房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2022年報(bào)｜成都2022年市場(chǎng)總結(jié)及2023年展望20230109 -正合

層指近郊；三圈層指遠(yuǎn)郊、簡(jiǎn)陽、東部新區(qū)區(qū)、武侯區(qū)?天府新區(qū)：天府新區(qū)成都直管區(qū)?近郊：雙流區(qū)、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)、新都區(qū)?供應(yīng)量、成交量、存量均為認(rèn)購(gòu)口徑；成交均價(jià)、成交金額均為備案口徑?住宅：指商品住宅+人才公寓，不含保障房?預(yù)售證存量：取得預(yù)售證未售面積?公告宗數(shù)：含流拍、終止、成交宗數(shù)?表面成交樓面地價(jià)=土地成交總價(jià)/最大可開發(fā)體量?溢價(jià)率=土地成交總價(jià)/起始總價(jià)-1場(chǎng)?成都購(gòu)房者心態(tài)調(diào)研對(duì)象為正合代理項(xiàng)目來訪客戶正合股份·Since1998正合股份·Since1998cece固投房投社會(huì)消費(fèi)品零售總額出口金額經(jīng)濟(jì)：高溫限電、疫情反復(fù)等外部因素干擾下，經(jīng)濟(jì)承壓運(yùn)行固投房投社會(huì)消費(fèi)品零售總額出口金額GDP)，GDP總量保持副省級(jí)城市第三位性支撐，固投增速恢復(fù)；“兩場(chǎng)0億元234567891011122345678910111223456789101112234567891011圖：2022Q1-123456789來源：成都統(tǒng)計(jì)局，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page5金長(zhǎng)期股權(quán)融資主企業(yè)帶動(dòng)鏈屬企業(yè)比綠色低碳、新型材料、文創(chuàng)旅游等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)超10家準(zhǔn)萬億級(jí)裝備制造/醫(yī)藥健康/新型材料全國(guó)第二梯隊(duì)前列◆2021年12月提出實(shí)施“建圈強(qiáng)鏈”，確定以先進(jìn)制造業(yè)為主的26條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，加速推進(jìn)高能級(jí)重大項(xiàng)目落地，強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈穩(wěn)鏈，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能◆各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)扶持政策及重點(diǎn)項(xiàng)目投資帶動(dòng)下，下半年五大先進(jìn)制造業(yè)弱恢復(fù)，且電子信息仍保持高速增長(zhǎng)累計(jì)同比產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)業(yè)能級(jí)2022Q1-Q2022.1-11電子信息超1萬億電子信息超1萬億業(yè)基地/綠色食品/綠色食品五大先進(jìn)制造業(yè)2.2萬億/五大先進(jìn)制造業(yè)2.2萬億/來源：成都統(tǒng)計(jì)局、新聞媒體，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?202////人才流入TOP連續(xù)兩年超越上海、深圳成為租房需求量第二大的城市◆引才政策迭代升級(jí)，就業(yè)崗位充足且薪資性價(jià)比較高，成都就業(yè)環(huán)境優(yōu)(2022年8月末，成都市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.08%，低于全國(guó))◆人才流入趨勢(shì)明顯，住房需求體量大：2022年底成都人才總量達(dá)622.3萬人，居全國(guó)第4位，青年人才落戶年增量可超10萬人成都市青年人才落戶情況人才總量成都市青年人才落戶情況人才總量青年人才落戶總量青年人才落戶年增量//6//VS才投遞比，持續(xù)5年位居非一線第二位都、新聞媒體、58同城、安居客、獵聘，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：城市薪酬性價(jià)比R=城市實(shí)際平均月薪/城市安全感月薪，求人倍率=崗位數(shù)/求職者人數(shù)ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page7高溫限電、疫情反復(fù)等外部因素干擾下，經(jīng)濟(jì)承壓運(yùn)行高溫限電、疫情反復(fù)等外部因素干擾下，經(jīng)濟(jì)承壓運(yùn)行cece稅收2014年后第二輪政策寬松窗口期，需求端限制政策全面松綁稅收產(chǎn)寬松期0社保各限購(gòu)區(qū)不互買社保1年家庭均價(jià)(右軸)南、主城可買天新父母投靠二次遷戶獨(dú)立家庭法拍房納入限購(gòu)?fù)饪苫ベI%限售拍房限售來源：成都銳理數(shù)據(jù)、政府官網(wǎng)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：綠色字體為政策歷年最寬松標(biāo)準(zhǔn)、紅色字體為政策歷年最嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page10.5套?政策放寬提振信心?疊加房企年中沖量，認(rèn)購(gòu)量小幅回升后逐步回歸，5-6月周均認(rèn)購(gòu)約5.5套疫情陸續(xù)沖擊樓市?7-9月(不含9月疫情封城兩周)周均認(rèn)購(gòu)約3.5套?疫情反復(fù)且防控政策轉(zhuǎn)向，感染率走高周均認(rèn)購(gòu)未見恢復(fù)，◆2022H2，疫情反復(fù)、高溫限電、房企爆雷等負(fù)面因素不斷沖擊樓市，客戶信心恢復(fù)態(tài)勢(shì)中斷(5月兩輪新政調(diào)整后，信心現(xiàn)短暫恢復(fù)，行業(yè)消極認(rèn)知受訪者占比略有減少)，甚至降至歷史冰點(diǎn)(12月調(diào)研，看跌房?jī)r(jià)、認(rèn)為房屋貶值的受訪者占比居歷次調(diào)研最高位)，寬松政策對(duì)需求促進(jìn)作用逐輪遞減))組0封城兩周9876543210單項(xiàng)目周均來訪(左軸)單項(xiàng)目周均認(rèn)購(gòu)(右軸)來源：正合數(shù)據(jù)庫(kù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：僅統(tǒng)計(jì)當(dāng)周同時(shí)監(jiān)測(cè)到來訪和成交的項(xiàng)目，剔除集中開盤數(shù)據(jù)ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023認(rèn)為成都房?jī)r(jià)會(huì)下跌認(rèn)為房子存在貶值的可能性來源：成都正合代理項(xiàng)目來訪客戶問卷調(diào)研，兩輪政策后典型項(xiàng)目銷售經(jīng)理訪談?wù)邔捤纱翱谄?，需求端限制性政策全面松綁政策寬松窗口期，需求端限制性政策全面松綁疫情反?fù)、房企爆雷等負(fù)面沖擊下客戶信心短暫恢復(fù)后降至冰點(diǎn)，寬松政策效果逐輪遞減ce002018-2021平穩(wěn)去化年銷量2,200-2,300萬㎡2022銷量低谷年銷量1,553萬㎡2016銷量峰值年銷量3,504萬㎡成交均價(jià)(右軸)銷售面積(左軸)成交均價(jià)(右軸)銷售面積(左軸)市同比2014去庫(kù)存年銷量2,203萬㎡020152016201720182019202020212022預(yù)售證存量(萬㎡)出清周期(月)來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：同能級(jí)城市同比數(shù)據(jù)來源克爾瑞；西安數(shù)據(jù)來源正合數(shù)據(jù)庫(kù)，且僅為主城，不含西咸和近郊ZhengheGroup·Since1998Copyright?202量?jī)r(jià)：上半年政策扶持下弱恢復(fù)，下半年因疫情&行業(yè)下行拖累低位盤整?信貸恢復(fù)：利率逐步下降、部分銀行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬?5月兩輪政策促進(jìn)需求釋放?政策端抑投機(jī)漏洞：法拍房限購(gòu)、二手房指導(dǎo)價(jià)、新房精裝限價(jià)降低等?7月起利率走高、放貸期延長(zhǎng)，二手房甚至停貸?三季度恒大率先爆雷?外地房企爆雷、項(xiàng)目爛尾事件曝光情封城半月、12月疫情放開全城轉(zhuǎn)陽?11月限購(gòu)再度優(yōu)化；房企加碼出貨力度，國(guó)慶、年終沖量等節(jié)點(diǎn)誠(chéng)意讓利外部因素阻礙交易行業(yè)下行拖累信心，成交量低位盤外部因素阻礙交易行業(yè)下行拖累信心，成交量低位盤整0001234567891011121234567891011122022供應(yīng)面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(jià)(右軸)來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?202受疫情、行業(yè)下行等大環(huán)境影響2受疫情、行業(yè)下行等大環(huán)境影響2022年住宅銷量創(chuàng)歷年新低，銷量降幅尚低于同能級(jí)城市區(qū)域房?jī)r(jià)基本持平2021年ce指標(biāo)主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊成交面積..指標(biāo)主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊成交面積月均成交面積較2020-2021變化成交均價(jià)截至2022年12月預(yù)售證未售存量預(yù)售證未售存量出清周期出清周期較2021年12月變化↑3.2↑2.9↑7.0供應(yīng)面積◆高度依賴渠道帶客，尤其近郊、遠(yuǎn)郊(超8成項(xiàng)目啟用渠道且傭金可超5%)，甚至需配合大力度房?jī)r(jià)讓利與低門檻首付走量圈層渠道購(gòu)房?jī)?yōu)惠付款方式主城+天府新區(qū)個(gè)案可付前傭成交獎(jiǎng)最高1W-3W營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)特價(jià)房最高優(yōu)惠10-15%個(gè)案首付分期(3個(gè)月-1年)近郊成交獎(jiǎng)5K-2W可付前傭營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)特價(jià)房最高優(yōu)惠13-15%部分可首付分期/全款分期(溫江/新都/雙流3個(gè)月-1年)遠(yuǎn)郊成交獎(jiǎng)最高8K-2W常規(guī)階段性特價(jià)房?jī)?yōu)惠可超20%普遍首付分期低首付(0.5-1成)長(zhǎng)分期(半年以上)開發(fā)商可墊首付來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：根據(jù)正合代理及監(jiān)測(cè)項(xiàng)目整理，遠(yuǎn)郊僅統(tǒng)計(jì)新津、青白江、都江堰來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?202購(gòu)房首要看重因素-升值性、核心投資價(jià)值購(gòu)房首選區(qū)域-主城江區(qū)購(gòu)房首要看重因素-升值性、核心投資價(jià)值購(gòu)房首選區(qū)域-主城江區(qū)◆房地產(chǎn)下行大環(huán)境下，客戶購(gòu)房對(duì)房屋保值增值能力的關(guān)注度提升，考慮在一圈層購(gòu)房及堅(jiān)守區(qū)域的客戶占比增加高量取證，拉動(dòng)圈層成交量基本為挑剔，優(yōu)地段板塊頭部房企的強(qiáng)產(chǎn)品力、強(qiáng)展示性、高性價(jià)比項(xiàng)目開盤去化率可超7成目名稱形態(tài)交均價(jià)應(yīng)目情況A成華區(qū)二仙橋感佳C感佳C國(guó)賓優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)且上游板塊斷供間展示性強(qiáng)+精裝配置高性價(jià)比購(gòu)房首選區(qū)域-天府新區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)且上游板塊斷供間展示性強(qiáng)+精裝配置高性價(jià)比購(gòu)房首選區(qū)域-天府新區(qū)總價(jià)超預(yù)算后選擇-堅(jiān)守區(qū)域H洋房26,674148-2319028%清水單價(jià)高+面積偏大IJ高新區(qū)新川0000來源：正合客戶問卷、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫(kù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：來源：正合客戶問卷、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫(kù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槎噙x題故占比相加或超100%；因高新南限購(gòu)較嚴(yán)，兩次調(diào)研結(jié)果差異不大，備注：開盤去化率剔除人才選房，按照市場(chǎng)化開盤成交套數(shù)計(jì)算ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page17套2022四季度二手房、一圈層新房成交高位00.11套2022四季度二手房、一圈層新房成交高位00.11一圈層新房成交套數(shù)(左軸)二圈層新房成交套數(shù)(左軸)二手房成交套數(shù)(左軸)一圈層新房成交均價(jià)(右軸)二圈層新房成交均價(jià)(右軸)二手房成交均價(jià)(右軸)區(qū)㎡))◆2022下半年近郊多項(xiàng)目強(qiáng)化房?jī)r(jià)讓利、渠道傭金及成交獎(jiǎng)勵(lì)，但因一圈層新房及二手次新房供給增量，下半年二圈層新房月銷量呈逐步回落態(tài)勢(shì)，圈層房?jī)r(jià)因龍泉高價(jià)區(qū)成交占比上漲而持平去年典型項(xiàng)目月均走量月均走量2022H1營(yíng)銷動(dòng)作2022H2營(yíng)銷動(dòng)作雙流怡心湖A全民營(yíng)銷5W全民營(yíng)銷5W國(guó)慶新增首付分期溫江溫江城區(qū)B全民營(yíng)銷1%優(yōu)惠3%節(jié)點(diǎn)增加現(xiàn)金獎(jiǎng)/特價(jià)房光華大道C全民營(yíng)銷1.5%龍泉驛洪河D郫都紅光E新增老帶新送3K物業(yè)費(fèi)老帶新送3K物業(yè)費(fèi)新都新都新城F首付0.5成(交房前付清)來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：二手房統(tǒng)計(jì)范圍為大成都，來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：二手房統(tǒng)計(jì)范圍為大成都，一二圈層二手房銷量約占大成都二手房銷量95%備注2：月均銷售套數(shù)剔除項(xiàng)目開盤當(dāng)月數(shù)據(jù)；營(yíng)銷動(dòng)作標(biāo)記紅色項(xiàng)為下半年加強(qiáng)力度或新增項(xiàng)ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023成交均價(jià)(右軸)三圈層：帶客獎(jiǎng)勵(lì)&房?jī)r(jià)優(yōu)惠&首付政策進(jìn)一步優(yōu)化，但銷售促進(jìn)作用弱◆2022年三圈層項(xiàng)目普遍階段性加大營(yíng)銷力度：提高分銷傭金及全民營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)力度、常規(guī)優(yōu)惠折扣加大、可首付分期項(xiàng)目增多且部分項(xiàng)目可房企墊付首付/付款方式來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理來源：市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：營(yíng)銷政策及優(yōu)惠變化為2022年對(duì)比2021年ZhengheGroup·Since1998Copyright?202項(xiàng)目主力產(chǎn)品客戶變化及營(yíng)銷動(dòng)作新津高層/洋房項(xiàng)目主力產(chǎn)品客戶變化及營(yíng)銷動(dòng)作新津高層/洋房A?()?針對(duì)烏魯木齊專場(chǎng)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，限時(shí)30套內(nèi)部專屬名額，成交幾套；首付12.8萬元起，享800元/㎡人才補(bǔ)貼，員工/業(yè)主自購(gòu)及企業(yè)團(tuán)購(gòu)額外97折B高層/洋房??組客戶強(qiáng)意向到訪。年底因疫情解來訪有少許增量◆因限購(gòu)放寬及疫情后人口遷移新趨勢(shì)下，新津(區(qū)位優(yōu)勢(shì)+軌道便利+產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì))外地客戶吸附力增強(qiáng)等)地緣客戶占比進(jìn)一步提升典型項(xiàng)目類型戶客戶內(nèi)簡(jiǎn)陽市生外溢青白江區(qū)型//////////來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：客戶結(jié)構(gòu)變化為2022年對(duì)比2021年ZhengheGroup·Since1998Copyright?房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下，客戶回流一圈層房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下，客戶回流一圈層二、三圈層加大房?jī)r(jià)讓利及分銷力度，但仍難抵御一圈層及二手房分流ce70㎡以下70㎡以下新房供應(yīng)占比二手房供應(yīng)占比新房-改善產(chǎn)品為主二手房-剛需產(chǎn)品為主◆二手房依靠現(xiàn)房&區(qū)域優(yōu)勢(shì)，疊加今年因限售年限縮短供應(yīng)增加&年底降價(jià)穩(wěn)定走量，市場(chǎng)占比提升至39%萬套新房成交套數(shù)(左軸)二手房成交套數(shù)(左軸)二手房成交占比(右軸)來源：成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫(kù)、貝殼找房APP，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023帶動(dòng)剛需產(chǎn)品擴(kuò)容帶動(dòng)剛需產(chǎn)品擴(kuò)容◆主城+天新：因人才公寓、老項(xiàng)目供應(yīng)，剛需戶型供應(yīng)補(bǔ)量，帶動(dòng)成交占比小幅增長(zhǎng)◆近郊：新房剛需被二手房分流、鄰主城板塊主推改善產(chǎn)品，近郊進(jìn)一步改善化◆遠(yuǎn)郊：依賴高傭金與高優(yōu)惠折扣走量，80萬以下極致控總價(jià)產(chǎn)品擴(kuò)容上來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：上表面積段、總價(jià)段區(qū)間均包含低值、不含高值，成交套數(shù)為備案口徑ZhengheGroup·Since1998Copyright?20,10316120,10316119%成華區(qū)東客站榮盛香榭蘭庭二期7065層成交套數(shù)占比達(dá)95%、近7成掛牌房源面積＜110㎡，套套套行政區(qū)板塊小區(qū)名面積掛牌單價(jià)掛牌總價(jià)單價(jià)低于同小區(qū)同戶型幅度高新區(qū)中和天府新區(qū)天府新區(qū)佳兆業(yè)君匯上品上海東韻70上海東韻700錦0澳龍名城622022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.11金陽易誠(chéng)國(guó)際6716,72911227%青羊區(qū)外光華新增掛牌量(左軸)成交套數(shù)(左軸)成交均價(jià)(右軸)青羊區(qū)外光華8811,98710537%金牛區(qū)營(yíng)門口香木林加州國(guó)際營(yíng)門口香木林加州國(guó)際來源：貝殼找房APP，成都正合策略服務(wù)中心整理來源：成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫(kù)，來源：貝殼找房APP，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：二手房新增掛牌量來源貝殼找房APP，新房剛需指總價(jià)200萬元以下，成交套數(shù)為備案數(shù)據(jù)備注2：同比數(shù)據(jù)為2022年1-11月同比2021年1-11月ZhengheGroup·Since1998Copyright?示性強(qiáng)感優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)置高性價(jià)比感優(yōu)示性強(qiáng)感優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)置高性價(jià)比感優(yōu)態(tài)帶期優(yōu)質(zhì)區(qū)位低門檻總價(jià)宅套、大平層段產(chǎn)品◆普通改善：首次置業(yè)或換房升級(jí)的自住客為主，優(yōu)先關(guān)注影響居住體驗(yàn)因素與房?jī)r(jià)性價(jià)比，且房?jī)r(jià)波動(dòng)期購(gòu)房決策更為猶豫客戶為主，追求居住品質(zhì)升級(jí)同時(shí)兼顧資產(chǎn)保值性，置業(yè)需求相對(duì)不迫切，產(chǎn)品選擇和提預(yù)算更謹(jǐn)慎善、高端改善客戶購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)及暢銷項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)普通改善品質(zhì)改善高端改善第一關(guān)注地段地第一關(guān)注地段地段第二關(guān)注周邊配套小區(qū)品質(zhì)小區(qū)品質(zhì)、資產(chǎn)增值性第二關(guān)注周邊配套小區(qū)品質(zhì)第三關(guān)注總價(jià)/首付、周邊配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)小區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)、品牌總價(jià)超預(yù)算后選擇壓縮面積總價(jià)超預(yù)算后選擇壓縮面積、提高預(yù)算或轉(zhuǎn)二手房保地段壓縮面積保地段普改項(xiàng)目ABC品改項(xiàng)目DEF高改項(xiàng)目GHI核心地段套品設(shè)計(jì)來源：正合數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：改善項(xiàng)目分類按在售主力產(chǎn)品總價(jià)段劃分(普通改善-主力產(chǎn)品總價(jià)200-400萬、品質(zhì)改善-主力產(chǎn)品400-600萬、高端改善-600萬以上)ZhengheZhengheGroupSinceCopyrightPage25：圖套改善：普改仍有下滑跡象；資產(chǎn)價(jià)值回調(diào)及高品質(zhì)項(xiàng)目入市，品改&高改相對(duì)穩(wěn)定◆房?jī)r(jià)波動(dòng)及交付安全對(duì)普通改善客戶購(gòu)房決策的影響更為明顯，普改項(xiàng)目銷量仍有小幅下滑趨勢(shì)◆品質(zhì)改善及高端改善客戶購(gòu)房均考慮資產(chǎn)配置需求，行業(yè)下行導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值回調(diào)，且2022年核心地段高品質(zhì)項(xiàng)目加量供應(yīng)，品改及高改市場(chǎng)走量相對(duì)穩(wěn)定套套12.0320普通改善認(rèn)購(gòu)品質(zhì)改善認(rèn)購(gòu)普通改善認(rèn)購(gòu)備注：改善項(xiàng)目分類按項(xiàng)目在售主力產(chǎn)品總價(jià)段劃分(普通改善-主力產(chǎn)品總價(jià)200-400萬、品質(zhì)改善-主力產(chǎn)品400-600萬)供應(yīng)套數(shù)(左軸)成交套數(shù)(左軸)來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：高端為總價(jià)600萬及以上，供應(yīng)套數(shù)、成交套數(shù)為備案口徑成交均價(jià)(右軸)新房新房改善與二手房剛需供應(yīng)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)，二手房走量更堅(jiān)挺剛需回流二手房，普改因房?jī)r(jià)波動(dòng)及交付安全仍有下滑跡象資產(chǎn)價(jià)值回調(diào)及高品質(zhì)項(xiàng)目入市，品改&高改相對(duì)穩(wěn)定cece規(guī)則：進(jìn)一步寬松，續(xù)競(jìng)?cè)瞬殴⒏某楹?、付款方式?yōu)化且房地價(jià)差擴(kuò)大◆土拍方式簡(jiǎn)化以降成本：達(dá)上限地價(jià)后由續(xù)競(jìng)銷售型人才公寓轉(zhuǎn)抽簽，僅少量地塊設(shè)置人才房或保障房自持/移交條件◆付款方式優(yōu)化緩解資金壓力，房地價(jià)差擴(kuò)大：保證金比例20%地塊增多，二批次起出現(xiàn)可分期1年付款地塊(前期土拍尾款付批次2022批次①2022批次②2022批次③2022批次④競(jìng)拍方式定品質(zhì)+限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+抽簽定品質(zhì)+限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+抽簽定品質(zhì)+限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+抽簽定品質(zhì)+限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+抽簽初始自持/移交/回購(gòu)住房無人才公寓用地1宗需配建銷售型人才公寓6000㎡限地價(jià)-上限溢價(jià)率50宗均可分3期+尾款6個(gè)月付清分2期+尾款帶息分期1年地塊5宗/占9%分2期+尾款帶息分期1年地塊2宗/占4%分2期+尾款帶息分期1年地塊1宗/占6%塊土地款付款周期成品/商業(yè)自持%起始房地價(jià)差主力1.2-1.4W主力1.3-1.6W(遠(yuǎn)郊青白江、新津不限房?jī)r(jià))主力1.3-1.7W(遠(yuǎn)郊青白江、新津不限房?jī)r(jià))主力1.3-1.5W(遠(yuǎn)郊青白江、新津不限房?jī)r(jià))一圈層公告宗數(shù)占比來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：上表占比均為含該條件的土地宗數(shù)/公告宗數(shù)；保證金比例=競(jìng)買保證金/起始金額；起始房地價(jià)差=清水最高限定房?jī)r(jià)-起始樓面地價(jià)備注2：分期一年的付款方式：第一期-1個(gè)月內(nèi)50%；第二期-12月內(nèi)50%(按照第一期貸款利率支付利息)備注3：綠色字體為本批次對(duì)比上一批次規(guī)則放寬ZhengheGroup·Since1998Copyright?天府新區(qū)起始房地價(jià)差天府新區(qū)起始房地價(jià)差錦江2.7萬/㎡以上2.4-2.7萬/㎡2.1-2.4萬/㎡1.8-2.1萬/㎡1.5-1.8萬/㎡1.2-1.5萬/㎡1.2萬/㎡以下流起始房地價(jià)差擴(kuò)大：2022年主力價(jià)差1.2-1.6萬(2021年主力7-9K)，核心改善區(qū)可超1.6萬(金沙/三圣鄉(xiāng)/外光華等)來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：起始房地價(jià)差=清水最高限定房?jī)r(jià)-起始樓面地價(jià)；價(jià)差區(qū)間包含低值不含高值，如8千-1萬含8千，不含1萬備注2：2021年&2022年起始房地價(jià)差公告宗數(shù)及占比與2022年成都公告涉宅土地分行政區(qū)清水限定房?jī)r(jià)均含集中供地與分散供地地塊ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023圈層熱點(diǎn)板塊年年主城三圈層熱點(diǎn)板塊年年主城三環(huán)內(nèi)+青羊+錦江+高新南+武侯新城49宗/22%天府新區(qū)麓湖、秦皇寺近郊臨主城板塊龍泉-大面、洪河、十陵郫都-犀浦雙流-怡心湖、華府溫江-光華新城新都-大豐00規(guī)模呈小幅縮減趨勢(shì)，2022年土地公告建筑面積僅1,780萬㎡，同比降幅24%◆一圈層及近郊鄰主城板塊宅地公告宗數(shù)占比增大，起始樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲74,203 來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：年度土地公告量統(tǒng)計(jì)中，年內(nèi)流拍或終止后再次公告地塊不重復(fù)計(jì)量ZhengheGroup·Since1998Copyright?交宗數(shù)建面/同比流拍終止宗數(shù)/流拍終止率成交樓面地價(jià)/同比價(jià)率零溢價(jià)宗數(shù)/占比觸達(dá)限價(jià)宗數(shù)/占比數(shù)/占比◆供應(yīng)優(yōu)化后，終止流拍情況略有好轉(zhuǎn)，但房企拿地仍較為謹(jǐn)慎，8成宅地底價(jià)成交，且平臺(tái)房企托底比例達(dá)67%指標(biāo)主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊成交建面流拍終止宗數(shù)及終止率下降2.0個(gè)點(diǎn)上升1.0個(gè)點(diǎn)下降1.0個(gè)點(diǎn)下降3.4個(gè)點(diǎn)起始樓面地價(jià)成交樓面地價(jià)平均溢價(jià)率下降0.6個(gè)點(diǎn)下降3.6個(gè)點(diǎn)下降2.4個(gè)點(diǎn)下降2.7個(gè)點(diǎn)平臺(tái)房企拿地宗數(shù)占比(安置房/人才公寓宗數(shù))上升20.8個(gè)點(diǎn)上升21.1個(gè)點(diǎn)上升29.6個(gè)點(diǎn)上升24.9個(gè)點(diǎn)來源：成都公共資源交易服務(wù)中心(僅統(tǒng)計(jì)公開招拍掛涉宅土地)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：房企拿地宗數(shù)占比=該類房企拿地宗數(shù)/總成交宗數(shù)；不同類房企聯(lián)合拿地重復(fù)計(jì)數(shù)，政府平臺(tái)指省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)國(guó)資房企，計(jì)入政府平臺(tái)的企業(yè)不再計(jì)入國(guó)企央企備注2：各圈層涉宅土地起始及成交樓面地價(jià)、溢價(jià)率計(jì)算剔除產(chǎn)業(yè)用地ZhengheGroup·Since1998Copyright?批次交易時(shí)間公告宗數(shù)熱點(diǎn)板塊宗數(shù)及占比成交宗數(shù)成交建面終止流拍宗數(shù)/占比起始樓面價(jià)成交樓面價(jià)平均溢價(jià)率零溢價(jià)宗數(shù)/占比觸達(dá)限價(jià)宗數(shù)/占比地方平臺(tái)拿地宗數(shù)/占比////來源：成都公共資源交易中心，成都正合策略服務(wù)中心整理備注1：熱點(diǎn)板塊區(qū)域?yàn)槿h(huán)內(nèi)+青羊+錦江+高新+天府新區(qū)秦皇寺&麓湖+近郊臨主城板塊備注2：綠色字體為本批次對(duì)比上一批次下降，紅色字體為本批次較上批次上漲ZhengheGroup·Since1998Copyright?橋池崔家店十陵玉林南湖怡心湖麓湖坊世紀(jì)大道萬安區(qū)外金沙城市群城市樓面地價(jià)率價(jià)止流拍地價(jià)占比地占比地占比地占比仙橋：線外金沙：外光華：率東大街：沙灣撫騾北琴馬大紅建設(shè)外雙楠路：錦江生態(tài)帶錦江生態(tài)帶：東東方客新站城房企：市場(chǎng)化房企傾向控成本布局一二圈層成熟改善板塊橋池崔家店十陵玉林南湖怡心湖麓湖坊世紀(jì)大道萬安區(qū)外金沙城市群城市樓面地價(jià)率價(jià)止流拍地價(jià)占比地占比地占比地占比仙橋：線外金沙：外光華：率東大街：沙灣撫騾北琴馬大紅建設(shè)外雙楠路：錦江生態(tài)帶錦江生態(tài)帶：東東方客新站城集中供地終止流拍率、溢價(jià)率均相對(duì)樂觀，市場(chǎng)化房企仍布局一二圈層成熟板塊：2022年華潤(rùn)、中鐵建、龍湖等頭部房企年內(nèi)多次拿地，遠(yuǎn)達(dá)、中瑞天悅等川內(nèi)中小房企再入成都市場(chǎng)，浙江楠溪、北京穩(wěn)石、信怡、鑫統(tǒng)領(lǐng)、鑫泰恒業(yè)、深圳天健6家房企首入成都九里堤九里堤崔家店：攀成鋼：杭州杭州鎮(zhèn)鎮(zhèn)新南天地路新南天地路橋橋南游空港航空港航空港新進(jìn)房企：深圳天健、信怡、浙江楠溪、金泰恒業(yè)、北京穩(wěn)石、鑫統(tǒng)領(lǐng)(2宗))川內(nèi)民營(yíng)：華添(2宗)、中瑞天悅、遠(yuǎn)達(dá)、富臨、正成、永盛和、利安、華西希望、康斯佳、華興、鴻山等來源：各城市土地交易信息官網(wǎng)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：僅統(tǒng)計(jì)截至12月20日已發(fā)布的集中供地公告(上表統(tǒng)計(jì)不包含各城市2022年批次⑤交易)、僅統(tǒng)計(jì)含住宅可開發(fā)體量的地塊ZhengheGroup·Since1998Copyright?續(xù)競(jìng)續(xù)競(jìng)?cè)瞬殴⒏某楹灐⒏犊罘绞絻?yōu)化，規(guī)則寬松房地價(jià)差擴(kuò)大，引導(dǎo)形成合理圈層價(jià)差且供給優(yōu)化，但交易熱度未見好轉(zhuǎn)，平臺(tái)托底更明顯同能級(jí)中成都表現(xiàn)較優(yōu)，房企信心仍足，但拿地謹(jǐn)慎且優(yōu)中選優(yōu)cece0000大成都主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)存量面積出清周期◆商業(yè):延續(xù)存量高、項(xiàng)目多(多數(shù)降價(jià))、流速緩的基本面，客戶投資意愿不高，需求疲軟，量?jī)r(jià)均呈回落趨勢(shì)◆寫字樓：一圈層多項(xiàng)目集中入市拉高供應(yīng)；受經(jīng)濟(jì)下行大環(huán)境影響，市場(chǎng)主體不活躍，銷量腰斬且降至歷年最低位，價(jià)微跌00大成都主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)存量面積出清周期來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：商業(yè)僅統(tǒng)計(jì)底商、集中式商業(yè)、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)；存量指預(yù)售證未售存量ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023城區(qū)板塊目城區(qū)板塊目均價(jià)銷售套數(shù)化B31-4111,984-0.5k8532李家沱C87-1109,534-0.8K187k華DK-6交現(xiàn)金獎(jiǎng)由3w降至5-8k區(qū)00穩(wěn)◆2021H2起土地商業(yè)指標(biāo)降低，疊加樓市大環(huán)境下行，2022年整體供銷均降，且主力在售項(xiàng)目量縮減40%(其中71%項(xiàng)目銷量較去年降10套以上)，銷量TOP10中主力持續(xù)靠高傭金分銷和降價(jià)等，使銷量維穩(wěn)◆天新/近郊個(gè)案影響均價(jià)略漲(天新天府金租&雙發(fā)天禧/雙流碧桂園海德/郫都現(xiàn)房橙中心)；遠(yuǎn)郊個(gè)案影響成交漲(青白江萬達(dá)低價(jià)/新津TOD&新城等新盤入市)主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)存量面積出清周期來源：成都銳理數(shù)據(jù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注2：天新/近郊受個(gè)案影響拉高均價(jià)(天新天府金租中心/雙發(fā)天禧、雙流碧桂園海德公園、郫都現(xiàn)房合能橙中心)。遠(yuǎn)郊成交小幅回升主力因青白江萬達(dá)大力度以價(jià)換量/新津TOD&新城金樾府邸等新項(xiàng)目入市ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page38數(shù)租金/市(按租30㎡)城投臻寓.青春桂林/城投臻寓.幸福光華來訪客戶轉(zhuǎn)化更困難◆投資客收縮：公寓房?jī)r(jià)下滑明顯，資產(chǎn)價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)較大，且保租房加速推進(jìn)對(duì)公寓租賃需求存在分流作用，公寓投資回報(bào)◆高端市場(chǎng)持穩(wěn)：高端公寓普遍降價(jià)約2k以上，且持續(xù)高傭金分銷，去化速度尚能持平去年塊江區(qū)場(chǎng)A145-60033,188-1.5W98B168-30727,320-2K4持平區(qū)寺C-6K8持平區(qū)湖D146-16820,654-4K172來源：成都銳理數(shù)據(jù)、新聞媒體、市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?套遠(yuǎn)郊下半年月均2.2套套遠(yuǎn)郊下半年月均2.2套主城+天府新區(qū)下半年月均1.6套◆整體均價(jià)穩(wěn)：主城因個(gè)案高項(xiàng)目集中備案影響上漲(中誠(chéng)鉑悅2.3w/天創(chuàng)蓉耀3.4w/合景泰富4.7w等)指標(biāo)大成都主城天府新區(qū)近郊遠(yuǎn)郊供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)存量面積出清周期來源：成都銳理數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)研，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：商墅指商業(yè)別墅；上半年月均為3-5月，下半年6-12月且剔除8月高溫限電和9月疫情，月度均剔除開盤ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page40商辦：經(jīng)濟(jì)下行大環(huán)境下，需求疲軟，量?jī)r(jià)均回落，庫(kù)存高位商辦：經(jīng)濟(jì)下行大環(huán)境下，需求疲軟，量?jī)r(jià)均回落，庫(kù)存高位公寓：收益率難達(dá)預(yù)期，投資客收縮；高端公寓市場(chǎng)持穩(wěn)cece?寬貨幣：副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)12月17日：總量要夠，結(jié)構(gòu)要準(zhǔn)。總量要夠就是貨幣政策的力度不能小于今年。需要的話?寬貨幣：副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)12月17日：總量要夠，結(jié)構(gòu)要準(zhǔn)?？偭恳獕蚓褪秦泿耪叩牧Χ炔荒苄∮诮衲?。需要的話，還要進(jìn)一步加力，除非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹超出預(yù)期(這也是有可能的)，到時(shí)候中央還會(huì)適時(shí)做出部署間；◆中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)◆劉鶴副總理重提：“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”；“正在考慮新的舉措努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖”；未來一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”額度(億)0備更新改造再貸款0個(gè)領(lǐng)域/棚戶區(qū)改造、地下管廊建設(shè)、重大水利工程物流專項(xiàng)再貸款流(含快遞)企業(yè)老專項(xiàng)再貸款浙江、江蘇、河南、河北、江西試點(diǎn)科技創(chuàng)新再貸款科技創(chuàng)新企業(yè)煤炭清潔高效專項(xiàng)再貸款煤炭清潔高效利用、煤炭開發(fā)利用和儲(chǔ)備碳減排支持工具清潔能源、節(jié)能減排、碳減排技術(shù)?過往內(nèi)部以地產(chǎn)為信用派生的模式受沖擊，2020年以來持續(xù)尋找結(jié)構(gòu)化工具重新打造資金循環(huán)?財(cái)政貼息形式撬動(dòng)央行貨幣資金結(jié)構(gòu)性進(jìn)入市場(chǎng)，主力方向?yàn)樾陆?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控來源：政府官網(wǎng)、新聞媒體，正合研究院整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?◆全面放開資金限制：8月以來，限制募資用途(債務(wù)償還、保交樓、保障房等)的信貸、債權(quán)、股權(quán)融資支持工具陸續(xù)出臺(tái)，營(yíng)為主(萬科、龍湖、碧桂園、美的等)，已出險(xiǎn)房企暫未見金融機(jī)構(gòu)受理其融資支持行企額度A資A資簽訂戰(zhàn)略合簽訂戰(zhàn)略合超1萬億桂園、美的、濱江、綠未透露支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，約2,500億元并可擴(kuò)容銀行、恒豐銀行、浙商銀行、廣發(fā)銀行、寧波銀行等均表達(dá)對(duì)指定房企授信額度或意向融資企)房企擬報(bào)送交易商協(xié)會(huì)券融資券融資房企募集資金用途房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、償還部分公開市場(chǎng)債務(wù)本息、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金公司項(xiàng)目建設(shè)和日常經(jīng)營(yíng)6.4億用于償還借款，1.6億用于一般營(yíng)運(yùn)資金“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、棚改或舊改項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)福星世茂北新路橋建發(fā)新湖中寶大名城天地源華夏幸福置換后的監(jiān)管資金≤監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額房企擬發(fā)行非公開發(fā)行股房企擬發(fā)行非公開發(fā)行股產(chǎn)作用來源：房企官方公告，正合研究院整理備注1：三支箭后房企獲支持統(tǒng)計(jì)時(shí)間未2022年11月1日-12月2日，非全量統(tǒng)計(jì)備注2：綠色字體為民營(yíng)房企，含混合所有制房企ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023收緊-0.1-0.2-0.30.4-0.5-0.6-0.7-0.8-0.9-1.0-1.1次70600嚴(yán)限制二線城市微貸首付走弱二、三線城市降首付人才補(bǔ)貼：昆明、西安西咸、鄭州、珠海高新、長(zhǎng)春、石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)樂山、瀘州、嘉興、黃岡、江山購(gòu)房補(bǔ)貼寬松調(diào)控收緊次數(shù)(右軸)調(diào)控寬松次數(shù)(右軸)70城房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)均值(左軸)◆限購(gòu)：強(qiáng)二線城市定向松綁非戶籍、人才、多孩限購(gòu)規(guī)則；佛山、東莞12月率先官宣全域不限購(gòu)◆限貸：重慶與廣州均允許個(gè)人房貸延期還本付息，減輕合理購(gòu)房需求支付壓力。大力支持首套房(房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下滑城市可不設(shè)利率下限)、支持以舊換新/以小換大、多孩等合理二套房需求(杭州、蘇州等二套房首付最低4成)代表城市及典型政策要點(diǎn))社保/個(gè)稅都、西安、合肥、南京、杭州、武漢、濟(jì)南繳納：廣州、蘇州、青島才限購(gòu)安、廈門、濟(jì)南、天津)父母投靠/多孩、無錫、天津房貸利率調(diào)整廣州、重慶積金款額度成都、重慶、哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、長(zhǎng)沙、西安、昆明稅收增值稅免征期2年)來源：各城市政府官方渠道發(fā)布、新聞媒體報(bào)道，正合研究院整理備注1：“因城施策”統(tǒng)計(jì)截止2022.12.31(非全量統(tǒng)計(jì))，不含撤回/網(wǎng)傳/征求意見政策；政策收緊或?qū)捤傻呐袛嘁灾髁Υ胧┱{(diào)性為準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2022年11月ZhengheGroup·Since1998Copyright?成都政策：新市民、人才購(gòu)房、二套房信貸等領(lǐng)域或有定向微調(diào)可能◆2023年1月中央連出新政，對(duì)于首套住宅要大力支持，首付比、首套利率該降的需降下來。且商品住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比連降3月的城市，可階段性取消首套房貸利率下限。成都目前首套利率已降至4.1%，預(yù)計(jì)后期主力支持合理二套房需求寧波、武漢等類型/戶籍年帶押過戶來源：各城市政府官網(wǎng)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：紅色字體為對(duì)比同能級(jí)城市成都相對(duì)嚴(yán)格的限制、綠色字體為同能級(jí)城市最寬松標(biāo)準(zhǔn)ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page46供應(yīng)預(yù)判：平臺(tái)土儲(chǔ)超七成或影響供應(yīng)，一二圈層熱點(diǎn)板塊階段性供應(yīng)緊張◆2021年以來平臺(tái)土儲(chǔ)占比逐步走高，開發(fā)節(jié)奏放緩，一二圈層主力在售項(xiàng)目預(yù)售證存量去化周期不足1年，庫(kù)存略顯緊張◆2023年新房可售量可覆蓋全年常規(guī)需求容量，因平臺(tái)房企開發(fā)節(jié)奏，個(gè)別板塊或存在階段性供不應(yīng)求，如成華東客站&崔家店、錦江東湖&海椒市、武侯新城&紅牌樓、天新麓山等(預(yù)售證存量去化周期≤6個(gè)月且總可售量去化周期≤18個(gè)月)來源：成都公共資源交易服務(wù)中心、成都銳理數(shù)據(jù)、正合數(shù)據(jù)庫(kù)，成都正合策略服務(wù)中心整理年未供應(yīng)計(jì)0)。體量，剔除租賃/無償移交等不可售體量，且平臺(tái)房企開發(fā)周期按照12個(gè)月，市場(chǎng)化房企按照8個(gè)月，單項(xiàng)目年總體量上限為10萬㎡。ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023剛性容量占2020年-2021年新房【測(cè)算說明】?城鎮(zhèn)居民人均住房面積：數(shù)據(jù)來源四川省統(tǒng)計(jì)年鑒；成都人均住房面積年均增量按2019-2020年增量計(jì)算；2023年城鎮(zhèn)人均住房面積=2020年城鎮(zhèn)人均住房面積+人均住房面積年增量*3年?一二手住房交易比例：成都新建商品住宅成交面積占總商品住宅成交面積比例為60%ZhengheGroup·Since1998Copyright?202 計(jì)劃存更多錢/理財(cái)投資購(gòu)房方向 計(jì)劃存更多錢/理財(cái)投資購(gòu)房方向◆疫情管控放開后經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有望回歸正軌，收入預(yù)期略有好轉(zhuǎn)，但仍不樂觀(看跌收入人數(shù)占比超4成，較年中高位下降4個(gè)點(diǎn))◆疫情后補(bǔ)償式消費(fèi)意愿增長(zhǎng)(及時(shí)享樂占比上漲7個(gè)點(diǎn))，但因收入不穩(wěn)定，儲(chǔ)蓄意愿較強(qiáng)，購(gòu)房消費(fèi)為主力削減方向調(diào)研-家庭年收入受影響占比來源：正合客戶問卷，成都正合策略服務(wù)中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright?2023會(huì)及時(shí)享樂性首置、改善購(gòu)房◆認(rèn)為成都房屋貶值、看跌2023年房?jī)r(jià)的人數(shù)占比均為歷次調(diào)研峰值◆超8成購(gòu)房者為首次置業(yè)和原住房不匹配現(xiàn)階段需求的換房客群，皆為必要性購(gòu)房需求調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)人生置業(yè)節(jié)點(diǎn)(定居/婚房/婚前財(cái)產(chǎn)等)房/婚前財(cái)產(chǎn)等)原有住房不滿居住需求認(rèn)為成都房?jī)r(jià)會(huì)下跌認(rèn)為房子存在貶值的可能性來源：正合客戶問卷，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：兩輪政策后典型項(xiàng)目訪談；且置業(yè)首要原因只顯示主導(dǎo)因素，故相加不等于100%ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023Page50感染率走高套房企爆雷會(huì)降出資產(chǎn)/購(gòu)房降876543組房產(chǎn)資房產(chǎn)支付力不足時(shí)間待 020封城兩周.5套，認(rèn)購(gòu)量小幅回升后逐步回續(xù)沖擊樓市?7-9月(不含9月疫情封城兩周)周均認(rèn)購(gòu)約3.5套單項(xiàng)目周均來訪(左軸)單項(xiàng)目周均認(rèn)購(gòu)(右軸)單項(xiàng)目周均來訪(左軸)來源：正合數(shù)據(jù)庫(kù)，成都正合策略服務(wù)中心整理備注：案場(chǎng)來訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)同時(shí)監(jiān)測(cè)到來訪和成交的項(xiàng)目，剔除集中開盤數(shù)據(jù)ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright?2023房企開啟外地拓客，疫情管控放開后，人口遷移可能伴隨有量AB房企開啟外地拓客，疫情管控放開后，人口遷移可能伴隨有量ABC外省客戶(新疆的較多)來訪有明顯增量D訪，年底因疫情解封，外地客來元/㎡123468910111212345678910111257天府新區(qū) 遠(yuǎn)郊◆客戶信心恢