第八章 投資性房地產

2015年1西南大學經濟管理學院

財務會計學第十六次課

投資性房地產的概述2015.5.222015年西南大學經濟管理學院2

第八章投資性房地產

房地產

——土地和房屋及其權屬的總稱。

投資性房地產

——用于賺取租金或增值收益的房

地產。2015年3西南大學經濟管理學院學習目標課程內容案例討論課后練習第八章投資性房地資產2015年4西南大學經濟管理學院

通過本章學習，你能夠：

1.掌握投資性房地產的范圍與確認；

2.掌握投資性房地產初始計量、后續(xù)計量的核算；

3.掌握投資性房地產轉換與處置的核算。2015年5西南大學經濟管理學院增資圈地：地產擴張雄心凸顯

公開資料顯示，預計2008年及2009年，雅戈爾的地產業(yè)務收入將分別為48億元、72億元，對公司的利潤將達6.8億元和11.2億元左右。雅戈爾房產成立15年來，從立足于寧波并逐步向長三角延伸。近年來，有關雅戈爾大手筆增資“圈地”的新聞不斷見諸各類媒體：

2015年6西南大學經濟管理學院

2007年7月，雅戈爾置業(yè)在杭州以高出起拍價8億元的價格擊敗凱德置業(yè)，競得杭政儲出23號地塊，刷新杭州地價紀錄。而之前在蘇州、寧波，雅戈爾都獲得過“地王”的稱號。

2007年9月，另一家全資子公司寧波雅戈爾錢湖投資開發(fā)有限公司以52462萬元和75300萬元的價格分別競得杭州兩塊住宅用地。

2015年7西南大學經濟管理學院

以紡織為主業(yè)的雅戈爾2007年上半年服裝營業(yè)收入達13.8億元，而房地產則達10.8億元，兩者相差不多，這表明服裝和地產已成為雅戈爾的雙重驅動器。

2015年8西南大學經濟管理學院

2008年2月28日，雅戈爾集團在寧波市國有建設用地使用權掛牌出讓活動中，以97972.28萬元的價格競得北郊路以西地塊的國有建設用地使用權，獲得寧波新“地王”稱號。2015年9西南大學經濟管理學院

據不完全統(tǒng)計，雅戈爾置業(yè)從07年至今，投入巨資增加土地儲備，通過公開招拍掛等方式已經獲得寧波、蘇州及杭州等地12項土地的使用權，新增的土地儲備面積超過140萬平方米，總的土地儲備超過300萬平米，房地產可售面積達400多萬平米。公司全資子公司雅戈爾置業(yè)的開發(fā)能力和盈利能力已躋身國內房地產行業(yè)前列，成為寧波、蘇州等二線發(fā)達城市區(qū)域地產龍頭企業(yè)。2015年10西南大學經濟管理學院

第一節(jié)投資性房地產概述

一、投資性房地產的種類和計量模式

1、投資性房地產

——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權已出租的建筑物2015年11西南大學經濟管理學院

注意：（1）購入的土地使用權

——在尚未投入開發(fā)前，作為無形資產核算，并按其有效年限平均攤銷；將土地投入商品房開發(fā)時，將土地使用權的賬面攤余價值全部轉入開發(fā)成本。期末對開發(fā)產品和開發(fā)成本按賬面成本與可變現凈值孰低計價，差額提取存貨跌價準備計入當期損益。2015年12西南大學經濟管理學院

（2）借款費用

——為了開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用：在開發(fā)產品完工之前計入

——開發(fā)成本，在開發(fā)產品完工之后計入

——財務費用。

2015年13西南大學經濟管理學院

2、公司對現有投資性房地產采用成本（或公允價值）模式計量。即：（1）出租用資產采用與公司固定資產相同的折舊政策；（2）出租用土地使用權按與無形資產相同的攤銷政策；對存在減值跡象的，估計其收回金額，低于其賬面價值的，確認為減值損失。2015年14西南大學經濟管理學院

二、投資性房地產的特征與范圍

（一）投資性房地產的定義及特征

投資性房地產——指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產，具有高風險高收益的特征。

其特征：（1）投資性房地產業(yè)務是一種經營性活動；2015年15西南大學經濟管理學院（2）投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產；（3）投資性房地產有兩種后續(xù)計量模式；

特別注意：此處的房地產主要是用于：出租獲取收益投資獲取收益2015年16西南大學經濟管理學院（二）投資性房地產的范圍

（1）已出租的土地使用權。

例如，甲公司與乙公司簽署了土地使用權租賃協議，甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權。那么，自租賃協議約定的租賃期開始日起，這項土地使用權屬于乙公司的投資性房地產。2015年17西南大學經濟管理學院

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

例如：企業(yè)發(fā)生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。2015年18西南大學經濟管理學院

（3）已出租的建筑物例如：甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期2年。對于甲公司而言，自租賃期開始日起，該棟廠房屬于投資性房地產。

2015年19西南大學經濟管理學院

下列各項不屬于投資性房地產：（1）自用房地產（固定資產或無形資產）；（2）作為存貨的房地產：適用《存貨》，銷售收入適用《收入》；（3）企業(yè)代建的房地產，收入和費用的確認和計量適用《建造合同》2015年20西南大學經濟管理學院

下列房地產，是否屬于投資性房地產，要根據具體情況判斷

（1）一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認為投資性房地產，否則不可。2015年21西南大學經濟管理學院

（2）關聯企業(yè)之間租賃房地產，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產。但在編制合并報表時，應將其作為企業(yè)集團的自用房地產。

特別注意：都是房產和地產，何時作為投資性房地產核算，何時作為固定資產和無形資產核算。2015年22西南大學經濟管理學院

【例題1】下列項目中，屬于投資性房地產的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用權

C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

D.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地

E.作為存貨的房地產

【答案】ABC

2015年23西南大學經濟管理學院第二節(jié)投資性房地產的確認和初始計量

一、投資性房地產的確認將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：（1）與該資產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。2015年24西南大學經濟管理學院

二、投資性房地產的初始計量按照成本進行初始計量，比照固定資產和無形資產等相關要求確定。

外購或自制：只有購入或完成的同時用于出租或資本增值的：

借:投資性房地產貸：銀行存款\在建工程等否則，先做固定資產、無形資產或存貨，再按轉換處理。2015年25西南大學經濟管理學院

（1）外購的投資性房地產

對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。

外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。2015年26西南大學經濟管理學院

采用成本模式計量的企業(yè)

外購房地產時：借：投資性房地產貸：銀行存款

采用公允價值模式計量的企業(yè)

外購房地產時：借：投資性房地產—成本

—公允價值變動貸：銀行存款2015年27西南大學經濟管理學院

（2）自行建造的投資性房地產企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。

自行建造投資性房地產的成本

——由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。2015年28西南大學經濟管理學院

采用成本模式計量的企業(yè)：

房地產成本

——土地開發(fā)費、建筑安裝成本、借款費用、其他費用和分攤費用。借：投資性房地產貸：固定資產無形資產在建工程開發(fā)產品2015年29西南大學經濟管理學院

采用公允價值模式計量的企業(yè)：借：投資性房地產—成本

—公允價值變動貸：固定資產無形資產在建工程開發(fā)產品2015年30西南大學經濟管理學院第三節(jié)投資性房地產的后續(xù)計量

一、采用成本模式進行后續(xù)計量按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定對投資性房地產進行后續(xù)計量：

1、計提折舊或進行攤銷.

借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產累計折舊投資性房地產累計攤銷2015年31西南大學經濟管理學院

2、租金收入，作“其他業(yè)務收入”。借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入

3、存在減值跡象的，按照資產減值的有關規(guī)定處理。

借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備

注意：已提減值準備在以后的會計期間不得轉回。2015年32西南大學經濟管理學院

二、采用公允價值模式計量

1、采用公允價值模式計量的條件（1）有活躍的房地產交易（2）企業(yè)能取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。

投資性房地產的公允價值

——指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交易的價格。2015年33西南大學經濟管理學院

2、采用公允價值模式計量的會計處理投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不需要計提折舊或攤銷，以資產負債表日的公允價計量。公允價值的變動計入當期損益。通過“投資性房地產—公允價值變動”科目和“公允價值變動損益”科目進行核算。

2015年34西南大學經濟管理學院

資產負債表日，投資性房地產的：

公允價值＞賬面余額，

差額=公允價值—賬面余額

——調增投資性房地產的賬面余額，確認為上升收益。借：投資性房地產—公允價值變動貸：公允價值變動損益2015年35西南大學經濟管理學院

資產負債表日，投資性房地產的：

公允價值＜賬面余額，

差額=公允價值—賬面余額

——調減投資性房地產的賬面余額，確認為下跌損失。則賬務處理：借：公允價值變動損益貸：投資性房地產—公允價值變動

2015年36西南大學經濟管理學院

三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

計量模式一旦確定不得隨意變更。只有當房地產市場成熟，計價可靠并滿足公允價值計量條件，才可以從成本模式轉為公允價值模式。變更時公允價于賬面價的差額調整起初留存收益。

注意：已采用公允價值模式計量的，不得從公允價值模式轉為成本模式。2015年37西南大學經濟管理學院

例如：某企業(yè)投資性房地產采用成本模式計量，2009年1月1日以270萬元購入一幢建筑物用于出租。預計使用20年，預計凈殘值為30萬元。采用直線法折舊。2009年的租金收入15萬元存入銀行。2009年12月31日，估價可收回金額為250萬元。

會計處理如下：

2015年38西南大學經濟管理學院

借:投資性房地產2700000

貸：銀行存款2700000

借：其他業(yè)務成本110000

貸：投資性房地產累計折舊110000

借：資產減值損失90000

貸：投資性房地產減值準備90000

借：銀行存款150000

貸：其他業(yè)務收入1500002015年39西南大學經濟管理學院

長江房地產公司于2009年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時，該幢商品房的成本為2000萬元，公允價值為2200萬元，2009年12月31日，該幢商品房的公允價值為2150萬元，2010年12月31日，該幢商品房的公允價值為2120萬元。2015年40西南大學經濟管理學院

2011年12月31日，該幢商品房的公允價值為2050萬元，2012年1月5日將該幢商品房對外出售，收到2080萬元存入銀行。

要求：編制長江公司上述經濟業(yè)務的會計分錄。假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入。2015年41西南大學經濟管理學院（1）2009.1.1

借：投資性房地產—成本

22000000

貸：庫存商品20000000

資本公積—其他資本公積

2000000（2）2009.12.31

借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務收入1000000

借：公允價值變動損益500000

貸：投資性房地產—公允價值變動

5000002015年42西南大學經濟管理學院

（3）2010.12.31

借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務收入1000000

借：公允價值變動損益300000

貸：投資性房地產—公允價值變動

300000

（4）2011.12.31借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務收入1000000借：公允價值變動損益700000

貸：投資性房地產—公允價值變動7000002015年43西南大學經濟管理學院（5）2012.1.5借：銀行存款20800000

貸：其他業(yè)務收入20800000借：其他業(yè)務成本20500000

投資性房地產—公允價值變動1500000

貸：投資性房地產—成本

22000000借：資本公積—其他資本公積

2000000

貸：其他業(yè)務收入20000002015年44西南大學經濟管理學院

課堂練習

甲企業(yè)為從事房地產經營開發(fā)的企業(yè)。2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為l0年。當年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為90000000元。2015年45西南大學經濟管理學院

由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續(xù)計量。2009年l2月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元。2010年l2月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元。2015年46西南大學經濟管理學院

甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）2009年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租。借：投資性房地產—成本90000000

貸：開發(fā)產品90000000

（2）2009年12月31日，以公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。2015年47西南大學經濟管理學院借：投資性房地產

—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000（3）2010年12月31日，公允價值又發(fā)生變動借：投資性房地產

—公允價值變動1000000

貸：公允價值變動損益10000002015年48西南大學經濟管理學院

2009年1月1日，甲將一棟寫字樓租賃給乙公司使用，原采用成本模式計量，現在符合公允價值計量條件，轉為公允價值計量模式。該寫字樓原價900萬元,已計提折舊27萬元，賬面價873萬元，2011年1月1日的公允價值為950萬元，假設甲按照凈利潤的10％計提盈余公積。2015年49西南大學經濟管理學院

借：投資性房地產—成本9500000

投資性房地產累計折舊270000

貸：投資性房地產9000000

利潤分配－未分配利潤693000

盈余公積770002015年50西南大學經濟管理學院

第四節(jié)投資性房地產的后續(xù)支出

一、投資性房地產后續(xù)支出的處理原則

投資性房地產的后續(xù)支出

——指以確認為投資性房地產的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產使用效能直接相關的各項支出。即：改建擴建支出裝修裝璜支出日常維修支出2015年51西南大學經濟管理學院

1、資本化的后續(xù)支出

投資性房地產有關的后續(xù)支出，如果延長其使用壽命或明顯改良其使用效能，從而導致流入企業(yè)的經濟利益超過了原先的估計，并滿足投資性房地產確認條件的，應將其資本化，計入投資性房地產的成本。（用“投資性房地產—在建”或者“在建工程”）2015年52西南大學經濟管理學院

2、費用化的后續(xù)支出

投資性房地產發(fā)生的后續(xù)支出，如果只是維護或恢復投資性房地產原有的使用效能，不可能導致流入企業(yè)經濟利益超過原先的估計，也不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時將其費用化，計入當期損益。（用“其他業(yè)務成本”）2015年53西南大學經濟管理學院

第五節(jié)投資性房地產與非投資性房地產的轉換

一、房地產的轉換形式房地產的轉換，是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。即將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。2015年54西南大學經濟管理學院

1、房地產的轉換形式及轉換日

（1）將投資性房地產轉為自用房地產

轉換日為房地產達到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

（2）作為存貨的房地產改為出租轉換日為租賃期開始日。2015年55西南大學經濟管理學院

（3）自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租轉換日為租賃期開始日。

（4）自用土地使用權停止自用改用于資本增值轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。2015年56西南大學經濟管理學院二、房地產轉換的會計處理

1、在成本模式下

應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。（1）成本模式投資性房地產轉為自用房地產；（2）自用房地產或存貨轉換為采用成本模式計量的投資性房地產；2015年57西南大學經濟管理學院2015年58西南大學經濟管理學院

長江公司于2010年1月1日將采用成本模式計量的投資性房地產（一棟建筑物）轉為行政管理部門使用，該建筑物2009年12月31日的賬面價值為1800萬元，（成本1900萬元，已折舊100萬元），

要求：編制長江公司2010年1月1日將投資性房地產轉為自用的會計分錄。

2015年59西南大學經濟管理學院

長江公司2010年1月1日將投資性房地產轉為自用的會計分錄為：

借：投資性房地產累計折舊1000000固定資產19000000貸：投資性房地產19000000累計折舊1000000

2015年60西南大學經濟管理學院

2.公允價值模式計量（1）投資性房地產轉換為自用房地產以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

借：固定資產無形資產(轉換日的公允價值)

公允價值變動損益貸：投資性房地產公允價值變動損益2015年61西南大學經濟管理學院2015年62西南大學經濟管理學院

長江公司于2011年1月30日將采用公允價值模式計量的投資性房地產（一棟建筑物）轉為行政管理部門使用，該建筑物2010年12月31日的公允價值為2000萬元，（成本1900萬元，公允價值變動100萬元），2015年63西南大學經濟管理學院

2011年1月30日的公允價值為2070萬元，轉換日該建筑物的尚可使用年限為15年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。

要求：編制長江公司2011年1月30日將投資性房地產轉為自用的會計分錄。2015年64西南大學經濟管理學院

借：固定資產20700000

貸：投資性房地產

——成本19000000——公允價值變動1000000

公允價值變動損益7000002015年65西南大學經濟管理學院

例如，長江房地產公司于2009年12月31日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元尚可使用年限為20年，公允價值為1800萬元，2010年12月31日，該建筑物的公允價值為1850萬元。

要求：編制長江公司上述經濟業(yè)務的會計分錄。2015年66西南大學經濟管理學院

（1）2009.12.31借：投資性房地產

——成本18000000

公允價值變動損益2000000

累計折舊5000000

固定資產減值準備3000000

貸：固定資產280000002015年67西南大學經濟管理學院（2）2010.12.31借：銀行存款1500000

貸：其他業(yè)務收入1500000借：投資性房地產

——公允價值變動500000

貸：公允價值變動損益500000注意：處置時將該項投資性房地產原累計公允價值變動損益轉為其他業(yè)務收入。2015年68西南大學經濟管理學院

（2）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益（公允價值變動損益），轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積）。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業(yè)務收入）。2015年69西南大學經濟管理學院

長江房地產公司于2009年12月31日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元尚可使用年限為20年，公允價值為2200萬元，2010年2月3日，該建筑物的對外出售，收到1800萬元存入銀行。

要求：編制長江公司上述經濟業(yè)務的會計分錄。2015年70西南大學經濟管理學院（1）2009.12.31借：投資性房地產—成本22000000

累計折舊5000000

固定資產減值準備3000000

貸：固定資產28000000

資本公積2000000（2）2010.2.3借：銀行存款18000000

貸：其他業(yè)務收入180000002015年71西南大學經濟管理學院借：其他業(yè)務成本22000000

貸：投資性房地產－成本22000000

將該項投資性房地產原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業(yè)務收入）借：資本公積

——其他資本公積2000000

貸：其他業(yè)務收入20000002015年72西南大學經濟管理學院課堂練習

甲企業(yè)是從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2009年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2009年4月15日。2009年4月15日，該寫字樓的賬面余額為450000000元，未計提存貨跌價準備，轉換后采用公允價值模式計量。2015年73西南大學經濟管理學院

假設4月15日該寫字樓的公允價值為410000000元，2011年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為430000000元。2010年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產，并于2010年6月以460000000元出售，出售款項已收訖。

2015年74西南大學經濟管理學院甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）2009年4月15日借：投資性房地產——成本410000000

公允價值變動損益40000000

貸：開發(fā)產品450000000

（2）2009年12月31日借：投資性房地產

——（公允價值變動）20000000

貸：公允價值變動損益20000000

2015年75西南大學經濟管理學院

（3）2010年6月，出售時借：銀行存款460000000

貸：其他業(yè)務收入460000000借：其他業(yè)務成本430000000

貸：投資性房地產——成本

410000000——變動200000002015年76西南大學經濟管理學院

同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入。公允價值變動減值40000000元－公允價值變動增值20000000元＝公允價值變動減值20000000元借：其他業(yè)務收入20000000

貸：公允價值變動損益20000000

2015年77西南大學經濟管理學院

沿用前例相關資料，假設轉換后采用公允價值模式計量，4月15日該寫字樓的公允價值為470000000元。2009年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為480000000元。2010年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產，并于2010年6月以550000000元出售，出售款項已收訖。2015年78西南大學經濟管理學院甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）2009年4月15日借：投資性房地產

——寫字樓（成本）470000000

貸：開發(fā)產品450000000

資本公積

——其他資本公積200000002015年79西南大學經濟管理學院（2）2009年12月31日借：投資性房地產

——寫字樓（公允價值變動）

10000000

貸：公允價值變動損益100000002015年80西南大學經濟管理學院

（3）2010年6月，出售時借：銀行存款550000000

貸：其他業(yè)務收入550000000

借：其他業(yè)務成本480000000

貸：投資性房地產

——（成本）470000000——（變動）100000002015年81西南大學經濟管理學院

同時，將資產性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入借：公允價值變動損益l0000000

貸：其他業(yè)務收入l0000000

同時，將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入借：資本公積

——其他資本公積20000000

貸：其他業(yè)務收入200000002015年82西南大學經濟管理學院

[點評]：在轉換初始時會計處理不對稱：

若公允價值大于原賬面價值，計入資本公積；小于原賬面價值，計入公允價值變動損益。處置時，要分別轉回，調整其他業(yè)務收入。2015年83西南大學經濟管理學院

第六節(jié)投資性房地產的處置

企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損時：

實際收到的處置收入計入

——其他業(yè)務收入

處置投資性房地產賬面價值計入

——其他業(yè)務成本2015年84西南大學經濟管理學院

注意：對采用公允價值計量的，在出售時還要結轉原計入所有者權益的部分及原累計公允價值變動損益。

借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務收入2015年85西南大學經濟管理學院

【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為300000000元，乙公司已用銀行存款付清。

（1）假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為280000000元，已計提折舊30000000元。2015年86西南大學經濟管理學院

（2）假設這棟寫字樓原采用公允價值模式計量。

出售時，該棟寫字樓的原始成本為210000000元，公允價值變動為借方余額40000000元。2015年87西南大學經濟管理學院（1）假設這棟寫字樓原采用成本模式計量出售時，該棟寫字樓的成本為280000000元，已計提折舊30000000元。

甲公司的賬務處理如下：借：銀行存款300000000

貸：其他業(yè)務收入300000000

借：其他業(yè)務成本250000000

累計折舊30000000

貸：投資性房地產—寫字樓2800000002015年88西南大學經濟管理學院

（2）甲公司的賬務處理如下：借：銀行存款300000000

貸：其他業(yè)務收入300000000借：其他業(yè)務成本250000000

貸：投資性房地產

——寫字樓（成本）210000000

——寫字樓（價值變動）40000000

2015年89西南大學經濟管理學院

同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入：借：公允價值變動損益40000000

貸：其他業(yè)務收入40000000

2015年90西南大學經濟管理學院

重點掌握投資性房地產的范圍確認；投資性房地產的初始計量；后續(xù)計量（公允價值模式和成本模式）；轉換（投資性房地產和自用、存貨等的轉換處理思路）；處置（注意在處置時的核算處理細節(jié)）。[總結]：2015年91西南大學經濟管理學院關鍵術語投資性房地產初始計量后續(xù)計量成本計量模式公允價值計量模式計量模式的變更房地產的轉換2015年92西南大學經濟管理學院本章思考題1.什么是投資性房地產？核算范圍包括那些？2.投資性房地產如何進行初始計量？3.采用公允價值模式的前提條件是什么？4.投資性房地產如何進行后續(xù)計量？5.簡述投資性房地產采用成本模式和公允價值模式計量的異同。2015年93西南大學經濟管理學院本章練習題

1.甲公司采用公允價值模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，發(fā)生的有關業(yè)務資料如下：

（1）2008年12月1日甲公司與乙公司簽訂協議，將自用的廠房出租給丙公司，租期為3年，年租金為300萬元，于每年初收取，2009年1月1日為租賃期開始日，2015年94西南大學經濟管理學院

2012年1月1日到期。轉換日的公允價值為1500萬元，該固定資產賬面原值為2000萬元，已計提的累計折舊為600萬元，已計提減值準備60萬元。

（2）2009年12月31日該投資性房地產的公允價值為1800萬元。

（3）2010年12月31日該投資性房地產的公允價值為1630萬元。2015年95西南大學經濟管理學院

（4）2011年12月31日該投