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文檔簡介

中國房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期,市場容量大及中國優(yōu)勢房企市場份額分析

一、行業(yè)步入成熟期

自1998年推行住房商品化制度的頭十年,在房改紅利、人口紅利和土地資本化紅利疊加作用下,城鎮(zhèn)化率進(jìn)入快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)從幼稚期進(jìn)入成長期;進(jìn)入2008年之后,隨著房改紅利消失、人口紅利下降、土地資本化紅利的衰減,城鎮(zhèn)化率已超過全球及中等收入國家水平,房地產(chǎn)行業(yè)邁入成熟期。諾瑟姆曲線

城鎮(zhèn)化率

中國人口紅利(25歲~59歲人口占比)

隨著二胎放開、居民收入水平提高,將催生新的剛性需求及人均居住面積提升的改善型住房需求,人口自然增長也將形成一部分新增需求。

二、市場容量大

如下表所示,根據(jù)我們的測算,在沒有考慮保障房分流的情況下,我國商品住宅開發(fā)市場容量巨大,行業(yè)仍具備243.76萬億元的市場空間。不過,考慮到2018年新建商品住宅銷售額達(dá)15萬億元的龐大基數(shù)后,商品住宅開發(fā)的增長潛力稍顯不足。

1、人均居住面積提升:2018年我國人均居住面積為36.6平方米,相比房改初期已大幅提升,但與發(fā)達(dá)國家仍存在一定的差距;

2、城鎮(zhèn)化率提升:2018年中國城鎮(zhèn)化率為59.58%,已經(jīng)高于全球和中等收入國水平;

3、人口自然增長:我國人口近10年保持在5%左右的人口自然增長率,在二胎政策影響下,人口增長率小幅上升;

4、供應(yīng)缺口:源于每年新增需求以及改善需求。

三、商品住宅

房地產(chǎn)投資對GDP拉動作用顯著,根據(jù)國信宏觀研究團(tuán)隊2015年4月29日的深度報告《“新”經(jīng)濟與服務(wù)業(yè)系列觀察之三:預(yù)測第三產(chǎn)業(yè)分行業(yè)(非金融業(yè))產(chǎn)值增速》的研究結(jié)論:商品房銷售面積增速同比(同比)每增加9.5%,GDP提高0.1%。

從各行業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率和拉動來看,房地產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)中排行前列,對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)程度較高,支柱地位突出。

貢獻(xiàn)率是指不變價增加值增量與不變價GDP增量之比,拉動是指國內(nèi)生產(chǎn)總值實際增速與增加值貢獻(xiàn)率的乘積,表示不同產(chǎn)業(yè)或行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)度,

計算公式為:對GDP增長的貢獻(xiàn)率=(不變價增加值增量/不變價GDP增量)×100%,對GDP增長的拉動=GDP實際增速×增加值貢獻(xiàn)率。行業(yè)對GDP累計同比貢獻(xiàn)率(%)

四、龍頭房企

2018年,中國房地產(chǎn)銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為18.4%、26.9%,較2017年末分別提升了1.5和2.5個百分點,龍頭房企集中度持續(xù)提升。對比美國,2018年中國TOP5和TOP10的市場

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