2023年成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制———周世艾周世艾：謝謝大家,今天下午跟大家一起探討,講龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。事實上龍湖的成本管理,真正成體系的時間從１９９８年開始。那個時候還處在簽協(xié)議算一個協(xié)議的情況,后來在98年的時候，把已經(jīng)開辦的項目,和已經(jīng)簽協(xié)議的情況做了一個匯總。然后作了一個分解,那個時候提出了開發(fā)時成本的幾個大項，土地費是一個大項,前期工程費是一個大項,有些協(xié)議是為開戶而設的配套工程，配套工程的費用是一個大項。尚有一些工程為開發(fā)項目基礎設施作準備的，當時把１2８個協(xié)議分開來，就形成了現(xiàn)在的成本管理體系。今天介紹龍湖的成本管理。龍湖成本的管理范圍，到現(xiàn)在為止龍湖管理成本是以項目為管理對象。我們叫做項目，也許不是一棟房子的概念,那么就是一塊地,或者一個規(guī)劃的項目。里面有20萬方,也許有５0萬方,也許有高層,也也許有花園洋房，也也許有別墅,還也許有商業(yè)。是這樣一個綜合的項目,作為我們的一個管理對象。這樣的管理對象，怎么樣管理?怎么樣劃分？待會兒具體地介紹給大家。第二個范圍是項目的完全直接成本。涉及土地、前期工程、基礎設施、配套設施和工程建設的費用。尚有一個范圍是間接成本的分攤:涉及管理費、營銷費用,營銷費用有兩部分，一個是完全成本里面,一部分是在分攤的成本里面?？傮w來說管理的范圍有三大管理，一個是對象、一個是成本的范圍，那個對象也很重要。一定是以項目為對象,這樣的管理才是一個完整的,比較準確的。在龍湖有兩個是全員的,營銷是全員的,成本是全員的。所謂全員公司所有人對這兩件事要去努力,要去做,要去關心。營銷部分就不說,成本部分重要公司部門都在成本管理方面有相應的成本管理責任。戰(zhàn)略發(fā)展部是土地成本的管理，設計研發(fā)部是設計費用的管理和優(yōu)化設計產(chǎn)品的成本管理。成本管理部是重要成本，重要的管理單位。目的成本的測算,分攤,動態(tài)成本跟蹤控制。開發(fā)成本的管控,材料設備采購以及工程招標、協(xié)議管理,圍繞著成本管理做的事情，當然成本管理職能不僅僅是這四件，尚有工程管理部,在成本控制下的進度質量管理,同樣涉及到成本管理。然后計劃財務部是計劃成本財務指標的管控,分攤成本的管控。剛才我們說了間接費用部分是分攤成本,總體資金計劃的管控，資金計劃跟成本也有很大的關聯(lián)，這是每個部門成本職能。重要成本有哪些東西？總體歸納成開發(fā)成本,是直接開發(fā)的成本，尚有個是間接的開發(fā)成本期間費用，重要是分攤到項目里邊去。涉及的重要土地成本，前期費用，前期費用涉及哪些?涉及設計費，報建費用，三通一平的費用,工程開工以前的費用。配套設施費用,涉及要配套的幼兒園、學校或者會所，現(xiàn)在尚有一些東西，叫做街道的社區(qū),居委會需要的房子，甚至涉及配套的消防，有些消防是繳費用,有些消防是在社區(qū)建的,尚有基礎設施費用，那就是水電氣的配套。重要的建安成本，主體的建安成本，主體的建安成本，事實上涉及園林景觀工程，然后工程相關費用。這一些都是在我們直接開發(fā)成本里面的,尚有些是間接的,銷售費用,財務費用和管理費用，這些都是直接分攤的。相應這些費用各自的責任部門,也是根據(jù)管理職能來分別的。有些成本的內容，成本如何來做測算,來管理成本?測算是一個很重要的手段。為什么要進行目的成本管理?由于我們現(xiàn)在大部分的工程,大部分的房屋都是采用預售方法,我們知道利潤等于售價減法成本。那么在預售的前提下，擬定了投資，合理銷售價格,預測投資效益，就能達成抱負的理論。特別在房屋銷售、預售的階段。預售價格擬定以后，控制好成本才干保證利潤的實現(xiàn)。所以,我們在開工以前，甚至在拿地以前,對目的成本進行預測，所謂預測，就是要用我們的經(jīng)驗去估計，去預估后面發(fā)生的事情。目的成本管理的階段?？傮w來說,真正的管理階段只有兩個，一個是設計階段,一個是實行階段。當然我們這個地方，把設計階段劃分得比較清,比較細一點。從拿地的時候開始，土地投資論證方面要預測成本，在拿地階段如何預測成本，在待會兒給大家介紹。然后是項目啟動階段,方案設計階段,設計階段。這里的關鍵重要還是土地投資論證階段比較關鍵的，由于這個時候測算的目的成本,和我們當時測算的售價，以及我們的費用,最后會影響到利潤,影響能不能成功拿地，至于項目啟動階段,方案設計階段，初步設計階段,事實上這幾個階段是成本控制的重要階段,但是他們有一個前提,盡量不超過土地論證階段的成本。由于土地論證階段的成本影響拿地的價格,假如以比較低的價格,一個比較低的成本去拿地。最后估計在土地成本上拿了地以后會賺錢，結果設計的時候，每個設計階段就把成本漲了，漲到后來,就已經(jīng)把拿地的利潤吃掉了,那么我們的效果，我們的效益就沒有了，所以土地投資階段的預估是非常重要的。設計階段只能優(yōu)化前面的東西,貫徹前面的東西。工程實行階段的成本控制，成本管理已經(jīng)效果不會很大。土地論證階段的成本，事實上是一個流程,怎么做?有發(fā)展后,根據(jù)土地信息提供周邊的配套，然后設計研發(fā)部來擬定項目的定位,然后提出項目的預案。成本的管理部根據(jù)預案來測算成本，通過討論之后擬定下來。所以,他的工作應當是比較嚴謹?shù)?也就是說土地成本測算階段的依據(jù)是項目的預案，是根據(jù)土地的信息，周邊的情況,周邊的環(huán)境，尚有周邊的產(chǎn)品，以及周邊銷售的價格擬定一個項目的預案。來擬定我們要做什么東西？做多少?做哪些業(yè)態(tài),哪些產(chǎn)品，然后通過成本管理部,造價采購部來測算成本的依據(jù)是什么?一個是項目的預案,一個是歷史的數(shù)據(jù)來提供，這個目的成本來滿足拿地的規(guī)定。這是一個目的成本的測算表，我們里面土地費可以根據(jù)掛牌的價格,然后后面有前期工程費，前期工程費涉及了什么東西,這里面都有，你一項一項的分開來，這樣就好測算,你要整體估算,是沒辦法的。要拆分開來,來測算就比較方便一點。整個成本測算的方法就是這樣，把各個項目分解開來,然后化小以后，就很容易測算得比較準確。目的成本的體系,龍湖是在98年的時候開始建立，但是目的成本的測算是２023年開始做的，做的第一個。就是按照這種意思，把它分小一些來做，分小一點來做就比較準。項目啟動階段，就是拿地以后，把前面去拿地的時候，以及拿地時發(fā)生的變化調整過來,比如說項目團隊提供一些方案,然后成本管理部,再重新進行目的成本的測算。就是在拿地以后會發(fā)生一些變化，土地也許不是本來土地成本投資估算時候的價,也許真正拿地的時候成本發(fā)生了變化，高了一點或者是怎么樣,那么在啟動的時候進行調整。這個調整會指導后面的初步設計和施工圖設計,方案圖設計和施工圖設計。方案設計階段只是測算的目的,只是測算方案出來以后，和我們啟動的時候,啟動的階段或者是拿地時候的方案,那個階段的成本是不是能滿足？假如大大超過了拿地的成本,他們利潤變得很小很小，那就要調整方案，目的是來調整方案的作用。初步設計階段,重要整個設計就定型了，所以初步設計階段是很重要的，一定要控制好前面的。所以現(xiàn)設計也是在初步設計階段以后擬定下來。其實成本分解表,只是名字不同樣,事實上表的內容和測算表內容是同樣的。那個時候為什么叫測算表,這個時候叫分解表。測算表的時候可以粗一點，可以細一點。但是分解表一定要分解到執(zhí)行每個協(xié)議的階段。所以分解表和測算表有一點點不同樣的地方。也許測算表里面是景觀費,但是在分解表的時候,把景觀提成軟景、硬景、喬木、灌木、草木，分到每一個協(xié)議的限度。所以，在初步設計擬定后的階段和成本分解的階段要做的工作，就是把成本分解到可以執(zhí)行協(xié)議的限度。就是把每一項費用貫徹到每一個協(xié)議的口徑上去，那么就有一個協(xié)議規(guī)劃。就是你建個工程會貫徹到總的成本是多少?然后你有幾個協(xié)議來實現(xiàn)這個成本,以后要分到成本的口徑。合約規(guī)劃還要隨項目的進度進展逐步變成真實的協(xié)議,不能說寫一個協(xié)議，那個協(xié)議預測到多少錢，最后做的時候不作比較,也不去貫徹這個協(xié)議能不能實現(xiàn)，就會出問題，協(xié)議規(guī)劃和成本費基本上相應的。和剛才說的測算表是相應的,但是分得更細一些,在每一項的費項里面提成了協(xié)議。比如說環(huán)境景觀工程，也許在測算表里面就是環(huán)境景觀工程,我要花多少錢？比如說花5０0塊錢一個平方,但是在這里協(xié)議規(guī)劃的時候，就會變成很多協(xié)議,這些協(xié)議會實現(xiàn)，你這個環(huán)境景觀工程，這些協(xié)議的金額也會實現(xiàn)環(huán)境景觀工程的成本。你不能超過500塊錢一平方的成本，分解是把成本分解到每一個協(xié)議里面，所以就形成了合約規(guī)劃。這里面有一個環(huán)節(jié),一定要做合約規(guī)劃。做合約規(guī)劃尚有一個什么好處呢？我們在做工程的時候，不會沒有目的,沒有指引的東西。經(jīng)常我們發(fā)現(xiàn)很多建設方的工程部也好，什么部也好,管理上會出現(xiàn)一些問題，坐在那個地方的時候,糟了，我這個東西要買了或者要做了,還沒有想沒有準備。那么有了協(xié)議規(guī)劃以后,你也許是以前就計劃好了,在什么時候要做這么一個協(xié)議。要定這么一件事情，所以合約規(guī)劃里面尚有一個東西，就是會和時間,進度，工程的進展聯(lián)系起來。要和工作的時間相聯(lián)系起來，還要計劃好你的錢，你合約規(guī)劃里面的成本核價,加起來不能超過成本測算的金額，你超過了,就是說這個工程還沒有作，已經(jīng)突破了成本。突破成本是要找理由的,沒有找到理由是不能隨便突破成本的。然后是工程實行階段,工程實行階段的成本管理比較單一，重要還是現(xiàn)場的工作，就是工程管理方面的工作,事實上也有管理的東西,但是管理的東西已經(jīng)形成了，只是施工時候的一些方法一些措施控制。在工程實行過程中間有一個動態(tài)成本的管理，那么動態(tài)成本等于已經(jīng)簽訂的協(xié)議。結算的協(xié)議，未結算的成本,加上非協(xié)議性的成本和待發(fā)行的協(xié)議成本。其實里面很多體現(xiàn)在待發(fā)生的成本,結算的成本已經(jīng)很清楚，未結算的成本涉及應發(fā)生的成本,此外也涉及待發(fā)生的成本因素。我們要把待發(fā)生的成本估算出來,怎么估算出來呢?我們有依據(jù),比如有設計變更，有簽證要調整,尚有一個工程技術人員,甚至成本管理人員,會在施工過程中間發(fā)現(xiàn)圖紙里面，會有一些，甚至還沒有施工的東西,都有一些嚴重的問題發(fā)生變更,也應當把它估計出來，然后列在待發(fā)生的成本里面。你要先估計出來,這個你把它估計出來以后，在動態(tài)成本里面作調整，并且這個調整要寫出明確因素的報告，然后來批準來調整。然后是工程竣工階段沒有好大的問題，重要是結算，假如在過程中間把工作做好,結算階段的成本不會出現(xiàn)太大的差異,和動態(tài)成本基本上不會出現(xiàn)太大的差異。這是成本管理階段的劃分，那么景觀裝飾工程在整個成本管理方面只是一部分,今天課程的主題是示范區(qū)的成本管理,所以在這里著重對景觀和示范區(qū)作一點交流。景觀工程的成本管理,它的管理部門和它的階段,景觀工程一般分方案設計單位和初步設計階段,事實上也有很多方案設計以后，就沒有通過初步設計階段，事實上就是一個施工圖設計方案，方案擬定以后由于比較簡樸,不是像工程同樣通過幾次審批，一般情況下也是做方案設計階段,方案設計和施工圖設計。設計部分由設計研發(fā)部來完畢,來實行，然后提供圖紙和各項技術指標,有采購部進行成本測算,這個成本測算，事實上在我們剛才說的成本管理過程中的成本測算,里面也涉及了景觀設計的成本，這個成本測算,根據(jù)圖紙設計來審核，來復核成本測算是否對的的。或者說現(xiàn)在的方案設計或者是圖紙設計,是不是會突破前面目的成本測算的整體成本，這里來說。那么有問題的時候，突破得比較大的時候，我們會和研發(fā)部門溝通,然后進行適當?shù)恼{整，基本上控制在目的成本測算的范圍。目的成本測算以后,審核以后不是隨便隨時都可以改動，你想變成多大就變成多大，那個成本測算已經(jīng)沒故意義了，所以這里面是每一個環(huán)節(jié),都會去和他對，我們實行的過程是不是突破了它，假如突破了，第一個是能不能降下來。第二個不能降下來要說明因素,要通過一定程序的審批，那么這個成本就沒辦法控制,走到哪一個階段，哪一個階段都在突破,那么這個成本就無法控制了。我們發(fā)現(xiàn)有一個項目，基本上兩三個月以后就在調,那么有很多問題,說明有些問題事前的估計沒有到位，第二個過程中間發(fā)生了特別，特殊的情況比較多，然后針對這些情況立即采用措施。工程實行階段重要是控制幾個方面,一個方面是設計的控制,上午已有朋友提了問題，效果和成本怎么來控制?這是一個關鍵。就是我們一定要盡量把效果做好的情況下,要有一個比較合適的效果，那個效果有很多種,一種直感，一種顏色。有些直感的東西，也許就是要保證的,就免不了會用比較高的成本來做。但是有些是顏色的東西，我們會通過很多種方法來解決顏色。對顏色有規(guī)定的東西,不一定要用直感的方法解決，所以這一點是我們在控制裝飾景觀工程成本的時候,裝飾和景觀工程成本的時候要注意的東西。景觀工程成本的構成大約有幾個方面，第一個場地的整治費，我們現(xiàn)在景觀工程施工以前，都是建筑工程完了，一塊長地,至于說那塊長地，建筑工程不會把形造出來，都由景觀工程來改造。那么場地的整治費用算一筆大的投入，然后是喬灌木草坪等等，這部分的栽植費，苗木的保活養(yǎng)護的管理費,景觀效果的調整費,以及苗木價。苗木價是最大的一頭,最多的一個部分,所以，景觀和硬景在一塊，尚有硬景的鋪裝費,尚有結構費,這里講的是重要的東西。這是環(huán)境綠化工程的費用表，這個表測算一個工程,都要建起來。景觀工程的經(jīng)濟指標填起來,景觀工程有哪些東西,這里面也很清楚。我們把這些東西都列為景觀工程。一是進行測算的時候，項目不會掉，二是做完一個景觀工程,做完一個項目，你會把里面景觀工程的分項總結出來,做成經(jīng)濟指標，將來以后新的項目,作為目的成本，作為歷史成本庫來使用。這是幾個方面都能用的東西。我們景觀綠化指標的參考,今天上午也有提問題,軟景、硬景的比例,但我們經(jīng)驗來說，一般情況軟景80%-85%，硬景１5-20%。為什么？也許各有各的設計，各個的想法不同樣，我們是通過我們的經(jīng)驗總結,大約這樣的情況下，成本控制比較好，其實,想也想得到的東西。硬景肯定比軟景的造價要高一點,比如說貼磚,做地面,做道路等等。所以軟景比硬景比例高，但是軟景里邊植物和草坪的比,就是說喬木是由于看效果的時候，隨意點綴的,這個是不是人人都同樣？這都根據(jù)自己的情況擬定。這樣,這個成本造價和成本就比較容易控制住,當然你在硬景偏大一點的時候，你的草坪就要偏大一點,這樣來平衡，有一個平衡的東西。這些只是參考的經(jīng)驗，而不是說一定比作那樣做。根據(jù)你的效果,你區(qū)域的情況來擬定，像這樣的效果情況下,像這樣，一般我們做的工程最低的景觀范圍平均30０塊錢，當然高的也有,別墅那種接近500塊錢。景觀部分,涉及人行道的道路,不涉及市政。景觀工程成本管理，事實上也可以控制的。一個是分階段控制，那么就是你的方案設計,一定要把控好。施工圖不能隨意突破方案的標準，方案把控好了,基本把效果控制住。最后的效果是什么時候？景觀工程基本完的時候。那時候有一個整體的調整，你會去整體調整一次，我的景觀哪里不好，哪些地方差一點，哪里需要補樹,補多大的樹，補如何的樹,這是最后的工作。設計也一定要把效果控制起來,方案設計一定要有效果。以前我們在景觀設計的時候,剛開始沒有人設計,反正找人來做,你做什么樣的就做,做完了看，那不行。9８年規(guī)定景觀一定要設計,要畫圖,那個時候還沒有專門的設計人員，那個圖怎么畫呢？都是憑看,那看也可以，你給我畫幾個面看吧,我非要看到景觀的界面，二個要看到景觀的高矮,三個才擬定用什么樹，只要喬木或者貴重苗木控制也是很重要的,栽什么樹，種什么樹，也有一些講究。我們要的景觀是要什么？要綠,我們社區(qū)里面要最佳的效果是什么？一年四季都是綠的。事實上現(xiàn)在有些樹貴重是貴重，但是不一定綠。重慶市大約也是好幾十個億，到處都是銀杏樹，其實銀杏樹也是貴重物，幾年前有科學家說銀杏現(xiàn)在好象少了很多，要滅絕了，所以大街上到底都出銀杏樹,但是銀杏樹夏天、春天蔥綠,但是到了冬天，葉都掉完了。掉葉以后就沒有顏色，沒有綠色了。冬天，特別是看到南方特別荒涼,也許就習慣了,在南方看到這樣的荒涼不舒適,掉個葉子沒有什么,但是清潔工就麻煩了。所以樹一定要選,貴重的樹也不能說到處都是，貴重的樹是點綴的。弄來做點綴用的。所以這方面讓貴重的樹要好一點，要控制一下就是自己去多比較一下，然后自己去買心中有數(shù)，樹是沒有價格沒有標準的,不像商店里的東西給你標價的，他給你多少錢,還不出價來,為什么?樹有粗的,有細的，樹冠怎么樣的,樹高怎么怎么的都會影響價格，所以你把好樹貴樹讓施工單位買的時候,你沒辦法控制了,這部分是要控制的一個重點。尚有現(xiàn)在比較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司自己建苗,從很早的時候開始育苗，一是育苗,二是看到好苗就買起來放著，放幾年以后，這個東西升值很大,三年前買的樹，當時也許沒有用上，但是分三年以后，那個價，除了市場長價以外,尚有當時買的市場差價,都是賺了錢。所以假如有條件，自己建一個苗圃，龍湖大約有３－4個苗圃,最大的200多畝，所以，這也是控制的一種重要方法。尚有一個嚴格管理現(xiàn)場工程，一個是效果的控制。不要今天栽在這里,明天讓人把那個樹子栽在別的地方去。一個是苗木不能包干給你，你栽多少棵樹來結算的,肯定有一個驗收，我大樹子栽了多少棵，有多少草坪灌木,一定要有量化的東西。這是景觀工程的成本。你們去看過龍湖很多項目，有一個印象龍湖植樹,大部分是植在房子周邊，出來以后是灌木或者草木，再遠一點就是行道樹，樹在房下給人感覺掩映在綠化中間，掩映在樹林里面。這也不是說大家都這樣做，一定要根據(jù)自己的情況，我只是介紹一下控制景觀的辦法。這樣也可以有比較好的控制成本,涉及別墅，涉及花園洋房大部分喬木,都是圍著房子在栽,其余有草坪的地方,有些樹,但相應的少很多。景觀工程做一個要總結一個，要把數(shù)據(jù)收集起來,作為一個經(jīng)濟指標來分析。這是結算的經(jīng)濟指標分析表，然后分別由軟景的分析表,硬景的分析表。你做一個工程以后,就會把這些分析存留下來，將作為歷史成本庫，就是歷史數(shù)據(jù)庫。剛才說了景觀,尚有公共部分的裝飾工程，現(xiàn)在龍湖已經(jīng)大部分進入到裝修房銷售，裝修房來交房。除開裝修房以后,其他清水房很多是公共部分的裝修,公共部分的裝修成本管理也是分階段來管理控制,也是公共部分按方案設計和施工圖設計來控制。本來方案設計把標準和效果控制住,每個部門管理的范圍也跟景觀工程的管理基本上同樣的。公共部分裝修的成本管理，有哪些要注意的地方呢?一個是設計階段的成本控制,方案階段控制成本，方案階段的設計一定要通過成本測算，要基本上控制在目的成本測算的裝飾工程成本范圍以內，不能突破。尚有剛才說的,效果和成本的關系，就是屬于質感的品質和顏色品質的成本,這個工程一定要把握。尚有注意,我們在施工過程的成本銷售控制,把握不要經(jīng)常返工，一定要做完以后才干看到效果，他才知道這個地方趕，你把他改到前面那就不會導致返工,成本就會節(jié)約。剛才說了裝飾工程的成本工程里面有個材料,今天上午也有朋友問了甲供材料的問題,材料的供應方無外乎幾點,一個是甲供材料，一種是甲方限價，乙方采購，一種是乙方自行采購。那么甲方供應原則，一個是價比較高的，一個是量比較大的,一個是把控質量規(guī)定比較高的。舉個例子,外面貼花崗巖也好,貼面磚也好，它的色差比較大,那么讓施工方來去買，不會在意這個問題,也許買回來色差比較大。那么假如通過甲方來管會嚴格把關,去管控這個事情。一個是甲方限價乙方采購，這部分材料通過甲方認價格，或者推薦單位,推薦產(chǎn)品品牌,然后由乙方去采購。尚有一種是乙方自行采購，也不是他自行采購的價格不管,原則上我們是指定一個信息價格,在同一個,某一年某一月的信息價格去包干。甲方供應材料的目的節(jié)約方式,規(guī)模采購有助于市場競爭，減少材料設備的造價和采購成本。特別注意一下設備的采購,設備的采購是為規(guī)模大的,比如說電梯每年有10０多臺,我們會一次性招標，多次供貨，不會先付那么多錢,分期付，一次性招標，比如發(fā)電機發(fā)電機不像電梯同樣，功能基本上同樣，在選用的時候功率大小也不同樣,這也需要一次性的招標擬定單位，然后按照我們的技術標準供貨。尚有一個甲供材料有效控制材料的質量,一個是買的東西質量，一個是使用功能的質量。比如說電梯，就會有以圣潔(音)保修，這些東西,有的是隨即要帶的,有些是要花錢買的，怎么樣使你花錢買的部提成本也要減少下來，那么我的使用成本就要減少。?龍湖體驗區(qū)的樣板房成本管理。樣板區(qū)事實上自身沒有標準,樣板區(qū)的標準都在營銷部，研發(fā)設計部,他們在控制，他們控制的樣板區(qū)效果,其別人就沒有辦法控制了，那么成本同樣要控制。第一在成本測算的時候，把樣板區(qū)的目的成本擬定下來,他測算和擬定的原則是整體的目的成本不能突破，在整體目的成本內來擬定它的成本,然后控制它,所以它的目的成本控制源頭還是在目的成本測算的時候控制的。事實上樣本區(qū)的成本,在我們的營銷部，研發(fā)設計部擬定以后，我們也要進行測算，不能讓它突破這個范圍。樣本的成本涉及樣本成本建造費，這里有兩個單獨的成本樣板房,找一個地方，完全按照戶型修一個房子。一種是實體樣板房,找一層樓，找一套房子做成樣板房,兩個的建造費用不同樣的,臨時建樣板房是要樣板費的。這一點假如銷售情況比較好一點，可以在實體房子里面做樣板房,可以節(jié)約樣板房的建造費用。建造樣板房的裝飾工程費，裝飾工程效果,風格都是有營銷風格和研發(fā)設計來擬定的，所以那個很重要,它把風格擬定下來過后,你所有的一切都要圍繞它的風格去做。所以在擬定樣板房風格的時候一定要慎重。相應的樣板房裝飾風格擬定以后，樣板房的家居擺放等等,也會隨著它同樣的，假如我們已經(jīng)擬定了歐洲的樣板房裝飾效果，家居不也許擺一個中國的房在那里,所以這點一定要慎重，第二個總成本不能突破目的的測算成本。這是一個樣板房的裝修重要材料配置表,廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺、門窗,甚至開關面板,你就不要制定成歐式的。你制定樣板房的風格標準,就會用材料和品牌來擬定。哪些材料,哪些品牌比較好，哪些材料，哪些品牌是什么風格?就很容易的擬定下來。你要做一個樣板房,研發(fā)部和營銷部先要做一個。影響樣板房成本的重要因素,就是樣板房裝飾風格的定位，一開始說這個問題,這個問題影響樣板房裝飾成本的重要因素。這是最大的重要因素，二個是裝飾材料的標準，這個標準也是隨著風格不同樣擬定的,用的都是歐洲的風格，羅曼的風格，最重要的東西動不動用大理石做裝飾材料，所以和風格也有關系。二個沒有風格的影響材料,也要注意，哪些地方做好一點的材料，哪些地方作為標準，一般的材料?畢竟是個樣板房，所以這個東西，涉及我剛才說的，一個是直感,直感的標準,一個是顏色的標準。顏色的標準可以用不同的材料達成這個標準，紅色、黃色、都可以用其他材料來做，不一定都用很高級的材料來做。你有質感規(guī)定的地方?jīng)]有辦法，肯定要用好材料來做。樣板房風格影響樣板房家居，控制樣板房成本的控制,原則控制在目的成本,分解到每個協(xié)議里面，還要擬定合適的裝飾樣板房和家具成本。要控制裝飾材料的標準,好材料用在關鍵部分,這是大家看得到的地方。我有一次看到樣板房,衛(wèi)生間里面的確用了很多很好的材料,但是也可以這樣弄,由于看樣板房的大部分視線落在衛(wèi)生間里的,其實是不是衛(wèi)生間，一定要用大理石花崗巖的材料做，其實大家最重要看是鞋柜的檔次。也也許是面盆的臺板做得好一點,墻面是不是非常好的材料，顏色可以選，但是材料不一定那么好。尚有一個耐用品的回收和周轉使用,一年要做十幾萬方的樣板房。周轉的時候同時又8-10個樣板房同時展出,有的樣板房最短就是一年沒用了,有些耐用品大量買，一個樣板房一年下來就沒有了，后來采用措施回收一部分拍賣，涉及不能周轉使用的家居都拍賣。有時候,有一句話增產(chǎn)不如節(jié)約，有些老板越來越大,管但是來，那些東西沒有帳，那不行,我是公司就應當管起來,而不是說算小帳。樣板區(qū)景觀涉及喬木、灌木、草坪、水體、擋墻、護欄等等,還涉及配套用的家居，你在樣板區(qū)看樣板房,也許要通過景觀社區(qū),景觀社區(qū)要做，假如你是實體工程做的樣板房，那么這個景觀社區(qū),也許跟你將來的實體是連成一片的,也許先實行了,你也許以后整個社區(qū)的景觀連起來,但是它的標準不會是社區(qū)里面普遍的標準,肯定是個樣板區(qū)，要高出很多。所以,樣板區(qū)的景觀也要注意設計定位,你高得太多,樣板區(qū)做得再好，最后樹子要搬過去,所以一定要注意標準,注意定位。不要搞得太多太多,由于你要降下來不容易的，要挖掉搬到其他地方去,這是不容易的。所以要注意到,它要和你總體景觀基本上有聯(lián)系，有結合。大的地方比它好一些,或者點綴的地方比其他地方好一些,但是整體上基本上要過得去。尚有景觀的比例,他不能按常規(guī)的比例,你的效果怎么樣和整體的效果統(tǒng)一。尚有樣板區(qū)景觀很多時候也許為了賣房子，人家來參觀，也許會有些比較好的名貴樹木，但是你不要堆砌在那個地方。你把它堆砌起來,以后就不好辦了。你把它疏散了,以后再疏散不會那么不舒適。尚有樣板房的水體，一定要結合正式工程的水體。一不要太高估標準,一般情況下，也許都會在那個地方做一個水體,最后和正式工程的水體結合起來。尚有小品,由于相反和其他區(qū)不同樣,一定有樣板的作用,那么這個樣板的作用,不是一定比人家高的樣板，是你做出來給人有一種感覺的意思,叫樣板。是不是比其他地方高一點？略高一點，不要太高了,太高了成本也高。將來社區(qū)的整體感覺比這個差得很遠，所以要注意到,肯定是做得好一點，一個是方便將來調整，二個是整體的差距不要拉得太大。(茶歇）剛才介紹了龍湖的成本管理，事實上龍湖的成本管理基于房地產(chǎn)控制的基本理念情況，所以把房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制給大家介紹一下。龍湖的成本管理,有些做法也許你們都了解，但是很多時候,不希望你們完完全全這樣做,一些方法和基本的理念，結合你們自己的情況去做。房地產(chǎn)重要成本費項構成,跟龍湖成本同樣的。它涉及了直接成本，就是土地費，前期工程費,基礎設施費，配套設施費,建安工程費，工程相關的費。期間費用涉及銷售費用,管理費用，財務費用。直接成本里面的土地費用，涉及土地價款，拆遷安頓費以及相關費用，三通一平工程費，行政一級政策性收費。然后基礎設施費是滿足項目實用功能的設施設備,比如說配電房等等?，F(xiàn)在有個政策規(guī)定,社區(qū)里面要設居委會的辦公用房、活動用房，也許10０個平方還不夠,拿到街道辦事處去批一下，他說夠了就夠了。涉及建筑工程,安裝工程,含各項設備,智能化工程部，環(huán)境景觀工程都屬于建筑工程范圍。工程相關費用，涉及監(jiān)理費，車輛費，各項驗收費用,都是要收錢。期間費用涉及調研推廣廣告費,售樓處樣板房，樣板環(huán)境交易相關手續(xù)費。管理費用管理人員工資，行政支出福利的費用,這就是資金的成本。一個房地產(chǎn)項目有這么多項費用構成,怎么樣工作?現(xiàn)在實行項目制的管理，這是項目舉證的管理。從公司這邊分了各個職能部門,設計研發(fā)部,工程管理部，成本管理部，營銷部，計劃財務部，項目里邊是項目負責人,下邊設了相相應的項目研發(fā)經(jīng)理，項目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理，項目營銷經(jīng)理,項目財務經(jīng)理，下面下面設各項專員各項專業(yè)工程師。我們是以一個公司，做一個項目的時候設立舉證式的項目管理。這樣有助于項目的成本控制，所以我會介紹，成本控制、成本管理一定要以項目來完畢,以項目為一個對象。房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制,房地產(chǎn)開發(fā)一般大約提成這樣幾個階段：啟動階段,項目建議書或者可以性研究階段，也就是相稱于涉及拿地的時候都涉及在里面,項目意見書到可行性研究，事實上是拿地的討論,能不能拿？多少價去拿?拿好地以后就是規(guī)劃階段?？睖y、設計階段是我們控制成本的一個重要階段，控制投資的一個重要階段。然后就是項目的實行階段,施工、采購,最后是收尾,竣工驗收。這四個階段里面投資曲線,在可行性研究階段是很少的投資,勘查階段多一點,在施工采購的階段,也就是到工程竣工的時候,投資到了頂峰，基本上投資達成了百分之百。然后投入使用很少一點點,涉及后期的保修維護費。房地產(chǎn)開發(fā)投資的控制要點，投資控制涉及兩個方面的控制,投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制。重要是涉及這兩部分，那么投資測算過程的控制涉及投資論證階段的測算,就是我們說土地版的測算。一個是設計階段的測算，設計階段的測算涉及了方案版，涉及了啟動版，方案版,初設版，使用版。執(zhí)行過程控制稍微簡樸一點,分別看投資論證階段。土地投資論證，如何來論證？根據(jù)體規(guī)的土地信息擬定你取得地塊的項目定位,這是非常重要的。你要測算，一定有土地的信息,它有設計條件,掛牌也有設計條件。里面有容積率,覆蓋率,綠化率，尚有綜合還是商業(yè)，土地性質等等,根據(jù)這些東西，要制定相應的方案,對這個項目做一個定位。這塊地有多大，能建多少房子？這些房子里面什么建多少？也許有幾個方案的比較。然后算出一個東西來，這個東西就是你的成本最低，你的利潤最大，你的成本最低,利潤最大的時候，土地投標的時候給了你什么空間?就是漲價的空間。給你地越大，給你的力度就越大。不是隨便算一個成本，拿了地之后是整老板,會把老板害死，一定要去很認真的測算一下，測算的依據(jù)是什么?歷史成本數(shù)據(jù)。待會兒簡樸介紹一下。結合市場需求，對不同面積的使用功能，建筑面積的合理配置，結合周邊的環(huán)境,市場需求論證，你修這些房子賣多少錢？涉及修多少，涉及高層，別墅,你修多少,賣多少？最黃金的組合,就會讓你土地不變的時候,銷售價格最高，銷售價格高，成本相對不是提高很多的時候利潤就大。這是測算，你拿地時候的力度就大，來論證提出項目投資的可行性。參考類似液態(tài)的工程項目，歷史經(jīng)驗的數(shù)據(jù)，編制投資估算。這個投資估算是土地版的成本測算。然后是工程測算階段，工程測算階段分三個階段，方案設計、初步設計和施工圖設計。設計階段控制投資的效果最佳,投資決策到初步設計階段,通過對設計方案的必選,可以控制投資效果為75％-80%。也就是說又可以控制的部分,你在這個階段控制到75%-80%。控制投資的阻力最小,由于你在設計階段沒有人來阻礙,有人來阻礙你，那個人堅決不干，那就是阻力。只要你把道理講清楚，拿出來大家分析,然后很簡樸，很容易的改過來，不會花很多很多的投資，很多很多的費用。然后控制投資需要的成本最低，也許開一個會就控制了75-80％。深化設計到施工圖設計階段,通過對建筑標準的比較,對投資控制的效果達成15-２０％，也就是可以控制的成本，可以控制的投資可以控制到15％，他給你控制住這么多,前面設計的這么多,基本上這個成本就投資控制到了。施工圖結束到施工階段,施工階段沒有多少控制，基本上施工圖已經(jīng)形成，假如有控制的地方,不是在設計叫你施工圖繪制的時候控制住,不是以前控制下來,那么成本就控制不住,它的阻力就會大，成本就會高，所以這個階段事實上的工作只有５%。并且碰到的阻力相稱大,花費的成本也高，假如圖紙的形成，要控制住變過來,要通過監(jiān)理、設計等等手續(xù)，時間也長。所以,最佳的階段是在方案設計以前。這是一個簡圖，就是最佳的設計控制階段,是在設計的階段，控制的效果最佳,控制的阻力也比較小，越往后走就越大，控制的成本也相應的低。越往施工階段和使用階段走的時候控制的效果越差，越低。在方案設計階段要控制些什么？在容積率指標控制面積，溶劑率指標已經(jīng)控制的面積,結合市場的需求,對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，也就是說建多少所高層，多少商業(yè),多少別墅,多少花園洋房等等，我們要去比較。設立哪些基礎設施和配套設施?哪些是可以不必要設的，哪些是比較設的?獲得最大的銷售額和利潤。最大的銷售額怎么來?舉一個例子，別墅賣的價格高，建多少別墅合適？容積率定死了,全修了別墅容積率沒有用完可惜了，建多少高層來填補容積率，這樣合理搭配比較出來，可以賣最高的錢，最多的錢,容積率也很好，搭配也很好，我的成本基本上也不會有大的增長，這是要控制的重點。對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計，通過比較進行單體平面和戶型，通過對建筑面積、套內面積，公攤面積的比例測算擬定最合理戶型和戶型搭配,從而獲得最大的銷售面積。剛才我們說的是業(yè)態(tài)，是產(chǎn)品,現(xiàn)在我們說的是在同一個產(chǎn)品里面戶型的搭配,非常重要。特別是公攤面積,控制公攤面積使銷售面積得房率和銷售面積最高。那么如何搭配大戶型、小戶型。假如8０0平米的平面，做10戶小戶型,公攤面積肯定很大，甚至超過２５%,假如做一部分大戶型,做一部分小戶型公攤也許只達成1５-17％,這都是需要我們去挖掘，需要去控制的地方。所以,這是控制要點。對各個方案合理搭配重要建筑和配套設施,把車庫，景觀綠化面積景觀區(qū)內配套道路管網(wǎng)等于,進行土地成本,配置標準和建導致本的造價比較，對各方案的建設工期，銷售速度,銷售價格和資金成本的比較編制投資估算,這個投資估算也是成本測算。初步設計階段,初步設計涉及到結構的選型等等，現(xiàn)在設計,不知道你們怎么理解?本來有一個設計部的人,他跟我溝通,說現(xiàn)在設計很重要,我說是很重要，我說你怎么來現(xiàn)在設計?他說讓設計院,我們給他一個數(shù),讓他比較數(shù)字，比如說鋼筋,一個平方的建筑面積控制到40公斤。我說他怎么來控制?假如結構需要這么多鋼筋，你把它減少，那不行,萬一出了安全事故問題誰承擔？他也不也許一邊做設計,一邊給你算這個是不是控制到40公斤，沒有控制到4０公斤就要改設計,不也許這樣做的。我理解的現(xiàn)在設計重要指標要控制到成本測算的范圍以內,不是要用我們測算的范圍去控制。最近,我和一個朋友溝通工程,也是房地產(chǎn)工程。一個設計院給他設計了33樓的高層,沒有超過1０0米，就是9９米３3層。開發(fā)公司的一個副總,據(jù)說以前是某施工單位的負責人,我來給你評估一下設計，也也許有些經(jīng)驗,就給他設計說,你什么什么鋼筋多了，什么什么鋼筋大了,后來設計也聽了他們的意見給改了，后來我在看的時候,就給我們那個朋友說,你這個東西有一些問題,我也跟設計溝通了一下，我說你是把鋼筋控制到了最低最低了,從理論上來說這個鋼筋不出問題,計算上不出問題。但是人家是施工,施工有很多不可擬定的因素在里面，以后疊加起來,會影響你這個工程的耐久性,一方面施工的云執(zhí)行（音）不好,那天我看到混凝土有些好有些不好，此外是人工燒灼，鋼筋不是百分之百的準確，你計算是理論算的,你把安全系數(shù)做到最小最小，將來耐久性不好。買房子的人不知道，假如知道,你賣房子很難，大家都想耐久性好一點，重慶不是地震區(qū),萬一出了4－5級的地震這個房子就會出問題的，所以成本要控制在比較合理的方面，要有助于施工，有助于控制成本。所以，現(xiàn)設計的意思，不是給人家每平方控制鋼筋多少。我們自己以前也出過這個事,我們跟一個設計院簽定協(xié)議，這個鋼筋必須要控制在4２公斤,除基礎以外。4２公斤做出來了，后落我們內部分析的時候講,事實上某些時候達成一個指標，某個指標并沒有達成。然后鋼筋里面大量采用三級鋼，三級鋼比二級鋼多幾百塊錢噸，但是你這種情況并不合理，由于混凝土也有鋼筋含量,也許你黨綱到了極限。我的鋼筋用量看起來減少了,但是錢并沒有減少。第三個要達成你的目的,大量把構造件給省掉，最后發(fā)現(xiàn)樓面有開裂的情況,追求起來就是混合構成少了一點。所以我們在想現(xiàn)設計的時候，經(jīng)常想,我們哪些方面規(guī)定設計院，哪些規(guī)定？你不是指導他，二也不是限制他。最后樓板開裂說是施工單位的問題，他一點責任都沒有。但是我們不說誰有責任,是說這個建設的耐久性和使用功能有影響,我們要做什么?我們要做的是好產(chǎn)品，所以我們希望設計院,設計單位給我們控制住。比如說結構體系選比較合理的，成本比較好一點?；A給我選合理的基礎，成本也比較好一點。那么我們想需要他做這樣的東西，不是需要他去做數(shù)字游戲,有時候我們叫數(shù)字游戲。所以我們設計任務書是關鍵的東西,對設計的規(guī)模，設計的標準，工程數(shù)量，預算指標，可以進行定量綜合的設計內容，要通過計算的決定，充足考慮施工的可行性和經(jīng)濟性。你把鋼筋的安全系數(shù)都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的優(yōu)良，才干達成這個系數(shù),這是不一定可行的。初步設計階段要地貌的標高,以擬定建筑面積和總平面標高，合理突出標高，減少擋墻工程。這個擋墻在重慶很突出，你看我們的房子都是高一點矮一點。大部分是用擋墻來支撐,來完畢。減少基礎深度,增長地下運用方案的比較。這個地方10米深，假如運用地形做成地下車庫,地下部分不算容積率,但是填起來要比較。我要運用空間，也不是投入很多錢,又獲得了一部分使用的面積,并且增長了車庫的功能,這方面去比較，看哪一項好。尚有土石方的挖填,我運用高差,少填土，少挖基礎也有好處,以前尚有個爭論,我們有一個部門不理解，你們搞工程的人怎么把土，那個地方自身凹下去了是一個坑,你把土填起來,然后再去挖基礎,要多挖填土的高度，為什么不可以筑起來再填土呢?我那天問下面的一個人,你說為什么？他也答不出來。基于有幾種情況:第一個你把基礎沒有回填以前把基礎做起來,基礎原則上,自身基礎的中間不能接的,只能一次澆起來，不回填先要筑一個柱,這么大的面積是很多很多柱,在柱林里面填土,汽車倒土，一倒就倒根柱,把你的柱都跟沖倒了。關鍵不是為什么這樣做,是我們如何做成本最佳?肯定要填起來再挖，能不能不填，運用起來是此外一個思緒。所以這里面有很多很多需要去做的事情。所以設計階段可以控制很多很多的成本,７５－80％,就是這個意思,比選很多東西來得出結論。然后控制單體建筑的特性指數(shù),涉及外墻的周長,門窗的面積系數(shù)等,和節(jié)能、保溫、消防、抗震等等標準都有關聯(lián)的東西?，F(xiàn)在一個高層除了滿足消防樓梯和通風以外,自然通風和正氧送風以外,重慶針對“512”,出了一個系數(shù)，涉及你的面積,你的周長，對抗震設計的鋼筋規(guī)定就不同樣。直接影響抗震，所以,這方面也是需要我們去比較，去把控。擬定產(chǎn)品的配置系統(tǒng)，內容和標準，修別墅，每個別墅都送一套中央空調。都送一套中央吸塵，都送一套什么什么。哪些東西，第一個別墅送了之后要回訪他，要去看看他，哪些東西人家用得好，哪些東西人家用得不好。我們送的中央吸塵,我后來去了解過，很多業(yè)主,我說知不知道這是什么?不知道,你用得來嗎?用不來。中央吸塵對住宅來說有多大的意義？那套中央集成大約兩萬八千多，那不是地毯的吸塵,是空氣的吸塵,你說我們家庭中有多少空氣吸塵,并且是別墅社區(qū)。是不是需要？所以配置的系統(tǒng)要分析,要比較，讓內容標準。尚有社區(qū)項目開閉所(音）高配電池和低配電池區(qū)域和位置的選擇。我們離重要用電部分很遠很遠，所以這些東西要考慮到。給水和消防分區(qū)是不是合理？所以設計階段控制要考慮很多東西?？刂圃O計的標準，涉及保溫的材料，剛才今天上午也所了,保溫材料就目前來說，就只有三四種,一個是內保溫,一個是外保溫，保溫的形式一個是保溫的材料聚本顆粒砂漿，尚有墻體自保溫。它擬定的標準滿足必要使用功能的同時,假如我們用聚本顆粒砂漿,通過保溫檢查，要通過設計去計算來決定。設計階段必須有必選,你叫我設計什么，我就做什么,這也不行，設計單位也要站在開發(fā)商的角度,為開發(fā)商著想，控制成本上大家的事，不能說你說是什么就是什么,人家說的什么就不管,現(xiàn)在有的設計，讓他改很小很小的一個事情就很困難。根據(jù)初步設計圖紙,對規(guī)劃建筑面積,銷售建筑面積，造價建筑面積進行預算，盡量減公攤,規(guī)劃建筑面積規(guī)劃院給你審批的,它的計算方法不同樣,一個是銷售建筑面積,是你內部營銷部門只有劃定的建筑面積,他說哪些面積是賣的，哪些面積是不賣的，這是銷售面積。銷售面積和銷售價格就是你的總銷售價格,總銷售價格減法你的成本，它的銷售面積沒有涉及那一部提成本,你就不能用它的銷售面積來作為計算成本的面積。所以,必須用造價的建筑面積,通過造價建筑工程師,他用計算規(guī)則的方法計算出來的計算面積，他的計算面積涉及給施工單位算的建筑面積，涉及所有成本的面積，這個面積應當作為成本的歷史數(shù)據(jù),面積以及成本造價。這三個之間，會有很大的差別,我們測算過,涉及規(guī)劃面積和造價面積相差6%左右，銷售面積不用說了，有些贈送的,你把它的銷售面積加起來差十幾，有些是銷售部門擬定的贈送面積。所以,我們以前做目的成本的時候，是用規(guī)劃面積出來,價格經(jīng)常感覺部隊。最后以造價面積來算,統(tǒng)一到一個標準上來。景觀工程控制，軟景、硬景的比例７0-80%多,這只是一個參考，一定要控制比例。這個比例直接影響成本。以前我們也有一個工地,吳老師專門開了一個會,就是我們的比例嚴重失調,我們達成了３0%幾到6０%幾,當時給我們的指標是高層社區(qū)，叫低密度高層社區(qū)。給我們一個指標，景觀綠化面積不超過250,最后弄下來４00給她報告,不對頭,后來到現(xiàn)場開會，分析來分析過去，因素是我們的比例失調。后來調下來以后，那個效果很好,至今大家都認為那個地方很好，這個地方大家可以總結折算，各地不同樣,也許你們要到80-85%更合理，效果更好,那就更好了。控制綜合管網(wǎng)方案,涉及道路工程,與污水管理工程，首項做法進行造價分析比較,使步子走向做法更合理。今天上午說到了管道怎么走,都走地下車庫。這個沒有嚴格的規(guī)定，有規(guī)定只是強弱電不要離得太近,離多遠。天然氣不能強電共溝等等,原則是什么？怎么走最近,怎么走坡度最小，坡度最小就是挖土石方最短。你是控制這些原則,怎么走?你把主管道８0０-9０0在社區(qū)走一圈，不如我在中間走，30０-５00的小管道接到里面來。怎么做?當然也要考慮建筑物的布置,和整個社區(qū)道路景觀的布置。管道在景觀里面也不是不可以采用一些辦法,比如說做植物的井蓋,可以在井蓋上面植草坪,同樣的填補了這個問題。由于畢竟來講檢查井蓋天天看，是有問題了才打開。概算也是目的成本測算。在這個時候，目的成本測算應當做什么?應當做目的成本分解,初設擬定下來以后,施工圖只是完善一個大樣,細部,那有什么東西呢，鋼筋，最后完善鋼筋圖紙。這個時候，應當做目的成本分解。施工圖設計控制要嚴,擬定合理的基礎形式,基礎有很多種。有代行技術,有挖孔樁（音),我們在這方面是有過教訓的，我們有一個項目２８萬方,工期有點緊。當時就采用６0０的鉆空磚,用水去把泥漿沖起來。我們大約花了一個半月的時間做,集中到重慶市鉆600口徑的鉆機10０多臺，重慶叫以100型的鉆機沒有了，都被我們拉過來完了。15０多臺,電也不夠用，我們設了一個變壓器不夠,發(fā)動機。一共進了大大小小5０臺發(fā)電機，最小的5０千瓦帶兩臺,那個時候沒有辦法了，用一句話形容，大氣油田的會鉆跟它差不多。150鉆進的井架立起來多大一片。舉一個很簡樸的例子,就是旁邊有一個湖，湖面的面積是２40畝,湖水抽下去30公分。你說用了多少?整個污染有多大？不從龍湖工地流了大約4-5公里,天天組織1０多個人在那里清淤。所以,施工也要考慮，基礎方案也要考慮施工。它尚有一個問題，是最頭疼的。那個基礎的質量怎么保證，他是看不到你的，鉆完了就放鋼筋,然后澆混凝土。到底這個樁完不完整，質量怎么樣？只有一種方法,振動波和洞測來檢測。施工單位不緊張,設計院不緊張,事實上管施工的人緊張,萬一沒有保證到質量，這個終身責任。所以，后來把鉆孔樁在龍湖基本上否認了。所有樁改為挖孔樁,所以基礎的形式一定愛,不光是考慮成本,一定還要考慮施工。尚有結構的體系。我不知道其他地方怎么樣，重慶的波比簡直(音)結構普遍。95年９6年的時候，還沒有人做這種結構體系。后來我們從北京建設部引進了這個軟件過來，在我們的項目里,現(xiàn)在這種體系基本上在用。同樣的有哪些地方做簡易墻，哪些做短支柱,這也需要合理的選擇。尚有合理的選擇安全系數(shù)，就是把鋼筋的安全系數(shù)全都吃掉了，也不是控制成本的辦法。施工圖設計,尚有把握細部設計,做法和材料選用。所以說設計階段的投資控制重點放在哪里？放在方案設計和初步設計，放在方案設計和初步設計階段是我們的重點,那時候控制在70-80％。運用價值工程控制投資,價值工程是把技術與經(jīng)濟結合起來的管理技術，通過對產(chǎn)品的功能分析，達成產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。剛才指到很多很多的比較，事實上