某科技大廈物業(yè)管理服務(wù)方案

軟件科技大廈物業(yè)管理服務(wù)方案目錄10.1物業(yè)交付使用前的顧問(wèn)服務(wù)110.2物業(yè)使用后的日常服務(wù)610.3針對(duì)軟件科技大廈采取的管理方式、具體服務(wù)理念和機(jī)制2410.4財(cái)務(wù)管理及管理人員培訓(xùn)、管理3710.5檔案的建議與管理方案（摘要）44公司簡(jiǎn)介?公司簡(jiǎn)介北京完美時(shí)空物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“完美時(shí)空”），于1992年11月25日正式掛牌成立，是由北京strong科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司和香港完美地產(chǎn)管理有限公司共同投資組建的物業(yè)管理公司。其經(jīng)營(yíng)的主要目的是引入先進(jìn)的國(guó)際管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，再配合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況和法規(guī)，為國(guó)內(nèi)物業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。北京strong科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，是服務(wù)于上地信息產(chǎn)業(yè)基地，為實(shí)現(xiàn)科技園區(qū)生態(tài)化，創(chuàng)建一流國(guó)際知名科技園區(qū)，做出了重要貢獻(xiàn)的知名企業(yè)。并先后通過(guò)了ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證及ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證。完美地產(chǎn)管理有限公司(完美)成立于1978年，致力為不同類型的物業(yè)提供管理服務(wù)。在物業(yè)管理行業(yè)率先引進(jìn)全面優(yōu)質(zhì)管理。此外，完美除在數(shù)年前通過(guò)了ISO9002及ISO14001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證外，也于2002年順利通過(guò)了ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，在質(zhì)量管理上符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)界享負(fù)盛名。完美先進(jìn)的物業(yè)管理手段除連續(xù)9年獲得香港房屋委員會(huì)頒發(fā)“最佳物業(yè)管理公司”獎(jiǎng)外，在2001年，更獲得香港管理專業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的優(yōu)質(zhì)管理大獎(jiǎng)，是香港目前唯一獲得此殊榮的物業(yè)管理公司。并非常榮幸獲評(píng)選為「2003年亞洲最優(yōu)秀雇主」的首十間公司之一，更同時(shí)成為「2003年香港最優(yōu)秀雇主第一名」。是項(xiàng)排名由翰威特、遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評(píng)論及亞洲華爾街日?qǐng)?bào)攜手合作的研究報(bào)告中選出。完美時(shí)空集中了以上這兩家公司的優(yōu)勢(shì)資源，即：將北京strong科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司的地域優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)資源和優(yōu)秀的員工隊(duì)伍及香港完美地產(chǎn)管理有限公司擁有的25年豐富的、專業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，和先進(jìn)的技術(shù)資源、管理模式等有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，充分利用雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使之發(fā)揮最大效能。1物業(yè)交付使用前的顧問(wèn)服務(wù)我公司在前期介入后，根據(jù)大廈的原設(shè)計(jì)功能和服務(wù)設(shè)計(jì)，從業(yè)主的需求和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與施工管理時(shí)提出有關(guān)工程建議和改善方法，使大廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和日后使用功能相匹配，以達(dá)到日后的物業(yè)管理要求，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)，此外在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，我公司將針對(duì)軟件科技大廈的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置，人員聘用、培訓(xùn)等工作，這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以便物業(yè)一旦交付使用，我公司便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。1.1前期介入管理的設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案(包括組織、人員配備方案)物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案物業(yè)建設(shè)過(guò)程中各方面專業(yè)建設(shè)的提供方案，根據(jù)大廈的原設(shè)計(jì)功能和服務(wù)設(shè)計(jì)，對(duì)功能區(qū)域隔斷工程材料，機(jī)電設(shè)備，服務(wù)設(shè)施，工程驗(yàn)收方案等給出建議，參與并提出解決問(wèn)題的建議，使大廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和日后使用功能相匹配。A.審查工程土建構(gòu)造，管線走向，出入線路，保安系統(tǒng)，內(nèi)外裝飾，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝的合理性，重點(diǎn)查看，消防安全設(shè)備，自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備，通信、給排水，空調(diào)、車庫(kù)及公用泊位，電力、交通運(yùn)輸及電梯等服務(wù)。B.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，尋求解決方案。C.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)，維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。D.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查，外觀性能、功能、標(biāo)牌，并按整改計(jì)劃督促整改。E.物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望和要求設(shè)計(jì)日后的管理模式制定相應(yīng)的規(guī)章制度。F.制定轄區(qū)內(nèi)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制度，住戶手冊(cè)及轄區(qū)內(nèi)綜合管理辦法等。G.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。H.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。I.擬訂移交接管辦法。J.籌備協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。1.2擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時(shí)間計(jì)劃我公司將組織成立北京軟件科技大廈物業(yè)管理前期服務(wù)顧問(wèn)，由工程技術(shù)骨干組成，應(yīng)業(yè)主要求，隨時(shí)到崗開(kāi)展工作。1.3各方面專業(yè)建議的提供方案我公司在物業(yè)建設(shè)過(guò)程中將積極介入，成立顧問(wèn)組與承建商密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題提出建議，每月派人參加施工會(huì)議，通過(guò)參與工程會(huì)議從而能夠掌握項(xiàng)目概況，跟進(jìn)工程進(jìn)度和質(zhì)量，具體有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：①提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專業(yè)管理的方案，施工期間對(duì)大廈功能布局及各類設(shè)備建材用料的選擇，從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議，修改后能達(dá)到理想效果。②對(duì)大廈基礎(chǔ)設(shè)施如：樓宇自控系統(tǒng)、中央空調(diào)、消防、供暖、供電、給排水、保安監(jiān)控等系統(tǒng)問(wèn)題提供可行性方案。③對(duì)大廈已簽批的工程合約檢查跟進(jìn)，提供監(jiān)控工程設(shè)施系統(tǒng)情況方案，對(duì)不符合施工規(guī)范的項(xiàng)目及時(shí)通報(bào)。④提供有關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計(jì)劃及方案。⑤對(duì)計(jì)量要求提供日后管理方案。⑥對(duì)接管驗(yàn)收細(xì)節(jié)提供方案。前期顧問(wèn)服務(wù)工作計(jì)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑裝修材料及施工改良建議垃圾、廢料及排污方案（1）業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、承包商（三方溝通）場(chǎng)地輔助功能，服務(wù)區(qū)劃分建議從實(shí)際管理角度提出建議公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)建設(shè)明確設(shè)計(jì)，大廈各功能區(qū)域的指示系統(tǒng)停車場(chǎng)規(guī)劃交通規(guī)劃（員工/訪客/車流/物資）提供車場(chǎng)劃位及其輔助服務(wù)方案（管理）對(duì)大廈進(jìn)出人流，物流，做出統(tǒng)籌安排和規(guī)劃低值易耗品供應(yīng)計(jì)劃（水、衛(wèi)生用品、辦公用品）根據(jù)需求根據(jù)保潔區(qū)域內(nèi)的材質(zhì)設(shè)定保養(yǎng)方案設(shè)計(jì)制定清潔和保養(yǎng)措施內(nèi)容建立設(shè)備檔案與相關(guān)方溝通，取得相關(guān)文件安保建設(shè)方案消防/保衛(wèi)根據(jù)大廈的實(shí)際需要，結(jié)合業(yè)主需求及安全保障的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，提出建議。市政及技術(shù)要求，（紅線內(nèi)小市政井內(nèi)的管道，閥門(mén)是否符合技術(shù)和使用標(biāo)準(zhǔn)，電力系統(tǒng)和水系統(tǒng)是否達(dá)到日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)）日常工作管理經(jīng)驗(yàn)是否達(dá)到日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)（如計(jì)量等）在施工前期階段介入，從物業(yè)管理的角度參與施工管理，與承建商密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題提出建議，每月派人參加施工會(huì)議，通過(guò)參與工程會(huì)議從而能夠掌握工程進(jìn)度并及時(shí)提出有關(guān)工程建議和改善方法，以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。1.4內(nèi)部裝修的監(jiān)管方案和措施為保證建筑物的完好和安全，保持寫(xiě)字樓的清潔和美觀，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，裝修公司裝修時(shí)應(yīng)遵守以下規(guī)定：（1）業(yè)主應(yīng)提前向物業(yè)管理公司審報(bào)。（2）必須詳細(xì)、如實(shí)地填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》并附工程施工圖；（3）必須經(jīng)物業(yè)管理公司審核同意后方可進(jìn)行裝修；（4）必須嚴(yán)格按申報(bào)批復(fù)圖紙施工，不得拆改原房屋的承重墻、柱、梁板等主體結(jié)構(gòu)部件；（5）改動(dòng)室內(nèi)水、電、通訊等管線走向須經(jīng)管理公司審核同意后方可施工。（6）所有的改變結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批后交管理公司審核備案，任何人均無(wú)權(quán)批準(zhǔn)超過(guò)本規(guī)定的裝修行為。（7）不得損壞建筑物外墻，如外墻破損、污染等；（8）空調(diào)室外機(jī)須安裝在管理公司所指定的位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)使用管道。1.5消防、保安管理情況裝修公司進(jìn)入工地前必須與物業(yè)管理公司簽署“消防、保安管理協(xié)議書(shū)”。由物業(yè)管理公司監(jiān)督執(zhí)行:（1）對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的外來(lái)人員、車輛實(shí)行嚴(yán)格的登記管理制度；（2）施工人員一律佩戴物業(yè)管理公司簽發(fā)的出入證（憑有效證件到物業(yè)管理公司辦理）方可進(jìn)入轄區(qū)；（3）檢查和登記出入轄區(qū)機(jī)動(dòng)車輛，凡裝有易燃、易爆、劇毒或污染物等違禁品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入轄區(qū)，工地必需配備滅火器材，嚴(yán)禁吸煙、動(dòng)明火;如果需要電汽焊，必需到物業(yè)管理公司辦理動(dòng)火證。（4）任何人欲帶物品離開(kāi)轄區(qū)，均須持有關(guān)單位和發(fā)展商的證明，并將該證明留在門(mén)衛(wèi)存檔，登記后方讓其離開(kāi)轄區(qū)。2物業(yè)使用后的日常服務(wù)2.1日常管理人員配備本公司是采用直線式管理模式運(yùn)作由總經(jīng)理全權(quán)指揮（見(jiàn)附表），此運(yùn)行模式能做到暢通，管理到位，對(duì)成本及質(zhì)量全過(guò)程控制附表：項(xiàng)目詳細(xì)組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)所管物業(yè)一切事務(wù)，是現(xiàn)場(chǎng)行政最高負(fù)責(zé)人。2、編制年度各項(xiàng)支出預(yù)算，控制、審批各項(xiàng)開(kāi)支、符合預(yù)算。3、定期向業(yè)主提交管理費(fèi)用明細(xì)，繳款說(shuō)明按合同約定的收取綜合服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)。4、按照委托合同確定事項(xiàng)做好管理工作，遇緊急事務(wù)及時(shí)調(diào)度、調(diào)配人員。5、加強(qiáng)巡視監(jiān)查力度，防止一切違反管理法規(guī)之事件。6、為業(yè)主提供開(kāi)展正常活動(dòng)的便利條件，及延伸服務(wù)。7、加強(qiáng)信息溝通與業(yè)主及時(shí)交流，了解業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議，提高物業(yè)管理水平和成果。8、監(jiān)管各項(xiàng)合約與維修單位定期簽定維修合同，確定維修費(fèi)用。9、處理日常物業(yè)管理工作，每月定期向業(yè)主和公司匯報(bào)，并提交管理報(bào)告。10、按照總部指示精神，推進(jìn)檢討工作。11、負(fù)責(zé)各級(jí)員工的考勤和培訓(xùn)。12、監(jiān)督及指導(dǎo)處理業(yè)主的投訴，要求協(xié)助及建議。主管崗位職責(zé)1．協(xié)助經(jīng)理工作，對(duì)本部門(mén)各方面工作負(fù)責(zé)。2．負(fù)責(zé)實(shí)施本部門(mén)工作計(jì)劃。3．傳達(dá)經(jīng)理批示，指導(dǎo)、督促部門(mén)員工，依照規(guī)定辦事。4．負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)員工的思想教育和日常管理工作，負(fù)責(zé)接待甲方對(duì)大廈設(shè)施的征詢或投訴，提高甲方對(duì)員工及設(shè)施滿意的程度。5．定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，嚴(yán)格管理，按期工作，做好示范。6．負(fù)責(zé)檢查記錄本部門(mén)員工工作情況，及時(shí)了解掌握本部門(mén)各方面情況。7．同上級(jí)經(jīng)常交換意見(jiàn)，反映下屬的意見(jiàn)和建議，以便工作順利進(jìn)行。8．協(xié)調(diào)各員工之間的關(guān)系，以達(dá)到最佳合作狀態(tài)。9．根據(jù)工作的需求，組織安排人力，以達(dá)到高效率服務(wù)的目的。10．負(fù)責(zé)本部門(mén)的鑰匙、檔案的管理。11．負(fù)責(zé)本部門(mén)日常服務(wù)中發(fā)生的問(wèn)題。12．了解掌握本部門(mén)日常消耗品和工作用品的使用情況。13．負(fù)責(zé)臨時(shí)增派任務(wù)的組織管理工作。14．協(xié)助其它部門(mén)處理緊急情況。15．負(fù)責(zé)制定、修改、實(shí)施部門(mén)內(nèi)各項(xiàng)崗位責(zé)任制。16．負(fù)責(zé)處理客戶投訴。17．負(fù)責(zé)解決客戶提出的各種問(wèn)題。18．負(fù)責(zé)和各有關(guān)部門(mén)業(yè)務(wù)往來(lái)協(xié)調(diào)、協(xié)商。19．負(fù)責(zé)向上級(jí)部門(mén)的各種報(bào)告、報(bào)表的制訂。保衛(wèi)人員崗位職責(zé)1．積極維護(hù)大廈的聲譽(yù)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，嚴(yán)格遵守大廈的有關(guān)規(guī)章制度。2．文明執(zhí)勤、禮貌待人、堅(jiān)持原則、忠于職守。3．工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，不脫崗、不坐崗、不睡崗、不做與勤務(wù)無(wú)關(guān)的事，做好值班記錄，交接班清楚、準(zhǔn)確。4．執(zhí)勤中發(fā)生、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)與保安部取得聯(lián)系并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助處理。5．按要求整齊著裝。6．防止各種閑雜可疑人員進(jìn)入大廈。7．對(duì)任何人離開(kāi)大廈時(shí)，攜帶的大件物品，憑保安部簽發(fā)的出門(mén)證放行。8．禁止任何人將易燃、易爆等危險(xiǎn)品帶入大廈內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)及時(shí)制止，并及時(shí)報(bào)告保安部。9．發(fā)現(xiàn)任何人私拿大廈物品的要予以扣留，并上報(bào)保安部。10．負(fù)責(zé)員工進(jìn)出門(mén)驗(yàn)證，無(wú)大廈配發(fā)的有效證件不得放行。11．負(fù)責(zé)在對(duì)非工作時(shí)間（包括節(jié)假日），來(lái)大廈的客戶進(jìn)行登記，并記錄下客人離開(kāi)的時(shí)間，保存?zhèn)洳椤?2．負(fù)責(zé)大廈外圍的疏導(dǎo)，安排車輛停放，保持交通暢通，維護(hù)大廈門(mén)前的正常秩序。13．負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓內(nèi)部的安全巡視工作，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)多種不安全隱患、重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。發(fā)現(xiàn)、發(fā)生突發(fā)事件應(yīng)及時(shí)采取措施，妥善處理。14．配合監(jiān)控人員處理火災(zāi)報(bào)警。15．負(fù)責(zé)維護(hù)車場(chǎng)秩序，保證車輛能按車位號(hào)停車，并隨時(shí)檢查停車場(chǎng)衛(wèi)生清潔情況。a管理人員：?中專以上學(xué)歷?有相應(yīng)崗位證書(shū)?從事本崗位專業(yè)3年以上?形象良好，品質(zhì)端正?語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)?具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)?懂電腦操作b工程主管?三年以上高檔寫(xiě)字樓工程主管經(jīng)歷?從事本專業(yè)5年以上?熟悉高檔物業(yè)工程運(yùn)行維護(hù)管理?學(xué)歷中專以上c工程操作人員?電工須持有勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的上崗操作證書(shū)、高壓配電室運(yùn)行操作人員須持有高壓操作證書(shū)；其他各專業(yè)人員應(yīng)具有相應(yīng)崗位操作證書(shū)。?從事本專業(yè)三年以上?具有高檔寫(xiě)字樓工作經(jīng)驗(yàn)?學(xué)歷高中以上?能看懂各專業(yè)圖紙d保安主管要求?年齡在25～40歲之間?身高1.75米以上?從事本崗位三年以上?有處理突發(fā)事件經(jīng)驗(yàn)?具有相關(guān)治安、消防法律法規(guī)?學(xué)歷大專以上e保安?年齡18～25歲之間?身高高1.72米以上?復(fù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軍人占30%?機(jī)智智靈活?學(xué)歷歷初中以上f保潔主主管要求?年齡齡20～40歲之間?身高高1.62米以上?熟知知各種藥劑的的使用?能熟熟練使用清潔潔機(jī)器?從事事本崗位工作作三年以上?學(xué)歷歷大專以上g保潔?年齡齡18～28歲之間?身高高1.58米以上?有過(guò)過(guò)高檔寫(xiě)字樓樓作業(yè)經(jīng)驗(yàn)?學(xué)歷歷在初中以上上3、根據(jù)據(jù)軟件大廈項(xiàng)項(xiàng)目部人員配配置情況制定定人員招聘程程序：a、項(xiàng)項(xiàng)目部提出申申請(qǐng)：填寫(xiě)補(bǔ)補(bǔ)充人員的理理由、職位名名稱、職級(jí)和和崗位職責(zé)等等，經(jīng)總經(jīng)理理審核同意，需需經(jīng)總部人力力資源部門(mén)批批準(zhǔn)的，經(jīng)報(bào)報(bào)批后，由公公司辦公室通通過(guò)多渠道實(shí)實(shí)施招聘。b、經(jīng)經(jīng)初審合格安安排進(jìn)行面試試，面試者先先填寫(xiě)“求職人員登登記表”，由項(xiàng)目部部經(jīng)理面試后后寫(xiě)明談話內(nèi)內(nèi)容及意見(jiàn)推推薦至用人部部門(mén)，并在登登記表上簽署署意見(jiàn)，返回回辦公室。由由人力資源部部作最終審定定。c、面面試合格者填填寫(xiě)“求職申請(qǐng)表”后，安排其其至指定醫(yī)院院進(jìn)行體檢。d、由由公司辦公室室在體檢合格格者的“求職申請(qǐng)表”上注明建議議及所提供的的職位、工資資后，送項(xiàng)目目部。e、整整理材料，將將錄用者材料料歸入其個(gè)人人檔案，暫不不錄用者匯總總后存入公司司人才庫(kù)。2.2保保安管理方案案工作計(jì)劃針對(duì)軟件件大廈的功能能和特點(diǎn)，完完美時(shí)空物業(yè)業(yè)管理公司將將主動(dòng)爭(zhēng)取得得到各類政府府監(jiān)管部門(mén)的的工作指導(dǎo)和和幫助，嚴(yán)格格按照公安機(jī)機(jī)關(guān)的規(guī)定并并結(jié)合本大廈廈的實(shí)際情況況，具體制定定相關(guān)管理規(guī)規(guī)定和制度，爭(zhēng)爭(zhēng)取業(yè)主的支支持和配合，共共同維護(hù)該項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類工工作的正常運(yùn)運(yùn)行，相關(guān)物物品產(chǎn)出的政政府監(jiān)管部門(mén)門(mén)是：易燃易爆爆物品及劇毒毒物品----治安管理總總隊(duì)備案部門(mén)門(mén)----地方公安部部門(mén)除接受以以上部門(mén)的支支持和監(jiān)督外外，還要接受受必要的專業(yè)業(yè)培訓(xùn)，使物物業(yè)管理人員員具備更專業(yè)業(yè)的知識(shí)和技技能以便更好好地為客戶提提供服務(wù)和安安全保管。人員管理對(duì)保安員員實(shí)行半軍事事化管理，所所有保安員均均在物業(yè)區(qū)域域內(nèi)集中住宿宿；為應(yīng)付突突發(fā)事件，非非在崗位保安安員的70%承擔(dān)“應(yīng)急分隊(duì)”任務(wù)在保安安員宿舍休息息待命，外出出人數(shù)控制在在30%。應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)的主要任務(wù)務(wù)是在可能發(fā)發(fā)生各類刑事事、治安案件件、火險(xiǎn)和其其他自然災(zāi)害害事故時(shí)，有有足夠的力量量應(yīng)付和處理理，使影響和和損失降到最最低。保安工作程序A在屬地地公安機(jī)關(guān)和和相關(guān)工作的的政府監(jiān)管部部門(mén)的指導(dǎo)下下開(kāi)展物業(yè)安安全保衛(wèi)工作作，配合公安安機(jī)關(guān)完成所所交辦的工作作任務(wù)。B對(duì)所轄轄區(qū)域進(jìn)行安安全防范檢查查、發(fā)現(xiàn)隱患患、漏洞，提提出整改措施施。對(duì)可能發(fā)發(fā)生問(wèn)題的部部門(mén)、部位，提提出具有前瞻瞻性和可行性性的防范措施施。根據(jù)公安安機(jī)關(guān)文件規(guī)規(guī)定審核，確確定重點(diǎn)防范范部位；建立立重點(diǎn)防范部部位檔案。每每半年及重大大節(jié)日前，對(duì)對(duì)重點(diǎn)防范部部位進(jìn)行一次次安全檢查并并記錄，寫(xiě)出出重點(diǎn)防范部部位安全檢查查報(bào)告，建立立《重點(diǎn)防范范部位登記制制度》和《重重點(diǎn)防范部位位安全保衛(wèi)制制度》。上報(bào)報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和和保安主管，并并抄送有關(guān)部部門(mén)。C發(fā)生一一般治安問(wèn)題題，情節(jié)特別別輕微、尚不不夠治安處罰罰的，參照有有關(guān)規(guī)定處理理；做好訪問(wèn)問(wèn)筆錄，填寫(xiě)寫(xiě)《處理治安安問(wèn)題登記表表》。D發(fā)生治治安、刑事案案件后，應(yīng)立立即報(bào)告項(xiàng)目目經(jīng)理或值班班人員和保安安負(fù)責(zé)人，當(dāng)當(dāng)班人員迅速速調(diào)集警力趕趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控控制事態(tài)發(fā)展展；留住雙方方當(dāng)事人、扣扣留犯罪嫌疑疑人、留住見(jiàn)見(jiàn)證人；做好好訪問(wèn)、詢問(wèn)問(wèn)筆錄、查清清基本情況；；由項(xiàng)目當(dāng)班班最高一級(jí)負(fù)負(fù)責(zé)人決定是是否向公安機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)案，需需要保留現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的，由保安安部負(fù)責(zé)人派派人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行保護(hù)E受理業(yè)業(yè)主、客戶丟丟失投訴：業(yè)業(yè)主、客戶、客客人在物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)丟失物物品，物業(yè)保保安人員訪問(wèn)問(wèn)情況后作為為線索存檔備備查。業(yè)主、客客戶、客人需需要報(bào)案的，應(yīng)應(yīng)首先向保安安負(fù)責(zé)（按《培培訓(xùn)控制程序序》執(zhí)行），應(yīng)應(yīng)本著預(yù)防為為主的原則；；對(duì)新入職員員工進(jìn)行安全全常識(shí)培訓(xùn)；；結(jié)合社會(huì)治治安形勢(shì)，經(jīng)經(jīng)常進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)，填寫(xiě)《員員工培訓(xùn)簽到到表/考核成績(jī)單單》。保潔管理方案A建立立健全《保潔潔管理制度》對(duì)對(duì)大廈實(shí)施全全方位保潔，保保證基地清潔潔衛(wèi)生(1)制定《保潔潔工作標(biāo)準(zhǔn)》量量化保潔工作作內(nèi)容、區(qū)域域、實(shí)施有效效監(jiān)督。(2)制定《保潔潔培訓(xùn)方案》定定期對(duì)保潔員員工進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)，以提高技技術(shù)技能，尤尤其改進(jìn)其服服務(wù)意識(shí)。(3)制定各種應(yīng)應(yīng)急程序以應(yīng)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件件。B大廈區(qū)區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一放放置垃圾筒，生生活辦公垃圾圾日產(chǎn)日清，對(duì)對(duì)業(yè)主生活辦辦公垃圾實(shí)施施“三化”管理，即垃垃圾收集袋裝裝化、垃圾回回收資源化、垃垃圾處理無(wú)害害化。(1)垃圾收集袋袋裝化：業(yè)主主生活垃圾的的收集，統(tǒng)一一采用標(biāo)準(zhǔn)的的垃圾袋進(jìn)行行袋裝清運(yùn)。(2)垃圾回收資資源化：通過(guò)過(guò)垃圾的分類類收集，從中中分撿出可回回收物品進(jìn)行行回收利用，避避免資源浪費(fèi)費(fèi)。(3)垃圾處理無(wú)無(wú)害化：再次次分撿后出現(xiàn)現(xiàn)的有害垃圾圾可統(tǒng)一交給給環(huán)衛(wèi)部門(mén)進(jìn)進(jìn)行集中處理理，無(wú)害垃圾圾則委托環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)出大大廈。C日常保保潔服務(wù)項(xiàng)目目及作業(yè)內(nèi)容容標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域位置置作業(yè)項(xiàng)目及及內(nèi)容每日每周每月每季服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)外圍環(huán)境境1、地面清掃2、垃垃圾廢棄物揀揀拾、傾倒。3、道道路上標(biāo)志牌牌清潔。4、玻玻璃窗的擦拭拭。5、草草坪內(nèi)廢棄物物收集處理。*121、2干干凈、無(wú)油污污及積水、積積雪、泥等，及及時(shí)鋪防塵墊墊、防滑墊3、無(wú)灰灰塵、污跡4、光亮亮、無(wú)污跡5、無(wú)污污染、污物一層大堂堂及接待廳1、入口處地面面的清掃。2、地地面牽塵、拖拖擦。3、電電梯門(mén)、各種種標(biāo)牌、開(kāi)關(guān)關(guān)盒、墻面、柱柱子及金屬裝裝飾物的擦拭拭撣塵。4、垃垃圾桶的傾倒倒及刷洗擦拭拭。5、天天花板上裝飾飾物及燈筒、空空調(diào)進(jìn)出風(fēng)口口的清潔擦拭拭。6、立立面玻璃的擦擦拭。7、休休息椅的擦拭拭及桌面擦拭拭。8、地地面的清洗及及保養(yǎng)。*11、無(wú)無(wú)污跡、光亮亮，雨雪天及及時(shí)鋪防滑墊墊。2、3、無(wú)無(wú)塵、光亮4、無(wú)污污跡、光亮5、6、無(wú)無(wú)污跡、灰塵塵、光亮7、無(wú)灰灰塵、污跡、光光亮?xí)h室、老老總辦公室、各各層辦公室1、地毯吸塵。2、辦辦公室門(mén)、窗窗臺(tái)的擦拭。3、廢廢棄物的傾倒倒。4、辦辦公家具的擦擦拭及保養(yǎng)。（老老總辦公室辦辦公家具打蠟蠟）5、煙煙缸、茶杯清清洗擦拭。6、沙沙發(fā)吸塵。7、地地毯清洗。8、電電腦撣塵11、無(wú)無(wú)塵土、無(wú)異異色2、無(wú)塵塵無(wú)污染3、無(wú)水水跡、污漬4、無(wú)塵塵、無(wú)污漬5、光亮亮潔凈。6、7、無(wú)無(wú)塵、無(wú)異色色步梯及步步梯間1、地面牽塵。2、扶扶手的擦拭。3、垃垃圾的清理。4、樓樓梯清洗。5、墻墻面的擦拭及及局部除污。6、窗窗臺(tái)、通風(fēng)口口、消防器材材。**1、無(wú)污污物、雜物2、無(wú)塵塵、無(wú)污物3、無(wú)異異味、無(wú)廢棄棄物4、無(wú)污污物、雜物5、6潔潔凈、無(wú)明顯顯污跡電梯廳1、窗玻璃的擦擦拭。2、墻墻面撣塵及擦擦拭。3、木木門(mén)擦拭。4、消消防設(shè)備的擦擦拭。5、地地面牽塵。6、地地面清洗。*111、無(wú)灰塵、光光亮2、3、4、5、6潔凈、無(wú)明明顯污跡、灰灰塵衛(wèi)生間1、及時(shí)沖洗便便池及恭桶、不不得留有臟物物。2、及及時(shí)傾倒紙簍簍、手紙不得得多于三分之之一。3、不不斷拖擦地面面，無(wú)水跡、尿尿跡4、定定時(shí)擦拭云臺(tái)臺(tái)、洗手池、鏡鏡面、座便器器。5、擦擦拭門(mén)窗、木木隔斷板、窗窗臺(tái)。6、及及時(shí)補(bǔ)充洗手手、香球、衛(wèi)衛(wèi)生紙。7、地地面徹底清洗洗。8、墻墻面擦拭。9、天天花板附屬設(shè)設(shè)施的清潔。10、定時(shí)消毒、除除臭、室內(nèi)無(wú)無(wú)異味。11、干手器的擦擦拭。12、廢物箱的清清理。*1無(wú)無(wú)廢棄、無(wú)明明顯污跡、無(wú)無(wú)異味樓道11、地面牽塵2、扶扶手的擦拭3、垃垃圾的清理4、地地面清洗5、墻墻面的擦拭及及局部除污6、窗窗臺(tái)、通風(fēng)口口、消防器材材擦拭*1、無(wú)污污物、雜物2、無(wú)塵塵、無(wú)污物3、無(wú)異異味、無(wú)廢棄棄物4、無(wú)污污物、雜物5、6潔潔凈、無(wú)明顯顯污跡電梯轎箱箱1、開(kāi)關(guān)顯示器器的清潔擦拭拭2、轎轎廂內(nèi)的清潔潔3、電電梯下部溝槽槽除塵、擦拭拭4、墻墻面擦拭5、各各種標(biāo)牌的擦擦拭6、電電梯廳地面牽牽塵、拖擦7、消消防器材的擦擦拭21、2不不亮、無(wú)灰塵塵3、無(wú)灰灰塵4、潔凈凈、無(wú)明顯污跡、灰塵塵5、光亮亮、無(wú)灰塵6、無(wú)明明顯良跡、塵塵土7、無(wú)污污跡注：*為為巡視保潔綠化管理方案大廈區(qū)域域和周邊綠化化是大廈環(huán)境境及其功能與與美觀相結(jié)合合的整體，針針對(duì)軟件大廈廈的具體情況況，我公司接接管后將安排排專業(yè)綠化隊(duì)隊(duì)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管管理。A制定定全年綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃劃B建立立健全綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)人員崗位位職責(zé),完善管理制制度。C綠化化養(yǎng)護(hù)工程程程序a物業(yè)園園藝師根據(jù)實(shí)實(shí)際情況和業(yè)業(yè)主需求，制制定綠化改造造方案和每月月綠化工作內(nèi)內(nèi)容，并定期期檢查工作的的落實(shí)情況，報(bào)報(bào)業(yè)主接口部部門(mén)和物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。b項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人根據(jù)園園藝師制訂的的綠化改造方方案和每月綠綠化工作內(nèi)容容，安排綠化化維護(hù)員開(kāi)展展工作。D室外外綠化養(yǎng)護(hù)(1)嚴(yán)禁踐踏草草坪，保證草草坪生長(zhǎng)良好好。(2)搞好綠地的的環(huán)境衛(wèi)生工工作。(3)花木的死株株、病株及時(shí)時(shí)清除，缺株株補(bǔ)植。(4)發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害害進(jìn)行捕捉或或噴藥消滅。(5)花木、草坪坪根據(jù)季節(jié)調(diào)調(diào)整澆水時(shí)間間。(6)草坪的除雜雜工作要定期期進(jìn)行，保持持草坪的純凈凈。(7)花木每周除除草、松土二二次以上，并并進(jìn)行施肥。(8)草坪要經(jīng)常常扎剪，草高高控制在5㎝以下，每每季施肥一次次。(9)綠化帶和2mm以下的花木木，每月要修修枝整形一次次。E室內(nèi)內(nèi)綠擺色彩艷麗麗的花卉和碧碧綠青翠的植植物，通過(guò)藝藝術(shù)的處理，裝裝點(diǎn)大廈室內(nèi)內(nèi)空間，綠化化美化環(huán)境，給給人們以清新新、高雅的美美好享受。(1)搬運(yùn)花卉時(shí)時(shí)，要注意保保護(hù)花卉的形形態(tài)不被扭曲曲和損傷，注注意放置場(chǎng)地地的衛(wèi)生，盡盡量減少花泥泥及污物的散散落。(2)大廈內(nèi)擺放放的花卉要經(jīng)經(jīng)常檢查，相相互調(diào)劑，在在檢查時(shí)要及及時(shí)清除黃葉葉、枯葉，對(duì)對(duì)已枯萎的花花卉要立即更更換。(3)保持花卉的的正常生長(zhǎng)，與與葉面清潔，按按規(guī)定擦凈葉葉上的灰塵及及淋水。(4)花卉品種配配置和擺放位位置適當(dāng)，構(gòu)構(gòu)圖合理。(5)建立花卉養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理檔案案a制訂各各類花卉樹(shù)木木標(biāo)志牌，將將品種、數(shù)量量、擺放位置置、編號(hào)等項(xiàng)項(xiàng)目逐一列出出。b定期注注記綠擺動(dòng)態(tài)態(tài)，提供管理理依據(jù)和參考考。(6)向向業(yè)主宣傳注注意事項(xiàng)，爭(zhēng)爭(zhēng)取客戶配合合，共同做好好養(yǎng)護(hù)工作。2.3客客戶須知、用用戶手冊(cè)及業(yè)業(yè)主滿意程度度分析為保障日日常工作不受受影響，確保保大廈安全，需需制定客戶須須知。用戶須知(1)來(lái)來(lái)訪人員必須須進(jìn)行會(huì)客登登記后，方可可進(jìn)入大廈，來(lái)來(lái)訪車輛須遵遵守大廈《車車庫(kù)停車管理理規(guī)定》。(2)無(wú)無(wú)明確訪問(wèn)對(duì)對(duì)象者，不得得進(jìn)入大廈。(3)外外來(lái)參觀人員員進(jìn)入大廈應(yīng)應(yīng)先與業(yè)主有有關(guān)部門(mén)聯(lián)系系，辦妥手續(xù)續(xù)后方可進(jìn)入入大廈。(4)推推銷員未征得得業(yè)主同意，不不得進(jìn)入大廈廈。(5)執(zhí)執(zhí)行公務(wù)的政政府有關(guān)人員員應(yīng)出示證件件并登記后方方可進(jìn)入大廈廈，緊急公務(wù)務(wù)等特殊情況況另行處理。(6)未未經(jīng)許可，不不得攜帶易燃燃、易爆等危危險(xiǎn)品進(jìn)入大大廈。(7)服服從大廈管理理人員的管理理，遵守大廈廈的各種規(guī)章章制度。(8)進(jìn)進(jìn)入大廈要愛(ài)愛(ài)護(hù)大廈公共共設(shè)施，保持持大廈環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生。(9)未未經(jīng)業(yè)主同意意，不能使用用專為業(yè)主開(kāi)開(kāi)放的設(shè)施。(10))來(lái)訪者請(qǐng)勿勿打聽(tīng)業(yè)主的的住址及電話話，如需查詢?cè)冺毥?jīng)過(guò)業(yè)主主同意。用戶手冊(cè)(1)物物業(yè)轄區(qū)的概概況(2)物物業(yè)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)(3)物物業(yè)轄區(qū)的各各項(xiàng)管理規(guī)定定(4)日日常管理與維維修(5)綜綜合服務(wù)項(xiàng)目目(6)員員工個(gè)人特約約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(7)常常用電話號(hào)碼碼(8)為為員工提供租租房信息a明確各各類會(huì)議接待待流程及接口口部門(mén)b明確員員工個(gè)人需求求服務(wù)流程及及物業(yè)部接口口人(9)其其它2.4突突發(fā)事件處理理預(yù)案職責(zé)(1)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)門(mén)處理緊急事事件。(2)保保安部、中央央監(jiān)控室值班班員負(fù)責(zé)火警警、匪警的應(yīng)應(yīng)急處理。(3)工工程部值班人人員負(fù)責(zé)供水水、供電設(shè)備備故障的應(yīng)急急處理。(4)客客服人員協(xié)助助工程部值班班員負(fù)責(zé)電梯梯困人的應(yīng)急急處理。程序(1)物物業(yè)服務(wù)中常常見(jiàn)的緊急情情況：a火警、匪匪警、盜警b設(shè)備、設(shè)設(shè)施突發(fā)事件件c電梯困困人d交通事事故e其他情情況(2)火火警的應(yīng)急處處理a任何人人發(fā)現(xiàn)火警后后都有義務(wù)采采取必要的應(yīng)應(yīng)急措施，并并迅速報(bào)告值值班室，值班班員接到火警警報(bào)告后，應(yīng)應(yīng)迅速呼叫責(zé)責(zé)任區(qū)巡邏保保安員趕快趕趕赴現(xiàn)場(chǎng)，同同時(shí)與物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系系，迅速組織織義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)滅火，由現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)最高領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)根據(jù)火情決決定是否撥打打“119”報(bào)警，并且且執(zhí)行《消防防緊急預(yù)案》b火警災(zāi)災(zāi)情較重時(shí)，應(yīng)應(yīng)立即報(bào)告公公司領(lǐng)導(dǎo)，由由公司領(lǐng)導(dǎo)親親臨現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)調(diào)指揮。c火警處處理后，項(xiàng)目目經(jīng)理填寫(xiě)《緊緊急情況處理理登記表》，分分析原因，追追究責(zé)任并將將《事故報(bào)告告》上交公司司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)關(guān)部門(mén)。(3)匪匪警、盜警的的應(yīng)急處理a任何人人發(fā)現(xiàn)匪警、盜盜警情況時(shí)，都都有義務(wù)采取取必要措施制制止，并迅速速報(bào)告物業(yè)部值班室室，值班員在在接到匪警報(bào)報(bào)告后，應(yīng)迅迅速呼叫責(zé)任任區(qū)巡邏保安安員趕赴事發(fā)發(fā)地點(diǎn)，控制制案發(fā)事件，保保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，同同時(shí)聯(lián)系項(xiàng)目目經(jīng)理，由項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理視情情況決定是否否打匪警報(bào)警警電話“110”，并且依照照《保安員緊緊急情況預(yù)案案》規(guī)定執(zhí)行行。b事件處處理完畢，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理填寫(xiě)寫(xiě)《緊急情況況處理登記表表》，分析原原因，將《事事故報(bào)告》上上交公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)門(mén)。(4)設(shè)設(shè)備、設(shè)施突突發(fā)事故的緊緊急處理a工程部部值班室接到到或發(fā)現(xiàn)管道道泄漏等情況況，應(yīng)立即通通知相關(guān)部門(mén)門(mén)人員處理，并并跟據(jù)實(shí)際情情況與市政公公司相關(guān)部門(mén)門(mén)聯(lián)系，并組組織搶修，直直至處理好，并并填寫(xiě)《緊急急情況處理登登記表》。b當(dāng)發(fā)生生較大范圍停停電事故時(shí)，如如屬物業(yè)管轄轄區(qū)域供電事事故，工程部部值班員應(yīng)迅迅速通知電工工緊急搶修，如如屬供電局事事故，應(yīng)迅速速通知供電局局搶修，并向向業(yè)主和使用用人做好解釋釋工作。(5)電電梯困人的應(yīng)應(yīng)急處理a電梯維維護(hù)公司按時(shí)時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行行維修、檢查查、保養(yǎng)，確確保機(jī)件運(yùn)行行正常，梯內(nèi)內(nèi)電話聯(lián)系暢暢通。b值班室室接到電梯報(bào)報(bào)警電話，或或大堂保安員員聽(tīng)到電梯警警鈴后，應(yīng)立立即通知電梯梯維修人員前前來(lái)處理，并并采取相應(yīng)措措施，防止危危險(xiǎn)情況發(fā)生生。c人員解解困后，工程程人員認(rèn)真分分析原因，采采取相應(yīng)的糾糾正預(yù)防措施施，填寫(xiě)《緊緊急情況處理理登記表》，具具體執(zhí)行《機(jī)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行行、維護(hù)程序序》。(6)交交通事故的處處理對(duì)物業(yè)管管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生生的交通事故故，引起人員員或財(cái)產(chǎn)損失失的情況時(shí)，相相關(guān)責(zé)任區(qū)的的巡邏保安應(yīng)應(yīng)迅速根據(jù)情情況采取相應(yīng)應(yīng)的應(yīng)急措施施，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、搶救傷員員，并通知值值班室，聯(lián)系系物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理根據(jù)事態(tài)態(tài)決定采取進(jìn)進(jìn)一步的措施施，填寫(xiě)《緊緊急情況處理理登記表》。(7)其其他應(yīng)急情況況的處理其他緊急急情況，如暴暴雨、大雪、大大風(fēng)、地震等等情況各部門(mén)門(mén)應(yīng)做好應(yīng)急急準(zhǔn)備工作，具具體執(zhí)行《保保安部緊急情情況控制程序序》、《工程程部緊急情況況處理程序》等等相關(guān)規(guī)定?？蛻魸M意程序的預(yù)預(yù)測(cè)分析，保保障手段及評(píng)評(píng)議辦法(1)在在業(yè)主的協(xié)助助下，通過(guò)調(diào)調(diào)查表形式實(shí)實(shí)現(xiàn)與客戶溝溝通，了解他他們的需求，確確保為他們提提供及時(shí)、方方便、周到的的服務(wù)；通過(guò)過(guò)向業(yè)主及客客戶派發(fā)《業(yè)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查查表》，請(qǐng)業(yè)業(yè)主及客戶根根據(jù)自己的體體會(huì)認(rèn)真填寫(xiě)寫(xiě)后回收。(2)《業(yè)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查查表》針對(duì)物物業(yè)公司服務(wù)務(wù)的各項(xiàng)承諾諾、服務(wù)項(xiàng)目目、服務(wù)質(zhì)量量、態(tài)度等由由業(yè)主根據(jù)自自己的意見(jiàn)，按按照10分制予以評(píng)評(píng)分，根據(jù)綜綜合分?jǐn)?shù)，作作為物業(yè)管理理工作業(yè)績(jī)的的考評(píng)依據(jù)。(3)在在規(guī)定時(shí)間段段內(nèi)對(duì)發(fā)放的的《業(yè)主意見(jiàn)見(jiàn)調(diào)查表》進(jìn)進(jìn)行回收，回回收后物業(yè)部部組織人力進(jìn)進(jìn)行分析；先先分析調(diào)查表表回收率，然然后對(duì)多項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行分析，對(duì)對(duì)反映較好的的項(xiàng)目要繼續(xù)續(xù)保持，對(duì)反反映較差的項(xiàng)項(xiàng)目要找出原原因，并提出出解決辦法，不不斷提高物業(yè)業(yè)管理服務(wù)水水平。(4)滿滿意度調(diào)查每每季度進(jìn)行一一次，遇特殊殊情況，我們們將隨時(shí)進(jìn)行行專項(xiàng)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷，以提高高物業(yè)管理服服務(wù)水平。2.5免免費(fèi)提供服務(wù)務(wù)的條款為了方便便業(yè)主在大廈廈的工作和生生活，滿足業(yè)業(yè)主的多方面面需求，體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管理公公司“服務(wù)至誠(chéng)，熱熱情奉獻(xiàn)”的服務(wù)方針針，特設(shè)立無(wú)無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目目，主要包括括：送取干洗洗衣服、設(shè)計(jì)計(jì)大廈的指示示導(dǎo)向系統(tǒng)、提提供租房信息息、信件收發(fā)發(fā)等。我們?cè)诠芄芾磉^(guò)程中會(huì)會(huì)根據(jù)業(yè)主服服務(wù)需求的變變化情況，經(jīng)經(jīng)雙方協(xié)調(diào)確確認(rèn)后隨時(shí)調(diào)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目目，經(jīng)業(yè)主書(shū)書(shū)面同意后執(zhí)執(zhí)行以達(dá)到節(jié)節(jié)約管理資源源、提高效益益的目的。2.6意意見(jiàn)和建議A、針對(duì)對(duì)軟件大廈各各樓層通道、房房間等設(shè)有不不同的門(mén)禁系系統(tǒng)，且大廈廈外部沒(méi)有圍圍墻設(shè)施，晝晝夜須有人巡巡邏值班的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況，為為加強(qiáng)安全防防范措施，加加大檢查力度度完善人技物物防相結(jié)合的的防范體系，我我公司建議軟軟件大廈加裝裝社區(qū)聯(lián)網(wǎng)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)，快快速準(zhǔn)確、有有效地打擊不不法犯罪活動(dòng)動(dòng)，保障大廈廈內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全。上地地區(qū)區(qū)社區(qū)聯(lián)網(wǎng)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)中心心是“科技創(chuàng)安”的示范工程程，負(fù)責(zé)上地地信息產(chǎn)業(yè)基基地及周邊地地區(qū)的聯(lián)網(wǎng)報(bào)報(bào)警業(yè)務(wù)，防防盜報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)用戶端設(shè)備備被觸發(fā)產(chǎn)生生報(bào)警信號(hào)，一一方面系統(tǒng)發(fā)發(fā)出本地報(bào)警警（聲光報(bào)警警信號(hào)），同同時(shí)將信號(hào)上上傳到報(bào)警中中心，報(bào)警中中心收到警情情信號(hào)后，經(jīng)經(jīng)過(guò)核實(shí)識(shí)別別，將警情轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)到臨近派派出所或“110”報(bào)警中心，將將刑事犯罪消消滅在萌芽狀狀態(tài)，將損失失減小到最小小程度，是軟軟件大廈貼身身的“24小時(shí)保鏢”。B、具體體操作流程圖圖如下：C、服務(wù)務(wù)流程圖：3針對(duì)軟軟件大廈，擬擬采取的管理理方式、具體體服務(wù)理念和和機(jī)制3.1管管理方式完美時(shí)空空以“成為業(yè)主的的最佳合作伙伙伴”為服務(wù)宗旨旨，并以“以人為本”為管理理念念，利用國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)化、科科學(xué)化的管理理手段，配合合國(guó)內(nèi)實(shí)際情情況和法規(guī)，為為客戶提供高高品質(zhì)的服務(wù)務(wù)。軟件大廈廈是高科技寫(xiě)寫(xiě)字樓,結(jié)合了行政政辦公、研發(fā)發(fā)、試驗(yàn)、會(huì)會(huì)議、娛樂(lè)等等作用的綜合合樓宇。因此此我公司針對(duì)對(duì)實(shí)際情況會(huì)會(huì)對(duì)軟件大廈廈作出服務(wù)承承諾，與研究究中心代表共共同制訂「服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議議」。我們會(huì)會(huì)根據(jù)大廈客客戶的期望及及需要的特性性，與業(yè)主代代表共同商議議及制訂整套套管理服務(wù)承承諾，并就每每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容容訂立有關(guān)的的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、量量度指針與及及相關(guān)的證明明紀(jì)錄。除了了包括物業(yè)及及設(shè)施管理服服務(wù)內(nèi)容及服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之外外，協(xié)議上亦亦列明下列兩兩項(xiàng)的重要資資料：1）量量度指針-量度指針可可反映及量化化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之之執(zhí)行滿意度度。2）證證明記錄-客戶可根據(jù)據(jù)有關(guān)記錄，查查看及評(píng)核物物業(yè)日常管理理工作的服務(wù)水平。客戶可透透過(guò)「服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議」內(nèi)內(nèi)文里記載的的各種證明記記錄及報(bào)告，清清晰了解我們們?cè)谲浖髲B廈之日常管理理工作的情況況，讓軟件大大廈的客戶客客觀地評(píng)核我我服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)協(xié)議。同時(shí)，對(duì)對(duì)員工的監(jiān)督督、約束和激激勵(lì)機(jī)制，將將在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)協(xié)議制定后后形成。將以以簽訂的服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議來(lái)來(lái)監(jiān)督員工的的工作狀況，同同樣以服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議來(lái)約約束和激勵(lì)員員工，做到獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲分明。在物業(yè)管管理中發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，將采取取下表所列信信息反饋機(jī)制制及處理程序序。如下：根據(jù)物業(yè)業(yè)管理模式，確確立財(cái)務(wù)管理理模式的具體體方式。既接接受整個(gè)服務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)所有物物業(yè)委托內(nèi)容容，并按照其其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服服務(wù)內(nèi)容和要要求作好各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)與管理理工作。公司總部部財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)對(duì)該項(xiàng)目作為為一個(gè)相對(duì)獨(dú)獨(dú)立實(shí)體進(jìn)行行單獨(dú)核算和和反映。按所所發(fā)生的費(fèi)用用經(jīng)濟(jì)性質(zhì)進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算算，如業(yè)主需需要，也可按按不同部門(mén)進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算算。公司完全全按照國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一財(cái)務(wù)制度度進(jìn)行一系列列的業(yè)務(wù)核算算工作，按照照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則作好好日常財(cái)務(wù)核核算與管理。真真實(shí)反映各個(gè)個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)產(chǎn)狀況，財(cái)務(wù)務(wù)狀況。主動(dòng)動(dòng)與各相關(guān)單單位核對(duì)往來(lái)來(lái)帳款，如實(shí)實(shí)反映經(jīng)營(yíng)狀狀況，利用行行之有效的內(nèi)內(nèi)部控制制度度規(guī)范企業(yè)的的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行行為，用財(cái)務(wù)務(wù)管理所特有有的方式和嚴(yán)嚴(yán)密性，監(jiān)督督和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理和物業(yè)業(yè)管理工作。財(cái)務(wù)除每每月進(jìn)行月度度核算外，年年末還要進(jìn)行行財(cái)務(wù)決算。3.2計(jì)計(jì)劃控制運(yùn)作和維維護(hù)程序?yàn)榉?wù)項(xiàng)目的管管理提供依據(jù)據(jù)，保證服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的正常常運(yùn)行。通過(guò)過(guò)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目目的狀況評(píng)估估，保證服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的最佳佳運(yùn)行效率并并考慮充分節(jié)節(jié)能。我公司將將制定年工作作計(jì)劃和預(yù)防防性維護(hù)工作作計(jì)劃，以及及未來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)的工作計(jì)劃劃和工作目標(biāo)標(biāo)。經(jīng)審批后后執(zhí)行，確保保達(dá)到或超越越管理指標(biāo)，并并依據(jù)該計(jì)劃劃制定月計(jì)劃劃、周計(jì)劃。對(duì)于大廈廈本體，我們們會(huì)制訂一個(gè)個(gè)年度維修，三三年以及五年年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃。在年度度維修，對(duì)大大廈出現(xiàn)的一一些小修部分分進(jìn)行維護(hù)。一一些維護(hù)周期期比較長(zhǎng)的房房屋項(xiàng)目及設(shè)設(shè)備，將在三三年以及五年年保養(yǎng)維修計(jì)計(jì)劃中體現(xiàn)。管理工作作中會(huì)有定期期的報(bào)告計(jì)劃劃。每月將對(duì)對(duì)本月進(jìn)行的的小修項(xiàng)目詳詳細(xì)列明，所所做的服務(wù)工工作做一個(gè)提提綱，其中包包括：房屋本本體的小修，保保安部門(mén)本月月安防工作計(jì)計(jì)劃，保潔清清理衛(wèi)生月工工作計(jì)劃，客客服部本月應(yīng)應(yīng)進(jìn)行事項(xiàng)。根根據(jù)月報(bào)告計(jì)計(jì)劃，我們將將努力以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年度的工作作計(jì)劃，以及及未來(lái)幾年要要達(dá)到工作目目標(biāo)。比如，我我們通過(guò)月度度的房屋小修修計(jì)劃，來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)年度房屋屋完好率以及及未來(lái)幾年的的房屋本體不不出現(xiàn)大的問(wèn)問(wèn)題。3.3設(shè)設(shè)備維護(hù)分包包計(jì)劃完美時(shí)空空已初步建立立了一套外包包商、供應(yīng)商商的管理制度度和一批信譽(yù)譽(yù)良好的供應(yīng)應(yīng)商、外包商商。物業(yè)部必必須選擇由公公司總部審定定的外包商名名單中的公司司，公司總部部每半年組織織各項(xiàng)目部經(jīng)經(jīng)理對(duì)其選定定的各外包商商進(jìn)行評(píng)審，在在此期限內(nèi)物物業(yè)部經(jīng)理可可以辭退表現(xiàn)現(xiàn)不佳的公司司，公司總部部同樣半年為為一周期淘汰汰不合格合作作公司，并引引入服務(wù)價(jià)格格良好的新公公司供項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理選擇，確確保我公司外外包商、供應(yīng)應(yīng)商能提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并并且這樣的規(guī)規(guī)模購(gòu)買將為為業(yè)主提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同同時(shí)節(jié)省一大大筆開(kāi)支。供應(yīng)商//承包商的系系統(tǒng)管理一個(gè)有效效的供應(yīng)商/承包商管理理系統(tǒng)對(duì)放成成本及質(zhì)量控控制都非常重重要。對(duì)于任任何采購(gòu)活動(dòng)動(dòng)，我們均鼓鼓勵(lì)公開(kāi)及公公平的競(jìng)爭(zhēng)；；至于大型工工程項(xiàng)目，更更會(huì)采用招標(biāo)標(biāo)方式，確保保符合經(jīng)濟(jì)利利益。所以，我我公司預(yù)備將將初步建立的的供應(yīng)商/承包商系統(tǒng)統(tǒng)納入物業(yè)管管理項(xiàng)目上。完美時(shí)空空的采購(gòu)及供供應(yīng)商管理程程序均遵守ISO99001質(zhì)量管理系系統(tǒng)的規(guī)定。我我們的管理程程序大致上可可分為資格預(yù)預(yù)審，投標(biāo)書(shū)書(shū)評(píng)審及定期期資格評(píng)審三三大部份。資格預(yù)審審當(dāng)預(yù)計(jì)有有工程或采購(gòu)購(gòu)項(xiàng)目要進(jìn)行行時(shí)，我們會(huì)會(huì)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的性質(zhì)、特特點(diǎn)及要求編編制資格預(yù)審審申請(qǐng)表并公公開(kāi)邀請(qǐng)有興興趣的供應(yīng)商商/承包商申請(qǐng)請(qǐng)及接受我們們的資格預(yù)審審。我們會(huì)按按以下評(píng)分機(jī)機(jī)準(zhǔn)向供應(yīng)商商/承包商作出出評(píng)分，合資資格的供應(yīng)商商/承包商會(huì)記記錄在「公司司認(rèn)可供應(yīng)商商名單」內(nèi)以以便日后邀招招標(biāo)之用。預(yù)審事項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容管理能力力管理政策、財(cái)財(cái)政實(shí)力、質(zhì)質(zhì)量管理、信信譽(yù)運(yùn)作效率率行政效率、供供應(yīng)鏈管理、創(chuàng)創(chuàng)新及改進(jìn)能能力公司理念念長(zhǎng)遠(yuǎn)策略、市市場(chǎng)定位、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力、員工工福利員工培訓(xùn)訓(xùn)及安全知識(shí)識(shí)客戶關(guān)系管管理、安全政政策、知識(shí)管管理、員工培培訓(xùn)投標(biāo)書(shū)評(píng)評(píng)審為保證投投標(biāo)評(píng)審的公公正性，我們們會(huì)按招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的復(fù)雜性性及要求，在在現(xiàn)有的公司司認(rèn)可供應(yīng)商商名單內(nèi)隨機(jī)機(jī)抽取供貨商商及邀請(qǐng)他們們對(duì)有關(guān)項(xiàng)目目進(jìn)行招標(biāo)。我我們的評(píng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則包括投者者所提交的技技術(shù)建議書(shū)內(nèi)內(nèi)容、投資者者的財(cái)政實(shí)力力、投資者遵遵守合約的程程序及投標(biāo)價(jià)價(jià)格的合理程程度等。評(píng)審結(jié)果果會(huì)編撰成評(píng)評(píng)審報(bào)告，然然后呈交本公公司的投標(biāo)委委員會(huì)詳細(xì)考考慮。定期資格格評(píng)審除了每月月的工作檢討討會(huì)議外，我我們會(huì)于每半半年與現(xiàn)有的的服務(wù)承包商商及供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行績(jī)效評(píng)估估。績(jī)效評(píng)估估的目的是透透過(guò)系統(tǒng)量度度供應(yīng)商/承包商于上上半年度的整整體工作表現(xiàn)現(xiàn)，尋找不足足以及定立改改善方法。透透過(guò)績(jī)效評(píng)估估系統(tǒng)，可確確保供應(yīng)商/承包商于每每個(gè)時(shí)段的服服務(wù)水平都符符合我們所制制定的標(biāo)準(zhǔn)。3.4物物資設(shè)備的設(shè)設(shè)想:設(shè)備名稱稱單位數(shù)量更換維修周周期電焊機(jī)套15年萬(wàn)用表塊15年萬(wàn)用表塊15年兆歐表塊15年兆歐表塊15年遙測(cè)溫度度計(jì)個(gè)15年風(fēng)速儀臺(tái)15年套絲板套13年管道疏通通機(jī)臺(tái)12年鋁合金梯梯子套6把13年手提工具具箱個(gè)105年手電把把43年壓線鉗把13年手動(dòng)噴霧霧器臺(tái)22年電烙鐵把33年剝線鉗把23年皮老虎個(gè)13年電纜盤(pán)盤(pán)23年扒輪器個(gè)23年臺(tái)鉆座座15年沖擊鉆把23年手電鉆把23年電棰把把13年拉鉚槍把23年試電筆支41年電工刀把43年電工改錐錐套43年套筒扳手手套23年梅花扳手手套23年呆扳手套23年活扳手套43年黃油槍支13年手鋸把把12年內(nèi)六角套13年尖嘴鉗把43年克絲鉗把43年盒尺個(gè)個(gè)43年錘子把把43年管鉗子套23年鐵剪子把13年布剪子把23年銼刀把把21年壁紙刀把52年皮揣子個(gè)41年木工工具具套13年桃嘴鉗把43年鐵鍬把把103年割刀把把13年卡尺把把13年鏨子套套12年砂輪機(jī)臺(tái)15年云石機(jī)把13年角嚰機(jī)把13年臺(tái)鉗套套3把13年管子壓力力架13年帶價(jià)壓力力架13年氣焊具套13年輕型絞板板套13年搬運(yùn)車輛23年水平尺把15年高壓水槍槍把13年鉗型表把15年紅外溫儀儀把15年對(duì)講機(jī)臺(tái)43年吊鏈2噸噸副13年射釘槍把12年千斤頂個(gè)13年合計(jì)?管理理用房部門(mén)面積（平方米)間數(shù)管理處302保安宿舍舍5011工程維修修間3011工程庫(kù)房房3011保潔庫(kù)房房1811合計(jì)11586設(shè)備名稱稱單位數(shù)量電腦臺(tái)臺(tái)2打印機(jī)臺(tái)1電話機(jī)臺(tái)4文具套套5文件柜個(gè)2傳真機(jī)臺(tái)1飲水機(jī)臺(tái)4白板個(gè)個(gè)5對(duì)講機(jī)對(duì)4更衣柜組5遮陽(yáng)傘把5工具柜個(gè)2合計(jì)3.5物物資領(lǐng)用管理理制度物資管理理制度1.所所有物資需認(rèn)認(rèn)真填寫(xiě)使用用表格,明確該物品品的使用數(shù)量量和使用去向向.2.專業(yè)主管要要認(rèn)真負(fù)責(zé),定期檢查物物品數(shù)量,任何人不得得隨意抄拿,不得無(wú)故丟失.3.所有物資應(yīng)應(yīng)妥善保管,碼放整齊;數(shù)量清楚,嚴(yán)禁亂堆亂亂放,造成人為損損壞.4.專專業(yè)主管應(yīng)及及時(shí)將各種備備品材料的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題和庫(kù)庫(kù)存數(shù)量反饋饋給部門(mén)經(jīng)理,以便調(diào)換和和采購(gòu),不要因此影影響工作.5.不不用產(chǎn)品不采采購(gòu),少用產(chǎn)品少少采購(gòu),嚴(yán)防物品積積壓.6.采采用五常法對(duì)對(duì)物資進(jìn)行月月統(tǒng)計(jì)，年度度統(tǒng)計(jì)，能及及時(shí)發(fā)現(xiàn)物資資的缺乏，并并及時(shí)進(jìn)行購(gòu)購(gòu)置。7.各各種工具應(yīng)擺擺放在明目顯顯著的位置，并并注明規(guī)格及及用途，必須須清楚儲(chǔ)物架架內(nèi)放什么東東西8.不不能透明擺放放的材料，應(yīng)應(yīng)在儲(chǔ)物架左左上貼有內(nèi)部部材料詳細(xì)列列標(biāo)物資領(lǐng)用用制度1員工工在領(lǐng)取物資資時(shí),需填寫(xiě)出庫(kù)庫(kù)登記表,寫(xiě)明工具品品種,規(guī)格,數(shù)量,由專業(yè)主管管簽字認(rèn)可,報(bào)物管中心心經(jīng)理批準(zhǔn).2物資資如有丟失,應(yīng)由本人負(fù)負(fù)責(zé),特殊情況需需由專業(yè)主管管認(rèn)可后方可可重新領(lǐng)取.3物資資嚴(yán)禁外借或或私自帶出大大廈4注意意所有物資使使用規(guī)范和安安全保護(hù)規(guī)定定,嚴(yán)禁破壞性性使用,例如:改錐不能當(dāng)當(dāng)鑿子用,克絲鉗不能能當(dāng)榔頭敲打打等.工具如有損損壞,需要說(shuō)明原原因經(jīng)同意后后方可以舊換換新.5所有有設(shè)備/工具若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有損壞，必必須第一時(shí)間間通知專業(yè)主主管6物資資領(lǐng)用本著先先進(jìn)先出的原原則，進(jìn)行物物品的分流。節(jié)能方案案完美時(shí)空空非常重視在在旗下各個(gè)管管理項(xiàng)目上運(yùn)運(yùn)行可行的節(jié)節(jié)能措施，不不僅大大減少少了業(yè)主的支支出，而且對(duì)對(duì)整個(gè)社會(huì)在在環(huán)保工作上上也作出了相相應(yīng)的貢獻(xiàn)。我我公司充分考考慮到軟件大大廈的能源消消耗，大多是是在配電設(shè)備備、空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、照明系統(tǒng)統(tǒng)及鍋爐等設(shè)設(shè)備上，為此此，我公司特特就上述設(shè)備備系統(tǒng)制定了了以下節(jié)能方方案供軟件大大廈參考：?空調(diào)調(diào)設(shè)備節(jié)能方方案1.加強(qiáng)強(qiáng)大廈的隔熱熱以我公司司從事物業(yè)管管理的多年經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為受受到太陽(yáng)直接接照射的墻壁壁及屋頂，一一定要加強(qiáng)隔隔熱。比如：：在有關(guān)位置置鋪設(shè)隔熱板板、噴刷隔熱熱漆、種植蔓蔓藤或樹(shù)木遮遮蔽陽(yáng)光、搭搭建隔陽(yáng)蓬等等都是可行的的方法，上述述方法都可以以避免關(guān)冷氣氣時(shí)仍有強(qiáng)烈烈的陽(yáng)光直接接射入室內(nèi)。2、加強(qiáng)強(qiáng)門(mén)窗的隔熱熱如發(fā)現(xiàn)冷氣氣從門(mén)窗縫漏漏出，可在門(mén)門(mén)窗縫隙之間間粘貼海綿封封條或封以硅硅膠。此外，設(shè)設(shè)備后門(mén)、窗窗簾或地毯也也有助于門(mén)窗窗的隔熱。3、減少少室內(nèi)熱源的的發(fā)熱量（1）各各種熱源（如如：電動(dòng)機(jī)、電電熱器、復(fù)印印機(jī)等）外圍圍加隔熱料，保保證設(shè)備使用用壽命的同時(shí)時(shí)，減少熱量量的散發(fā)，同同時(shí)還可以將將室內(nèi)熱源遠(yuǎn)遠(yuǎn)離冷氣出風(fēng)風(fēng)口。(2)定期清理空空調(diào)系統(tǒng)的濾濾網(wǎng)，避免濾濾網(wǎng)堆積太多多灰塵，妨礙礙冷氣的運(yùn)輸輸效率。如冷冷氣機(jī)組暴露露于室外的部部分要設(shè)遮日日蓬，避免冷冷氣設(shè)備受到到日曬雨淋的的影響，簡(jiǎn)短短使用壽命。照明系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)能方案：：1、培養(yǎng)養(yǎng)員工養(yǎng)成隨隨手關(guān)燈的好好習(xí)慣。2、多利利用自然采光光，這是減少少照明設(shè)備用用電的最好方方法。3、墻壁壁宜采用淡色色，以增強(qiáng)反反光，使房間間顯得較明亮亮。4、定期期的清潔及維維護(hù)，燈具若若有污跡、灰灰塵，會(huì)使亮亮度減弱。因因此，要定期期擦拭燈具，以以提供亮度。另另外，日光燈燈每?jī)赡昊虍?dāng)當(dāng)其兩端產(chǎn)生生黑點(diǎn)時(shí)就應(yīng)應(yīng)當(dāng)更換。5、可采采用市場(chǎng)上供供應(yīng)的高效節(jié)節(jié)能燈具。6、三回回路節(jié)能管制制按照大廈廈內(nèi)區(qū)域及時(shí)時(shí)段的需求點(diǎn)點(diǎn)不同，區(qū)分分為三回路進(jìn)進(jìn)行節(jié)能管制制。管制區(qū)分分為三區(qū)：第一區(qū)：：緊急照明回回路開(kāi)放時(shí)間間保持24小時(shí)不作空空管。第二區(qū)：：設(shè)定時(shí)段性性（如07：00～18：00）開(kāi)放，其其它時(shí)段則關(guān)關(guān)閉。第三區(qū)：：為全時(shí)管制制，除非有必必要否則不開(kāi)開(kāi)。7、有關(guān)關(guān)運(yùn)行方法將大廈所所有燈盤(pán)、開(kāi)開(kāi)關(guān)粘貼標(biāo)簽簽。燈盤(pán)、開(kāi)開(kāi)關(guān)標(biāo)簽相對(duì)對(duì)應(yīng)，并在開(kāi)開(kāi)關(guān)粘貼紅、藍(lán)藍(lán)色標(biāo)識(shí)（附附圖）分別表表示禁止關(guān)燈燈（確保安防防有效運(yùn)行），按按時(shí)段關(guān)燈（按按季節(jié)不同調(diào)調(diào)整），未粘粘貼標(biāo)識(shí)表示示人走燈滅，由由當(dāng)值樓巡保保安負(fù)責(zé)執(zhí)行行，次運(yùn)行方方法簡(jiǎn)便易行行，也可向員員工宣傳全體體動(dòng)員，提倡倡節(jié)能。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)可節(jié)能10％～20％。鍋爐設(shè)備備節(jié)能方案1、適適當(dāng)控制空氣氣過(guò)剩量控制空氣氣過(guò)剩量，可可防止空氣不不足及過(guò)多所所造成的缺點(diǎn)點(diǎn)。鍋爐操作作員如果為了了避免產(chǎn)生黑黑煙，而大量量增加空氣過(guò)過(guò)剩時(shí)，就會(huì)會(huì)使燃燒室火火焰溫度降低低，同時(shí)不需需要的空氣又又吸收燃燒所所產(chǎn)生的熱量量從煙囪帶走走，造成了雙雙重?fù)p失。因因此，適當(dāng)?shù)牡目刂瓶諝膺^(guò)過(guò)剩量，有助助于減少能量量無(wú)謂的損耗耗。2、鍋鍋爐煙道的廢廢熱回收煙道的廢廢熱可利用節(jié)節(jié)熱器以提升升鍋爐的給水水溫度，使?fàn)t爐水及給水溫溫度縮小，增增加鍋爐壽命命，提高鍋爐爐的效率。配電設(shè)備備的節(jié)能本公司建建議軟件大廈廈投資裝設(shè)新新型科技省電電設(shè)備，現(xiàn)提提供以下產(chǎn)品品資料供貴中中心參考：1、軟軟件優(yōu)化電力力控制裝置（LighttEco），澳大利利亞專利產(chǎn)品品，對(duì)于日光光燈照明系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)能達(dá)30％。功效：??減少能量消消耗25～33％?延長(zhǎng)燈燈管使用壽命命～30％?降低等等關(guān)操作溫度度～2℃2、壓壓縮機(jī)能量損損失控制裝置置（SAVA控制器），英英國(guó)專利產(chǎn)品品并由英國(guó)制制造。對(duì)于空空調(diào)系統(tǒng)和制制冷系統(tǒng)能節(jié)節(jié)電達(dá)30％。而對(duì)壓壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)和和轉(zhuǎn)矩?zé)o影響響。功效：??降低能耗15～30％?一旦安安裝無(wú)須維護(hù)護(hù)?延長(zhǎng)壓壓縮機(jī)使用壽壽命?顯著減減少二氧化碳碳的排放本公司節(jié)節(jié)能運(yùn)作的基基本原則①節(jié)約能源數(shù)據(jù)歸集集、分析及成成效追蹤。②落實(shí)平日計(jì)劃性的的設(shè)備保養(yǎng)，降降低因異常造造成能源浪費(fèi)費(fèi)的機(jī)率。③緊急狀況處置及對(duì)對(duì)應(yīng)制度的建建立，危機(jī)意意識(shí)的養(yǎng)成。④設(shè)立提案獎(jiǎng)勵(lì)制度度鼓勵(lì)員工提提案改善。3、樓宇宇自控系統(tǒng)節(jié)節(jié)能通過(guò)對(duì)該系系統(tǒng)不斷修改改設(shè)定值，達(dá)達(dá)到節(jié)能目的的。3.6提提供增值服務(wù)務(wù)設(shè)想（1）針針對(duì)性的專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)我公司將將面向軟件大大廈提供各項(xiàng)項(xiàng)專項(xiàng)服務(wù)，并并將服務(wù)內(nèi)容容、質(zhì)量與收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布布于眾。當(dāng)業(yè)業(yè)主需要這種種服務(wù)時(shí)，可可以自行選擇擇。我公司在在依照國(guó)家法法律法規(guī)的規(guī)規(guī)定，依法取取得相應(yīng)的資資質(zhì)和資格后后開(kāi)展的專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)主要內(nèi)內(nèi)容有日常生生活、商業(yè)服服務(wù)、文教衛(wèi)衛(wèi)生、社會(huì)福福利以及各類類中介服務(wù)。其其中，各類中中介服務(wù)是指指我公司接受受業(yè)主委托，開(kāi)開(kāi)展代辦各類類保險(xiǎn)，代理理市場(chǎng)營(yíng)銷、租租賃，進(jìn)行房房地產(chǎn)評(píng)估及及其他中介代代理工作。（2）委委托性的特約約服務(wù)我公司為為了滿足業(yè)主主的個(gè)別需求求受其委托而而提供的服務(wù)務(wù)。此項(xiàng)服務(wù)務(wù)作為專項(xiàng)服服務(wù)的補(bǔ)充和和完善，當(dāng)有有較多業(yè)主有有某種需求時(shí)時(shí)，我公司將將把此項(xiàng)特約約服務(wù)納入專專項(xiàng)服務(wù)。4財(cái)務(wù)人人員及管理人人員培訓(xùn)、管管理4.1財(cái)務(wù)管理組組織體系（一）組組織機(jī)構(gòu)圖（二）部部門(mén)崗位設(shè)置置1、財(cái)務(wù)務(wù)部經(jīng)理：直直接對(duì)總經(jīng)理理負(fù)責(zé)，全面面負(fù)責(zé)公司各各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)動(dòng)和本部門(mén)的的各項(xiàng)工作。2、會(huì)計(jì)計(jì)：協(xié)助項(xiàng)目目協(xié)助經(jīng)理做做好會(huì)計(jì)核算算工作及日常常管理工作。3、出納納：負(fù)責(zé)現(xiàn)金金收付和款項(xiàng)項(xiàng)的存取工作作以及票據(jù)的的管理工作。4、收銀銀員：以項(xiàng)目目為單位，負(fù)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目部部各種費(fèi)用的的收取、開(kāi)具具有關(guān)票據(jù)等等。（三）部部門(mén)職責(zé)1、根據(jù)據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)規(guī)定和要求，結(jié)結(jié)合公司的具具體情況，制制定適合專業(yè)業(yè)物業(yè)管理需需要的會(huì)計(jì)核核算制度和財(cái)財(cái)務(wù)管理制度度2、根據(jù)據(jù)物業(yè)管理合合同和各核算算對(duì)象編制財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算，確確定合理的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收收費(fèi)分?jǐn)偙壤?、組織織日常的會(huì)計(jì)計(jì)核算，遵守守各項(xiàng)收入制制度，費(fèi)用開(kāi)開(kāi)支范圍和開(kāi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)對(duì)不合法、不不真實(shí)、不準(zhǔn)準(zhǔn)確、不完整整的原始憑證證及違反財(cái)務(wù)務(wù)制度的收支支予以抵制，認(rèn)認(rèn)真處理每一一筆業(yè)務(wù)，日日清月結(jié)，做做到帳實(shí)相符符，帳帳相符符，帳表相符符。4、統(tǒng)一一歸口管理各各種票據(jù)、現(xiàn)現(xiàn)金、存款、監(jiān)監(jiān)督檢查有關(guān)關(guān)收費(fèi)、支出出環(huán)節(jié)的內(nèi)控控制度執(zhí)行情情況和效果，杜杜絕公司收入入和財(cái)產(chǎn)的流流失。5、定期期檢查財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算的執(zhí)行情情況，加強(qiáng)與與其他部門(mén)的的協(xié)調(diào)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)調(diào)整，確保管管理費(fèi)收支基基本平衡。6、妥善善保管會(huì)計(jì)憑憑證、會(huì)計(jì)帳帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表和其他檔檔案材料，以以及會(huì)計(jì)電算算化的系統(tǒng)維維護(hù)。7、參與與重大經(jīng)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)以及合同同簽定和管理理業(yè)務(wù)開(kāi)拓的的可行性研究究，為總經(jīng)理理決策提供參參考意見(jiàn)。（四）工工作標(biāo)準(zhǔn)A.會(huì)會(huì)計(jì)工作能始始終保持有條條不紊地進(jìn)行行，針對(duì)收支支各個(gè)中間環(huán)環(huán)節(jié)操作正常常以保證整個(gè)個(gè)過(guò)程按會(huì)計(jì)計(jì)核算的要求求進(jìn)行B.及及時(shí)準(zhǔn)確地提提供各項(xiàng)財(cái)務(wù)務(wù)信息，包括括收入情況、支支出情況，并并按各個(gè)不同同項(xiàng)目分別加加以反映。C.加加強(qiáng)支出的管管理，保證一一切支出都在在受控制狀態(tài)態(tài)，包括工資資性支出、外外包費(fèi)用的支支出、工程費(fèi)費(fèi)用支出以及及代收代付業(yè)業(yè)務(wù)的支出等等。D.加加強(qiáng)預(yù)算管理理，保證日常常的收支狀況況與財(cái)務(wù)預(yù)算算基本一致。E.制制定切實(shí)可行行的財(cái)務(wù)管理理制度和操作作流程，并對(duì)對(duì)部門(mén)內(nèi)員工工進(jìn)行崗位培培訓(xùn)和指導(dǎo)。保保證部門(mén)員工工履行各崗位位的職責(zé)。F.與與財(cái)政、稅務(wù)務(wù)、金融等部部門(mén)保持良好好的溝通，不不因?yàn)楣P(guān)工工作不到位導(dǎo)導(dǎo)致公司利益益受損。（五）各各崗位職責(zé)及及任職資格等等（具體內(nèi)容容略）預(yù)算：本著積極先先進(jìn)、合理可可行的原則，組組織全員參與與預(yù)算的制定定。在組織上上實(shí)行集中與與分散、決策策部門(mén)與執(zhí)行行部門(mén)相結(jié)合合、上下結(jié)合合我們主要采采用由上至下下的財(cái)務(wù)預(yù)算算組織程序。下達(dá)反饋基于物業(yè)業(yè)管理公司財(cái)財(cái)務(wù)活動(dòng)的特特點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算管理是控控制整個(gè)收支支活動(dòng)的關(guān)鍵鍵，因此對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算管理做如如下規(guī)定：（一）財(cái)務(wù)預(yù)算的的編制A.財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算必須須每年編制一一次，必要時(shí)時(shí)可以編制兩兩年期、三年年期的財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算。B.財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算與每每年元月開(kāi)始始編制，于二二月中旬之前前編制完畢。C.編編制財(cái)務(wù)預(yù)算算應(yīng)以上年度度財(cái)務(wù)決算的的結(jié)果為基礎(chǔ)礎(chǔ)，綜合考慮慮本年度影響響收支變化的的各種因素，編編制合理可行行、留有余地地的財(cái)務(wù)預(yù)算算。D.年年度財(cái)務(wù)預(yù)算算編制完畢以以后交公司董董事會(huì)審批，必必要時(shí)由業(yè)主主審議批準(zhǔn)后后執(zhí)行。E.針針對(duì)新項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)預(yù)算，則則要組織該項(xiàng)項(xiàng)目籌劃組的的所有人員，包包括項(xiàng)目經(jīng)理理、工程技術(shù)術(shù)人員、人事事部門(mén)、財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)等綜合合管理部門(mén)共共同參與編制制、審核、比比較、等環(huán)節(jié)節(jié)的過(guò)程，基基本達(dá)到業(yè)主主能夠滿意，我我們可以接受受的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（二）財(cái)務(wù)預(yù)算的的執(zhí)行A.財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)審審批實(shí)施之前前，必須對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算的收收支各項(xiàng)在每每月進(jìn)行分解解。B.分分解財(cái)務(wù)預(yù)算算收入時(shí)，管管理費(fèi)收入按按照新客戶面面積逐月均勻勻遞增，老客客戶面積不變變或遞減的口口徑進(jìn)行計(jì)算算分解，多種種經(jīng)營(yíng)收入按按全年總額的的月平均進(jìn)行行計(jì)算分解。C.支支出各項(xiàng)分解解時(shí)，根據(jù)費(fèi)費(fèi)用性質(zhì)不同同即固定費(fèi)用用和變動(dòng)費(fèi)用用的產(chǎn)生方式式不同分別具具體情況進(jìn)行行逐月分解，必必要時(shí)，參考考公司全年的的工作計(jì)劃安安排。D.每每月根據(jù)收支支各項(xiàng)的預(yù)算算數(shù)對(duì)實(shí)際收收支活動(dòng)予以以控制，尤其其是對(duì)支出按按預(yù)算額度事事實(shí)嚴(yán)格控制制。E.每每月財(cái)務(wù)分析析報(bào)告要對(duì)實(shí)實(shí)際財(cái)務(wù)活動(dòng)動(dòng)的結(jié)果與預(yù)預(yù)算進(jìn)行對(duì)比比分析，及時(shí)時(shí)反饋信息，為為公司決策提提供參考。（三）財(cái)務(wù)預(yù)算的的修訂A.業(yè)業(yè)主審議的財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算可以以調(diào)整修改。B.遇遇重大不可遇遇見(jiàn)性因素影影響，財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算可以調(diào)整整，但需向業(yè)業(yè)主報(bào)批或做做書(shū)面說(shuō)明。決算：根據(jù)會(huì)計(jì)法法和企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)告條例,企業(yè)定期編編制年度、半半年度、季度度、和月度財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告告，平時(shí)只編編制資產(chǎn)負(fù)債債表、損益表表、現(xiàn)金流量量表及相關(guān)附附表，并附一一定的財(cái)務(wù)說(shuō)說(shuō)明。年終決決算報(bào)表相對(duì)對(duì)要全面和復(fù)復(fù)雜一些，一一是要有會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附注，二二是要經(jīng)過(guò)會(huì)會(huì)計(jì)師事物所所審計(jì)等。4.2物物業(yè)管理費(fèi)的的收取方式和和方法管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是由大廈廈項(xiàng)目部每年年提出預(yù)算草草案，經(jīng)大廈廈業(yè)主審核通通過(guò)，由項(xiàng)目目部負(fù)責(zé)實(shí)施施。而其他特特約服務(wù)不確確定項(xiàng)目，根根據(jù)客戶需求求和管理公司司滿足該公司司的能力具體體確定?？紤]慮到對(duì)外包專專業(yè)公司的管管理，參照以以往管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，我公司建建議業(yè)主直接接將外包費(fèi)用用支付給我公公司，在外包包公司按照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)完成工作作、符合雙方方約定的合同同條款的情況況下，我公司司全額支付給給該公司，承承諾不推遲支支付時(shí)間，影影響外包公司司的工作。一物物業(yè)管理費(fèi)的的收取A.物物業(yè)管理費(fèi)收收取的基本方方法是按月收收費(fèi)。根據(jù)合合同額平均到到12個(gè)月，月初初先預(yù)收。交交費(fèi)期限為每每月開(kāi)始后的的前5個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)。B.物物業(yè)公司根據(jù)據(jù)每月物業(yè)維維修、養(yǎng)護(hù)等等的實(shí)際支出出賬目編制一一份實(shí)報(bào)實(shí)銷銷的報(bào)表，由由物業(yè)公司統(tǒng)統(tǒng)計(jì)每月收與與支的差額，待待年底多退少少補(bǔ)。或轉(zhuǎn)入入下年度管理理服務(wù)費(fèi)。C.如如因特殊情況況，用戶緩交交或免交管理理費(fèi)，需有總總經(jīng)理簽署意意見(jiàn)。D.用用戶逾期未交交管理費(fèi)，物物業(yè)公司將發(fā)發(fā)函催繳。二特約約服務(wù)收費(fèi)對(duì)于特約約服務(wù)項(xiàng)目，由由物業(yè)管理部部制定收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的方案，與與業(yè)主協(xié)商同同意后執(zhí)行。4.3財(cái)務(wù)收支的的定期報(bào)告方方式公司每月月定時(shí)編報(bào)規(guī)規(guī)定的財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表按照各個(gè)個(gè)項(xiàng)目部分開(kāi)開(kāi)核算，定期期編制分項(xiàng)目目部的月度收收支報(bào)告，作作為和業(yè)主溝溝通、結(jié)算、決決算的依據(jù)，并并于每季季初初向業(yè)主提供供上季度財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，接受受業(yè)主的監(jiān)督督，促使雙方方加強(qiáng)合作與與管理，嚴(yán)格格執(zhí)行合同條條款，改進(jìn)我我們自身的工工作作風(fēng)，增增加收費(fèi)透明明度。4.4管理人員培培訓(xùn)方案A入職職培訓(xùn)入職培訓(xùn)訓(xùn)分兩個(gè)階段段，第一階段段由人力資源源部完成主