土地一級(jí)開發(fā)資料

土地一級(jí)開發(fā)流程及要點(diǎn)概述目錄一、土地一級(jí)開發(fā)概念二、土地一級(jí)開發(fā)依據(jù)三、土地一級(jí)開發(fā)范圍及內(nèi)容四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成五、土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)政策六、土地一級(jí)開發(fā)模式七、土地一級(jí)開發(fā)流程 （一）土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)階段 （二）獲得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)階段 （三）土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)階段 （四）土地一級(jí)開發(fā)融資階段 （五）土地一級(jí)開發(fā)征地階段 （六）土地一級(jí)開發(fā)拆遷階段 （七）土地一級(jí)開發(fā)市政咨詢和建設(shè)階段 （八）土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收階段 （九）土地入市交易階段八、土地一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)

前言土地一級(jí)開發(fā)的由來：

1996年，為了解決“國有企業(yè)脫困、土地資產(chǎn)流失”等問題，上海成立了我國第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)—上海市土地發(fā)展中心，標(biāo)志著我國土地儲(chǔ)備制度的誕生。隨后，杭州、武漢、青島、南通等地紛紛成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。雖然各地土地儲(chǔ)備的模式有所不同，但總體上都可分為收購、儲(chǔ)備、供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)，其中儲(chǔ)備環(huán)節(jié)包括兩個(gè)階段—開發(fā)和儲(chǔ)備?！伴_發(fā)”即土地一級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)開發(fā)伴隨土地儲(chǔ)備制度而產(chǎn)生。土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展歷程：1．萌芽期(1996年至1999年)：尚未明確提出“土地一級(jí)開發(fā)”的概念。土地儲(chǔ)備工作主要停留在由開發(fā)商和用地單位自由組合階段。土地一級(jí)開發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)也尚未出臺(tái)。按照當(dāng)時(shí)的供地程序，開發(fā)商以協(xié)議出讓或先劃撥后補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)的方式取得現(xiàn)狀土地，土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)均由獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商來完成。2．發(fā)展期(1999年至2002年)：土地一級(jí)開發(fā)走向正規(guī)的發(fā)展過渡階段。土地一級(jí)開發(fā)公司主要是通過政府劃撥等形式來確定取得土地，雖然針對(duì)性和專業(yè)性比較強(qiáng)，但由于缺少市場競爭，使得土地一級(jí)開發(fā)工作未能達(dá)到理想的效果。這種情況的典型案例是中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)。3．規(guī)范期(2002年至今)：

為規(guī)范土地一級(jí)開發(fā)，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地需求，各地陸續(xù)出臺(tái)了一些地方文件，對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的組織實(shí)施、合同監(jiān)管、項(xiàng)目驗(yàn)收、資金管理等方面進(jìn)行了規(guī)定。比較有代表性的是北京市2002年出臺(tái)的《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》，規(guī)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和政府以招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)公司，并委托其實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，在將土地開發(fā)為熟地之后以公開方式向社會(huì)供應(yīng)。北京市出臺(tái)的一些土地一級(jí)開發(fā)文件推動(dòng)了全國的土地一級(jí)開發(fā)。

一、土地一級(jí)開發(fā)概念：

1.1對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行市政及配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。注：三通一平"（通水、通電、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、"七通一平"（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

1.2土地一級(jí)開發(fā)概念延伸：

按照國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。

二、土地一級(jí)開發(fā)依據(jù)：

（1）國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃

（2）城市總體規(guī)劃（控規(guī)）及政府產(chǎn)業(yè)政策

（3）土地利用總體規(guī)劃

（4）土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃

（5）《土地管理法》（6）《房地產(chǎn)管理法》

名詞解釋：控制性詳細(xì)規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的

控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。土地利用總體規(guī)劃：土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀缓蜕鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件以及國民經(jīng)濟(jì)

發(fā)展的要求，對(duì)各類用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排和合理布局。土地利用總體規(guī)劃是土地利用

體系中的重要組成部分，它是土地利用管理的“龍頭”。土地利用總體規(guī)劃是國家

各級(jí)人民政府組織編制的；土地利用職權(quán)總體規(guī)劃的核心是確定和調(diào)整土地利用結(jié)

構(gòu)和用地布局；它的作用是宏觀調(diào)控和均衡各業(yè)用地。城市總體規(guī)劃：城市總體規(guī)劃是城市在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展的計(jì)劃和各項(xiàng)建設(shè)的總部署。是城市規(guī)劃編制工作

的第一階段，也是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷

史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社

會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局等一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。政府產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)政策是政府為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目標(biāo)而對(duì)產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進(jìn)行干預(yù)的各種

政策的總和。干預(yù)包括規(guī)劃、引導(dǎo)、促進(jìn)、調(diào)整、保護(hù)、扶持、限制等方面的含義。

產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策和產(chǎn)業(yè)布局政策，以及其他

對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重大影響的政策和法規(guī)。各類產(chǎn)業(yè)政策之間相互聯(lián)系、相互交叉，形成一

個(gè)有機(jī)的政策體系。

三、土地一級(jí)開發(fā)范圍及內(nèi)容：一級(jí)開發(fā)的范圍：1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；3、企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；4、協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；5、政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；6、委托人委托交易市場進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。

三、土地一級(jí)開發(fā)范圍及內(nèi)容：土地一級(jí)開發(fā)一般包括以下基本內(nèi)容：

1、

征地、拆遷、安置補(bǔ)償

2、場地平整3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

4、社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)

四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成：（4-1）項(xiàng)目前期費(fèi)用（4-2）征地、拆遷費(fèi)用（4-3）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（4-4）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（4-5）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（4-6）工程建設(shè)其他費(fèi)用（4-7）管理費(fèi)（4-8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（4-9）銷售費(fèi)用（4-10）應(yīng)納稅費(fèi)（4-11）不可預(yù)見費(fèi)

（4-1）項(xiàng)目前期費(fèi)用１、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)２、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用３、工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用４、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用５、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用６、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用７、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用８、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)９、招標(biāo)代理費(fèi)１０、工程保險(xiǎn)費(fèi)

4-1-1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)

◆立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)◆土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)

4-1-2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→2001年國家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場計(jì)費(fèi)，中國城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。4-1-3、工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用 2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。4-1-4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（計(jì)價(jià)格［2002］125號(hào)）。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。

4-1-5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商。

4-1-6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，參照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4-1-7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用

1994年12月12日，國家計(jì)委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！?997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字(1997)第398號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。各地標(biāo)準(zhǔn)不同，一般為地價(jià)的萬分之一。

4-1-8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)

工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測定。

施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)[2001]761號(hào)《關(guān)于開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知》中第五條“審查收費(fèi)：在國家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號(hào)文件中《工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

設(shè)計(jì)費(fèi)一般為工程造價(jià)的1.5~2.5%左右，圖審費(fèi)為1.2～1.8‰

4-1-9、招標(biāo)代理費(fèi)

招標(biāo)代理費(fèi)一般10000萬元以下按萬分之五計(jì)，100000萬元以上按萬分之一計(jì)；4-1-10、工程保險(xiǎn)費(fèi)

建設(shè)部和中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見》建質(zhì)[2005]133號(hào)

，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障。”。可見，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)（雇主責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北京地鐵4、5、10號(hào)線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是5‰左右。2005年深圳地鐵項(xiàng)目中，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營初期的運(yùn)營險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的5‰，可見目前保險(xiǎn)業(yè)競爭相當(dāng)激烈。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。

（4-2）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它（4-3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用１、場地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用２、區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用３、市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)４、市政場站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)５、配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)

（4-4）公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。

（4-5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場（庫）、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額及預(yù)算定額測定。

（4-6）工程建設(shè)其他費(fèi)用１、工程監(jiān)理費(fèi)２、竣工圖編制費(fèi)３、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用４、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用５、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用６、其他

（4-7）管理費(fèi)

指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。 2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》的通知京國土市[2005]540號(hào)文，其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。（4-8）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算（4-9）應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。

（4-10）不可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。

（4-11）銷售費(fèi)用

包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。

目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。

（4-12）一級(jí)開發(fā)利潤1、一級(jí)開發(fā)利潤為投資額度的8%以上。2、個(gè)別地區(qū)有土地增值收益返還的情況。五、土地一級(jí)開發(fā)相關(guān)政策（經(jīng)營性用地）《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》（國土資發(fā)[2005]29號(hào)）《2005年國家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目指南》（國土資發(fā)[2005]79號(hào)）《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》【京國土市【2005】540號(hào)文】《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002]1100號(hào)】《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)暫行辦法》《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號(hào)】北京市：2010年所有土地一級(jí)開發(fā)都不再直接授權(quán)開發(fā)商

在北京市國土局2009年12月3日舉行的土地供應(yīng)發(fā)布會(huì)上，市土地儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任王兵透露，各區(qū)縣存量土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)時(shí)將不再通過招標(biāo)確定開發(fā)主體，而是改為政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作，即由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實(shí)施。國土部：各地國土部門及所屬企事業(yè)單位不得直接從事

土地一級(jí)開發(fā)國土部明確提出，2011年3月底前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場開發(fā)。六、土地一級(jí)開發(fā)模式土地一級(jí)開發(fā)按投資主體不同，目前主要有以下幾種模式：（1）政府運(yùn)作模式

政府運(yùn)作模式是指政府進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作，土地一級(jí)開發(fā)所發(fā)生的一切費(fèi)用均由政府承擔(dān)，同時(shí)土地開發(fā)的全部收益和風(fēng)險(xiǎn)也由政府承擔(dān)。（2）企業(yè)開發(fā)模式通過招牌掛的方式委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)是市場化的運(yùn)作模式，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)手續(xù)并組織實(shí)施。（3）政府與企業(yè)合作開發(fā)模式政府與企業(yè)合作開發(fā)模式是指政府和企業(yè)雙方共同出資參與土地開發(fā)的過程。

七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（一）、土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)階段主要工作內(nèi)容：

１、征得土地所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)及上級(jí)主管部門同意２、控規(guī)編制與批復(fù)３、向區(qū)、市國土局申請(qǐng)土地一級(jí)開發(fā)４、區(qū)、市國土局將項(xiàng)目列入土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（二）、獲得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)階段主要工作內(nèi)容：

１、編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案（內(nèi)容見下頁）２、委辦局聯(lián)審會(huì)３、土地一級(jí)開發(fā)主體確定（招標(biāo)）４、獲得授權(quán),簽定委托協(xié)議七、土地一級(jí)開發(fā)流程：土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案：

主要包括待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控制規(guī)劃條件、地上物狀況、征地拆遷與安置補(bǔ)償方案、市政基礎(chǔ)設(shè)施方案、開發(fā)成本測算、資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（三）、土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)階段主要工作內(nèi)容：

１、土地一級(jí)開發(fā)可行性研究報(bào)告２、交通影響評(píng)價(jià)３、環(huán)境影響評(píng)價(jià)４、用地預(yù)審５、土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)申報(bào)６、規(guī)劃意見書７、獲取土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)批復(fù)七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（四）、土地一級(jí)開發(fā)融資階段主要工作內(nèi)容：１、融資需求測算２、融資渠道及結(jié)構(gòu)分析３、尋求合作融資機(jī)構(gòu)４、區(qū)、市國土局將項(xiàng)目列入土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃（開發(fā)證）５、金融機(jī)構(gòu)融資談判６、融資實(shí)施七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（五）、土地一級(jí)開發(fā)征地階段主要工作內(nèi)容：

１、釘樁、勘測２、土地確權(quán)、簽訂征地協(xié)議（拆遷補(bǔ)償款支付）３、獲取征地批復(fù)４、征地結(jié)案５、取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（六）、土地一級(jí)開發(fā)拆遷階段主要工作內(nèi)容：

１、拆遷調(diào)查２、辦理拆遷許可３、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議（拆遷補(bǔ)償款支付）４、實(shí)施拆遷５、拆遷結(jié)案七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（七）、土地一級(jí)開發(fā)市政前期和建設(shè)階段

Ａ：市政咨詢階段主要工作：１、道路、專業(yè)管線方案設(shè)計(jì)、審查２、市政規(guī)劃綜合審批３、道路規(guī)劃意見書４、建設(shè)用地規(guī)劃許可證５、道路建設(shè)工程規(guī)劃許可證６、管線設(shè)計(jì)綜合審批７、管線工程規(guī)劃意見書、許可證七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（七）、土地一級(jí)開發(fā)市政前期和建設(shè)階段

Ｂ：市政建設(shè)階段主要工作：１、市政工程招標(biāo)２、施工許可證辦理３、市政工程施工４、市政工程驗(yàn)收與移交管理七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（八）、土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收階段主要工作內(nèi)容：

１、審核土地一級(jí)開發(fā)成本２、組織驗(yàn)收土地３、納入土地儲(chǔ)備庫七、土地一級(jí)開發(fā)流程：（九）、一級(jí)開發(fā)土地入市交易階段主要工作內(nèi)容：

１、土地入市申請(qǐng)２、聯(lián)席會(huì)審議（地價(jià)會(huì)）３、申領(lǐng)規(guī)劃條件４、招牌掛地價(jià)審定５、招拍掛方案的報(bào)批６、簽訂入市交易協(xié)議，組織入市交易７、中標(biāo)，成交確認(rèn)，簽署合同８、土地一級(jí)開發(fā)總結(jié)以及協(xié)助二級(jí)開發(fā)準(zhǔn)備等工作

1、不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同，現(xiàn)況及周邊條件亦不同，因此項(xiàng)目的開發(fā)成本往往不盡相同，甚至?xí)嗖詈艽蟆哪撤N意義上說，每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都有其特殊性，都是不可復(fù)制的。今天只是闡述了一些土地一級(jí)開發(fā)的普遍規(guī)律。在實(shí)施具體項(xiàng)目時(shí)還要具體問題文件，結(jié)合目前市場情況，盡量科學(xué)制定土地具體分析，在獲得準(zhǔn)確、詳實(shí)的基礎(chǔ)資料的前提下，認(rèn)真分析研究相關(guān)政策、一級(jí)開發(fā)方案，降低成本，取得最大收益。八、土地一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)

2、各地區(qū)的招商環(huán)境和政府支持力度大相徑庭，需要審時(shí)度勢(shì)，做好前期研判和與地方政府的談判工作，重點(diǎn)是在合作意向書或協(xié)議中明確政府的工作職責(zé)、項(xiàng)目界面、政策傾向的重點(diǎn)內(nèi)容。爭取政府全方位并高效地支持規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)、驗(yàn)收各環(huán)節(jié)，確保工程進(jìn)度；最大限度爭取地塊內(nèi)外的政府大市政及配套規(guī)模與質(zhì)量，盡快形成聚集效應(yīng)，為土地出讓和二級(jí)開發(fā)做好準(zhǔn)備。八、土地一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)

3、地方政府違約的事例時(shí)有發(fā)生，如：開發(fā)過程中政府把優(yōu)質(zhì)土地以各種名義從地塊中挪用或剝離；為取得開發(fā)權(quán)為政府貢獻(xiàn)的公共設(shè)施，政府雖承諾后期財(cái)政補(bǔ)償，而政府在執(zhí)行過程中要么嚴(yán)格甚至苛刻審核，要么變更補(bǔ)償方式，要么進(jìn)入開發(fā)成本，造成糾紛的主要漏洞是大協(xié)議沒有細(xì)化到位，責(zé)任不明確，規(guī)則不清楚，條款不細(xì)致，不科學(xué)，協(xié)議擬定簽署應(yīng)法律化、規(guī)范化、程序化。八、土地一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)

4、拆遷作為開發(fā)成本重要部分，通?？梢哉嫉娇偝杀镜?0%以上，大協(xié)議簽訂后應(yīng)馬上聯(lián)合區(qū)政府拆遷辦對(duì)地上物普查統(tǒng)計(jì)，避免因?yàn)檎蛔鳛椤⒎湃巫粤骱土栴}造成建設(shè)期地上物如雨后春筍般新生的惡劣現(xiàn)象，后期拆遷補(bǔ)償及還遷量大幅增加，同時(shí)需在市政府聯(lián)席辦公會(huì)上強(qiáng)調(diào)原則、不斷敲響警鐘、嚴(yán)格控制?？梢宰岄_發(fā)企業(yè)區(qū)域老總兼任政府副區(qū)（縣）長直管相關(guān)工作，同時(shí)也能促進(jìn)與政府間的合作、溝通與交流。八、土地一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)

5、萬達(dá)作為房地產(chǎn)開發(fā)的成功企業(yè)，已經(jīng)成為國內(nèi)頂級(jí)的城市運(yùn)營商，其他土地開發(fā)商需要借鑒的地方很多，主要有三點(diǎn)：創(chuàng)意、策劃非常新穎獨(dú)特，尤其