某項目營銷策劃深度提案

**國際營銷策劃深度提案銷售準備期產(chǎn)品深化對辦公類物業(yè)的相關(guān)配置要求：如軟硬件設(shè)備設(shè)施，外立面的風(fēng)格設(shè)計，空調(diào)和電梯的品牌及功能要求，大堂、電梯廳的裝修標準建議，功能區(qū)域劃分，戶型面積分割等細節(jié)工作。對商業(yè)部分的動線分析，業(yè)態(tài)的劃分，面積分割建議等細節(jié)工作。設(shè)備設(shè)施及裝修標準建議一、寫字樓部分1、公共區(qū)域裝修大堂：高檔次商務(wù)裝修，裝飾風(fēng)格簡約、現(xiàn)代電梯：A、B座各設(shè)置4部1.15t、2m/s門窗：A、B座雙開玻璃戶門（配金屬拉手）；外窗為LOW-E中空玻璃，高級鋁合金窗框衛(wèi)生間：每層公共衛(wèi)生間高級光潔墻面、防滑地面、防潮吊頂、“美標”或同檔次合資潔具2、寫字樓室內(nèi)裝修墻面：“立邦”三合一或同檔高級乳膠漆墻面；地面：水泥壓光地面，上鋪高級防靜電地毯（踢腳線和地毯在收樓后由物業(yè)公司統(tǒng)一鋪設(shè)），設(shè)高級踢線；頂棚：高級乳膠漆頂棚，空調(diào)管線和風(fēng)口部位設(shè)石膏板吊頂；茶水間、衛(wèi)生間：上下水管線入管道豎井，管道甩口裸露并保護，交房后由物業(yè)公司鋪設(shè)地毯時統(tǒng)一封堵；隔墻均不做。3、設(shè)備設(shè)施標準供電：雙回路供電，按80W/M上標設(shè)計消防：大廈裙樓及地庫及塔樓公共區(qū)域設(shè)置自動噴淋及消火栓系統(tǒng)。采用控制中心智能報警系統(tǒng)，且有火災(zāi)報警、聯(lián)運控制、緊急廣播切換等功能。通訊：100M網(wǎng)絡(luò)帶寬、有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)、戶內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)：名牌戶式中央空調(diào)，安裝到位；熱水系統(tǒng)：公共衛(wèi)生間提供熱水；安防系統(tǒng)：地下車庫、大堂、電梯內(nèi)及主要通道等位置設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)；辦公單元內(nèi)及大堂保安臺設(shè)緊急報警按鈕；三層面向屋頂花園房間設(shè)置玻璃破碎探測器；大廈設(shè)有電子巡更系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)：可為大廈內(nèi)主要機電系統(tǒng)進行有效合理控制。供熱系統(tǒng)：整個項目熱源來自市政熱力系統(tǒng)，經(jīng)由地下一層換熱站換熱后，將二次熱力供向各服務(wù)區(qū)域。通風(fēng)系統(tǒng)：商業(yè)區(qū)設(shè)有新風(fēng)及加濕系統(tǒng)，機組設(shè)在各層空調(diào)機房。公共區(qū)的衛(wèi)生間、廚房以及機電房、地下車庫均設(shè)集中排風(fēng)系統(tǒng)。防排煙系統(tǒng)：地下車庫、地下層管理用房及員工餐廳、廚房以及樓梯間、前室、合用前室等均按消防要求設(shè)置了相應(yīng)的機械排煙及正壓送風(fēng)系統(tǒng)。綜合布線系統(tǒng)：遵循國際標準EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據(jù)主干，超5類水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)，用戶獨享100M網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入Internet服務(wù)。信息點設(shè)計指標為1對/10m上標設(shè)計。給水系統(tǒng)：變頻分區(qū)給水系統(tǒng)。塔樓采用分區(qū)變頻供水方式，有效防止用水之二次污染。塔樓分戶水表出戶集中設(shè)置，無須入戶讀表，方便小業(yè)主及物業(yè)管理。大廈設(shè)中水處理及中水供水系統(tǒng)，以滿足節(jié)約用水及環(huán)保之要求。電視：設(shè)有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)，整個系統(tǒng)帶寬為800M-1GHZ，提供VOD點播數(shù)據(jù)服務(wù)等業(yè)務(wù)，除可接受北京市光纜60余套有線電視節(jié)目外，還可接收包括衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視音樂臺等境外衛(wèi)星電視節(jié)目。停車管理系統(tǒng)：對“臨時停車”及“固定長期停車車輛”進行智能化管理。地下二層為立體停車庫，該系統(tǒng)可與“停車管理系統(tǒng)”通訊，統(tǒng)一管理，對出庫車輛進行識別。4、建筑立面外墻：鋁幕及玻璃幕墻，配以少量高級石材。玻璃幕墻采用LOW-E中空保溫安全玻璃。二、商業(yè)部分除以上標準之外，建議安排店招及路引系統(tǒng)等。寫字樓部分優(yōu)化建議在設(shè)計可行的前提下，為滿足辦公類人群的使用要求，我們建議對G、H棟寫字樓戶型及結(jié)構(gòu)進行如下調(diào)改：原H座平面H座優(yōu)化建議及文字說明：1、建議調(diào)整現(xiàn)分戶方案，具體調(diào)整方案有三種：方案一：一梯四戶，一邊兩戶方案二：一梯兩戶，一邊一戶方案三：一梯多戶，一邊兩戶，一邊多戶。三種方案也可以共存于不同樓層。其中一邊兩戶可實行兩種細分方案。2、建議防火門全部采用高檔木質(zhì)防火門。3、單元戶門建議全部采用邊開形式，盡量避免中間開門。4、過小的戶型建議就近與大戶型合并。5、大戶型戶內(nèi)除側(cè)廚預(yù)留廚房條件以外，建議取消其余廚房及相應(yīng)管道。6、在不影響使用的情況下，除在總裁辦保留小衛(wèi)生間以外，建議取消戶型內(nèi)的其余小衛(wèi)生間。戶內(nèi)其他人員一律使用公共衛(wèi)生間。原G座平面G棟優(yōu)化建議及文字說明：1、將衛(wèi)生間翻至現(xiàn)公共區(qū)域，由戶內(nèi)衛(wèi)生間轉(zhuǎn)換為公共衛(wèi)生間。在規(guī)范允許的情況下，建議只設(shè)一個公共衛(wèi)生間。2、將公共區(qū)域的管井由現(xiàn)狀的橫向設(shè)置調(diào)為沿公共區(qū)域側(cè)墻縱向設(shè)置。3、將戶內(nèi)的廚房及相應(yīng)管道取消。另外，針對上次貴司提出的伸縮縫處理問題，我們認為只要不在伸縮縫位置開門，處理難度不大。整體營銷方案根據(jù)產(chǎn)品定位，制定整體營銷方案，此方案應(yīng)分階段考慮，各階段推廣方案以及推廣方式、推廣媒體選擇、推廣費用預(yù)估，專業(yè)服務(wù)廣告公司的選擇。一、階段劃分根據(jù)預(yù)售證取得的**的不確定性，特擬定了4套排期方案。1、寫字樓預(yù)售證取得06年6月06年8月06年10月06年12月前期準備期06.4—06..606.4—06..606.4—06..606.4—06..7預(yù)熱期06.6—06..806.6—06..806.4—06..1006.8—07..3開盤期06.8—06..906.8—06..906.10—07.4—07..5強銷期06.9—06..1106.9—06..11—07.6—07..9滯銷期06.12—077.406.12—077.407.1—07..3平穩(wěn)期07.4—07..1007.4—07..1007.4—07..1007.9—07..10尾盤期07.10—077.1207.10—077.1207.10—077.1207.10—077.122、商業(yè)預(yù)售證取得06年6月06年8月06年10月06年12月前期準備期06.6—06..12預(yù)熱期07.1—07..4開盤期07.4—07..5強銷期07.6—07..9尾盤期07.10—077.12二、各階段媒體選擇及廣告配合（以06年8月取得預(yù)售證估算）第一階段（前期準備期）平面設(shè)計廣告公司選定（預(yù)計費用：8萬元）包裝準備：銷售道具：沙盤、銷售海報、樓書、單頁的設(shè)計、網(wǎng)站（預(yù)計費用：20萬元）戶外媒體：現(xiàn)場圍檔設(shè)計制作、交通路牌的設(shè)計制作及報廣（預(yù)計費用：60萬元）階段推廣費用小計：88萬第二階段（預(yù)熱期）推廣方式：試探性的廣而告之，檢驗市場反應(yīng)，確認產(chǎn)品賣點，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品特征。媒體選擇：主打報紙：北京青年報、新京報；輔助報刊：北京晚報、北京晨報（預(yù)計費用：70萬元）主打電臺：北京交通臺；輔助電臺：musicradio，國際廣播電臺（預(yù)計費用：50萬元）其他渠道：新浪，焦點，搜房網(wǎng)，寫字樓和俱樂部的液晶電視（預(yù)計費用：20萬元）相關(guān)軟性宣傳（預(yù)計費用：10萬元）階段推廣費用小計：150萬第三階段（開盤期）推廣方式：加大力度宣傳寫字樓開盤火爆熱銷，銷售進度節(jié)節(jié)攀升，造成人氣極旺印象媒體選擇：主打報紙：北京青年報、新京報（預(yù)計費用：100萬元）主打電臺：北京交通臺；輔助電臺：musicradio，國際廣播電臺（預(yù)計費用：30萬元）其他渠道：新浪，焦點，搜房網(wǎng)，寫字樓和俱樂部的液晶電視（預(yù)計費用：10萬元）開盤活動（預(yù)計費用：30萬元）軟性宣傳及DM（預(yù)計費用：20萬元）階段推廣費用小計：190萬第四階段（強銷期）推廣方式：炒作寫字樓旺銷場面，另外再結(jié)合促銷主題訴求寫字賣點媒體選擇：主打報紙：北京青年報、新京報；輔助報刊：北京晚報、北京晨報（預(yù)計費用：140萬元）其他渠道：新浪，焦點，搜房網(wǎng)，寫字樓和俱樂部的液晶電視（預(yù)計費用：30萬元）銷售道具制作（預(yù)計費用：5萬元）軟性宣傳（預(yù)計費用：25萬元）階段推廣費用小計：200萬第五階段（滯銷期）推廣方式：在此期間建議導(dǎo)入商業(yè)部分宣傳推廣，以保持項目市場形象及銷售的連續(xù)性媒體選擇：商業(yè)主打報紙：北京青年報、新京報（預(yù)計費用：50萬元）商業(yè)銷售道具：沙盤、銷售海報、樓書、單頁（預(yù)計費用：10萬元）商業(yè)軟性宣傳（預(yù)計費用：5萬元）階段推廣費用小計：65萬第六階段（寫字樓銷售平穩(wěn)期）/（商業(yè)開盤期—強銷期）推廣方式：以投資回報主題訴求底商投資價值，并以銷售進度吸引更多投資者，造成搶購之勢媒體選擇：主打報紙：北京青年報、新京報（預(yù)計費用：200萬元）印刷媒體：銷售海報、樓書、單頁（預(yù)計費用：50萬元）戶外媒體：現(xiàn)場圍墻、交通路牌（預(yù)計費用：100萬元）商業(yè)開盤活動（預(yù)計費用：30萬元）軟性宣傳及DM（預(yù)計費用：20萬元）階段推廣費用小計：400萬第七階段（收尾期）推廣方式：以促銷主題訴求項目即將清盤，機會僅存媒體選擇：主打報紙：北京青年報、新京報（預(yù)計費用：50萬元）戶外媒體：交通路牌（預(yù)計費用：20萬元）入住活動（預(yù)計費用：30萬元）階段推廣費用小計：100萬推廣費用總計（含平面廣告公司月費）：1193萬證件配合根據(jù)營銷計劃，對開發(fā)商索取的各種證件的**要求。通過上述**安排可以看出，如果能在06年8月取得預(yù)售證最為理想。售樓處物業(yè)管理對二期售樓處選址及要求，對售樓處進行管理的物業(yè)公司服務(wù)要求等工作。綜合考慮項目周邊環(huán)境，建議收回原售樓處（現(xiàn)彩票中心）作為二期銷售現(xiàn)場仍為首選，主要因為：1、可視性較強2、在區(qū)域內(nèi)屬于臨街建筑，可達性強，對其他項目客源可造成分流對物業(yè)管理要求：保安、保潔形象及禮儀；水吧服務(wù)；停車管理等?，F(xiàn)場包裝售樓處現(xiàn)場以及施施工現(xiàn)場的包包裝建議，如如圍擋、現(xiàn)場場車位、燈箱箱、道旗、看看房通道等。銷售現(xiàn)場包裝除了了常規(guī)的戶外外及室內(nèi)接待待區(qū)域裝飾以以外，需要重重點強調(diào)的有有以下幾點：：外部：1、注意與周邊項目目的差異化；；2、銷售處可視性要要強，建議配配備夜間照明明設(shè)施或霓虹虹燈3、標識文字簡潔清清晰；4、銷售現(xiàn)場與施工工現(xiàn)場保持連連通性的基礎(chǔ)礎(chǔ)上在空間上上也要相對隔隔離；5、看房通首整潔便便捷，工地圍圍檔可識別性性要高。內(nèi)部：1、銷售現(xiàn)場內(nèi)部氛氛圍用鮮艷色色彩烘托現(xiàn)場場氣氛；2、內(nèi)部裝修配飾應(yīng)應(yīng)保持舒適不不懶散、大氣氣不張揚的風(fēng)風(fēng)格原則；3、前臺接待位置能能夠觀察到客客戶進入銷售售中心前；4、茶水臺設(shè)置便于于環(huán)顧賣場；；5、銷售中心內(nèi)部客客戶動線形成成環(huán)流；6、有背景音樂設(shè)備備；7、談判桌（沙發(fā)）間間隔擺放，保保持一定距離離；8、設(shè)立兩間以上單單獨簽約談判判室。銷售工具對銷售工具的提前前準備，如效效果圖、沙盤盤、樓書、戶戶型圖、各種種宣傳用品、禮禮品、產(chǎn)品展展示所需物品品等等。除了貴司所述的常常規(guī)工具以外外，我司強調(diào)調(diào)以下幾點：：1、由于項目所在地地的優(yōu)勢不言言而喻，要制制作整體區(qū)域域沙盤突出區(qū)區(qū)位優(yōu)勢；2、將已經(jīng)確定的建建筑材料做詳詳細展示；3、將銷售現(xiàn)場保安安、保潔也當當作銷售道具具，對保安，保保潔公司提出出具體要求；；4、對于樣板間的選選址要突出戶戶型優(yōu)勢，由由于貴司項目目主打商主概概念，故裝修修風(fēng)格及配飾飾要現(xiàn)代、簡簡潔、有品味味，充分體現(xiàn)現(xiàn)戶型優(yōu)勢。銷售實施期銷售管理有一整套銷售管理理方案，針對對不同時期有有相應(yīng)管理體體系和制度。對于項目現(xiàn)場銷售售管理方面，我我司除了按照照上東經(jīng)紀銷銷售部管理制制度進行專業(yè)業(yè)化常規(guī)化管管理以外，還還會根據(jù)**國際項目不不同周期的特特點有針對性性的進行管理理管理。進入銷售現(xiàn)場，首首先要明確我我司現(xiàn)場銷售售經(jīng)理與貴司司現(xiàn)場直屬領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，保證溝溝通渠道的暢暢通，確保我我司現(xiàn)場銷售售經(jīng)理反饋給給貴司信息的的及時有效性性。我司會本本著開發(fā)公司司工作人員都都是甲方領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的姿態(tài)做好好現(xiàn)場工作。一、銷售準備期重重點管理方向向1、對于進場的新員員工進行貴司司企業(yè)文化灌灌輸，使我司司員工充分理理解貴司經(jīng)營營理念，有利利于加深未來來對于貴司產(chǎn)產(chǎn)品的理解，有有利于對客戶戶的表達。具體措施：對于貴貴司資料的發(fā)發(fā)放講解，組組織貴司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、員工與我我司現(xiàn)場人員員進行充分的的溝通交流。最最終進行考核核。2、對于產(chǎn)品基礎(chǔ)知知識的詳細理理解。具體措施：對于貴貴司提供的銷銷售資料進行行學(xué)習(xí)，在熟熟悉的基礎(chǔ)上上請貴司相關(guān)關(guān)工作人員進進行講解，后后形成經(jīng)過貴貴司確認得書書面專案手冊冊，根據(jù)手冊冊內(nèi)容進行考考核。二、開盤銷售期重重點管理方向向1、對于項目推廣思思路的理解，保保持銷售與推推廣步調(diào)統(tǒng)一一。具體措施：請營銷銷策劃人員對對推廣主線及及平面廣告或或者營銷活動動等推廣內(nèi)容容現(xiàn)場講解。2、有效利用廣告效效應(yīng)，提高留留電數(shù)量，增增加約訪數(shù)量量。具體措施：將留電電數(shù)量、約訪訪數(shù)量例如考考核指標。3、充分利用老客戶戶帶來成交。具體措施：開展一一期業(yè)主的電電話回訪工作作，開展一期期業(yè)主的直投投工作。三、強銷期重點管管理方向1、將分解后的銷售售任務(wù)施加到到每個銷售人人員身上，實實現(xiàn)較高銷售售業(yè)績。具體措施：制定末末位淘汰制度度，制定獎勵勵機制。2、要求約訪人數(shù)，要要求接訪**，從而提高高成交率。具體措施：將約訪訪人數(shù)，接訪訪**列入考核指指標中。3、提高已經(jīng)成交客客戶介紹新客客戶的成交率率。具體措施：執(zhí)行客客戶回訪制度度。四、尾盤期重點管管理方向1、出于節(jié)省廣告投投放的角度，提提高來電、來來訪客戶及老老客戶介紹的的成交率。具體措施：利用各各方面優(yōu)勢打打動客戶購買買，特別是準準現(xiàn)房優(yōu)勢及及銷控技巧，引引導(dǎo)成交。2、做好客戶售后服服務(wù)工作，保保質(zhì)保量完成成成交客戶入入住工作具體措施：采用銷銷售人員傭金金留存制度。3、初步處理客戶投投訴工作。具體措施：積極聽聽取客戶意見見，做好記錄錄，進行初步步解釋，需要要轉(zhuǎn)達貴司的的，做好交接接工作，保證證溝通的及時時有效性。注：我司已將《銷銷售現(xiàn)場管理理制度》裝訂訂成冊作為此此次提案附件件。銷售培訓(xùn)有一整套完善的培培訓(xùn)計劃和體體系，要將培培訓(xùn)工作貫徹徹在銷售工作作中的每個階階段和每個環(huán)環(huán)節(jié)。銷售中心培訓(xùn)內(nèi)容容1、銷售部人員培訓(xùn)訓(xùn)-公司背景及及項目知識、詳詳細介紹公司司情況：公司司背景、公眾眾形象、公司司目標（項目目推廣目標和和公司發(fā)展目目標）2、售人員的行為準準則、內(nèi)部分分工、工作流流程、個人收收入目標、物物業(yè)詳情：項項目規(guī)模、定定位、設(shè)施、買買賣條件、物物業(yè)周邊環(huán)境境、公共設(shè)施施、交通條件件、該區(qū)域的的城市發(fā)展計計劃，宏觀及及微觀經(jīng)濟因因素對物業(yè)的的影響情況3、項目特點A、項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)內(nèi)容及特點，包包括景觀、立立面、建筑組組團、容積率率、綠化率；；B、平面設(shè)計內(nèi)容及及特點，包括括總戶數(shù)、總總建筑面積、總總單元數(shù)、單單套面積、戶戶型圖、戶型型優(yōu)缺點、深深、寬、高等等；C、項目的優(yōu)劣分析析；D、項目營銷策略，包包括價格、付付款方式、策策略定位、銷銷售目標、推推廣手段競爭爭對手的優(yōu)劣劣分析及對策策劃業(yè)務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)培訓(xùn)、國家家及地區(qū)相關(guān)關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的的政策法規(guī)、稅稅費規(guī)定；E、房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語語、建筑常識識①術(shù)語、常識的理解解②建筑識圖③計算戶型面積F、銀行按揭知識，涉涉及房地產(chǎn)交交易的費用國國家、地區(qū)的的宏觀經(jīng)濟政政策，當?shù)氐牡姆康禺a(chǎn)走勢勢、公司制度度、架構(gòu)和財財務(wù)制度G、銷售技巧：售樓樓過程中的洽洽談技巧①如何以問題套答案案②詢問客戶的需求、經(jīng)經(jīng)濟情況、期期望等③掌握買家心理④展銷會場氣氛把握握技巧⑤推銷技巧⑥語言技巧⑦身體語言技巧H、簽訂買賣合同的的程序：售樓樓部簽約程序序①辦理按揭及計算②入住程序及費用③合同說明④其他法律文件I、展銷會簽訂合同同的技巧和方方法①訂金的靈活處理②客戶跟蹤J、物業(yè)管理課程：：①物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、收費標標準②管理規(guī)則③公共契約K、銷售模擬：①以實際樓盤為例實實習(xí)，運用所所學(xué)的全部方方法技巧完成成一個交易②利用項目營銷接待待中心、樣板板房模擬銷售售過程及時講講評、總結(jié)、必必要時再次實實習(xí)模擬實地地參觀他人展展銷現(xiàn)場銷售節(jié)奏結(jié)合銷售計劃，有有合理的銷售售節(jié)奏控制方方法和手段。上東經(jīng)紀憑借以往往銷售經(jīng)驗并并結(jié)合項目工工程進度，初初步擬定銷售售節(jié)奏如下：：1、寫字樓開盤期強銷期滯銷期平穩(wěn)期收尾期期間06.8—06..906.9—06..1106.12—077.407.4—07..1007.10—077.12寫字樓20%35%5%35%5%2、商業(yè)開盤期強銷期收尾期期間07.4—07..507.6—07..907.10—077.12商業(yè)15%60%25%銷控手法：寫字樓：準備期內(nèi)內(nèi)進行客戶積積累；開盤時時以低價入市市，盡可能擴擴大銷售額；；保持期內(nèi)以以先推大戶型型為主，減小小銷售風(fēng)險；；在熱銷期內(nèi)內(nèi)以推小戶型型為主，利用用推廣配合炒炒作項目銷售售火爆，造成成搶購場面；；尾盤以促銷銷策略清盤。底商：利用合理的的動線規(guī)劃、價價格策略及銷銷控手法，以以直銷及坐銷銷相結(jié)合的模模式，憑借底底商的地段、后后期經(jīng)營管理理、投資回報報及未來前景景吸引投資人人、經(jīng)營商戶戶等買家。制定銷售與回款計計劃制定合理銷售計劃劃，并根據(jù)此此計劃制定回回款計劃，要要求合理可行行。根據(jù)以上的銷售節(jié)節(jié)奏及首次提提案建議的銷銷售價格（寫寫字樓：14500元、底商：25000元），回款款計劃如下：：一、寫字樓回款（單單位：億元）期間銷售比例銷售金額首付金額回款金額開盤期06.0820%1.160.3480強銷期06.0935%10.30.81206.100.630.1890.706.110.40.120.441滯銷期06.125%0.10.030.2807.10.050.0150.0707.20.040.0120.03507.30.10.030.028平穩(wěn)期07.435%0.150.0450.0707.50.180.0540.09607.60.250.0750.12607.70.250.0750.17507.80.350.1050.17507.90.450.1350.24507.100.40.120.315收尾期07.115%0.290.060.2807.12000.14二、底商回款（單單位：千萬元元）期間銷售比例銷售金額首付金額回款金額開盤期07.415%0.120.048007.50.180.0720.072強銷期07.660%0.30.120.10807.70.40.160.1807.80.30.120.2407.90.20.080.18收尾期07.1025%0.250.10.1207.110.250.10.1507.12000.15說明：以上回款計計劃主要以各各階段回款比比例為基礎(chǔ)，寫寫字樓部分按按三成首付計計算，底商部部分按四成首首付計算而得得?？蛻舴?wù)要求能完成合同登登記備案的辦辦理工作，按按揭資料的催催交等全面工工作。上東經(jīng)紀客戶服務(wù)務(wù)部工作內(nèi)容容簡述隨著地產(chǎn)市場不斷斷發(fā)展成熟，競競爭已進入白白熱化階段，從從早期的地段段競爭、價格格競爭、產(chǎn)品品競爭逐漸開開始向品牌競競爭、服務(wù)競競爭升級。上上東經(jīng)紀客服服工作本著“為客戶著想想，讓客戶滿滿意”的宗旨，推推行全程服務(wù)務(wù)模式，致力力于客戶服務(wù)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展展。上東經(jīng)紀紀客服內(nèi)容涉涉及貸款辦理理、合同備案案及按揭、房房屋產(chǎn)權(quán)證辦辦理、增值服服務(wù)四方面，具具體服務(wù)內(nèi)容容如下：一、銷售前期的準準備工作1、在房地局交易網(wǎng)網(wǎng)內(nèi)建立開發(fā)發(fā)商及項目初初始信息的錄錄入及申報；；2、項目的房地局預(yù)預(yù)售登記前期期備案工作；；3、期房網(wǎng)上簽約的的基礎(chǔ)信息建建立及申報；；4、配合開發(fā)商進行行網(wǎng)簽預(yù)售合合同的內(nèi)部制制定與審核。二、銷售過程中的的配合工作1、現(xiàn)場銷控管理；；2、來電、來訪及成成交客戶的基基礎(chǔ)信息統(tǒng)計計、分析；3、日常銷售數(shù)據(jù)的的錄入、統(tǒng)計計及整理；4、欠款的催收、跟跟進及回款情情況的統(tǒng)計、上上報；5、銷售數(shù)據(jù)的匯總總及報表制作作；6、簽約合同的制作作及審核；7、網(wǎng)簽合同的預(yù)售售登記及注銷銷工作；8、合同及客戶資料料的登記、存存檔及管理；；9、現(xiàn)場按揭工作的的管理及放款款進程的跟進進；10、審查借款合同及及客戶按揭資資料的催收；；11、及時了解掌握各各家按揭銀行行的最新要求求及國家貸款款政策；12、對逾期還貸的客客戶進行催收收、跟進；13、銀行放款速度的的監(jiān)控及放款款情況的統(tǒng)計計、上報。三、銷售后期的服服務(wù)工作1、竣工后進行項目目的產(chǎn)權(quán)初始始登記工作；；2、完成房地局內(nèi)的的預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房房備案登記工工作；3、進行現(xiàn)房網(wǎng)上簽簽約基礎(chǔ)信息息轉(zhuǎn)換及申報報；4、配合開發(fā)商進行行網(wǎng)簽現(xiàn)房合合同的內(nèi)部制制定與審核工工作；5、為開發(fā)商及客戶戶進行權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記、變變更登記、注注銷登記工作作；6、對于銀行按揭客客戶進行產(chǎn)權(quán)權(quán)證的抵押登登記工作；7、產(chǎn)權(quán)證辦理完畢畢后的領(lǐng)取發(fā)發(fā)放工作；8、移交與開發(fā)商相相關(guān)的客戶資資料及合同檔檔案。銷售結(jié)案期制定尾房銷售方案案制定前期的營銷方方案和銷控的的實施，制定定尾房收盤方方案。根據(jù)排期，預(yù)計項項目尾盤銷售售期應(yīng)在07年10月—07年12月期間。一、工作重點1、滯銷戶型的推廣廣2、回款工作的推進進3、租賃業(yè)務(wù)的前期期準備二、尾盤銷售條件件1、營銷推廣資金有有限2、總平均價已經(jīng)基基本達到貴司司要求3、項目現(xiàn)房階段或或者準現(xiàn)房階階段4、有相對較大的已已成交客戶5、滯銷戶型為主三、尾盤階段銷售售方式尾盤銷售原則：節(jié)節(jié)省資金，提提高命中率，縮縮短銷售周期期。對于貴司項目尾盤盤銷售最佳時時機我司認為為項目尾盤一一定是商業(yè)部部分。1、準備工作確定項目尾盤階段段，并且已成成交均價滿足足貴司要求后后，對于項目目進行整體降降格上漲，目目的是對已成成交客戶及市市場有良好的的回饋，還有有為尾房價格格優(yōu)惠奠定基基礎(chǔ)。2、具體措施外部：將戶外媒體信息變變更為“圓滿收關(guān)尾尾房回饋客戶戶”內(nèi)容，并對對所有已成交交客戶及銷售售人員能夠聯(lián)聯(lián)系到的客戶戶發(fā)布尾房回回饋信息，同同時發(fā)布優(yōu)惠惠內(nèi)容。根據(jù)客戶反饋，在在項目現(xiàn)場（大大堂）舉行銷銷售現(xiàn)場尾房房銷售活動。內(nèi)部：提高銷售人員尾房房銷售傭金比比例，提高銷銷售人員積極極性。3、商業(yè)部分尾房針對商業(yè)部分尾房房建議經(jīng)“組合拳”的方式進行行銷售。①開展招商——以租租待售②以多種形式對外促促銷，例如：：禮品贈送、價價格優(yōu)惠等③宣傳成熟社區(qū)對商商業(yè)需求，以以投資前景吸吸引投資者及及經(jīng)營者入住工作的辦理制定入住工作辦理理方案，以保保障入住工作作的順利完成成。入住接待流程圖業(yè)主到售樓處辦理入住手續(xù)，置業(yè)顧問全程陪同業(yè)主到售樓處辦理入住手續(xù)，置業(yè)顧問全程陪同經(jīng)紀公司客服部經(jīng)紀公司客服部律師事務(wù)所接待中心律師事務(wù)所接待中心開發(fā)商財務(wù)部開發(fā)商財務(wù)部經(jīng)紀公司財務(wù)部經(jīng)紀公司財務(wù)部物業(yè)公司客服部物業(yè)公司客服部物業(yè)公司財務(wù)部物業(yè)公司財務(wù)部物業(yè)公司驗房中心領(lǐng)取鑰匙物業(yè)公司驗房中心領(lǐng)取鑰匙入住流程第一步經(jīng)紀公司銷售部辦理地點：銷售中中心入住前置業(yè)顧問工作職責(zé)責(zé)：1、約定入住辦理***，寄發(fā)資料料。2、與業(yè)主約定入住住辦理**，告知需帶資料，并并提前一天統(tǒng)統(tǒng)計匯總報星星泰銷售部。3、填寫入住手冊并并將其中入住住通知書復(fù)印印2份交審核組組。4、每日50組，業(yè)業(yè)主入住置業(yè)業(yè)顧問全程陪陪同寄發(fā)入住相關(guān)資料料，包括：1、《入住手冊》2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶一一覽表3、物業(yè)公司收費明明細表及客戶戶表格、協(xié)議議。4、致業(yè)主的一封信信注：入住資料由銷銷售部統(tǒng)一填填寫完畢并復(fù)復(fù)印2份后，交審審核組統(tǒng)一寄寄送審核組工工作職責(zé)：1、審核《結(jié)算單》、《入入住通知書》2、復(fù)印《入住通知知書》并轉(zhuǎn)交交開發(fā)商協(xié)調(diào)調(diào)員3、聯(lián)系郵局、寄送送《入住通知知書》（集中中辦理）注：《入住通知書書》必須全部部以掛號信寄寄出。經(jīng)紀公司需履行的的其他職責(zé)：：按戶收集準備客戶戶資料，包括括結(jié)算單、補補充協(xié)議產(chǎn)權(quán)辦理委托書及及表格入住流程第二步經(jīng)紀公司銷售部辦理地點：銷售中中心入住辦理工作先在在銷售中心（售售樓處）進行行，辦理完畢畢后到現(xiàn)場物物業(yè)公司辦公公室領(lǐng)取驗房房、鑰匙。業(yè)主辦理入住手續(xù)續(xù)由置業(yè)顧問問全程陪同。入住當日工作內(nèi)容容：1、置業(yè)顧問：接待待業(yè)主，理清清業(yè)主資料，業(yè)業(yè)主未帶復(fù)印印件的由置業(yè)業(yè)顧問負責(zé)復(fù)復(fù)印。注：業(yè)主資料明細細，詳見《入入住須知》2、置業(yè)顧問：領(lǐng)取取《房價款結(jié)結(jié)算單》、《商商品房買賣合合同補充協(xié)議議》和相關(guān)表表格，讓業(yè)主主簽字確認。3、控制辦理入住節(jié)節(jié)奏4、解答業(yè)主相關(guān)問問題入住流程第三步經(jīng)紀公司客服部11組辦理地點：銷售中中心工作內(nèi)容：1、確認業(yè)主身份，收收集業(yè)主資料料2、收集《結(jié)算單》營營銷欄3、在《入住確認單單》上簽字注：業(yè)主資料明細細，詳見《入入住須知》4、填寫《公共維修修基金分戶卡卡》入住流程第四步開發(fā)商財務(wù)部辦理地點：銷售中中心工作內(nèi)容：1、辦理購房尾款補補差結(jié)算2、收集《結(jié)算單》營營銷欄3、查看客戶所有票票據(jù)，開具發(fā)發(fā)票4、收取產(chǎn)權(quán)辦理相相關(guān)費用a、產(chǎn)權(quán)代辦費b、印花稅c、測繪費d、公共維修基金e、契稅在《入住確認單》上上簽字入住流程第五步經(jīng)紀公司客服部22組辦理地點：銷售中中心工作內(nèi)容：開發(fā)商協(xié)調(diào)員：填填寫《出庫單單》《出庫單》業(yè)主欄欄作為憑證交交客戶到物業(yè)業(yè)公司辦理入入住手續(xù)；財財務(wù)欄當日與與財務(wù)部交接接。經(jīng)紀公司客服部負負責(zé)：1、核對客戶相關(guān)票票據(jù)、入住確確認單2、向業(yè)主提供《四四書》并簽字字確認3、《入住情況說明明》當日完成成4、發(fā)放入住禮品入住流程第六步物業(yè)公司財務(wù)部辦理地點：物業(yè)辦辦公室客戶向物業(yè)公司交交納以下費用用1、物業(yè)服務(wù)費半半年2、有線電視初裝費費3、供暖費領(lǐng)取電卡水卡煤氣氣卡入住流程第七步物業(yè)公司驗房中心心辦理地點：物業(yè)辦辦公室物業(yè)公司及經(jīng)紀公公司置業(yè)顧問問陪同業(yè)主領(lǐng)領(lǐng)取鑰匙并驗驗房如果驗收合格，物物業(yè)公司請業(yè)業(yè)主在《房屋屋驗收表》簽簽字確認客戶發(fā)現(xiàn)問題，標標注于《房屋屋驗收表》置業(yè)顧問、物業(yè)公公司客服人員員和工程人員員分別在《房房屋驗收表》上上簽字入住流程第八步相關(guān)服務(wù)辦理地點：物業(yè)辦辦公室現(xiàn)場服務(wù)廠商有線電視網(wǎng)絡(luò)、電話注：現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作作由開發(fā)商與與經(jīng)紀公司各各派一名協(xié)調(diào)調(diào)員，統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)管理相關(guān)關(guān)事務(wù)。維保流程維保主要分兩大階階段，第一階階段是總包向向物業(yè)公司交交房，第二階階段是業(yè)主收收房。第一階段的維保負負責(zé)人為總包包，第二階段段的維保負責(zé)責(zé)人是物業(yè)公公司，第一與與第二階段的的維保流程基基本相同，現(xiàn)現(xiàn)就第二