房地產(chǎn)售樓員基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

【房地產(chǎn)售樓員基礎(chǔ)知識培訓(xùn)】

★物業(yè)種類

★建筑結(jié)構(gòu)簡介

★物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明★房產(chǎn)買賣法律文件

★物業(yè)種類商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。集資房：指城市郊區(qū)的農(nóng)民集資利用宅基地或自留用地建設(shè)的住宅（集資房是不需要交地價(jià)的，大部分是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)）。安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地通過行政劃撥，住宅以成本價(jià)出售。購房人士需符合收入限制，一般通過登記搖珠方式出售。宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地（原意是作為村民自用）。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給村民長期使用的土地，主要作作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。★物業(yè)種類住宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。廠房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗ＥR街鋪：作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。商場鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個獨(dú)立營商空間的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量是以自身內(nèi)部為主題特色，與自然街道的臨街鋪截然不同，故商場多設(shè)有大型休憩、觀賞景致及寬敞空間等配套。★物業(yè)種類高層（高級高層）：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴(yán)密的樓（樓高超過18層）。（一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過18層）。小高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或一梯四伙間格。多層：指7層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。（7層以上，包括7層帶電梯。）別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。復(fù)式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式?！镂飿I(yè)種類單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在30平方米以下。服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積介乎40—80平方米，單位分布為長條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（只有單面采光）：另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等?，F(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。CBD：城市中央商務(wù)區(qū)CLD：中央生活區(qū)★建筑結(jié)構(gòu)簡介地下室/負(fù)層：指地面以下地基以上的建筑層，一般用作停車場或商場正負(fù)零零/±00：指項(xiàng)目建筑進(jìn)度已達(dá)到地面水平，通常完成負(fù)層后就到±00裙樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設(shè)施架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。奠基：指地盤實(shí)際開始施工階段，一般皆舉行奠基儀式以示隆重及標(biāo)志項(xiàng)目正式破土動工興建。封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程?！锝ㄖY(jié)構(gòu)簡介三通一平：指地盤土地已進(jìn)行通水、電、路工程及已進(jìn)行土地平整七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進(jìn)行土地平整土建成本：按普通粗裝修商品房土建成本分類，9層以下無電梯（多層）約￥1000~1100元/M2；9層至15層帶電梯（小高層）約￥1500元/M2；20層左右電梯高層約￥1700元/M2?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時(shí)象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力會產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除?！锝ㄖY(jié)構(gòu)簡介混合結(jié)構(gòu)【磚混結(jié)構(gòu)】：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險(xiǎn)。樓板（樓層厚度）：多層一般為8-10厘米，高層在10厘米以上。外墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。內(nèi)墻：單位里面的間隔墻體。樓高：地面到樓底的高度，一般室內(nèi)為高2.8米。交樓（交吉）：經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收的單位，收樓標(biāo)準(zhǔn)為客人領(lǐng)取鑰匙的日期。毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦有全無間隔）裝修標(biāo)準(zhǔn)：由發(fā)展商向買家承諾交樓時(shí)附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類裝修。（外墻，內(nèi)墻，地面，廚廁，窗，電路）★物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明建筑面積：即實(shí)用面積加分?jǐn)偯娣e，房間內(nèi)空面積與公共建筑分?jǐn)偯娣e、共同墻分?jǐn)偯娣e、陽臺面積之和（外飄陽臺折半計(jì)，不外飄合計(jì)）。

實(shí)用面積：基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計(jì)算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計(jì)算。使用面積（凈空/內(nèi)壟面積）：除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。分?jǐn)偯娣e：公共場所（如樓梯、大堂、升降機(jī)等）及公共設(shè)施（如供電房）所占的面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。實(shí)用率：實(shí)用面積÷建筑面積（高層一般為80%，多層一般為90%）。

★物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明小區(qū)規(guī)劃：整個項(xiàng)目總體規(guī)模，其中包括建筑規(guī)模、公共設(shè)施等。小區(qū)配套：整個項(xiàng)目的公共設(shè)施配套。容積率：整個項(xiàng)目總建筑面積與占地面積的比率。如項(xiàng)目總建筑面積為10萬平方米，占地面積為5萬平方米，則容積率為2。覆蓋率：此為建筑物的某一層面積與地盤面積的比率。如某大廈每層2000平方米，地盤面積為35000平方米，則覆蓋率為57.1%。而覆蓋率與容積率的限制是有相互關(guān)系的。

綠化：小區(qū)內(nèi)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、庭院綠地、公建配套附屬綠地和道路綠地等。一類小區(qū)綠化率不得小于45%；二類小區(qū)綠化率不得小于30%；三類小區(qū)綠化率不宜小于25%。★物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明建筑密度：指建筑物的投影面積占整個小區(qū)用地的比例。住宅類型一類小區(qū)二類小區(qū)三類小區(qū)低層50%多層30%35%40%中高層25%28%30%高層22%25%★物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明樓距（間距）：指建筑物之間南北向和東西向的距離。住宅類別層數(shù)南北向住宅間距東西向住宅間距一類小區(qū)低層1.0H4m多層、中高層2.0H4m低層1.0H4m二類小區(qū)多層、中層2.0H6m高層30M+0.3(H-30)15m三類小區(qū)多層、中高層0.8H6m高層24m+0.2(H-30)15m注：H代表樓高，如“1.0H”則代表1倍樓高?！锓慨a(chǎn)買賣法律文件

預(yù)售商品房：指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，依法將其開發(fā)的商品在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購人按合同約定支付購房款，預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為。預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當(dāng)具備：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！锓慨a(chǎn)買賣法律文件

房地產(chǎn)預(yù)售契約：已取得《預(yù)售商品房許可證》的發(fā)展商，房管局將根據(jù)預(yù)售套數(shù)發(fā)出每套單位一式三份已編號的《商品房買賣合同》，售出商品房予客戶后必須簽訂有關(guān)契約，同時(shí)必須送交房管局辦理交易監(jiān)證，經(jīng)過審核、登記方生效的，經(jīng)監(jiān)證后的《合同》受法律保障。若項(xiàng)目在樓花期間轉(zhuǎn)讓，此契約將是唯一依法轉(zhuǎn)讓依據(jù)。認(rèn)購書：客戶在交付訂金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同。轉(zhuǎn)名：如客戶要求在簽署認(rèn)購后至簽署正式契約前，更改或增加購房人名稱，一般發(fā)展商或代理商均酌情辦理，惟可視有關(guān)情況收取行政費(fèi)。但在簽署正式契約后，一切更改姓名均按樓花轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理?！锓慨a(chǎn)買賣法律文件

契稅：政府依法按國家規(guī)定，對所有購房者收取的稅項(xiàng)，簽約時(shí)由發(fā)展商代收一部分，其余部分在收樓時(shí)交付。購房抵押貸款合同：如購房人以按揭貸款購房，必須與按揭銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽訂上述合同，并送交房管局作