2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)展望：供給端

截至前22熱市202三批集地均完，分市繼續(xù)第四次中的土規(guī)結(jié)直定明的品供數(shù)供給格一而房拿地取預(yù)證需間會(huì)當(dāng)政策項(xiàng)體、開發(fā)資等素不而有差拿之3月內(nèi)該工期2年府無(wú)此從勢(shì)年拍況接定年品的供給。中央濟(jì)作議出23地工重仍保交民穩(wěn)定。明年新供宅，來(lái)源兩個(gè)渠道一是年新地項(xiàng)目，是庫(kù)項(xiàng)目活今年地場(chǎng)交清，明年否臨效應(yīng)足的力？1、今年供地少明年新增住房供應(yīng)有缺口亟需活存量當(dāng)前已供地量?jī)H為年年一半222年11月全國(guó)宅地成規(guī)建筑積91平去年的514往成交相比供不足20921年全住用成建分別10平235億平177億。圖：216022年11月全國(guó)住宅用地成建規(guī)模住宅用地成交建面（億平）占去年成交建面比例（，右軸）2520151050216 217 218 219 220 221

101010806040200資料來(lái)源：ind，明年住宅供給預(yù)計(jì)在16億平缺口，需要盤活存項(xiàng)目補(bǔ)足。前1全住宅用成交91億，點(diǎn)城還積謀第批集供，12月計(jì)會(huì)有09平新宅交，計(jì)年交0平住用。設(shè)10會(huì)被正常發(fā)成效售應(yīng)，新塊應(yīng)年宅給10億。2022年計(jì)國(guó)品售13億、品宅售14平假明售16億，么有16億平宅口靠量目供。圖：216021年全商品住宅銷售面積增速商品住宅銷面積（平） 增速（，右軸）1.01.51.01.51.01.51.01.5

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101010806040200資料來(lái)源：ind，廣義庫(kù)存處于歷史高位目前市場(chǎng)上有大量庫(kù)存目需要積極盤活。年1月份全狹庫(kù)，商品待積55，累同長(zhǎng)0去化期5月義更廣存222年小幅下總?cè)杂诟呶?。?月廣庫(kù)，即開未的積26億，化期較20年底長(zhǎng)5月到35個(gè)廣庫(kù)即待開土的售積12億平去周較201年底長(zhǎng)7個(gè)，到2月廣庫(kù)較說(shuō)明市場(chǎng)有量存目要積盤。狹義庫(kù)存（萬(wàn)平）廣義庫(kù)存（萬(wàn)平）更廣義庫(kù)存（萬(wàn)平圖：212022年1狹義庫(kù)存（萬(wàn)平）廣義庫(kù)存（萬(wàn)平）更廣義庫(kù)存（萬(wàn)平600050004000300020001000221-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-122-322-722-122-322-722-122-322-722-1資料來(lái)源：ind，圖：212022年11月全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存化期狹義庫(kù)存去化周期（已竣工未售，月）廣義庫(kù)存去化周期（已開工未售，月）更廣義庫(kù)存去化周期（含待開發(fā)土地的未售，月）廣義庫(kù)存去化周期（已開工未售，月）更廣義庫(kù)存去化周期（含待開發(fā)土地的未售，月）45403530252015105221-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-122-322-722-122-322-722-122-322-722-1資料來(lái)源：ind，2、預(yù)計(jì)明年不同能級(jí)城市住宅供給情況差異較大、一線市場(chǎng)熱度較高，需要積極盤活存量項(xiàng)目、新盤快速入市，以維持供需平衡下的房?jī)r(jià)穩(wěn)定一線城市市場(chǎng)較熱當(dāng)銷售一般都大于上年地供給“本年商品住宅面積上一年住宅用地成建面，該比例可以略征供需關(guān)系。020城市比為4201為993。圖：216021年全一線城市商品住宅售積及轉(zhuǎn)化率商品住宅銷面積（平）本年商品住銷售面/上一年住用地成建面(右軸）6005004003002001000

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40%30%30%20%20%10%10%5%0%資料來(lái)源：ind，預(yù)計(jì)一線明年住宅給在108萬(wàn)平缺口222年11月一城住用地成建面2643萬(wàn)占全比為29。今年年線市宅地成交面在2800萬(wàn)右，設(shè)10被開發(fā)成效售應(yīng)對(duì)應(yīng)明年800萬(wàn)的宅售。計(jì)022年年宅銷售3733平203年時(shí)間住宅用地成交建面（萬(wàn)平）占全國(guó)比例284.121%192.511%201.918%283.114%3時(shí)間住宅用地成交建面（萬(wàn)平）占全國(guó)比例284.121%192.511%201.918%283.114%384.716%470.318%474.228%02.-243.429%資料來(lái)源：wind，表：215023年一城市銷售面積預(yù)測(cè)表時(shí)間商品房銷售面積（萬(wàn)平）商品住宅銷售面積（萬(wàn)平）647005244370500525324990034080473503581849260375055229041426530904748102E421903773303E4303038484資料來(lái)源：wind，表：215022年一線4城住宅用地成交建面商品住宅銷售規(guī)模時(shí)間住宅用地成交建面（萬(wàn)平）商品住宅銷售面積（萬(wàn)平）北京上海廣州深圳北京上海廣州深圳875.212649798.94521392280310822747.8219.9678.6506.1879972.42204714160660.1969.0173741.8239544.113612981.8521.0624.51092910018639515.313133980.9772.2641.91435910757131.2729.014002962.8658.5608.11493615314537.1745.514516120773.5688.62130314956559.7103661800712676643.3222.-484.810385727.5392.8----資料來(lái)源：wind，、二線城市處于供需平衡的臨界點(diǎn)，盤活二手項(xiàng)目很重要預(yù)計(jì)二線明年住宅給在01億平缺口。11二線市宅地交劃建面21全比為228預(yù)今全二線市宅地交面在22億左設(shè)0%形有可供應(yīng)對(duì)明年22平住供。預(yù)計(jì)02全住售21億平203年23億平那將有01缺口要靠量目給。表：215022二線市住宅用地成交建規(guī)模時(shí)間住宅用地成交規(guī)劃建面(萬(wàn)平)全國(guó)占比201537484259%20163744285%201742036265%201847966238%201955937267%202058305248%202143386245%2022120606228%資料來(lái)源：ind，時(shí)間商品房銷售面積（萬(wàn)平）商品住宅銷售面積（萬(wàn)平）20154379時(shí)間商品房銷售面積（萬(wàn)平）商品住宅銷售面積（萬(wàn)平）20154379033105201654770430012017556503418720185653035487201954250364252020548203561220215369037061202E3052021030202E3073023218資料來(lái)源：wind，分熱城來(lái)看熱線城市熱較將成比大供缺口要盤活一定的量項(xiàng)進(jìn)行足。非熱二線市市活躍度較，供缺口小甚至在供的宅地賣完情，續(xù)地需慎。表：熱點(diǎn)二線與非熱二線住宅用地成交面商品住宅銷售規(guī)模時(shí)間熱點(diǎn)二線城市非熱點(diǎn)二線城市住宅用地成規(guī)劃建面（萬(wàn)平）商品住銷售面（萬(wàn)平）住宅用地成交規(guī)劃建（萬(wàn)平）商品住銷售面（萬(wàn)平）201518735221698819610936201619634287581094641424320172191121708122635123792018229142299813488512489201927197221221647441420320202747221751193851139612021252982356110454913400資料來(lái)源：ind，圖：二線城市各年商住宅銷售與上一年地給對(duì)比7,00

本年商品住宅銷售面積萬(wàn)平米

上一年商品住宅供地面積上一年商品住宅供地面積萬(wàn)平米)本年商住宅售積上一商品住供面積6,00

10%5,00

10%4,00

8%3,00

6%2,00

4%1,00

2%0216

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0%221資料來(lái)源：ind，、三四線市場(chǎng)疲軟，有供給過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)三四線明年住供存在14億平缺口。111月三城住用成規(guī)劃面67億占國(guó)例為42計(jì)年年三線市宅地交建在75億左右設(shè)10成效售應(yīng)對(duì)明近75的住宅供。計(jì)022年年住銷售89平03年年宅售89平，那么有14平口靠存項(xiàng)供。表：215022年三線城市住宅用地成建規(guī)模時(shí)間住宅用地成交規(guī)劃建面(億平)全國(guó)占比2015104721%201693704%2017114716%2018150748%2019151718%2020173734%2021129728%202216742%資料來(lái)源：ind，表：215023年三線城市商品住宅銷面預(yù)測(cè)時(shí)間商品房銷售面積（億平）商品住宅銷售面積（億平）201578742016969020171091072018101092019121020201615202112115202E9589202E9789資料來(lái)源：ind，三四線城市供地充足，庫(kù)存可能賣不完，后續(xù)無(wú)需大幅供地，應(yīng)將重點(diǎn)放在保交付、消化存量供上。圖：三四線城市各年品住宅銷售與上一宅供給對(duì)比2000100010001000100010008,006,004,002,000

今年商品住宅銷售面積萬(wàn)平米)上一年住宅用地供給面積萬(wàn)平米)本年商品住宅銷售面積上一年住宅用地供給面積21上一年住宅用地供給面積萬(wàn)平米)本年商品住宅銷售面積上一年住宅用地供給面積

10%10%10%8%6%4%2%0%資料來(lái)源：wind，3、城投拿地影響供應(yīng)節(jié)奏，階段性影響供給無(wú)錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽(yáng)等熱度較差城市依靠城投托底拿地，可能不會(huì)很快開發(fā)在營(yíng)業(yè)體拿意減的況分市城企始積極拿從地額看無(wú)州蘇鄭陽(yáng)青濟(jì)南所地主由投底武漢沈等市投企拿金占超。無(wú)錫濟(jì)、州地投拿金占也過(guò)。圖：222年集中供地點(diǎn)城市城投拿地金額總供地金額(億元) 城投拿地金額(億元)6050403020100無(wú)錫 武漢 青

福州 鄭

濟(jì)南 沈陽(yáng)資料來(lái)源：ind，地方城投企業(yè)不同于高周轉(zhuǎn)的房企，在地塊推進(jìn)上整體速度比較緩慢。統(tǒng)計(jì)示2021年一成塊模企地率達(dá)61而投司開工僅2截至022年8，201集供項(xiàng)目，央整入率超四成，民企入市率超三成，而地方國(guó)資（以城投為主）整體項(xiàng)目入市率不足10。城投司地本以價(jià)成且拿塊數(shù)非熱地托意明。城投司身不專的開在拍場(chǎng)底拿更的出穩(wěn)市場(chǎng)的慮所以投開發(fā)目能小會(huì)在地再由業(yè)開發(fā)商開地，間在長(zhǎng)時(shí)。城投地穩(wěn)地產(chǎn)場(chǎng)考但開發(fā)驗(yàn)期通過(guò)代建方運(yùn)土，發(fā)節(jié)較。表：22城221年不同企業(yè)各批次拿地項(xiàng)入情況企業(yè)類型首批次二批次三批次合計(jì)成交宅宗入市項(xiàng)數(shù)入率成交宅宗入市項(xiàng)數(shù)入率成交宅宗入市項(xiàng)數(shù)入率成交宅宗入市項(xiàng)數(shù)入率央國(guó)企混合所有制988地方國(guó)資民企資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，一線長(zhǎng)三角等核熱城市國(guó)企拿地占主發(fā)速度預(yù)計(jì)相對(duì)正京、上津長(zhǎng)州南門年二次拍國(guó)始為拿地主地額比超0%中北超成上北等線市，保利中鐵等型央企積在三城群拿。表1：022年北京集供地主要拿地房企排序三批次拿地企業(yè)三批次拿地金（億元）二批次拿地企業(yè)二批次拿地金額（億元）1中海147.5華潤(rùn)置地1892海開532中海8133建發(fā)665中建玖合6684首開383首開4005金茂381金隅+住總3886建工319中建智地2987華潤(rùn)置地250電建+首鋼2658興創(chuàng)250龍湖+建工2449中鐵250中鐵建+大悅城230龍湖243北京城建226資料來(lái)源：ind，表：022年上海集供地主要拿地房企排序三批次拿地企業(yè)三批次拿地金額（億元）二批次拿地企業(yè)二批次拿地金額（億元）1上海北萬(wàn)置業(yè)120.6華發(fā)股份1042華發(fā)股份804保利發(fā)展8333中華企業(yè)681陸家嘴集團(tuán)794