中山市萬領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三角項(xiàng)目市場分析報(bào)告20110222

深析市場，助力項(xiàng)目正確決策——中山市萬領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三角項(xiàng)目市場分析報(bào)告方案提供：盛唐機(jī)構(gòu)市場部時(shí)間：2011.02.18顧問創(chuàng)造價(jià)值/專注地產(chǎn)營運(yùn)PART2：三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析1、三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2、三角鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境分析3、三角鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢分析1、三角鎮(zhèn)近3年房地產(chǎn)發(fā)展歷程2、三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析3、三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概述PART5：項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析2、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析PART3：三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)竟品分析PART4：國家房地產(chǎn)政策分析報(bào)告導(dǎo)讀PART6：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議PART1：三角鎮(zhèn)自然環(huán)境分析1、三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2、三角鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境分析3、三角鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢分析PART1：區(qū)域市場簡介三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

三角鎮(zhèn)是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，1999年京珠高速公路和番中公路開通后，成為了中山乃至珠江三角洲的重要交通樞紐之一。通過政府實(shí)施“工業(yè)立鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”后，工業(yè)也得到迅速的發(fā)展。具有代表的工業(yè)區(qū)高平工業(yè)區(qū)和金鯉工業(yè)區(qū)，隨后又于2010年建設(shè)軟件科技園、創(chuàng)業(yè)孵化基地等。三角鎮(zhèn)是中山工業(yè)發(fā)展的后起之秀，近年通過大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、可持續(xù)發(fā)展”三大戰(zhàn)略，形成了以汽配、紡織、電子、服裝、五金、電器、化工等行業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)群，推動了經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，加快推動了“從農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化過渡、從農(nóng)村化向城市化過渡”進(jìn)程。工農(nóng)業(yè)迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的旺盛和房地產(chǎn)市場的更大需求!三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工業(yè)概況：

設(shè)置高平工業(yè)區(qū)和金鯉工業(yè)區(qū)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)338家，其中：港資企業(yè)58家，澳（門）資企業(yè)2家，臺資企業(yè)33家，日資企業(yè)2家，其他為內(nèi)資企業(yè)。2004年工業(yè)總產(chǎn)值72.8億元，工業(yè)增加值為18.31億元，正回憶向工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)邁進(jìn)。

第三產(chǎn)業(yè)概況：

擁有四星級酒店1家，三星級酒店2家，二星級酒店1家，大型集貿(mào)市場5個(gè)，大型商場（超市）5家，各種服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。在建的重要項(xiàng)目有深中高科技示范基地、三角到中山的直通路等，正規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目有五星級酒店、海關(guān)驗(yàn)貨場、物流中心、華鑫工業(yè)園等。產(chǎn)業(yè)聚焦，吸引外來人口。三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2010年全年實(shí)現(xiàn)GDP66.5億元，增長18.1%；工業(yè)總產(chǎn)值為198.2億元，增長27.3%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值7.56億元，增長5％；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值21.5億元，增長14.5％；國地兩稅收入76868萬元，增長19.5%；外貿(mào)出口總值7.6億美元，增長15%；全社會固定資產(chǎn)投資23.8億元，增長38.1%；農(nóng)村人均收入12466元，增長14.6%。三角向工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)邁進(jìn)，服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展！三角鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境分析

三角鎮(zhèn)位于中山市北部偏東，北通廣州番禺區(qū)，東連民眾鎮(zhèn)，西接黃圃鎮(zhèn)，南與港口鎮(zhèn)隔河相望，處珠江三角洲的中心地帶，交通工分便利，京珠高速公路貫通鎮(zhèn)域南北，設(shè)有大型高速公路出入口；省道南三公路橫穿鎮(zhèn)域東西，與番中公路、105國道相連，往廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、江門等市均在1小時(shí)車程內(nèi)，往中山港、南沙港等國際港口在20分鐘車程內(nèi)。

總面積70.3平方公里，轄下有7個(gè)村民委員會和1個(gè)社區(qū)居民委員會，戶籍人口5.6萬多人，外來人口7萬余人。農(nóng)業(yè)人口占絕大部分。四通八達(dá)的交通網(wǎng)，提升三角的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。三角鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境分析【中山市組團(tuán)示意圖】中心組團(tuán)：由主城區(qū)（含石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)）和港口鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)組成，陸域面積462.32平方公里。東部組團(tuán)：由火炬區(qū)、南朗鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)組成，陸域面積489.37平方公里。西北組團(tuán)：由小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、黃圃鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)八鎮(zhèn)組成，陸域面積484.17平方公里。南部組團(tuán)：由三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、神灣鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)組成，陸域面積364.31平方公里。組團(tuán)聯(lián)動發(fā)展，全面拉升區(qū)域經(jīng)濟(jì)三角鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢分析

隨著鎮(zhèn)中心的樓盤陸續(xù)拔地而起，三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入正軌，此時(shí)的正規(guī)并不是嚴(yán)格意義上的正規(guī),在國家政策的影響下，眾多大城市里的購房者望而卻步，但找房、找地的態(tài)勢依然沒有改變，對于三角來說，此時(shí)，機(jī)遇不期而遇。三角地產(chǎn)接力廣深面臨極大機(jī)遇1、工農(nóng)業(yè)迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的旺盛和房地產(chǎn)市場的更大需求。2、產(chǎn)業(yè)聚焦，吸引外來人口。3、組團(tuán)聯(lián)動發(fā)展，全面拉升區(qū)域經(jīng)濟(jì)。4、三角地產(chǎn)，接力廣深，面臨極大機(jī)遇。5、四通八達(dá)的交通網(wǎng)，提升三角的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。PART2：三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析1、三角鎮(zhèn)近3年房地產(chǎn)發(fā)展歷程2、三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析3、三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概述三角鎮(zhèn)近三年房地產(chǎn)發(fā)展歷程回望近三年三角的整個(gè)歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)三角鎮(zhèn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在迅猛成長。2007年在售項(xiàng)目只有東潤華庭和國宇豪庭，08年旭日華庭落定三角，到了09年嘉怡豪庭躋身三角，到了10年，世代豪苑、粵林豪庭、君怡花園等項(xiàng)目的面世昭示著三角房地產(chǎn)市場的繁榮。通過詳細(xì)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)之后，我們可以從以下的數(shù)據(jù)、表格、圖示來詳細(xì)的回顧三角房地產(chǎn)市場的發(fā)展。注：《三角房地產(chǎn)市場2007年—2010年銷售情況分析》《三角房地產(chǎn)市場2007——2010年每月銷售情況分析》單位：/套年

份銷售套數(shù)年

份銷售套數(shù)2007年213套2010年1381套2008年394套2011年337套2009年454套三角房地產(chǎn)市場2007年—2011年年度銷售情況分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)2007年0000002211218173772132008年68603542403017652325433942009年552353142630372245963684542010年16725647968271201371541472979613812011年305320000000000337注：1、自2007年7月至2011年2月17日共銷售房源2779套；2、上述銷售單位為：/套。三角房地產(chǎn)市場2007年—2011年月度銷售情況分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)2007年000000221121817377213注：1、上述銷售單位為：/套。三角房地產(chǎn)市場2007年月度銷售情況分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)2008年6860354240301765232543394注：1、上述銷售單位為：/套。三角房地產(chǎn)市場2008年月度銷售情況分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)2009年55235314263037224596368454注：1、上述銷售單位為：/套。三角房地產(chǎn)市場2009年月度銷售情況分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)2010年1672564796827120137154147297961381注：1、上述銷售單位為：/套。三角房地產(chǎn)市場2010年月度銷售情況分析年份/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)2011年305320000000000337注：1、上述銷售單位為：/套。2、2月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到2011年2月17日。三角房地產(chǎn)市場2011年月度銷售情況分析三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析通過對區(qū)域市場的深入分析，我們將三角房地產(chǎn)市場的客戶群界定在以下區(qū)域：三角房地產(chǎn)市場的成交客戶中本鎮(zhèn)群體購買大概站到60%，包括本地居民和外來務(wù)工人員。40%的客戶為外地投資客戶，其中絕大部分投資客來自廣州番禺和深圳廣州，他們因政策擠壓和中山交通條件改善房價(jià)低升值空間大而來。通過大量的市場調(diào)查研究以及對本項(xiàng)目的深入分析，三角房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體年齡結(jié)構(gòu)：社會進(jìn)入婚齡高峰期，處于結(jié)婚期的購房需求空前高漲，現(xiàn)代人居住觀念的改變使其希望“另立門戶”也催生了購房年輕化的趨勢。因此自住客戶群體中集中了一部分年輕群體.另外一部分客戶群集中在26—38歲的青年人群，這一部分人多為中高級技術(shù)管理人員、私營業(yè)主，同時(shí)，39—45歲購買力亦強(qiáng)勁，多為外來投資客、本地富裕村民等。三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析目前三角鎮(zhèn)購房趨勢中以投資居多，特別是在售鎮(zhèn)中心區(qū)的幾個(gè)樓盤，特別是一些小戶型在市場上比較受青睞.投資者多來自廣州番禺深圳東莞及城區(qū)各地，看重區(qū)域的未來價(jià)值，這其中部分屬先自住,有投資功能.置業(yè)目的三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析指本地成功人士及周邊屋村的當(dāng)?shù)鼐用?、生意人，含部分工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)主;由于他們較熟悉本片區(qū)環(huán)境。

◆對本區(qū)域居住環(huán)境熟悉并認(rèn)同，對該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心。

◆現(xiàn)處于自建房中與父母合住，希望改變居住現(xiàn)狀。多是年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間；◆購房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住、給親人等，他們購房并非一時(shí)沖動，而是一直在市場上尋找合適其條件的房屋，故對物業(yè)要求較多。

◆二次置業(yè)者多注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。

◆購房后以此為居住中心。◆總體而言，實(shí)際用家是較理性的消費(fèi)者，一般的購房考慮時(shí)間較長，下定速度慢，且偏向選擇現(xiàn)樓和短期樓花物業(yè)。本地改善居住者◆中高收入職員，指三角鎮(zhèn)各類公司、工廠中高級技術(shù)人員和白領(lǐng)階層，這類客戶具以下特點(diǎn)和需求：◆因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，需要他們留在此地發(fā)展，手上有一定資金，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，同時(shí)自身品味又不允許在居住條件上苛刻自己。精致戶型既方便其生活與工作，又保證了較為高檔的居住品質(zhì)。特點(diǎn)：以首次置業(yè)者為主；以中青年層面為主，年齡結(jié)構(gòu)在26-35歲之間；家庭結(jié)構(gòu)：2-3人；文化素質(zhì)較高，月收入較高；工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款；主要購買中小戶型（2房或3房）住宅，面積為70-100平方米；希望滿足心理需求，要求物業(yè)綜合素質(zhì)高；對物業(yè)環(huán)境有強(qiáng)烈的追求。需求：希望物業(yè)有一定檔次；公共交通方便;要求物業(yè)具時(shí)代感；樓價(jià)不能太高；付款方式靈活；小區(qū)內(nèi)住戶普遍文化的認(rèn)同感；外觀設(shè)計(jì)及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；物業(yè)管理收費(fèi)合理；各種康體配套設(shè)施。子女教育問題。滿足居住需求三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析◆購房有其升值的空間，投資回報(bào)是顯而易見的。

◆房價(jià)目前較低,中小戶型首付少，月租供樓，輕松置業(yè)，投資回報(bào)率高?！魠^(qū)域位置離輻射范圍近。對區(qū)域工業(yè)區(qū)崛起有較看好.◆購房主要出于看好物業(yè)前景，希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非自住?！羟捌谕度胭Y金——即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。投資客戶三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場客群分析三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述三角鎮(zhèn)地處中山市東北部，北面一河之隔是廣州番禺南沙，高速公里、番中公路直接相連。良好的地位優(yōu)勢，使得三角今年來，在各項(xiàng)建設(shè)上均突破了之前的數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)方面優(yōu)勢尤其顯要。隨著新樓盤的建設(shè)，然而開盤價(jià)均價(jià)整個(gè)三角在3500元/平。相比較于番禺、順德、珠海，甚至是中山市內(nèi)、中山周邊鎮(zhèn)來說，都要低20%-50%。而據(jù)三角鎮(zhèn)“2010年3.28招商會計(jì)劃上報(bào)項(xiàng)目情況表”顯示，該鎮(zhèn)本次招商項(xiàng)目有15個(gè)，其中外資項(xiàng)目任務(wù)5個(gè)，投資總額4700萬美元，注冊資本2350萬美元。在10個(gè)內(nèi)資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)（包括東潤華庭增資、世代豪苑新項(xiàng)目、君怡花園新項(xiàng)目）便占去了3個(gè)。隨著珠三角城市一體化，輕軌將開通，珠港澳大橋去年動工，再加上深中通道方案敲定，這些利好消息使得中山市三角鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢越來越突出。三角鎮(zhèn)毗鄰番禺、南沙、順德，平均車程只有半小時(shí)，而三角鎮(zhèn)距離珠海、東莞的車程也是半小時(shí)。就房價(jià)來說，這些周邊城市房價(jià)每平方米均在8000元以上，而三角鎮(zhèn)目前的房價(jià)卻只有3500元。因此，越來越多的番禺、南沙人來三角鎮(zhèn)購房。這樣，三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將極具潛力可挖。三角鎮(zhèn)的區(qū)域優(yōu)勢已很明顯，古鎮(zhèn)想發(fā)展房地產(chǎn)，苦于無太多土地。而三角鎮(zhèn)則有較多的土地可以用來發(fā)展房地產(chǎn)。君怡花園項(xiàng)目從去年6月份開始報(bào)建，今年5月份將開始預(yù)售?？偨ㄖ娣e55800平方米，495戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，60%的客戶來自番禺、順德等地。談起原因，最主要的還是因?yàn)槿擎?zhèn)的房價(jià)要比番禺、南沙便宜好多。區(qū)位優(yōu)勢的明顯，使得三角不得不將成為“兵家必爭之地”。遠(yuǎn)至深圳、東莞，近至順德、廣州，往往投資客的行為可以帶動一個(gè)區(qū)域的提升，但是這提升時(shí)效性將何如，我們還得繼續(xù)拭目以待。新政下的機(jī)遇——三角成為新的投資熱土三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，未來發(fā)展?jié)摿薮?，多?shù)投資客看好三角物業(yè)，已售部分房源外來投資客戶占的比重較大，現(xiàn)可售房源均價(jià)在3500元/㎡左右，總共約有700套左右房源可售，市場供應(yīng)偏少，市場情況比較火爆，在近半年內(nèi)暫無相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)投入市場，參與競爭的樓盤不是很多。是一個(gè)比較難得的入市時(shí)機(jī)。但是，到后半年或者是2012年年初，三角市場將會有4個(gè)以上新的樓盤面世，大信位于東潤大門斜對面的項(xiàng)目、楊懷開在汽車站和寶成雅居旁的兩個(gè)項(xiàng)目、宏建地產(chǎn)位于壹加壹附近的新項(xiàng)目等。三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述PART3：三角鎮(zhèn)競爭產(chǎn)品分析1、民森·嘉怡華庭2、東潤華庭3、粵林豪庭4、旭日御華庭民森·嘉怡華庭·物業(yè)類別：普通住宅|·建筑類別：小高層·物業(yè)地址：中山市三角鎮(zhèn)金三大道東23號（高平酒店旁）·售樓電話售樓地址：項(xiàng)目現(xiàn)場·交通狀況：北通廣州番禹區(qū)，東連民眾鎮(zhèn)，西接黃圃鎮(zhèn)，南與港口鎮(zhèn)隔河相望，處于珠江三角洲的中心地帶，交通十分便利。·開發(fā)商：中山市民森房地產(chǎn)發(fā)展有限公司·代理商：自銷·容積率：3.12·綠化率：38%·最新均價(jià)：3200元/平方米(普通住宅)[2010-06-07]·價(jià)格描述：現(xiàn)推79㎡的二房，均價(jià)3100元/㎡，2梯6戶；按揭98折，一次性95折·占地面積：113畝平方米·建筑面積：23萬㎡平方米·開盤時(shí)間：2009-10-01開盤時(shí)間：2009-10-01占地面積：113畝平方米建筑面積：23萬㎡平方米容積率：3.12綠化率：38%總戶數(shù)：200套左右戶樓層狀況：1、2、3棟主力戶型：二房一廳;75.92平方米-——93.93平方米復(fù)式：160平方米左右小區(qū)內(nèi)部配套：游泳池、卡拉OK、電影院幼兒園：內(nèi)部幼兒園綜合商場：高平時(shí)尚坊其他：高平酒店嘉怡華庭占地近113畝，總建筑面積約23萬，綠化率高達(dá)38%。秉承了法國建筑的恢弘，更充分體現(xiàn)國際建筑的內(nèi)涵，建筑整體造型簡約、闊綽，通體洋溢著現(xiàn)代主義的法式風(fēng)格。項(xiàng)目融合地中海風(fēng)情精髓，多角度、多層次的立體布局，點(diǎn)綴成濃郁地中海情調(diào)。溪流、噴泉的布置，也按照法國造園”規(guī)則式“經(jīng)典法則，令每一處都充分顯示對稱之美。同時(shí)，星級豪華會所，設(shè)計(jì)中西合璧。時(shí)尚別致的建筑外觀，結(jié)合歐洲優(yōu)雅的內(nèi)部設(shè)計(jì)，氣派十足。同時(shí)配有游泳池、中西餐飲、卡拉OK、電影院等，在揮灑間盡顯激情活力，開啟健康生活樂趣！民森·嘉怡華庭月

份銷售套數(shù)2009年10月462009年11月322009年12月152010年1月992010年2月142010年3月462010年4月652010年5月62010年6月12010年7月72010年8月472010年9月792010年10月412010年11月182010年12月82011年1月152011年2月3◎民森·嘉怡華庭2009月度銷售情況分析◎民森·嘉怡華庭2010月度銷售情況分析◎民森·嘉怡華庭2011月度銷售情況分析民森·嘉怡華庭項(xiàng)目名稱預(yù)售證號項(xiàng)目地址可售套數(shù)嘉怡華庭三期中建房（預(yù)）字第2010363號中山市三角鎮(zhèn)蟠龍村162嘉怡華庭二期中建房（預(yù)）字第2010191號中山市三角鎮(zhèn)蟠龍村18嘉怡華庭一期中建房（預(yù)）字第2010066號中山市三角鎮(zhèn)蟠龍村4嘉怡華庭一期中建房（預(yù)）字第2009295號中山市三角鎮(zhèn)蟠龍村1合計(jì)185套在售部分戶型建筑面積套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e頂層復(fù)式222.97183.9739.18三房兩廳145.03119.725.33兩房兩廳81.9167.5114.4可售房源及戶型：東潤華庭·領(lǐng)域·

物業(yè)類別：普通住宅

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裝修情況：毛坯

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建筑類別：小高層

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物業(yè)地址：中山市三角鎮(zhèn)金三大道中138號

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售樓電話/p>

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售樓地址/p>

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交通狀況：東鄰番中公路、南三公路，直達(dá)高速公路出口，交通便捷，瞬間即達(dá)

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開發(fā)商：中山市東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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代理商：中山市東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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容積率：1.55

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綠化率：33%

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銷售證：中建房（預(yù)）字第2009074號

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最新均價(jià)：4500-4800元/平方米(普通住宅)[2010-04-09]

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價(jià)格描述：在售其公寓項(xiàng)目均價(jià)在4300元/平方米（含800元裝修）·

占地面積：13302.80平方米

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建筑面積：210000平方米

東潤華庭位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道與福源南路的交匯處;占地面積約為21萬平方米,園林由澳洲著名怡景師精心規(guī)劃。東潤華庭位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道與福源南路的交匯處;一個(gè)擁有21萬平方米的大型悉尼現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑及園林設(shè)計(jì)的城市化社區(qū),由澳洲著名怡景師精心規(guī)劃。東鄰番中公路、南三公路，直達(dá)高速公路出口，交通便捷，瞬間即達(dá)。鄰近鎮(zhèn)政府、真善美酒店、壹加壹超市、中國銀行、華僑醫(yī)院、幼兒園，學(xué)校環(huán)繞四周，為業(yè)主提供了優(yōu)越便利的生活措施。小區(qū)內(nèi)部配套：會所，園林內(nèi)娛樂場所一應(yīng)俱全!中、小學(xué)：沙欄小學(xué)、三角中學(xué)、高平小學(xué)、高平中學(xué)幼兒園：中英文幼兒園綜合商場：東潤時(shí)尚坊、壹加壹大型超市三角市場、高平市場醫(yī)院：三角華僑醫(yī)院郵局：三角郵政局銀行：中國銀行其他：三角休閑公園東潤華庭·領(lǐng)域月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)2007年7月222008年1月62009年1月112010年1月42011年1月342007年8月122008年2月82009年2月162010年2月02011年2月22007年9月82008年3月592009年3月152010年3月12007年10月32008年4月352009年4月102010年4月02007年11月372008年5月282009年5月212010年5月02007年12月52008年6月202009年6月82010年6月02008年7月62009年7月62010年7月02008年8月62009年8月222010年8月02008年9月442009年9月22010年9月22008年10月72009年10月22010年10月02008年11月72009年11月32010年11月32008年12月162009年12月22010年12月17◎東潤華庭2007——2011年月度銷售情況分析◎東潤華庭2007年月度銷售情況分析◎東潤華庭2008年月度銷售情況分析◎東潤華庭2009年月度銷售情況分析◎東潤華庭2011年月度銷售情況分析◎東潤華庭2010年月度銷售情況分析東潤華庭項(xiàng)目名稱預(yù)售證號項(xiàng)目地址可售套數(shù)東潤華庭中建房（預(yù)）字第2010249號中山市三角鎮(zhèn)金三大道中138號273東潤華庭第2008044號中山市三角鎮(zhèn)金三大道中138號7東潤華庭第2007312號中山市三角鎮(zhèn)金三大道中138號14東潤華庭第2007147號中山市三角鎮(zhèn)金三大道中138號19東潤華庭三角鎮(zhèn)333澳林美地康體中心三角鎮(zhèn)3合計(jì)649在售部分戶型建筑面積套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e復(fù)式245.82210.6435.18三房兩廳114.5898.1816.4一房一廳54.3437.317.04兩房一廳64.744.4120.29商鋪160.1152.157.95可售房源及戶型：粵林豪庭·物業(yè)類別：普通住宅·裝修情況：毛坯、標(biāo)裝·建筑類別：高層·物業(yè)地址：中山市三角鎮(zhèn)南洋路1-4號·售樓電話：0760-8993666389936668·售樓地址：中山市三角鎮(zhèn)南洋路1號·交通狀況：9路、208路、302路公交車·開發(fā)商：中山粵林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司·代理商：自銷·綠化率：30%·物業(yè)管理：中山市合家樂服務(wù)有限公司·最新均價(jià)：3500元/平方米(普通住宅)[2010-11-25]·價(jià)格描述：登記客戶將于開盤時(shí)享受5000元抵10000元優(yōu)惠?！ふ嫉孛娣e：14014平方米·建筑面積：40456.57平方米開工日期：2010-03-10竣工日期：2012-03-10占地面積：14014平方米

建筑面積：40456.57平方米

綠化率：30%總戶數(shù)：409戶停車位租價(jià)：150元物業(yè)管理費(fèi)：1.5/元/平方米/月主力戶型：主推50-188㎡的一房、二房、三房與復(fù)式單位41粵林豪庭坐享一河兩岸的自然生態(tài)環(huán)境，望山而居，依水而起，空氣清新，視野開闊。項(xiàng)目周邊樓盤林立，配套齊全，三角壹加壹商場就在粵林豪庭附近。

粵林豪庭共有11棟產(chǎn)品，10棟作為住宅，其中一棟將打造成大型商業(yè)中心，還有底層獨(dú)立街鋪，大小相宜。全封閉式管理，讓居家更安全。隨著廣東同城化進(jìn)程的發(fā)展，三角與番禺、東莞、順德等地將可實(shí)現(xiàn)20分鐘生活圈，而三角房價(jià)仍處于此20分鐘生活圈的低洼位置，此洼地優(yōu)勢必定會吸引其他城市的購房者把目光投向三角，由此可見三角在此20分鐘生活圈當(dāng)中的巨大升值潛力?；浟趾劳ピ?/p>

份銷售套數(shù)2011年1月1日922011年2月1日4◎粵林豪庭2011年月度銷售情況分析粵林豪庭項(xiàng)目名稱預(yù)售證號項(xiàng)目地址可售套數(shù)粵林豪庭中建房（預(yù)）字第2010373號中山市三角鎮(zhèn)東南村123在售部分戶型建筑面積套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e三房兩廳92.176.1415.96兩房兩廳78.6462.3916.25一房一廳59.3447.0812.26商鋪107.86103.394.47可售房源及戶型：旭日御華庭·物業(yè)類別：普通住宅·裝修情況：毛坯·建筑類別：小高層·物業(yè)地址：中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村·售樓電話22818777·售樓地址：項(xiàng)目處·交通狀況：9、31路·開發(fā)商：中山市通大房地產(chǎn)有限公司·容積率：3.0·綠化率：33%·銷售證：中建房（預(yù)）字第2009015號·價(jià)格：起價(jià)：3000/元/平方米·最新均價(jià)：3800元/平方米(普通住宅)[2010-06-07]·價(jià)格描述：在售2期17、18、19棟，126㎡的四房及268㎡左右的復(fù)式單位，均價(jià)3500元/㎡；購房98折優(yōu)惠，送一年物業(yè)管理費(fèi)·占地面積：45,000.0平方米·建筑面積：150,000.0平方米·容積率：3.0綠化率：33%45主力戶型：在售2期17、18、19棟，126㎡的四房及268㎡左右的復(fù)試單位，元旦左右推出第三期。價(jià)格暫時(shí)沒定，接受誠意認(rèn)購，交一萬抵2萬。旭日御華庭由中山市通大房地產(chǎn)有限公司傾力打造，位于三角旭日路與民安南路交匯處。整個(gè)項(xiàng)目占地約45000平方米，交通便利，出行方便，政府單位、各大銀行、醫(yī)院、商場、市場、汽車總站等地瞬間即可到達(dá)，具有一分鐘生活圈之優(yōu)勢。旭日御華庭是三角鎮(zhèn)首個(gè)15萬平方大型親水社區(qū)，全電梯洋房，歐陸式建筑風(fēng)格，中央超大湖景，純亞熱帶風(fēng)情園林設(shè)計(jì)，椰林樹影、疊瀑流水、專設(shè)休閑及運(yùn)動專區(qū)，穩(wěn)步換景，動靜佳宜，生活自然美不勝收。項(xiàng)目的總體規(guī)劃是圍合式設(shè)計(jì)，務(wù)求將通風(fēng)、采光、舒適度在每一單位內(nèi)最大化地體現(xiàn)，而且項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)多樣，三錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層、6米超高空中花園等，時(shí)刻引領(lǐng)居住新空間，旭日御華庭以打造成為三角鎮(zhèn)標(biāo)桿建筑為開發(fā)目標(biāo)，將一絲不茍兢兢業(yè)業(yè)地為業(yè)主營造最舒適的居住環(huán)境。營銷缺少戰(zhàn)略性思維，價(jià)格比較混亂旭日御華庭月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)月份銷售套數(shù)2008年5月142009年1月442010年1月642011年1月1392008年6月202009年2月72010年2月112011年2月112008年7月242009年3月382010年3月172008年8月112009年4月42010年4月142008年9月212009年5月52010年5月622008年10月162009年6月222010年6月262008年11月162009年7月312010年7月952008年12月272009年8月02010年8月662009年9月22010年9月252009年10月112010年10月762009年11月282010年11月252009年12月512010年12月50◎旭日御華庭2008—2011年月度銷售情況分析◎旭日御華庭2008年月度銷售情況分析◎旭日御華庭2009年月度銷售情況分析◎旭日御華庭2010年月度銷售情況分析◎旭日御華庭2011年月度銷售情況分析項(xiàng)目名稱預(yù)售證號項(xiàng)目地址可售套數(shù)旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2011029號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村19旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2010372號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村13旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2010278號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村6旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2010109號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村19旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2009225號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村1旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2009015號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村3旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2008203號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村1旭日御華庭中建房（預(yù)）字第2008139號中山市三角鎮(zhèn)結(jié)民村3合

計(jì)65在售部分戶型建筑面積套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e三房兩廳128.25107.620.65兩房兩廳83.0769.713.37商鋪54.852.821.98可售房源及戶型：旭日御華庭PART4：近期政策剖析時(shí)間措施要點(diǎn)2010.12.19·防高價(jià)地拍出地王2天內(nèi)須上報(bào)國土部9月29日國家有關(guān)部委堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地。凡可能出現(xiàn)“高價(jià)地”的地區(qū),必須事前評估,采取有效措施,防止出現(xiàn)高價(jià)地,穩(wěn)定市場預(yù)期。對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊,市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi),上報(bào)到國土資源部。2010.11.15·限外令出臺境外人士限購一套自住房繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺后，外匯局2010年11月15日出臺規(guī)定，限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購房。11月15日，外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。2010.11.03·住建部等限制公積金貸款購房首付比例住建部等通知，公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公積金貸款投機(jī)性購房。2010.09.29·多部委出臺鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果措施暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2010.09.27·國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實(shí)“國10號文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。2010.09.18·李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè)堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。2010.09.08·京滬先行啟動空置房調(diào)查空置率數(shù)據(jù)暫難出爐北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于空置房的調(diào)查，是國家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來做，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州等四五座城市。2010.09.04·首批十城市土地規(guī)劃獲批102市須上報(bào)總體規(guī)劃國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。2010年政策回顧時(shí)間措施要點(diǎn)2010.08.02·國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。2010.07.12·銀監(jiān)會：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策針對近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。2010.06.12·住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房由住建部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。2010.06.04·三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。2010.05.22·廣州出臺國十條樓市新政細(xì)則廣州細(xì)則主要是重申國務(wù)院“國十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對定價(jià)過高、漲幅過快的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。2010.05.06·深圳版新國十條出爐暫停三套房貸款深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.05.04·三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。2010年政策回顧時(shí)間措施要點(diǎn)2010.04.20·住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目開發(fā)商不得收取定金今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。2010.04.17·國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.14·國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010.04.13·住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲。2010.04.11·銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18·國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.03.10·國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。2010.02.20·銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。2010.01.12·央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010.01.10·國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年政策回顧房地產(chǎn)政策走勢：房地產(chǎn)價(jià)格，年年喊打，人人喊打。但2009年房地產(chǎn)價(jià)格的飛快上漲，惹惱了百姓，激怒了政府，2010年出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策可謂力度強(qiáng)勁，起到立竿見影效果，但至年尾，房地產(chǎn)價(jià)格又拾升勢，今年房地產(chǎn)相關(guān)政策將成迷局。但從目前宏觀經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場等幾個(gè)因素來看，2011年房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)以下特征：一，基本保持目前政策不變，不會有太多更嚴(yán)厲政策出臺。二、房地產(chǎn)調(diào)控政策將從行政干預(yù)加經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)改變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)調(diào)控手段。三、由于政治體制等因素，但府在調(diào)控姿態(tài)上仍將保持高壓態(tài)勢。特別是對國有房地產(chǎn)開發(fā)公司。55房地產(chǎn)政策走勢研判：綜合來看，未來一年房地產(chǎn)政策不會有太大變化，由于經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不是一種單一的政府經(jīng)濟(jì)行為，牽一發(fā)而動全局，作為政府決策層會全面考慮。2011房地產(chǎn)政策走勢研判：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢：“松財(cái)政”+“穩(wěn)貨幣”前景明朗利好股市2010，房整個(gè)股勢走勢基本處于振蕩態(tài)勢，至年底收官，2010中國股市以比2009低約14%的全年跌幅結(jié)尾，作為中國經(jīng)濟(jì)動力之一的資本市場，中央在宏觀層面一定會加強(qiáng)。2011年上半年股市將以上漲態(tài)勢呈現(xiàn)，而與股市密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場，則會在下半年從資本市場中受益?！八韶?cái)政+穩(wěn)貨幣+促貿(mào)易”，實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，綜合以上情況，加上抑制通貨膨脹需要，中央財(cái)政剌激政策將會陸續(xù)退出。中央財(cái)政資金將以回籠為主。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢及政策表明：今年資本充裕性將會相對收緊。若貴司在房地產(chǎn)貸款、融資方面的需求，要關(guān)注此總體動態(tài)，與相關(guān)銀行單位緊密聯(lián)系。2011房地產(chǎn)政策走勢研判：政策種類繁多，讓普通老百姓有些麻木：房地產(chǎn)政策頻繁出臺，可能連相關(guān)基層政府部門對房地產(chǎn)政策的理解都會比較困難，至許多老百姓都變得麻木。但從另外一個(gè)角度去看，顯示出國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)硬干預(yù)態(tài)度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格將會是政府工作的重點(diǎn)內(nèi)容，中山市受政策影響較小，未來房地產(chǎn)市場比較樂觀。政策引發(fā)機(jī)遇

二三線城市將成主流:隨著中山的規(guī)劃布局逐漸完善及珠三角區(qū)域地位的日漸提升，各大外來的大型房地產(chǎn)企業(yè)對中山產(chǎn)生了巨大的興趣。另外，中山本土企業(yè)因鎮(zhèn)區(qū)土地價(jià)格較低，把開發(fā)的觸手伸向鎮(zhèn)區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展將為本土企業(yè)帶來新的機(jī)遇。中山的地產(chǎn)市場比較健康，對這些外來開發(fā)商相當(dāng)有吸引力，政策調(diào)控不會對中山樓市產(chǎn)生負(fù)面影響，反而會轉(zhuǎn)化為一種支持力量。剛性需求壓抑:隨著政策的慢慢消化，及逐步放松，今年下半年政策迷霧將撥開，市場也將明朗，而受抑制的剛性需求有可能在市場將明朗時(shí)出手，到時(shí)成交量會得到一定反彈，市場也將隨之開始回暖。572011房地產(chǎn)政策走勢研判：PART5：項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析2、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析用地性質(zhì)：本地塊是待開發(fā)荒地，為商住綜合用地。地形地貌：地處三角鎮(zhèn)沙欄村，呈不規(guī)則的長方形，地勢平緩，地塊中間有規(guī)劃路通過。三面有工廠，前面緊靠金三大道。項(xiàng)目周邊情況本案地址項(xiàng)目區(qū)域位置項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢2-----區(qū)位優(yōu)勢：中山東北門戶經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)地處中山市東北，是廣州番禺進(jìn)入中山的門戶，番中公路、金三大道穿越鎮(zhèn)區(qū)，京珠高速等主要交通動脈帶動整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，緊密聯(lián)系市中心城區(qū)與珠三角經(jīng)濟(jì)圈核心。隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的旺盛，同時(shí)也帶動服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)的進(jìn)一步向旺。

三角，逐步形成了電子、紡織制衣、化工、五金等四大支柱產(chǎn)業(yè)，逐步邁向中山市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。優(yōu)勢1-----五星級酒店：標(biāo)桿立影，提升項(xiàng)目價(jià)值

項(xiàng)目規(guī)劃打造一座五星級酒店，除了基本配套功能之外。還很大程度上有利于提升項(xiàng)目的價(jià)值、項(xiàng)目的整體形象。而且，有益于項(xiàng)目在營銷過程中形成核心競爭力。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢3-----交通優(yōu)勢：通達(dá)快捷超寬外拓項(xiàng)目地處金三大道公路旁，交通四通八達(dá)。京珠高速、金三大道公路，番中公路直達(dá)黃圃、南頭、石岐、番禺、廣州等地，更可通往深圳、珠海等地。暢達(dá)的交通，給項(xiàng)目帶來了極大的外拓力?？蛻羧簭V州番禺等外地的消費(fèi)群成為項(xiàng)目的主力消費(fèi)群。本地自住消費(fèi)有待進(jìn)一步開發(fā)挖掘。項(xiàng)目內(nèi)道路與金三大道交匯處有公交站臺，通往中山市區(qū)。形成便捷交通配套。優(yōu)勢4-----產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢：“兩大工業(yè)區(qū)”，強(qiáng)大支撐三角鎮(zhèn)兩大工業(yè)區(qū)——高平和金鯉工業(yè)區(qū)為項(xiàng)目注入了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持，人流物流，給予本項(xiàng)目極高的消費(fèi)支撐，同時(shí)區(qū)域升值潛力高。高平電子為主導(dǎo)的科技工業(yè)基地的市場消化力為項(xiàng)目帶來比較高端的客戶資源。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢5-----教育優(yōu)勢：“文化領(lǐng)地”，用教育詮釋未來三角鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府重視發(fā)展教育事業(yè)。先后投入1.5億元完成了中英文中心幼兒園、中心小學(xué)、蟠龍小學(xué)、高平小學(xué)、三角小學(xué)的改造工程。教育資源豐富，解決了孩子上學(xué)難的事情。優(yōu)勢6-----規(guī)模優(yōu)勢：占地180畝，從容規(guī)劃。

項(xiàng)目處總占地面積180畝，而且地塊平坦、方正，可從容規(guī)劃，打造三角鎮(zhèn)精品高尚生活社區(qū)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析劣勢分析◎本項(xiàng)目周邊大部分是工廠，且離鎮(zhèn)中心區(qū)稍有距離，位置相對來說偏避了一點(diǎn)，為項(xiàng)目的推廣帶了一定不利因素?！蝽?xiàng)目規(guī)劃中有道路通往軟件園，對項(xiàng)目以后的規(guī)劃和管理存在一定阻礙。◎開發(fā)商在本土不存在知名度，也是一個(gè)劣勢?！蝽?xiàng)目周邊的自建居民區(qū)、生活氛圍不濃，將給推廣帶來壓力。項(xiàng)目緊靠金三大道，噪音、空氣污染，也是本項(xiàng)目發(fā)展的一大抗性。項(xiàng)目機(jī)會與威脅點(diǎn)分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)漸向旺盛，給項(xiàng)目帶來一定的后續(xù)支撐。2、區(qū)域外拓力強(qiáng)，對廣州、番禺地區(qū)有一定的號召力。3、隨著新的三角鎮(zhèn)三舊改造的進(jìn)行，本項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)可將進(jìn)一步加深。4、三角鎮(zhèn)房價(jià)整體較低，而且便利的交通系統(tǒng)，對于外地的投資客有一定的優(yōu)勢，同時(shí)也滿足項(xiàng)目周邊的自住客戶的需求.5、廣州番禺和深圳房地產(chǎn)政策的擠壓是眾多消費(fèi)者對三角房地產(chǎn)市場看好，投資傾向增加。項(xiàng)目機(jī)會與威脅點(diǎn)分析威脅點(diǎn)分析◎廣告的擠兌：現(xiàn)有的地產(chǎn)項(xiàng)目其品質(zhì)提升的周期較快，開發(fā)商明確通過產(chǎn)品品質(zhì)取得市場競爭優(yōu)勢，宣傳推廣的投入也加大，競爭的激烈程度只能是日趨嚴(yán)重?！虮景笧楹蟀l(fā)樓盤，早期東潤，旭日、高平明森已分別進(jìn)入市場，激烈的競爭在所難免?！蝽?xiàng)目剛進(jìn)駐，在品牌上具有一定威脅，東潤，民森等有開發(fā)商品牌做支持；◎由于本項(xiàng)目比直接的競爭對手的推廣較后，所以在客戶上會有一定的分流，在銷售將產(chǎn)生一定的威脅?！虮景该鎸γ裆ぜ吴A庭的競爭對手，市場競爭比較激烈。在在銷售方面會有一定的壓力PART6：項(xiàng)目規(guī)劃定位建議目前在售樓盤中占據(jù)主導(dǎo)地位的主要集中在2房、3房，受中山人大房大廳觀念的影響，，大三房大四房，這一方面也與鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域消費(fèi)能力有很大關(guān)系。由于受政策限制，及外來人口的增加，市場上也有不少小二房、小三房，而且此類產(chǎn)品在鎮(zhèn)區(qū)市場銷售上存在一定的優(yōu)勢。在未來幾年內(nèi)，消費(fèi)者對大戶的需求將逐漸下。從目前銷售情形來看，尾盤多為復(fù)式，從一定程度上可見鎮(zhèn)區(qū)居民對復(fù)式的認(rèn)可度并不高。由于順德、番隅等地房價(jià)的高漲、對于別墅用地的禁止，吸引了順德、番隅的部分高端購房者，他們的消費(fèi)能力較高同時(shí)偏好較大戶型，有別墅、自建地類型物業(yè)的項(xiàng)目走外拓力路線將更進(jìn)一步加大力度。產(chǎn)品規(guī)劃分析三房能滿足普通家庭的置業(yè)需求，其實(shí)用性、舒適性都較為合理，屬市場置業(yè)主流單位，也是樓盤中所占比重最大的結(jié)構(gòu)戶型。隨著人們居住要求的提高，戶型中的創(chuàng)新將會成為吸引點(diǎn)。一房作為一種投資型、過渡型的住房形式，在城區(qū)正如火如荼，三角尚未進(jìn)入熱度期，但是鎮(zhèn)區(qū)，世代豪苑雅寓在售小戶型公寓房，三角東潤華庭小戶推出，旭日華庭搭配部分小戶，已售馨，這也在一定程度上反映出鎮(zhèn)區(qū)小戶的市場潛在需求。一房的面積主要集中在40平方米，套房多在30平米左右，一房一廳多在45平米左右，購買者較多具有投資傾向。隨著鎮(zhèn)區(qū)高質(zhì)素流動人口的漸愈加大，此類戶型的需求量也將突顯。產(chǎn)品規(guī)劃分析三房作為目前小高層、高層主力戶型。首次置業(yè)的群體占此類戶型客戶群相當(dāng)大一部分比例，如白領(lǐng)、新婚人士、工作年限在3－5年人士，由于經(jīng)濟(jì)情況的限制，此類客戶更加注重樓盤的性價(jià)比，不僅要求交通方便，產(chǎn)品質(zhì)量過硬，環(huán)境好，配套齊，還要有品位，又要少花錢，因此以三房為主打的樓盤需更多添加大眾化的元素。一、鎮(zhèn)區(qū)市場需求層次明顯，主流需求群體為改善自住型，大部分消費(fèi)者對戶型的需求是二房和三房，二房需求面積在75-80平米之間，三房需求面積在85-115平米之間。二、由于鎮(zhèn)區(qū)目前總體開發(fā)量較少，區(qū)內(nèi)二房、三房的賣方市場特征較為明顯，75平方米左右的兩房，85-115平米三房的銷售率較高，是鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)銷售率最高的產(chǎn)品。三、一房的市場也初露機(jī)會點(diǎn)，隨著鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)的發(fā)展，外來高科技人員的流入，形成一房的市場機(jī)會點(diǎn)，有利于吸引眾從進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)工作的外來青年團(tuán)體及投資置業(yè)者。四、從目前四房的銷售率來看，本地市場接受度較弱，多數(shù)樓盤中尾盤遺留的都是頂層復(fù)式或大四房。隨著多次置業(yè)的上升，樓盤質(zhì)素的提高，此類客戶的數(shù)量也將會增長。產(chǎn)品規(guī)劃建議一、鎮(zhèn)區(qū)市場需求層次明顯，主流需求群體為改善自住型，大部分消費(fèi)者對戶型的需求是二房和三房，二房需求面積在75-80平米之間，三房需求面積在85-115平米之間。二、由于鎮(zhèn)區(qū)目前總體開發(fā)量較少，區(qū)內(nèi)二房、三房的賣方市場特征較為明顯，75平方米左右的兩房，85-115平米三房的銷售率較高，是鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)銷售率最高的產(chǎn)品。三、一房的市場也初露機(jī)會點(diǎn)，隨著鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)的發(fā)展，外來高科技人員的流入，形成一房的市場機(jī)會點(diǎn)，有利于吸引眾從進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)工作的外來青年團(tuán)體及投資置業(yè)者。四、從目前四房的銷售率來看，本地市場接受度較弱，多數(shù)樓盤中尾盤遺留的都是頂層復(fù)式或大四房。隨著多次置業(yè)的上升，樓盤質(zhì)素的提高，此類客戶的數(shù)量也將會增長。產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目戶型配比建議具體戶型面積比例如下表所示：多層、小高層戶型面積比例示意表房型面積區(qū)間（㎡）面積比重套數(shù)（套）備注小復(fù)式35~455%180投資型產(chǎn)品，分布于右側(cè)商業(yè)部分頂上。小兩房60~6512%294投資兼自住型產(chǎn)品.及住宅區(qū)沿街部份兩房70~7518%380實(shí)用自住型,沿街靠內(nèi)側(cè)大兩房75~8520%389實(shí)用自住型，景觀單位小三房90~11018%237項(xiàng)目轉(zhuǎn)角位及次景觀單位三房110~125

24%303核心景觀單位.項(xiàng)目未來價(jià)值點(diǎn)復(fù)式130以上3%35頂復(fù)或底層建筑設(shè)計(jì)需要單位以上比重按住宅部分計(jì)容積率建筑面積為151800平方米計(jì)算。五星級酒店兩層商鋪，上面為復(fù)式公寓。底層為商鋪，沿街部分為小兩房。朝內(nèi)景觀單位可做成小三房或者大兩房。景觀核心單位建議為大兩房、中三房、大三房為主?！颈景缚剂恳蛩亍宽?xiàng)目規(guī)模：中高等規(guī)模項(xiàng)目定位：北美風(fēng)情社區(qū)優(yōu)雅生活樂圖消費(fèi)群：經(jīng)濟(jì)收入中高等，關(guān)注居住的歸屬性區(qū)域：目前居住尚不成熟，需要引導(dǎo)客戶項(xiàng)目位置：三角鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，金三大道旁項(xiàng)目景觀：時(shí)尚自然戶型品質(zhì)：方正自住，使用率高項(xiàng)目市場定位根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和建筑屬性，特?cái)M定項(xiàng)目市場定位為三角鎮(zhèn)高尚生活社區(qū)項(xiàng)目位于三角鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，主要以自住為主，營造一個(gè)生活的樂園，以便捷交通系統(tǒng)與高尚生活密切結(jié)合，是本項(xiàng)目的突出特點(diǎn)，本項(xiàng)目旨在為客戶提供中高檔的物業(yè)，同時(shí)為客戶帶來一種新的生活方式，在同行業(yè)中它將是三角中高檔的品質(zhì)型生活社區(qū)，在消費(fèi)者眼中，它是引領(lǐng)一種時(shí)尚、現(xiàn)代的居家方式，將締造一種全新的“溫馨、幸福、優(yōu)雅的生活方式”，樹立項(xiàng)目特有的形象。以此本項(xiàng)目形象定位為項(xiàng)目總體形象星級配套上游生活戶型創(chuàng)新主要是指增加戶型的使用率，以贈送面積或半送面積，來吸引客戶?！百浰兔娣e”是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中利用《建筑面積計(jì)算方法》的相關(guān)規(guī)定，建造有使用功能但卻不計(jì)入建筑面積的行為，將可以不計(jì)入建筑面積的套內(nèi)面積“贈送”給買家項(xiàng)目戶型創(chuàng)新建議產(chǎn)品創(chuàng)新，可進(jìn)可退的風(fēng)險(xiǎn)措施。產(chǎn)品創(chuàng)新，快速營銷的基礎(chǔ)。贈送面積的優(yōu)劣勢－贈送面積可帶來4%－8%的溢價(jià)，利遠(yuǎn)大于弊，但要警惕政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)但需要考慮的是政策影響，由于目前部分二線城市（如合肥、成都、東莞、廣州）的送面積項(xiàng)目過多，已引起房產(chǎn)部門的關(guān)注，房產(chǎn)部門已出臺或準(zhǔn)備出臺相關(guān)政策禁止送面積優(yōu)勢一：提高使用面積優(yōu)勢二：增加項(xiàng)目賣點(diǎn)優(yōu)勢三：提高項(xiàng)目溢價(jià)劣勢一：提高建筑成本劣勢二：政策風(fēng)險(xiǎn)雖然贈送面積會增加部分建筑成，但項(xiàng)目在銷售過程中，可帶來4%－8%的溢價(jià)，并且銷售速度會大幅提高，總體來說，贈送面積的利要遠(yuǎn)大于弊項(xiàng)目戶型創(chuàng)新建議贈送面積的方式1.飄窗9.小院10.地下室7.花架4.露臺2.夾層5.復(fù)式6.躍層8.空調(diào)機(jī)位3.陽臺1.凸窗2.落地飄窗3.假飄窗2.入戶花園3.內(nèi)庭院1.頂層露臺2.洋房退臺3.錯(cuò)層露臺1.半地下室2.全地下室1.生活陽臺1.飄窗之凸窗方式：贈送全部面積當(dāng)凸窗高度小于2.2米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積270度轉(zhuǎn)角飄窗2.2米2.飄窗之八角飄窗八角飄窗凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小,且贈送不完全2.2米由于各個(gè)城市的規(guī)范要求不同，飄窗的進(jìn)深也不同，如廣州要求不得超過0.5米，寧波要求不得超過0.6米，進(jìn)深的區(qū)間大概為0.5米-1米方式：贈送全部面積3.飄窗之落地飄窗落地飄窗可增加地毯面積，增加空間感，但實(shí)用性較差當(dāng)落地飄窗的高度小于2.2米時(shí)，飄窗部分不算面積2.2米2.2米方式：贈送全部面積4.飄窗之假飄窗技巧：做一假凸窗窗