酒店投資策劃書

酒店投資策劃書第一篇：經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目投資策劃書

《2014經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目投資策劃書》

目錄

第一章2014經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)特征分析

1.1中外經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展前沿動(dòng)態(tài)

1.1.1市場(chǎng)規(guī)模

1.1.2資源環(huán)境

1.22014全國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)分布結(jié)構(gòu)

1.2.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

1.2.206十大經(jīng)濟(jì)型酒店品牌搶灘布局全國(guó)18省市

1.32014經(jīng)濟(jì)型酒店swot分析

1.4從奧運(yùn)到世博看經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)

1.4.1與低星酒店的競(jìng)爭(zhēng)

1.4.2對(duì)國(guó)有賓館和招待所的沖擊

1.4.3發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的核心戰(zhàn)略與思考

第二章經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目投資決策模型

2.1單店投資盈利能力分析

2.1.1投資總成本的嚴(yán)格控制

2.1.2影響收益的關(guān)鍵指標(biāo)敏感性分析

2.2連鎖化帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及其對(duì)策

2.3.1競(jìng)爭(zhēng)者分析與對(duì)策

2.3.2連鎖化經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

2.3.3特許加盟模式的市場(chǎng)機(jī)遇

第三章項(xiàng)目投資決策建議書

3.1經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目可行性論證

3.1.1市場(chǎng)定位

3.1.2消費(fèi)群體需求調(diào)查

3.1.3項(xiàng)目選址

3.1.4物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)

3.2經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)劃

3.2.1經(jīng)濟(jì)型酒店vi設(shè)計(jì)

3.2.2經(jīng)濟(jì)型酒店建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.2.3經(jīng)濟(jì)型酒店的功能配置

3.2.4經(jīng)濟(jì)型酒店材料和設(shè)備的挑選

3.2.5成本評(píng)估和項(xiàng)目進(jìn)度表

3.3示意性財(cái)務(wù)分析

3.3.1籌集項(xiàng)目投資資金

3.3.2項(xiàng)目資金預(yù)算管理

3.4經(jīng)濟(jì)型酒店開業(yè)指導(dǎo)

3.4.1證照辦理

3.4.2組織結(jié)構(gòu)

3.4.3培訓(xùn)體系

3.5經(jīng)營(yíng)管理策略

3.5.1經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)I銷渠道剖析

3.5.2經(jīng)濟(jì)型酒店管理診斷報(bào)告

3.5.3經(jīng)濟(jì)型酒店收益管理理念

圖表

國(guó)外高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店比例

美國(guó)酒店管理模式比例

2014年度全國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌排行榜

2014年度全球經(jīng)濟(jì)型酒店品牌排行榜

2014全國(guó)住宿業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀表

按經(jīng)濟(jì)類型分住宿業(yè)法人企業(yè)就業(yè)人員構(gòu)成按經(jīng)濟(jì)類型分住宿業(yè)法人單位構(gòu)成

2014-2014經(jīng)濟(jì)型酒店①業(yè)基本情況

未來15年我國(guó)旅游業(yè)及酒店業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)表2014-2014中國(guó)住宿業(yè)發(fā)展前沿動(dòng)態(tài)

05全國(guó)18省市10大經(jīng)濟(jì)型品牌酒店價(jià)格動(dòng)態(tài)指標(biāo)swot分析示意圖

低星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店③盈利能力對(duì)比租賃使用與購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的盈利能力對(duì)比

2014-2014低星酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店③收益分析經(jīng)濟(jì)型酒店③項(xiàng)目投資收益模型

投資成本總量控制數(shù)據(jù)模型

經(jīng)濟(jì)型酒店③投資回收年限模型

經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店③的規(guī)模效應(yīng)模型

特許加盟錦江之星和如家費(fèi)用比較

自主經(jīng)營(yíng)和特許加盟優(yōu)勢(shì)比較

特許加盟錦江之星和如家收益對(duì)比

直營(yíng)連鎖、特許經(jīng)營(yíng)和委托管理經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)對(duì)比經(jīng)濟(jì)型酒店③消費(fèi)客戶出行目的構(gòu)成

2014按職業(yè)分星級(jí)酒店的客源構(gòu)成情況選擇入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的頻率統(tǒng)計(jì)

入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的停留時(shí)間統(tǒng)計(jì)

全國(guó)低星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店③價(jià)格分析消費(fèi)者選擇入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的原因分析客房服務(wù)設(shè)施的重要性分析

消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店③標(biāo)準(zhǔn)間的心理價(jià)位分析消費(fèi)者對(duì)酒店標(biāo)準(zhǔn)間客房面積的需求偏好統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目拓展操作流程

經(jīng)濟(jì)型酒店③物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)

工程項(xiàng)目的組織架構(gòu)

經(jīng)濟(jì)型酒店分系統(tǒng)構(gòu)成圖

經(jīng)濟(jì)型酒店③基本特征重要程度分析

消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店③餐飲服務(wù)的偏好統(tǒng)計(jì)

經(jīng)營(yíng)成本控制預(yù)算分析

經(jīng)濟(jì)型酒店③投資預(yù)算

開業(yè)工作項(xiàng)目進(jìn)度表

辦理證照流程表

經(jīng)濟(jì)型酒店總部營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)連鎖店運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)

酒店管理軟件設(shè)計(jì)架構(gòu)圖

經(jīng)濟(jì)型酒店門店人力配置

經(jīng)濟(jì)型酒店培訓(xùn)流程圖

培訓(xùn)需求季度分析表

月度培訓(xùn)計(jì)劃表

培訓(xùn)考核記錄表

培訓(xùn)講師測(cè)評(píng)表

開業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)表

培訓(xùn)記錄表

入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的預(yù)定方式

消費(fèi)者獲取經(jīng)濟(jì)型酒店③信息主渠道分析經(jīng)濟(jì)型酒店③理想的目標(biāo)客源構(gòu)成經(jīng)濟(jì)型酒店③目標(biāo)客源構(gòu)成

經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)算

每周銷售報(bào)告

每周銷售圖表分析

酒店的成功三角分析模型

第二篇：投資策劃書

基金營(yíng)銷策劃方案

一、策劃目的

本次策劃主要針對(duì)基金產(chǎn)品展開營(yíng)銷，其主要目的在于增加我們公司的經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大基金市場(chǎng)中客戶占有份額，同時(shí)建立企業(yè)內(nèi)部文化及品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

二、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)潛在的巨大投資需求亟待激活。而在當(dāng)前銀行利率低，股市風(fēng)險(xiǎn)大，國(guó)債少的情況下，通過基金專業(yè)投資理財(cái)?shù)睦砟钜呀?jīng)被老百姓了解并快速接受基金?；鹨?guī)模迅速擴(kuò)大，基金資產(chǎn)凈值快速增長(zhǎng)，基金賬戶開戶數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，廣大投資者投資基金的熱情高漲。不管從市場(chǎng)還是投資者去分析，機(jī)會(huì)無處不在。

三、營(yíng)銷策劃達(dá)到的目標(biāo)

我們的最終目標(biāo)是：基金持有人能夠成為我們公司的忠實(shí)客戶，分享我們公司的經(jīng)營(yíng)成果，保證基金規(guī)模的穩(wěn)定性。同時(shí)建立企業(yè)文化，塑造品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

四、營(yíng)銷策略

（一）、產(chǎn)品策略：針對(duì)不同投資者類型推出不同類別的基金，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。

1、產(chǎn)品定位策略

目前，開放式基金已成為國(guó)際基金市場(chǎng)的主流品種，美國(guó)、英國(guó)、

我國(guó)香港和臺(tái)灣的基金市場(chǎng)均有90%以上是開放式基金。相對(duì)于封閉式基金，開放式基金在激勵(lì)約束機(jī)制、流動(dòng)性、透明度和投資便利程度等方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)：（1）、市場(chǎng)選擇性強(qiáng)。

（2）、流動(dòng)性好。（3）、透明度高。（4）、便于投資。

開放式基金營(yíng)銷的核心可以歸納為五個(gè)基本要素：客戶、產(chǎn)品、價(jià)格、渠道與促銷?？蛻艏礊殚_放式基金的購(gòu)買者；產(chǎn)品指各種開放式基金；價(jià)格特指購(gòu)買和贖回開放式基金時(shí)需由基金購(gòu)買者承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用；渠道包括營(yíng)銷路徑設(shè)計(jì)、網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和中間商選擇等；促銷則包括形象定位、廣告、招商、公共關(guān)系、宣傳報(bào)導(dǎo)及公益活動(dòng)等。

2、市場(chǎng)細(xì)分策略

關(guān)于如何細(xì)分市場(chǎng)，或者說以何種指標(biāo)作為市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)，一般來說有四類細(xì)分市場(chǎng)的變量。(1)產(chǎn)品種類。為了辨識(shí)產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)把產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)或有可能生產(chǎn)的不同的產(chǎn)品類型隔離開來。(2)買方類型。即考察產(chǎn)業(yè)最終買方的所有不同類型。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的買方是投資者，通常營(yíng)業(yè)部從投資者的規(guī)模一一成交量大小來區(qū)分買方的類型。(3)銷售渠道?；饦I(yè)務(wù)目前的銷售渠道有兩種：營(yíng)業(yè)部直接銷售和經(jīng)紀(jì)人代銷，簡(jiǎn)稱直銷和代銷。(4)買方的地理位置。地理位置可以作為成本驅(qū)動(dòng)因素而對(duì)市場(chǎng)細(xì)分具有直接的重要性。我們簡(jiǎn)單地將買方的地理位置劃分為中心城區(qū)和周邊地區(qū)。

在被細(xì)分的市場(chǎng)中，每家營(yíng)業(yè)部都可以根據(jù)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從中選擇在哪一個(gè)子市場(chǎng)展開競(jìng)爭(zhēng)。

（二）、渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷渠道。對(duì)于我國(guó)基金行業(yè)而言，由于投資者對(duì)基金產(chǎn)品尤其是開放式基金還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是基金管理公司必然的選擇。

實(shí)際上，在投資者購(gòu)買基金時(shí)，能夠得到面對(duì)面的指導(dǎo)將會(huì)增強(qiáng)其購(gòu)買的欲望。為此，加強(qiáng)公司和銀行之間的合作，是必然的，互贏的選擇。這將給我們公司帶來渠道上更大的優(yōu)勢(shì)。銀行比我們公司擁有更多的網(wǎng)點(diǎn)，而我們比銀行多更多的專業(yè)人員。所以加強(qiáng)與銀行之間的合作成為一條必經(jīng)的渠道。

（三）、價(jià)格策略：根據(jù)不同投資者需求合理制定靈活的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在產(chǎn)品差異微小的現(xiàn)實(shí)情況下，開放式基金的銷售戰(zhàn)已經(jīng)演變?yōu)閮r(jià)格戰(zhàn)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資客戶來說，執(zhí)行靈活的價(jià)格策略顯得尤為重要。我們公司可以根據(jù)投資人認(rèn)購(gòu)時(shí)間、額度、持有期的不同，設(shè)計(jì)合理的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，以提高費(fèi)率手段的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于不同渠道，比如說網(wǎng)絡(luò)渠道的話，我們可以適當(dāng)?shù)牟扇〗档唾M(fèi)率以促進(jìn)投資。

目前開放式基金的首次認(rèn)購(gòu)費(fèi)用大約為1％—1．2％不等，二次申購(gòu)費(fèi)用為1％-1．8％不等。對(duì)普通投資者而言，二次申購(gòu)費(fèi)用有時(shí)竟達(dá)到1．6％—1．8％，這遠(yuǎn)高于封閉式基金0．3％的交易成本。此外，開放式基金的總體費(fèi)率大約是在1．75％的年治理費(fèi)與托管費(fèi)基礎(chǔ)上，再加上約2％的一次申購(gòu)贖回費(fèi)用，故累計(jì)達(dá)到了約3．75％，

成倍高于封閉式基金的交易費(fèi)用?？梢哉f這種居高不下的交易成本將嚴(yán)重影響投資者購(gòu)買開放式基金的積極性。

投資者需求是定價(jià)策略需要考慮的一個(gè)重要因素。由于開放式基金投資者所能接受的心理價(jià)位較低，可以相應(yīng)在開放式基金的申購(gòu)費(fèi)中設(shè)立后收費(fèi)，而適當(dāng)降低前收費(fèi)。同時(shí)，為鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有基金，還可以設(shè)計(jì)隨持有期遞減的贖回費(fèi)。另外，不同投資者對(duì)費(fèi)率結(jié)構(gòu)的偏好是不同的，有的投資者或許喜歡偏高的前收費(fèi)，有的喜歡偏高的后收費(fèi)，有的不喜歡收取申購(gòu)傭金，但能容忍每年較高的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，為此，證券公司可以在同一只開放式基金內(nèi)設(shè)計(jì)不同的收費(fèi)，以適應(yīng)不同細(xì)分市場(chǎng)的需求。我們還可以根據(jù)投資者的投資額大小給予投資者一定的費(fèi)率優(yōu)惠，鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期投資的費(fèi)率安排以及針對(duì)不同的投資者設(shè)計(jì)不同的費(fèi)率結(jié)構(gòu)等，來提高投資者購(gòu)買積極性。

（四）、促銷策略：多樣化促銷手段并用，加大基金的促銷力度

開放式基金的促銷活動(dòng)可以采取多種方式，按照市場(chǎng)營(yíng)銷理論，促銷活動(dòng)一般來說可分為兩類：一類是人員促銷，即利用促銷人員進(jìn)行推銷；第二類是非人員推銷，包括廣告促銷、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系三種具體形式。在我國(guó)當(dāng)前的條件下，基金公司應(yīng)當(dāng)將人員促銷和非人員推銷進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，針對(duì)不同的投資者類型開展不同的促銷活動(dòng)。一般來說，

（1）、廣告上：基金公司本身對(duì)于開放式基金就會(huì)開展促銷活動(dòng)，主要把力度放在廣告上，對(duì)消費(fèi)者本身已經(jīng)起到了相當(dāng)大的推廣和介紹，那么作為證券公司，我們?cè)趶V告上的首要任務(wù)就是包裝自己，宣

傳自己。充分讓投資者意識(shí)到我們能給他們帶來穩(wěn)定的收入，我們就是他們想要的基金經(jīng)理

（2）、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系上：以推介會(huì)、座談會(huì)、報(bào)刊或網(wǎng)上路演等方式組織基金經(jīng)理與投資者的訪談，通過基金經(jīng)理的“現(xiàn)身說法”，幫助投資者增進(jìn)對(duì)基金公司投資理念和經(jīng)營(yíng)思路的理解，判定基金將來的成長(zhǎng)潛力，促使投資者認(rèn)同基金的投資價(jià)值。開展投資者教育活動(dòng)，一是要幫助投資者了解證券投資基金。二是要幫助投資者了解自己。三是要幫助投資者了解市場(chǎng)。四是要幫助投資者了解基金發(fā)展歷史。五是要幫助投資者了解證券公司。建立相互信任的模式，讓投資者放心的把錢交給我們來理財(cái)。具體形式上可通過燈箱、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、宣傳材料、戶外廣告等，號(hào)召大家的積極性。這種促銷方式對(duì)于廣大中小投資者最為適用。

（3）人員推銷上：針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者、中高收入階層這樣的大客戶，我們公司可以建立具備專業(yè)素質(zhì)的直銷隊(duì)伍，進(jìn)行一對(duì)一的人員促銷，以達(dá)到最佳的營(yíng)銷效果。對(duì)排名前十的大客戶予以費(fèi)率降低優(yōu)惠政策。

（4）網(wǎng)絡(luò)上：基金網(wǎng)上營(yíng)銷擁有眾多優(yōu)勢(shì)，費(fèi)率優(yōu)惠、資金安全、投資靈活、到帳快捷。我們可以通過網(wǎng)絡(luò)去宣傳我們的企業(yè)形象，打響我們的品牌。

（五）、客戶關(guān)系管理策略

公司應(yīng)在更深層次上轉(zhuǎn)變營(yíng)銷模式，完善開放式基金的售前、

售中和售后服務(wù)，向投資人提供優(yōu)質(zhì)高效的配套服務(wù)。我們可以對(duì)進(jìn)行客戶調(diào)查，向投資人傳遞真實(shí)準(zhǔn)確的信息，并提供量體裁衣式服務(wù)。針對(duì)不同的客戶，采取不同的服務(wù)。

針對(duì)公司投資基民，我們可以加強(qiáng)和移動(dòng)公司的合作，制定出手基報(bào)，幫助投資者了解自己的投資情況。對(duì)于申購(gòu)滿多少的客戶，我們可以增加送保險(xiǎn)，送門票等業(yè)務(wù)。生日時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)給客戶發(fā)送電子生日賀卡，這個(gè)社會(huì)充滿了人情味，當(dāng)兩個(gè)人相互之間產(chǎn)生信任的時(shí)候，他就是你的溫大客戶源，而且極有可能帶來更多的潛在客戶。

針對(duì)中國(guó)的所有投資基民，我們可以再自己的網(wǎng)站上設(shè)立基金在線，給潛在客戶提供行業(yè)資訊等業(yè)務(wù)介紹。對(duì)于中國(guó)禮儀上來說，禮貌永遠(yuǎn)是招人喜歡的，我們所要建立的就是文明禮儀的企業(yè)文化，我們很熱心，我們很熱情，我們能讓你覺得你的心也是熱的。

第三篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級(jí)的服務(wù)品質(zhì)、相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源、相當(dāng)可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢(shì)是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。在京城房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火熱、公寓租賃市場(chǎng)整體滑坡的形勢(shì)下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國(guó)貿(mào)春季房展會(huì)上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級(jí)品質(zhì)，均價(jià)卻只有7400元／平方米，遠(yuǎn)低于一期9300元／平方米的價(jià)位，突出的性價(jià)比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦?，在提升了品質(zhì)的背景下，價(jià)格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場(chǎng)上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢(shì)更洶：昆泰中心、尚都國(guó)際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級(jí)項(xiàng)目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。

作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什么是酒店式公寓？

酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬

件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時(shí)送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價(jià)更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場(chǎng)上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以可以認(rèn)為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。如財(cái)富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價(jià)值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

1.保證投資回報(bào)率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時(shí)，額外的服務(wù)項(xiàng)目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營(yíng)公司能根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)控租價(jià)的高低，保證最終的

收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的服務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)更小。

3.保證租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競(jìng)爭(zhēng)。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價(jià)。事實(shí)上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢(shì)早已顯現(xiàn)。近兩年京城的租賃市場(chǎng)，公寓租金因整體供量的急劇增長(zhǎng)而連續(xù)下滑的趨勢(shì)銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達(dá)50%以上。然而在整體下滑的大勢(shì)之中，類似國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級(jí)酒店式公寓卻有上漲趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體上下浮動(dòng)不超過5%；上世紀(jì)90年代初建造的麗園，是一個(gè)大小業(yè)主混合的酒店式公寓項(xiàng)目，目前租價(jià)下降了1／3，月租價(jià)為每平方米20美金，而周邊當(dāng)年同檔次的恒基中心，月租價(jià)已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅(jiān)挺。

后期服務(wù)嚴(yán)重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?！痹谏虾⑴c建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認(rèn)為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長(zhǎng)富宮等物業(yè)，如今的租價(jià)都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費(fèi)用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公

司進(jìn)門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請(qǐng)了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會(huì)名存實(shí)亡。當(dāng)年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。

對(duì)此戴德梁行的樊驥也持類似觀點(diǎn)：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國(guó)內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場(chǎng)一大忌?！?/p>

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場(chǎng)條件，這幾年在市場(chǎng)上快速發(fā)展，但實(shí)際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場(chǎng)潛力很大。東方廣場(chǎng)前兩幢酒店式公寓推出僅8個(gè)多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場(chǎng)公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認(rèn)為奧運(yùn)和wto效應(yīng)，將會(huì)有更多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機(jī)構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運(yùn)前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機(jī)。

值得一提的是，針對(duì)業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

酒店式服務(wù)的長(zhǎng)期性難以保證

首先，酒店式公寓所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此一般是中長(zhǎng)線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長(zhǎng)期性有阻力。

其次，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對(duì)一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)和分?jǐn)們?nèi)容做細(xì)化，如哪些是共性的，哪些是個(gè)性的，它們?cè)撊绾畏謹(jǐn)偤褪召M(fèi)等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力

由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購(gòu)買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價(jià)與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點(diǎn)工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)難存，受沖擊的程度大，競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對(duì)此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國(guó)際，當(dāng)初該項(xiàng)目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨(dú)立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對(duì)這方面的顧忌。

第四篇：快捷酒店投資分析

快捷酒店投資分析

快捷酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等。快捷酒店一般以連鎖化的加盟或特許經(jīng)營(yíng)模式為主，通過連鎖經(jīng)營(yíng)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值?？旖菥频晔窍鄬?duì)于傳統(tǒng)的全面服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài)。其最大的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)便宜，服務(wù)模式為“bb”（住宿+早餐）。

快捷酒店在中國(guó)經(jīng)過十多年的發(fā)展，產(chǎn)生了如家快捷酒店、尚客優(yōu)快捷酒店、錦江之星旅館、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速8、漢庭快捷酒店、7天連鎖酒店等十大快捷酒店品牌。

快捷酒店是經(jīng)濟(jì)型酒店的一種，經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)是功能簡(jiǎn)化，把服務(wù)功能集中在住宿上，力求在該核心服務(wù)上精益求精，而把餐飲、購(gòu)物、娛樂功能取消，床+早餐是快捷酒店的真實(shí)寫照，因而快捷酒店投入的運(yùn)營(yíng)成本大幅降低。

快捷酒店不等于廉價(jià)酒店，連鎖的品牌的快捷酒店在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榫哂薪y(tǒng)一的連鎖管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作方式，快捷酒店的管理水平較高、管理成本低，有效的降低了管理的投