按揭房權(quán)屬認定困難的原因分析,婚姻法論文

按揭房權(quán)屬認定困難的原因分析,婚姻法論文【題目】【緒論第一章】【第二章】按揭房權(quán)屬認定困難的原因分析【3.13.2】【3.3-3.5】【第四章】【結(jié)束語/以下為參考文獻】第2章按揭房權(quán)屬認定困難的原因分析最近幾年我們國家離婚案件的數(shù)量逐年遞增，在離婚訴訟中夫妻之間財產(chǎn)權(quán)屬認定問題也隨之產(chǎn)生，在諸多財產(chǎn)分割難題中，按揭房權(quán)屬的認定在我們國家司法實踐中成為難題中的難點，筆者以為造成認定按揭房權(quán)屬認定困難的原因如下：2.1按揭制度的復(fù)雜性由于按揭制度不是我們國家本土的制度，固然在傳承和發(fā)展的經(jīng)過中逐步構(gòu)成了中國自個的特色，但是按揭制度牽涉多方主體和法律關(guān)系、按揭程序冗雜等多種原因，致使按揭房的權(quán)屬認定成為一個難點。2.1.1按揭法律關(guān)系復(fù)雜按揭制度在我們國家本土的傳播和發(fā)展經(jīng)過中，實則借鑒了英國和美國，尤其是香港地區(qū)的經(jīng)歷體驗，但是構(gòu)成了自個的特點，與英美法系國家〔地區(qū)〕的按揭制度相比擬存在眾多不同，如此導(dǎo)致了我們國家按揭制度法律關(guān)系的復(fù)雜性，具體表現(xiàn)出在如下幾個方面：首先，按揭制度中的主體復(fù)雜。針對按揭制度所包含的主體，學(xué)者各持一詞。綜合諸多學(xué)者理論，我們國家按揭法律關(guān)系中的主體包含：按揭人、按揭權(quán)人和保證人，這是我們國家按揭制度本土化發(fā)展經(jīng)過中所產(chǎn)生的與英美法系國家按揭制度最重大的區(qū)別之一，而英美法系國家的按揭制度法律關(guān)系主體僅包括作為購房者的按揭人和按揭權(quán)人〔銀行〕，并不包含房地產(chǎn)商。我們國家按揭制度的主體之所以引入房地產(chǎn)開發(fā)商作為保證人，并讓其承當(dāng)意外風(fēng)險，原因是我們國家經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡和公民信譽程度偏低等因素。其次，按揭制度中三個主體之間所構(gòu)成的法律關(guān)系復(fù)雜。有的學(xué)者以為按揭制度包含五個法律關(guān)系：其一是購房者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系，其二是購房者與銀行的借貸關(guān)系，其三是購房者以其購買房屋為按時還款擔(dān)保，與銀行所產(chǎn)生的按揭擔(dān)保關(guān)系，其四是開發(fā)商保證購房者按時還款，與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系，其五是當(dāng)購房者不能按時還貸時，開發(fā)商回購該按揭房時與銀行所產(chǎn)生的回購關(guān)系。按揭制度中法律主體之間構(gòu)成的法律關(guān)系固然冗雜，但是本質(zhì)包含三個主要的法律關(guān)系：一是購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間構(gòu)成的房屋買賣合同關(guān)系；二是購房者與銀行之間構(gòu)成的按揭房貸款合同關(guān)系；三是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間構(gòu)成的擔(dān)保合同關(guān)系。而英美法系國家按揭制度由于主體單一，因而在按揭主體之間所構(gòu)成的法律關(guān)系也較為簡單，主要就是購房人與銀行之間的貸款合同關(guān)系。2.1.2按揭流程復(fù)雜按揭流程復(fù)雜也是致使按揭制度復(fù)雜的另一個重要原因。根據(jù)按揭實務(wù)中擔(dān)保內(nèi)容不同，按揭房可分為預(yù)售商品房按揭〔期房按揭〕和現(xiàn)房按揭。下文簡述兩種按揭房的辦理按揭流程：預(yù)售商品房按揭〔期房按揭〕的基本按揭流程：購房人與具有相應(yīng)預(yù)售資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商先行簽訂商品房預(yù)售合同，并交納一定比例的房屋首付款，銀行首先對購房人提交的信譽狀況證明、預(yù)售合同、還款能力證明、擔(dān)保材料等必要資料進行審查，其次對房地產(chǎn)開發(fā)商進行審核，包括：資信狀況、工程進度、房屋售價等情況。銀行在審查完畢后與購房人簽訂按揭房借款合同，剩余的購房尾款由銀行一次性支付給房地產(chǎn)開發(fā)商。購房人需根據(jù)其與銀行簽訂的合同內(nèi)容每月歸還本金及利息，直至貸款歸還完畢。一般銀行會要求房地產(chǎn)開發(fā)商作為保證人為購房人提供擔(dān)保，若購房人在約定時間內(nèi)未根據(jù)合同約定歸還貸款及利息，銀行則有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商回購該房屋，并就回購款清償購房人所欠貸款。當(dāng)房屋建設(shè)完成經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，購房人在開發(fā)商的協(xié)助下辦理房產(chǎn)證并進行抵押登記。當(dāng)購房人歸還完畢貸款后，即可到房地產(chǎn)登記主管部門申請辦理抵押登記的注銷業(yè)務(wù)?，F(xiàn)房按揭，購房者與開發(fā)商簽訂合同購買已經(jīng)建成的房屋并繳納部分房款，而后向銀行申請貸款，并將房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明提交給銀行作為還款擔(dān)保，當(dāng)購房者無力歸還貸款時，銀行能夠就該房產(chǎn)行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?，F(xiàn)房按揭與期房按揭的辦理經(jīng)過中最大不同就是房地產(chǎn)開發(fā)商的地位和作用。在現(xiàn)房按揭中，房地產(chǎn)開發(fā)商無需提供保證購房人按期還貸的擔(dān)保，原因是現(xiàn)房按揭中，購房人已就建成的按揭房辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書和抵押登記。由于現(xiàn)前階段銀行風(fēng)險管理水平低、法律配套制度不完善、個人信譽體系不健全等因素致使在購買按揭房經(jīng)過中，購房者將面臨眾多風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)商一房多賣，致使無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記、所建造的按揭房質(zhì)量不合格、本身還款能力缺乏、假按揭現(xiàn)象等。因而，購房者在辦理按揭經(jīng)過中需要做好必要的風(fēng)險防備措施：購房前核實房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)、信譽程度、資金狀況，具體咨詢銀行按揭合同細節(jié)，避免因合同條款日后發(fā)生糾紛，為房屋辦理保險，保障由于意外或者人為因素造成的房屋損失。2.2按揭制度缺少專門立法我們國家學(xué)者對于按揭制度單獨立法的觀點不盡一樣，有的學(xué)者以為規(guī)定讓與擔(dān)保制度能夠覆蓋按揭制度，用于解決日益增加的按揭房屋糾紛。而有的學(xué)者則對此持否認看法，以為沒有必要針對按揭制度專門立法而規(guī)定為一種新型的擔(dān)保物權(quán)，由于按揭制度具有其本身的特點，其本質(zhì)是一種新型的交易形式，一種解決問題的思路，現(xiàn)行物權(quán)法足以調(diào)整，并未超出法律范圍。筆者以為，隨著不動產(chǎn)市場的繁榮，以按揭方式的購房者逐年增加，也致使按揭房糾紛不斷涌現(xiàn)，針對按揭制度立法已是迫在眉睫。在這里方面，我們能夠?qū)W習(xí)境外立法者的開放包涵之態(tài)度，如：英美法系國家〔地區(qū)〕的押記涵義非常廣泛，按揭和抵押皆包含華而不實，由此凸顯出其概括性、科學(xué)性的領(lǐng)先模范特點，我們國家立法者并不一定要堅守大陸法系之堡壘，應(yīng)用開放、超前的立法姿態(tài)以適應(yīng)瞬息萬變的世界，將按揭制度與抵押制度融合，實為解決按揭房糾紛的一條新途徑。在我們國家大陸地區(qū)，購車按揭、房屋出典、商品現(xiàn)房買賣按揭、二手商品房買賣中的按揭純屬不動產(chǎn)抵押〔英美法系的法定不動產(chǎn)按揭〕，只要在建工程抵押和商品房預(yù)售中的按揭類似于英美法中的衡平法利益的按揭，但是法院的司法實踐對此也當(dāng)作抵押處理。由于缺少針對按揭制度的專門立法，使得無論按揭業(yè)務(wù)是在司法領(lǐng)域還是實踐領(lǐng)域，通常適用抵押制度予以操作。直接用抵押制度取代按揭制度，能否可行？答案:能否定的。按揭制度與抵押制度存在眾多不同。例如：針對的標的物不同，按揭制度針對的標的物是不動產(chǎn)的等待權(quán)，只要經(jīng)過一段時間并經(jīng)法定程序后才能轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，而抵押的標的物不局限在不動產(chǎn)。我們國家(物權(quán)法〕還允許在動產(chǎn)上設(shè)定抵押；權(quán)利的實現(xiàn)方式不同，而在按揭制度中，當(dāng)按揭人無力歸還債務(wù)時，銀行有權(quán)對標的物進行折價、拍賣、變賣等方式，用所得款項彌補購房人所虧欠的借款，亦或由房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)揮保證職能，回購該房屋，以回購款歸還銀行貸款本息。抵押制度中，抵押權(quán)人能夠與抵押人協(xié)議折價、拍賣或者變賣標的物，從拍賣或變賣款項中優(yōu)先受償?shù)取５莾烧咴诤芏喾矫嬉泊嬖陬愃浦?，如：兩種制度中皆存在優(yōu)先順位的問題，皆需要履行公示，登記以獲取對第三人的對抗效力等。傳來的按揭制度經(jīng)過我們國家的融合和創(chuàng)新，呈現(xiàn)出我們國家獨特的一面，但是由于缺少專門性立法，致使我們國家的按揭制度有名無實，在很多方面接近我們國家抵押制度。筆者以為抵押和按揭兩種制度，在將來發(fā)展的趨勢就是經(jīng)過浸透互相融合，互相妥協(xié)。按揭制度立法的不斷完善，一定會為按揭房的交易經(jīng)過及糾紛的解決提供堅實的法律保障。2.3婚姻法與物權(quán)法的沖突在我們國家，婚姻法與其他民事法律存在共性，但是同時由于其調(diào)整家庭成員之間的身份關(guān)系等特點也使其具有特殊性。在離婚訴訟中，按揭房屋的認定和分割實為一個綜合性法律問題，涵蓋多個法律關(guān)系，通常會牽涉到(婚姻法〕和(物權(quán)法〕。按揭房屋權(quán)屬認定所牽涉的問題在這兩部法律中的某些規(guī)定存在內(nèi)在沖突。兩部法律的沖突，是造成我們國家按揭房權(quán)屬認定困難的另一個原因，沖突本質(zhì)為我們國家的夫妻共同財產(chǎn)制與不動產(chǎn)登記制度之間的沖突。怎樣協(xié)調(diào)處理我們國家司法實踐中解決離婚糾紛時婚姻法和物權(quán)法的沖突和矛盾，決定著能否公正認定按揭房權(quán)屬。2.3.1.適用順序?qū)用娴臎_突婚姻法調(diào)整特定主體之間人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系，因而具有倫理性和人身性；物權(quán)法則是調(diào)整社會財產(chǎn)關(guān)系的一般性法律。(婚姻法〕的出臺早于(物權(quán)法〕，對夫妻財產(chǎn)的規(guī)定上亦未區(qū)分不動產(chǎn)和動產(chǎn)，而(物權(quán)法〕對于物權(quán)的歸屬和變動作出較為詳細的規(guī)定，其與(婚姻法〕已經(jīng)確定的夫妻財產(chǎn)制度發(fā)生了法律適用順序?qū)用娴臎_突。在夫妻家庭領(lǐng)域，物權(quán)法是一般法，婚姻法是十分法，在適用法律順序的問題上，能否應(yīng)該一律遵循十分法優(yōu)于一般法的原則呢？答案:能否定的。首先，當(dāng)一般法與十分法針對某一法律關(guān)系皆作出規(guī)定，十分法對此法律關(guān)系所規(guī)定的較一般法而言愈加明確詳細時，才適用十分法優(yōu)于一般法之原則。其次，(物權(quán)法〕相比(婚姻法〕而言是新法，新法的一般性規(guī)定與舊法的特殊性規(guī)定在適用順序上怎樣確定呢？根據(jù)(立法法〕第九十四條之規(guī)定①，需要由全國人大常委會裁決，因而，在處理按揭房權(quán)屬認定糾紛時，應(yīng)分析案件所牽涉全部法律關(guān)系，找到對應(yīng)所適用的法律，不能生搬硬套適用十分法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的原則。有的學(xué)者以為在調(diào)整夫妻間的財產(chǎn)關(guān)系時適用(婚姻法〕，在調(diào)整夫妻與第三人的財產(chǎn)關(guān)系時適用(物權(quán)法〕。此種觀點雖有了一定的進步，但是仍不夠客觀和理性，現(xiàn)前階段理論界和司法實踐界在制度、理論、價值等多層面對(物權(quán)法〕采取盲從態(tài)度，而對(婚姻法〕所應(yīng)有的地位則采取無視之態(tài)度。(物權(quán)法〕具有謙抑品格①，使得其在調(diào)整婚姻家庭中的財產(chǎn)關(guān)系上應(yīng)保持一定的辭讓和理性，給予(婚姻法〕應(yīng)有的尊重。而物權(quán)法作為財產(chǎn)法，欲作用于婚姻家庭法中的財產(chǎn)關(guān)系上，就必須接受其反作用。在確認此類按揭房權(quán)屬時首先應(yīng)尊重婚姻家庭的特殊屬性，不應(yīng)機械適用物權(quán)法，直接適用一般財產(chǎn)規(guī)則，在約束夫妻財產(chǎn)領(lǐng)域，物權(quán)法不應(yīng)過度調(diào)整。2.3.2物權(quán)歸屬層面的沖突兩部法律判定財產(chǎn)歸屬的原則不同，導(dǎo)致了物權(quán)權(quán)屬層面的沖突：(物權(quán)法〕以占有和登記方式判定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，公示原則是其最大的特點，而(婚姻法〕卻沒有類似的公示要求，夫妻雙方還是要遵守婚姻法所規(guī)定的夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得的財產(chǎn)歸夫妻共有的原則，并根據(jù)關(guān)鍵的時間節(jié)點〔如：結(jié)婚、購房等〕以及當(dāng)事人的意愿來判定財產(chǎn)的歸屬。因而，在實踐中易發(fā)生按揭房產(chǎn)權(quán)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人與真正的物權(quán)人不符的情形。司法實踐中，下面幾種常見情形根據(jù)(婚姻法〕和(物權(quán)法〕之物權(quán)歸屬原則會產(chǎn)生不同的歸屬結(jié)果②：首先，夫妻共有房產(chǎn)登記于一方名下的不動產(chǎn)權(quán)屬，按照(婚姻法〕的財產(chǎn)歸屬原則判定該房屋仍屬于夫妻共有財產(chǎn)，而按照(物權(quán)法〕的登記主義原則，該房屋屬于登記方的個人所有。其次，屬于夫或者妻一方個人財產(chǎn)的不動產(chǎn)登記于雙方名下，按照(婚姻法〕的立法宗旨和原則，該不動產(chǎn)仍為夫或妻一方的個人財產(chǎn)，而根據(jù)(物權(quán)法〕規(guī)定只要不動產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人才是該不動產(chǎn)的唯一權(quán)利人，則該不動產(chǎn)的歸屬就應(yīng)以登記簿上為準，屬于夫妻共同所有。再次，夫妻之間對于不動產(chǎn)權(quán)屬達成財產(chǎn)協(xié)議，但是由于種種原因?qū)е虏⑽崔k理不動產(chǎn)變更登記，此種情況下，該不動產(chǎn)的權(quán)屬③，根據(jù)(婚姻法〕尊重夫妻對于財產(chǎn)自由處分之意愿，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容判定該不動產(chǎn)權(quán)屬，而按照(物權(quán)法〕之規(guī)定，沒有辦理不動產(chǎn)變更登記，即未發(fā)生物權(quán)變動，該不動產(chǎn)仍屬于房屋產(chǎn)權(quán)證書上署名人之所有。有學(xué)者以為，(物權(quán)法〕與(婚姻法〕最大的區(qū)別之處在于：前者以登記確定誰是名義下的物權(quán)人，后者則是根據(jù)財產(chǎn)獲得關(guān)系確定真正的物權(quán)人。在處理物權(quán)人與實際權(quán)利人不一致的情況時，應(yīng)按照公平正義等原則，根據(jù)物權(quán)登記時間、首付資金來源等因素綜合判定按揭房屋的權(quán)屬，而不應(yīng)拘泥于不動產(chǎn)物權(quán)登記冊上的署名。當(dāng)財產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生爭議時，婚姻當(dāng)事人能夠通過提起物權(quán)確認之訴明確財產(chǎn)歸屬[3].2.3.3物權(quán)變動層面的沖突物權(quán)法要求物權(quán)變動需公示，才能發(fā)生法律效力。目的在于明晰物權(quán)的歸屬，保衛(wèi)交易安全?；橐龇▌t無此要求。換言之，不動產(chǎn)登記公示原則在婚姻法領(lǐng)域能否適用？我們國家的物權(quán)變動形式與瑞士較為接近，皆不成認物權(quán)變動的無因性。不動產(chǎn)只要依法定程序辦理登記，才能發(fā)生物權(quán)變動的效力。假如房屋是基于法律行為而獲得的，則登記時間即是物權(quán)變動時間。假如獲得房屋的原因是：遺贈、征收、建造等，行為完成時即發(fā)生物權(quán)變動的效力。我們國家現(xiàn)行(婚姻法〕在1980年(婚姻法〕的基礎(chǔ)上，繼續(xù)規(guī)定以夫妻共同財產(chǎn)制為原則，約定財產(chǎn)制和個人財產(chǎn)制為例外。夫妻共同財產(chǎn)制，即在夫妻基于法律規(guī)定對于婚姻存續(xù)期間所得一切財產(chǎn)皆屬于夫妻共有，法律明確規(guī)定為一方個人財產(chǎn)的除外。此種獲得財產(chǎn)方式不是基于當(dāng)事人的合意而是基于法律的規(guī)定，因而無需再進行公示，即發(fā)生物權(quán)變動之效力。因而家庭關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系需要不同的法律思維形式，在調(diào)整婚姻家庭領(lǐng)域時，不動產(chǎn)登記之物權(quán)變動形式應(yīng)適當(dāng)被弱化。造成(婚姻法〕與(物權(quán)法〕之間產(chǎn)生上述眾多沖突的原因是，兩部法律內(nèi)在理念和考慮形式的不同，造成了婚姻存續(xù)期間財產(chǎn)變動的本質(zhì)與形式的分離?；橐龇ń忉屓某雠_，能夠看出其內(nèi)容明顯遭到物權(quán)法思路影響，逐步將判定財產(chǎn)歸屬之原則向登記原則靠攏①，用物權(quán)思路調(diào)整婚姻夫妻之間財產(chǎn)關(guān)系?；橐龇ê罄m(xù)司法解釋沒有與婚姻法立法理念保持一致，物文主義②被過度強調(diào)和引入，過度重視民法上物權(quán)登記效力，進而忽視了非物權(quán)登記方對于婚后共同歸還貸款，為獲得完好產(chǎn)權(quán)所做出努力的意義。2.4不完備的不動產(chǎn)登記制度房屋產(chǎn)權(quán)能否正確認定對百姓生活的影響甚大，但我們國家現(xiàn)有不動產(chǎn)登記制度的缺陷和缺乏影響著按揭房權(quán)屬認定。缺少統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記立法和機構(gòu)、不動產(chǎn)審查方式形式化、登記人員業(yè)務(wù)水平不高、登記不公開等是我們國家現(xiàn)前階段不動產(chǎn)登記制度所存在的一些主要問題。因而，完善不動產(chǎn)登記制度刻不容緩，這不僅僅是行政管理和市場經(jīng)濟的需要，更是保證夫妻雙方人身權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利的必然要求。而新出臺的(不動產(chǎn)登記暫行條例〕反映了我們國家立法者完善不動產(chǎn)登記制度的目的和決心，但是由于其本身的缺陷和缺乏，并沒有能到達統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度之目的。2.4.1不動產(chǎn)登記制度存在的問題不動產(chǎn)登記是指法定國家專職行政機關(guān)根據(jù)權(quán)利人或者利害關(guān)系人的申請，對不動產(chǎn)狀態(tài)及享有情況進行審核，將權(quán)屬狀態(tài)記載于不動產(chǎn)登記簿，并對符合條件的申請人發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書的行為。物權(quán)人對不動產(chǎn)支配權(quán)的行使是通過不動產(chǎn)登記行為完成的。不動產(chǎn)登記行為的公示效力和確認效力具體表現(xiàn)出在，公眾可通過不動產(chǎn)登記簿以了解不動產(chǎn)權(quán)屬真實情況，有助于平衡權(quán)利人和第三人之利益①，避免遭到不必要的損失，亦有助于保證交易的安全。但是我們國家的不動產(chǎn)登記制度并不完備，主要存在下面問題：一、缺少專門不動產(chǎn)登記立法我們國家現(xiàn)前階段不動產(chǎn)登記立法較為分散，沒有一部包含全部不動產(chǎn)物權(quán)類型的不動產(chǎn)登記法。各種不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)定散落于各個單行法律法規(guī)中，頗顯分散混亂，如：(房地產(chǎn)管理法〕(物權(quán)法〕(擔(dān)保法〕中有針對房屋登記的規(guī)定；(森林法〕規(guī)范林地的登記程序和相應(yīng)規(guī)定；(漁業(yè)法〕針對灘涂的登記事項進行了規(guī)定等，同時各地的不動產(chǎn)登記規(guī)范混亂，很多地區(qū)都在嘗試建立各行政區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記制度②。(物權(quán)法〕固然對不動產(chǎn)登記眾多事項進行了規(guī)定，但只是雛形，且行政色彩濃烈厚重。由于沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)立法，現(xiàn)有規(guī)定之間難免存在矛盾和沖突。因而，有的學(xué)者以為：統(tǒng)一的法律根據(jù)、登記機關(guān)、登記效力、登記程序、權(quán)利證書系統(tǒng)極待產(chǎn)生[4].建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記立法仍需遵循(物權(quán)法〕基本原則，注重與其他部分法律法規(guī)進行銜接。二、分散的不動產(chǎn)登記機關(guān)我們國家不動產(chǎn)登記機構(gòu)呈現(xiàn)多層級、多部門之特點，不同類型的不動產(chǎn)物權(quán)對應(yīng)不同的不動產(chǎn)登記機關(guān)，如：土地登記機關(guān)、房地產(chǎn)登記機關(guān)、林業(yè)登記機關(guān)等。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或變更時，要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門以及相關(guān)部門辦理。在我們國家現(xiàn)前階段，多個不動產(chǎn)登記機關(guān)權(quán)利穿插重疊，造成權(quán)利人之間不必要的糾紛，也導(dǎo)致了土地利用率的降低和人力資源的浪費。在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度下，土地和房屋的登記分屬于不同部門，我們國家實際上并未建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，層出不窮的登記機關(guān)勢必會造成登記不清、權(quán)利權(quán)屬不明、登記秩序混亂、登記瑕疵等眾多問題。因而建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)，制作統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿，有利于權(quán)利人和利害關(guān)系人了解不動產(chǎn)的全面狀態(tài)，有助于緩解由于不動產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一造成的混亂現(xiàn)象。三、需完善的不動產(chǎn)登記審查方式我們國家不動產(chǎn)登記制度的審查方式，主要采取的是形式審查，而西方國家對不動產(chǎn)登記的審查方式多采取本質(zhì)審查與形式審查相結(jié)合。國內(nèi)有的學(xué)者對于采取何種審查方式持較為慎重的態(tài)度①，以為審查方式牽涉多方面配套措施和對于機構(gòu)、人員的要求較高，因而我們國家現(xiàn)前階段不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)進行形式審查更符合我們國家現(xiàn)有國情。作為特殊的不動產(chǎn)房屋而言，本質(zhì)審查確實需要愈加審慎和嚴格，也需要更多的時間和資金成本，但不利于交易的便捷，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金流通過慢。筆者以為這并不是不動產(chǎn)登記必須采用形式審查的主要理由。交易的安全和便捷難道真是魚和熊掌不可兼得么？無論是形式審查還是本質(zhì)審查，目的都是保證不動產(chǎn)登記目的和職能的實現(xiàn)。由于形式審查只審查必備材料，而不對不動產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán)人、實際狀態(tài)等進行深切進入本質(zhì)審查，因而易造成房地產(chǎn)登記錯誤。尤其是我們國家現(xiàn)前階段登記人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)不過硬，登記錯誤發(fā)生率較高，因而采取本質(zhì)審查方式還是特別有必要的。四、缺少登記錯誤賠償機制由于不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者工作人員致使不動產(chǎn)登記出現(xiàn)錯誤，給物權(quán)人造成不應(yīng)有的損失時，固然物權(quán)法規(guī)定了相關(guān)權(quán)利人和利害關(guān)系人能夠申請變更物權(quán)登記，但是多數(shù)錯誤登記造成損害是由于多種原因所導(dǎo)致，在多因一果的情形下，被害人的權(quán)利怎樣得到救濟？加害人的民事賠償責(zé)任和行政機關(guān)的賠償責(zé)任有無先后順序？而現(xiàn)有法律、法規(guī)對登記瑕疵救濟的規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性。無救濟，則無權(quán)利。不動產(chǎn)屬于百姓生活中的大宗商品，不動產(chǎn)登記影響著不動產(chǎn)的權(quán)屬，不動產(chǎn)物權(quán)登記對諸多百姓實際生活的影響甚大。因而，不動產(chǎn)交易安全至關(guān)重要，需要我們國家立法者從制度層面對其加以保障，一方面通過嚴格程序的設(shè)計進行事先的風(fēng)險防備，另一方面通過充分的保證和賠償機制進行事后的損失救濟。通過這種一前一后的法律組合為不動產(chǎn)交易的安全提供全面的體系保障[5].2.4.2評析(不動產(chǎn)登記暫行條例〕百姓迫切等待的(不動產(chǎn)登記暫行條例〕〔下文簡稱(條例〕〕于2021年3月1日正式開場施行。(條例〕的出臺目的是整合不動產(chǎn)登記管理秩序，簡化登記程序，方便企業(yè)、群眾，建全社會經(jīng)濟體制，有利于確認不動產(chǎn)物權(quán)并加以切實保衛(wèi)，進而進一步激發(fā)不動產(chǎn)交易市場的新活力。一、(不動產(chǎn)登記暫行條例〕的亮點(條例〕針對現(xiàn)前階段我們國家不動產(chǎn)登記制度的問題進行了規(guī)定，華而不實不乏亮點規(guī)定。例如：統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。(條例〕規(guī)定每個行政區(qū)域確定一個不動產(chǎn)登記機構(gòu)，力爭改變以往多個登記機構(gòu)權(quán)利穿插，公民為辦理產(chǎn)權(quán)證書跑斷腿的現(xiàn)象；簡化不動產(chǎn)登記流程，(條例〕規(guī)定在30個工作日之內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記，進而最大限度方便企業(yè)、群眾，提高辦證效率；(條例〕規(guī)定愈加詳細愈加人性化，如：關(guān)于登記機關(guān)工作人員告知群眾補齊所缺材料的規(guī)定①，一次性告知全部內(nèi)容雖只要簡單幾個文字，但是在實踐中就能夠盡量減少不動產(chǎn)登記部門工作人員不一次性告知百姓補齊所需材料，致使百姓一次一次往返補交的現(xiàn)象；另一大亮點是不動產(chǎn)信息查詢，立法者力爭建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，以到達信息實時分享之目的，使得不動產(chǎn)權(quán)屬狀況愈加公開透明，但此公開并不是完全公開，即僅在特殊的條件下，針對特定人群公開，如：不動產(chǎn)的權(quán)利人和利害關(guān)系人可依規(guī)定查詢不動產(chǎn)登記情況，國家工作人員能夠依法查詢不動產(chǎn)登記情況，此條規(guī)定還被公眾寄予厚望,希望其成為一把反腐利器②；對不動產(chǎn)登記簿的登記形式、登記內(nèi)容、保管方式等都做了規(guī)定。二、(不動產(chǎn)登記暫行條例〕的缺乏但是(條例〕讓負責(zé)主管登記事務(wù)的行政部門充當(dāng)立法者，無疑是既當(dāng)裁判者，又當(dāng)運發(fā)動,自然難免出現(xiàn)行政部門傾向于擴張自個的權(quán)利、限制自個的責(zé)任。這再次證明由行政主管部門自個起草法規(guī)草案，再由討論通過的立法途徑，注定難以擺脫部門立法的宿命[6].(條例〕仍存在下面缺乏：首先是(條例〕的法律位階偏低。(條例〕的制定機構(gòu)是，其性質(zhì)屬于行政法規(guī)。我們國家存在很多單行法對不動產(chǎn)登記機關(guān)以及登記流程予以規(guī)定，但是(條例〕僅規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)確實定規(guī)則--由縣級以上人民確定的行政部門，而不是規(guī)定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，究其原因還是沒有能打破各部門利益的束縛。固然(條例〕規(guī)定本條例施行前頒布的行政法規(guī)有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準,但是在行政立法層面，并無相關(guān)針對不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)，因而起不到同位階法中優(yōu)先適用的作用，無法與現(xiàn)有法律有效銜接。相反，很多部門規(guī)章針對不動產(chǎn)登記的規(guī)定與(條例〕相比擬而言愈加詳細、細致，其能夠根據(jù)十分法優(yōu)于一般法繼續(xù)有效，進而致使(條例〕內(nèi)容被架空，得不到有效施行。因而，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度關(guān)鍵是，在法律層面出臺明確、細致的不動產(chǎn)登記立法，由其對各類不動產(chǎn)物權(quán)登記方式方法和規(guī)定進行規(guī)劃、整合，實現(xiàn)真正的統(tǒng)一。其次，(條例〕中的規(guī)定簡單抽象，缺少嚴謹、細致的程序性規(guī)定。(物權(quán)法〕當(dāng)年出臺之時，其第十條之規(guī)定被看成是出臺統(tǒng)一不動產(chǎn)登記立法的伏筆，而(條例〕也明文規(guī)定其是根據(jù)(物權(quán)法〕等法律所制定的，本質(zhì)為物權(quán)法的配套條例。物權(quán)法意義上的不動產(chǎn)登記法是不動產(chǎn)權(quán)利的實體法，或者講是物權(quán)實體法；而不動產(chǎn)登記暫行條例是不動產(chǎn)權(quán)利怎樣變動的程序法，或者講是物權(quán)程序法[7].因而，(條例〕中針對不動產(chǎn)登記的規(guī)定應(yīng)愈加嚴格、詳細、富有可操作性，這樣才能有利于維護物權(quán)登記的公信力，便于登記機構(gòu)的實務(wù)操作。固然(條例〕出臺后，還將相繼出臺不動產(chǎn)登記暫行條例施行細則及相關(guān)程序性規(guī)定①。但是(條例〕作為與物權(quán)法的配套法規(guī)，在制定時就應(yīng)詳盡詳細，否則會面臨有法不依的尷尬處境。最后，登記錯誤賠償責(zé)任制度仍未建立。(條例〕第五章法律責(zé)任包含四個條文，分別概述了不同主體致使不動產(chǎn)登記錯誤時的法律責(zé)任，對于不同主體間的責(zé)任認定及承當(dāng)方式均無規(guī)定。當(dāng)事人本身原因以及由于登記機構(gòu)單方面原因致使登記出現(xiàn)錯誤的情況，在司法實踐中，受害人能夠提起民事訴訟或者行政訴訟主張自個的權(quán)利。但是當(dāng)責(zé)任主體是當(dāng)事人和登記機構(gòu)時，對于二者責(zé)任的承當(dāng)以及受害人的追償程序，我們國家法律法規(guī)對此并未做規(guī)定。我們國家是民事訴訟和行政訴訟程序分離，致使在實踐中無法將兩種程序進行統(tǒng)一。但是程序的設(shè)置是為了實體的公正，不應(yīng)讓程序成為追求正義的阻礙。最高人民法院勇于突破創(chuàng)新，加快了民事程序和行政程序逐步融合的步伐。在將來的發(fā)展