某花園洋房住宅小區(qū)可行性報(bào)告

某花園洋房可行性研究報(bào)告（三期）****建筑設(shè)計(jì)有限公司****置業(yè)有限公司2005年7月洋可行性研究究報(bào)告目錄第一章總論一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目建設(shè)必要要性三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)業(yè)概況第二章方案設(shè)計(jì)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)二、總體規(guī)劃三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)四、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃劃五、住宅基本戶型型第三章項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析及開發(fā)發(fā)計(jì)劃一、市場(chǎng)概況二、****區(qū)樓盤分分析三、項(xiàng)目利弊分析析（SWOT）四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位位五、項(xiàng)目開發(fā)第四章投資估算算、資金措施施及效益分析析一、編制依據(jù)和說說明二、資金籌措方式式三、投資估算四、效益分析第五章財(cái)務(wù)分分析一、計(jì)算依據(jù)二、建設(shè)投資三、資金來源四、銷售收入五、財(cái)務(wù)指標(biāo)六、投資與銷售進(jìn)進(jìn)度分析七、財(cái)務(wù)平衡分析析****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第1頁洋可行性研究究報(bào)告八、敏感性分析第六章環(huán)境影響響分析項(xiàng)目場(chǎng)地環(huán)境狀況況二、項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)運(yùn)營對(duì)環(huán)境的的影響第七章項(xiàng)目評(píng)估估結(jié)果附表與附圖:****花園洋房房用地面積一一覽表項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總平平面圖****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第2頁洋可行性研究究報(bào)告第一章總論論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：*****花園洋房住住宅小區(qū)2、項(xiàng)目概況****花花園洋房位于于**新城區(qū)中心心位置。它作作為***新城區(qū)配套套的居住用地地，其地理位位置非常優(yōu)越越，交通便利利，周圍基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善，地地塊東面為****路，南接****路，西臨****路，北依****路。基地以以南是****區(qū)行政中心心辦公用地，西西面為********大酒店，北北面為*******生命科技園園?；刂虚g間偏東有河道道穿過，西北北面的*****公園為山丘丘地形，綠化化景觀頗佳，是是理想的生活活居住用地。*******花園洋房占占地面積約為為******m2，總建筑面面積約*****萬m2，小區(qū)主要要以高層與多多層住宅為主主，并配有商商業(yè)服務(wù)及公公建配套建筑筑。二、項(xiàng)目建設(shè)的必必要性******新城城位于**中心城區(qū)北北，距**中心城區(qū)12公里，處于**聯(lián)結(jié)長江港港口的交通發(fā)發(fā)展軸上，其其定位是“三大板塊、兩兩大特色”富有江南特特色、現(xiàn)代化化氣息的*****新城，是*****市的副中心心區(qū)。******經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)制定定了“四、三、三”開發(fā)建設(shè)的的比例，即40%作為工業(yè)制制造基地；30%作為建設(shè)、行行政、服務(wù)、商商貿(mào)等城市建建設(shè)，建****的CBD商務(wù)中心；30%作為城市配配套的商住區(qū)區(qū)。在***建區(qū)的短短短三年中，已已按照國際慣慣例和先進(jìn)開開發(fā)區(qū)的成功功經(jīng)驗(yàn)，建立立了“一站式”服務(wù)中心，形形成“一條龍”管理和服務(wù)務(wù)體系；引進(jìn)進(jìn)了一批有實(shí)實(shí)力的企業(yè)和和有著豐富房房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的的投資商，保保證了****區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)的高速度、高高標(biāo)準(zhǔn)。商貿(mào)貿(mào)中心、商經(jīng)經(jīng)中心、大名名園、****生命科技園園、*****大酒店、****花園等項(xiàng)目目均在籌建中中。******經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過過兩年的開發(fā)發(fā)建設(shè)，采用用BOT等國際先進(jìn)進(jìn)的建設(shè)方式式，投入大、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)施施全，累計(jì)投投入近30億元用于基基地建設(shè)，形形成近30平方公里的的高質(zhì)量“九通一平”基礎(chǔ)設(shè)施。隨著*****區(qū)功能能開發(fā)的縱深深發(fā)展，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施不斷完完善，新型大大企業(yè)的不斷斷導(dǎo)入，商業(yè)業(yè)中心的逐步步建設(shè)完善，再再加上***區(qū)在**的特殊地理理位置，連接接北京和杭州州的京杭大運(yùn)運(yùn)河；連接太太湖和長江的的錫澄運(yùn)河；；國家重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的兩縱兩兩橫高速公路路主干線****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第3頁洋可行性研究究報(bào)告的四個(gè)交匯點(diǎn)之一一。滬寧高速速、錫澄高速速、錫宜高速速公路三條入入口處均可在在10分鐘內(nèi)到達(dá)達(dá)。因而，造造成了居民劇劇增，商品房房購銷兩旺，但但隨著人民生生活的不斷提提高，物質(zhì)生生活的不斷豐豐富，人們?cè)皆絹碓阶⒅鼐泳幼「邩?biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)施工、高高標(biāo)準(zhǔn)管理的的高檔住宅區(qū)區(qū)。由于****區(qū)目前的的住宅供應(yīng)量量不足，商品品房選擇的余余地不大，尤尤其是人性化化、高品質(zhì)的的住宅區(qū)不足足。居民的生生活購物和休休閑文化、娛娛樂場(chǎng)所不多多，商業(yè)用房房發(fā)展空間較較大，因此****置業(yè)有限公公司擬在****市****新城區(qū)中心心位置建設(shè)一一個(gè)小高層和和多層住宅相相結(jié)合，并配配有少量社區(qū)區(qū)配套建筑的的完整小區(qū)。使使之成為****區(qū)集高品位位、高格調(diào)于于一身具有“加州風(fēng)格”的大型化高高標(biāo)準(zhǔn)生活社社區(qū)。三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)業(yè)概況****置業(yè)有限限公司是一個(gè)個(gè)有著5年開發(fā)房地地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，專專業(yè)從事房地地產(chǎn)開發(fā)、建建筑、銷售、管管理的綜合性性開發(fā)企業(yè)。公公司本著“聚一流人才才，建一流品品牌，爭一流流效益，創(chuàng)一一流企業(yè)”的經(jīng)營宗旨旨，在企業(yè)發(fā)發(fā)展的過程中中創(chuàng)立了良好好的社會(huì)信譽(yù)譽(yù)和豐厚的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，更更因其卓越的的品質(zhì)和市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)造就了了“****品牌”的誕生。公司自成立以來，依依靠團(tuán)結(jié)和信信譽(yù)，秉承科科學(xué)、穩(wěn)健、積積極進(jìn)取的經(jīng)經(jīng)營作風(fēng)，艱艱苦奮斗，科科學(xué)管理，創(chuàng)創(chuàng)下了歷年銷銷售面積***萬㎡，銷售售金額近***億元的佳績績。公司同時(shí)時(shí)也榮獲了中中國統(tǒng)計(jì)事務(wù)務(wù)所資信評(píng)價(jià)價(jià)AAA級(jí)、****市先進(jìn)企業(yè)業(yè)、全國精品品智能社區(qū)金金獎(jiǎng)、特色景景觀住宅、****優(yōu)秀住宅等等讓同行所羨羨慕的諸多獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)?，F(xiàn)****置業(yè)有限限公司與其它它兩家有著豐豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的房地產(chǎn)開開發(fā)公司共同同組建了****置業(yè)有限公公司，使“龍倉品牌”有幸來到素素有“*****”之稱，充滿滿溫情和水的的美麗城市——****。****置業(yè)有限公公司將秉承*****置業(yè)有限公公司的一貫經(jīng)經(jīng)營和開發(fā)理理念，誓把“****花園洋房”建設(shè)成為****新區(qū)的精品品住宅小區(qū)。第二章方方案設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)本設(shè)計(jì)參照相關(guān)的的國內(nèi)規(guī)范，并并參考及對(duì)比比國內(nèi)外同類類設(shè)計(jì)的得失失經(jīng)驗(yàn)，精心心安排該綜合合社區(qū)的功能能布局、商業(yè)業(yè)空間格局、交交通組織、景景觀立意、環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)、商商業(yè)氣氛營造造，消防、安安全疏散和人人流控制、無無障礙設(shè)計(jì)、抗抗震設(shè)計(jì)、人人防設(shè)計(jì)、衛(wèi)衛(wèi)生防疫和樓樓宇自動(dòng)化等等要求，同時(shí)時(shí)充分考慮到到該項(xiàng)目的社社會(huì)效益、環(huán)環(huán)境效益和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)結(jié)合。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第4頁洋可行性研究究報(bào)告（一）主要參考設(shè)設(shè)計(jì)依據(jù)如下下：****市總體體規(guī)劃****市*****經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃****國字（2004）第244號(hào)***-20004-00地塊規(guī)劃文文本****開發(fā)[20044]38號(hào)（二）國家和地方方有關(guān)規(guī)范《江蘇省城市規(guī)劃劃管理技術(shù)規(guī)規(guī)定》《江蘇省住宅設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB32//380-22000《民用建筑設(shè)計(jì)通通則》（JGJ377-87）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》（GBJ166-87）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》（JGJ488-88）《機(jī)動(dòng)車庫及停車車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范范》《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范范》二、總體規(guī)劃（一）總體布局1、根據(jù)據(jù)基地周邊情情況，合理分分布小高層和和多層住宅。首先確定將18層層和11層左右的小小高層住宅和和5層臺(tái)階式多多層住宅作為為本項(xiàng)目的主主要住宅類型型。那么如何何將這兩種形形態(tài)截然不同同的建筑形式式布置得既井井然有序又相相得益彰就成成了總體設(shè)計(jì)計(jì)所必須首先先解決的問題題。最終選擇擇了沿基地的的北面邊界呈呈組團(tuán)地布置置小高層住宅宅，而在基地地的南側(cè)腹地地布置臺(tái)階式式住宅。理由由是這種東南南低北高的布布局在日照上上比較容易處處理，同時(shí)對(duì)對(duì)于北面小景景的共享、人人流的來向，以以及建筑風(fēng)水水的考慮等方方面來說，都都比較理想。2、以基地內(nèi)的河道道為基礎(chǔ)，形形成“一縱一橫”，綠地與水水景相融合的的總體景觀體體系。在進(jìn)一步考慮小區(qū)區(qū)內(nèi)住宅組團(tuán)團(tuán)如何布局的的同時(shí)，總體體設(shè)計(jì)也需要要建立起一種種合理有序的的小區(qū)景觀體體系。設(shè)計(jì)師師注意到貫通通基地南北的的河道是一個(gè)個(gè)得天獨(dú)厚的的景觀資源，如如果把它看作作一條縱向的的“藍(lán)軸”，再沿基地地水平方向建建立起一條景景觀綠化的“綠軸”，并且在兩兩軸交匯之處處放大處理成成核心景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)，那么整整個(gè)小區(qū)的景景觀骨架就可可以順理成章章地建立起來來。而在綠化化與水景交融融的同時(shí)，小小區(qū)的南側(cè)腹腹地的多層臺(tái)臺(tái)階式住宅也也由此被分為為四個(gè)大小相相當(dāng)?shù)慕M團(tuán)，每每個(gè)組團(tuán)都能能臨水接綠，較較好地共享了了景觀資源。在水平綠軸的東側(cè)側(cè)布置車行主主入口，在西西側(cè)布置步行行主入口，并并分別形成一一定規(guī)模的入入口廣場(chǎng)，使使小區(qū)景觀與與城市景觀得得到聯(lián)系與呼呼應(yīng)。沿西側(cè)側(cè)主入口廣場(chǎng)場(chǎng)四周布置二二層的小區(qū)會(huì)會(huì)所及配套商商業(yè)，并沿基基地兩側(cè)邊界界延伸。至此此，整個(gè)“****花園洋房”的建筑一一一布置妥當(dāng)，落落實(shí)到位。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第5頁洋可行性研究究報(bào)告3、強(qiáng)調(diào)以多種院落落形式作為小小區(qū)空間布局局的主線，以以此來體現(xiàn)****花園洋房的的異域空間特特色。開發(fā)商在設(shè)計(jì)伊始始就明確提出出了小區(qū)建筑筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體體現(xiàn)加州陽光光小鎮(zhèn)的概念念。而作為設(shè)設(shè)計(jì)師則注意意到目前江浙浙滬一帶采用用類似建筑風(fēng)風(fēng)格的住宅小小區(qū)可謂屢見見不鮮，但其其設(shè)計(jì)往往只只側(cè)重于建筑筑的立面形式式，較少考慮慮“加州風(fēng)格”或者“地中海風(fēng)格”在空間上的的深層次內(nèi)涵涵，沒有充分分加以汲取和和借鑒。于是是在本次設(shè)計(jì)計(jì)中，設(shè)計(jì)師師就緊緊抓住住“院落”這一空間形形式，通過空空間的不斷收收放變化來形形成一條完整整的由公共到到私密，由熱熱鬧到安靜的的空間序列。具具體來說，未未來的住戶首首先到達(dá)主入入口廣場(chǎng)，由由于其三邊均均有建筑圍合合，領(lǐng)域感較較強(qiáng)，可以視視為第一個(gè)院院落，即整個(gè)個(gè)小區(qū)的入口口院落，這里里人流聚散頻頻繁，并有一一定商業(yè)氣氛氛，相對(duì)較為為熱鬧。穿過過會(huì)所大堂，人人們?cè)谛那榈玫玫揭欢ǔ恋淼碇?，進(jìn)入入到會(huì)所后庭庭院，這里以以樹陣為主，相相對(duì)更加安靜靜，讓人體會(huì)會(huì)到進(jìn)入小區(qū)區(qū)后鬧中取靜靜的效果。正正對(duì)后庭院的的便是小區(qū)的的中央綠化景景觀軸，這里里綠樹成蔭，中中間噴泉汩汩汩，兩邊的柱柱廊一直延伸伸到河邊，與與廊橋相連。四四個(gè)多層住宅宅組團(tuán)都通過過中央綠化景景觀道進(jìn)入。為為了繼續(xù)強(qiáng)調(diào)調(diào)院落空間序序列，在進(jìn)入入到每個(gè)組團(tuán)團(tuán)時(shí)，都設(shè)有有一個(gè)入口小小院。它的空空間有意被設(shè)設(shè)計(jì)得比較小小巧，為的是是讓人在進(jìn)入入相對(duì)更加私私密安靜的組組團(tuán)內(nèi)部前，先先抑后揚(yáng)。穿穿過組團(tuán)入口口的小院，是是一個(gè)尺度稍稍大一些的組組團(tuán)小廣場(chǎng)，它它的三邊也有有建筑圍合，而而在唯一開放放的一側(cè)，則則將空間引導(dǎo)導(dǎo)向了組團(tuán)內(nèi)內(nèi)的集中綠地地。從絕對(duì)尺尺寸來講，組組團(tuán)內(nèi)的綠化化規(guī)模不可能能太大，但通通過一系列的的空間處理，設(shè)設(shè)計(jì)師相信可可以在相對(duì)尺尺度上讓這幾幾塊組團(tuán)綠地地達(dá)到小中見見大的效果。（二）交通組織1、交通組織原則：：車行交通順暢便捷捷，另設(shè)可以以不受車行道道路干擾的步步行系統(tǒng)。2、入口設(shè)置：小區(qū)在北面不設(shè)出出入口，在東東側(cè)沿****路設(shè)小區(qū)車車行主入口，在在西側(cè)****路設(shè)小區(qū)步步行主入口，在在南側(cè)沿****路偏西設(shè)置置小區(qū)車行次次入口。3、道路形式：小區(qū)內(nèi)車行主干道道路以交通組組織最為順暢暢的環(huán)形車道道為主，適當(dāng)當(dāng)結(jié)合少量盡盡端式道路，路路幅均為6MM寬，設(shè)雙車車道，盡端回回車場(chǎng)地均考考慮滿足了消消防車回車的的要求。高層層組團(tuán)設(shè)4..0M寬消防防車道，多層層組團(tuán)內(nèi)通過過設(shè)3.5MM寬的組團(tuán)道道路入戶。4、停車位設(shè)置：由于本項(xiàng)目按照戶戶均0.8個(gè)車位，考考慮機(jī)動(dòng)車停停放的要求，因因此，如何既既滿足停車要要求，又能最最大限度地降降低造價(jià)，并并且保留可種種植大樹的綠綠地也就成了了決定設(shè)計(jì)是是****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第6頁洋可行性研究究報(bào)告否成功的關(guān)鍵。最最終設(shè)計(jì)師決決定以地下或或半地下停車車位為主，地地面臨時(shí)停車車為輔的方式式解決停車問問題。具體來來說，就是將將個(gè)別幾幢較較長的多層臺(tái)臺(tái)階式住宅適適當(dāng)抬高，形形成半地下架架空停車庫，其其采光和通風(fēng)風(fēng)均可以自然然解決，而組組團(tuán)中間的集集中綠地得以以保留，仍可可種植高大喬喬木。另外,小高層組團(tuán)團(tuán)集中綠地下下設(shè)置地下停停車庫,充分利用了了地下空間。除除此以外還利利用基地退綠綠線的空間，布布置了不少地地面臨時(shí)停車車位，這也從從一定程度確確保了小區(qū)仍仍有較大的集集中綠地面積積。（三）日照設(shè)計(jì)本次設(shè)計(jì)各單體均均滿足國家有有關(guān)住宅日照照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（四）安保小區(qū)出入口設(shè)門衛(wèi)衛(wèi)值班，每幢幢別墅設(shè)門衛(wèi)衛(wèi)對(duì)講系統(tǒng)，小小區(qū)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)，控制中心心設(shè)于管理用用房內(nèi)，小區(qū)區(qū)周邊設(shè)遠(yuǎn)紅紅外警戒系統(tǒng)統(tǒng)。（五）人防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目人防工程設(shè)設(shè)計(jì)符合平戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)合的方針針,并認(rèn)真貫徹徹經(jīng)濟(jì)建設(shè)與與城市建設(shè)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展和國國家投資與社社會(huì)、集體、個(gè)個(gè)人投資建設(shè)設(shè)相結(jié)合的原原則。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量基地面積14****㎡總建筑面積21*****㎡其中住宅建筑面積20*****㎡其中高層住宅面積1*****㎡多層住宅面積10****㎡商業(yè)面積6***㎡會(huì)所面積1***㎡幼托建筑面積1***㎡地下室面積6***㎡地下車庫面積1****㎡半地下車庫面積1****㎡綜合容積率1.5建筑覆蓋率26.36%綠化覆蓋率40.1%總戶數(shù)1***戶總?cè)丝?***人(2～3人/戶)需設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位1345輛實(shí)設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位1350輛其中地面停車位186輛商業(yè)臨時(shí)停車位65輛半地下車庫530輛地下停車位569輛****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第7頁洋可行性研究究報(bào)告四、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃劃“****花園洋房房”小區(qū)建筑單單體采用帶有有地中海建筑筑特征的設(shè)計(jì)計(jì)方法，符合合本工程開發(fā)發(fā)商對(duì)于小區(qū)區(qū)品質(zhì)的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求。具體來說建筑采用用坡屋頂形式式，多層采用用臺(tái)階式的建建筑形態(tài)，使使一樓和二樓樓住戶用“情景房”的概念，三三樓以上則利利用臺(tái)階式布布局，形成錯(cuò)錯(cuò)落變化的露露臺(tái)，高層建建筑則強(qiáng)調(diào)陽陽光花房的概概念，使身居居高層的住戶戶也能有較好好的戶外活動(dòng)動(dòng)空間。另外，建筑還比較較強(qiáng)調(diào)不同顏顏色和材質(zhì)的的對(duì)比、變化化，希望以此此來打破傳統(tǒng)統(tǒng)居住建筑的的單調(diào)感。建建筑物在細(xì)部部處理上注意意體現(xiàn)地中海海建筑風(fēng)格的的特點(diǎn)，力求求通過細(xì)膩的的細(xì)部設(shè)計(jì)來來體現(xiàn)****新居住建筑筑風(fēng)采。五、住宅基本戶型型設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)基基本戶型的設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，不但但借鑒了以往往****地產(chǎn)市場(chǎng)上上一些熱銷樓樓盤的成功設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，還還充分考慮了了當(dāng)?shù)乩习傩招盏牟煌徺I買力情況，最最終將主力戶戶型定為二房房二廳一衛(wèi)，三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)、四房二廳廳二衛(wèi)，以滿滿足社會(huì)各階階層消費(fèi)者的的需求。其中中在多層住宅宅中主要有二二房二廳一衛(wèi)衛(wèi)、三房二廳廳二衛(wèi)+情景房、三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)、四房二廳廳二衛(wèi)不同面面積、不同風(fēng)風(fēng)格的戶型，而而在小高層住住宅中主要有有二房二廳一一衛(wèi)、三房二二廳二衛(wèi)不同同面積、不同同風(fēng)格的戶型型。第三章項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析及開發(fā)計(jì)劃劃一、市場(chǎng)概況1、****總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況根據(jù)****市統(tǒng)計(jì)局局最新統(tǒng)計(jì)資資料顯示,2004年****國民經(jīng)濟(jì)仍仍然持續(xù)快速速增長,社會(huì)生產(chǎn)力力水平進(jìn)一步步提高。全年年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值2350億元，按可可比價(jià)格計(jì)算算，比上年增增長17.4%，增速再創(chuàng)創(chuàng)同期歷史新新高。產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)調(diào)整，所占比比例為2.2%、57.6%、40.2%，全市人均均國內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)到5.3萬元。目前，****經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)現(xiàn)以下幾個(gè)態(tài)態(tài)勢(shì)：（1）經(jīng)濟(jì)仍將高速增增長10年前，****GGDP總量是761億元，到2004年超過2000億元，達(dá)到2350億元。未來來幾年，****GGDP平均年增長長率約為14%左右，預(yù)計(jì)2010年****整體經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)增長質(zhì)量量有明顯提高高。（2）固定資產(chǎn)投資2002年*****全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資完完成537.8億元，比上上年增長32.8%。2003年****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第8頁洋可行性研究究報(bào)告****全社會(huì)固固定資產(chǎn)投資資完成893.332億元，較2002年增長66.1%，較以往幾幾年有明顯的的增長。全市市第一產(chǎn)業(yè)完完成投資13.79億元，增長51.0%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)完成投資520.443億元，增長104.99%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)完成投資337.882億元，增長69.5%。2004年****市實(shí)現(xiàn)全社社會(huì)固定投資資1114..13億元，同比比增長24.7%。從規(guī)模以以上投資情況況看，工業(yè)、房房地產(chǎn)投資仍仍是全市規(guī)模模以上投資增增長的主體，其其中2004年****市市區(qū)房地地產(chǎn)投資為143.228億元，增長54.366%。（3）社會(huì)消費(fèi)將逐步步進(jìn)入旺盛期期2003年*****全年實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)品零零售總額487.1億元，比上上年增長9.63%。2004年全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品品零售總額579.221億元，同比比增長18.9%。****未來消費(fèi)熱熱點(diǎn)主要集中中在住宅、汽汽車、信息、教教育以及旅游游等幾大市場(chǎng)場(chǎng)，但是最重重要的消費(fèi)將將是住宅。2、****房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況2005年一季季度我市市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完成34．75億元，同比比增長41．78％，市區(qū)房房地產(chǎn)施工面面積為696．38萬㎡，其中中住宅施工面面積543．05萬㎡，比去去年同期同比比增長40．56％和37．41％；市區(qū)房房地產(chǎn)新開工工面積為240．68萬㎡，其中中住宅新開工工面積171．42萬㎡。比去去年同期同比比增長36．39％和29．99％；市區(qū)房房地竣工面積積為6．52萬㎡。其中中住宅竣工面面積4．57萬㎡，比去去年同期同比比增長83．66％和28．73％。今年在建保障性住住房197．56萬㎡，其中中經(jīng)濟(jì)適用房房64．56萬㎡，拆遷遷安置房133萬㎡，全年年還將安排建建設(shè)保障性住住房185萬㎡，其中中經(jīng)濟(jì)適用房房85萬㎡，拆遷遷安置房100萬㎡。2005年一季度度，我市市區(qū)區(qū)共出讓經(jīng)營營性用地86．62萬㎡，較去去年同期明顯顯減少。按照照標(biāo)定的容積積率測(cè)算?？煽山ǚ课菁s155．63萬㎡。其中中住宅建設(shè)用用地53．33萬㎡，可建建住宅約102．06萬㎡。出讓讓非住宅建設(shè)設(shè)用地33．29萬㎡，可建建非住宅約53．57萬㎡。市區(qū)區(qū)累計(jì)出讓土土地成交金額額12．19億元，同比比下降78．38％。供給方面，20005年一季度市市區(qū)經(jīng)核準(zhǔn)新新增上市預(yù)售售商品房累計(jì)計(jì)101．82萬㎡，同比比下降24．99％。其中，住住宅74．94萬㎡(含經(jīng)濟(jì)適用用房19．56萬㎡)，商業(yè)用房22．13萬㎡，辦公公用房4．72萬㎡，車庫0．03萬㎡。2005年一季度度市區(qū)成交各各類商品房71．79萬㎡，同比比下降13．32％；成交金金額33．01億元，同比比上漲7．63％。市區(qū)成成交的商品房房中，住宅63．01萬㎡，商業(yè)業(yè)用房5．17萬㎡，辦公公用房3．61萬㎡。一季度市區(qū)二手房房成交63．33萬㎡、同比比下降10．26％；成交金金額13．50億元，同比比上漲67．70％。其中住住宅成交面積積37．15萬㎡，同比比上升43．66％；成交金金額10．04億元，同比比上漲105．74％。一季度商品房房價(jià)價(jià)漲幅較上季季度趨緩，房房價(jià)過快上漲漲的勢(shì)頭在宏宏觀調(diào)控的力力度下已有所所遏制，2005年一季度****市區(qū)住宅均均值4013元／㎡，比比去年同期上上漲23．40％，比2004年四季度增增長6．98％，漲幅環(huán)環(huán)比下降0．84％。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第9頁洋可行性研究究報(bào)告2005年一季度度****市區(qū)二手房房價(jià)格受商品品房市場(chǎng)的帶帶動(dòng)繼續(xù)上漲漲，均值3554元／㎡，比比上季度上漲漲7．58％。今年土地上市總量量仍將維持較較高水平，預(yù)預(yù)計(jì)達(dá)到800多萬㎡，由由于目前****房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營性建設(shè)設(shè)用地總量和和在建施工面面積已達(dá)一定定規(guī)模，預(yù)計(jì)計(jì)今年商品房房上市總量會(huì)會(huì)超過2004年，達(dá)到450～500萬平米的規(guī)模模。隨著****城市化進(jìn)進(jìn)程的持續(xù)推推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)國國際化水平的的提高以及城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和城鎮(zhèn)居民民收入水平提提高后人們改改善居住條件件的迫切需要要，將根本上上保證房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需求的的源動(dòng)力，加加上今年市委委市政府提出出努力建設(shè)“和諧宜人，山山水人居”名城的戰(zhàn)略略目標(biāo)的實(shí)施施，會(huì)吸引相相當(dāng)一批的外外來人員來錫錫置業(yè)，此外外今年的拆遷遷進(jìn)度的加快快都快給房地地產(chǎn)市場(chǎng)提供供有效的需求求。預(yù)計(jì)2005年市場(chǎng)成交交量將繼續(xù)保保持平穩(wěn)增長長的態(tài)勢(shì)，*****、****新城城地區(qū)、列入入規(guī)劃的十五五個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組團(tuán)將成為為****房地產(chǎn)需求求的熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)。二、****區(qū)樓盤分分析1、個(gè)案分布目前****住宅主要要集中在盛岸岸西路沿線，蓉蓉湖大橋興建建通車后，大大大縮短了到到市區(qū)的路程程，區(qū)域內(nèi)樓樓盤相繼開發(fā)發(fā)，現(xiàn)已成為為****區(qū)的重點(diǎn)居居住區(qū)。****新城目前前處于開發(fā)階階段，區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售個(gè)案有有2個(gè)，目前有****國際、****公園城兩個(gè)個(gè)個(gè)案，屆時(shí)時(shí)還將有2-3個(gè)個(gè)案相繼繼登場(chǎng)，主要要分布在*****大道及****路兩側(cè)。2、區(qū)域行情目前*****西路主主要在售個(gè)案案有3個(gè)，分別為****星座（二期期）、****花園·心筑、*******皇家花園，個(gè)個(gè)案規(guī)模以中中小型為主。最低報(bào)價(jià)：*****星座（二期期）32000元/㎡（均價(jià)）最高報(bào)價(jià)：**********皇家花園35000元/㎡（均價(jià)）****新城多層層公寓價(jià)格為為3300元/㎡，小高層層價(jià)格預(yù)計(jì)也也在3300元/㎡左右2004年-20005年****區(qū)在售樓盤盤一覽表****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第10頁洋可行性研究究報(bào)告2005年*****新城在售即即售樓盤一覽覽表3、產(chǎn)品分析總建規(guī)模分析2005年區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售即售個(gè)個(gè)案產(chǎn)品類型型一覽表公開時(shí)間案名總建規(guī)模（萬平方米）05.74205.71205.819205.65305.710****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第11頁洋可行性研究究報(bào)告隨著******城的的啟動(dòng)，市場(chǎng)場(chǎng)已進(jìn)入大盤盤時(shí)代。根據(jù)據(jù)城市整體發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)開始向城市市周邊擴(kuò)展的的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)計(jì)今年隨著蘇蘇源、復(fù)地、順順馳等一批全全國知名品牌牌發(fā)展上的介介入，****新城將成為為繼“****新城”、“*****新城”后的又一個(gè)個(gè)熱點(diǎn)板塊，超超百萬平方米米的天一城項(xiàng)項(xiàng)目已出現(xiàn)在在此區(qū)域內(nèi)，另另外****國際、*****地塊總建也也將達(dá)到40萬平方米以以上。區(qū)域目目前住宅用地地較多，但多多數(shù)尚未開盤盤，處于規(guī)劃劃、施工階段段，將區(qū)域打打造成住宅、商商業(yè)等多功能能于一體的大大型居住區(qū)，還還需要一段很很長的時(shí)間。產(chǎn)品類型分析2005年區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售即售個(gè)個(gè)案產(chǎn)品類型型一覽表公開時(shí)間案名產(chǎn)品類型05.7小高層05.7小高層、聯(lián)體、疊加、獨(dú)棟05.8小高層、聯(lián)體、疊加、獨(dú)棟****新城是*****區(qū)目前開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)，樓樓盤品質(zhì)普遍遍較高，包括括順馳、綠地地的未開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，產(chǎn)品類類型主要以小小高層為主，并并以別墅作為為輔助產(chǎn)品，*****開發(fā)的****城尤為明顯顯，第一期將將推40萬平方米，其其中公寓為19萬平方米，別別墅將達(dá)到12萬平方米。****名園雖個(gè)案案規(guī)模不大，但但產(chǎn)品類型較較多，主要以以公寓為主。平均單價(jià)分析2005年區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售即售個(gè)個(gè)案產(chǎn)品類型型一覽表公開時(shí)間案名平均單價(jià)（元/平方米）04.9小高層360005.7多層3100別墅6000-700005.8小高層3500別墅6000目前區(qū)域內(nèi)多層價(jià)價(jià)格在3300元/平方米左右右，泰富名園園目前對(duì)外報(bào)報(bào)價(jià)為2900--3300元/平方米，；；小高層產(chǎn)品品已面市，中小小高層目前均均價(jià)為3600元/平方米，別墅價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)在05年年中將達(dá)達(dá)到6000--7000元/平方米，略略高于****市區(qū)公寓房房的價(jià)格。主力面積分析2005年區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售即售個(gè)個(gè)案主力面積積一覽表公開時(shí)間案名主力面積（平方米）05.7101、14205.8二房90-110、三房130-150別墅190以上****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第12頁洋可行性研究究報(bào)告戶型以三房為主，基基本約占到單單個(gè)項(xiàng)目的60-700%之間，二房房約占20-255%，四房及以以上的約占到到10-155%，單元面積積開始傾向于于舒適型房型型，一房在住住宅項(xiàng)目中基基本沒有，二二房面積一般般為標(biāo)準(zhǔn)型，約約在90-100平方米之間，三三房規(guī)劃面積積較大，達(dá)到到140平方米左右，四四房都在1550平方米以上。****目前農(nóng)村人人口較多，之之前住房基本本都是自建，面面積普遍較大大，現(xiàn)對(duì)公寓寓房的選擇基基本定格在較較大戶型，另另外，****房屋單價(jià)不不高，也是戶戶型面積做大大的主要原因因之一。主力總價(jià)分析2005年區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售即售個(gè)個(gè)案主力總價(jià)價(jià)一覽表公開時(shí)間案名主力總價(jià)（萬元）05.7二房25-30三房40-5505.8二房30-40三房45--55別墅110以上二房主力總價(jià)主要要在30萬元左右，三三房主力總價(jià)價(jià)在55萬元左右。銷售率分析2005年區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售即售個(gè)個(gè)案銷售率一一覽表公開時(shí)間案名銷售率（%）05.7未開盤05.7未開盤05.8未開盤目前****新城在售售個(gè)案有兩個(gè)個(gè)，*已銷售完畢，*****公園城銷售30%，銷售業(yè)績績良好，區(qū)域域市場(chǎng)供應(yīng)量量有限是去化化快的主要原原因之一；****城、****名園及其他他樓盤尚未開開盤，預(yù)計(jì)將將在05年7-9月公開。2005年區(qū)域推推案量預(yù)測(cè)案名占地（萬平方米）305358.11210.56.7101026.7421014.52210****城16019240合計(jì)246=SUM(ABOVE)33185.5區(qū)域目前已知開發(fā)發(fā)量達(dá)到331萬平方米，預(yù)預(yù)計(jì)2005年推案量將將達(dá)到85.5萬平方米。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第13頁洋可行性研究究報(bào)告三、項(xiàng)目利弊分析析（SWOT）1、有利點(diǎn)a、地塊較為方正，容容易規(guī)劃：地地塊東西長，南南北短，整體體較為方正，便便于社區(qū)整體體規(guī)劃。b、周邊路網(wǎng)完善，出出入方便：目目前地塊周邊邊道路已興建建完成，都為為雙向四車道道的道路，出出入較為方便便。c、比鄰區(qū)政府，未未來發(fā)展前景景良好：南側(cè)側(cè)鄰近****區(qū)政府，處處于****新城的中心心位置，未來來生活機(jī)能配配套的集中區(qū)區(qū)，發(fā)展前景景良好。d、****首家南加加州風(fēng)格社區(qū)區(qū)：建筑風(fēng)格格獨(dú)特，立面面處理新穎，加加州風(fēng)格首次次登入****。e、區(qū)域首家花園洋洋房設(shè)計(jì)：區(qū)區(qū)域目前屬于于房產(chǎn)開發(fā)起起步階段，社社區(qū)規(guī)劃主要要以小高層產(chǎn)產(chǎn)品為主，花花園洋房的首首家設(shè)計(jì)，將將給人耳目一一新的感覺。2、不利點(diǎn)a、目前周邊生活設(shè)設(shè)施缺乏：區(qū)區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)發(fā)階段，目前前基本生活配配套設(shè)施比較較缺乏，居住住氛圍不理想想。b、產(chǎn)品類型標(biāo)新立立異，存在一一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：本案推出出的花園洋房房，在區(qū)域內(nèi)內(nèi)是首家，在在****市場(chǎng)也很少少見，市場(chǎng)對(duì)對(duì)該產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)同度尚不明明確，市場(chǎng)存存在一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)a、政府扶持，傾力力打造****新城：****新城是目前****開發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)，政府將其其打造成行政政、金融、商商貿(mào)、住宅等等功能于一體體的新城區(qū)，企企業(yè)的進(jìn)駐，促促使大批人員員涌入，****將面臨房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的首次次沖擊。b、未來大量樓盤有有待開發(fā)，居居住新城概念念日趨成熟：：華源、蘇源源、復(fù)地等大大開發(fā)商在區(qū)區(qū)域內(nèi)已占有有一席之地，現(xiàn)現(xiàn)處于規(guī)劃階階段，05-06年間將陸續(xù)續(xù)推出，****新城的居住住氛圍將日趨趨成熟。c、****房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)較為火爆：：2003年到2005年初，****房市一直保保持持續(xù)、高高效地發(fā)展，房房價(jià)也是一升升再升，市場(chǎng)場(chǎng)曾一度有排排隊(duì)搶購的現(xiàn)現(xiàn)象。4、威脅點(diǎn)a、目前區(qū)域樓盤少少，缺乏人氣氣：眾多企事事業(yè)單位正在在興建中，導(dǎo)導(dǎo)入人口有限限，加上房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)沒有全全面啟動(dòng)，區(qū)區(qū)域整體缺乏乏人氣。b、未來市場(chǎng)存在競競爭：區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前銷售樓樓盤很少，未未來將有樓盤盤相繼推出，且且案量龐大，產(chǎn)產(chǎn)品類型相近近，市場(chǎng)競爭爭較為激烈。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第14頁洋可行性研究究報(bào)告四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位位（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品力在同區(qū)域中中較為突出，建建筑風(fēng)格獨(dú)特特、立面處理理新穎，在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。2、優(yōu)越的地理位置置*********花園洋房位位于****新城區(qū)中心心位置，在****新區(qū)有滬寧寧、錫澄、錫錫宜高速公路路穿境而過，且且有5個(gè)道口、312國道、京杭杭大運(yùn)河、錫錫澄、錫北運(yùn)運(yùn)河貫空東西西南北，地塊塊西側(cè)即為繁繁忙的錫澄公公路。地塊四四面環(huán)路，東東面為****路，南接*****路，西臨****路，北依****路，因此其其地理位置十十分優(yōu)越。3、配套完善，生活活便利*********花園洋房配配套齊全，寬寬帶、天然氣氣直接接入小小區(qū)，小區(qū)內(nèi)內(nèi)還設(shè)有獨(dú)立立會(huì)所、幼托托中心及精品品小店等生活活設(shè)施。*********花園洋房周周邊建設(shè)情況況：地塊以南南為****區(qū)行政中心心，西面為***************大酒店，北北面為*********生命科技園園，西北面為為*******公園。臨近近地塊有二級(jí)級(jí)甲等醫(yī)院在在建，四星級(jí)級(jí)酒店在建；；體育場(chǎng)籌建建中，*********商業(yè)廣場(chǎng)在在建，**********金融廣場(chǎng)在在建。隨著兩兩大商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)的建成，晝晝時(shí)將有大賣賣場(chǎng)、餐飲、娛娛樂、休閑、購購物等商業(yè)設(shè)設(shè)施進(jìn)入****新城。而且且國家級(jí)示范范中學(xué)****中又近在咫咫尺，小區(qū)旁旁邊又有公交交線直達(dá)****市中心，真真是吃、穿、住住、行樣樣齊齊全，生活極極為方便。（二）客源定位1、市場(chǎng)區(qū)域區(qū)域****區(qū)****市區(qū)其他區(qū)域百分比85%10%5%對(duì)于本地塊所處的的區(qū)域位置看看，客源主要要集中在****區(qū)，占到85，而****區(qū)主要為堰堰橋及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（東、西西、北片區(qū)），西西漳、北塘、黃黃巷等南部片片區(qū)對(duì)該地段段認(rèn)可度相對(duì)對(duì)較差。2、購房動(dòng)機(jī)購房動(dòng)機(jī)自住投資兩者皆可百分比85%10%5%從購房動(dòng)機(jī)來看，客客戶購房目的的以自住為主主，約占到85%左右，以投投資為購房目目的，或者自自住、投資皆皆可目前只占占10-155%；隨著****區(qū)定位的提提升，以及住住宅產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的提升，投投資不動(dòng)產(chǎn)的的需求應(yīng)該有有較大程度的的上升。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第15頁洋可行性研究究報(bào)告3、客源年齡購房年齡25-3535-4545-5555以上百分比25%45%20%10%4、工作職業(yè)政府官員外企白領(lǐng)私營業(yè)主企業(yè)員工其他25%25%30%15%5%從工作職業(yè)來看，客客源主要為政政府官員、外外企白領(lǐng)、私私營業(yè)主，總總比例占到80%左右，企業(yè)業(yè)員工主要為為原拆遷戶，以以及當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚婚用房的小年年輕。5、收入水平15%25%45%15%住宅消費(fèi)者收入水水平設(shè)定：主要以收入在20000-30000元/月，預(yù)算總總價(jià)在50-60萬/套左右，還還款年限則控控制在20年左右的客客源為主。綜上所述，目標(biāo)客客戶群體可描描述為：****區(qū)域客為為主，年齡在在35-45歲、公司主主管、企業(yè)白白領(lǐng)、以及從從事汽車、醫(yī)醫(yī)藥保健等私私營業(yè)主，有有較高的穩(wěn)定定收入來源，以以自住居多，部部分為投資客客。（三）價(jià)格定位目前區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)多多層公寓的價(jià)價(jià)格為3200元/㎡左右，由由于本項(xiàng)目為為高檔住宅社社區(qū)，因此本本項(xiàng)目多層價(jià)價(jià)格暫定為3600元/㎡。由于本本區(qū)域內(nèi)目前前尚無小高層層產(chǎn)品在售，根根據(jù)以往****多層與小高高層產(chǎn)品的售售價(jià)來看，同同一樓盤小高高層價(jià)格普遍遍高于多層價(jià)價(jià)格，價(jià)差在在100-2200元/㎡，但本區(qū)區(qū)域目前對(duì)小小高層產(chǎn)品的的接受度較低低，因此小高高層的售價(jià)暫暫定為3200元/㎡，比多層層價(jià)格略低。（四）項(xiàng)目的發(fā)展展前景****新區(qū)目前前還未形成成成熟的高檔住住宅區(qū)，從整整個(gè)區(qū)域來看看，****區(qū)的房產(chǎn)剛剛起步，*********花園洋房的的建設(shè)符合市市場(chǎng)的需要和和人們期盼高高檔住宅區(qū)的的建設(shè)。隨著著****行政中心導(dǎo)導(dǎo)入必將帶來來區(qū)域性商品品房的購置高高潮，加之現(xiàn)現(xiàn)有居住人口口和未來大量量人口的導(dǎo)入入也將帶動(dòng)樓樓盤的熱銷。再再者****區(qū)乃至整個(gè)****尚無同類產(chǎn)產(chǎn)品，未來市市場(chǎng)占有力較較強(qiáng)，競爭壓壓力較小。因因此，*********花園洋房這這一項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展前景將會(huì)會(huì)一片大好。五、項(xiàng)目開發(fā)1、開發(fā)方案****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第16頁洋可行性研究究報(bào)告住宅面積：*******萬平方米車位：1*****公建面積：9*****㎡公建設(shè)施：教育、商商場(chǎng)、餐飲、娛娛樂、生活等等設(shè)施開發(fā)進(jìn)度：三期總總建筑面積為為7****㎡，其中多多層面積為3******㎡，高層面面積為3******㎡，幼托1520㎡。三期地地下室面積為為2660..4㎡，地下車車庫為5908㎡，半地下下車庫為8623㎡。三期施工期從20007年7月至2008年12月共計(jì)15個(gè)月。2、銷售(三期)****市規(guī)規(guī)定，在房地地產(chǎn)項(xiàng)目中小小高層及高層層在完成地上上結(jié)構(gòu)1/3，多層在完完成50%后可開始預(yù)預(yù)售。據(jù)此要要求，本項(xiàng)目目計(jì)劃在開工工第2季度開始預(yù)預(yù)售。預(yù)計(jì)整整體銷售1.5年。第四章投資資估算、資金金措施及效益益分析一、編制依據(jù)和說說明·拆遷費(fèi)用由****經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)包干?！で捌诠こ藤M(fèi)用測(cè)繪勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安安監(jiān)、臨水臨臨電、墻改基基金、白蟻費(fèi)費(fèi)等。·建筑安裝工程費(fèi)用用以建筑安裝工程概概算定額為基基礎(chǔ)，參照同同類進(jìn)行土建建安裝造價(jià)估估算?！ば^(qū)配套費(fèi)包括自來水、雨水水、污水、煤煤氣、供電、電電信、道路、路路燈等費(fèi)用，按按公用工程投投資估算費(fèi)用用編制。二、資金籌措方式式項(xiàng)目總投資估計(jì)為為****億；其中****置業(yè)有限公公司自籌資金金*****萬元占41%，貸款及資資金回籠*******萬元占59%。三、投資估算****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第17頁洋可行性研究究報(bào)告一、建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目名稱高層地下室6808.81200817多層住宅1******8008388.4高層住宅1******130013431.5商鋪65701000657會(huì)2幼、前期工程費(fèi)2*****651415.5三、小區(qū)配套費(fèi)2*****3006533四、開發(fā)費(fèi)2*****1152504.4五、其他費(fèi)2*****501088.9六、土地費(fèi)18700七、不可預(yù)費(fèi)2699.5八、合計(jì)56689.4四、效益分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)結(jié)果及未來兩兩年的市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，有有關(guān)項(xiàng)目的銷銷售價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)為：項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）多層住宅360037747.6高層住宅320033062.1商業(yè)40002628總效益合計(jì)73437.7萬元應(yīng)交稅合計(jì)73437.7×11﹪=8078.1萬元凈利潤73437.7-56689.4-8078.1=8670.2萬元凈利潤率15.2﹪內(nèi)部收益率27﹪注：由于半地下、地下下車庫造價(jià)與與售價(jià)基本持持平，因此半半地下與地下下車庫不列入入表內(nèi)。****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第18頁洋可行性研究究報(bào)告第五章財(cái)務(wù)分分析一、計(jì)算依據(jù)營業(yè)稅率：5%所得稅率：33%%銷售費(fèi)率：2%折現(xiàn)率：12%貸款利率：8%開發(fā)周期：4年土地面積：1******㎡容積率：1.5建筑面積：2******㎡二、建設(shè)投資總投資：5****億元建筑面積：2*****㎡三、資金來源開發(fā)商自有資金：：人民幣2***億元（占總總投資41%）銀行貸款及資金回回籠：人民幣幣3***億元四、銷售收入銷售面積：2******5㎡多層住宅售價(jià)：33600元/m2高層住宅售價(jià)：33200元/m2商場(chǎng)售價(jià)：40000元/㎡銷售收入：7*******萬元項(xiàng)目毛利潤率：229.5％五、財(cái)務(wù)指標(biāo)稅后利潤：86770.2萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：30044.5萬元（折現(xiàn)現(xiàn)率為12％）內(nèi)部收益率：277％****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第19頁洋可行性研究究報(bào)告六、投資與銷售進(jìn)進(jìn)度分析投資與銷售進(jìn)度表表（年度小計(jì)計(jì)）單單位：萬元年度1234總計(jì)土地付款（萬元）18700---18700其他投資（萬元）9553.79555.39318.29762.237989.4其中：1期9553.72181.1--11534.82期-7374.25500.1-12874.33期--3838.19762.213580.3小計(jì)28053.79555.39318.29762.256689.4多層銷售面積（㎡）其中：1期216007927--292572期-1907316379.7-35452.73期--11620.328254.539874.8小計(jì)21600270002800028254.5104854.5多層銷售收入（萬元637747.6多層成本（萬元）5169.36461.667016761.925093.8高層銷售面積（㎡）其中：1期207007982.1--28682.12期-18017.920009-38026.93期--69912961936610小計(jì)20700260002700029619103319高層銷售收入（萬元）6624832086409478.133062.1高層成本（萬元）5988.97522.37811.68569.429892.2商場(chǎng)銷售面積（㎡）其中：1期5600970--65702期-----3期-----小計(jì)5600970--6570商場(chǎng)銷售收入（萬元）2240388--2628商場(chǎng)成本（萬元）1452.2251.5--1703.7銷售收入16640184281872019649.773437.7****建筑設(shè)計(jì)有限公司/****置業(yè)有限公司第20頁洋可行性研究究報(bào)告七、財(cái)務(wù)平衡分析析財(cái)務(wù)平衡表單位：萬元元年度12341資金來源1.1銷售收入16640184281872019649.71.2自有資金及借款其中：自有資金23243---借款2000---1.3其他總計(jì)41883184281872019649.72資金運(yùn)用2.1建設(shè)資金28053.79555.39318.29762.22.2銷售費(fèi)用332.8368.6374.43932.3維修基金167.7188.9192.5202.62.4營業(yè)稅832921.4936982.52.5所得稅787.3779.8774.5780.2小計(jì)2.7借款本金償還2000---2.8借款利息160---總計(jì)32333.5118