某地產(chǎn)項目管理作業(yè)指導書

房地產(chǎn)開發(fā)項目項目管理作業(yè)指導書上海xx建設工程項目管理有限公司2011年6月目錄1.土地投標（商務）42.土地投標（技術）63.土地狀況調研84.編制可行性研究報告105.建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫146.建立優(yōu)秀設計師信息庫157.編制設計任務書168.建筑方案招標199.規(guī)劃方案報審2210.申報計劃立項2311.申辦《建設用地規(guī)劃許可證》2412.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃2513.設計委托3014.建筑設計優(yōu)化3215.日照分析報告的編制和報送3516.編制營銷策劃書3717.選擇和確定營銷代理3918.召開擴初設計審批會4119.擴初設計送審4320.委托現(xiàn)場地質勘探4521.結構設計優(yōu)化4822.三通一平跟蹤管理5023.土地接管5124.工程報建5325.申辦《建設工程規(guī)劃許可證》5526.工程安全質量報監(jiān)5727.申領《施工許可證》5928.投資監(jiān)理委托6129.施工總承包招標6330.現(xiàn)場管理臺帳6731.圖紙管理6932.施工日記7033.編制會議紀要7134.施工圖內(nèi)審7235.施工圖會審7436.臨水、臨電配套7637.申辦開工復驗紅線7838.施工技術方案優(yōu)化8039.委托勘丈8240.樓書及宣傳資料制作8441.選擇首屆物業(yè)管理單位8542.申辦《預售許可證》8743.組織房展會8944.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記9045.商品房定金合同的網(wǎng)上備案9246.編制工程預算9347.編制項目計劃書9548.審核驗工月報9749.工程撥款9950.甲方采購10151.施工安全管理10452.施工安全巡視10753.施工圖修改10954.現(xiàn)場簽證11155.工程質量事故處理11356.索賠11557.樣板引路和封樣驗收11958.隱蔽工程驗收（土建）12159.隱蔽工程驗收程序（安裝）12360.竣工備案制驗收12561.公建配套13062.供電配套13263.供水配套13664.排水配套13965.消防配套14166.燃氣配套14467.環(huán)衛(wèi)配套14668.衛(wèi)生防疫報批14869.通信配套15070.有線電視配套工程15271.綠化配套15472.郵政配套15673.安全技術防范配套15774.門牌報批15975.申辦“使用粘土磚”核定16076.結建民防工程建設管理16177.工程竣工檔案編制驗收和報送這16578.申辦規(guī)劃驗收16979.公司內(nèi)部驗收17180.申辦入戶許可證17281.申辦大產(chǎn)證17482.編制工程決算17683.物業(yè)移交和接管17884.預售商品房的物業(yè)交付18085.代辦小產(chǎn)證18286.項目總結18387.項目資金管理18588.項目貸款18789.項目經(jīng)濟效益測評18990.雙代號座標網(wǎng)絡計劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例）19191.規(guī)范化項目管理課題研究成員名單192土地投標（商務）1.作業(yè)目的土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。2.作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。3.決策崗位總經(jīng)理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。主管崗位總經(jīng)濟師：負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標報價。主辦崗位營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。4.緊前工作條件獲得土地招標文件和相關技術指標要求。5.作業(yè)描述5.1組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調查》）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標。投標準備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。各崗位責任和分工營銷策劃：負責編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。土地開發(fā)：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。向土建設計管理崗位催辦技術標。成本控制：負責編制現(xiàn)場建設成本。成本核算：負責編制內(nèi)部管理成本和稅費。融資會計：負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。公司辦公室：負責提供有關開發(fā)企業(yè)資質級別、凈資產(chǎn)等資質方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責投標文件封面、封底和內(nèi)容排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔?？偨?jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。投標（商務標）文件內(nèi)容：投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。參加投標：投標授權委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及時向上級領導匯報。投標工作全過程的保密紀律所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目目錄內(nèi)并設置置加密。文件資料向本主辦辦崗位匯總時時應通過內(nèi)部部局域網(wǎng)傳送送，未經(jīng)授權權不準打印和和復制。各崗位對自用電腦腦內(nèi)的投標信信息承擔保密密責任，總經(jīng)經(jīng)濟師對最終終報價承擔保保密責任。土地投標（技術）作業(yè)目的土地投標的技術標標部分即為征征集規(guī)劃設計計方案，是土土地投標書的的主要組成部部分。也是中中標后甲方深化設計計任務書的基基礎。作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部部門取得的土土地開發(fā)招標標書。決策崗位總經(jīng)理理：負責土地地投標書（技技術）的批準準和簽發(fā)。主管崗位總建筑筑師：布置本本作業(yè)任務，主主持內(nèi)部評選選會議，向總總經(jīng)理推薦首首選方案。主辦崗位土建設設計管理：按按時完成以下下作業(yè)描述中中各節(jié)點作業(yè)業(yè)。緊前工作條件已獲悉政府公布的的土地公開招招標信息，并并已辦理了投投標申請手續(xù)續(xù)，取得地塊塊的規(guī)劃參數(shù)數(shù)。作業(yè)描述5.1編制工作作進度計劃因為投標期限往往往都很緊張，工工作量又十分分巨大，而且且絕對不容許許延誤時間，所所以必須從公司決定參加投投標時起，本本主辦崗位就就立即與土地地開發(fā)崗位一一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事事件的分工和和工作截止期期限，注意進進度計劃應比比投標截止日日期提早1至2天，留有一定的時時間余地。委托概念方案設計計主辦崗位按照項目目的規(guī)模的特特點從優(yōu)秀設設計師信息庫庫中選擇2至3名合適人選選，并通過選中的設計師與與其注冊的設設計單位聯(lián)系系委托設計事事宜。向設計計師提供地形形圖復印件和和規(guī)劃指標各一份，并在在限定完成的的截止時限前前收齊各人的的設計資料。編寫設計任務書草草稿詳見作業(yè)指導書《編編制設計任務務書》。此項項作業(yè)應在概概念方案設計計階段內(nèi)完成成，其中主要內(nèi)容應盡早與設設計單位溝通通。概念方案的設計成成果必須嚴格遵照招標標文件中的規(guī)規(guī)劃成果要求求和文本格式式。通常的要要求為：規(guī)劃設計成果：A3文本格式的規(guī)劃說說明書和圖紙紙，與投標文文件綜合裝訂訂成冊。規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括括現(xiàn)狀條件分分析，規(guī)劃總總體構思，規(guī)規(guī)劃總體布局局，主要空間間組織和景觀觀特色，道路綠化設設計，主要市市政設施綜合合考慮；用地地平衡表，主主要技術經(jīng)濟濟指標（總用用地面積、總建筑面積、住住宅建筑面積積、容積率、建建筑密度、綠綠地率、集中中綠地率等）必必要時還可為方案擬定畫龍點點睛的物業(yè)名名稱。規(guī)劃總平面圖：包包括小區(qū)住宅宅建筑布局、公公建與市政設設施設置、建建筑層數(shù)、建建筑間距、綠化布局（集中綠綠地面積）、道道路布局、停停車泊位數(shù)量量（停車庫面面積）、周邊邊情況反映、比比例尺、指北針、日照照分析等。小區(qū)公建設施：應應按土地招標標書相關配置置，招標書中中未提及則在在出讓范圍內(nèi)內(nèi)按《城市居居住區(qū)公共服務設施施標準》（DGJ08－55－2002╱J101889－2002）要求為小小區(qū)配置。表達規(guī)劃設計意圖圖的效果圖：：如總體鳥瞰瞰圖，總體景景觀效果，建建筑單體效果果圖等。內(nèi)部評選一侯方案資料收全全，本主辦崗崗位立即組織織內(nèi)部評選，會會議由總建筑筑師主持，由由本主辦崗位組織會務，包包括確定參會會人員名單（以以本公司和本本系統(tǒng)的營銷銷策劃為主），分分發(fā)會議通知，落實設計師介介紹方案思路路。由總建筑筑師確定首選選方案后，報報總經(jīng)理批準準。簽訂設計咨詢合同同與內(nèi)部批準方案的的設計單位簽簽訂設計咨詢詢合同，如是是格式化合同同，應在專項項說明中補充保密責任和知識識產(chǎn)權歸屬等等條款。如對對方提出要求求，還可承諾諾同意將對方方作為甲方推推薦單位參加規(guī)劃方案招招投標。內(nèi)部審核本主辦崗位對批準準方案再次仔仔細核對是否否符合土地招招標書的要求求，包括規(guī)劃劃參數(shù)，匿名要求，方案的完完整性，圖紙紙和模型的一一致性等。發(fā)發(fā)現(xiàn)問題必須須限定設計師師在投標截止止日期前修改完成，如時時間尚許可，應應把內(nèi)部評議議的優(yōu)化意見見與設計單位位溝通，由設設計單位酌情情修改。5.8資料移交交在投標截止日期之之前把裝幀成成冊的方案移移交土地開發(fā)發(fā)崗位，作為為技術標并入入土地投標文文件。5.9保密責任任本主辦崗位承擔投投標方案的保保密責任。過過程中的往來來文件和方案案成果均需妥妥善保密保管管復印資料的分發(fā)應應嚴格登記并并加蓋密級印印戳，無保留留價值的資料料隨時粉碎銷銷毀，嚴禁向向無關人員透露投標方案案的內(nèi)容。一一旦查實有泄泄密現(xiàn)象，不不管是否中標標，均追究本本主辦崗位的的責任。土地狀況調研作業(yè)目的取得直觀的地塊信信息，為編制制設計任務書書作好前期資資料準備。作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計劃劃，土地招標標書，地區(qū)地地形圖，地區(qū)區(qū)管線圖。主管崗位總經(jīng)濟濟師：熟悉現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境境情況，糾正正調研報告中中的錯誤。協(xié)管崗位總建筑筑師，總工程程師：熟悉現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境境情況。主辦崗位土地開開發(fā)：負責現(xiàn)現(xiàn)場調研的組組織工作，編編制調研報告告。協(xié)辦崗位營銷策策劃：熟悉現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境境情況。緊前工作條件已取得土地招標書書。作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場場需要組織多多次，每次踏踏勘的重點有有所不同，本本崗位可根據(jù)據(jù)需要組織不不同的專業(yè)人員，從以下不不同內(nèi)容中選選擇調研項目目。踏勘現(xiàn)場必須編制制調研報告，形形式為攝影照照片和文字說說明組成，可可以是紙質照照相簿，也可以是COD電電子相冊文件件。報告經(jīng)多多次踏勘得到到不斷補充直直至包含以下下全部內(nèi)容，在在建筑方案招投標結束之之前整理完成成。本作業(yè)形成的調研研報告的編制制質量接受總總經(jīng)濟師的檢檢查和評價。6.作業(yè)描述：6.1調研外部部環(huán)境：生活環(huán)境：包括地地理位置、周周邊商業(yè)、教教衛(wèi)、公交、娛娛樂設置等布布局情況。評評估是否有拾遺補缺的需需要甚至創(chuàng)建建特色街區(qū)的的可能。市政環(huán)境：包括周周邊道路級別別，有否拓路路計劃；雨水水和排污管徑徑，有否改造造計劃，與本地塊最理想的的接口位置。能源環(huán)境：包括供供電，供水，燃燃氣等能源容容量現(xiàn)狀和與與本地塊最理理想的接口位位置。建筑環(huán)境：特別注注意地塊南北北兩側原有建建筑的用途性性質、層數(shù)、總總高度等是否否存在日照的相互影響。周周邊建筑的風風格，色彩，檔檔次標準。對對貼近規(guī)劃紅紅線的區(qū)外建建筑還需調查查其建造年代，結構構穩(wěn)固狀況，是是否是政府命命名的保護性性建筑。6.2調研內(nèi)部部環(huán)境：地面障礙物：動拆拆遷進展情況況或場地平整整情況，有否否需要保留的的大樹、古樹樹、水面、建筑。如地形圖上上沒有標記的的應補上。對于基本平坦的地地塊須粗估場場地現(xiàn)狀與周周邊主要道路路的標高差。對對于坡地起伏伏的地塊須向當?shù)販y繪部部門申領標有有等高線的地地形圖?？罩姓系K物：有否否途經(jīng)和穿越越本地塊的架架空線路，如如地形圖上沒沒有標記的應應補上。地下障礙物：對照照地區(qū)管線圖圖，核實地塊塊內(nèi)有否需要要搬遷或改道道的管線。本小區(qū)比較理想的的出入口位置置。6.2.6對于于流經(jīng)本地塊塊的河流，須須了解其上游游的水質和下下游的通暢程程度，常年的的水位，打聽有沒有淹澇的歷歷史紀錄。編制可行性研究報報告1.作業(yè)目的項目可行性研究按按時間和要求求的不同分為為初步可行性性研究和深度度可行性研究究。項目初步步可行性研究是獲取取開發(fā)土地前前最重要的技技術性工作之之一，是投資資者進行投資資決策的主要要依據(jù)。在土地使用權權正式獲取后后，項目開發(fā)發(fā)者還需進行行更為詳盡的的深度可行性性研究，為隨隨后的項目方案設計提供供依據(jù)。過去去計劃經(jīng)濟體體制下的項目目可行性研究究報告在某種種意義只是投投資決策層即定意志的體體現(xiàn)，然而在在現(xiàn)時市場經(jīng)經(jīng)濟條件下，項項目可行性研研究報告必須須真正體現(xiàn)市市場的意志，遵循市場場規(guī)律，反映映市場情況，為為項目的投資資尋找到真正正的可行之路路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究究報告的質量量，應切實作作好編制前的的準備工作，占占有充分信息息資料，進行科學分析比選論論證，做到編編制依據(jù)可靠靠、結構內(nèi)容容完整、文本本格式規(guī)范、附附表附件齊全全。報告的表述形式盡盡可能數(shù)字化化、圖表化，報報告深度能滿滿足投資決策策和編制初步步設計方案的的需要。3.主管崗位總經(jīng)經(jīng)濟師：組建建工作小組，批批準工作計劃劃，組織優(yōu)化化和修改報告告，審定報告告。協(xié)管崗位總建筑筑師，總工程程師，總會計計師：審閱相相關專業(yè)的章章節(jié)，提出優(yōu)優(yōu)化修改意見見，供總經(jīng)濟師參考。主辦崗位營銷策策劃：制訂工工作計劃，分分配任務，匯匯總編輯，優(yōu)優(yōu)化修改督辦辦。協(xié)辦崗位工作小小組成員：按按各自的專業(yè)業(yè)或專長分頭頭進行調查研研究和編寫報報告章節(jié)，并并根據(jù)總經(jīng)濟師的意意見優(yōu)化修改改。4.緊前工作條件初步可行性研究：：已進行市場場調研和現(xiàn)場場調查，已取取得相關土地地技術指標；；深度可行性研究：：已獲得土地地使用權，已已有明確的地地區(qū)控制性詳詳規(guī)和相關的的經(jīng)濟技術指指標。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)濟師師組建工作小小組，成員主主要來自公司司內(nèi)部各業(yè)務務部門，并基基本固定。有有特殊要求的可聘請社會專專業(yè)人員參加加。5.2本主辦崗崗位制訂工作作計劃，明確確可行性研究究工件的范圍圍，重點，深深度，報告提提綱，章節(jié)分工，進度安排排，費用預算算等。工作計計劃報總經(jīng)濟濟師批準后，布布置安排落實實。5.3各成員按按照專業(yè)分工工調查研究收收集資料，必必要時再次進進行實地調查查和市場調查查。5.4小組集體討討論，議題為為：市場研究。包括分分析市場信息息，市場動態(tài)態(tài)和政策導向向等。項目分析和項目建建議，對項目目本體進行研研判，分析項項目優(yōu)劣，并并進行項目的的市場預測；提出項目的建建設規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品定位、規(guī)規(guī)劃方案、進進度計劃以及及資金籌措方方案等，方案案經(jīng)比較論證后，提出推推薦方案。經(jīng)濟技術評價。對推薦方案案進行財務評評價及風險分分析，以判別別項目的經(jīng)濟濟可行性和抗風險能力。當當有關評價指指標結論不足足以支持項目目方案成立時時，可對原設設計方案進行行調整或重新設計。5.5編寫研究究報告。經(jīng)過過技術經(jīng)濟論論證和優(yōu)化之之后，各成員員分工編寫章章節(jié)，由本主主辦崗位協(xié)調綜合匯總，編編制報告初稿稿。經(jīng)總經(jīng)濟濟師批閱意見見后，修改完完善，形成正正式報告。5.6可行性研研究報告內(nèi)容容：5.6.1市場場分析.1整體市場分分析全市及各主要分區(qū)區(qū)的市場總供供應量和總需需求量；全市及各主要分區(qū)區(qū)項目年度新新開工面積、竣竣工面積、銷銷售面積、存存量面積、平平均空置率。.2細分市場分析析物業(yè)類型、樓盤名名稱、位置、占占地面積、總總建筑面積；；總戶數(shù)、戶型及面面積、樓高、售售價或租金；；開工時間、預計竣竣工時間；投資商或開發(fā)商、承承建商、規(guī)劃劃建筑設計公公司、租售代代理公司、廣廣告公司。5.6.2法規(guī)規(guī)政策分析開發(fā)建設法規(guī)、專專業(yè)服務法規(guī)規(guī)；規(guī)劃設計導向及法法定圖則，城城市建設信息息；其他經(jīng)濟信息及政政策指引。5.6.3項目目分析.1項目基本情況地塊位置、四四至、規(guī)劃指指標（總占地地面積、建設設用地面積、建建筑面積、用用地性質、容容積率、綠化率、建建筑密度、建建筑高度、商商業(yè)╱居住╱辦公及其他他功能面要求求、車位數(shù)、主主要出入口等）。.2項目周邊情情況主要道路、景觀（河河流、山巒、人人文建筑、旅旅游景點等）、配配套設施情況況（商業(yè)、娛娛樂、教育、醫(yī)療、公交交、郵電、銀銀行等）。.3項目優(yōu)劣勢勢分析（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)現(xiàn)時╱潛在競爭對對手）、優(yōu)勢勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。.4項目發(fā)展前前景預測市場前景、價格走走勢、項目切切入點等。5.6.4項目目開發(fā)建議與與評價.1項目主要定定位市場定位（市場形形象、主題品品牌）；客戶定位（主要客客戶對象）；；價格定位（均價、最最低價、最高高價）。5.6.5項目目開發(fā)規(guī)模和和產(chǎn)品類型整體開發(fā)╱分期開開發(fā)、產(chǎn)品類類型（商業(yè)╱居住╱辦公╱其他）。5.6.6項目目規(guī)劃及建筑筑構想建筑風格、建筑棟棟數(shù)、樓宇高高度、主要戶戶型、分戶建建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局局、景觀綠化化、車位安排排、會所等附附屬設施。5.6.7項目目開發(fā)進度總體進度要求、分分階段進度要要求。5.6.8項目目財務分析建筑總成本、市場場總價值（銷銷售收入、租租賃經(jīng)營價值值）、凈利潤潤、項目凈現(xiàn)現(xiàn)值、成本利利率、投資收益率、財財務內(nèi)部收益益率、投資回回收期等。5.6.9項目目風險分析與與敏感性分析析風險分析、主要指指標的敏感性性分析。5.6.10項項目項目研究究結論和建議議5.6.11附附件（包括附附圖和附表）5.7深度可行行性研究報告告內(nèi)容：5.7.1總論論項目開發(fā)背景，建建設規(guī)模與目目標，預計的的項目總投入入及效益情況況等主要技術術經(jīng)濟指標。5.7.2項目目區(qū)位分析項目地形、地貌、地地質條件，周周邊建筑物與與環(huán)境條件，城城市規(guī)劃或區(qū)區(qū)域性規(guī)劃要要求，交通條件，公共配套套設施等。5.7.3產(chǎn)品品供需分析市場現(xiàn)狀調查，市市場供求預測測和價格預測測，風險分析析。5.7.4建筑筑方案選擇建筑設計指導思想想與原則，項項目總體規(guī)劃劃方案，建筑筑方案比選。5.7.5項目目實施進度建設工期，實施進進度表（或橫橫線圖）5.7.6投資資估算與資金金籌措建設總投資估算，資資本金籌措，債債務資金籌措措，融資方案案分析。5.7.8財務務評價財務評價基礎數(shù)據(jù)據(jù)與參數(shù)選取取，銷售收入入與成本費用用估算，財務務評價指標，盈盈利能力分析，償債能力分析析，不確定性性分析，財務務評價結論。5.7.8風險險分析項目主要風險識別別，風險程度度分析，防范范風險對策。5.7.9結論論與建議5.7.10附附表投資估算表，項目目投入資金估估算匯總表，主主要單項工程程投資估算表表，分年度投投資計劃表；；財務評價報表（包包括營業(yè)收入入及營業(yè)稅金金估算表，總總成本費用估估算表，財務務現(xiàn)金流量量表，利潤及利潤分配表表，借款償還還計劃表）。5.7.11附附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗宗地圖，管線線圖，平面布布局方案等。5.7.12附附件土地出讓合同、項項目建議書（或或初步可行性性研究報告）的的批復文件、規(guī)規(guī)劃管理部門門對規(guī)劃方案的批復文件件。建立公共建筑和住住宅小區(qū)資料料庫1.作業(yè)目的為充分了解房房地產(chǎn)開發(fā)的的現(xiàn)狀和發(fā)展展趨勢，為提提高本崗位設設計管理的專專業(yè)水平，吸吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴貴經(jīng)驗和成功功案例，提供供大量的直觀觀信息。在收收集和制作的的過程中，本本崗位的思路得以拓展，視視野得以寬廣廣，分析判斷斷能力得以提提高。2.主管崗位總建建筑師：負責責本作業(yè)工作作質量的檢查查和評價。主辦崗位設計管管理：負責按按以下作業(yè)描描述，持之以以恒地做好資資料庫的信息息收集和使用用。協(xié)辦崗位營銷策策劃：將業(yè)務務接觸或房展展會上收集的的圖片資料提提供給主辦崗崗位。3.作業(yè)設備本崗位須配備電腦腦、數(shù)碼相機機、掃描儀等等辦公設備。4.作業(yè)要求4.1制作電子子相冊，隨時時補充，不斷斷積累。4.2載入公司司局域網(wǎng)共享享平臺，供公公司其他業(yè)務務人員調用。4.3本作業(yè)的的工作質量接接受總建筑師師的檢查和評評價。5.作業(yè)描述5.1資料收集集途徑售樓處，房展會，畫畫冊刊物，實實景拍攝，網(wǎng)網(wǎng)上下載，國國內(nèi)外考察。5.2電子相冊冊制作方法按以下分類制成分分冊：獨立別別墅，聯(lián)排別別墅，多層住住宅，高層住住宅，辦公樓樓，商場會所，小品雕塑，優(yōu)優(yōu)秀歷史建筑筑，優(yōu)秀小區(qū)區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)內(nèi)裝修。每幢建筑須包括立立面效果圖、平平面布置圖及及地址、建筑筑名稱、建成成年份、設計計單位簡要評論等說明。凡紙質的圖片或相相片需經(jīng)過掃掃描制成JPG或GIF文件，然后后插入電子相相冊。來自數(shù)碼相機和網(wǎng)網(wǎng)頁的圖像可可直接插入電電子相冊。說明和評論文字可可以文本框形形式插入頁面面的下方或右右側，建筑名名稱可以美術術標題的形式插入頁面合適適的部位。建立優(yōu)秀設計師信信息庫1.作業(yè)目的人的因素是最最關鍵和主要要的，優(yōu)秀的的設計成果來來源于具備創(chuàng)創(chuàng)新精神，具具備職業(yè)道德德，具備精湛技術的設計計師，為了使使每個項目都都能有針對性性地得到合適適的設計師設設計，需要收收集和積累來自各種渠道道的信息，建建立動態(tài)的優(yōu)優(yōu)秀設計師的的信息庫。這這是公司的一一項日常的，基基本的信息管理工作。2.主管崗位總建建筑師：負責責本作業(yè)工作作質量的檢查查和評價，批批準進入首選選信息庫的名名單。主辦崗位設計管管理：負責按按以下作業(yè)要要求和描述，持持之以恒地做做好信息庫的的建立和使用。3.作業(yè)要求3.1分首選信信息庫和備用用信息庫兩類類。首選信息息庫始終保持持20名左右，因因淘汰引起的的缺額從備用庫內(nèi)補充。3.2信息庫以以電子相冊的的格式制作和和調用。3.3要求本崗崗位與首選庫庫的設計師們們保持經(jīng)常性性的業(yè)務上的的和感情上的的聯(lián)系，了解解他們近期的設計活動內(nèi)容容，也包括上上門請教咨詢詢，協(xié)助他們們解決公司范范圍內(nèi)能夠提提供的各種幫幫助，采取不同的途徑表表達公司對他他們的關愛，必必要時可向總總建筑師申請請經(jīng)費。4.作業(yè)描述4.1收集資料料：本崗位應應把參加各種種房展會當作作自己的業(yè)務務工作，關心心媒體對各種種優(yōu)秀建筑的評論，注意各各種優(yōu)秀建筑筑和設計師的的評比活動，查查閱新出版的的建筑刊物和和書籍，經(jīng)常常性地到網(wǎng)上收索，從從各種途徑收收集優(yōu)秀設計計師個人信息息和他們的作作品樣本。4.2制作方法法：一人一個個文件目錄，每每個文件的首首頁是個人信信息資料，其其余是代表作作品的數(shù)碼照片，圖片的的掃描件等。4.3個人資料料以表格形式式制作，其中中信息如一時時沒條件去填填齊，可以陸陸續(xù)補充。4.4表格形式式由主辦崗位位自行設計，但但至少應包括括以下信息：：姓名、性別別、出生年、目目前的注冊單位和注冊冊等級、職稱稱職務、榮譽譽稱號、工作作經(jīng)歷、擅長長專業(yè)、業(yè)余余愛好、性格格特征、公關途徑、代表性性作品和論著著等。編制設計任務書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式式委托設計，設設計任務書都都是表達著開開發(fā)單位針對對具體開發(fā)項項目的開發(fā)理念和品牌意識。設設計任務書也也是設計單位位最主要的設設計依據(jù)。一一份宏觀概念念清晰，細部部要求朦朧，指標體系系適宜的設計計任務書必定定會觸發(fā)設計計人員的創(chuàng)作作靈感和創(chuàng)新新意識，避免免大量的徒勞無益的返工工和修改，加加快深化和優(yōu)優(yōu)化的過程。成成功的設計作作品往往起始始于一份既要要求明確又有廣闊創(chuàng)作作空間的設計計任務書。2.作業(yè)依據(jù)市場調研報告，土土地狀況調研研報告和選址址意見書批復復。3.決策崗位總經(jīng)經(jīng)理：負責最最后審查和簽簽發(fā)。主管崗位總建筑筑師：提出修修改意見，批批準設計任務務書。協(xié)管崗位總經(jīng)濟濟師：會簽草草稿，提出修修改意見。主辦崗位設計管管理：起草設設計任務書，并并依照總經(jīng)濟濟師和總建筑筑師的意見修修改。協(xié)辦崗位營銷策策劃：提供市市場調研報告告，和主辦崗崗位研究討論論市場定位和和設計指標。4.緊前工作條件：：市場調研完完成，已按土土地招標方式式取得土地使使用權。5.作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場場地理情況，包包括地址、面面積、界址、地地形、地貌、需需避讓的建筑筑、構作物、河流、名貴樹木等等。5.2介紹場外外的環(huán)境情況況，包括道路路河流、周邊邊建筑的體量量和高度、用用途和風貌、人人文景觀等。5.3分階段實實施滾動開發(fā)發(fā)的大至區(qū)域域范圍。5.4規(guī)劃和建建筑風貌趨向向（只宜粗分分為傳統(tǒng)為主主和現(xiàn)代為主主兩種）。5.5市場定位位：包括建筑筑標準檔次的的定位和客戶戶類型的定向向。5.6規(guī)劃設計計控制指標，包包括綜合容積積率、各種用用途建筑的比比例、建筑覆覆蓋率、建筑筑限高、綠化率、集中綠化化率等。5.7住宅設計計指標：包括括戶型面積控控制范圍，大大中小戶型的的比例，車輛輛泊位與戶數(shù)數(shù)的比例。5.8公共建筑筑設計指標：：包括建筑占占地和高度的的控制范圍，功功能，經(jīng)營方方式，服務范范圍等。5.9樣板區(qū)，樣樣板房，售樓樓處的設計要要求：包括區(qū)區(qū)域位置、展展示要求、臨臨時的還是永永久的。5.10設計深深度要求：分分概念性方案案設計，建筑筑方案設計和和初步方案（即即擴初）設計計三類，注明除符合規(guī)范規(guī)規(guī)定的深度外外有何特殊的的設計深度要要求。5.11作品表表達方式：明明確各個階段段應該提交的的成果，包括括文本、模型型、展板、電電子文件形式及規(guī)格。5.12完成期期限：注意盡盡量給于充足足的時間，催催得太急，方方案構思和制制作質量肯定定大打折扣。6.設計任務書的跟跟蹤補充6.1在設計過過程中，甲方方可以對設計計任務書作書書面補充，但但如引起設計計返工，甲方方應實事求是地給以經(jīng)濟補補償和延長設設計時限。6.2當設計進進入擴初階段段時，甲方應應重新審視原原來的設計任任務書，按照照建筑方案的的審批意見，同時吸取會審審專家的優(yōu)化化建議，補充充完善設計任任務書，重新新遞交設計單單位。7.設計任務書應附附以下附件7.1當?shù)匾?guī)劃劃部門出具的的規(guī)劃選址意意見書7.2標有規(guī)劃劃紅線的1：500地形圖（地地處郊區(qū)的附附1：1000的地形圖），并并在所有紅線線拐角點處標上城市坐坐標（當時如如無此條件的的必須在設計計進入擴初前前補上）。8.當設計任務務書編進設計計招標書時，部部分章節(jié)與招招標書有所重重復，設計任任務書相關內(nèi)內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標1.作業(yè)目的為了引進競爭機制制，促進技術術進步，集思思廣益地擇優(yōu)優(yōu)選用設計成成果，樹立公公司持久的品品牌，縮短設計周期期，提高經(jīng)濟濟效益，凡公公司開發(fā)地塊塊的規(guī)劃設計計都必須進行行方案招投標標。2.作業(yè)依據(jù)建筑工程設計招標標投標管理辦辦法（中華人人民共和國建建設部2000年第82號）上海市建設工程設設計招標投標標管理暫行辦辦法。上海市建設工程設設計招標投標標管理暫行辦辦法實施細則則。3.主管崗位總建建筑師：負責責招標全過程程工作，組建建設計招標工工作小組，推推薦評標小組組的專家，決策前征求求總經(jīng)理和董董事長的意見見。主辦崗位招標工工作小組成員員：按照組長長的指令承擔擔招標具體事事務。4.緊前工作條件已通過拍賣或招投投標等形式獲獲得土地。市市場調研報告告正式成文，修修建性詳細規(guī)規(guī)劃已獲批準。5.作業(yè)步驟（即下下圖）方案設計招標投標標作業(yè)網(wǎng)絡圖圖累計日歷天作業(yè)期期限擬定招標標小組名單總建筑師⑴―――――――⑵⑵整理資料明確確內(nèi)部分工招標小組⒀━━━━━━━⒁⒁招投標辦公室評標小組6.作業(yè)描述本項工作可以委托托設計招投標標代理機構進進行，也可以以由本公司自自行組織實施施；可以公開開招標，也可以邀請請招標。但不不管是公開還還是邀請招標標，都必須接接受設計招標標投標辦公室室（以下簡稱設招辦）的的全程監(jiān)督和和管理。6.1成立招標標工作小組6.1.1總建建筑師擔任組組長，并由其其指定四名相相關崗位上的的人員為兼職職組員，具體體分工由組長安排。人員相對對穩(wěn)定，以熟熟練承擔公司司所有開發(fā)項項目的設計招招標工作。招標工作小組的主主要工作內(nèi)容容是：編制設計招標書，擬擬定評標小組組名單，報設設招辦審批；；接受投標人的報名名，負責資質質審查，確定定最終參加投投標人名單，報報設招辦備案案；發(fā)放設計招標書，收收取投標保證證金，組織投投標人踏勘現(xiàn)現(xiàn)場，解釋和和答疑，接受受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單單位名稱進行行編號，并作作保密處理后后送交評標小小組評審；填報建設工程設計計招標投標中中標通知書，經(jīng)經(jīng)設招辦見證證后發(fā)給中標標人；辦理簽訂設計委托托合同；向未中標人返回投投標保證金和和投標書編制制補償金；向設招辦繳納招標標管理費；寫招標工作綜合報報告，報設招招辦備案；整理招標工作資料料，移交公司司檔案室。6.2招標登記記向設招辦填報《上上海市建設工工程設計招標標項目登記表表》6.3發(fā)布信息息待登記表批復后，即即可自行向社社會發(fā)布招標標信息，內(nèi)容容包括：項目目名稱、地點點、界址、用地性質、主要設設計指標、開開發(fā)單位名稱稱、開發(fā)資質質、要求投標標人的設計資資質、書面申申請報名的起止日期、報報名地點、聯(lián)聯(lián)系方式等。6.4編制設計計招標書經(jīng)組長簽字后報設設招辦審批，待待批準后才能能發(fā)給投標人人。設計招標書至少應應包括以下內(nèi)內(nèi)容：設計任務書：在原原有設計任務務書的基礎上上根據(jù)征集方方案的綜合效效果和選址意意見書調整完完善（詳見作業(yè)指導導書《編制設設計任務書》）。投標須知：包括投投標文件的清清單、規(guī)格、份份數(shù)、密封要要求、供招標標小組審閱的的文件必須加蓋建筑師的注冊冊章和單位公公章，供評委委審閱的文件件必須匿名。投標文件送達截止止時間（要盡盡量給予比較較充裕的時間間）。答疑、開標、評標標等活動的日日程安排。未中標方案的補償償標準：招標標人買斷版權權的，補償標標準應該要高高一些。中標標方案一般不不單獨補償，其費用用納入設計合合同內(nèi)。知識產(chǎn)權申明：招招標人對中標標方案擁有完完整知識產(chǎn)權權，招標人如如部分采用未未中標方案內(nèi)內(nèi)容，投標人在取得得一定補償后后應于以同意意。補償標準準應在招標書書中明確。擬簽合同的主要條條款：如果本本方案中標的的話，將體現(xiàn)現(xiàn)在設計委托托合同中的投投標人主要承承諾：如取費標準、付付款方式、設設計周期、服服務標準等。6.5確定投標標人名單公開招標的由招標標小組審查所所有書面報名名的投標人資資格，從中選選擇3至5名入圍，邀邀請招標的可直接向33名或3名以上發(fā)邀邀請書。6.6發(fā)放招標標書按照招標公告或邀邀請書中規(guī)定定的時間和地地點，向已確確定的投標人人發(fā)放招標書書，并收取投投標保證金，保證金金數(shù)額應在招招標公告或招招標書中明確確。6.7踏勘和答答疑招標人在發(fā)售招標標書后的約定定時間統(tǒng)一組組織現(xiàn)場踏勘勘，統(tǒng)一介紹紹現(xiàn)場及周邊邊情況。6.7.2投標標人在閱讀招招標文件和現(xiàn)現(xiàn)場踏勘中提提出的疑問，招招標人可以書書面形式或召召開投標答疑會的方式解答答，但需同時時將解答以書書面的方式通通知所有購買買招標文件的的投標人。該該解答的內(nèi)容作為招標文文件的組成部部分。6.8組建評標標小組評標小組通常由77～11人組成，通通常的比例是是規(guī)劃、建筑筑專業(yè)的專家家3～4名，營銷策劃專家2～3名名，結構專家家和建筑經(jīng)濟濟專家1～2名，其中包包括本公司的的三總師。專專家收招標小組推薦或委托托設招辦推薦薦，經(jīng)公司總總經(jīng)理批準后后報設招辦核核準。評標小組的主要工工作內(nèi)容是：：在評標前制定評標標和決標的辦辦法；負責評標，匯總評評標結果；按照評標決標的辦辦法推薦或決決定中標方案案。評標小組人員名單單不公開，評評標小組成員員須對評標活活動內(nèi)容保密密，不得外泄泄。6.9開標開標會議由招標小小組的組長主主持，各投標標人參加，設設招辦派員全全過程監(jiān)督。投標文件有下列情情形之一的招招標小組不予予受理：未按招標文件要求求密封的。在供評委評閱的方方案圖冊和模模型上出現(xiàn)設設計單位圖簽簽的，或出現(xiàn)現(xiàn)單位名稱和和設計人姓名名的。在單獨密封的設計計說明上無相相應資格的注注冊建筑師簽簽字的，或注注冊建筑師受受聘單位與投投標人不符的，或無無投標人公章章的。招標小組在審查投投標人資質和和匿名要求后后應當眾宣布布有效投標人人名單。6.10評標會議地點由招標小小組安排落實實，設招辦可可以派員列席席。會議由全全體評委推舉舉的組長主持。先由投標人分別介介紹各自的方方案，然后評評委在無干擾擾的環(huán)境下討討論評議，按按照技術先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)經(jīng)濟、社會和和環(huán)境效益等等原則，結合合在設計進度度、取費服務務等方面的承承諾綜合考慮擇優(yōu)投票票，確定排列列名次。如果果招標人沒有有授權評標小小組直接確定定中標人，那那么前三名即作為評標小小組向招標人人依次推薦的的中標候選人人。評標小組完成評標標一，應向招招標人提供書書面評標報告告。評標報告告由全體評委委簽字。6.11定標評標小組提出書面面評標報告后后，招標工作作小組一般應應當在十五日日內(nèi)確定中標標方案。招標小組應當確定定排名第一的的中標候選方方案為中標方方案。排名第一的中標候候選人放棄中中標或因不可可抗力提出不不能履行合同同，右以確定定排名第二的的中標候選人為中標標人。中標通知書由招標標小組發(fā)出。6.12退標招標小組在發(fā)出中中標通知書同同期發(fā)出未中中標通知書，并并向未中標的的投標人退還還投票保證金和支付補償金。6.13報告招標小組在發(fā)出中中標通知書之之日起十五日日內(nèi)，向設招招辦提交招標標投標情況的的書面報告。報告至少應包括下下列內(nèi)容：招標范圍；招標方式和發(fā)布招招標公告的媒媒介；招標文件中投票人人須知、評標標標準和方法法、擬訂合同同的主要條款款等內(nèi)容；評標委員會的組成成和評標報告告；中標結果。6.14簽訂合合同自中標通知書發(fā)出出之日起三十十日內(nèi)，招標標小組和中標標人應當按照照招標文件和和中標人的投投標文件訂立合同。規(guī)劃方案報審1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對實實施城市規(guī)劃劃的監(jiān)督，指指導和服務的的職能作用，使使城市和地區(qū)區(qū)的控制性規(guī)劃設計理念和規(guī)規(guī)劃控制目標標得以實現(xiàn)房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的設計必必須分階段地地得到政府部部門的批準。因規(guī)劃方方案報審的時時間長，環(huán)節(jié)節(jié)復雜，反復復多，在公司司內(nèi)部又需要要不同崗位在在經(jīng)辦時間上搭接和銜接接。所以要求求各經(jīng)辦崗位位事先做好充充分準備，一一旦條件成熟熟，立即進入入報審程序。避免將本作作業(yè)轉化到關關鍵路線上去去。2.作業(yè)依據(jù)中華人民共和國城城市規(guī)劃法；；上海市城市市規(guī)劃條例；；上海市城市市規(guī)劃管理技技術規(guī)定；獲獲得中標土地批準的的控制性詳細細規(guī)劃與批文文、土地協(xié)議議。3.主管崗位總建建筑師：負責責規(guī)劃設計方方案的定稿，在在報審過程中中處理主辦崗崗位解決不了了的協(xié)調問題。主辦崗位土建建設計管理：：負責收集整整理報審資料料文件，具體體經(jīng)辦報審手手續(xù)。4.緊前工件條件規(guī)劃方案招標完成成，并按專家家評審時提出出的主要優(yōu)化化意見作了調調整。5.作業(yè)描述5.1主辦崗位位到規(guī)劃部門門領取《建設設工程設計方方案送審單》填填報，并同時時附送下列文文件（帶﹡號的為必送文件，所所送原件在窗窗口效驗后退退還）：﹡批準的建設項目可可行性研究報報告或有關批批準文件（原原件及復印件件各一份）。﹡市測繪院提供的11╱500或1╱1000地形圖一份份，地形圖上上應有設計單單位用0.3mmm墨線筆標明的下列列內(nèi)容：建筑筑基地用地界界限，建筑物物外輪廓及層層數(shù)，新建建建筑物與基地地用地界限，道路規(guī)劃紅紅線及相關控控制線，相鄰鄰建筑物間距距尺寸。﹡1╱500或1╱10000總平面設計計圖（藍圖）二二份，圖紙須須加蓋建筑設設計單位的設設計方案出圖章和注冊冊建筑師印章章，且符合國國家和本市設設計方案出圖圖標準﹡建筑設計方案圖（含含平面、立面面、剖面）及及文本二套，圖圖紙須加蓋建建筑設計方案案出圖章和注冊建筑筑師印章，且且符合國家和和本市設計方方案出圖、文文本的標準。﹡經(jīng)城市規(guī)劃部門批批準的《建設設項目選址意意見書的通知知》及附圖（復復印件各一份份）?！督ㄔO項目選址意意見書的通知知》中要求申申請單位關審審的相關其它它文件、圖紙紙等。5.2第二次關關審及以后各各次送審所需需的文件、圖圖紙以城市規(guī)規(guī)劃部門前次次審核意見要要求為準。5.3規(guī)劃部門門組織召開由由規(guī)劃專家、規(guī)規(guī)劃歸口的職職能部門參加加的規(guī)劃方案案征詢會，征征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠綠化、交通、民民防等管理部部門的意見，以以《建筑工程程設計方案審審核意見單》給予批復。并附蓋蓋有“上海市城市市規(guī)劃管理局局規(guī)劃管理業(yè)業(yè)務專用章”或“上海市﹡﹡區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務專用用章”的核定設計計方案。5.4規(guī)劃部門門認為設計方方案需要較大大修改的，則則核發(fā)“一審”意見。5.5核發(fā)“建建筑工程設計計方案審核意意見單”批復的時限限為每次審核核各為30個工件日。5.6接規(guī)劃部部門總窗口領領證通知后，持持規(guī)劃部門發(fā)發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領證手續(xù)。領取的的內(nèi)容包括《建建設工程設計計方案的批復復》和附圖。5.7本主辦崗崗位依據(jù)《建建設工程設計計方案的批復復》和附圖，配配合項目經(jīng)理理進入擴初設設計階段的管理。申報計劃立項1.作業(yè)目的取得項目的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營權。2.主管崗位總經(jīng)經(jīng)濟師：督促促檢查主辦崗崗位的作業(yè)。主辦崗位土地開開發(fā)：具體經(jīng)經(jīng)辦本項作業(yè)業(yè)。3.緊前工件條件規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)規(guī)劃主管部門門批準。4.作業(yè)描述4.1規(guī)劃方案案批準后，本本主辦崗位負負責項目建議議書的編制組組織工件。項項目建議書可可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟師師批準委托有有資質投資咨咨詢公司編制制。項目建議議書的主要內(nèi)內(nèi)容如下：項目概況：建設地地點、內(nèi)容、規(guī)規(guī)模的設想；；建設條件介紹；投資估算和資金籌籌措設想，償償還貸款測算算；項目建設進度計劃劃；經(jīng)濟效益和社會效效益估計；結論。4.2項目建議議書經(jīng)上級主主管單位或所所屬區(qū)發(fā)展與與改革委員會會向上海市發(fā)發(fā)展與改革委委員會申報。住宅、商辦樓樓項目由城市市發(fā)展處審批批，賓館、學學校項目由社社會發(fā)展處審審批。4.3本主辦崗崗位應隨時對對審批進展進進行跟蹤，并并配合審批部部門做好項目目的審批論證證工作。4.4項目建議議書經(jīng)市發(fā)展展與改革委員員會批準后，項項目即已立項項。4.5商品房項項目在擴初設設計批準后，本本主辦崗位應應填寫《﹡﹡年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項目信信息標準表式》，申報新新建或續(xù)建項項目的投資設設計。以后每每年在年初與與年中二次直直至項目竣工工，向上級主管部門或區(qū)區(qū)發(fā)改委填報報，經(jīng)上海市市發(fā)展與改革革委員會批準準后，列入上上海市基本建建設投資計劃并分批下達達。申辦《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證》1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對實實施城市規(guī)劃劃的監(jiān)督，指指導和服務的的職能作用，房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的設計必須分階段地得到到政府部門的的批準。要求求經(jīng)辦崗位事事先做好充分分準備，一旦旦條件成熟，立立即進入申辦程序。避避免將本作業(yè)業(yè)轉化到關鍵鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)規(guī)劃管理部門張榜榜公布的《建建設用地規(guī)劃劃許可證》申申辦程序。3.主管崗位總經(jīng)經(jīng)濟師：在申申辦過程中處處理主辦崗位位解決不了的的協(xié)調問題。主辦崗位土地開開發(fā)：負責收收集整理申辦辦資料文件，具具體經(jīng)辦申辦辦手續(xù)。4.緊前工作條件已取得規(guī)劃部門對對規(guī)劃設計方方案的批復5.作業(yè)描述5.1主辦崗位位到規(guī)劃部門門領取《建設設用地規(guī)劃許許可證申請表表》填報，并并同時附送下下列文件：（帶﹡號的為必送文件，所所送原件在窗窗口效驗后退退還）。5.1.1批準準的建設項目目可行性研究究報告或有關關批準文件（原原件及復印件件各一份）。﹡5.1.2規(guī)劃劃部門核發(fā)的的《建設項目目選址意見書書的通知》及及附圖（復印印件一份）。﹡《建筑工程設計方方案批復》及及附圖（復印印件一份）。﹡5.1.4市測測繪院提供的的1∕500或1∕1000地形圖六份份，地形圖上上應用紅色鉛鉛筆標明用地地位置地界。﹡凡屬國有土地使用用權出讓、轉轉讓地塊的建建設工程，需需加送“國有土地使使用權出讓合同”文本（副本）及附附圖各一份（原原件）。5.2規(guī)劃部門門對審核同意意的項目由總總窗口發(fā)出領領證通知，本本崗位持規(guī)劃劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦辦理領證手續(xù)續(xù)。領取內(nèi)容容包括《建設設用地規(guī)劃許許可證》及附附圖；《建設設用地規(guī)劃許可證的的通知》。5.3核發(fā)《建建設用地規(guī)劃劃許可證》的的時限為40個工作日。5.4本崗位憑憑《建設用地地規(guī)劃許可證證》向上海市市房屋土地資資源管理局申申請辦理《建建設用地批準書》。編制房地產(chǎn)開發(fā)流流程計劃1.作業(yè)目的一套科學的網(wǎng)網(wǎng)絡計劃無論論在項目管理理的前期論證證階段，還是是在實施過程程中和后期的的評估考核中都有著不可可替代的綱領領性的地位和和作用。只有有綱舉才能目目張，才能使使項目中上百百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)協(xié)調地工作，達達到預定的目目標。當項目目完成后，這這張記錄著歷歷史實際進度度前鋒線和調整痕跡的的網(wǎng)絡計劃圖圖就是一份寶寶貴的原始資資料。它可以以對整個項目目的進度管理理作出評價，也可以檢討討原計劃編制制的科學性和和準確性，為為今后的計劃劃管理提供依依據(jù)。2.決策崗位總經(jīng)理理：負責批準準計劃和批準準計劃調整。主管崗位總經(jīng)濟濟師：在與總總建筑師和總總工程師協(xié)商商一致的前提提下負責落實實在項目前期期策劃階段的計劃編編制，優(yōu)化，過過程檢查和調調整?？偣こ處煟涸谂c總總建筑師和總總經(jīng)濟師協(xié)商商一致的前提提下負責落實實在項目實施施階段的計劃編制，優(yōu)優(yōu)化，過程檢檢查和調整。協(xié)管崗位總建筑筑師，總會計計師：分別向向主管總師提提供分管范圍圍內(nèi)的進度目目標和調整意意見。主辦崗位營銷策策劃：負責在在標準流程計計劃的基礎上上按本項目的的個性特點編編制雙代號座座標網(wǎng)絡計劃，并根根據(jù)各總師的的意見修改完完善。項項目經(jīng)理：在在計劃實施過過程中，根據(jù)據(jù)具體情況提提出調整意見見，經(jīng)各總師師批示后報總經(jīng)理批準。3.緊前條件和作業(yè)業(yè)持續(xù)時間根據(jù)公司通用的雙雙代號座標網(wǎng)網(wǎng)絡計劃的標標準圖式和本本項目的目標標要求，總經(jīng)經(jīng)濟師在土地地中標后十天內(nèi)完成成。總經(jīng)濟師師和總工程師師的主辦交接接界限為規(guī)劃劃方案定稿之之后。定期檢檢查和調整的周期通常為為一個月，遇遇緊急情況可可以隨時檢查查調整。4.雙代號座標網(wǎng)絡絡計劃的四個個要素4.1工作要素素事件的內(nèi)容稱為工工作，也就是是按需要的粗粗細程度拆分分而成的消耗耗時間或同時時也消耗資源源的一個子項目或子子任務。在座座標雙代號網(wǎng)網(wǎng)絡計劃中，采采用一根連線線和左右兩個個圓圈來表示示某一項工作。圓圈中中的編號從左左向右依次排排列。整個計計劃中編號不不容許重復，所所以某號到某某號就能代表某一項特特定的工作。4.2時間要素素在網(wǎng)絡計劃的頂端端設計一排以以一個日歷天天為單位的橫橫座標，稱為為時間坐標軸軸。它的起始始原點對應著第一項項工作的開始始日期，它的的終點對應著著最后一項工工作的結束日日期。也可以以把原點設計為零，依此此以天數(shù)后續(xù)續(xù)，那么時間間座標軸的最最后刻度就表表示為項目的的總工期天數(shù)數(shù)。一項工作從開始到到完成需要的的合理時間稱稱為該工作的的持續(xù)時間。在在網(wǎng)絡圖中以以連線的長度來表示，其起始始端對應著該該項工作在時時間座標上的的開始日期，結結尾端對應著著該項工作在在時間座標上的結束日日期。兩個相鄰圓圈之間間的時間段稱稱為時距。在在關鍵路線上上，時距和工工作的持續(xù)時時間是相等的的。在非關鍵路線上，工工作的持續(xù)時時間小于時距距。也就是說說在時距里存存在一定數(shù)量量的可利用的的時間空間，這段機動動時間稱之為為該項工作的的自由時差。在在網(wǎng)絡圖上用用波形線表示示并對應著時時間座標。如何合理利利用這段自由由時差往往是是在優(yōu)化網(wǎng)絡絡計劃時最先先考慮的潛力力所在。4.3邏輯要素素左側的工作必須完完成后才有條條件去完成右右側相鄰的工工作。同一垂垂直面內(nèi)的工工作必須同步步完成，它們之間沒沒有先后依賴賴的關系。持續(xù)時間和時距相相同的工作稱稱為關鍵工作作，自始至終終全部由關鍵鍵工作連接起起來的路線，也就是線路上總的的工作持續(xù)時時間最長的線線路稱之為關關鍵線路。各各項工作的次次序位置和連連線表示著工作相互之間間的邏輯關系系，這是網(wǎng)絡絡計劃的精髓髓所在。如果果邏輯出現(xiàn)錯錯誤，網(wǎng)絡計計劃也就從根本上失去了了可操作性。4.4責任要素素相關的工作可以列列在對應部門門和崗位的水水平線上，使使每個部門和和崗位清楚地地了解自己在在整個項目中要按怎怎樣的順序做做哪些工作，每每件工作從什什么時候必須須開始，到什什么時候必須須結束，其中有沒有機機動的時間，和和其他工作有有怎樣的相互互制約的邏輯輯關系，等等等。便于部門門和崗位事先制定操作作方案，配合合默契地做好好各自的工作作。便于上級級檢查和職責責考核。5.雙代號座標網(wǎng)絡絡計劃的編制制要點5.1確定目標標工期和計劃劃工期根據(jù)對計劃執(zhí)行的的信心程度，將將目標工期適適當壓縮后作作為計劃工期期，以便給實實施過程中的調整留有余地。5.2建立座標標系統(tǒng)橫座標是工期，如如果以天為單單位，則起始始原點是零，終終點是目標工工期的總天數(shù)數(shù)。如以日歷的日期為單位，則則原點是項目目啟動的首日日日期，終點點是項目結束束的日期。縱座標是部門和崗崗位設置。網(wǎng)網(wǎng)絡計劃中所所有的工作都都能對應縱座座標上的具體體負責操作的的崗位。同時，所有有的崗位都能能歸屬在上一一個管理層次次的責任范圍圍內(nèi)，而管理理層又歸集到到?jīng)Q策層。5.3分解出項項目的具體工工作，落實到到崗位，限定定它的持續(xù)時時間，明確它它與其他工作作的順序邏輯關系?？梢灶A預先列出草表表，也可以按按照限定的條條件直接填寫寫到座標網(wǎng)上上。5.4檢查各工工作的邏輯關關系，所有節(jié)節(jié)點自左向右右表示工作的的先后順序，如如有部分工作作的持續(xù)時間不足時距長長度的，用波波形線補足。5.5把沒有自自由時差的關關鍵工作用粗粗黑線連接起起來，形成關關鍵路線。關關鍵路線的盡盡端如沒有超出工期，可把把持續(xù)時間相相對緊張的關關鍵工作適當當延長。盡端端如超出工期期，則把持續(xù)續(xù)時間尚有潛力的關鍵工工作適當壓縮縮。反復調整整到關鍵路線線的盡端正好好和工期平齊齊。重新謄清清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡計計劃到此初步步完成。6.比代號座標網(wǎng)絡絡計劃的優(yōu)化化和調整6.1事先優(yōu)化化成本目標，進度目目標和過高的的質量目標，只只能三者兼顧顧，有所側重重，而不能三三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人土的共共識。過高質質量要求的結結果會使某些些工藝性工作作的持續(xù)時間間延長和材料料人工費用增加；壓縮工工期的結果會會導致資源消消耗率增高，工工作效率降低低，從而使成成本增加，出出現(xiàn)安全和質量事故的的概率提高；；而削減成本本又會打擊承承攬企業(yè)的積積極性，誘發(fā)發(fā)偷工減料，減減少資源投入，使工期期拖延。計劃劃的優(yōu)化能使使三者兼顧，有有所側重的原原則得到充分分的體現(xiàn)。例如某個項目要求求進度優(yōu)先。我我們可以首先先在關鍵路線線上選擇資源源投入率相對對較少，持續(xù)時間相對較長的的關鍵工作著著手，看它是是否能通過采采取增加資源源投入力度的的辦法使持續(xù)續(xù)時間減少。當然這種調調整引起的局局部工作的效效益下降必須須控制在尚可可忍受和不至至于損害全局局效益的程度范圍內(nèi)。其其次看與它平平行搭接的非非關鍵工作的的自由時差是是否由此變成成零甚至成為為負數(shù)。因為這樣會使使非關鍵工作作轉變?yōu)殛P鍵鍵工作，而關關鍵路線的路路徑改變，將將導致邏輯關關系的變化，在多數(shù)情況況下，不希望望發(fā)生這種變變化。在計劃優(yōu)化后如果果仍達不到預預期的進度目目標，這只能能說明預定的的要求是不客客觀和盲目的，需要請示或說說服上級領導導加以修正。6.2過程檢查查在實施過程中會發(fā)發(fā)生各種事先先難以預料的的事情，使實實際進度發(fā)生生變化。所以以定期的檢查查和及時地調整計劃劃不僅是難免免的也是必須須的。固定不不變的計劃只只能作為流于于形式的裝飾飾品。過程檢查可以采用用前鋒線方法法，按檢查時時點從時間座座標上的相應應刻度起向下下畫一道垂直直線，稱之為檢查時時點基準線，然然后再把各項項工作在檢查查時點時的實實際進度所達達到的前鋒點點連接起來，形成一條條垂直方向的的折線，這條條折線稱為實實際進度前鋒鋒線。前鋒線線曲折越多，說說明各項工作的同步性性越差。其中中折線段處在在基準線左邊邊的工作進度度為拖延，處處在右邊的工工作進度為提前，基幅度度可按前鋒點點到基準線的的距離從時間間坐標軸上量量化而得。前前鋒線是寶貴貴的信息資料，應該一直直保留在圖上上。經(jīng)多次定期檢查后后，通過對前前后兩次前鋒鋒線的對比分分析，就可以以在一定范圍圍內(nèi)對項目未未來的進度和變化趨趨勢作出定量量的預測。在在某個線路上上前后兩條前前鋒線所截取取的線段長度度（天數(shù)）除以前后兩次次檢查的時間間間隔（天數(shù)數(shù)），所得的的比值稱之為為進度比。該比比值大于1，小于1或等于1分別表示示某線路的實實際進展速度度與原計劃相相比是快，是是慢或者相等等。如果保持持實際的進展速度不不變（即進度度不變），那那么就不難預預測若干天以以后，線路的的前鋒將要到到達的位置。需要說明的是，用用進度比這種種方法預測未未來的進度，有有其一定的局局限性。因為為同一條水平線路上的不同工工作，進展的的速度可能很很不相同，也也就是說某一一工作的速度度比并不一定定可以套用在其他工作上上。但是，對對于同一道工工作，特別是是持續(xù)時間較較長的工作（例例如工程的結結構階段），采用進度度比預測方法法對于指導施施工，控制進進度將是十分分實用可靠的的。檢查在于摸清情況況，分析在于于找出原因，預預測在于掌握握趨勢，明確確責任在于激激勵崗位的責任感，在這些基基礎上提出調調整意見應該該是胸有成竹竹了。6.3及時調整整調整的原則是盡量量使各條線路路同步均衡地地進展，這不不僅是為了確確保工期不拖拖延，對減少少資源投入，控制工工程成本同樣樣具有非常重重要的意義。通通常有以下幾幾種方法：6.3.1關鍵鍵工作拖延的的，一定會影影響總工期。常常用的辦法是是在后續(xù)的各各項關鍵工作作中選擇一項持續(xù)時間相對對較長或資源源投入率相對對較小的關鍵鍵工作，壓縮縮它的持續(xù)時時間，這樣做做有利于減少趕工費用，當當然最好不要要由此改變與與其他工作的的邏輯關系，否否則容易引起起總工期延長長。非關鍵工作拖延的的，如果僅消消耗了原有的的自由時差，當當然無關大局局，計劃不需需作調整。如果超出了時時距范圍，就就可能發(fā)生兩兩種情況，一一種是后續(xù)是是關鍵工作的的，尋勢必引引起關鍵路線的改變。另另一促后續(xù)也也是非關鍵工工作而且可以以借用其自由由時差進行彌彌補的，計劃劃也不需要調整。如果不不足以彌補的的，就要設法法盡量壓縮它它的持續(xù)時間間，避免使它它變?yōu)殛P鍵工工作而進入關鍵路線。當關鍵路線的實際際進度比計劃劃進度提前時時，先要確定定計劃總工期期是否也要縮縮短。打算縮短的，應把后后續(xù)計劃當作作一個新的計計劃重新編排排。其中有些些工作可以參參照以前已證證明是合理的穩(wěn)定的速度度比來調理持持續(xù)時間。要要求保持原計計劃總工期不不變的，則可可利用這個機機會降低資源強度和費用用。方法是選選擇后續(xù)關鍵鍵工作中資源源占用量大的的或直接費用用高的予以適適當延長。對于牽涉面不大的的調整有時也也采用以不變變應萬變的做做法，可以假假設下一次檢檢查時點的前鋒線和基準線線重合，要求求承擔各項工工作的部門和和崗位自行調調節(jié)持續(xù)時間間，在下一次次的檢查時點前達到原計計劃的同步狀狀態(tài)。設計委托1.作業(yè)目的設計工作是建設項項目開發(fā)的前前期必要準備備工作與重要要環(huán)節(jié)。一是是對建設項目目設計內(nèi)容考考慮周到全面；二是是項目的定位位表達具體詳詳細，以利項項目的建造、實實施。2.主管崗位總建建筑師：主要要合同條款定定調，代表公公司簽署委托托合同。協(xié)管崗位總經(jīng)濟濟師：審閱合合同草稿，提提出修改意見見。主辦崗位設計管管理：按中標標單位在投標標書中的承諾諾和主管崗位位意見草擬合合同，主持與與合同對方的談判，辦辦理備案手續(xù)續(xù)。3.緊前工作土地中標，規(guī)劃設設計與建筑設設計方案的中中標單位已確確定，設計任任務書已修改改調整完畢。4.作業(yè)描述4.1設計委托托所簽訂的合合同文本采用用由地方建委委與工商行政政管理局統(tǒng)一一印制的《建建設工程設計合同》和《工工程勘察設計計廉政責任書書》等格式文文件和附件。本本主辦崗位負負責填寫，主主管崗位審核后交設計計單位征求意意見。4.2因格式合合同是設計單單位提供的，所所以設計單位位一般不能在在格式合同上上隨意增刪條條款，但甲方可以不受格格式的束縛和和限制。4.3本主辦崗崗位嚴格按中中標單位的投投標承諾填寫寫格式文本中中的空格，無無關的空格填填斜杠，無關的或不能準確確表達甲方意意圖的條款應應劃除。4.4除格式條條款外，甲方方還有必須明明示的意圖應應在附加條款款中明示，通通常有以下但但不僅僅限于以下內(nèi)容：設計費應留有100～15%在竣工驗收收后支付?，F(xiàn)場配合服務應參參與的范圍包包括：圖紙交交底、階段驗驗收、采購考考察、設計修修改、設計的優(yōu)化、深化和和補充、設計計簽證、審核核施工技術方方案、質量事事故處理等。設計成果的權屬：：應明確成果果的知識產(chǎn)權權歸甲方。需需要設計單位位承諾本設計計成果至今和乃至今后始終終保持其建筑筑形態(tài)的唯一一性。即沒有有侵害或抄襲襲任何單位和和個人的知識識產(chǎn)權，也不會未經(jīng)甲甲方的書面同同意，而重復復用于其他任任何項目。設計質量保險：應應有詳細條款款保證因設計計錯誤導致甲甲方損失時，甲甲方能及時合合理地得到保險理賠。4.4.5如甲甲方指定設計計人員擔任設設計總負責人人或工種負責責人的，設計計單位必須安安排落實，并在圖紙會簽欄和和注冊章等方方面得到證實實。限額設計的指標：：如基礎和上上部結構混凝凝土的含鋼量量、混凝土的的折算厚度等等。設計單位的違約責責任：如逾期期交圖、設計計錯誤、超限限額指標、侵侵犯甲方或第第三方的知識產(chǎn)權、現(xiàn)場配配合服務不到到位等。由此此造成甲方損損失的，應承承擔的法律責責任需要一一一明列，不能采用“按有關關規(guī)定處理”等含糊其詞詞的說法。4.5本作業(yè)的的經(jīng)辦流程：：主辦崗位起起草―――主管崗位審審核―――主辦崗位與與對方商談判判修改―――主管崗位再再審，必要時時出面再協(xié)商商―――定稿，主管管崗位代表本本公司簽署合合同－――30日之內(nèi)報所在地建建設行政主管管部門備案。4.6在設計或或施工進行過過程中，如發(fā)發(fā)生重大設計計變更，雙方方應在原合同同的基礎上，逐逐項商定增減設計的細節(jié)節(jié)、經(jīng)費等，并并簽訂書面的的補充合同作作為原合同的的附件，與原原設計合同具具有同等的法律效力。建筑設計優(yōu)化1.作業(yè)目的中標方案既已中標標，自有其高高人一籌的亮亮點，作為建建設單位應該該尊重設計師師的設計成果果，有要大刀闊斧地隨隨意修改，避避免將原創(chuàng)概概念抹殺詒盡盡，除非設計計師主動請纓纓更有高招。但但中標方案也并非完美美無暇，總有有拾遺補缺的的優(yōu)化和細化化的可能，要要求總建筑師師和本主辦崗崗位多方聽取意見，在眾眾說紛紜，七七嘴八舌中提提練精華，環(huán)環(huán)繞設計任務務書中明確的的理念目標，和和設計師平等地研究探探討，把建筑筑方案設計到到滿意為止。2.主管崗位總建建筑師：主持持專家評議會會議，必要時時與設計師討討論交換意見見，決定修改改方案的取舍。主辦崗位土建設設計管理：收收集匯總各種種優(yōu)化建議，在在總建筑師的的指示下和設設計師聯(lián)絡，完善建筑設計方案案。3.規(guī)劃設計優(yōu)化3.1作業(yè)依據(jù)據(jù)規(guī)劃設計的中標方方案，評標組組專家建議。3.2緊前工作作條件規(guī)劃建筑設計方案案招標結束，規(guī)規(guī)劃審批之前前。3.3重點是路路網(wǎng)和建筑相相互關系的精精細調整規(guī)劃設計中道路布布局是龍頭，區(qū)區(qū)內(nèi)主干道不不宜靠近建筑筑，沿途應有有景觀布置；；彎曲的主干道不僅有利利于景觀的變變化，而且也也便于限制車車速；建筑的的出入口應通通過次級道路路與主干道連接；住宅前前后的三級道道路應創(chuàng)造條條件設計成盡盡端形式；形形成私密到半半私密半開放放到開放三種層次的環(huán)境境氛圍；道路路的規(guī)劃還須須注意轉彎半半徑、路口的的視線遮擋、車車燈和噪聲干干擾、人車交叉穿越等細細部的設計。要使建筑融入環(huán)境境，環(huán)境設計計必須提早加加入。為給環(huán)環(huán)境設計的創(chuàng)創(chuàng)新提供空間間條件，在不違反規(guī)劃技術術規(guī)定的前提提下，容許建建筑和道路的的位置稍作改改動，使二者者兼顧。以鳥瞰的俯視眼光光去審視規(guī)劃劃圖或規(guī)劃模模型，往往容容易忽略人性性