張家港緹香廣場(chǎng)商業(yè)部分前期定位

緹香廣場(chǎng)商業(yè)部分前期定位二零一二年拾月8萬(wàn)方綜合體…..2萬(wàn)方街區(qū)商業(yè)…..緹香廣場(chǎng)之于張家港意義何在？且看小體量商業(yè)如何迸發(fā)大能量項(xiàng)目屬性梳理城市概況張家港市地處長(zhǎng)三角腹地，能夠快速連通長(zhǎng)三角主要城市，交通條件便利。張家港作為區(qū)域性交通的紐帶，是溝通長(zhǎng)江南北和蘇、皖、浙的重要交通節(jié)點(diǎn)，公路及河道運(yùn)輸十分發(fā)達(dá)，航空主要依靠蘇南碩放機(jī)場(chǎng)。城市區(qū)位交通條件張家港市位于長(zhǎng)江下游南岸，江蘇省東南部，屬蘇州地區(qū)，北濱長(zhǎng)江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無(wú)錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉(cāng)，距上海98公里；西接江陰、常州，距南京200公里，是沿海和長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。長(zhǎng)三角腹地，城市通達(dá)性良好水陸空立體交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷張家港張家港消費(fèi)潛力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)三產(chǎn)比重逐年提高人口溫和增長(zhǎng)消費(fèi)能力穩(wěn)步增長(zhǎng)從主要數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)看，張家港經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，有良好地人口及消費(fèi)能力支撐，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。消費(fèi)潛力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)水平同步上升，有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。區(qū)位概況項(xiàng)目距張家港各人流量較大區(qū)域均在3公里左右，至城西購(gòu)物公園也僅5公里，且僅臨華昌路及二環(huán)路，交通條件便利，能夠順利導(dǎo)入人流。區(qū)位概況盤(pán)踞城東CBD核心，人流導(dǎo)入便利項(xiàng)目所處區(qū)位既是張家港市政府重點(diǎn)打造的城東CBD核心區(qū)，又是高尚住區(qū)云集的城東中央居住區(qū)。項(xiàng)目雄踞港城交通、商務(wù)、文化、物流、景觀相互交匯的中心地帶，將形成綜合功能完善的商務(wù)商業(yè)聚集區(qū)，前景毋庸置疑。本案地處張家港政府重點(diǎn)打造的城東CBD核心區(qū)及中央居住區(qū)，人流導(dǎo)入便利，未來(lái)發(fā)展前景巨大。張家港市政府城西購(gòu)物公園步行街汽車(chē)客運(yùn)站客運(yùn)碼頭3.1公里2.6公里5公里2.4公里項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱緹香廣場(chǎng)地塊位置張家港華昌路東苑路交界總建面約8萬(wàn)方物業(yè)類型寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)綠地率27.78%車(chē)位600個(gè)發(fā)展商新東方置業(yè)緹香廣場(chǎng)是一座集特色主題商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)新商務(wù)辦公、精品公寓于一體的、一站式服務(wù)的城市綜合體，將打造成港城東南門(mén)戶新的高度和標(biāo)識(shí)。項(xiàng)目四至西面的中昊檀宮東面的緹香世家南面的長(zhǎng)途汽車(chē)站北面的帝景豪園項(xiàng)目施工進(jìn)展良好，南面為長(zhǎng)途汽車(chē)站，周邊多高檔居住小區(qū)，具有強(qiáng)大的消費(fèi)客群。長(zhǎng)途汽車(chē)站華昌路二環(huán)路梁豐生態(tài)園項(xiàng)目四至西面的中昊檀宮東面的緹香世家南面的長(zhǎng)途汽車(chē)站北面的帝景豪園項(xiàng)目施工進(jìn)展良好，南面為長(zhǎng)途汽車(chē)站，周邊多高檔居住小區(qū)，具有強(qiáng)大的消費(fèi)客群。項(xiàng)目南面的長(zhǎng)途汽車(chē)站除了作為重要的交通樞紐，還能夠?yàn)楸景笌?lái)極大的人流量。項(xiàng)目周邊多為高品質(zhì)居住小區(qū)，后期交付將帶來(lái)眾多潛在消費(fèi)人群。四至概況南臨長(zhǎng)途汽車(chē)站，三面為高檔住宅區(qū)小結(jié)城市屬性位于長(zhǎng)三角核心地帶，快速連通長(zhǎng)三角各主要城市，交通便捷。區(qū)位屬性港城東南門(mén)戶，未來(lái)發(fā)展要地，人流導(dǎo)入便利。項(xiàng)目屬性集特色主題商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)新商務(wù)辦公、精品公寓于一體的綜合體。配套屬性周邊生活氛圍深厚，南臨長(zhǎng)途汽車(chē)站，高檔商業(yè)缺失。長(zhǎng)三角要地——港城東南門(mén)戶——城市綜合體。經(jīng)濟(jì)屬性經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)比重逐年提升，消費(fèi)能力強(qiáng)大。商業(yè)概念定位本案地處港城東南門(mén)戶，在進(jìn)行本案商業(yè)定位之前，我們先對(duì)張家港全市商圈進(jìn)行調(diào)研分析，了解全市商業(yè)概況。商業(yè)格局城中步行街城西購(gòu)物公園通過(guò)實(shí)地調(diào)研，張家港目前商業(yè)分布較為零散，尚未形成真正意義上的商圈，較集中的商業(yè)主要有兩處，分別為城中的步行街及城西的購(gòu)物公園。處于張家港核心地段，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合商業(yè)街，張家港最具影響力的購(gòu)物集中區(qū)。步行街：處于張家港西部，為張家港首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是張家港除了步行街外人氣最旺的購(gòu)物場(chǎng)所。購(gòu)物公園：楊舍西路楊舍東路沙洲路商業(yè)步行街城中步行街張家港市商業(yè)街主要集中在沙洲路、楊舍路。老商業(yè)中心商業(yè)面積約20萬(wàn)方，其中包括大約300家臨街商鋪，約80家休閑餐飲。沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)物消費(fèi)的主要場(chǎng)所。步行街沿街主要以品牌服飾專賣(mài)為主，結(jié)合餐飲娛樂(lè)的商家。整條商業(yè)街業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)過(guò)很時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)培養(yǎng)了許多忠實(shí)的消費(fèi)者。主要大型商業(yè)項(xiàng)目：國(guó)際購(gòu)物中心、商業(yè)大廈、第一人民商場(chǎng)、凱麗百貨。通過(guò)調(diào)研，沙洲路步行街以品牌服飾專賣(mài)為主，休閑購(gòu)物占整條街的八成，餐飲占到16%。步行街各業(yè)態(tài)配比：步行街概況：城中步行街是港城人流量最大、業(yè)態(tài)最為齊全的購(gòu)物場(chǎng)所，業(yè)態(tài)以零售餐飲為主，檔次中端。城中步行街張家港購(gòu)物公園位于張家港城西新區(qū)的中心地帶，總建面近20萬(wàn)方，輻射了周邊派克酒店公寓、公園八號(hào)、都市新海岸、甲江南、匯景豪苑和四季花園等高檔公寓或小區(qū)十幾萬(wàn)層次較高消費(fèi)人群。購(gòu)物公園城西購(gòu)物公園板塊功能主題地上建筑面積(m2)觀景塔文化展示、交流中心3253歐陸風(fēng)情街商務(wù)消費(fèi)區(qū)18000桑拿康體城康體桑拿/商務(wù)酒店12000克拉水岸景觀餐飲/休閑19664太陽(yáng)廣場(chǎng)餐飲/精品專賣(mài)/文化娛樂(lè)28559水晶宮百貨購(gòu)物28000功能分區(qū)和業(yè)態(tài)規(guī)劃：城西購(gòu)物公園是港城繼步行街后又一購(gòu)物聚集區(qū)，業(yè)態(tài)豐富，以零售、娛樂(lè)、餐飲為主，檔次中高端。城西購(gòu)物公園張家港商業(yè)成熟度不高，商業(yè)分布零散，目前僅城中步行街及城西購(gòu)物公園商業(yè)較成體系；城中步行街是港城人流量最大、業(yè)態(tài)最為齊全的購(gòu)物場(chǎng)所，業(yè)態(tài)以零售餐飲為主，檔次中端；城西購(gòu)物公園是港城繼步行街后又一購(gòu)物聚集區(qū)，業(yè)態(tài)豐富，以零售、娛樂(lè)、餐飲為主，檔次中高端。本案所處的城東區(qū)域無(wú)核心商圈，那么，我們面臨的又是怎樣的商業(yè)態(tài)勢(shì)？全市商業(yè)小結(jié)通過(guò)實(shí)地調(diào)研，我們選取城東區(qū)域較具代表性的兩種商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，分別選取商貿(mào)中心香港商貿(mào)城及住宅底商玲瓏灣進(jìn)行研究。主要項(xiàng)目選取香港城玲瓏灣香港城主要商業(yè)項(xiàng)目概況商業(yè)體量：約7.8萬(wàn)方商業(yè)形態(tài)：三層市場(chǎng)銷售模式：包租三年，租金回報(bào)率6%/年，

三年后視市場(chǎng)情況而定面積段：20-50㎡規(guī)劃業(yè)態(tài)：零售為主單價(jià)段：28000-38000元/㎡總價(jià)段：90-150萬(wàn)元/套銷售情況：總套980套已售530套

去化率54%項(xiàng)目評(píng)價(jià)：中低端，較為雜亂地址：楊舍鎮(zhèn)乘航西路北側(cè)實(shí)景圖實(shí)景圖玲瓏灣主要商業(yè)項(xiàng)目概況商業(yè)體量：約8000方物業(yè)形態(tài)：住宅+底商銷售模式：?jiǎn)钨u(mài)面積段：60、120、300㎡規(guī)劃業(yè)態(tài)：零售為主單價(jià)段：15000-32000元/㎡總價(jià)段：100-400萬(wàn)元/套銷售情況：總套70套已售40套

去化率60%項(xiàng)目評(píng)價(jià)：商家尚未入駐地址：新農(nóng)路以西、東苑路以北沙盤(pán)實(shí)景圖城東商業(yè)小結(jié)城東尚無(wú)較具聚集力的商業(yè)體出現(xiàn)，高檔商業(yè)消費(fèi)缺失；通過(guò)典型項(xiàng)目分析，城東目前商業(yè)以購(gòu)物商貿(mào)城及住宅底商為主，業(yè)態(tài)以零售及餐飲為主，整體檔次低。整體定位城東大型商業(yè)中心缺失城東以商貿(mào)城、底商等中低端零售餐飲業(yè)態(tài)為主商業(yè)消費(fèi)潛力巨大城東首席商業(yè)中心，餐飲娛樂(lè)購(gòu)物新標(biāo)地通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身屬性梳理，結(jié)合全市及區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)剖析，本案應(yīng)搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)，爭(zhēng)做城東商業(yè)標(biāo)桿。業(yè)態(tài)建議緹香廣場(chǎng)商業(yè)部分為核心輻射型街區(qū)式商業(yè)，作為綜合體項(xiàng)目的重要組成部分，商業(yè)業(yè)態(tài)的概念規(guī)劃與合理布局很大程度上左右了今后整體項(xiàng)目的去化走勢(shì)。因此，在本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位上，我們認(rèn)為要注重以下幾點(diǎn)：商業(yè)業(yè)態(tài)定位思考

適度引入部分主力店，雖或犧牲部分利潤(rùn)，但卻是保證未來(lái)商業(yè)氛圍，提升客戶購(gòu)買(mǎi)信心的有效手段在業(yè)態(tài)設(shè)置上，應(yīng)從周邊及項(xiàng)目未來(lái)住戶的需求點(diǎn)出發(fā)，以周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的空白及差異為導(dǎo)向。借以自身業(yè)態(tài)的多樣性與豐富性吸引未來(lái)購(gòu)買(mǎi)客群關(guān)注。賦予整個(gè)商業(yè)一定的概念主題，借以主題性景觀、小品，結(jié)合時(shí)下流行元素，文化進(jìn)行適度包裝。一定程度上將提升項(xiàng)目品質(zhì)，更易吸引客群眼球。一層業(yè)態(tài)定位緹香廣場(chǎng)一層，無(wú)疑是商業(yè)價(jià)值最高且形象展示最具昭示性的層面。對(duì)于一層業(yè)態(tài)設(shè)置，建議如下:由于一層商業(yè)價(jià)值較高，對(duì)不同位置商鋪進(jìn)行有效分割，在保證業(yè)態(tài)合理性的同時(shí)，減小單套商鋪面積，控制總價(jià)。廣場(chǎng)中心在廣場(chǎng)中心位置，應(yīng)設(shè)置具有昭示性的主力店鋪。起到未來(lái)聚攏人氣，樹(shù)立一層地標(biāo)的作用。由于一層商鋪鋪面較多，上層鋪面較大，建議未來(lái)一層業(yè)態(tài)以小型中高端零售業(yè)態(tài)為主。應(yīng)考慮到公寓及辦公使用客戶未來(lái)的租住配套需求，可在其鄰近區(qū)域設(shè)置一定的生活或金融配套。一層（零售為主）主力店①中型精品超市②麥當(dāng)勞精品零售類③精品服飾④精品箱包⑤美容護(hù)膚⑥珠寶、鐘表小型餐飲⑦咖吧、甜品屋金融配套⑧銀行（ATM）一層業(yè)態(tài)布局示意①③③④⑤②⑥⑦⑧⑥精裝公寓寫(xiě)字樓一層業(yè)態(tài)布局示意二層業(yè)態(tài)定位緹香廣場(chǎng)二層，其單套鋪面面積約在250-500㎡左右。鋪面較大，對(duì)于二層商鋪業(yè)態(tài)建議如下：二層鋪面相對(duì)較大，建議以大中型餐飲為主，零售為輔。零售部分可以組團(tuán)形式，根據(jù)周邊業(yè)態(tài)盤(pán)點(diǎn)，我們建議引入大型運(yùn)動(dòng)連鎖門(mén)店。餐飲部分也可考慮一定的風(fēng)格差異，借以不同組團(tuán)設(shè)置引入中式或異域美食，凸顯多樣性。二層業(yè)態(tài)布局示意二層（餐飲為主、零售為輔）零售類①精品運(yùn)動(dòng)超市餐飲類②傳統(tǒng)中式餐飲③日韓料理①②③二層業(yè)態(tài)布局示意三層業(yè)態(tài)定位緹香廣場(chǎng)三層總體格局與二層相仿，同樣鋪面較大，對(duì)于三層商鋪業(yè)態(tài)建議如下：為保證商業(yè)部分業(yè)態(tài)多樣性，建議該層面以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，餐飲為輔。根據(jù)對(duì)周邊休閑類業(yè)態(tài)盤(pán)點(diǎn)，我們建議引入大型KTV作為三層的主力店鋪。三層業(yè)態(tài)布局示意三層（休閑娛樂(lè)為主、餐飲為輔）主力店①KTV休閑娛樂(lè)類②高檔足浴會(huì)所③臺(tái)球俱樂(lè)部餐飲類④特色餐飲⑤咖啡吧②③①④⑤④三層業(yè)態(tài)布局示意各業(yè)態(tài)總面積與所占比例類別面積所占比例零售650043%餐飲550036%休閑娛樂(lè)300020%其它2001%總面積15200100%主力店280018%主力店面積精品超市約400㎡麥當(dāng)勞約350㎡KTV約2000㎡總計(jì)約2800㎡根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的分布，我們可以估算各業(yè)態(tài)面積與所占比例。由各業(yè)態(tài)所占比例可以看出：本項(xiàng)目商業(yè)部分零售：餐飲：休閑娛樂(lè)=9:7:4

其主要商業(yè)業(yè)態(tài)仍以零售、餐飲為主，娛樂(lè)業(yè)態(tài)為輔業(yè)態(tài)布局建議商業(yè)租售策略售后返租模式：

所有散賣(mài)，售后返租，由開(kāi)發(fā)企業(yè)成立一家經(jīng)營(yíng)公司與同策合作，保證未來(lái)3年內(nèi)給小業(yè)主一定的收益率（7%左右），保證商業(yè)主題的合理和高端性。由同策商業(yè)部成立一支招商團(tuán)隊(duì)與開(kāi)發(fā)商合作，在項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)有關(guān)散鋪招商工作，保證業(yè)態(tài)合理性，在銷售時(shí)帶租約銷售。帶租約銷售模式：?jiǎn)我讳N售模式：由同策直接代理銷售，不作任何售后保證。租售策略對(duì)與商業(yè)部分的銷售模式，我們認(rèn)為可分為以下三類：銷售模式單一銷售帶租約銷售售后返租優(yōu)勢(shì)操作便捷，無(wú)需成立經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，無(wú)需后期管理工作由于帶租約銷售，如租金情況可觀，將利于后續(xù)的銷售出售時(shí)承諾以一定的返租率回報(bào)，將增加購(gòu)買(mǎi)者信心，利于銷售劣勢(shì)受項(xiàng)目本身與市場(chǎng)因素波動(dòng)、銷售難度較高在商業(yè)氛圍尚不成熟的時(shí)候，租金較低，將降低購(gòu)買(mǎi)者信心，無(wú)利于銷售對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高，后續(xù)工作較多，由于將返租回報(bào)先期移入房?jī)r(jià)，一定程度上提升了銷售難度適用商業(yè)商業(yè)氛圍較成熟區(qū)域商業(yè)氛圍成熟區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟區(qū)域由于大體量商業(yè)氛圍培養(yǎng)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，結(jié)合本案自身情況及區(qū)域商業(yè)氛圍，我們建議采用售后返租的銷售模式，通過(guò)一定的返租率回報(bào)，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)者信心，有利于后續(xù)的銷售。針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)實(shí)際情況，我們建議：銷售模式：主力店持有+分割散賣(mài)+售后返租（包租3年，年回報(bào)率7%）租售策略商業(yè)價(jià)格定位在報(bào)告前篇對(duì)于本案商業(yè)部分的定位中，我們將本案商業(yè)定位于中高端區(qū)域商業(yè)中心。為了對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行價(jià)格定位，通過(guò)對(duì)周邊鄰近在售項(xiàng)目分析及價(jià)格水平的比較，從而作為本案緹香廣場(chǎng)商業(yè)部分的定價(jià)參考依據(jù)。項(xiàng)目思考比較因子香港城玲瓏灣底商緹香廣場(chǎng)商業(yè)類型封閉性商場(chǎng)沿街底商街區(qū)式商業(yè)定位低端小商品批發(fā)小型零售、餐飲中高端零售、餐飲、百貨區(qū)位一般一般較好體量（萬(wàn)方）7.8約0.8約2面積段（平米）20-5060、120、30030-500均價(jià)（元/平米）28000-38000（一層）15000-20000（三層）25000-32000（一層）？總價(jià)（萬(wàn)元）90-150100-400？銷售模式帶租約銷售年回報(bào)約6%散賣(mài)售后返租，年均7%圖示通過(guò)對(duì)周邊在售商業(yè)項(xiàng)目特征比較以尋求本案商業(yè)部分合理的價(jià)格水平。價(jià)格定位通過(guò)對(duì)周邊在售商業(yè)項(xiàng)目的特征比較，無(wú)論在項(xiàng)目區(qū)位、品質(zhì)、業(yè)態(tài)定位上，本案的緹香廣場(chǎng)均遠(yuǎn)優(yōu)于區(qū)域內(nèi)同期在售商業(yè)項(xiàng)目，因此，本案商業(yè)定價(jià)應(yīng)高于鄰近在售商業(yè)的價(jià)格水平。建議幅度在15%-20%左右，故綜上說(shuō)述，建議本案一層商業(yè)均價(jià)在38000元/㎡左右。商業(yè)部分價(jià)格定位100%50%25%一層二層三層商業(yè)部分價(jià)格定位根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目的層間定價(jià)規(guī)律，一層：二層：三層≈

4:2:1，故本案一層、二層、三層的銷售均價(jià)為：

不同樓層商