“交2萬減4萬”的基礎(chǔ)上，由金融機構(gòu)提供最高15萬元的無息貸款，無需任何抵押且最長還款時間為18個月。折算下來首付最低僅需19.8萬元。75方房源折后總價不到110萬，120萬封頂，單價在1.5~1.6萬之間。微信在微信上對開盤造成的影響進行危機公關(guān)520秀恩愛活動三.區(qū)域分析

2.重點關(guān)注樓盤中國鐵建國際城銷售節(jié)點：銷售中成交情況：目前總計還剩余房源1782套，剩余可售面積161971.21㎡

銷售動態(tài)：8、11、13號樓毛坯現(xiàn)房，5.22.精裝修酒店式公寓開始認籌營銷動作：折后21000~23000元/㎡（存2萬抵5萬）產(chǎn)品特質(zhì)：主力戶型在88—138㎡之間⑹⑴⑶⑵⑸⑻⑺⑾⑽⒀⑼⒁⑷⑿⒂物業(yè)地址：

拱墅區(qū)石祥路239號（浙大城市學(xué)院北校區(qū)東側(cè)）

物業(yè)類型：住宅商業(yè)主力戶型：90-137㎡ 建筑形式：小高層高層裝修狀況：毛坯（未來有精裝修）可售套數(shù)：2505套

可售面積：230775.82㎡（5月31日核發(fā)預(yù)售證2014000059）三.區(qū)域分析

中國鐵建國際城中國鐵建國際城5月22日開始對即將推出的酒店式公寓進行認籌，預(yù)計6月份首推30-50平米精裝修房源，產(chǎn)權(quán)40年，有平層和LOFT兩種，精裝標(biāo)準(zhǔn)約2000元/平米。目前對外宣傳首付5萬元起，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，起價會在13000左右，具有很高的性價比。三.區(qū)域分析

2.重點關(guān)注樓盤金地·申花里銷售節(jié)點：目前在售成交情況：剩余套數(shù)286，剩余面積27905.33㎡銷售動態(tài)：目前在售5、8號樓101套房源，其中5號樓89平米，8號樓中間套89平米，邊套125平米。營銷動作：起價18800元/平米，均價21200元/平米。產(chǎn)品特質(zhì)：主推戶型89-125方三房，精裝修，法式莊園景觀，提供法航服務(wù)物業(yè)地址：

杭州市拱墅區(qū)莫干山路與石祥路交叉口西北角

物業(yè)類型：住宅建筑形式：小高層、類小高層裝修狀況：精裝可售套數(shù)：361套

可售面積：35229.35㎡（5.24.核發(fā)預(yù)售證2014000056）三.區(qū)域分析

金地·申花里金地·申花里與大關(guān)小學(xué)教育集團申花校區(qū)簽約，擁有了百年名校的教育資源。還邀請了業(yè)主參與簽約儀式，在簽約儀式上，簽到處是黑板主題，就坐席位是課桌式的，處處體現(xiàn)了教育的元素。儀式上，金地·申花里項目總經(jīng)理和大關(guān)小學(xué)教育集團總校長分別做了演講，顯示出兩者合作的緊密聯(lián)系。之后欣賞大關(guān)小學(xué)民樂團的表演、參觀校區(qū)等，將學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢展現(xiàn)出來。四.5月大事件分析

一直持看空狀態(tài)的投行野村認為中國的不動產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)開始破裂。除了野村之外，多家投行，包括瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空樓市的行列。日本投行認為，第一季度中國26個省份的房地產(chǎn)投資都已經(jīng)變成負數(shù)，尤其是黑龍江省和吉林省更是達到了-25%。野村判斷，目前中國住房市場上存在嚴重的供應(yīng)過剩問題，同時開發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售的水平也都在下降，從而導(dǎo)致這一市場正開始進入低迷時期。亞太區(qū)房地產(chǎn)研究主管杜勁松則在最新報告中寫到：“與2011年不同，購房者開始對中國樓價的長期走勢表現(xiàn)出嚴重懷疑；加上開發(fā)商在大范圍內(nèi)制造過剩供應(yīng)，這次樓市‘寒冬’的持續(xù)時間將超過前年。”而摩根士丹利最新發(fā)表的研究報告稱，預(yù)期內(nèi)地樓市在未來數(shù)個月內(nèi)將出現(xiàn)銷售、平均售價均趨惡化的情況。五月，多家投行看空中國房地產(chǎn)行業(yè)巨大的庫存壓力和融資困難是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的兩大困境。四.5月大事件分析

傳統(tǒng)銷售旺季樓市繼續(xù)“遇冷”，“五一”小長假全國54個城市總成交同比下降32.5%，