互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值模式(全版)

互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代

企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值模式創(chuàng)新葛存山金融學(xué)博士大成方略納稅人俱樂部講師E-mail:MC-GE@,手機(jī)：139100573992015年1信用金融——互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代的財(cái)富密碼創(chuàng)造互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值新模式——將銀行錢生錢的贏利模式植入企業(yè)掘金互聯(lián)網(wǎng)金融——后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最后的資本盛宴綱目互聯(lián)網(wǎng)金融打開企業(yè)財(cái)富增值之門開門芝麻互聯(lián)網(wǎng)金融思維２０１５年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)前行靠什么？政府工作報(bào)告給出了答案——“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”和“增加公共產(chǎn)品、公共服務(wù)”是“雙引擎”?；ヂ?lián)網(wǎng)+互聯(lián)網(wǎng)-互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)+新希望推出99元/900克的新西蘭原裝進(jìn)口奶粉愛?；?Akarola)，并且高調(diào)宣布這個(gè)價(jià)格貨真價(jià)實(shí)，一萬年不會(huì)變奠定一生的基石產(chǎn)品頭部尾部銷售量長(zhǎng)尾理論長(zhǎng)尾的實(shí)例《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》——CNNIC（中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心）2014年7月6.32億免費(fèi)：商業(yè)的未來——克里斯·安德森用自有資金（內(nèi)部權(quán)益融資）投資經(jīng)營(yíng)有成本嗎？金融思維傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)=勞動(dòng)力+知識(shí)（創(chuàng)意）+經(jīng)驗(yàn)+時(shí)間是以等差數(shù)列增長(zhǎng)

有形的經(jīng)濟(jì)有限的利潤(rùn)太空經(jīng)濟(jì)=（本金+杠桿）×工具×復(fù)利是以等比數(shù)列增長(zhǎng)

無形的經(jīng)濟(jì)無限的利潤(rùn)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)和太空經(jīng)濟(jì)的區(qū)別一般來說，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)是先投資，后產(chǎn)生利潤(rùn)；是賣現(xiàn)在的利潤(rùn)。太空經(jīng)濟(jì)是把將來的利潤(rùn)提前拿到現(xiàn)在投資；是賣將來的利潤(rùn)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)和太空經(jīng)濟(jì)的區(qū)別基于資產(chǎn)抵押/擔(dān)保/保證金的企業(yè)發(fā)展路徑適用企業(yè)：具有抵押能力或借助其他企業(yè)擔(dān)保的企業(yè)成長(zhǎng)空間和商業(yè)模式不受VC欣賞，資產(chǎn)規(guī)模不符合銀行信貸抵押要求；在產(chǎn)業(yè)鏈中缺乏談判地位，得不到大企業(yè)支持；加上信息不對(duì)稱，信用缺失，融資金額小，審貸成本和風(fēng)險(xiǎn)高…融資難度大。內(nèi)部融資？？？供應(yīng)鏈融資/利用大企業(yè)信用銀行信貸/融資租賃/信托抵押品變化：資產(chǎn)，產(chǎn)品，股權(quán)，收益權(quán)…抵押比例變化：超額抵押，等額抵押，不足額抵押(保證金+資產(chǎn)抵押+股權(quán)質(zhì)押)；交易結(jié)構(gòu)變化：多利益相關(guān)者。資本市場(chǎng)融資34傳統(tǒng)企業(yè)的生命周期收益和利潤(rùn)時(shí)間生存周期5年10年15年創(chuàng)業(yè)期虧損保本期盈利期利潤(rùn)增值倦怠期衰退周期淘汰期優(yōu)勝劣汰收入利潤(rùn)根據(jù)國(guó)家工商總局?jǐn)?shù)字統(tǒng)計(jì)：2年內(nèi)80%的公司倒閉或停業(yè)5年后還有10%的公司仍然生存10年后只有5%的公司能持續(xù)經(jīng)營(yíng)基于投資價(jià)值的企業(yè)發(fā)展路徑股票市場(chǎng)融資工具：適用于成長(zhǎng)空間大，商業(yè)模式好、管理能力強(qiáng)的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。一系列與市值掛鉤的金融產(chǎn)品：可轉(zhuǎn)換證券固定收益證券：ABS，REITs...天使投資人VC/PE投資三板掛牌企業(yè)并購(gòu)重組/行業(yè)整合企業(yè)發(fā)展階段的金融工具及交易市場(chǎng)豐富：OTC，VC，IPO/SEO，并購(gòu)，LBO．．．；財(cái)務(wù)危機(jī)企業(yè)重組市場(chǎng)…創(chuàng)業(yè)板上市中小企業(yè)板上市主板上市上市再融資回購(gòu)/LBO/分拆上市36風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)富積累投資時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)1年2年3年投資100萬增資到200萬增資到400萬100%風(fēng)險(xiǎn)50%風(fēng)險(xiǎn)0風(fēng)險(xiǎn)0破產(chǎn)率積累通過積累讓財(cái)富一年比一年多，而且風(fēng)險(xiǎn)一年比一年??！只有積累才能永遠(yuǎn)抵御和遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)！沒有競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)！本金！*北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉，曾經(jīng)從居民家庭人均收入和居民人均儲(chǔ)蓄著手研究：分別選取1981年、1991年、2001年和2007年四個(gè)時(shí)間點(diǎn)，對(duì)“萬元戶”財(cái)富的變遷進(jìn)行測(cè)算。從居民人均儲(chǔ)蓄看，上述四個(gè)時(shí)點(diǎn)居民儲(chǔ)蓄總額分別為532億元、9200億元、7.4萬億元和17.3萬億元.考慮人口變化之后的人均儲(chǔ)蓄為52元、800元、5900元和1.3萬元。這樣算來，1981年的萬元財(cái)富相當(dāng)于當(dāng)時(shí)人均儲(chǔ)蓄的200倍，折算到現(xiàn)在差不多是255萬元。

33年后的今天，百萬富翁不如當(dāng)年萬元戶

2011年07月15日14:10:30

來源：

中新網(wǎng)

*80年代，萬元戶受表彰，戴紅花，是富裕人群的象征。而如今很多低保戶存款量也超過萬元。*通貨膨脹在日夜不停地吞噬著我們的財(cái)富!！如果現(xiàn)在一個(gè)盒飯15元錢，這將意味著：以每年10%增長(zhǎng)，20年后，一個(gè)盒飯將增長(zhǎng)到101元錢，一家三口，三頓吃盒飯，一天需要花費(fèi)909元，一個(gè)月需要花費(fèi)27270元，一年需要花費(fèi)327240元。*一位美國(guó)人在2008年到中國(guó)來，用100萬美元換了800多萬人民幣，在中國(guó)花600萬買了套豪宅，用剩下的200萬在中國(guó)游山玩水，吃喝玩樂，到2011年以1200多萬賣掉豪宅，換成200萬美元，回了美國(guó)。

請(qǐng)問是誰給他買的單呢？普通老百姓銀行富人2~4%6~8%12~20%~*買車0首付0月供A行40萬，3年利息11.5%，月供1.23萬B行51萬，5年利息27%，月供1.08萬，另加授信22萬。先后獲得四家銀行的授信，合計(jì)224萬合計(jì)：247萬將免費(fèi)進(jìn)行到底！零首付，零稅費(fèi)，零中介費(fèi)，零按揭費(fèi)，買300多平方三層別墅如何做到5個(gè)零？1.物業(yè)購(gòu)買時(shí)340方售210萬

2.銀行評(píng)估價(jià)340萬（物業(yè)價(jià)值），同意貸款237.5萬

3.購(gòu)房支出成本：稅費(fèi)支出10萬，中介費(fèi)2萬，按揭費(fèi)1.9萬

4.總26.5萬-13.9萬=12.6萬

5.先后獲得五家銀行的授信，合計(jì)270萬。

6.月供13246.5元/月

互聯(lián)網(wǎng)金融模式5051

民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)融資的未來加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致資金使用惡性循環(huán)債務(wù)糾紛，影響社會(huì)安定

助長(zhǎng)高利貸存在影響國(guó)家利率、信貸政策的實(shí)施干擾金融秩序民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)51社科院發(fā)布P2P評(píng)價(jià)體系呼吁適當(dāng)監(jiān)管典型的P2P融資交易架構(gòu)互聯(lián)網(wǎng)眾籌讓智慧的星火迸發(fā)、燎原！信用：互聯(lián)網(wǎng)金融的基石62馬凱：國(guó)務(wù)院副總理全國(guó)中小微企業(yè)創(chuàng)造了80%的就業(yè)60%的GDP50%的稅收，然而中小微企業(yè)獲得的貸款在全部貸款中的比例金額僅20%多一點(diǎn)。企業(yè)比例3%左右*馬凱攜金融四掌門

破解小微企業(yè)融資困局

全國(guó)中小微企業(yè)創(chuàng)造了80%的就業(yè)、60%的GDP和50%的稅收，而小微企業(yè)獲得的貸款在全部貸款中的比例僅20%多一點(diǎn)。

馬凱說：“小微企業(yè)融資難，表面上看是缺錢，實(shí)質(zhì)上是缺信息、缺信用?！薄巴ㄟ^第三方提供信息和增信服務(wù)，形成“小微企業(yè)---信息和增信服務(wù)機(jī)構(gòu)---商業(yè)銀行”利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的新機(jī)制，是破解小微企業(yè)融資難的關(guān)鍵舉措之一。”

*

信用：不斷產(chǎn)生資本的來源信用

信用，是一個(gè)人在人際交往中的通行證。要擁有守信的稱譽(yù)，就要注意在日常生活和工作中做到“言必行，行必果”。許多人在小事上不大注意守信。時(shí)間久了，別人怎么看且不說，自己就會(huì)養(yǎng)成不受信用的習(xí)慣。今后遇到大事也會(huì)失信于人，給自己給他人給社會(huì)都帶來危害。

習(xí)慣性添信用，第一，要真正對(duì)對(duì)方負(fù)責(zé)，無論在任何場(chǎng)所任何時(shí)候，都要把對(duì)別人的承諾看做是在以自己的人格擔(dān)保。第二，做不到的事不要輕易許諾。如果真的做不到，就老老實(shí)實(shí)地告訴對(duì)方，這才是誠(chéng)實(shí)的態(tài)度。第三，守信用最重要的是不能私欲先當(dāng)。

“信”字，從人從言，表示人言可靠。這是做人的立身之本、為商之本。一個(gè)守信用的人，體現(xiàn)了一種道德力量、意志力量、融資力量。這就是信用！銀行信貸與風(fēng)險(xiǎn)分析分析現(xiàn)金流量表經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表投資活動(dòng)籌資活動(dòng)償債能力營(yíng)運(yùn)能力盈利能力現(xiàn)實(shí)性可能性第一還款能力財(cái)務(wù)因素第二還款能力抵押質(zhì)押保證還本付息的可能性和現(xiàn)實(shí)性非財(cái)務(wù)因素借款人還款意愿銀行自身管理相關(guān)法律保護(hù)68信

用

升

級(jí)國(guó)家信用系統(tǒng)信用企業(yè)信用個(gè)人信用招商銀行多種貸款產(chǎn)品，充裕的融資額度50萬100萬150萬300萬1000萬

信用、免擔(dān)保、免抵押

信用、自然人擔(dān)保、免抵押Pos流量、自然人擔(dān)保、免抵押擔(dān)保公司擔(dān)保、品牌企業(yè)擔(dān)保

房產(chǎn)抵押價(jià)值1.8倍*每個(gè)人天生就有過百萬的信用資本您知道銀行信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)嗎？*信用評(píng)估三大關(guān)鍵無恒產(chǎn)者無信用無將來者無信用無信用記錄者無信用*個(gè)人信用評(píng)分工行星級(jí)了解個(gè)人信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)工商銀行星級(jí)客戶分法貢獻(xiàn)星級(jí):是指依據(jù)星級(jí)評(píng)價(jià)模型計(jì)算的總星點(diǎn)值而評(píng)定的星級(jí),是個(gè)人用戶實(shí)際貢獻(xiàn)的體現(xiàn),是業(yè)績(jī)考核和信息披露的依據(jù).貢獻(xiàn)星級(jí)的評(píng)定周期為每月.

服務(wù)星級(jí):是指以貢獻(xiàn)星級(jí)為基礎(chǔ)按照一定規(guī)則調(diào)整后的評(píng)級(jí)結(jié)果,服務(wù)星級(jí)的調(diào)整分為系統(tǒng)即時(shí)調(diào)整、客戶經(jīng)理手工調(diào)整和固定評(píng)級(jí)日調(diào)整三種.

個(gè)人客戶按貢獻(xiàn)星級(jí)細(xì)分為七星級(jí)客戶、六星級(jí)客戶、五星級(jí)客戶、四星級(jí)客戶、三星級(jí)客戶、準(zhǔn)星級(jí)客戶五星級(jí)1、提供理財(cái)金賬戶“六?！狈?wù),即:“專屬貴賓通道”“專享費(fèi)用優(yōu)惠”“專家理財(cái)服務(wù)”“專供理財(cái)產(chǎn)品”“專業(yè)賬戶管理”“專有精彩活動(dòng)”等.

2、提供個(gè)人消費(fèi)信用貸款額度自動(dòng)授信服務(wù),各行自行設(shè)置各星級(jí)基礎(chǔ)授信額度,客戶根據(jù)自身需要決定是否使用該額度,進(jìn)一步拓寬客戶融資渠道.

3、配發(fā)信用卡金卡,客戶可享受信用卡金卡特惠商戶優(yōu)惠、機(jī)場(chǎng)貴賓通道等增值服務(wù).

4、享受相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)率優(yōu)惠.

5、服務(wù)渠道:主要通過貴賓理財(cái)中心、網(wǎng)上銀行貴賓版、4006695588貴賓服務(wù)專線、手機(jī)銀行（WAP）、自助銀行等渠道為五星級(jí)客戶提供服務(wù).

六星級(jí)

1、提供“財(cái)”“智”“尊”“享”四大系列十類財(cái)富管理專屬服務(wù),包括財(cái)富規(guī)劃、資產(chǎn)管理、賬戶管理服務(wù)、理財(cái)顧問、財(cái)富資訊服務(wù)、貴賓通道、專享費(fèi)率、專屬介質(zhì)服務(wù)、環(huán)球金融和增值服務(wù)等.

2、逐步將私人助理服務(wù)的惠及范圍擴(kuò)展至全部六星級(jí)客戶,提供家庭綜合保障、旅行與私人商務(wù)助理、高爾夫與奢侈品定制、環(huán)球醫(yī)療救援、中國(guó)汽車道路救援等5項(xiàng)服務(wù).

3、提供個(gè)人消費(fèi)信用貸款額度自動(dòng)授信服務(wù),各行自行設(shè)置各星級(jí)基礎(chǔ)授信額度,客戶根據(jù)自身需要決定是否使用該額度,進(jìn)一步拓寬客戶融資渠道.

4、準(zhǔn)許申請(qǐng)白金信用卡,申請(qǐng)成功后可享受白金信用卡特惠商戶優(yōu)惠、機(jī)場(chǎng)貴賓通道等增值服務(wù).

5.享受相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)率優(yōu)惠.

6、服務(wù)渠道:主要通過財(cái)富管理中心、網(wǎng)上銀行貴賓版銀牌會(huì)員和4006695588貴賓服務(wù)專線、手機(jī)銀行（WAP）等渠道為六星級(jí)客戶提供服務(wù).

七星級(jí)1、為七星級(jí)客戶提供私人銀行服務(wù),在全面滿足七星級(jí)用戶現(xiàn)金管理、投資理財(cái)、貸款融資、銀行卡等金融服務(wù)需求的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)為您提供委托資產(chǎn)管理、遺產(chǎn)、房地產(chǎn)、退休、保險(xiǎn)咨詢與計(jì)劃等特色服務(wù),以及優(yōu)先服務(wù)、優(yōu)惠服務(wù)、專屬CFP客戶經(jīng)理服務(wù)、高級(jí)特惠商戶等增值服務(wù).

2、提供涵蓋家庭綜合保障、旅行與私人商務(wù)助理、高爾夫與奢侈品定制、環(huán)球醫(yī)療救援、中國(guó)汽車道路救援等服務(wù)內(nèi)容的私人助理服務(wù).

3、提供個(gè)人消費(fèi)信用貸款額度自動(dòng)授信服務(wù),銀行會(huì)設(shè)置各星級(jí)基礎(chǔ)授信額度,您可根據(jù)自身需要決定是否使用該額度,進(jìn)一步拓寬您的融資渠道.

4、準(zhǔn)許申請(qǐng)白金信用卡,申請(qǐng)成功后可享受白金信用卡特惠商戶優(yōu)惠、機(jī)場(chǎng)貴賓通道等增值服務(wù).

5、享受相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)率優(yōu)惠.

6、服務(wù)渠道:主要通過私人銀行服務(wù)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)上銀行貴賓版金牌會(huì)員、4006695588貴賓服務(wù)專線、手機(jī)銀行（WAP）等渠道為七星級(jí)客戶提供服務(wù).

客戶的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（1）七星級(jí)客戶:星點(diǎn)值在80000（含）以上.

（2）六星級(jí)客戶:星點(diǎn)值10000（含）～80000.

（3）五星級(jí)客戶:星點(diǎn)值2000（含）～10000.

（4）四星級(jí)客戶:星點(diǎn)值500（含）～2000.

（5）三星級(jí)客戶:星點(diǎn)值50（含）～500.

（6）準(zhǔn)星級(jí)客戶:星點(diǎn)值0（不含）～50.

（7）星點(diǎn)值等于0的客戶不予評(píng)定星級(jí).

.

符合以下條件之一的客戶,若當(dāng)前服務(wù)星級(jí)較低,系統(tǒng)將自動(dòng)即時(shí)調(diào)高至對(duì)應(yīng)星級(jí):

（1）簽訂私人銀行服務(wù)協(xié)議,調(diào)整服務(wù)星級(jí)為七星.

（2）開立工銀財(cái)富理財(cái)金賬戶卡、白金信用卡,調(diào)整服務(wù)星級(jí)為六星.

（3）開立理財(cái)金賬戶、信用卡金卡,調(diào)整服務(wù)星級(jí)為五星.

（4）開立信用卡普卡,調(diào)整服務(wù)星級(jí)為四星.

星點(diǎn)值

相關(guān)指標(biāo)及計(jì)算

1、金融資產(chǎn)

金融資產(chǎn)指標(biāo)由短期資產(chǎn)和中長(zhǎng)期資產(chǎn)兩個(gè)細(xì)項(xiàng)組成

（1）短期資產(chǎn)

主要包括:活期儲(chǔ)蓄存款、第三方存管、靈通快線理財(cái)產(chǎn)品、貨幣市場(chǎng)基金、信用卡存款.每萬元短期資產(chǎn)可獲得135星點(diǎn)值.

（2）中長(zhǎng)期資產(chǎn)

主要包括:定期儲(chǔ)蓄存款（含定活兩便）、公積金存款、理財(cái)產(chǎn)品（不含靈通快線）、基金（不含貨幣市場(chǎng)基金）、國(guó)債、保險(xiǎn)、黃金（含紙黃金、實(shí)物黃金、品牌金）等.每萬元中長(zhǎng)期資產(chǎn)可獲得100星點(diǎn)值.

2、個(gè)人負(fù)債

個(gè)人負(fù)債指標(biāo)由個(gè)人住房按揭貸款、其他個(gè)人貸款、卡透支三個(gè)細(xì)項(xiàng)組成

（1）每萬元個(gè)人住房按揭貸款可獲得100星點(diǎn)值.

（2）其他個(gè)人貸款指標(biāo)包括個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等品種,每萬元其他個(gè)人貸款可獲得200星點(diǎn)值.

（3）每萬元信用卡計(jì)息透支可獲得200星點(diǎn)值.

3、中間業(yè)務(wù)

（1）投資理財(cái)類

交易指標(biāo)主要包括:基金購(gòu)買與贖回（不含貨幣基金）、理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買（不含靈通快線）、國(guó)債購(gòu)買、保險(xiǎn)購(gòu)買、黃金買賣、外匯買賣等.每萬元投資理財(cái)交易額可獲得200星點(diǎn)值.

（2）卡消費(fèi)

交易指標(biāo)主要包括靈通卡、理財(cái)金賬戶卡（含工銀財(cái)富理財(cái)金賬戶卡）、信用卡、貸記卡、準(zhǔn)貸記卡等各卡種通過POS刷卡消費(fèi)產(chǎn)生的交易.每萬元投資理財(cái)交易額可獲得400星點(diǎn)值.

（3）結(jié)算類

交易指主要包括異地存取款、異地匯款、跨行匯款、速匯款等.每萬元結(jié)算類交易額可獲得200星點(diǎn)值600萬工商銀行10000元6-50萬60-100萬100萬10000元100萬20-300萬200萬信用卡流水消費(fèi)雙七星柜臺(tái)申請(qǐng)車房私銀代發(fā)工資美元卡不共享獨(dú)立授信特約商戶2張卡銀行結(jié)息Pos流水如何辦理大額信用卡？

越用越多，還不用還！*玩轉(zhuǎn)信用卡玩卡兩個(gè)首要原則，大方向確定了就不會(huì)走彎路。第一、讓銀行覺得它的資金在你這兒放著很安全。第二、讓銀行能從你這兒賺到錢。

銀行信用卡業(yè)務(wù)的本質(zhì)分析：第一、銀行是靠錢生錢的企業(yè)，通過存貸息差賺取利潤(rùn)，只要是企業(yè)，不管什么類型的企業(yè)，都是靠利潤(rùn)生存的。銀行開展一項(xiàng)業(yè)務(wù)是以盈利為目的的。第二、信用卡業(yè)務(wù)是銀行諸多業(yè)務(wù)種類的一種，是銀行賺取利潤(rùn)的一種形式，主要方式：利息、滯納金、分期還款手續(xù)費(fèi)、商戶合約提點(diǎn)、分期消費(fèi)手續(xù)費(fèi)。銀行與持卡人雙方心理博弈分析：銀行心理是很矛盾的，一方面害怕風(fēng)險(xiǎn)，一方面又想多賺錢。持卡人既想更多更大的額度，又想減少不必要的支出浪費(fèi)。銀行給你的額度，是想賺取利潤(rùn)，以錢賺錢的，它不是慈善家，在你困難時(shí)雪中送炭。給你的額度，如果沒有賺到基準(zhǔn)利率貸款的收益標(biāo)準(zhǔn)，就不如不給你，不如給其他能讓他賺到錢的人，不如封卡或者降額度。記?。阂灰屻y行覺得安全，二要讓銀行賺到錢（同等額度基準(zhǔn)房貸利率水平的收益）。遵循著以上的規(guī)律和原則，具體操作：第一、開卡后前三個(gè)月，好好積累信用，如期按時(shí)全額還款。讓銀行覺得資金安全，對(duì)你很放心。銀行為什么要求提額需要三個(gè)月以上用卡？以卡辦卡為什么要求用卡六個(gè)月？就是要看資金在你這安全不安全。第二、勤還款。有錢就還，適當(dāng)超額還款。這樣做的目的是增加資金周轉(zhuǎn)的效率，增加資金的利用率，刷卡還卡的頻率越大，銀行越喜歡，既覺得資金安全，又能賺到錢。第三、常刷小額，帶積分的pos機(jī)，讓銀行賺到錢，pos機(jī)利潤(rùn)分成如下：發(fā)卡行7，入款行2，銀聯(lián)1.帶積分的都不封頂，不帶積分的封頂賺不到錢。第四、想周轉(zhuǎn)資金的朋友。銀行認(rèn)定套現(xiàn)的關(guān)鍵在于大額消費(fèi)——大額的整進(jìn)整出，透支的額度占總額度的比例高，且維持時(shí)間長(zhǎng)，是用卡的大忌。大家其實(shí)想用信用卡資金周轉(zhuǎn)也無妨，這是每個(gè)銀行都無法解決的問題，關(guān)鍵是不要太過。刷大額一定要小心謹(jǐn)慎，額度不要超過總額度的五分之一。刷積分除外。第五、一個(gè)月至少做兩筆取現(xiàn)，讓銀行賺點(diǎn)利息。第六、兩個(gè)月做一次分期，分期的期數(shù)不要太長(zhǎng)。第七、利用一切機(jī)會(huì)天天刷，無論大小。我本人買瓶礦泉水都會(huì)刷卡的。什么交電費(fèi)、水費(fèi)、電話費(fèi)……別小看這些小額的刷卡記錄，對(duì)于你用卡的活躍度是很有用的。刷卡金額、刷卡頻率、消費(fèi)類型、還款記錄、用卡貢獻(xiàn)值大小……這些是銀行電腦系統(tǒng)考察的類別。第八、利用網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物也是個(gè)養(yǎng)卡的好辦法。第九、參加發(fā)卡行搞得一些優(yōu)惠積分活動(dòng)。第十、不放過一切高檔場(chǎng)所刷卡。第十一、偶爾刷美元賬戶。第十二、25+2+1貢獻(xiàn)額：100萬額度每月貢獻(xiàn)銀行5000元，10萬額度貢獻(xiàn)500元，1萬額度貢獻(xiàn)50元，以上僅供參考。銀行喜歡什么樣的客戶？買車不是目的，是有目的的買車！買房不是目的，是有目的的買房！……交易不是目的，是有目的的交易！1、資產(chǎn)2、公司3、交易量思考：增信的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？

打開銀行后門的三把金鑰匙

黃奇帆談金融三原則黃奇帆談金融三原則金融的本質(zhì)，就是三句話：一是為有錢人理財(cái)，為缺錢人融資；二是信用、信用、信用，杠桿、杠桿、杠桿，風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就三個(gè)詞“信用”、“杠桿”、“風(fēng)險(xiǎn)”；三是金融不是單純的卡拉OK、自拉自唱的行業(yè)，它是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的，金融如果不為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，就沒有靈魂，就是毫無意義的泡沫。葛氏財(cái)富增值公式

（本金+金融杠桿）×工具（投資回報(bào)率）×復(fù)利

*杠桿杠桿VS沒杠杠覺醒了！金融人企業(yè)家普通人商會(huì)信用案例

貸款條件：加入商會(huì)小微企業(yè)互助基金銀行合作：由民生銀行授信１００萬元——５００萬元信用打造：廣泛交易，存入保證金２０——５０萬元信用換取貸款：獲得200萬元的貸款

信用資本的三個(gè)階段一、頭痛醫(yī)頭，救火型

二、好習(xí)慣，日常規(guī)劃型

三、現(xiàn)代型：儲(chǔ)備銀行型

特點(diǎn)：一旦需要救火型，是要付出代價(jià)，有損失。特點(diǎn)：有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部，提前規(guī)劃融資。特點(diǎn)：把公司打造成儲(chǔ)備銀行，同行、好友一出現(xiàn)資金緊缺情況，首先想到的不是銀行而是你。這時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己比銀行厲害。正確起步1、打造個(gè)人信用、企業(yè)信用2、建立銀行信用。（每人一個(gè)行長(zhǎng)）3、建立“圈內(nèi)”信用。（團(tuán)隊(duì)互訪）4、打造集團(tuán)化公司,建立儲(chǔ)備銀行。（團(tuán)隊(duì)內(nèi)部找項(xiàng)目，圈子里面找人才。）5、打造交易量。（什么是有效的流水？）標(biāo)準(zhǔn)投資信用杠桿融資閉環(huán)信用金融的循環(huán)思維投資之門進(jìn)去，融資之門出來。資產(chǎn)增值信用的力量1、信用像心臟一樣重要2、信用是一切資本的源泉3、信用是時(shí)間的積累4、信用的等級(jí)等于資本的多少5、看到的財(cái)富，看不到的是信用背后的故事6、做最多信用加法的人，擁有最多信用資本7、缺錢的人缺的不是錢，缺的是信用，缺的是信用的升級(jí)通道8、資本是有限的，信用是無限的，信用打造，就是把有限的資本，轉(zhuǎn)換為無限的財(cái)富您想知道如何打造自己的信用嗎？0資產(chǎn)如何在半年內(nèi)打造出100萬？“信用融資”一年擁有百萬資產(chǎn)申請(qǐng)信用卡、購(gòu)買公司提升個(gè)人、企業(yè)信用級(jí)別（3-6個(gè)月）買到凈資產(chǎn)花都碧桂園假日半島別墅（3000多棟）市場(chǎng)價(jià)：1萬/㎡，評(píng)估價(jià)：1.2萬/㎡筍盤：160㎡聯(lián)排別墅實(shí)際價(jià)格6500評(píng)估價(jià)=192，貸款=192*0.7=134.4萬>160*.065=104萬凈資產(chǎn)=192*.3+30.4=88萬總資產(chǎn)：凈資產(chǎn)放大三倍*3=264萬準(zhǔn)備5雙鞋，經(jīng)常去踩盤*“信用融資”三年讓5000萬資產(chǎn)翻兩番杠桿：5000萬÷0.3=16660.7萬置產(chǎn)配置：不同功能的投資工具合理盈利：20%凈資產(chǎn)增長(zhǎng)：第一年：5000萬÷0.3*20%=3333萬第二年：8333萬÷0.3*20%=5555萬第三年：13888萬÷0.3*20%=9259萬23147萬*新華信國(guó)際信息咨詢有限公司怎么辦？未來貧富差距一定會(huì)越來越大！誰把你變成富人or窮人？選擇沒有對(duì)錯(cuò)，只有得失！

*信用能轉(zhuǎn)化成資產(chǎn)是需要時(shí)間的掌握財(cái)富永恒不變的個(gè)規(guī)律開竅的時(shí)間信用不斷產(chǎn)生資本的來源機(jī)會(huì)不斷創(chuàng)造價(jià)值和利潤(rùn)的來源時(shí)間放大資本和機(jī)會(huì)（財(cái)富）的來源3窮人不可能永遠(yuǎn)窮，富人也不可能永遠(yuǎn)富最大的差別：行動(dòng)的時(shí)間銀行融資流程（按重要先后排序）1、人情、心情（如何做呢？）（1）你在銀行眼里是有實(shí)力的（2）你是有很多人脈圈的（3）你是安全的（4）你是講信用、守承諾的（5）你能為銀行存款，為銀行貢獻(xiàn)的。（6）會(huì)做人情、心情(7)、以上做不到，做不好，不但直接影響你的貸款數(shù)額，來年的續(xù)貸很可能都貸不到，（60%以上中小企業(yè)續(xù)貸失敗，當(dāng)然，行長(zhǎng)也不容易。如果國(guó)企壞賬，行長(zhǎng)基本不用負(fù)責(zé)任，而民企壞賬，行長(zhǎng)終身負(fù)責(zé)追債。）這是最重要的環(huán)節(jié)，沒有該環(huán)節(jié)，所有都是假的。(8)、所以，每人對(duì)接一家銀行，資源共享，非常有必要。貸款的政策政策面：國(guó)家調(diào)控行業(yè)，比如地產(chǎn)、鋼鐵就很難獲得貸款，而國(guó)家重點(diǎn)扶持的行業(yè)，未來的朝陽行業(yè)，比如農(nóng)業(yè)、生物科技、新能源、環(huán)保等等，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及金融政策都非常好。1、企業(yè)的基本面：注冊(cè)資金、公司規(guī)模、有無競(jìng)爭(zhēng)力、是否是產(chǎn)業(yè)方向2、包裝：公司包裝，法人包裝，個(gè)人簡(jiǎn)歷，個(gè)人資產(chǎn)狀況3、現(xiàn)金流：1）第一還款來源；2）抵押物；3）贏利能力；4、報(bào)表：現(xiàn)金流量表；資產(chǎn)負(fù)債表；應(yīng)收賬款；利潤(rùn)表等5、評(píng)級(jí)：企業(yè)信用評(píng)級(jí)。企業(yè)的基本面?zhèn)€人貸款注意事項(xiàng)及流程1、還款能力，2、硬擔(dān)保；房產(chǎn)及其他3、用途4、注意關(guān)鍵，月還款額，不能超過月收入的50%，考評(píng)最重要看

6個(gè)月流水收入相加-支出相加，除以6，是你每個(gè)月收入標(biāo)準(zhǔn)，而不是什么打收入證明，所以，要貸款時(shí)，最好連續(xù)3到

6月月底存款多一些，貸到款再恢復(fù)生活。目標(biāo)設(shè)置1、資金儲(chǔ)備（1）建議每人儲(chǔ)備500萬以上。（公司+個(gè)人授信）（2）資產(chǎn)包打造：房產(chǎn)、汽車、公司、黃金、流動(dòng)資產(chǎn)（存款、股票、債券、保險(xiǎn)、基金、信托、股權(quán)等）（3）公司資質(zhì)，工作證明，收入證明，應(yīng)收款證明，合同證明，銀行大額流水。

（4）其他證明2、公司儲(chǔ)備（1）每人至少1個(gè)公司，多的不限，注冊(cè)資金100萬以上，有條件的可注冊(cè)5000萬以上，（2）個(gè)人及公司的打造（3）以集團(tuán)公司打造詳細(xì)拆解資金儲(chǔ)備：個(gè)人：信用卡，個(gè)人授信，個(gè)人貸款企業(yè)：企業(yè)授信，企業(yè)貸款，其他

信用卡：重點(diǎn)篩選5家銀行，充分了解辦理大額信用卡需要的條件和要求舉例工商銀行大額信用卡需要雙7星級(jí)。光大銀行辦理50W信用卡需要做三個(gè)月以上100W存單質(zhì)押，農(nóng)業(yè)銀行辦理30W信用卡月末存款要100-300W，農(nóng)商行辦理50W信用卡需要做流水1000W，日均資產(chǎn)50W以上，中國(guó)銀行辦理100W信用卡需要300W存單半年至1年或者私人銀行客戶標(biāo)準(zhǔn)，各地不一。信用卡與目標(biāo)銀行建立充分聯(lián)系，讓銀行充分了解你自己。舉例：前期會(huì)遇到銀行上企業(yè)考察，銀行職員審核材料等，這些背后都是銀行對(duì)自己還不夠了解，不夠信任，所以你必須在銀行眼里做一個(gè)值得信任的人方法：給銀行做貢獻(xiàn)，比如存款，流水，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，客戶轉(zhuǎn)介紹等管卡工具51信用卡管家下載銀企實(shí)操注意細(xì)節(jié)一、貸款一般放在每年3~9月之間，最忌諱11月、12月（成高）二、品德

根據(jù)信貸記錄，放貸機(jī)構(gòu)會(huì)衡量申請(qǐng)人是否具備足夠誠(chéng)信。

你是否曾經(jīng)使用信貸？

你是否按時(shí)歸還賬單？

你是否具備良好信貸記錄？

你是否有擔(dān)保人？

你居于現(xiàn)址已多久？

你出任現(xiàn)職已多長(zhǎng)時(shí)間？等

三、還款力放貸機(jī)構(gòu)希望知道你是否擁有任何貴重資產(chǎn)，如物業(yè)、汽車、儲(chǔ)蓄或投資等，以作為在你失去收入時(shí)的還貸抵押。

你擁有什么樣可用以抵押的物業(yè)？

你是否擁有一個(gè)存款賬戶？

你擁有什么樣的可用以抵押的投資？

你是否有能力還貸。放貸機(jī)構(gòu)會(huì)留意你是否有一份固定的工作，讓你有足夠的收入來支持你的信貸。

你是否有一份固定的工作？如有，薪金多少？

你是否還有其它債務(wù)？

你日常生活的開銷有多少？

你目前都承擔(dān)什么樣的債務(wù)？

你需供養(yǎng)多少人？等四、資產(chǎn)包的建立以上資料最好能多準(zhǔn)備幾份復(fù)印好，封裝起來，需要的時(shí)候隨時(shí)遞交給相關(guān)受理人員同時(shí)以上資料原件最好能掃描好存儲(chǔ)到U盤，需要的時(shí)候打印出來或者發(fā)給對(duì)方，U盤也可以多搞幾個(gè)確保資料的真實(shí)性，以防日后額度受影響，比如，辦款時(shí)，房產(chǎn)證復(fù)印件的房，有些人就不在名下，電子包如下：如何打造資產(chǎn)包一、個(gè)人基本資料個(gè)人身份證復(fù)印件正反面?zhèn)€人名片（學(xué)歷背景）（個(gè)人背景介紹）（婚姻證明/單身證明/離異證明）二、固定資產(chǎn)包：房產(chǎn)證復(fù)印件購(gòu)房合同收據(jù)發(fā)票或者其他付款憑證（評(píng)估價(jià)值證明）地契

三、流動(dòng)資產(chǎn)包：名下汽車行車證，購(gòu)車合同銀行定期存單承兌匯票股市資產(chǎn)市值證明外匯存款股權(quán)證明黃金，基金，債券，信托，保險(xiǎn)等其他理財(cái)產(chǎn)品，（相互交易.對(duì)私：別整數(shù)，寫貨款，對(duì)公：一般戶來往，上下游，寫合同，兩種合同，備查，不用稅，雙方來回都可成營(yíng)業(yè)額）四、其他證明及貸款目標(biāo)：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本，稅務(wù)登記證（最好是法人）個(gè)人報(bào)稅清單銀行大額銷售額大額信用卡賬單應(yīng)收賬款證明，消費(fèi)用途合同工作證明，收入證明其他資質(zhì)證明銀行不會(huì)告訴你拒貸的真實(shí)原因1、行業(yè)限制。比如房地產(chǎn)、鋼貿(mào)、工程、化工、投資、娛樂等限制行業(yè)、經(jīng)營(yíng)范圍及關(guān)聯(lián)公司。（不會(huì)告訴你：網(wǎng)上可查詢所有關(guān)聯(lián)公司，負(fù)債也擺的出來。）2、征信太差。原則上講究“連三累六”，著重近兩年的征信，當(dāng)前逾期最致命。（不會(huì)告訴你：任何逾期都是借口，非惡意逾期是銀行自己編的笑話。）3、負(fù)債率高。負(fù)債率超過70%要謹(jǐn)慎，因?yàn)檫€有看不到的負(fù)債，特別是近期連續(xù)查詢次數(shù)過多的客戶。（不會(huì)告訴你：）4、資產(chǎn)不實(shí)。與財(cái)富積累和收入情況不匹配的豪車，豪宅，高評(píng)高貸，產(chǎn)權(quán)時(shí)間和貸款申請(qǐng)時(shí)間較近。（不會(huì)告訴你：豪宅處置風(fēng)險(xiǎn)高于一般商品房，關(guān)鍵還是還款能力）5、經(jīng)營(yíng)夸大。能接受10以上成本的，貸款用途多數(shù)不是真的，只是銀行選擇相信是真的。但是一個(gè)小微企業(yè)負(fù)債1000萬，你拿什么做支撐？（不會(huì)告訴你：不僅要看抵押物，更看重現(xiàn)金流邏輯檢驗(yàn)。）6、人品修為。辦公環(huán)境反映一個(gè)人的管理能力，言談舉止反映一個(gè)人的內(nèi)涵修為。（~~~此處省略一千字）7、資料欠缺。（不會(huì)告訴你：資料與資質(zhì)的反饋成正比，它決定客戶經(jīng)理做還是不做以及怎樣做。）8、銀行政策。政策首先由總行定，具體到分行支行又會(huì)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的偏好定，人在變，政策一直在變。（不會(huì)告訴你：政策重要，行長(zhǎng)更重要。）9、客戶經(jīng)理?？蛻艚?jīng)理對(duì)客戶最清楚，他的職業(yè)水平和人品對(duì)貸款起關(guān)鍵作用。（不會(huì)告訴你：責(zé)任心缺乏，偷懶拖延，資料搞丟，只說好話不說真話。）

對(duì)接銀行8個(gè)步驟1，形象定位，心態(tài)調(diào)整。2，準(zhǔn)備所需要的資料。3，自我介紹讓銀行了解實(shí)力，讓他信任。4，詢問銀行有什么好的理財(cái)產(chǎn)品。5，跟銀行的關(guān)系就像談戀愛，先付出，問需要我們?cè)趺粗С炙?，引導(dǎo)銀行主動(dòng)要給我們行用卡，貸款等等。7，最后別忘了感謝和銀行完成業(yè)績(jī)，說我會(huì)幫你介紹很多優(yōu)質(zhì)的客戶，為下面的伙伴做好鋪墊。8，與銀行建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，就像老公老婆一樣，真正做到我就是銀行的，銀行就是我的。如何做到在公司不增加一個(gè)人的基礎(chǔ)上，不增加一分錢成本的基礎(chǔ)上融資過億？信用疊加打造您的儲(chǔ)備銀行

無本息融資/有本息融資個(gè)人信用：個(gè)人貸、個(gè)人授信、抵押貸企業(yè)信用：企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸、商業(yè)信用貸、租賃貸、授信（承兌匯票）系統(tǒng)信用：互助基金信用疊加打造您的儲(chǔ)備銀行這是一個(gè)團(tuán)隊(duì)合作的時(shí)代！習(xí)近平主席說：“要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，敢于創(chuàng)新！要實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)，必須有每個(gè)公民的參與。……在目前，靠個(gè)人能力做不了什么大事了，未來是資源整合時(shí)代！是團(tuán)隊(duì)合作的時(shí)代！任何人要實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想都不是靠個(gè)人完成的……個(gè)體戶將會(huì)在未來五年慢慢減少直到消失，將來會(huì)出現(xiàn)更多更大更優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)合作和團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)公司?！被ヂ?lián)金融時(shí)代一定、必須、肯定要將銀行錢生錢的盈利模式植入企業(yè)！147思考1：銀行怎么賺錢的？思考2：銀行為什么能賺那么多的錢？

思考3：銀行融資那么大，為什么不會(huì)擔(dān)心還不上儲(chǔ)戶的本息？思考4：融資關(guān)鍵是什么？投資的關(guān)鍵是什么？像銀行一樣錢生錢虛實(shí)結(jié)合、陰陽互補(bǔ)的雙循環(huán)企業(yè)一、生命的自然規(guī)律：太極的啟發(fā)綿延不絕的生命二、公司的原本生命體陰陽結(jié)合的企業(yè)母體企業(yè)融資投入投資產(chǎn)出實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛擬經(jīng)濟(jì)破解財(cái)富密碼

財(cái)富增值的五大法則創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流投資性現(xiàn)金流融資性現(xiàn)金流1儲(chǔ)戶把錢存入銀行——銀行把錢貸款給我——我拿錢買了房子，把錢給了業(yè)主——業(yè)主把錢存進(jìn)銀行結(jié)果：我留下了房子利潤(rùn)與現(xiàn)金流思考2：銀行會(huì)提供不還利息，不還本金的資金嗎？思考1：銀行會(huì)提供只還利息，不還本金的資金嗎？信用最大化2

信用：不斷產(chǎn)生資本的來源信用、杠桿、現(xiàn)金流資產(chǎn)增值長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流信用最大化一個(gè)中心兩個(gè)基本點(diǎn)

與金融機(jī)構(gòu)建立友好的合作

1、無恒產(chǎn)者無信用2、無信用記錄者無信用3、無將來者無信用1、資產(chǎn)2、公司3、交易量思考：增信的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？

打開銀行后門的三把金鑰匙

信用疊加=信用最大化信用的力量1、信用像心臟一樣重要2、信用是一切資本的源泉3、信用是時(shí)間的積累4、信用的等級(jí)等于資本的多少5、看到的財(cái)富，看不到的是信用背后的故事6、做最多信用加法的人，擁有最多信用資本7、缺錢的人缺的不是錢，缺的是信用，缺的是信用的升級(jí)通道8、資本是有限的，信用是無限的，信用打造，就是把有限的資本，轉(zhuǎn)換為無限的財(cái)富靈活使用融資杠桿

有本息融資無本息融資

3內(nèi)部融資外部融資信用貸抵押貸無本息融資有本息融資大額融資卡類融資速度快低成本融資現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)

額度越大越好速度越快越好成本越低越好頻率越高越好風(fēng)險(xiǎn)越小越好

學(xué)習(xí)并擁有投資工具4

投資工具（投資回報(bào)率）可投資的工具5%5-10%10-20%20-30%30-50%存款債券保險(xiǎn)基金黃金住宅地產(chǎn)股票外匯期貨收藏商業(yè)地產(chǎn)做好投資組合及資產(chǎn)配置,降低風(fēng)險(xiǎn),使資產(chǎn)增值增長(zhǎng)最大化。5可投資的工具5%5-10%10-20%20-30%30-50%存款債券保險(xiǎn)基金黃金住宅地產(chǎn)股票外匯期貨收藏商業(yè)地產(chǎn)

復(fù)利的威力投資10,000元的回報(bào)67,274383,3751,900,496174,4942,373,76326,199,956投資10,000元，每年追加投資10,000元的回報(bào)630,0252,240,2558,192,1501,809,43414,182,560113,489,811復(fù)利：讓您快速的成為富人華人首富李嘉誠(chéng)說：

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10年后將成為億萬富翁！投資失敗者90%投資成功者美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬科維茨通過分析近30年來美國(guó)各類投資者的投資行為和最終結(jié)果的大量案例數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：在所有參與投資的人群里面，有90%的人不幸以投資失敗而告出局，而能夠幸運(yùn)存留下來的投資成功.僅有10%的人！這10%幸運(yùn)存留下來的人們究竟做對(duì)了什么？——馬科維茨憑著這項(xiàng)研究理論最終與另外兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家共同獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。10%91.5%4.6%1.8%2.1%

榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的“資產(chǎn)配置理論”，是一種發(fā)展分散組合的投資方法。是通過把各種資產(chǎn)如股票、債券或現(xiàn)金等按照變化的比例和位置等做整體考慮并進(jìn)行分散的投資。1.8%哈里·馬科維茨威廉·夏普默頓·米勒（1927-）（1934-）（1923-2000）投資理財(cái)金字塔固定收入、活期存款人壽、醫(yī)療、意外保險(xiǎn)自用住宅、債券平衡型基金投資聯(lián)結(jié)保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)、股票、基金項(xiàng)目守門員：最后一道防線后衛(wèi)：防守為主中場(chǎng)：進(jìn)可攻，退可守創(chuàng)造利潤(rùn)前鋒：進(jìn)攻/20150323/n410148772.shtml有限合伙股權(quán)投資基金的應(yīng)用股權(quán)質(zhì)押產(chǎn)品政府債券證券結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品固定收益類住宅地產(chǎn)基金商業(yè)地產(chǎn)基金旅游文化地產(chǎn)基金工業(yè)地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金一級(jí)土地開發(fā)基金陽光私募基金專戶理財(cái)產(chǎn)品投連保險(xiǎn)FOF/TOT對(duì)沖基金二級(jí)市場(chǎng)類PE及創(chuàng)新類私募股權(quán)基金私募股權(quán)基金(FOF)藝術(shù)品投資基金礦業(yè)投資基金紅酒投資基金信托產(chǎn)品家族投資基金REITS1破解PE財(cái)富密碼被投資企業(yè)每股收益0.5元市盈率10倍股價(jià)5元每股收益1.5元改善現(xiàn)金流提升資本實(shí)力品牌PE賦予想像力完善治理結(jié)構(gòu)輸入管理引進(jìn)技術(shù)市盈率50倍股價(jià)75元15倍房地產(chǎn)企業(yè)的多渠道融資股權(quán)、債權(quán)的綜合運(yùn)用股權(quán)融資降低資產(chǎn)負(fù)債率，但股權(quán)投資者分享了投資收益，可能會(huì)形成董事會(huì)亂局多渠道融資是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必經(jīng)之路

房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作模式**房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司房地產(chǎn)股權(quán)投資基金**股權(quán)投資基金管理有限公司LP有限合伙人LP有限合伙人LP有限合伙人LP有限合伙人股權(quán)+債權(quán)企業(yè)融資渴望得以滿足184夾層基金是地產(chǎn)基金的重要業(yè)務(wù)方向股權(quán)+債權(quán)占股權(quán)比例51%大股東借款以49%股權(quán)質(zhì)押母公司及實(shí)際控制人擔(dān)保夾層融資需求巨大

4證之前開發(fā)商融資需求迫切，主

要融資形式為夾層融資融資主要用于繳納土地款和開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)基金盈利路徑向地產(chǎn)基金融資恰逢其時(shí)，大勢(shì)所趨185提高管理水平股權(quán)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模拓寬融資渠道分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分享收益股權(quán)投入可擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化報(bào)表基金帶來先進(jìn)的項(xiàng)目管理體系，提高企業(yè)管理水平嚴(yán)厲調(diào)控政策下，為數(shù)不多的融資方式與類金融機(jī)構(gòu)合作，提升企業(yè)知名度和

被投企業(yè)信心保留控股權(quán)提升品牌基金參股不控股，不過多干涉項(xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)管理

為什么要向地產(chǎn)基金融資？地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整適應(yīng)形勢(shì)需要，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)仍然有價(jià)值洼地結(jié)合政策需求，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)參與房地產(chǎn)基金，實(shí)現(xiàn)多層次融資建立持續(xù)的融資平臺(tái)分散風(fēng)險(xiǎn)，分享中國(guó)PE成果轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)模式，獲取更大收獲多元化多區(qū)域布局，實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化房地產(chǎn)融資圖資產(chǎn)負(fù)債率降低了銀行貸款容易了財(cái)務(wù)成本降低了利益一致的股東增多了地方政府高興了投資人得利了開發(fā)商臉上有笑容了假如企業(yè)有了股權(quán)投資基金……典型房地產(chǎn)股權(quán)投資基金案例**基金管理有限公司**股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）LP:投資人1，2，3，﹍﹍﹍﹍NLP:**集團(tuán)出資：2億元杭州##項(xiàng)目杭州**金都置業(yè)有限公司普通合伙人GP出資：500萬占1%有限合伙人LP出資：4.95億，占99%投資分配以股權(quán)和債權(quán)方式向項(xiàng)目公司提供資金回購(gòu)基金股權(quán)歸還股東借款投資項(xiàng)目獲得項(xiàng)目收益多層結(jié)構(gòu)下的股權(quán)投資基金城投基金對(duì)地方發(fā)展戰(zhàn)略有深遠(yuǎn)影響私募股權(quán)地產(chǎn)基金戰(zhàn)略意義BECDA打造企業(yè)永不落幕的融資平臺(tái)，層次融資迫切需要企業(yè)信譽(yù)平臺(tái)和新的品牌窗口建立政府政績(jī)促進(jìn)政府金融創(chuàng)新法律法規(guī)的完善創(chuàng)新的政府融資平臺(tái)基金先行者疏導(dǎo)社會(huì)閑散資金規(guī)避非法集資規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)投資者高收益引導(dǎo)投資者永續(xù)投資城市發(fā)展基金模式——投資城投公司案例2普通合伙人出資1%，財(cái)政、城投公司作為次級(jí)受益人出資10%；1基金募集資金增資進(jìn)入城投公司，并約定城投公司在基金到期進(jìn)行溢價(jià)回購(gòu)?；鸬狡谇逅?，向各有限合伙人支付收益，普通合伙人收取管理費(fèi)以及投資收益分成。3作為普通合伙人，投入1%資金**城市發(fā)展股權(quán)投資基金合伙企業(yè)基金資金投資項(xiàng)目，獲取股權(quán)剩余股權(quán)做質(zhì)押土地儲(chǔ)備中心其他LP股權(quán)投資基金管理公司財(cái)政引導(dǎo)基金城投公司出資作為優(yōu)先級(jí)受益人，投入剩余資金作為次級(jí)受益人，投入至少10%資金城投公司溢價(jià)回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)11123支付收益支付基金收益32土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)政做擔(dān)保土地做抵押擔(dān)保公司做擔(dān)保房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的結(jié)構(gòu)REITs發(fā)行主體REITS管理公司管理服務(wù)信托人資產(chǎn)1資產(chǎn)2資產(chǎn)3……房地產(chǎn)管理公司份額持有人借貸人管理費(fèi)擁有資產(chǎn)凈資產(chǎn)收益資產(chǎn)管理服務(wù)資產(chǎn)管理費(fèi)代表權(quán)益持有人利益信托費(fèi)投資分配收益貸款利息企業(yè)上市的好處優(yōu)化內(nèi)部治理

上市公司是現(xiàn)代企業(yè)制度的表現(xiàn)形式，企業(yè)上市能夠更好的規(guī)范公司治理，同時(shí)經(jīng)營(yíng)管理的透明也大大提高企業(yè)內(nèi)控能力，相應(yīng)的股權(quán)激勵(lì)方案也能更好的吸引人才。提升品牌價(jià)值

增強(qiáng)企業(yè)的公信力和知名度，股票交易及信息披露的廣告效應(yīng)也會(huì)延伸其產(chǎn)品的營(yíng)銷觸角，更有利于企業(yè)在市場(chǎng)中的品牌樹立。實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張企業(yè)的可控資源增多，經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)化，資本運(yùn)作手段更加豐富，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)，更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。世界500強(qiáng)，沒有一家不是上市公司，沒有一家是靠自身積累成為500強(qiáng)的。----《商業(yè)周刊》

拓寬融資渠道上市可以募集資金，打開企業(yè)的直接融資渠道，提高企業(yè)的資本控制力，用最少的資本控制最多的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。M1M2M4M3實(shí)體資產(chǎn)現(xiàn)金類資產(chǎn)信貸資產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)創(chuàng)造流動(dòng)性勤于倒騰精于架構(gòu)195資產(chǎn)配置的4+6+10資產(chǎn)配置的4大核心規(guī)劃策略配置優(yōu)化資產(chǎn)配置的10大步驟1、目標(biāo)排序6、降低開支2、盤點(diǎn)家底7、第一年實(shí)施方案3、了解本金8、配置后的資產(chǎn)目標(biāo)4、累積現(xiàn)金9、資產(chǎn)配置的防火墻5、盤活資產(chǎn)

10、定期財(cái)務(wù)診斷住宅地產(chǎn)股票基金債券保險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)配置的6大工具資產(chǎn)配置的定義根據(jù)人生目標(biāo)制定規(guī)劃，結(jié)合不同投資工具的特點(diǎn)，制定個(gè)性化的投資策略，并且進(jìn)行合理的資金配置，從而使資產(chǎn)快速、穩(wěn)健、安全的增長(zhǎng)。滿漢全席9菜1湯滿漢全席：9菜1湯1.復(fù)利（分紅、配送股）2.通貨膨脹3.杠桿4.信用5.利率、匯率6.衍生工具7.對(duì)沖工具8.買空賣空9.融資融券10.資產(chǎn)優(yōu)化（本金+工具+配置）×?xí)r間=資產(chǎn)快速增長(zhǎng)規(guī)劃——人生目標(biāo)的定向投資策略——資產(chǎn)增值的方法、工具、渠道配置——投資資金的合理分配比例優(yōu)化——定期分析、評(píng)估，調(diào)整更新投資組合1.規(guī)劃

根據(jù)個(gè)人的人生目標(biāo)和自己想要的生活品質(zhì)去定向規(guī)劃，比如退休、子女教育、家庭旅游、個(gè)人愛好、照顧父母，想擁有的資產(chǎn)如車、別墅等，明確你要多少時(shí)間去實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，同時(shí)你到時(shí)需要多少錢。2.策略

清晰自己能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，根據(jù)現(xiàn)有的資產(chǎn)和現(xiàn)金流狀況，對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行有效分析和預(yù)測(cè)，制定一個(gè)適合自己的投資策略，激進(jìn)型、穩(wěn)健型還是保守型。3.配置

根據(jù)投資策略和投資環(huán)境情況，在風(fēng)險(xiǎn)承受力及預(yù)期回報(bào)率的基礎(chǔ)上，將可用資金放在不同資產(chǎn)、證券上進(jìn)行配置，構(gòu)建一個(gè)能使投資風(fēng)險(xiǎn)最小化的資產(chǎn)組合。4.優(yōu)化定期分析、評(píng)估、檢測(cè)投資結(jié)果，根據(jù)半年、1年、2年、3年的投資反饋，調(diào)整更新投資組合。保險(xiǎn)債券基金股票住宅房地產(chǎn)人生財(cái)產(chǎn)的保障：回報(bào)率低，占凈資產(chǎn)的1-2%是信用及杠桿性投資的現(xiàn)金流保護(hù)神：占凈資產(chǎn)投資的10-20%，8-12%增值，4-8%抗風(fēng)險(xiǎn)。保本金成長(zhǎng)性投資：必要時(shí)可用于現(xiàn)金流。占凈資產(chǎn)的10-20%進(jìn)取性投資：成長(zhǎng)快、利潤(rùn)高，有較大的復(fù)利增長(zhǎng)收益。占凈資產(chǎn)的20-30%進(jìn)取性加杠桿投資：?jiǎn)卫鲩L(zhǎng)，總資產(chǎn)放大為主要增長(zhǎng)點(diǎn)。占凈資產(chǎn)的10-20%激進(jìn)性加長(zhǎng)杠桿投資：?jiǎn)卫鲩L(zhǎng)，總資產(chǎn)每年以倍數(shù)增長(zhǎng)。占凈資產(chǎn)的20-40%商業(yè)地產(chǎn)/REITS資產(chǎn)配置中各種工具的角色及功能1、目標(biāo)排序2、盤點(diǎn)家底3、了解本金4、累積現(xiàn)金5、盤活資產(chǎn)6、降低開支7、第一年實(shí)施方案8、配置后的資產(chǎn)目標(biāo)9、資產(chǎn)配置的防火墻10、定期財(cái)務(wù)診斷配置的10大步驟1、依據(jù)一年實(shí)施方案，每月做現(xiàn)金流量表，每個(gè)季度、半年、一年要對(duì)投資組合重新審核，作出適當(dāng)調(diào)整。2、對(duì)增值的資產(chǎn)再次拉升自己的信用，提升在銀行的信貸評(píng)級(jí)。3、每月了解新的融資和貸款政策，增加融資性現(xiàn)金流。定期財(cái)務(wù)診斷我的資產(chǎn)配置感悟1、放大投資格局，穿越障礙。2、用投資放大凈資產(chǎn)。3、完整的資產(chǎn)配置是---奠定一生的財(cái)富基石。4、要不斷的操練和學(xué)習(xí)。5、投資要持續(xù)，資產(chǎn)越動(dòng)，現(xiàn)金流越好。6、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)投資,打造資產(chǎn)配置的閉環(huán)現(xiàn)金流。7、投資的膽識(shí)很重要，重點(diǎn)是一定要成功購(gòu)買。8、用空間套時(shí)間、讓負(fù)債變資產(chǎn)。9、學(xué)習(xí)游戲是核心，比游戲更重要的是實(shí)操；比實(shí)操更重要的是敏感度；比敏感度更重要的是膽識(shí)；比膽識(shí)更重要的是隨便買，隨時(shí)買，不要賣；比隨便買，隨時(shí)買，不要賣更重要的是積累；比積累更重要的是放大投資格局；

資產(chǎn)配置的四個(gè)階段1、沒有配置的投資—大笨豬2、稍有配置的投資—小笨豬3、計(jì)劃配置的投資—聰明豬4、優(yōu)化配置的投資—智慧豬房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)房地產(chǎn)投什么？

房地產(chǎn)投資的十大種類、順序互動(dòng)一下都接觸過哪些種類的房地產(chǎn)？它們都有些什么特點(diǎn)和好處？作為投資，你會(huì)先投哪個(gè)？投資房地產(chǎn)的十大種類順序1、商鋪投資房地產(chǎn)的十大種類順序1、商鋪2、小型公寓判斷標(biāo)準(zhǔn)：90㎡以下酒店式公寓為例，有管理比沒管理的出租率要高，現(xiàn)金流要好。物管，私密性，車位。關(guān)于小型公寓投資房地產(chǎn)的十大種類順序1、商鋪2、小型公寓3、豪宅投資房地產(chǎn)的十大順序1、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住房判斷標(biāo)準(zhǔn)：140㎡以下管理費(fèi)低，稅低1.5%種類：廉租房、公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等。常見有：新村、小區(qū)、花園、城…關(guān)于普通住宅投資房地產(chǎn)的十大順序1、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、寫字樓《寫字樓參考信息（48條）關(guān)于寫字樓投資房地產(chǎn)的十大順序1、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、寫字樓6、別墅投資房地產(chǎn)的十大順序1、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、寫字樓6、別墅7、工廠（規(guī)范）8、土地9、渡假村10、旅游勝地224互相動(dòng)一動(dòng)我們對(duì)自己或周圍的人，已經(jīng)購(gòu)買的和即將要購(gòu)買的房產(chǎn)類型如何進(jìn)行評(píng)估？如何判斷物業(yè)的好壞？具體是如何選擇和比較？房產(chǎn)投資的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？投資房產(chǎn)十大標(biāo)準(zhǔn)1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)位置、位置、好位置（老區(qū)、新區(qū)/商業(yè)、文化/新住宅區(qū)中心）—10分鐘步行商圈五星級(jí)飯店5個(gè)以上—20家不同的銀行—5000元以上家庭收入25萬戶集中住宅區(qū)關(guān)于位置1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)明星、實(shí)力開發(fā)商—香港上市公司開發(fā)商—國(guó)內(nèi)上市公司—國(guó)內(nèi)/國(guó)企10年以上的優(yōu)良紀(jì)錄關(guān)于開發(fā)商1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（?。羝焚|(zhì)投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)—看車（豐田本田30萬以上級(jí)別）—領(lǐng)事館領(lǐng)事、上市公司高管、國(guó)有企業(yè)高管、明星名人、海歸派、白領(lǐng)、中產(chǎn)—水牌外文、看不懂的關(guān)于租（?。羝焚|(zhì)1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（?。羝焚|(zhì)4、物業(yè)管理好投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)—物管費(fèi)用高—國(guó)際知名管理公司：世邦魏理士（CBRE）高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）高力國(guó)際（Colliers）仲量聯(lián)行（JLL）第一太平戴維斯（Savills）戴德梁行（DTZ）關(guān)于物業(yè)管理—國(guó)內(nèi)知名管理公司：萬科保利中海祈福關(guān)于物業(yè)管理—過道走廊沒有鞋墊、鳥籠、張貼物—保安24小時(shí)巡邏，保安敬禮、核實(shí)身份—密碼門鎖（門禁）、攝像頭、電梯樓層鎖關(guān)于物業(yè)管理1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（?。羝焚|(zhì)4、物業(yè)管理好5、首期越少越好、期限越長(zhǎng)越好投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（住）戶品質(zhì)4、物業(yè)管理好5、首期越少越好、期限越長(zhǎng)越好投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)6、買新房不買舊房開盤5年以上要謹(jǐn)慎，8年以上堅(jiān)決不買新房前5年的增值速度最快關(guān)于買新不買舊1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（?。羝焚|(zhì)4、物業(yè)管理好5、首期越少越好、期限越長(zhǎng)越好投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)6、買新房不買舊房

7、

套現(xiàn)率快3-6個(gè)月內(nèi)可以賣出（合理市場(chǎng)價(jià)位）關(guān)于套現(xiàn)率快2411、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（住）戶品質(zhì)4、物業(yè)管理好5、首期越少越好、期限越長(zhǎng)越好投資房地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)6、買新房不買舊房

7、

套現(xiàn)率快8、投資就近原則單價(jià)低不一定漲幅快（便宜不一定是好貨）漲幅是與投入、位置成正比謹(jǐn)慎道聽途說、過度推薦關(guān)于投資就近原則1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、實(shí)力開發(fā)商3、商業(yè)租（?。羝焚|(zhì)4、物業(yè)管理好5、首期越少越好、期