深圳軌道交通影響下的戰(zhàn)略布局

深圳軌道交通影響下的戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略投資營銷部目錄1?近10年深圳城市演變特征2?深圳未來發(fā)展方向判斷3?前海中心產(chǎn)業(yè)帶構(gòu)成及定位4?前海中心產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域交通規(guī)劃5?未來5-10年公司戰(zhàn)略聚焦區(qū)域一、近10年深圳城市演變特征1?2000-2013年深圳客戶演變關(guān)系2?2000-2013年深圳價格演變關(guān)系3?案例分享4?在城市演變中戰(zhàn)略投資聚焦的指標南山福田羅湖2000年以前2005年客戶流向2008年2000-2014年深圳客戶演變關(guān)系寶安布吉代表樓盤：四季花城、中海怡翠山莊龍華代表樓盤：星河丹堤、圣莫利斯、水榭春天坂田代表樓盤：萬科城、第五園塘廈代表樓盤：萬科棠樾、金地博登湖龍崗中心城代表樓盤：公園大地、中?？党欠糊垗彺順潜P：星河時代、益田大運城邦關(guān)內(nèi)2003年度2005年度2008年度2010年度2013年度2014年7月2003年?2005年數(shù)據(jù)源自深圳房地產(chǎn)協(xié)會副會長王鋒博客，2008年、2010年、2013年、2014年7月份數(shù)據(jù)源自深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)年度報告或月度報告。南山福田寶安龍崗鹽田均價：7746元/m2均價：3487元/m2均價：3768元/m2均價：6282元/m2均價：8211元/m2羅湖均價：5288元/m2均價：5386元/m2均價：8310元/m2均價：8699元/m2均價：9091元/m2均價：7806元/m2均價：9034元/m2均價：11569元/m2均價：24078元/m2均價：18485元/m2均價：17293元/m2均價：18570元/m2均價：14391元/m2均價：19932元/m2均價：23218元/m2均價：30598元/m2均價：29215元/m2均價：43083元/m2均價：17156元/m2均價：20958元/m2均價：36533元/m2均價：40341元/m2均價：41601元/m2均價：19502元/m2均價：16477元/m2均價：24298元/m2均價：34604元/m2均價：48240元/m2均價：43821元/m2均價：24223元/m2地塊東北臨山地塊西北半島地塊南面（入口）地塊西北面水2004年，星河丹堤地塊案例：星河丹堤區(qū)位：地處梅林關(guān)口，并非被市場認同的傳統(tǒng)毫宅片區(qū)。交通：梅林關(guān)口交通高峰期道路擁堵，項目進入性較差。品牌：只開發(fā)了星河國際少數(shù)高檔住宅，在深圳豪宅開發(fā)能力認同度低。2005年6月至7月2005年9月2006年3月城市中產(chǎn)向上的力量西銀湖

城市原生別墅群銀湖山

城市別墅CEO官邸(收購豐澤湖山莊二期用地。02年項目一期銷售均價4300元/平米。2005年區(qū)域均價4000-4500元/平米之間，代表項目書香門第。)2006年區(qū)域代表項目金地梅龍鎮(zhèn)一期均價7500元/平米凌駕資本的層峰遠見三大配套進駐令資本折服的高度CBD山水別墅巔峰2005年2006年2007年2008年2007年區(qū)域代表項目金地梅龍鎮(zhèn)，4月份二期價格10800元/平米，7月份二期二批價格15680元/平米2009年元旦區(qū)域代表項目萬科金域華府開盤，均價1.3萬元/平米案例：星河丹堤案例：星河丹堤梅林關(guān)口梅觀高速公路梅坂大道民治大道星河丹堤星河丹堤賺取的是土地溢價！星河丹堤的成功更多是因為符合深圳城市發(fā)展方向！案例：星河丹堤發(fā)展進程：深圳的城市化進程的推進方向是由羅湖、福田逐步向外擴散，產(chǎn)業(yè)格局明晰，各區(qū)域深度分工協(xié)作。第一階段——羅湖第二階段——福田第三階段——南山第四階段——？是深圳最早的中心區(qū)，是全市金融和商貿(mào)中心，擁有羅湖口岸、深圳火車站、東門商業(yè)街以及全國聞名的黃金珠寶市場。隨著深圳不斷發(fā)展壯大，深圳中心區(qū)遷移到福田，福田發(fā)展成為總部經(jīng)濟區(qū)，新的金融中心，擁有全國最大的商圈華強北商圈。南山高科技產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，南山高新科技產(chǎn)業(yè)，前海中心區(qū)逐步發(fā)展壯大。承接關(guān)內(nèi)高新科技產(chǎn)業(yè)及制造業(yè)轉(zhuǎn)移，隨著特區(qū)擴容政策實施，將成為推動深圳發(fā)展新的引擎和動力。金融、傳統(tǒng)商業(yè)第二階段總部經(jīng)濟，金融業(yè)轉(zhuǎn)移高新科技、物流業(yè)迅速發(fā)展第三階段第四階段深圳擴容，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移羅湖福田南山寶安第一階段城市發(fā)展方向案例：星河丹堤嘉霖的星河丹堤在哪里？單核心階段2005年之前雙核心階段2005年－2010年雙中心階段2011年至今核心商務(wù)圈產(chǎn)業(yè)特征基礎(chǔ)設(shè)施PIE指標P即常駐人口加可能吸納進入人口，I即交通便利度，E即創(chuàng)造就業(yè)機會與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向羅湖CBD外資企業(yè)OEM基地向珠三角其他地區(qū)轉(zhuǎn)移，高科技企業(yè)開始在深圳設(shè)立研發(fā)基地99年首屆高交會舉辦2004年12月28日地鐵1號線通車2007成功舉辦大學(xué)生夏運會2010年12月28日地鐵2?3號線通車羅湖、福田雙CBD工業(yè)經(jīng)濟向服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，一批創(chuàng)新中小企業(yè)涌現(xiàn)2010年8月前海開發(fā)區(qū)啟動2011年底共5條地鐵線啟用，6-11號線動工福田、前海雙中心以金融業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)得以快速發(fā)展，一批龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)組團出現(xiàn)在城市演變中戰(zhàn)略投資聚焦的指標二、深圳未來發(fā)展方向判斷1?未來城市發(fā)展的兩大驅(qū)動因素分析2?從內(nèi)部驅(qū)動角度看深圳發(fā)展3?從外部驅(qū)動角度看深圳發(fā)展4?公司戰(zhàn)略投資建議聚焦區(qū)域未來城市發(fā)展兩大驅(qū)動因素分析R1外部驅(qū)動因素R2內(nèi)部驅(qū)動因素城市發(fā)展方向城市未來的規(guī)劃方向；城市的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)支撐體系；城市的經(jīng)濟發(fā)展；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級；城市消費結(jié)構(gòu)的變革。城市所處在的城市群發(fā)展趨勢。2個城市中心：一是福田中心，由福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)組成，主要發(fā)展方向為高級行政、文化、商業(yè)、商務(wù)職能中心；二是前海中心，包括了前海、后海及本項目所在的寶安中心區(qū)，主要發(fā)展方向為區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟。2007年11月，《2007-2020深圳市城市總體規(guī)劃草案》出臺。深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）草案中提出了深圳“三軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，即東、中、西部三條發(fā)展軸，南北兩條發(fā)展帶，2個城市中心、5個城市副中心、8個組團中心“雙中心”定型未來20年深圳城市發(fā)展格局。從內(nèi)部驅(qū)動角度看深圳發(fā)展2013年深圳市各區(qū)GDP指標GDP排名城區(qū)2012年GDP（億元）2013年GDP（億元）2012年常住人口（萬人）人均GDP（元）1寶安區(qū)3499.623922.75458.4885559.89光明新區(qū)501.13580.5649.18118047.99龍華新區(qū)1226.421309.1140.8692936.252南山區(qū)2829.623206.57110.85289271.093龍崗區(qū)2521.922733.67237.46115121.18坪山新區(qū)345.1385.1231.68121565.66大鵬新區(qū)303.82245.0713.09187219.254福田區(qū)2374.242700.29133.05202953.035羅湖區(qū)1359.051488.4393.64158952.376鹽田區(qū)365.63408.5121.26192149.58深圳全市12950.0814500.231054.74137476.82從內(nèi)部驅(qū)動角度看深圳發(fā)展單中心城市階段多中心城市形成城市群體系形成副城2副城1副城3副城4單中心發(fā)展階段，中心—腹地關(guān)系，中心區(qū)城市價值凸顯。多中心開始形成，城市功能出現(xiàn)外溢，疏解中心城市功能，城市中心區(qū)土地價值凸顯，功能實現(xiàn)再升級。城市格局網(wǎng)絡(luò)化、體系化，形成合理分工（以東京為例）。珠三角城市正面臨著因產(chǎn)業(yè)整合而形成城市群的過程從外部驅(qū)動角度看深圳發(fā)展從外部驅(qū)動角度看深圳發(fā)展珠江口三角產(chǎn)業(yè)帶雛形形成，將與香港、澳門形成國內(nèi)最具競爭力的城市群前海面積：14.92平方公里。目標定位：建設(shè)成為國內(nèi)金融業(yè)對外開放的試驗示范窗口。產(chǎn)業(yè)發(fā)展：重點發(fā)展金融業(yè)，側(cè)重金融領(lǐng)域的對外開放。橫琴面積：106.46平方公里。目標定位：珠?？?/p>