項(xiàng)目策劃報(bào)告

總用地面積：約3.2平方公里地面總建筑面積：6,000,000平方米是不是大就能讓我們獨(dú)占鰲頭？全市百萬(wàn)大盤(pán)主要集中在江北及沿江區(qū)域天潤(rùn)城威尼斯水城明發(fā)濱江新城大華錦繡華城旭日愛(ài)上城本案金地自在城世茂外灘新城區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)占地（萬(wàn)M2）容積率總建（萬(wàn)M2）物業(yè)類(lèi)別產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)發(fā)商目前報(bào)價(jià)（元/M2）橋北板塊天潤(rùn)城2661.5360住宅、商業(yè)多層、小高層蘇寧環(huán)球8300旭日愛(ài)上城433.0118住宅、商業(yè)高層紅太陽(yáng)地產(chǎn)8200威尼斯水城3001.4420住宅、商業(yè)多層、小高層蘇寧環(huán)球公寓8500、洋房11000大華錦繡華城1201.56180住宅、商業(yè)多層、小高層大華集團(tuán)8800明發(fā)濱江新城1071.89160住宅、商業(yè)小高層、高層明發(fā)集團(tuán)公寓9500江景房12000城北板塊世貿(mào)外灘新城512.3150住宅、商業(yè)高層世貿(mào)地產(chǎn)公寓15000江景房25000奧南板塊金地自在城46.82.2103住宅、商業(yè)高層金地地產(chǎn)9700大市場(chǎng)研究——項(xiàng)目分布南京不缺百萬(wàn)大盤(pán)這些大盤(pán)區(qū)位較遠(yuǎn)，集中在江北及板橋。多規(guī)劃為大型居住區(qū)，配以適量生活、商業(yè)配套。我們能否煥然一新，成為領(lǐng)頭羊？辦公、企業(yè)總部面積：1,009,900平方米混合功能面積：256,500平方米商務(wù)會(huì)展及文化娛樂(lè)面積：723,500平方米商業(yè)面積：208,000平方米全功能的生活城河西新城區(qū)南部新區(qū)是新城區(qū)的重要組成部分。緊鄰長(zhǎng)江和秦淮河的連接口，南望南京長(zhǎng)江三橋，銜接河西中部地區(qū)以及雨花區(qū)西善街道。規(guī)劃區(qū)位于河西新城區(qū)江山大道以南，西靠長(zhǎng)江，南鄰秦淮新河，東至南河，規(guī)劃總用地面積14.17平方公里。本案位于河西新城區(qū)南部新區(qū)，有河西“金三角”之稱(chēng)，未來(lái)發(fā)展前景良好本案宗地區(qū)位河西新城的規(guī)劃旨在完善中部地區(qū)”四大功能區(qū)，三條發(fā)展軸”。南部地區(qū)“一角，兩帶，四社區(qū)”，最終形成“一心、兩帶、六軸、七點(diǎn)、十一片”的空間結(jié)構(gòu)?！耙恍摹保褐胁康氖屑?jí)商務(wù)、商業(yè)中心“兩帶”：規(guī)劃區(qū)西側(cè)的濱江生態(tài)景觀帶和東側(cè)的秦淮河濱河休閑風(fēng)光帶“五軸”：青奧江山大街軸；商務(wù)辦公軸；文化體育軸；商業(yè)休閑軸；濱江發(fā)展軸；“七點(diǎn)”：江東門(mén)地區(qū)中心；綠博園濱江入口景觀區(qū)；中部濱江城市平臺(tái)；南部濱江城市平臺(tái)：河西南部地區(qū)中心；“魚(yú)嘴”總部商務(wù)集中區(qū)；江心洲地區(qū)中心；“十一片”：九個(gè)居住片區(qū)，一個(gè)都市產(chǎn)業(yè)區(qū)，一個(gè)生態(tài)科技區(qū)河西新城建設(shè)旨在加快中部和南部地區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)商務(wù)中心秦淮河濱休閑風(fēng)光帶濱江生態(tài)景觀帶“魚(yú)嘴”總部商務(wù)集中區(qū)河西新城的空間布局規(guī)劃功能地位南京市擁江發(fā)展的濱江前沿地區(qū)，宜居、宜業(yè)的生態(tài)新城區(qū)。布局結(jié)構(gòu)形成“一角、三帶、四社區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)。“一角”——黃金三角地區(qū)，形成商務(wù)集中區(qū)；“三帶”——江東路綜合服務(wù)帶、濱江商務(wù)休閑帶、秦淮新河休閑服務(wù)帶；“四社區(qū)”——新閘居住社區(qū)、雙閘居住社區(qū)、新梗居住社區(qū)和蓮花居住社區(qū)。一期本案位于規(guī)劃中的新閘居住區(qū)內(nèi)功能劃分明確，商務(wù)、居住供應(yīng)很大

河西南部的規(guī)劃除了規(guī)模大，區(qū)位好，功能全外，

我們還有什么？2011年起河西將集中打造“六城兩中心”計(jì)劃“六城”：青奧城，金融城，海峽城，名品城，綠博城，生態(tài)城“兩心”：博覽中心和行政審批中心金融城綠博城青奧城名品城本案位于規(guī)劃中海峽城內(nèi)，是政府的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目海峽城本案河西新城的近期規(guī)劃建設(shè)未來(lái)河西，尤其是海峽城建設(shè)地帶，隨著青奧會(huì)的舉辦，2014年12號(hào)地鐵線(xiàn)的開(kāi)通將連接該區(qū)域和南京市其他地區(qū)，出行方便便捷。12號(hào)地鐵交通線(xiàn)起點(diǎn)黃里，終點(diǎn)為高鐵南京南站，并在恒河路站與規(guī)劃7號(hào)線(xiàn)相交，油坊橋站于8號(hào)線(xiàn)相交；三個(gè)站點(diǎn)經(jīng)過(guò)規(guī)劃區(qū)，即黃河路、運(yùn)河路和紅河路站。不僅出行十分方便快捷，并且地鐵通行的利好也將促進(jìn)南部地區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。未來(lái)地鐵12線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)，將增加本案出行的便利性河西新城的地鐵規(guī)劃青奧城位于江山大街兩側(cè)，夾江東側(cè)，主要包括青奧村、青奧軸線(xiàn)平臺(tái)、青奧中心和國(guó)際風(fēng)情街區(qū)四大類(lèi)項(xiàng)目。在2010年，青奧城已經(jīng)完成了方案的征集工作，目前正在深化完善。按照河西新城建設(shè)指揮部的工作計(jì)劃，2011年上半年，青奧城將完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地出讓、立項(xiàng)環(huán)評(píng)等各項(xiàng)前期工作，下半年啟動(dòng)建設(shè)。2013年底基本建成青奧村，2014年上半年試運(yùn)行。本案地處規(guī)劃中的青奧村的南側(cè)青奧城的建設(shè)，將極大的帶動(dòng)河西南部地區(qū)的發(fā)展河西新城重點(diǎn)推進(jìn)——青奧城建設(shè)項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)江以及濱江風(fēng)光帶，盡享稀缺江景與綠色生態(tài)濱江風(fēng)光帶望江而居景觀資源核心價(jià)值梳理工具–FAB理論本體分析F(features/fact)項(xiàng)目本身的性質(zhì)/屬性本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)：熱點(diǎn)區(qū)域，濱江、公園雙景觀資源產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：多種物業(yè)形態(tài)、多種產(chǎn)品線(xiàn)結(jié)合規(guī)模優(yōu)勢(shì)：超大規(guī)模社區(qū)，適度居住空間發(fā)展優(yōu)勢(shì)：未來(lái)南京的“陸家嘴”品牌優(yōu)勢(shì)：品牌價(jià)值可挖掘A(advantages)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目超大規(guī)模社區(qū)真正“城”的概念B(benefit/value)項(xiàng)目給用戶(hù)的利益（價(jià)值）本項(xiàng)目真正的城市綜合體一站式服務(wù)啟動(dòng)之初即贏得喝彩一期項(xiàng)目定位建議有的好東西是可望而不可及，而我們有的是可望又可及的好產(chǎn)品海峽城一期住宅（首批）產(chǎn)品將會(huì)成為獻(xiàn)給首置客戶(hù)的城市小公館首批一期【壹】WHY大豪宅VS小公館河西皆是“大豪宅”唯我獨(dú)是“小公館”為什么？為什么？為什么？如何規(guī)避政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？理由一：政策背景2011年1月26日，國(guó)務(wù)院溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，隨后國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知”（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”），提出“明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，更大范圍更加嚴(yán)厲的限購(gòu)政策”等一系列政策。首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控市場(chǎng)。各地政府需制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。此外，調(diào)控目標(biāo)從國(guó)發(fā)10號(hào)文的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”明確為“房?jī)r(jià)控制在合理水平（所有城市）”，這表明您全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲。“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”公布了更加嚴(yán)厲的行政手段，特別是限購(gòu)政策更加嚴(yán)厲（已有2套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、1套住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，不得購(gòu)房），涉及城市更廣（包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市在內(nèi)35個(gè)大中城市甚至更多城市即將限購(gòu)）。金融、稅收手段全面升級(jí)?！皣?guó)辦發(fā)1號(hào)文”繼續(xù)強(qiáng)化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地等。落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位?！皣?guó)辦發(fā)1號(hào)文”再次提出落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問(wèn)責(zé)范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行。此輪政策調(diào)控覆蓋面更廣、深度更深“8”——國(guó)八條房產(chǎn)新政解讀主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1.進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)2.加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐漸擴(kuò)大住房保障制度的覆蓋面，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍，努力增加公共租賃房供應(yīng)擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，強(qiáng)調(diào)公共租賃住房發(fā)展3.調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)房產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4.強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上可以上調(diào)此前二套房首付為50%5.嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類(lèi)”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求，今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品房住宅用地確保保障房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向6.合理引導(dǎo)住房需求各直轄市，計(jì)劃單列市，省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，原則上對(duì)本地戶(hù)籍的家庭限購(gòu)2套房。對(duì)非本地戶(hù)籍能提供社保和納稅證明的限購(gòu)一套，對(duì)非本地戶(hù)籍且不能提供社保和納稅證明的暫停購(gòu)房限購(gòu)更加嚴(yán)厲，涉及城市范圍更廣7.落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)制對(duì)于政策落實(shí)不力的省（區(qū)、自治區(qū)）人民政府要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)明確約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8.堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)本次調(diào)控政策要求各地明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，更大范圍更加嚴(yán)厲地實(shí)施限購(gòu)措施，政策力度更強(qiáng)“8”——國(guó)八條房產(chǎn)新政解讀“2”——兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法要點(diǎn)解讀上海僅針對(duì)新購(gòu)住房且有較多減免，稅率相對(duì)較低。上海僅針對(duì)新購(gòu)且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以?xún)?nèi)免征，非本市居民第二套住房無(wú)免征）。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均價(jià)格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積x單價(jià)x70%x稅率。重慶除針對(duì)新購(gòu)高檔住房和“三無(wú)人員”新購(gòu)第二套住房外，還對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅征稅，稅率跨度大。重慶對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房（交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上）和“三無(wú)人員”（無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）新購(gòu)的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)率不同的免稅面積。前兩類(lèi)住房稅率從0.5%-1.2%不等，后一類(lèi)為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積x單價(jià)x稅率。征收范圍上兩地各有側(cè)重，上海稅率較低，重慶稅率跨度大上海稅率更低，但在新房市場(chǎng)中符合征稅條件的房源更多比較兩個(gè)城市的征稅范圍，上海雖僅針對(duì)新購(gòu)住房，不涉及存量房，但由于只要屬于第二套住房即納入征稅范圍因而單從新房市場(chǎng)來(lái)看，上海符合征稅條件的新房可能更多，可能對(duì)大戶(hù)型、高檔住房同時(shí)產(chǎn)生影響，普通住宅業(yè)有可能納入納稅范圍。而重慶的政策主要針對(duì)高檔住房，而對(duì)價(jià)格不高的普通住宅不會(huì)產(chǎn)生影響。比較兩個(gè)城市的稅率，重慶稅率相對(duì)更高（最低0.5%），而上海稅率為0.4%或0.6%，但有計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)需乘以70%，因此稅率相對(duì)更低。較低的稅率對(duì)持有成本增加不大，但對(duì)市場(chǎng)心理將產(chǎn)生顯著影響房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響關(guān)鍵看稅率和稅基如何設(shè)定。目前來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)稅雖然增加了持有環(huán)節(jié)成本和投資收益的不確定性。但0.5%的稅率遠(yuǎn)低于過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的上漲幅度。較大幅度的減免也使得實(shí)際稅率更低。因此，在“國(guó)八條”已有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的前提下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際作用并不是很大，而更多的對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生心理影響，此前上海的大戶(hù)型高檔住宅熱銷(xiāo)現(xiàn)象即與此有一定關(guān)系。部分需求已受“國(guó)八條”限購(gòu)政策限制，因而房產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房者的需求總體影響不大重慶房產(chǎn)稅政策中涉及的“三無(wú)人員”將因“國(guó)八條”限購(gòu)政策而無(wú)法購(gòu)房，上海房產(chǎn)稅政策中涉及的非本地居民新購(gòu)住房，因此上海房產(chǎn)稅政策將主要影響到本地戶(hù)籍居民家庭的改善型需求的釋放（根據(jù)“國(guó)八條”的限購(gòu)政策，已有兩套或更多住房的本地戶(hù)籍居民家庭無(wú)法購(gòu)房，因而也不受房產(chǎn)稅的影響。）房產(chǎn)稅和“國(guó)八條”疊加，將加大試點(diǎn)城市高端市場(chǎng)的波動(dòng)此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要針對(duì)高端住宅市場(chǎng)（雖然所以上海新購(gòu)住房都可能被征稅，但由于僅針對(duì)多套住房，因而更有可能受影響的是高價(jià)或大戶(hù)型住宅），2010年占整體比重約10%（上海單價(jià)30000元以上的住宅成交套數(shù)占11.5%；重慶別墅和高檔公寓的銷(xiāo)售面積占比僅為5.6%，銷(xiāo)售額占10.1%）。試點(diǎn)將主要對(duì)此類(lèi)物業(yè)產(chǎn)生影響（此前上海已出現(xiàn)一定程度的搶購(gòu)現(xiàn)象），而對(duì)其他物業(yè)影響不大。在嚴(yán)厲限購(gòu)政策出臺(tái)后房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)影響不大，但將加大高端住宅市場(chǎng)波動(dòng)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法影響解讀新政將改變相關(guān)各方的預(yù)期短期量?jī)r(jià)調(diào)整不可避免供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，價(jià)格趨穩(wěn)并出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)但對(duì)一些首置和首改型客戶(hù)影響較小購(gòu)房者：認(rèn)同調(diào)控政策從嚴(yán)，未來(lái)預(yù)期將逐步轉(zhuǎn)變政府層面：明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，確保政策執(zhí)行到位金融機(jī)構(gòu)：密切關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)，信貸投放力度放緩開(kāi)發(fā)企業(yè)：資金狀況將受到顯著影響，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高“8+2>10”——影響解讀8+2>10——政策力度遠(yuǎn)勝“國(guó)十條”，彰顯政府調(diào)控決心，標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化?！皣?guó)八條”、上海重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法連續(xù)出臺(tái)，各項(xiàng)調(diào)控較2010年4月出臺(tái)的“國(guó)十條”更加嚴(yán)厲，將形成“8+2>10”的政策合力。此外，中央政府“提前”發(fā)布政策，表明中央政府對(duì)2010全年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)較為滿(mǎn)意，同事也有利于政策影響在春節(jié)前后的傳統(tǒng)淡季期間逐步釋放，并能充分彰顯政府推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)的決心，標(biāo)志著調(diào)控政策的進(jìn)一步升級(jí)和深化。不做政策的炮灰，瞄準(zhǔn)剛需理由一：政策背景2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳即發(fā)出1號(hào)文件調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策是2010年調(diào)控政策的升級(jí)和深化，也是對(duì)可能出現(xiàn)的2011年春季房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的防御，是一種事前“消防”，而非事后“救火”。該政策目的在于進(jìn)一步彰顯政府調(diào)控決心，緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。河西、奧體已經(jīng)遍布大豪宅，作為奧體南部新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)撊屵@杯羹嗎？理由二：市場(chǎng)背景且看江湖，從市場(chǎng)中得到答案HIGHT資料來(lái)源：世聯(lián)分析河西板塊近6年的發(fā)展歷程來(lái)看，河西已真正成為“全南京人的河西”，迎來(lái)全面發(fā)展時(shí)代

2014年青奧會(huì)落戶(hù)南京為河西發(fā)展提供再次騰飛的機(jī)遇仁恒江灣城南洋碧瑤花園中海塞納麗舍LOW第一階段：艱難起步表象：以全國(guó)領(lǐng)先型房企入主：萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)等客戶(hù)：以新南京人為主，價(jià)格外溢型驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：片區(qū)規(guī)劃利好要素：客戶(hù)覺(jué)得距離市中心仍較遠(yuǎn)價(jià)格：4600-5300第二階段：穩(wěn)步提升表象：區(qū)域領(lǐng)先型、本地房企跟進(jìn)：銀城、嘉業(yè)等客戶(hù)：鼓樓西、建鄴、新南京人為主，品質(zhì)追求型驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：片區(qū)形象初現(xiàn)要素：消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一，緊湊型物業(yè)絕對(duì)主流價(jià)格：87000-10000萬(wàn)科光明城市銀城西堤國(guó)際第三階段：全面發(fā)展表象：各類(lèi)房企全面開(kāi)花；大平層持續(xù)走量；打破辦公、住宅倒掛現(xiàn)象客戶(hù)：南京人的河西，購(gòu)買(mǎi)來(lái)源區(qū)域廣，重復(fù)性消費(fèi)出現(xiàn)優(yōu)勢(shì)：片區(qū)完全顯現(xiàn)復(fù)合型CBD/居住功能要素：稀缺性資源（全新規(guī)劃，干凈、舒服），區(qū)域全面成熟起來(lái)價(jià)格：17000-20000

保利香檳國(guó)際發(fā)展階段片區(qū)發(fā)展?jié)摿OWHIGH萬(wàn)達(dá)華府嘉業(yè)陽(yáng)光城河西發(fā)展認(rèn)識(shí)仁恒國(guó)際公寓200520082010河西板塊05、09年供應(yīng)量超過(guò)120萬(wàn)平米，其他年度供應(yīng)量在90萬(wàn)平米上下徘徊；河西板塊銷(xiāo)售量高潮出現(xiàn)在2006年，成交167萬(wàn)平米，08年遭遇滑鐵盧，成交僅為66.67萬(wàn)平米，但隨后09年成交再次突破130萬(wàn)平米，良好的發(fā)展預(yù)期使得總體上供不應(yīng)求；10年遭遇樓市調(diào)控之年供應(yīng)成交均出現(xiàn)下跌。河西板塊成交均價(jià)一直保持著平穩(wěn)的上漲趨勢(shì)，但09、10年的均價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了07年的漲幅。河西板塊總體市場(chǎng)分析板塊整體供求趨于平衡，價(jià)格穩(wěn)步上升，河西已得到全市的認(rèn)可（市場(chǎng)成交份額和成交均價(jià)均居全市第三位）板塊08年份額09年份額10年份額11年1月均價(jià)（元/平米)城中4.1%4.8%4.2%26924城東2.8%3.0%2.9%19857城北5.6%8.9%8.1%12888城南7.6%6.6%11.8%12357河西16.8%13.6%15.8%18367仙林2.1%9.9%3.0%13696江寧26.1%22.5%20.3%9329江北34.9%30.7%33.9%7865河西板塊區(qū)已經(jīng)形成龍江、新江東、奧體三大片區(qū)；奧體片區(qū)目前正在成為高端住宅聚集區(qū)。仁恒國(guó)際公寓仁恒江灣城保利香檳國(guó)際本案天正濱江21000元/平米御江金城18000元/平米保利香檳國(guó)際18500元/平米和府奧園20000元/平米中海鳳凰熙岸27000元/平米星雨華府23000元/平米萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)17000元/平米棲庭22000元/平米仁恒G5322000元/平米宋都美域19000元/平米碧瑤花園23900元/平米仁恒江灣城22000元/平米金地名京30000元/平米奧體片區(qū)新江東片區(qū)龍江片區(qū)河西在售項(xiàng)目依托濱江以及大力的市政規(guī)劃建設(shè)，本區(qū)域已成為高端居住區(qū)項(xiàng)目總建（萬(wàn)㎡）容積率已售（萬(wàn)㎡）待售（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/平米）主力產(chǎn)品備注龍江區(qū)域中海鳳凰熙岸56.83.3510.346.527000三房140、四房170在售100、140、172平方米房源新江東區(qū)域御江金城22.83.27.715.118000三房130-40、別墅300近期將推12號(hào)樓的剩余房源萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)262.021.34.717500兩房81-89、三房117-133在售80-168平方米房源天正濱江7.52.12.25.321000四房170-260在售1、5、6號(hào)樓，房源面積170-260平方米不等星雨華府372.3917.519.523000兩房98、三房133-149主要在售15、17棟房源，面積145、151平方米金地名京202.219.80.230000兩房88、三房148還有10幾套“和院”在售，面積200-294平方米棲庭7.82.993.14.722000兩房102、三房130在售01、03、05棟，102-142平方米奧體區(qū)域和府奧園10.52.72.18.420000兩房77-87、三房120-133新房源預(yù)計(jì)上半年推出保利香檳國(guó)際262.214.111.918500三房120-140、四房160-190近期將推出8、17號(hào)樓面積120、140、160平方米仁恒江灣城741.912.261.822000三房130-150預(yù)計(jì)2月底推出二期5、7幢樓，仁恒G538.62.07.90.722000兩房78-80、三房110-125在售08棟，78、86平方米復(fù)式碧瑤花園17.71.912.15.623900兩房105-110、三房148-154二期在售106-149平方米兩房三房宋都美域222.113.18.919000二房98、三房120-141在售房源133-141平方米現(xiàn)房河西在售項(xiàng)目河西市場(chǎng)在售項(xiàng)目未來(lái)住宅建面總計(jì)供應(yīng)量約193.3萬(wàn)㎡，而據(jù)本案最近的奧體區(qū)域就有97.3萬(wàn)㎡

，且在售項(xiàng)目都以大戶(hù)型為主要供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)地塊位置土地性質(zhì)樓面價(jià)（元/㎡

）土地現(xiàn)狀占地（萬(wàn)㎡）容積率總建（萬(wàn)㎡）受讓方NO.2010G43建鄴河西大街以北，黃山路、廬山路之間商業(yè)金融業(yè)用地、酒店式公寓用地5677未動(dòng)工2.26.514.3江蘇盛康商貿(mào)NO.2010G53東至西城路西至吉山路；北至規(guī)一路；南至白鷺東街二類(lèi)居住用地、居住社區(qū)中心用地8584未動(dòng)工11.93.136.9和記黃埔NO.2010G54東至吉山路；西至泰山路；北至怡康街；南至白鷺東街二類(lèi)居住用地、幼托用地12789未動(dòng)工4.83.014.4招商地產(chǎn)NO.2010G67東至空地；西至康苑新村；北至現(xiàn)狀富春江東街；南至小青路。住宅用地10827未動(dòng)工1.12.12.4中冶置業(yè)河西市場(chǎng)潛在項(xiàng)目河西區(qū)域拿地成本均較高，可以預(yù)計(jì)未來(lái)都將走豪宅路線(xiàn)河西板塊儼然已成為南京人品質(zhì)追求型主力需求區(qū)域，河西不缺大豪宅，但缺乏真正的貼近剛需的項(xiàng)目，作為奧體南部新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，我們是否要利用這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)？控制總價(jià)，快速去化，引爆全城理由二：市場(chǎng)背景作為超級(jí)大盤(pán)的首批產(chǎn)品，我們必須要從全局利益出發(fā)，如何才能有利于后期的銷(xiāo)售？理由三：項(xiàng)目背景自我審視，看我有何法寶？總用地面積約3.2平方公里地上建筑面積6000,000平方米住宅面積3,803,000平方米辦公企業(yè)總部面積1,009,000平方米混合功能面積256,500平方米商務(wù)會(huì)展及文化娛樂(lè)面積723,500平方米商業(yè)面積208,000平方米項(xiàng)目地上建筑面積高達(dá)600萬(wàn)方，其中集住宅、辦公、混合、商務(wù)娛樂(lè)和商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，是一座名副其實(shí)的城市綜合體。海峽城主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)河西奧體片區(qū)作為一個(gè)新區(qū)，早期大部分項(xiàng)目的高端定位，其客戶(hù)基本以投資及改善型客戶(hù)為主，導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)入住率較低，人氣不旺，從而使得目前整個(gè)河西的商業(yè)及辦公的發(fā)展仍然比較滯后。蕭條的商業(yè)和辦公調(diào)查項(xiàng)目交付時(shí)間調(diào)查時(shí)間亮燈率萬(wàn)科光明城市2008.82010.8.1521：0026%中海塞納麗舍2007.835%注：數(shù)據(jù)來(lái)源365地產(chǎn)家居網(wǎng)高的空置率區(qū)域借鑒—奧體新區(qū)的尷尬理由三：項(xiàng)目背景作為奧體南部新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，作為南京市唯一一個(gè)超過(guò)500萬(wàn)方的超級(jí)城市綜合體，作為政規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目。首批以剛需產(chǎn)品入市，提高項(xiàng)目的入住率，從而帶動(dòng)項(xiàng)目后期乃至其他物業(yè)的銷(xiāo)售海峽城一定要從全局利益出發(fā)大豪宅VS小公館小公館作為一期（首批）產(chǎn)品是我們不二的選擇小公館遇見(jiàn)海峽城一期（首批）產(chǎn)品WHAT【貳】我們的出發(fā)點(diǎn)Start作為首置客戶(hù)！他們想什么？他們要什么？他們喜歡什么……客群描述畢業(yè)時(shí)對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)憧憬工作時(shí)全力以赴，為未來(lái)拼搏買(mǎi)房時(shí)充滿(mǎn)無(wú)奈與沮喪他們有自己的圈子有自己的生活有自己的夢(mèng)想他們尚處于為生活拼搏的階段每天在忙碌中度過(guò)難得的閑暇也希望有格調(diào)的度過(guò)然而他們?cè)诟邼q的房?jī)r(jià)中，無(wú)數(shù)次沮喪他們?yōu)榱四軗碛幸惶追孔舆€在努力掙扎集結(jié)全城首置客戶(hù)，為高素質(zhì)人群量身打造精品小公館我們的首置、功能性首改客戶(hù)——城市的明天他們與年輕漸行漸遠(yuǎn)，但有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力！思想前衛(wèi)，接受力強(qiáng)，對(duì)新鮮事物天生擁有強(qiáng)烈的敏銳感，渴望獨(dú)立，更渴望擁有自己小小的世界；房子不一定要大，但一定要有溫馨，夠特別；追求品位同時(shí)，更能有自己獨(dú)立的精神世界；他們接受的是比較多元化的思想觀念，在日常生活、休閑娛樂(lè)等方面更加新潮，他們非常在意生活的品質(zhì)，更讓自己享受到好的生活；客群特征OurCustomers他們懂得生活是一種享受城市是一種收藏家庭是一種財(cái)富你要什么，我給什么市場(chǎng)定位不僅僅給你幸福，還會(huì)給你更多海峽城一期首作--

豪宅區(qū)的城市小公館住宅戶(hù)型配比

物業(yè)類(lèi)型：高層主力戶(hù)型：兩房、2+1房、三房備注：此配比僅作為項(xiàng)目一期（首批）產(chǎn)品參考戶(hù)型面積套數(shù)比例產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)85平米二房45%功能緊湊型兩房滿(mǎn)足棲居需求110平米2+1房40%功能緊湊型2+1房功能實(shí)用120平米三房15%相對(duì)舒適三房周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格行情比較：參照項(xiàng)目本項(xiàng)目仁恒江灣城和府奧園朗詩(shī)綠色街區(qū)評(píng)分指標(biāo)權(quán)重區(qū)域20%10011511095交通20%100107115105配套20%100110110110周邊環(huán)境15%1001009597居住氛圍10%100110113107品牌價(jià)值5%10011095105片區(qū)提升空間10%1009510095總評(píng)分100%100107.4107.3102項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平方米）/220002000013000目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/20484.1718639.3212745.10參照權(quán)重（%）/35%40%25%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/7169.467455.733186.27本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格（元/平方米）17811.46從周邊項(xiàng)目的比較來(lái)看，本項(xiàng)目精裝產(chǎn)品的靜態(tài)價(jià)格在17811元/平方米左右。價(jià)格建議由于本項(xiàng)目作為河西南部新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，因此我們只能選取距離本案最近的項(xiàng)目作為參考依據(jù)。因此保守估計(jì)本案的合理價(jià)格區(qū)間為16000-18000元/平米?？吹靡?jiàn)的成熟一期項(xiàng)目混合功能區(qū)建議作為一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，一期的入住情況。將會(huì)極大影響購(gòu)房者對(duì)本案的認(rèn)可度從而直接影響本項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。如何提高項(xiàng)目的入住率？成熟的配套有助于提高項(xiàng)目的入住率混合功能用地的建設(shè)，商住的結(jié)合也許是個(gè)機(jī)會(huì)！

如何打造這樣的混合功能區(qū)呢？引進(jìn)商務(wù)辦公企業(yè)商務(wù)辦公區(qū)的設(shè)立，吸引大量的客戶(hù)入住，必將帶動(dòng)商務(wù)辦公區(qū)的配套發(fā)展和成熟，以此來(lái)促進(jìn)社區(qū)配套的完善?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃前提生態(tài)低碳河西南部地區(qū)的規(guī)劃是以“生態(tài)城”為建設(shè)理念，倡導(dǎo)生態(tài)、低碳的生活、工作理念。旨在用5年時(shí)間把河西南部建成高綠化覆蓋率和超低能耗的“生態(tài)城”；綠化覆蓋率不低于50%，人均綠化面積將達(dá)20平方米，新建建筑將符合65%的節(jié)能目標(biāo)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的混合用地必將秉承這一理念，打造成宜居、宜業(yè)的新興區(qū)?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目的后期，有企業(yè)總部（高端商務(wù)區(qū)）的規(guī)劃差異化的招商引資中小型企業(yè)基地混合功能區(qū)規(guī)劃定位鑒于規(guī)劃要求和定位本案一期主要吸引的是高科技的中小型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)是

電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)品研發(fā)軟件開(kāi)發(fā)市場(chǎng)研發(fā)信息服務(wù)生物科技環(huán)境監(jiān)控循環(huán)利用節(jié)能技術(shù)資源研發(fā)綜合利用主要吸引產(chǎn)業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)物流管理醫(yī)藥科技金融銀行保險(xiǎn)業(yè)混合功能區(qū)業(yè)態(tài)建議塑造科研商務(wù)區(qū)倡導(dǎo)田園工作生活模式環(huán)境功能復(fù)合功能區(qū)++層次豐富的院落、花園的室外空間組合，與生產(chǎn)工作場(chǎng)所相結(jié)合，它在人的尺度上界定了個(gè)體的人與自然景觀的關(guān)系，對(duì)高科技企業(yè)園的環(huán)境功能有至關(guān)重要的作用。將園林式的空間布局營(yíng)造植入產(chǎn)業(yè)園的體系中，給工作者建構(gòu)了一個(gè)最為適宜發(fā)揮他們創(chuàng)造力、想像力的空間，讓他們能夠在自然中工作，回歸生活、工作、娛樂(lè)與自然為一體的田園模式。營(yíng)造溫和健康、文化開(kāi)放的氛圍。塑造科研商務(wù)區(qū)；信息的交流、新技術(shù)的共享促使研發(fā)水平不斷提高?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃理念基于生態(tài)、低碳的生活、工作理念，建筑的外立面建議采用現(xiàn)代風(fēng)格。簡(jiǎn)潔、開(kāi)放凸顯商務(wù)辦公的高效性。創(chuàng)造出高質(zhì)量的工作環(huán)境，顯現(xiàn)技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)和創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃外立面建議商務(wù)辦公環(huán)境需求：

1.功能齊全，智能配套豐富

2.寬敞、明亮、舒適的辦公空間

3.開(kāi)放、獨(dú)立的辦公氛圍

4.良好的商務(wù)環(huán)境與品位√一旦商務(wù)辦公的引入，配套支撐十分重要！混合功能區(qū)規(guī)劃環(huán)境建議引進(jìn)商務(wù)辦公企業(yè)相應(yīng)的配套需要加大引入商務(wù)辦公企業(yè)，就需要成熟的配套建設(shè)。相應(yīng)的配套建設(shè)逐漸發(fā)展，成熟之后也會(huì)加大商務(wù)辦公企業(yè)引進(jìn)的幾率，以此獲得效益。需要哪些配套設(shè)施呢？混合功能區(qū)——商務(wù)辦公和配套現(xiàn)今，眾多企業(yè)以年輕人為主，因而企業(yè)培訓(xùn)是融入企業(yè)文化的一部分，設(shè)置與企業(yè)匹配的培訓(xùn)場(chǎng)所，可以把培訓(xùn)和教育融入生活，提高白領(lǐng)的職務(wù)修養(yǎng)和生活品位，促進(jìn)積極向上的辦公辦公環(huán)境。白領(lǐng)培訓(xùn)文化藝術(shù)公共圖書(shū)館可以作為一個(gè)文化建筑的標(biāo)志，讓每一位企業(yè)人士感受文化的饕餮。圖書(shū)館也是企業(yè)各層人士充電學(xué)習(xí)的最佳場(chǎng)所。圖書(shū)館文化藝術(shù)有一個(gè)外形突出的藝術(shù)、展覽館，可以是項(xiàng)目的精神堡壘；未來(lái)可以是藝術(shù)品陳列館，也可以作為一個(gè)流動(dòng)藝術(shù)的展示中心，是商務(wù)辦公環(huán)境的藝術(shù)高地。藝術(shù)館文化藝術(shù)休憩式商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)文化商業(yè)區(qū)通常為情境式體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂(lè)等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、煙酒店、干洗店、藥店等生活服務(wù)型商業(yè)。先期可作為畫(huà)室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。商業(yè)街區(qū)商務(wù)酒店是商務(wù)辦公區(qū)域的休憩場(chǎng)所，利于商務(wù)辦公人員的長(zhǎng)期往來(lái)和商務(wù)洽談?？Х任莺筒枭缫彩巧虅?wù)辦公區(qū)必不可少的元素，是辦公人員舒緩壓力，與同事或上司直接交流的好去處。商務(wù)酒店、咖啡屋以及茶社商業(yè)街區(qū)用餐飲帶動(dòng)整個(gè)啟動(dòng)期的商業(yè)氛圍，通過(guò)一些比較實(shí)用的品牌商家，來(lái)帶動(dòng)整個(gè)風(fēng)情街的人氣。這樣也給商務(wù)辦公區(qū)的工作人員以消費(fèi)購(gòu)物的地方。風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)街區(qū)貼近自然的健康運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，以硬質(zhì)鋪地為主，同時(shí)滿(mǎn)足休閑和鍛煉的目的。公園廣場(chǎng)也符合生態(tài)、低碳的宜居環(huán)境。公園廣場(chǎng)休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)會(huì)所：室內(nèi)游泳池，標(biāo)準(zhǔn)池＋親子池；瑜珈館，設(shè)立常規(guī)瑜珈和熱瑜珈室；壁球館和室內(nèi)高爾夫項(xiàng)目提升高品質(zhì)。休閑會(huì)所：洗浴、棋牌、咖啡、書(shū)吧等；SPA，紅酒吧；兒童中心，提供親子空間。休閑、運(yùn)動(dòng)會(huì)所給予住戶(hù)健康、環(huán)保的生活理念，聚集人氣且提高了生活品質(zhì)。運(yùn)動(dòng)、休閑會(huì)所休閑娛樂(lè)健康管家中心除了擁有社區(qū)診所的功能外，還有醫(yī)療保健康復(fù)功能：身體檢查、體能檢測(cè)以及健康資訊指導(dǎo)中心。健康生活的理念融入到平常工作生活中。健康管家中心健康醫(yī)療成熟的商務(wù)辦公配套

提升小區(qū)入住率促進(jìn)提升商務(wù)辦公區(qū)的配套建設(shè)成熟，必將吸引更多的客戶(hù)，也使得住宅客戶(hù)入住的可能性大大增加，是社區(qū)住宅配套形成的基礎(chǔ)。社區(qū)住宅配套的形成也必然刺激商務(wù)辦公區(qū)的配套日趨成熟，完善。同時(shí)也能凸顯出自身的配套特性。商務(wù)辦公配套和社區(qū)配套的關(guān)系階段教育相結(jié)合引入幼兒園→知名小學(xué)→重點(diǎn)中學(xué)的大學(xué)前系列教育。社區(qū)教育中心：中老年學(xué)校，職業(yè)培訓(xùn)，兒童輔導(dǎo)；培訓(xùn)學(xué)校：提升課程，專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)；遠(yuǎn)程教育。實(shí)現(xiàn)教育一體化。社區(qū)教育社區(qū)康復(fù)中心，康復(fù)治療+心理咨詢(xún)。社區(qū)診所，常規(guī)醫(yī)療定期名醫(yī)專(zhuān)家交流。社區(qū)藥店，便民方便。私人診所，作為輔助醫(yī)療的重要一環(huán)。社區(qū)診所社區(qū)醫(yī)療社區(qū)底商，分散于各個(gè)組團(tuán)，輻射范圍更廣。菜場(chǎng)，提供凈菜服務(wù)以及有機(jī)蔬菜專(zhuān)柜，便于住戶(hù)的生活購(gòu)物。社區(qū)便利消費(fèi)社區(qū)菜場(chǎng)戲水池和戲沙區(qū)結(jié)合，滿(mǎn)足不同季節(jié)的兒童游樂(lè)需求，塑造一個(gè)小型親子樂(lè)園的景觀高潮。接近原生態(tài)的鍛煉型活動(dòng)，主要針對(duì)兒童，但也能吸引到一些好奇的成人參與其中。不僅讓兒童擁有歡樂(lè)園，也能與父母有更多的交流。兒童特色游戲區(qū)社區(qū)兒童游樂(lè)區(qū)社區(qū)的學(xué)校，社區(qū)中心，社區(qū)業(yè)主自發(fā)組成的演出表演活動(dòng)，或者定向聚會(huì)活動(dòng)，親子活動(dòng)，競(jìng)技比賽，定期舉辦，形成一個(gè)社區(qū)的固定活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)人氣和居住氛圍，提供住戶(hù)一個(gè)互相交流互動(dòng)的平臺(tái)，讓住戶(hù)都走出家門(mén)，形成真正開(kāi)放的社區(qū)生活方式。周末廣場(chǎng)交流會(huì)社區(qū)廣場(chǎng)我們的目標(biāo)旨在打造宜居、宜業(yè)的生活環(huán)境打破商務(wù)辦公和社區(qū)居住區(qū)的隔閡植入新的生活、辦公理念；追求品質(zhì)生活在這里，我們營(yíng)造生態(tài)、低碳城中美景，親近未知的自然未來(lái)目標(biāo)未來(lái)舒適生活產(chǎn)品優(yōu)化建議導(dǎo)入一種全新的健康的生活模式成為海峽城未來(lái)發(fā)展的新方向。本案未來(lái)及那個(gè)會(huì)成為南京全新的濱江國(guó)際社區(qū).產(chǎn)品定位低碳生活創(chuàng)建一個(gè)健康的、可持續(xù)發(fā)展的、對(duì)環(huán)境無(wú)害的低碳新城建筑形態(tài)增加綠化空間改善通風(fēng)效果結(jié)合周邊的生態(tài)環(huán)境。將空中花園注入建筑物的“風(fēng)洞”當(dāng)中，將地面的園林帶到空中，去造就一系列的立體綠化，成就了“樓在林中，林在樓中”的概念建筑形態(tài)-改善通風(fēng)效果風(fēng)洞形成二級(jí)風(fēng)，帶走尾氣、濕氣、使到處充滿(mǎn)清新的空氣。建筑形態(tài)-改善通風(fēng)效果共享空中花園，生活因此不同/Lifewillbedifferentwiththeskygarden建筑形態(tài)-改善通風(fēng)效果能源利用外墻保溫外遮陽(yáng)系統(tǒng)中空玻璃+LOW-E膜太陽(yáng)能草坪燈雨水回收系統(tǒng)節(jié)約能源新能源陽(yáng)臺(tái)壁掛式太陽(yáng)能板家居智能系統(tǒng)同層排水新風(fēng)系統(tǒng)隔音降噪系統(tǒng)地?zé)岵膳謶?hù)式凈水系統(tǒng)室內(nèi)環(huán)境/IndoorEnvironment交通

/Traffic人車(chē)分流系統(tǒng)地鐵自行車(chē)廢棄物處理/GarbageTreatment垃圾回收系統(tǒng)家用垃圾粉碎器有機(jī)垃圾生化處理機(jī)水元素氣元素土元素生物元素景觀環(huán)境在水元素區(qū)域可修建環(huán)保水池和人工溪流。人工溪流水由凈化的生活污水的來(lái)，體現(xiàn)了以誰(shuí)為本的空間設(shè)計(jì)理念，同時(shí)也向世人展示一個(gè)重視水資源保護(hù)的生態(tài)小區(qū)。景觀環(huán)境-水元素通過(guò)臺(tái)地的起伏變化，并種植高中喬木、高低灌木、以及近地花卉和草地的掩映，呈現(xiàn)出高低錯(cuò)落的五重景觀，并可通過(guò)坡地圍合及曲徑通幽等手法，移步換景，營(yíng)造出豐富的景觀序列空間。景觀建議-土元素大量種植成樹(shù)形成小面積森林，可設(shè)置林中漫步、森林浴、森林吸氧、攀巖、野營(yíng)、樹(shù)林標(biāo)本采集、聞森林馨香，吸高氧空氣，聽(tīng)松濤鳥(niǎo)鳴泉音，感受一份山野的靈氣。景觀建議-氣元素利用濕地公園的水系設(shè)置具有趣味性的蘆葦迷宮。濕地的特有條件能提供生物較好的生存環(huán)境，昆蟲(chóng)標(biāo)本采集，水岸垂釣、飛鳥(niǎo)棲息的野趣的充分展示大自然風(fēng)采。景觀建議-生物元素建筑立面建筑風(fēng)格思考：1、與外部景觀資源的和諧；2、對(duì)于走在其身邊的人們，其所需要的極高的質(zhì)感。建筑立面現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、個(gè)性龍湖世紀(jì)峰景建筑立面仁恒河濱城：造型簡(jiǎn)單,硬朗,利用里面色塊的處理凸現(xiàn)建筑的品質(zhì)。

建筑立面建筑立面景觀思考：1、需要承托建筑的品質(zhì)；2、擁有較為豐富的原生態(tài)景觀；住區(qū)景觀建議現(xiàn)代自然景觀住區(qū)廣場(chǎng)景觀希望住區(qū)內(nèi)外呈現(xiàn)不同的感官感受.簡(jiǎn)潔、明快、清爽的現(xiàn)代居住景觀，無(wú)論從高空視覺(jué)，還是細(xì)部都將是品質(zhì)的體現(xiàn)。在整體環(huán)境保持現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義風(fēng)格的同時(shí)，種植大量植物，并注重打造休閑地帶，體現(xiàn)小區(qū)休閑氛圍。簡(jiǎn)潔、秩序的外顯特征回應(yīng)了現(xiàn)代生活的功能需要；豐富、深邃的內(nèi)涵感悟滿(mǎn)足現(xiàn)代人的精神需求。///住區(qū)組團(tuán)景觀景觀設(shè)計(jì)上體現(xiàn)簡(jiǎn)約、洗練、純粹的極簡(jiǎn)主義風(fēng)格，使人們?cè)谇楦猩系玫狡届o。住區(qū)組團(tuán)景觀住區(qū)休閑景觀陽(yáng)光沐浴，旱冰游樂(lè)，漫談散步，都將是這個(gè)區(qū)域的品質(zhì)休閑活動(dòng)。濱江景觀建議濱江景觀濱江景觀的設(shè)計(jì)將為項(xiàng)目整體提升一個(gè)檔次。濱江景觀寬闊的視野，環(huán)保材料的應(yīng)用，都使來(lái)賓更具親切感。與水相鄰，慢跑、自行車(chē)都將是一種自然而親切的運(yùn)動(dòng)濱江景觀可在綠化帶上設(shè)置棋桌，供老年人平時(shí)下棋娛樂(lè)。濱江景觀600萬(wàn)平方米的聯(lián)想海峽城企劃策略

G07地塊，海峽城第一個(gè)面市的地塊，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們更想通過(guò)它了解背后的這座城。城的故事·優(yōu)勢(shì)發(fā)掘

·定位語(yǔ)&推廣語(yǔ)

·視覺(jué)表達(dá)

城的力量·推廣三大關(guān)鍵詞

·開(kāi)盤(pán)前推廣

城的故事企劃演繹從世茂到遠(yuǎn)雄，從臺(tái)灣香港房地產(chǎn)界到保險(xiǎn)、金融界各大股東，他們攜手為海峽城而來(lái)，以遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)落筆南京，對(duì)城市綜合體的理解與實(shí)現(xiàn)，必將突破南京以往水準(zhǔn)。理想品牌ADVANTAGE1品牌背后的每一個(gè)名字都是一個(gè)巨人，因同一個(gè)理想而走到一起，實(shí)現(xiàn)600萬(wàn)平方米的理想國(guó)。世界規(guī)劃CBD進(jìn)化后的CAB實(shí)踐場(chǎng)（CenterActiveZone），國(guó)際最先進(jìn)的城市規(guī)劃理念，商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)、居住等于一體，政府大力引導(dǎo)，后期大量港臺(tái)外企入駐。站在世界的高度，融合先進(jìn)的文明，在這里，從入駐的品牌、生活的居民、工作的企業(yè)、休閑的方式，都以全球眼光設(shè)計(jì)未來(lái)。在這里，海峽城就是一個(gè)世界村。ADVANTAGE2秦淮河口，長(zhǎng)江鄰水，承襲河西新城的綠色主題，以更先進(jìn)的環(huán)保節(jié)能為理念建造一座生態(tài)城。南京最大的LEED認(rèn)證綜合體項(xiàng)目，是城市與自然的完美融合，為南京建造一座夢(mèng)幻島。低碳生態(tài)

ADVANTAGE3夢(mèng)幻島未來(lái)感無(wú)所不能的豐富的環(huán)保的理想國(guó)中心的世界村舒適的科技的包容的開(kāi)放的國(guó)際的600萬(wàn)平方米有無(wú)限開(kāi)放的可能性，600萬(wàn)平方米的夢(mèng)想在這里慢慢展開(kāi)，太多的形容詞，太多的生活方式，容納一生夢(mèng)想的城市，值得一生探究的城市。推廣語(yǔ)海峽城，一生之城海峽城定位語(yǔ)航母級(jí)奧體濱江生態(tài)城600萬(wàn)平方米，南京前所未有的城市綜合體規(guī)模奧體最新興版塊，最具青奧概念江河交匯口，景觀與人文價(jià)值體現(xiàn)環(huán)保生態(tài)規(guī)劃，LEED國(guó)際認(rèn)證

城的力量企劃推廣推廣關(guān)鍵詞低碳營(yíng)銷(xiāo)

國(guó)際氣場(chǎng)

半官方感低碳營(yíng)銷(xiāo)從項(xiàng)目精神，到營(yíng)銷(xiāo)方式，每一個(gè)層面，每一步細(xì)節(jié)，海峽城都將身體力行地為生態(tài)城的夢(mèng)想而努力，建立南京低碳營(yíng)銷(xiāo)的先鋒力量。我們將通過(guò)自身的努力，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中努力節(jié)約地球資源，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中僅物料一項(xiàng)就減少了146.3噸紙的消耗，等于拯救了2487棵樹(shù)海峽城將推出無(wú)紙化未來(lái)級(jí)接待中心，展示的是售樓處的未來(lái)趨勢(shì)。整個(gè)中心里沒(méi)有樓書(shū)、沒(méi)有裱板、沒(méi)有銷(xiāo)海、沒(méi)有銷(xiāo)平，沒(méi)有手袋，沒(méi)有宣傳印刷品，取而代之的是IPAD、互動(dòng)電子屏、強(qiáng)大的在線(xiàn)網(wǎng)站等電子化應(yīng)用。凡涉及到必須紙張的部分，一律選擇環(huán)保紙張?？蛻?hù)在與我們的互動(dòng)中，也成為了低碳行動(dòng)的一份子，從詫異到體驗(yàn)直至認(rèn)同。海峽城為綠色青奧加油——南京首個(gè)無(wú)紙化現(xiàn)象級(jí)接待中心開(kāi)放2487棵大樹(shù)感謝南京市民話(huà)題延伸：海峽城導(dǎo)演好萊塢未來(lái)大片海峽城空氣罐頭地鐵派發(fā)日：當(dāng)環(huán)保成為全世界的焦點(diǎn)話(huà)題，“空氣罐頭”越來(lái)越多地出現(xiàn)在不同的地方，以各種不同的名義被出售。裝在易拉罐里的“巴黎空氣”售價(jià)20法郎；在泰國(guó)的羅普卡國(guó)家公園有出售高山上的新鮮空氣罐頭，售價(jià)30泰銖；在韓國(guó)也能在首爾超市貨架上找到濟(jì)州島的新鮮空氣，售價(jià)為每罐約３美元……生態(tài)概念以純凈的空氣作為概念傳播載體，開(kāi)盤(pán)前選擇在地鐵站進(jìn)行海峽城空氣罐頭限量派發(fā)，引起全城話(huà)題，關(guān)注海峽城開(kāi)盤(pán)。媒體選擇上，建議以更加低碳環(huán)保的電子媒體為主，嘗試新興電子媒體，如微博、開(kāi)心網(wǎng)、大型電子廣告屏等綠色海峽城微博行動(dòng)無(wú)紙化未來(lái)級(jí)接待中心開(kāi)放一周內(nèi)，微博用戶(hù)只需要轉(zhuǎn)發(fā)綠色海峽城活動(dòng)信息并關(guān)注綠色海峽城微博，轉(zhuǎn)發(fā)10個(gè)好友，海峽城將為此在海峽城濱江大道種下一棵香樟。低碳的電子媒體、植樹(shù)的話(huà)題體現(xiàn)海峽城的低碳營(yíng)銷(xiāo)，更可以快速建立自己的獨(dú)立媒體，簡(jiǎn)單互動(dòng)的參與過(guò)程讓更多人建立綠色海峽城的形象。國(guó)際氣場(chǎng)國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際化的品牌，國(guó)際化的入駐居民，處處體現(xiàn)海峽城與眾不同的國(guó)際化氣場(chǎng)。同樣在推廣活動(dòng)中，出現(xiàn)的品牌、企業(yè)、人物也同樣希望走國(guó)際化路線(xiàn)。濱江慢跑60分國(guó)際行：與南京本土外語(yǔ)時(shí)尚雜志MAP一同舉辦，邀請(qǐng)南京的國(guó)際人士和南京各界人士參加，沿濱江大道慢跑一小時(shí)，宣傳呼吁南京濱江保護(hù)。半官方感海峽城作為河西重點(diǎn)規(guī)劃之一，得到了政府的大力支持，政府導(dǎo)向能夠有力的建立市場(chǎng)客戶(hù)信心，因此推廣公關(guān)中，官方或半官方感的保持，有利于海峽城在沒(méi)有大配套開(kāi)工的情況下銷(xiāo)售一期。青奧重要配套——海峽城開(kāi)工：由市長(zhǎng)或副市長(zhǎng)主持開(kāi)工儀式，并發(fā)表重要講話(huà)，海峽城作為青奧和奧體的重要配套開(kāi)工。同時(shí)配合1-3天的大量的官方報(bào)道宣傳，與海峽城自身的廣告宣傳相呼應(yīng)。政府與臺(tái)灣**企業(yè)簽約入駐海峽城總部基地政府與美國(guó)**企業(yè)簽訂意向協(xié)議入駐海峽城總部基地……2011.42011.62011.10產(chǎn)品期銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)品牌期事件青奧重要配套——海峽城開(kāi)工儀式載體網(wǎng)絡(luò)：HOUSE365專(zhuān)題報(bào)紙：5大報(bào)紙系列專(zhuān)題報(bào)道電視：標(biāo)點(diǎn)看房板塊專(zhuān)題報(bào)道\房產(chǎn)欄目人物采訪

主題青奧推動(dòng)海峽城任務(wù)作為奧體重要板塊的項(xiàng)目建立大形象，讓整個(gè)城市熟悉海峽城，并認(rèn)可其區(qū)位項(xiàng)目知名度提高后，通過(guò)生態(tài)大盤(pán)的話(huà)題操作，大量累積客戶(hù)。海峽城，生態(tài)城進(jìn)場(chǎng)：無(wú)紙化未來(lái)級(jí)接待中心開(kāi)放綠色海峽城微博行動(dòng)開(kāi)放：濱江慢跑60分國(guó)際行開(kāi)盤(pán)：地鐵站限量“海峽城空氣罐頭”派發(fā)立體傳播網(wǎng)絡(luò):官網(wǎng)、微博媒體：電視、報(bào)紙戶(hù)外：大型商場(chǎng)LED雜志：MAP夾送光盤(pán)禮品：空氣易拉罐、宣傳光盤(pán)大盤(pán)經(jīng)營(yíng)海峽城營(yíng)銷(xiāo)策略整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)思路1運(yùn)營(yíng)原則2開(kāi)發(fā)順序3操盤(pán)思路

品牌：企業(yè)品牌為先導(dǎo)，項(xiàng)目品牌效應(yīng)放化，樹(shù)立品牌形象基礎(chǔ)；

開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，面臨開(kāi)發(fā)節(jié)奏的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)；

產(chǎn)品：復(fù)合產(chǎn)品線(xiàn)，多元化產(chǎn)品價(jià)值疊加，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；

客戶(hù)：多圈層客戶(hù)構(gòu)成，復(fù)合型客戶(hù)形態(tài)；

發(fā)展：區(qū)域核心形象力，可自給自足，可持續(xù)發(fā)展

配套：產(chǎn)品與配套聯(lián)動(dòng)，與客戶(hù)形成項(xiàng)目人文氣質(zhì)；

競(jìng)爭(zhēng)：規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求差異化突破

服務(wù)：全程服務(wù)，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)升級(jí)大盤(pán)的運(yùn)營(yíng)原則：海峽城：總建600萬(wàn)方一期產(chǎn)品：剛需型住宅+生活商業(yè)配套+混合二期產(chǎn)品：剛需+改善型住宅+區(qū)域型商業(yè)配套；三期產(chǎn)品：剛需+改善型住宅+特色商業(yè)配套；四期產(chǎn)品：大型商務(wù)、商貿(mào)配套+總部大廈；五期產(chǎn)品：改善型住宅+混合一期二期三期四期搶占河西剛需型住宅的空白，建立客戶(hù)圈層基礎(chǔ)放化市場(chǎng)占有率同產(chǎn)品線(xiàn)對(duì)比銷(xiāo)售客戶(hù)相互接力溢價(jià)空間逐級(jí)拉升五期商務(wù)、總部大廈等高端商業(yè)配套，拉動(dòng)項(xiàng)目總體定位，同時(shí)為最后一期高端產(chǎn)品銷(xiāo)售做鋪墊五期：住宅+商業(yè)+混合四期：商業(yè)、總部大廈三期：住宅+商業(yè)二期：住宅+商業(yè)一期：住宅+商業(yè)+混合ⅠⅡⅣⅢⅤ形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年?duì)I銷(xiāo)主題階段背景關(guān)鍵問(wèn)題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場(chǎng)影響力大盤(pán)“震撼點(diǎn)”效應(yīng)強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論影響力打造突破區(qū)域界線(xiàn)，克服競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思路1.抓大放小2.強(qiáng)勢(shì)推廣3.政府營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略形象未樹(shù)立首期銷(xiāo)售，現(xiàn)金流和成功銷(xiāo)售是第一目標(biāo)快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴(kuò)大客戶(hù)層面2.縮短決策周期3.高形象性?xún)r(jià)比立足于主流客戶(hù)群，對(duì)其它客戶(hù)群具有吸引和涵蓋性通過(guò)足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣(mài)壓提升客戶(hù)預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，借強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)處理問(wèn)題產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷(xiāo)售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場(chǎng)聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤(pán)價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開(kāi)發(fā)策略——分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷(xiāo)贏得價(jià)值回報(bào)、大盤(pán)力兌現(xiàn)價(jià)值1.真實(shí)生后秀2.客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)3.品牌營(yíng)銷(xiāo)綜合素質(zhì)和社區(qū)文化是持續(xù)的賣(mài)點(diǎn)隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格可達(dá)到持續(xù)增長(zhǎng)，樹(shù)立發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)向客戶(hù)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)1.惜售2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤(rùn)站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場(chǎng)反饋的策略鋪墊操盤(pán)思路：Ⅰ.形象年形象尚未樹(shù)立市場(chǎng)缺乏聲音關(guān)鍵問(wèn)題利用自身的開(kāi)發(fā)為城市及區(qū)域增值該階段是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段陌生的區(qū)域價(jià)值尚未體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)定義區(qū)域價(jià)值，建立價(jià)值平臺(tái)奠定項(xiàng)目霸主地位，超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)霸主地位大主題宣傳城市影響力核心策略●‘強(qiáng)勢(shì)’營(yíng)銷(xiāo)：較高的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，用于強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心、建立市場(chǎng)影響，有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值●在硬件上制造1-2個(gè)“震撼點(diǎn)”，制造震撼效應(yīng)，形成城市級(jí)的巨無(wú)霸●自己營(yíng)造區(qū)域價(jià)值提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；●依靠城市層面的政策利好、區(qū)域規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目投入等因素的支持，通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論Ⅰ.形象年快速成交前期銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)壓力關(guān)鍵問(wèn)題實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)贏得高人氣獲得主流客戶(hù)Ⅱ.主流年縮短決策周期擴(kuò)大客群層面提升性?xún)r(jià)比核心策略●通過(guò)強(qiáng)大的展示區(qū)、大型的推廣活動(dòng)，制造氣勢(shì)，促使快速成交●立足于主流客戶(hù)群，并且對(duì)其它客戶(hù)群具有吸引和涵蓋性，形成復(fù)合型客群●營(yíng)銷(xiāo)的啟動(dòng)階段要盡量降低門(mén)檻，廣泛蓄客●為客戶(hù)造夢(mèng)，提升客戶(hù)預(yù)期價(jià)格，再以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，配合現(xiàn)場(chǎng)完美展示，讓客戶(hù)感受超值●首期預(yù)留價(jià)值空間，可見(jiàn)的價(jià)值附送，提升產(chǎn)品整體性?xún)r(jià)比，迎合部分首期客戶(hù)的投資意識(shí)；Ⅱ.主流年Ⅲ.明星年價(jià)格的持續(xù)提升階段性審美疲勞關(guān)鍵問(wèn)題銷(xiāo)售的持續(xù)性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)新產(chǎn)品，新配套，維持大盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)加大配套投入全新產(chǎn)品或概念業(yè)內(nèi)贊譽(yù)核心策略●充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤(pán)價(jià)值的核心作用——滿(mǎn)足生活需求、聚集人氣；提升區(qū)域價(jià)值、展示生活方式、示范品質(zhì)●通過(guò)新的產(chǎn)品體系營(yíng)造核心體驗(yàn)點(diǎn)，持續(xù)聚集人氣，保持市場(chǎng)聲音，推動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值不斷上升并形成新的價(jià)值標(biāo)桿引領(lǐng)價(jià)格提升

●開(kāi)發(fā)行業(yè)內(nèi)客戶(hù)，在業(yè)內(nèi)形成良好口碑度——得業(yè)者得天下Ⅲ.明星年

Ⅳ.價(jià)值年價(jià)值的整合，大盤(pán)魅力的釋放大盤(pán)魅力的展現(xiàn)關(guān)鍵問(wèn)題項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)向品牌營(yíng)銷(xiāo)、文化營(yíng)銷(xiāo)、的轉(zhuǎn)化營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)新的超越實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)

Ⅳ.價(jià)值年客戶(hù)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)體驗(yàn)服務(wù)體系的提升核心策略●社區(qū)不斷成熟，社區(qū)實(shí)景展示和生活氛圍展示充分，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)向客戶(hù)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，為社區(qū)不斷聚集人氣，以口碑傳播演繹社區(qū)文化●隨商業(yè)等公建配套的運(yùn)營(yíng)、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，樹(shù)立發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌●隨著交付及入住的，提升客戶(hù)服務(wù)水平，確保品牌價(jià)值；

Ⅴ.黃金年企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的兌現(xiàn)深入人心成熟展現(xiàn)關(guān)鍵問(wèn)題品牌示范基地營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)完美收官

Ⅴ.黃金年鞏固項(xiàng)目定位惜售業(yè)主維系核心策略●最佳資源的入市，確保項(xiàng)目以較高的定位完美收官，鞏固項(xiàng)目形象●保留的最佳資源，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤(rùn)●從企業(yè)策略層面，提升所有業(yè)主滿(mǎn)意度，確立企業(yè)口碑，為后續(xù)項(xiàng)目做良好鋪墊一期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略1形象展示策略2客戶(hù)策略5價(jià)格策略3服務(wù)策略4銷(xiāo)售策略1形象展示策略目的：注重現(xiàn)場(chǎng)形象拔高，為項(xiàng)目贏得良好的第一印象；改善周邊道路環(huán)境，加強(qiáng)工地現(xiàn)場(chǎng)包裝，弱化客戶(hù)對(duì)陌生區(qū)域的抗性；加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力，為客戶(hù)造夢(mèng)提供支持；景觀示范區(qū)、樣板房的配合，增強(qiáng)客戶(hù)的歸屬感；體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)售樓處售樓處建議：1、以大面積、大空間的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)體現(xiàn)出大盤(pán)的震撼感；2、除常規(guī)模型外，加配項(xiàng)目整體規(guī)劃模型及區(qū)域交通規(guī)劃模型；前期通過(guò)加強(qiáng)售樓處的表現(xiàn)力，為客戶(hù)提供一個(gè)宏偉的區(qū)域發(fā)展藍(lán)圖，從而提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心及價(jià)值認(rèn)可；情景商業(yè)體驗(yàn)街區(qū)景觀示范區(qū)情景商業(yè)體驗(yàn)街區(qū)：未來(lái)生活配套的場(chǎng)景體驗(yàn)，提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心；景觀示范區(qū)、樣板間：提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，營(yíng)造未來(lái)的生活場(chǎng)景；現(xiàn)場(chǎng)外圍道路及包裝：降低客戶(hù)對(duì)陌生區(qū)域的抗性，讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目建立良好的第一印象；為客戶(hù)勾畫(huà)未來(lái)的生活模式，消除抗性，增加吸引力建立基礎(chǔ)客戶(hù)，精細(xì)客戶(hù)圈層目的：擴(kuò)大客戶(hù)口碑宣傳，促進(jìn)客戶(hù)積累通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)客戶(hù)的精細(xì)維護(hù)，講客群泛化；加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的長(zhǎng)效管理，降低開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致的客戶(hù)流失率老業(yè)主激勵(lì)制度，充分發(fā)揮老業(yè)主推薦渠道；2客戶(hù)策略客戶(hù)基礎(chǔ)介質(zhì)客群意見(jiàn)領(lǐng)袖客戶(hù)圈層放化泛化客群精細(xì)化服務(wù)客戶(hù)基礎(chǔ)夯實(shí)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)影響放化介質(zhì)加強(qiáng)客戶(hù)長(zhǎng)效性保養(yǎng)整合三項(xiàng)資源基礎(chǔ)，突出項(xiàng)目階段賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目的信息更新與及時(shí)傳遞的客戶(hù)溝通方式，從細(xì)節(jié)上反哺各線(xiàn)客戶(hù)。短信+客通+活動(dòng)+上門(mén)拜訪品牌產(chǎn)品客戶(hù)拉動(dòng)提升購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)足方式載體老業(yè)主激勵(lì)制度:老業(yè)主的切身感受最具有說(shuō)服力和感染力，通過(guò)制定激勵(lì)制度，提升老業(yè)主推薦的積極性，為現(xiàn)在帶來(lái)直接目標(biāo)客群；激勵(lì)方式：1、現(xiàn)金反饋：推薦成交即可獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金回饋；適用于短期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；2、積分制：推薦看房及推薦成交可獲得不同數(shù)額的積分，在一定時(shí)間節(jié)點(diǎn)后根據(jù)積分?jǐn)?shù)額獲得不同等級(jí)的回饋；適用于長(zhǎng)期持續(xù)進(jìn)行；客戶(hù)蓄水節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)本案項(xiàng)目達(dá)到銷(xiāo)售條件為