江西某高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄前言……………………2第一章項(xiàng)目背景……………………3第二章市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告………………12第三章市場(chǎng)分析與前景展望…………81第四章項(xiàng)目營(yíng)銷與推廣………………87第五章項(xiàng)目組織管理及進(jìn)度安排…………………100第六章項(xiàng)目投資預(yù)算與財(cái)務(wù)分析…………………102第七章結(jié)論………103前言云南路橋房地產(chǎn)開發(fā)公司為云南路橋股份公司所屬企業(yè)。今年初，經(jīng)過科學(xué)論證、謹(jǐn)慎決策、決定對(duì)萍鄉(xiāng)市安源新區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)旁的172畝進(jìn)行全面開發(fā)，這是公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)重大舉措。按照策劃一流、項(xiàng)目一流、涉及一流的要求，該項(xiàng)目建成后，將成為萍鄉(xiāng)市地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之經(jīng)典，市場(chǎng)設(shè)計(jì)之名作，城市商圈之亮點(diǎn)，萍鄉(xiāng)市之名片。面對(duì)如此艱巨的任務(wù)，且策劃期短，因此，本策劃只就項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（僅限萍鄉(xiāng)），和項(xiàng)目可行性研究及市場(chǎng)營(yíng)銷推廣提出策劃思路。三個(gè)方案中核心是圍繞項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷定位而展開。當(dāng)然，任何一個(gè)項(xiàng)目的策劃都是一個(gè)過程，既不但有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，而又具有科學(xué)性、客觀性，更要有可操作性。本方案的制定也是基于此。三個(gè)方案具體需要說明是：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。主要分析萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，及各商圈業(yè)態(tài)狀況和消費(fèi)傾向，這對(duì)于策劃十分重要；同時(shí)也重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的周邊情況進(jìn)行了調(diào)查。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。主要分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；重點(diǎn)分析市場(chǎng)建設(shè)總體布局，并提出三種建設(shè)方案進(jìn)行分析比較；對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析評(píng)估，以供決策。項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷推廣方案。主要對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略、價(jià)格策略、推廣計(jì)劃做了具體研究并提出實(shí)施辦法，力求使之具有科學(xué)性和可操作性。上述三個(gè)方案在調(diào)查、研究和論證策劃中，征詢了有關(guān)專家意見，并收集了國(guó)內(nèi)有關(guān)市場(chǎng)資料，分別走訪調(diào)查萍鄉(xiāng)市委、市政府十幾家管理和研究部門，以使本方案符合萍鄉(xiāng)市實(shí)際。當(dāng)然，在實(shí)施中可根據(jù)情況變化對(duì)本方案進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。第一章項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概況及開發(fā)方案和總規(guī)布局本項(xiàng)目位于江西省萍市安源新區(qū)“世紀(jì)廣場(chǎng)”東北角，安源區(qū)政府正前方。南為48米寬的井崗山路，北為30米寬的韶山路，東西兩側(cè)各臨30米長(zhǎng)及22米寬的規(guī)劃路。場(chǎng)地呈南北約275米寬，東西約510米長(zhǎng)的長(zhǎng)方形。場(chǎng)內(nèi)地貌起幅較大，最高在101米至120米之間，屬東西高，南北低的淺丘地勢(shì)。地塊總占地面積114707.7㎡，總建筑面積135204.04㎡，容積率為1.14。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诎苍唇?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊緊鄰東方巴黎、雅典世紀(jì)花園、等素質(zhì)較高的住宅小區(qū)，具備較高的生活居住氣息和良好的自然生態(tài)環(huán)境。1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、占地面積較大，還屬于地塊前期規(guī)劃階段，在漸已形成居住氣候的片區(qū)大環(huán)境下，本項(xiàng)目相對(duì)其他在售（如雅典世紀(jì)花園等）或已建成的項(xiàng)目（如東方巴黎等）而言，具有較高的市場(chǎng)適應(yīng)性和調(diào)整空間。另外，云南路橋品牌在該片區(qū)的進(jìn)駐，無形之中也為本項(xiàng)目提供了一定的品牌提升力和影響力。2、優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：安源新區(qū)剛剛獲得“最佳人居區(qū)域”的稱號(hào)。距安源區(qū)政府咫尺之遙。加上屬于新開發(fā)區(qū)域，周邊較少農(nóng)民樓等低檔物業(yè)或住宅區(qū)，營(yíng)造高檔樓盤的先天條件較為理想。3、自然條件優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)常年綠意盎然。最為重要的是本項(xiàng)目地勢(shì)較高，依山而建，大有俯瞰安源新區(qū)全貌之勢(shì)。優(yōu)越的自然環(huán)境和良好的地勢(shì)條件，將會(huì)對(duì)居住環(huán)境要求較高的客戶起到較大的刺激作用。4、不久的將來，萍鄉(xiāng)市公交總站將整體搬遷到項(xiàng)目片區(qū)，這將極大的改善本項(xiàng)目周邊的人氣，同時(shí)也使得項(xiàng)目未來的居民出行非常通暢便捷。5、根據(jù)市政府要求，代表萍鄉(xiāng)教育最高水平的萍鄉(xiāng)市中學(xué)、萍鄉(xiāng)市小學(xué)將搬遷到本區(qū)域內(nèi)，這就給未來本項(xiàng)目的住戶子女接受教育提供了一個(gè)最佳環(huán)境。而方便、高水平的教育配套，也將成為本項(xiàng)目最具吸引力的賣點(diǎn)之一。6、相臨本項(xiàng)目不到100M的地方，正在興建一個(gè)萍鄉(xiāng)市目前最高檔的“五星級(jí)”酒店——天宇大酒店，而隨著本項(xiàng)目和天宇大酒店的建成和投入使用，將使得本區(qū)域逐漸演變成萍鄉(xiāng)最高級(jí)的商務(wù)居住區(qū)域。7、東南角有一水源流入，具有較好的開發(fā)價(jià)值。社區(qū)定位為萍鄉(xiāng)綜合檔次最高，全面全新的精品樓盤，以展示萍鄉(xiāng)發(fā)展的風(fēng)貌，樹立以萍鄉(xiāng)為中心的大區(qū)域或超大區(qū)域標(biāo)致性社區(qū)。8、房態(tài)定位為，高品質(zhì)的多層花園洋房、多層景觀洋房、連排式低層住宅及展示建筑藝術(shù)、拉高城市居家風(fēng)貌的小型住宅。9、社區(qū)環(huán)境定位：依山就勢(shì)，打造真正意義上的原生態(tài)且最適人居的居家環(huán)境，造就收藏版的永久社區(qū)。2、規(guī)劃理念：主題·原生態(tài)自然景觀社區(qū)·濱水森林島式居家·陽光建筑及陽光環(huán)境·健康、通透與運(yùn)動(dòng)七大全新的規(guī)劃理念：1、設(shè)計(jì)城市，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的理念。社區(qū)是城市組建的重要元素，打造合諧、生動(dòng)、美麗、高尚而持久的高級(jí)社區(qū)，不僅為人們提供了舒適的居家場(chǎng)所，更主要表現(xiàn)為打造了優(yōu)美的城市風(fēng)貌，提高了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。我們的“香湲美林”正是踏實(shí)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。2、依據(jù)地勢(shì)，改良地勢(shì)，打造自然風(fēng)貌下的原生態(tài)居家理念。該項(xiàng)目的規(guī)劃依據(jù)場(chǎng)地南高北低的不良地貌，修整為三個(gè)基本臺(tái)坡，每一個(gè)臺(tái)坡的高差處均設(shè)計(jì)成崁入式車庫(kù)。并用森林和疊泉、小溪作為自然阻隔。項(xiàng)目規(guī)劃從東至西排列，把社區(qū)分為幾個(gè)南高北低的波峰與波峪相替的“山島”式居住組群，每一個(gè)組群都作成了一個(gè)自然發(fā)育而成的坡島，每?jī)蓚€(gè)這樣的坡島之間就是波峪，波峪溝迥自然灑脫，林木五彩十色、高低自然組構(gòu)，林間水景滲滲流淌、時(shí)放時(shí)收、生動(dòng)流遠(yuǎn)、濱水花草叢生，石景成趣。并把每一個(gè)居住島上的建筑形態(tài)作成高臺(tái)地，低層房，完全化解了南面面山的局面。這造就了一幅比畫更美、全空間合諧，全方位完美而靈動(dòng)的大自然原生態(tài)風(fēng)貌。為此，我們生活在了比畫更美，比自然更生動(dòng)的浪漫空間中。3、陽光建筑，陽光環(huán)境的全陽光理念。規(guī)劃上1：1以上的日照間距，錯(cuò)落而有序的布局，嚴(yán)格的正南或南稍偏東、南微偏西的良好朝向，寬闊而通透的東西景觀陽光走廊，南低，北高的建筑布局無不打造出全市日光社區(qū)的優(yōu)美格局——我們總是迎著朝霞出門，迎著晚霞回家，在陽光斑駁的環(huán)境中休閑。4、道路包圍環(huán)境，環(huán)境包圍建筑的人本理念。規(guī)劃中把社區(qū)臨城市道路周邊均用森林帶或商業(yè)用房隔起來，社區(qū)內(nèi)部的交通線路也盡可能少而便捷，并用水景森林、小溪隔離開，使我們的居家始終置于一個(gè)個(gè)無聲、光、塵、污染的安全綠島上。5、通透、健康、運(yùn)動(dòng)的人本空間。規(guī)劃布局把建筑南、東南、西面朝向靈活錯(cuò)落開放布局，拒絕圍合，拒絕平庸，拒絕違背人本的形式。空間通透，空氣流通。環(huán)境中森林、水景點(diǎn)線相系、寬窄相濟(jì)、自然一體，造就了極高的性價(jià)比和博大的天然氧吧。也就造就了一流的健康環(huán)境。社區(qū)內(nèi)設(shè)置了健身環(huán)形跑道和全民健身的場(chǎng)所及器具，設(shè)置了殘疾人專用的無阻礙綠色通道。及會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、戶外泳池及健身俱樂部。無不體現(xiàn)益智益身的運(yùn)動(dòng)環(huán)境。6、人車分流為主，人車混流為輔的理念。社區(qū)分設(shè)四個(gè)車行入口，三個(gè)人行入口，車庫(kù)及森林泊車位，均設(shè)置于消防環(huán)道旁，消防環(huán)道也兼作社區(qū)內(nèi)主要交通道路，入口道路多由林間濱水小徑構(gòu)成。造就便捷的人車分流為主輔以人車混流的交通體系。7、水鄉(xiāng)人家的理念。社區(qū)由道路、小溪、小湖、森林景觀帶紐合一體的原生態(tài)綠化體系圍合而成的一個(gè)個(gè)居住群體，入戶及前后花園均為濱水而設(shè)，把居家的私家空間和大環(huán)境的空間，適度的分離而又有機(jī)的聯(lián)系起來，造成全面人性舒適的空間。3、景觀體系：社區(qū)由西部會(huì)所泳池中心景觀區(qū)，中部臺(tái)式廣場(chǎng)，西部水上網(wǎng)球場(chǎng)及幼兒園景觀區(qū)，構(gòu)成均衡的三大主題中心景觀。南北由“山峪”式的疊式景觀帶，東西由紐聯(lián)曲徊的風(fēng)景走廊，構(gòu)造出一幅完美、生動(dòng)而和諧的原景區(qū)。4、交通體系：利用社區(qū)外部交通和社區(qū)內(nèi)居住體系的自然分區(qū)及泊車的分布，構(gòu)成簡(jiǎn)捷便利的環(huán)式交通體系。5、配套服務(wù)體系：社區(qū)西部是老城區(qū)進(jìn)入的口岸，此部分設(shè)置了對(duì)內(nèi)對(duì)外服務(wù)療、購(gòu)物、郵政、儲(chǔ)蓄、餐飲、休閑、室內(nèi)健身、家政服務(wù)等功能商業(yè)區(qū)及泛會(huì)所。區(qū)內(nèi)變配電室，當(dāng)日收運(yùn)的垃圾箱，道路標(biāo)認(rèn)牌，公衛(wèi)等功能性服務(wù)設(shè)施布置周道合理。泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、全民健身器具及老年、兒童場(chǎng)所，高雅而充分。社區(qū)內(nèi)并設(shè)置了一個(gè)8班幼兒園?？傊?，社區(qū)配套十分齊備。6、社區(qū)建筑形態(tài)的分布：社區(qū)南部高勢(shì)區(qū)、布置小型住宅，中部布置景觀洋房，沿北部布置多層花園洋房。商業(yè)及泛會(huì)所布置在西部（與老城區(qū)的入口口岸處），幼兒園布置在東北角，社區(qū)標(biāo)識(shí)鐘樓設(shè)于中心臺(tái)式廣場(chǎng)底部高位處。7、建筑個(gè)性及風(fēng)格：建筑個(gè)性，所有功能空間布置，無不從人性的充分關(guān)懷入手，舒適、前衛(wèi)而瀟灑、自然而尊貴、立面親和、現(xiàn)代而簡(jiǎn)捷，一個(gè)完美的原生態(tài)環(huán)境中的西班牙高檔小鎮(zhèn)風(fēng)貌。8、生活給水系統(tǒng)：根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑高度,住宅及室外綠地用水由市政自來水直接供給,各戶給水計(jì)量采用IC卡式水表計(jì)量。本小區(qū)住宅采用分戶熱水供給方式，各戶熱水供給采用容積式電熱水器，或燃?xì)鉄崴鳌?、供配電系統(tǒng)：1、安全防范系統(tǒng)1.1室外電視監(jiān)控系統(tǒng)1.2防盜報(bào)警系統(tǒng)1.3出入口控制及門禁系統(tǒng)1.4巡更系統(tǒng)1.5樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)2、有線電視系統(tǒng)3、寬帶系統(tǒng)10、暖通空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)劃：每戶均采用分體式空調(diào)，創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。11、道路交通系統(tǒng)：（一）車行系統(tǒng)為保障小區(qū)東部中心的安全，結(jié)合周邊道路的退線要求，設(shè)置外圍環(huán)形的車行系統(tǒng)，使車行系統(tǒng)不直接穿越中心區(qū)內(nèi)部，保持了中心區(qū)高檔社區(qū)內(nèi)部的完整性和安靜環(huán)境。環(huán)形車行系統(tǒng)流暢地連通了各個(gè)居住組團(tuán)。本方案中步行系統(tǒng)主要在幾條中軸線方向布置。通過步行系統(tǒng)來引導(dǎo)人流去感受軸線上空間地層次與序列。步行系統(tǒng)滲透到每個(gè)組團(tuán)內(nèi)，每個(gè)幢號(hào)及每個(gè)院落，并且串連了小區(qū)的服務(wù)設(shè)施，使人們活動(dòng)方便自由。同時(shí)，步行系統(tǒng)與小品、綠化、水景紐聯(lián)一體，形成一個(gè)又一個(gè)的景觀點(diǎn)走廊，交織成一個(gè)風(fēng)景的網(wǎng)。（二）停車停車涉及到小區(qū)的檔次及品位，也是小區(qū)今后物業(yè)升值的重要標(biāo)志。規(guī)劃中，小住宅自帶私家車位，每戶兩個(gè)。其余各區(qū)分別就近設(shè)置地下或半地下停車場(chǎng)，車場(chǎng)出入口均設(shè)在環(huán)道上，車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置通入住戶入口的通道，并結(jié)合綠化、小品進(jìn)行采光通風(fēng)和美化，使地下停車依然生態(tài)。12、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：表1-12主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注規(guī)劃總用地㎡114707.77總建筑面積㎡135204.004一期建筑面積㎡69130二期建筑面積㎡66074.044地上建筑面積㎡129661.004住宅建筑面積㎡111554.444商鋪㎡9674會(huì)所㎡4364.8地上車庫(kù)㎡4242.60幼兒園㎡2000輔助用房㎡200地下建筑面積㎡5543地下車庫(kù)㎡1449人防地下室㎡4094容積率——1.14建筑占地面積㎡32089.622建筑密度％28.0綠地率％46住宅總戶數(shù)戶672每戶平均建筑面積積㎡166汽車停車位個(gè)520根據(jù)萍鄉(xiāng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合到安源新區(qū)住宅發(fā)展潮流，本項(xiàng)目擬立項(xiàng)為“安源新區(qū)現(xiàn)代生態(tài)住宅示范小區(qū)”。13、項(xiàng)目總結(jié)：從2003年開始萍鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，優(yōu)秀高尚住宅區(qū)成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象，安源新區(qū)業(yè)已演變成一個(gè)高尚住宅小區(qū)的理想居住環(huán)境，因此在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)一個(gè)高尚住宅小區(qū)，是有著堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)和市場(chǎng)依據(jù)的。二、發(fā)展商資信情況萍鄉(xiāng)市云路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年，注冊(cè)資金2400萬元，為云南路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在江西省萍鄉(xiāng)市注冊(cè)成立的子公司。云南路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是云南省工商局登記注冊(cè)的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金4010萬元。下設(shè)貴陽分公司、江西分公司、物業(yè)管理等分支機(jī)構(gòu)、設(shè)有以下項(xiàng)目公司：昆明西晉房地產(chǎn)開發(fā)公司、貴陽昊業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、云南鴻基生態(tài)技術(shù)有限公司、昆明鴻基實(shí)業(yè)公司、萍鄉(xiāng)市云路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萍鄉(xiāng)市金碧輝煌物業(yè)管理有限公司。公司具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)有職工157人，其中房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)高、中級(jí)職稱技術(shù)人員49人,是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新生的實(shí)力型公司。公司自2001年成立以來已成功開發(fā)和正在開發(fā)近88萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已完成的項(xiàng)目有：位于昆明大觀商業(yè)城“昆安大廈”建筑面積1.6萬平方米，投資1億元；位于江西省萍鄉(xiāng)市“安源區(qū)黨委行政辦公樓”建筑面積6萬平米；江西省萍鄉(xiāng)市“金碧輝煌”時(shí)尚廣場(chǎng)，總建筑面積3.5萬平方米，總投資1.2億人民幣，綠化率高達(dá)56%，現(xiàn)是萍鄉(xiāng)市目前開發(fā)面積最大，功能最齊全、環(huán)境最好的“園林式”集中開放型購(gòu)物廣場(chǎng)，這一項(xiàng)目的成功開發(fā)獲得當(dāng)?shù)卣囊恢潞迷u(píng)；位于昆明南市區(qū)的“虹橋花園”建筑面積：3萬平方米，實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工，當(dāng)年銷售達(dá)100%”的佳績(jī)。公司在建的項(xiàng)目有位于貴陽市南明區(qū)的“路橋·陽光小鎮(zhèn)”項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入拆遷階段。總投資3.2億，建筑面積：15萬平方米。建成后將是貴陽城區(qū)較大規(guī)模的一個(gè)園林生態(tài)自然住宅小區(qū)；位于云南省楚雄市的“楚雄開發(fā)區(qū)項(xiàng)目”占地1700畝地，開發(fā)54萬平方米的特大型聯(lián)片開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)已做完三通一平；位于云南省大理的“大理泛亞汽車城”占地240畝，建筑面積5.4萬平方米建成后將是西南最大的汽車交易市場(chǎng)；現(xiàn)工程已完工80%；2005年公司在萍鄉(xiāng)市安源新區(qū)“香溪美林”項(xiàng)目總投資約2億元，建筑面積13.5萬平方米，容積率僅1.14。建成后將是當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)最好，居住環(huán)境最佳的高尚居住小區(qū)，現(xiàn)已進(jìn)入施工前期準(zhǔn)備階段。目前公司在云南約有380畝地的土地儲(chǔ)備，將會(huì)在未來幾年內(nèi)開發(fā)完成。公司秉承國(guó)有企業(yè)優(yōu)良傳統(tǒng)，又推行現(xiàn)代新型企業(yè)的管理模式，使公司具有無比強(qiáng)大的生命力，公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均是100%的合格率，優(yōu)良品率在90%以上。這些項(xiàng)目的成功開發(fā)為公司創(chuàng)造了很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。公司董事長(zhǎng)董建洲帶領(lǐng)全體員工本著“誠(chéng)信、合作、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，用“建一個(gè)項(xiàng)目，樹一面招牌，交一方朋友，得一種思想”的經(jīng)營(yíng)管理理念，立志做最優(yōu)秀的專業(yè)地產(chǎn)公司，為使我公司成為中國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)而不懈努力！公司主要管理層介紹：[董建洲]男、董事長(zhǎng)——大學(xué)本科學(xué)歷——具有三十余年道路橋梁建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。（云南路橋股份總會(huì)計(jì)師）[馬武]男、副董事長(zhǎng)——大學(xué)本科學(xué)歷——具有11年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，教授。（鴻基生態(tài)總經(jīng)理）[金天]女、副總經(jīng)理——大學(xué)本科學(xué)歷——具有9年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)師。[張文武][朱建華]男、工程部經(jīng)理——大學(xué)本科學(xué)歷——具有15年工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，工程師。三、萍鄉(xiāng)市政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)文化背景萍鄉(xiāng)市政府為了在未來五年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)，加大了對(duì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐力度，在加快城市化過程中，目標(biāo)是將萍鄉(xiāng)中心城區(qū)建設(shè)成人口達(dá)50萬，面積達(dá)45平方公里以上，功能較齊備的現(xiàn)代化城市。按照萍鄉(xiāng)市的城市發(fā)展思路，并下在營(yíng)造和改善投資環(huán)境，先后出臺(tái)了一系列招商引資優(yōu)惠。由此可以看出，萍鄉(xiāng)正處于經(jīng)濟(jì)的全面轉(zhuǎn)型時(shí)期，相應(yīng)的新舊經(jīng)濟(jì)，文化理念也處于碰撞期，一方面舊的封閉，傳統(tǒng)文化發(fā)展觀將逐步被新興的開放型，開發(fā)型所取代，而另一方面人們對(duì)新消費(fèi)形式，消費(fèi)理念的形成將呈現(xiàn)復(fù)雜態(tài)勢(shì)，并需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過程，其間必然為本項(xiàng)目實(shí)施帶來深厚的經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化背景，尤其安源是中國(guó)革命的發(fā)祥地之一，安源人具有的優(yōu)良的革命傳統(tǒng)，民風(fēng)淳樸，社會(huì)穩(wěn)定，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了較為良好的綜合環(huán)境——從萍鄉(xiāng)市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況來看，非農(nóng)人口成為全市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)者，這些城市人口創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)高，按照人均GDP達(dá)43140元的水平基本達(dá)到中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人均水平，而且萍鄉(xiāng)市的GDP年增長(zhǎng)達(dá)到11％，超過國(guó)家的平均水平由此看來，萍鄉(xiāng)是一個(gè)具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、工業(yè)基礎(chǔ)的城市，同時(shí)也是一個(gè)充滿市場(chǎng)活力和潛力的城市?！I(yè)在萍鄉(xiāng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更加突出。2004年規(guī)模以上工業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率達(dá)24.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，比去年同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)?！獜暮暧^角度來看，萍鄉(xiāng)積極合理運(yùn)用國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策抑制投資沖動(dòng)性，建立科學(xué)的投資市場(chǎng)化機(jī)制，一批重大重點(diǎn)工程項(xiàng)目嚴(yán)格按照財(cái)政啟動(dòng)、銀行拉動(dòng)、自我滾動(dòng)的方式運(yùn)行發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，取消限制個(gè)體私營(yíng)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和社會(huì)投資的不合理規(guī)定，全面放開經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和經(jīng)營(yíng)范圍，集百家力，聚百家財(cái)，實(shí)現(xiàn)多元化投資。去年以來，全市民營(yíng)企業(yè)新擴(kuò)改上億元項(xiàng)目8個(gè)，投資500萬元以上項(xiàng)目62個(gè)。全市地方收入的80％，財(cái)政收入的70％、稅收的60％來自民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)——從萍鄉(xiāng)整體的情況來看，人均可支配收入和消費(fèi)性支出的絕對(duì)量都在增長(zhǎng)，按非農(nóng)人口計(jì)算人均年零售消費(fèi)額約為1.13萬元，比2003年增長(zhǎng)約4.5％左右，而從調(diào)查的情況來看，萍鄉(xiāng)市2004年儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)幅度高達(dá)18.7％。非常明顯，萍鄉(xiāng)市民在消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)速度較可支配收入增加幅度9.3％要低一倍左右，從側(cè)面反映出萍鄉(xiāng)市民在大宗消費(fèi)上的能力會(huì)逐步提升，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利。——財(cái)政收入的直接增長(zhǎng)，有力的支持了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和政府投資力度的加大，2004年止，萍鄉(xiāng)市政府基建投資項(xiàng)目達(dá)53個(gè)，總投資額達(dá)9.57億，人工湖的基礎(chǔ)工程、萍安大道等重大工程相繼完工，表明政府在財(cái)政收入不斷增加的同時(shí)也相當(dāng)注重在市政工程上的投入，為整個(gè)城市的面貌帶來改觀、為百姓創(chuàng)造出更加優(yōu)越的環(huán)境，在這種形式下，房地產(chǎn)開發(fā)的地域范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，開發(fā)的水平和對(duì)居住環(huán)境的投入也會(huì)相應(yīng)有所提高，購(gòu)房者將能選擇更多更好的住宅?！?jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)運(yùn)行良好，各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大的提高。工業(yè)是萍鄉(xiāng)市的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)產(chǎn)值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)最大，極大的拉動(dòng)了整個(gè)萍鄉(xiāng)市的GDP增長(zhǎng)，而中小企業(yè)的增加推動(dòng)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)整了整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也將先進(jìn)的管理及歷年引進(jìn)了萍鄉(xiāng)，為總體經(jīng)濟(jì)作出了貢獻(xiàn)。居民生活水平進(jìn)一步提高，且家庭收入的提高及恩格爾系數(shù)的降低已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力的提高產(chǎn)生了推動(dòng)作用。隨著居民生活水平的提高以及信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，越來越多有條件的居民開始著手實(shí)現(xiàn)一次甚至二次置業(yè)，購(gòu)房支出呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。第二章市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分萍鄉(xiāng)市宏觀部分調(diào)查及分析一、萍鄉(xiāng)市概況萍鄉(xiāng)市地處江西省西部湘贛邊界、羅霄山脈北端。位于東經(jīng)113°34'至114°16'、北緯26°57'至28°00'之間。東靠宜春、安福，南鄰永新和湖南茶陵，西接湖南醴陵和攸縣，北連湖南瀏陽。下轄三縣兩區(qū)（上栗縣、蘆溪縣、蓮花縣，安源區(qū)、湘東區(qū)）。全境南北長(zhǎng)約120公里，東西寬約67公里，狀如火炬。土地總面積3826.99平方公里。山地、丘陵、河谷平原錯(cuò)落分布。其中山地占27.1%、丘陵占61.7%、河谷平原占11.2%。主要山脈有武功山(最高峰白鶴峰海拔1918.3米)和楊歧山(主峰千拉嶺海拔944米)。主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、蓮江等，南部的蓮江、東南部的袁水入贛江水系，中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘江水系。自然資源豐富。已發(fā)現(xiàn)礦種36種，金屬礦主要有鐵、錳、銅、鉬、鎢、鈷、鉛、鋅等14種，非金屬礦主要有煤、石灰石、瓷土、石英砂、大理石等22種。其中煤炭為萍鄉(xiāng)主要礦產(chǎn)，儲(chǔ)量達(dá)7.2億噸；鐵儲(chǔ)量5.5億噸，石灰石儲(chǔ)量500億噸，石英砂儲(chǔ)量4300萬噸，瓷土儲(chǔ)量1000萬噸。大理石有白玉、墨玉等10余種。植物資源有林地面積1930平方公里，占土地總面積的50.4%。主要植物群落有杉木林、馬尾松林、竹林、油茶林和其他各類常綠闊葉林等，森林覆蓋率達(dá)54.5%。萍鄉(xiāng)氣候溫和，四季分明,雨量充沛,光照充足，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。氣象條件較好。全市總?cè)丝?80.02萬，非農(nóng)業(yè)人口52.48萬，全市人口密度為每平方公里470人。全市從業(yè)人員92.78萬人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員29.52萬人,農(nóng)村從業(yè)人員63.26萬人。人口構(gòu)成以漢族為主，有回族、維吾爾族等18個(gè)少數(shù)民族。二、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查及分析1、2004年萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)總體狀況2004年，經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展格局。在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，經(jīng)濟(jì)不但保持了較快的增長(zhǎng)速度，而且有所加快，這是宏觀調(diào)控取得階段性成效、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化、經(jīng)濟(jì)內(nèi)在活力進(jìn)一步增強(qiáng)等多種因素綜合作用的結(jié)果。全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特征主要有：制造業(yè)與工業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；投資、消費(fèi)、二大需求同向擴(kuò)張；城市綜合服務(wù)功能持續(xù)提升；經(jīng)濟(jì)效益和資源集約利用水平穩(wěn)步提高；收入就業(yè)改善，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲明顯等。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年萍鄉(xiāng)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面上升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持快速、健康的增長(zhǎng)勢(shì)頭。萍鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局的最新資料顯示，2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值172.56億元，按照萍鄉(xiāng)市非農(nóng)業(yè)人口40萬人計(jì)算，人均GDP達(dá)43140元，按照萍鄉(xiāng)市總?cè)丝?80萬計(jì)算，達(dá)9586元，其中農(nóng)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)約占10％。所以，從萍鄉(xiāng)市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況來看，非農(nóng)人口成為全市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)者，這些城市人口創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值相當(dāng)達(dá)，按照人均GDP達(dá)43140元的水平基本達(dá)到中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人均水平，而且萍鄉(xiāng)市的GDP年增長(zhǎng)達(dá)到11％，超過國(guó)家的平均水平。由此看來，萍鄉(xiāng)是一個(gè)具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、工業(yè)基礎(chǔ)的城市，同時(shí)也是一個(gè)充滿市場(chǎng)活力和潛力的城市。2、2004年萍鄉(xiāng)市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（1）工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成效工業(yè)生產(chǎn)保持高速增長(zhǎng)。2004年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)保持了去年高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，全年完成工業(yè)增加值42.37億元，增速為40.84%，列全省11個(gè)設(shè)區(qū)市首位，市屬企業(yè)完成工業(yè)增加值35.9億元，增速達(dá)到54.71%。

工業(yè)總量邁上新臺(tái)階。2004年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入突破百億元大關(guān)，完成137.1億元，同比增長(zhǎng)了62.4%，經(jīng)濟(jì)總量在全省11個(gè)設(shè)區(qū)市的排位由去年的第8位上升到第6位。超億元的企業(yè)由去年的3戶增加到8戶。

經(jīng)濟(jì)效益和運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。2004年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額15.6億元，同比增長(zhǎng)30.7%，其中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.8億元，綜合效益指數(shù)達(dá)到144.6%，比去年同期增長(zhǎng)5.77個(gè)百分點(diǎn)。萍鄉(xiāng)積極合理運(yùn)用國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策抑制投資沖動(dòng)性，建立科學(xué)的投資市場(chǎng)化機(jī)制，一批重大重點(diǎn)工程項(xiàng)目嚴(yán)格按照財(cái)政啟動(dòng)、銀行拉動(dòng)、自我滾動(dòng)的方式運(yùn)行發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，取消限制個(gè)體私營(yíng)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和社會(huì)投資的不合理規(guī)定，全面放開經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和經(jīng)營(yíng)范圍，集百家力，聚百家財(cái)，發(fā)展形式一片大好。工業(yè)在萍鄉(xiāng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更加突出。2004年規(guī)模以上工業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率達(dá)24.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，比去年同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)。（2）工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)每年以50％的速度遞增，工業(yè)經(jīng)濟(jì)提供的稅收占全市稅收總額的68％，工業(yè)增加值占全市GDP增加額68％，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從數(shù)量型向效益型轉(zhuǎn)變。今年全市實(shí)現(xiàn)GDP170億元，拉動(dòng)財(cái)政增收4．4億元。提前一個(gè)多月實(shí)現(xiàn)省政府提出的工業(yè)三年翻番目標(biāo)。非國(guó)有工業(yè)高速發(fā)展。近幾年萍鄉(xiāng)市大力扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為民營(yíng)企業(yè)制訂了系列優(yōu)惠政策，創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展。2004年，非國(guó)有企業(yè)完成工業(yè)增加值34.85億元，同比增長(zhǎng)51.7%，實(shí)現(xiàn)銷售收入113億元，占全市規(guī)模以上企業(yè)的82.5%，實(shí)現(xiàn)利稅12.85億元，占全市規(guī)模以上企業(yè)的82.4%，無論是規(guī)模、速度，還是效益，非國(guó)有企業(yè)均處于領(lǐng)先地位。支柱產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。2004年，萍鄉(xiāng)市的四大支柱產(chǎn)業(yè)都實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，醫(yī)藥化工行業(yè)增長(zhǎng)最快，增速達(dá)102%，建材行業(yè)增長(zhǎng)44%，冶金行業(yè)增長(zhǎng)32%，機(jī)械行業(yè)增長(zhǎng)36%，分別完成銷售收入10.9億元、14.7億元、71.4億元、5.3億元。四大支柱產(chǎn)業(yè)共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.53億元，占全市規(guī)模以上企業(yè)利潤(rùn)的73.2%，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)80%。全市工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好。2004年，各工業(yè)企業(yè)狠抓了市場(chǎng)的開拓工作，大力開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，工業(yè)生產(chǎn)保持了快速增長(zhǎng)的同時(shí)，產(chǎn)品銷售也保持了同步增長(zhǎng)，產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)99.59%，比去年同期增加2.34個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)銷銜接良好。縣區(qū)工業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)。三縣兩區(qū)全面完成“三年翻番”目標(biāo)，工業(yè)增長(zhǎng)速度都保持在80%以上，安源區(qū)、上栗縣增幅達(dá)到140%，湘東區(qū)、蘆溪縣、蓮花縣增速分別為134.7%、83.8%和82.7%。各縣區(qū)規(guī)模以上企業(yè)完成稅金成倍增長(zhǎng)，上栗縣稅金總額1.65億元，是去年同期的4.12倍，安源區(qū)增長(zhǎng)2.9倍，湘東區(qū)、蓮花縣、蘆溪縣增幅都在100%以上，三縣兩區(qū)全部實(shí)現(xiàn)贏利。工業(yè)園區(qū)建設(shè)加快。2004年，全市各級(jí)政府堅(jiān)持依托工業(yè)園區(qū)辦工業(yè)，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展呈現(xiàn)喜人局面。全市三個(gè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入9.31億元，同比增長(zhǎng)76%，招商簽約資金79.2億元，同比增長(zhǎng)3.4%，入園企業(yè)108家，完成銷售收入37.1億元，同比增長(zhǎng)144.6%，上交稅金2.7億元，增長(zhǎng)165%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.97億元，增長(zhǎng)117%。（3）2004年萍鄉(xiāng)市政府招商引資（含合資）狀況2004年萍鄉(xiāng)市政府進(jìn)一步加大力度進(jìn)行招商引資工作，提供多種優(yōu)惠政策以吸引更多的外部資本進(jìn)入萍鄉(xiāng)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2004年萍鄉(xiāng)市招商引資金額約為5129萬美元，折合人民幣約4.36億元，比上年略有增幅。外部資金進(jìn)入萍鄉(xiāng)的增加，加快了萍鄉(xiāng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，也為各方面帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從宏觀角度來看，萍鄉(xiāng)積極合理運(yùn)用國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策抑制投資沖動(dòng)性，建立科學(xué)的投資市場(chǎng)化機(jī)制，一批重大重點(diǎn)工程項(xiàng)目嚴(yán)格按照財(cái)政啟動(dòng)、銀行拉動(dòng)、自我滾動(dòng)的方式運(yùn)行發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，取消限制個(gè)體私營(yíng)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和社會(huì)投資的不合理規(guī)定，全面放開經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和經(jīng)營(yíng)范圍，集百家力，聚百家財(cái)，實(shí)現(xiàn)多元化投資。去年以來，全市民營(yíng)企業(yè)新擴(kuò)改上億元項(xiàng)目8個(gè)，投資500萬元以上項(xiàng)目62個(gè)。全市地方收入的80％，財(cái)政收入的70％、稅收的60％來自民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為萍鄉(xiāng)最富活力的經(jīng)濟(jì)細(xì)胞和極具潛力的增長(zhǎng)源，為萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展積蓄了后勁。3、2004年萍鄉(xiāng)市其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況（1）人均生活水平及人均消費(fèi)水平總體上略有上升，2004年萍鄉(xiāng)市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年略有上升。2004年全年消費(fèi)品零售總額為54.6億元人民幣，比去年增加7.6億元人民幣，增幅為13.9％；其中商業(yè)房地產(chǎn)消費(fèi)總額為5.19億元人民幣。旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，以武功山旅游開發(fā)為龍頭，以安源、楊岐景區(qū)和文化園旅游開發(fā)為重點(diǎn)，創(chuàng)出了萍鄉(xiāng)旅游特色，2004年，來萍鄉(xiāng)旅游人數(shù)達(dá)145.7萬人次，旅游收入達(dá)7.69億元；餐飲業(yè)、郵政、通訊信息業(yè)發(fā)展也保持旺盛勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量進(jìn)一步提高。萍鄉(xiāng)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年實(shí)際增長(zhǎng)9.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出實(shí)際增長(zhǎng)10.3%。萍鄉(xiāng)市到2004年的人均可支配收入已達(dá)1.13萬人民幣元，2004年末居民儲(chǔ)蓄存款余額124.5億元人民幣，比起同期增幅達(dá)18.7%。從萍鄉(xiāng)整體的情況來看，人均可支配收入和消費(fèi)性支出的絕對(duì)量都在增長(zhǎng)，按非農(nóng)人口計(jì)算人均年零售消費(fèi)額約為1.13萬元，比2003年增長(zhǎng)約4.5％左右，而從調(diào)查的情況來看，萍鄉(xiāng)市2004年儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)幅度高達(dá)18.7％。非常明顯，萍鄉(xiāng)市民在消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)速度較可支配收入增加幅度9.3％要低一倍左右，從側(cè)面反映出萍鄉(xiāng)市民在大宗消費(fèi)上的能力會(huì)逐步提升，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利。（2）人均財(cái)政收入近年來，萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。財(cái)政總收入一路攀升，從2001年的7．3億元至今年翻番不到三年。一般預(yù)算收入增幅也連續(xù)三年居全省設(shè)區(qū)市前茅。2004年萍鄉(xiāng)財(cái)政總收入完成18億元，一般地方預(yù)算收入完成9．15億元，同比增長(zhǎng)33％和29．3％。全年人均財(cái)政收入首次突破千元大關(guān)。職工工資水平穩(wěn)步提高。全年全市在崗職工工資總額53.2億元人民幣億元，比上年增長(zhǎng)13.6%。在崗職工年平均工資12552元人民幣，增長(zhǎng)9.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.0%。財(cái)政收入的直接增長(zhǎng)，有力的支持了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和政府投資力度的加大，2004年止，萍鄉(xiāng)市政府基建投資項(xiàng)目達(dá)53個(gè)，總投資額達(dá)9.57億，人工湖的基礎(chǔ)工程、萍安大道等重大工程相繼完工，表明政府在財(cái)政收入不斷增加的同時(shí)也相當(dāng)注重在市政工程上的投入，為整個(gè)城市的面貌帶來改觀、為百姓創(chuàng)造出更加優(yōu)越的環(huán)境，在這種形式下，房地產(chǎn)開發(fā)的地域范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，開發(fā)的水平和對(duì)居住環(huán)境的投入也會(huì)相應(yīng)有所提高，購(gòu)房者將能選擇更多更好的住宅。（3）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅速隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，萍鄉(xiāng)市的第三產(chǎn)業(yè)將得到跨越式發(fā)展?！笆濉逼陂g，萍鄉(xiāng)將加快以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為重點(diǎn)的商品市場(chǎng)建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)展商貿(mào)業(yè)；著力搞好旅游基礎(chǔ)設(shè)施建筑，加快開發(fā)旅游商品，完善服務(wù)體系，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展；積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)和中介服務(wù)業(yè)；努力加快信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。力爭(zhēng)2005年末第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)的比例達(dá)到34%，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。（4）中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好2004年1—10月，萍鄉(xiāng)市中小企業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，發(fā)展步伐加快，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高，對(duì)國(guó)家貢獻(xiàn)明顯增多。截止十月底，全市中小企業(yè)共完成產(chǎn)值1761089萬元，增加值456836萬元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1550208萬元，分別比上年同期增長(zhǎng)19.7%、19.3%、20.4%。實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值1543458萬元,工業(yè)增加值392272萬元，同比增長(zhǎng)22.5%和20.7%。中小企業(yè)完成國(guó)家稅金37450萬元，實(shí)現(xiàn)純利潤(rùn)89220萬元，企業(yè)發(fā)放工資100833萬元，分別比去年同期增長(zhǎng)31.8%、15.0%、15.0%。實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)值、效益同步增長(zhǎng)。中小企業(yè)能有如此的兩哈運(yùn)行態(tài)勢(shì)，是因?yàn)椋骸?guī)模企業(yè)發(fā)展迅猛，成為拉動(dòng)中小企業(yè)快速增長(zhǎng)的火車頭。1—10月共完成工業(yè)產(chǎn)值158129萬元，工業(yè)增加值40585萬元，同比分別增長(zhǎng)66.7%、51.7%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入126374萬元，利潤(rùn)9559萬元，實(shí)交稅金7609萬元，同比分別增長(zhǎng)50.5%、69.7%、44.4%?！攸c(diǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提升。，——園區(qū)經(jīng)濟(jì)超常增長(zhǎng)長(zhǎng)，成為萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市工業(yè)發(fā)展展主戰(zhàn)場(chǎng)?！猩桃Y穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)，新擴(kuò)改項(xiàng)項(xiàng)目增多，企企業(yè)發(fā)展后勁勁增強(qiáng)。據(jù)初初步統(tǒng)計(jì)，全全市中小企業(yè)業(yè)新擴(kuò)改項(xiàng)目目（不含市工工業(yè)園）3440項(xiàng)，投入資資金6.2億元，已竣竣工175項(xiàng)，形成生生產(chǎn)能力近20億元，外商商投資占投資資總額的60％以上?！髽I(yè)改革改制獲得得新突破，體體制創(chuàng)新取得得新進(jìn)展。今今年以來，萍萍鄉(xiāng)市中小企企業(yè)改革改制制工作進(jìn)一步步深化，一些些規(guī)模較大、效效益較好，屬屬于當(dāng)?shù)卣饕?cái)源的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企企業(yè)，也排除除阻力，實(shí)行行產(chǎn)權(quán)制度改改革。三、宏觀經(jīng)濟(jì)分析析結(jié)論——從萍鄉(xiāng)市整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行狀況來來看，非農(nóng)人人口成為全市市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)導(dǎo)者，這些城城市人口創(chuàng)造造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值值相當(dāng)高，按按照人均GDDP達(dá)431400元的水平基基本達(dá)到中國(guó)國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的人人均水平，而而且萍鄉(xiāng)市的的GDP年增長(zhǎng)達(dá)到11％，超過國(guó)國(guó)家的平均水水平。由此看看來，萍鄉(xiāng)是是一個(gè)具備較較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)、工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)的城市，同同時(shí)也是一個(gè)個(gè)充滿市場(chǎng)活活力和潛力的的城市。——工業(yè)在萍鄉(xiāng)市市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中的主導(dǎo)地位位更加突出。2004年規(guī)模以上上工業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值的的貢獻(xiàn)率達(dá)24.6%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到57.2%，比去年同同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)?！獜暮暧^角度來看，萍萍鄉(xiāng)積極合理理運(yùn)用國(guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控控政策抑制投投資沖動(dòng)性，建建立科學(xué)的投投資市場(chǎng)化機(jī)機(jī)制，一批重重大重點(diǎn)工程程項(xiàng)目嚴(yán)格按按照財(cái)政啟動(dòng)動(dòng)、銀行拉動(dòng)動(dòng)、自我滾動(dòng)動(dòng)的方式運(yùn)行行發(fā)展。同時(shí)時(shí)大力發(fā)展非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)，取消限制制個(gè)體私營(yíng)企企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入入和社會(huì)投資資的不合理規(guī)規(guī)定，全面放放開經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域域和經(jīng)營(yíng)范圍圍，集百家力力，聚百家財(cái)財(cái)，實(shí)現(xiàn)多元元化投資。去去年以來，全全市民營(yíng)企業(yè)業(yè)新擴(kuò)改上億億元項(xiàng)目8個(gè)，投資500萬元以上項(xiàng)項(xiàng)目62個(gè)。全市地地方收入的80％，財(cái)政收收入的70％、稅收的60％來自民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為萍萍鄉(xiāng)最富活力力的經(jīng)濟(jì)細(xì)胞胞和極具潛力力的增長(zhǎng)源，為為萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展積積蓄了后勁?！獜钠监l(xiāng)整體的情況況來看，人均均可支配收入入和消費(fèi)性支支出的絕對(duì)量量都在增長(zhǎng)，按非農(nóng)人口計(jì)算人均年零售消費(fèi)額約為1.13萬元，比2003年增長(zhǎng)約4.5％左右，而從調(diào)查的情況來看，萍鄉(xiāng)市2004年儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)幅度高達(dá)18.7％。非常明顯，萍鄉(xiāng)市民在消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)速度較可支配收入增加幅度9.3％要低一倍左右，從側(cè)面反映出萍鄉(xiāng)市民在大宗消費(fèi)上的能力會(huì)逐步提升，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利?！?cái)政收入的直接增增長(zhǎng)，有力的的支持了宏觀觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)和政府投資資力度的加大大，2004年止，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府基建建投資項(xiàng)目達(dá)達(dá)53個(gè)，總投資資額達(dá)9.57億，人工湖湖的基礎(chǔ)工程程、萍安大道道等重大工程程相繼完工，表表明政府在財(cái)財(cái)政收入不斷斷增加的同時(shí)時(shí)也相當(dāng)注重重在市政工程程上的投入，為為整個(gè)城市的的面貌帶來改改觀、為百姓姓創(chuàng)造出更加加優(yōu)越的環(huán)境境，在這種形形式下，房地地產(chǎn)開發(fā)的地地域范圍將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大，開開發(fā)的水平和和對(duì)居住環(huán)境境的投入也會(huì)會(huì)相應(yīng)有所提提高，購(gòu)房者者將能選擇更更多更好的住住宅?！?jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)運(yùn)行行良好，各主主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大大的提高。工工業(yè)是萍鄉(xiāng)市市的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，工業(yè)產(chǎn)值值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)最大大，極大的拉拉動(dòng)了整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市的GDP增長(zhǎng)，而中中小企業(yè)的增增加推動(dòng)了整整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，調(diào)整了了整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，也將先先進(jìn)的管理及及歷年引進(jìn)了了萍鄉(xiāng)，為總總體經(jīng)濟(jì)作出出了貢獻(xiàn)。居居民生活水平平進(jìn)一步提高高，且家庭收收入的提高及及恩格爾系數(shù)數(shù)的降低已經(jīng)經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)購(gòu)買力的的提高產(chǎn)生了了推動(dòng)作用。隨隨著居民生活活水平的提高高以及信貸消消費(fèi)意識(shí)的增增強(qiáng)，越來越越多有條件的的居民開始著著手實(shí)現(xiàn)一次次甚至二次置置業(yè)，購(gòu)房支支出呈現(xiàn)上升升態(tài)勢(shì)。第二部分萍鄉(xiāng)市市房地產(chǎn)整體體狀況及住宅宅市場(chǎng)調(diào)研分分析一、萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體供求狀狀況1、2004年萍鄉(xiāng)市市政府建設(shè)規(guī)規(guī)劃及基建投投資狀況從1999年以來，萍萍鄉(xiāng)市政府就就開始加大市市政建設(shè)的步步伐，尤其是是安源新區(qū)的的規(guī)劃建設(shè)方方案確定下來來以后，基建建投資狀況更更是得到了前前所未有的飛飛躍，截止到到2004年底，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市政府批建建及開始建設(shè)設(shè)基建項(xiàng)目共共計(jì)53個(gè)，總投資資額達(dá)9.557億元。投投資增長(zhǎng)幅度度之大，基建建項(xiàng)目數(shù)目之之多，基建項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模之大大，為歷年所所無法比擬的的。2、萍鄉(xiāng)市土地儲(chǔ)備備數(shù)量截止到2004年年底為止，整整個(gè)萍鄉(xiāng)市土土地（含商業(yè)業(yè)住房用的）儲(chǔ)儲(chǔ)備數(shù)量達(dá)到到了1420畝，合計(jì)約95萬平方米。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地主主要是存量土土地。存量房房地產(chǎn)開發(fā)用用地是指通過過協(xié)議、招標(biāo)標(biāo)、拍賣以及及市場(chǎng)價(jià)方式式出讓，但目目前仍未開工工建設(shè)的土地地。在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地中中，住宅用地地占80％以上，是是近幾年房地地產(chǎn)開發(fā)用地地的主體，而而土地儲(chǔ)備的的主要區(qū)域?qū)⒓性匆詢?nèi)房市商的之由于土地審批手續(xù)續(xù)逐漸嚴(yán)格，加加上銀行的銀銀根緊縮，發(fā)發(fā)展商由于各各方面因素造造成土地的交交易開始活躍躍，而部分非非地產(chǎn)行業(yè)的的開發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)土地又有一一定的吸收，使使得土地交易易的價(jià)格迅速速上漲。以2002年為基期，2004年住宅用地地價(jià)格增長(zhǎng)超超過平均10萬元/畝，但隨著著土地可供出出讓面積的增增加將在不久久后出現(xiàn)供過過于求的局面面，隨之而來來的將是土地地交易價(jià)格的的回落。3、2004年萍鄉(xiāng)市市土地出讓狀狀況2004年，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市嚴(yán)格控制制土地供應(yīng)總總量特別是房房地產(chǎn)開發(fā)用用地量；市場(chǎng)場(chǎng)供求平衡，商商品房交易穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，價(jià)價(jià)格穩(wěn)步上升升。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，2004年全年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市土地出讓讓面積為945畝，合計(jì)約約為63萬平方米，共共計(jì)出讓資金金4.1億元人民幣幣；通過以上上數(shù)據(jù)可以看看出，萍鄉(xiāng)市市土地的價(jià)格格約為650元人民幣?？梢怨烙?jì)按照主導(dǎo)導(dǎo)住宅多層建建筑的建設(shè)成成本350元/平方米、各各種其它費(fèi)用用100元/平方米計(jì)算算，萍鄉(xiāng)市住住宅房地產(chǎn)的的未來的多數(shù)數(shù)住宅項(xiàng)目的的成本價(jià)格將將會(huì)接近1000元/平方米，而而這個(gè)數(shù)值對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)而而言具有標(biāo)志志性的意義，因因?yàn)橥黄?000元成本后，發(fā)發(fā)展商會(huì)更加加注意在投入入上的有效性性和高質(zhì)性，只只有這樣才能能進(jìn)一步提升升土地價(jià)值，讓讓購(gòu)房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅價(jià)格。4、2004年萍鄉(xiāng)市市房地產(chǎn)投資資狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)必須與與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長(zhǎng)率率與GDP增長(zhǎng)率的比比例目前開來來有所過剩。2004年商品房完完成投資12.3億元，同比比增長(zhǎng)66.７％，房地地產(chǎn)投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比比約為6:１。投資過過快問題已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年需要平穩(wěn)穩(wěn)、理性的發(fā)發(fā)展局面。存量用地有待進(jìn)一一步消化。２２004年全市以公公開招標(biāo)、拍拍賣方式出讓讓的新增經(jīng)營(yíng)營(yíng)性房地產(chǎn)開開發(fā)用地面積積為945畝，而存存量用地的量量則非常驚人人，據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)目的的土地儲(chǔ)備就就有約1400畝以上，所所以存量土地地的隨機(jī)入市市將會(huì)造成市市場(chǎng)供給加快快的重要因素素。所以，從土地的情情況來看，萍萍鄉(xiāng)未來2～4年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將處于于空前繁榮狀狀態(tài)，而高額額的投入必定定意味著更多多的高檔次、高高素質(zhì)商品房房項(xiàng)目涌現(xiàn)，整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)也必將引引來新一輪激激烈的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。5、2004年萍鄉(xiāng)市市商品房竣工工面積及銷售售面積據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，2004年全年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市商品房竣竣工面積為40～50萬平方米；；全年的銷售售面積為60萬平方米左左右；這兩項(xiàng)項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，2004年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)整整體態(tài)勢(shì)良好好，出現(xiàn)了供供不應(yīng)求的局局面，但整體體供求關(guān)系基基本合理。6、2004年止萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市商品房現(xiàn)現(xiàn)樓空置率根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示示，2004年萍鄉(xiāng)市商商品房現(xiàn)樓的的空置率為14.1%；據(jù)慣例，一一個(gè)城市房地地產(chǎn)空置率低低于15％即為正常常。也就是說說，萍鄉(xiāng)市的的整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處在健健康發(fā)展的軌軌道上，市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系趨趨于平衡，市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本本合理，空置置總量雖有所所下降，但仍仍需一定的消消化過程。7、萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)泡泡沫分析萍鄉(xiāng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地地區(qū)的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對(duì)比表GDP(億元))總?cè)丝冢ㄈf）全市平均房?jī)r(jià)（元元/平方）人均GDP（元）人均GDP與房?jī)r(jià)比值今明兩年的供應(yīng)量量（萬平方米米）供應(yīng)量與人口比值上海745016006385465627.317001.1深圳32088005600401007.26000.8南昌6504002494162506.55001.3萍鄉(xiāng)173180145096116.61100.6隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)勁勁升,不少人開始始抱怨自己買買不起房子了了,這足以說明明目前房?jī)r(jià)上上漲的水平已已明顯超出了了一般城鎮(zhèn)居居民的平均購(gòu)購(gòu)買力,房地產(chǎn)泡沫沫在中國(guó)已見見雛形，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)現(xiàn)在有沒有有泡沫，未來來會(huì)怎樣？針對(duì)這一點(diǎn)，我們們通過萍鄉(xiāng)與與幾個(gè)發(fā)達(dá)的的大中型城市市的幾個(gè)與房房地產(chǎn)市場(chǎng)相相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行了對(duì)比，基本結(jié)論如如下：從之前的經(jīng)濟(jì)狀況況分析來看，萍萍鄉(xiāng)市的整體體經(jīng)濟(jì)狀況運(yùn)運(yùn)行良好，居居民收入也在在不斷提升，從從上表中的對(duì)對(duì)比可以看出出，萍鄉(xiāng)的供供應(yīng)量與人口口比值同深圳圳的比值接近近，如果僅考考慮萍鄉(xiāng)市區(qū)區(qū)的非農(nóng)業(yè)人人口數(shù)，其比比值將是2.75，這個(gè)比例例將令人深思思，人口數(shù)的的不足將是困困擾萍鄉(xiāng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的一一大障礙，如果未來萍萍鄉(xiāng)城市化進(jìn)進(jìn)程的速度過過慢，城市人人口不能快速速增加的話，房房地產(chǎn)的泡沫沫將會(huì)逐步出出現(xiàn)。8、萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)未未來發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析根據(jù)之前所得數(shù)據(jù)據(jù)的分析，2004年的供求關(guān)關(guān)系趨于平衡衡，而從2004年50萬平方米的的到2005——2006年111萬平方米的的供應(yīng)量，差差距極大，在在這種情況下下，2005年——2006年萍鄉(xiāng)市的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)極有可能出出現(xiàn)“供大于求”的狀況。2004年萍鄉(xiāng)市市地價(jià)的平均均價(jià)格約在35～45萬元/畝，相對(duì)于2003年的20～30萬元/畝來說，漲漲幅超過了40％，地價(jià)的的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)會(huì)影響整體房房?jī)r(jià)的價(jià)格，在在加上銀行貸貸款政策的縮縮緊，還貸壓壓力的加大，開開發(fā)商不得不不將售價(jià)提高高，將直接促促使整個(gè)房地地產(chǎn)的價(jià)格的的上升趨勢(shì)。從萍鄉(xiāng)目前城市化化的進(jìn)程來看看，萍鄉(xiāng)市的的消費(fèi)群體數(shù)數(shù)量有限，一一旦出現(xiàn)供大大于求的不利利局面，開發(fā)發(fā)商的開發(fā)壓壓力將隨之增增大，同時(shí)土土建成本的上上漲，將是部部分開發(fā)商放放棄開發(fā)，而而是會(huì)將地塊塊轉(zhuǎn)手以求生生存和利益，所所以，洗牌的的結(jié)果將會(huì)在在萍鄉(xiāng)市場(chǎng)上上出現(xiàn)為數(shù)不不多的幾家大大型專業(yè)的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，最終競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將取決于于開發(fā)企業(yè)的的品牌、實(shí)力力和自身土地地的儲(chǔ)備量。從2004年的政府府各種政策和和舉措當(dāng)中（之之前已經(jīng)分析析），我們可可以預(yù)測(cè)，2005年的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)將會(huì)再向向上邁一個(gè)臺(tái)臺(tái)階，人均的的收入水平及及人口也會(huì)繼繼續(xù)上升，我我們預(yù)測(cè)的供供應(yīng)量雖大，但但市場(chǎng)變化無無常，能否達(dá)達(dá)到這個(gè)供應(yīng)應(yīng)量的水平仍仍是個(gè)未知數(shù)數(shù)9、萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)整整體狀況及住住宅市場(chǎng)分析析總結(jié)——由于土地審批手續(xù)續(xù)逐漸嚴(yán)格，加加上銀行的銀銀根緊縮，發(fā)發(fā)展商由于各各方面因素造造成土地的交交易開始活躍躍，而部分非非地產(chǎn)行業(yè)的的開發(fā)企業(yè)對(duì)對(duì)土地又有一一定的吸收，使使得土地交易易的價(jià)格迅速速上漲。以2002年為基期，2004年住宅用地地價(jià)格增長(zhǎng)超超過平均10萬元/畝，但隨著著土地可供出出讓面積的增增加將在不久久后出現(xiàn)供過過于求的局面面，隨之而來來的將是土地地交易價(jià)格的的回落。——可以估計(jì)按照主導(dǎo)導(dǎo)住宅多層建建筑的建設(shè)成成本350元/平方米、各各種其它費(fèi)用用100元/平方米計(jì)算算，萍鄉(xiāng)市住住宅房地產(chǎn)的的未來的多數(shù)數(shù)住宅項(xiàng)目的的成本價(jià)格將將會(huì)接近1000元/平方米，而而這個(gè)數(shù)值對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)而而言具有標(biāo)志志性的意義，因因?yàn)橥黄?000元成本后，發(fā)發(fā)展商會(huì)更加加注意在投入入上的有效性性和高質(zhì)性，只只有這樣才能能進(jìn)一步提升升土地價(jià)值，讓讓購(gòu)房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅價(jià)格?！媪坑玫赜写M(jìn)一一步消化。２２００4年全市以公公開招標(biāo)、拍拍賣方式出讓讓的新增經(jīng)營(yíng)營(yíng)性房地產(chǎn)開開發(fā)用地面積積為945畝，而存量量用地的量則則非常驚人，據(jù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目目前市場(chǎng)在售售項(xiàng)目的土地地儲(chǔ)備就有約約1400畝以上，所所以存量土地地的隨機(jī)入市市將會(huì)造成市市場(chǎng)供給加快快的重要因素素?！?，從土地的情情況來看，萍萍鄉(xiāng)未來2～4年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將處于于空前繁榮狀狀態(tài)，而高額額的投入必定定意味著更多多的高檔次、高高素質(zhì)商品房房項(xiàng)目涌現(xiàn)，整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)也必將引引來新一輪激激烈的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！鶕?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示示，2004年萍鄉(xiāng)市商商品房現(xiàn)樓的的空置率為14.1%；據(jù)慣例，一一個(gè)城市房地地產(chǎn)空置率低低于15％即為正常常。也就是說說，萍鄉(xiāng)市的的整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處在健健康發(fā)展的軌軌道上，市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系趨趨于平衡，市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本本合理，空置置總量雖有所所下降，但仍仍需一定的消消化過程?！獜臉潜P銷售看，雖雖然萍鄉(xiāng)在2004年仍然能夠夠保持一定的的消費(fèi)能力，但但是在未來市市場(chǎng)供應(yīng)基數(shù)數(shù)增大的情況況下，市場(chǎng)消消化能力必將將有一定程度度的下降，并并在無形中拉拉長(zhǎng)了消化周周期，從而使使整個(gè)市場(chǎng)的的價(jià)格在一段段時(shí)間內(nèi)停滯滯不前，從賣賣方開始屢屢屢推出不同的的優(yōu)惠政策，而而消費(fèi)者也開開始注重實(shí)惠惠，注重產(chǎn)品品的戶型、包包裝、服務(wù)等等等。在這種種形勢(shì)下，萍萍鄉(xiāng)市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)開始由“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”過渡?！苍磪^(qū)已經(jīng)當(dāng)仁不不讓地成為萍萍鄉(xiāng)地產(chǎn)界的的主角。而老老城區(qū)、新開開發(fā)區(qū)、人工工湖區(qū)域都在在政府、媒體體的配合下進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模片片區(qū)推廣。事事實(shí)上，由于于短期內(nèi)開發(fā)發(fā)商亦不會(huì)推推出所有單位位，因此作為為市場(chǎng)熱點(diǎn)來來說，這些區(qū)區(qū)域更多的是是在逐漸的預(yù)預(yù)熱、造勢(shì)以以吸引置業(yè)者者目光，為未未來銷售市場(chǎng)場(chǎng)積累足夠的的潛在購(gòu)買力力。二、萍鄉(xiāng)市總體住宅市市場(chǎng)基本特征征1、萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)整整體狀況就總體來看，20004年度萍鄉(xiāng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行穩(wěn)中有升升，出現(xiàn)了房房地產(chǎn)投資增增加、竣工面面積增加、銷銷售面積和銷銷售收入增加加、商品房銷銷售均價(jià)上升升等特點(diǎn)。這這說明由于宏宏觀調(diào)控措施施的進(jìn)一步落落實(shí)到位，萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出出健康發(fā)展的的態(tài)勢(shì)。萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在1999年以前基本本處于較為初初級(jí)形態(tài)，但但通過近幾年年的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，逐步達(dá)到到了一定層次次，商品住宅宅市場(chǎng)影響力力開始顯現(xiàn)。1999年，萍鄉(xiāng)較較好地段（金金陵小區(qū)、華華雅廣場(chǎng)花園園）的三樓價(jià)價(jià)格大約在每每平米600元左右，而2004年，金典城城和鳳凰山莊莊的三、四樓樓價(jià)格已上升升為每平米1500--1700元左右，五五年大約上漲漲了近三倍。這這里面有地價(jià)價(jià)上漲的因素素，更體現(xiàn)了了萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)開發(fā)水平平的不斷提高高，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)也在不斷提提升。伴隨著著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和人民生生活水平的提提高，居民購(gòu)購(gòu)買力的增強(qiáng)強(qiáng)，未來房地地產(chǎn)市場(chǎng)需求求將不斷增大大；同時(shí)，市市場(chǎng)供應(yīng)量的的急劇增長(zhǎng)，亦亦將使未來市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得得更加激烈?？傮w而言，由于城城市發(fā)展水平平的限制，萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起起步較晚，從從最初的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用房、集集資房，到逐逐步開發(fā)商品品住宅，在相相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)內(nèi)處于低水平平的運(yùn)作模式式。但近三年年以來，隨著著城市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展，在在充分發(fā)揮煤煤炭等資源型型產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，萍萍鄉(xiāng)市政府大大力招商引資資，通過“城市化經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略的實(shí)施施，多渠道、多多方式加大房房地產(chǎn)開發(fā)投投資力度，使使整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。2、選擇的主要區(qū)域域根據(jù)有關(guān)調(diào)查訪問問及相關(guān)背景景資料現(xiàn)時(shí)，在在本地居住的的生活習(xí)慣為為相當(dāng)部分客客戶的置業(yè)原原因；而為了了改變居住環(huán)環(huán)境而置業(yè)的的客戶也達(dá)到到了28.8％的比例；；約16％的客戶是是因?yàn)榉奖愎すぷ鞫x擇區(qū)區(qū)域置業(yè)；部部分客戶是因因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)構(gòu)的改變（兒兒女結(jié)婚、養(yǎng)養(yǎng)老等）而置置業(yè)，比例占占到11.2％，另外有11.6％的客戶置置業(yè)為了投資資、保值、商商住或其它用用途。對(duì)于安安源新區(qū)來說說，目前很多多消費(fèi)者報(bào)以以極大的期望望，但因?yàn)榘舶苍葱聟^(qū)現(xiàn)時(shí)時(shí)處于開發(fā)的的初級(jí)階段，市市政設(shè)施及各各項(xiàng)建設(shè)均無無成形，所以以消費(fèi)者在報(bào)報(bào)以期望的同同時(shí)，也存在在觀望的態(tài)度度。3、市場(chǎng)戶型特征分分析調(diào)查戶型統(tǒng)計(jì)一覽覽表序號(hào)物業(yè)名稱二房三房四房五房1鳳凰山莊24%39%37%——2家興花園——61%25%14%3金典城二期14%58%28%——4御錦園一期20%55%25%——5雅典世紀(jì)花園一期期——65%35%——6東方巴黎一期10%55%35%——7雅天大廈——22%48%30%8城市風(fēng)情——75%25%——9賽納名城一期25%45%30%——10景泰星湖灣——50%50%——根據(jù)我司對(duì)萍鄉(xiāng)市市18個(gè)樓盤的抽抽樣調(diào)查結(jié)果果，所有統(tǒng)計(jì)計(jì)的總戶數(shù)約約為9169戶，其中一一房（公寓）占1411戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)的15％；三房占4774戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)比例的52％；四房占4082戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)比例的44％；五房占86戶，約占市場(chǎng)總戶數(shù)的0.9％；別墅占81套，約占市場(chǎng)總戶數(shù)的0.88%。戶型比例抽樣調(diào)查查項(xiàng)目名稱總戶數(shù)2房面積（M2）3房面積（M2）4房面積（M2）5房面積（M2）家興花園836————116～16061%130～19025%170～14%金典城二期150096~10014%130~16258%179~18628%————御錦園一期4369020%120~13655%15025%————雅典世紀(jì)花園234————130~16065%150~22035%————東方巴黎一期180010010%120~14055%150~16035%————雅天大廈135————159~16522%155~18048%154~16130%城市風(fēng)情104————14875%18025%————賽納名城一期5358815%137~14555%161~18230%————景泰星湖灣84————144~14650%162~16450%————同時(shí)，針對(duì)熱銷樓樓盤分析其主主導(dǎo)戶型、面面積則可得出出如下結(jié)果：：萍鄉(xiāng)市住宅主導(dǎo)戶戶型與主導(dǎo)面面積對(duì)照表主導(dǎo)戶型主導(dǎo)面積(m2))五房以上150以上四房150～170三房125～150二房85～100總結(jié)：通過上表可可以看出，萍萍鄉(xiāng)市近階段段推出的商品品住宅以中型型戶型為主，供供應(yīng)面積主要要在125～170平方米之間間，供應(yīng)戶型型以適合核心心家庭居住的的三房二廳和和四房二廳為為主，而二房房的比例僅占占約7%。4、各物業(yè)類型比例例特征序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類型1金領(lǐng)宮館小高層2藍(lán)天白領(lǐng)公寓小高層3鳳凰山莊三期TOWNHOUSSE獨(dú)立別墅4金典城二期多層5御錦園一期多層6雅典世紀(jì)花園一期期多層7東方巴黎一期多層小高層8雅天大廈小高層9城市風(fēng)情小高層10賽納名城一期多層11景泰星湖灣多層、獨(dú)立別墅就目前來說，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市整個(gè)住宅宅市場(chǎng)物業(yè)類類型主要以商商住小區(qū)為主主，其中住宅宅的比例占有有絕大多數(shù)。在在物業(yè)的建筑筑類型上以多多層為主，出出于居住習(xí)慣慣、消費(fèi)習(xí)慣慣、心理因素素、管理費(fèi)用用等方面的考考慮，萍鄉(xiāng)市市的消費(fèi)者大大多傾向于多多層住宅；自2004年雅天大大廈、金領(lǐng)宮宮館、藍(lán)天白白領(lǐng)公寓及今今年城市風(fēng)情情等一批小高高層的推出后后，萍鄉(xiāng)市消消費(fèi)者對(duì)小高高層住宅有了了初步的認(rèn)識(shí)識(shí)，但是從上上述樓盤的銷銷售率及銷售售周期來看，消消費(fèi)者還沒有有完全接受這這一“新生事物”，在置業(yè)方方向的選擇上上還是多傾向向于多層住宅宅。（注：因因TOWNHHOUSE、獨(dú)立別墅墅在萍鄉(xiāng)市物物業(yè)總量的占占有率上太小小，故沒有將將此數(shù)據(jù)融入入《各類型物物業(yè)所占比例例表》）。5、供給特征分析（1）未來兩年的總供供給量將呈上上升趨勢(shì)2005－20006年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供應(yīng)量狀況一一覽表項(xiàng)目名稱位置可供應(yīng)面積（m22）安源新區(qū)星湖灣安源中大道80,000東方巴黎二期井崗山大道180,000盛世華城項(xiàng)目建設(shè)東路50,000雅典世紀(jì)花園萍安中大道40,000家興花園蘇州東街100,000萍鄉(xiāng)國(guó)際汽車城金三角40,000云路項(xiàng)目井岡山大道150,000合計(jì)640,000人工湖片區(qū)未知據(jù)有關(guān)方面信息，上上海廣元在人人工湖區(qū)域準(zhǔn)準(zhǔn)備投入大量量的資金及精精力，但其現(xiàn)現(xiàn)時(shí)仍然處于于前期工作階階段，并無跡跡象表露其準(zhǔn)準(zhǔn)備馬上動(dòng)工工，而其靜坐坐的態(tài)度令其其它發(fā)展商也也不敢輕舉妄妄動(dòng)，預(yù)計(jì)其其項(xiàng)目的供應(yīng)應(yīng)量約為100萬平方米。另另外一個(gè)在藍(lán)藍(lán)波灣入口處處的項(xiàng)目也約約有10萬平方米米，預(yù)計(jì)這兩兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)會(huì)在20055年底或20006年動(dòng)工。城中心區(qū)及老城區(qū)區(qū)自然家園濱河西路鵝湖小區(qū)區(qū)附近50,000賽納名城二期長(zhǎng)興立交橋西側(cè)10,000加洲陽光一期長(zhǎng)興立交橋西側(cè)40,000御錦園二期公園南路50,000伊天花園秋收起義廣場(chǎng)附近近20,000金典城三期秋收起義廣場(chǎng)附近近60,000合計(jì)230,000總合計(jì)870,000就供應(yīng)區(qū)域來看，安安源新區(qū)是主主角，其次是是老城區(qū)和城城中心區(qū)。安安源區(qū)的規(guī)模模、地位及未未來建設(shè)的規(guī)規(guī)劃非其它區(qū)區(qū)可比，優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，但因因安源區(qū)的發(fā)發(fā)展處于初步步階段，諸多多的配套設(shè)施施及基建沒有有到位，所以以其優(yōu)勢(shì)地位位現(xiàn)在并沒有有突出的展現(xiàn)現(xiàn)出來。而老老城區(qū)和城中中心區(qū)是萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市最早發(fā)展展的區(qū)域，也也是全市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化商業(yè)業(yè)中心，各種種配套設(shè)施俱俱全。從20055年到2006年看，萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市的商業(yè)房房地產(chǎn)供應(yīng)量量約為87萬平方米，而而老城區(qū)和城城中心區(qū)約為為23萬平方米；；安源新區(qū)的的雅典世紀(jì)花花園、東方巴巴黎以及人工工湖的一系列列大規(guī)模社區(qū)區(qū)將在這兩年年逐漸成形，其其會(huì)加快安源源新區(qū)的建設(shè)設(shè)步伐，推進(jìn)進(jìn)周邊相應(yīng)配配套設(shè)施的建建設(shè)。而老城城區(qū)和城中心心區(qū)的賽納名名城、加洲陽陽光、金富利利、金典城、御御錦園等一批批樓盤會(huì)在萍萍鄉(xiāng)的住宅房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上繼續(xù)扮演主主要的角色。（2）從供應(yīng)區(qū)域來看看市場(chǎng)格局的的變化未來兩年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的熱點(diǎn)分為三三個(gè)點(diǎn)：老城城區(qū)以賽納名名城、加洲陽陽光和金富利利為代表的住住宅及商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目；城中心心區(qū)以金典城城、雅天大廈廈、伊天花園園和伊天公寓寓等項(xiàng)目；安安源新區(qū)以雅雅典世紀(jì)花園園、東方巴黎黎、星湖灣及及一批正在作作前期工作的的項(xiàng)目；也就就是說，在未未來2－4年內(nèi)甚至更更長(zhǎng)時(shí)間，整整個(gè)萍鄉(xiāng)市的的房地產(chǎn)總體體呈現(xiàn)“三足鼎立”的市場(chǎng)格局局，而在這三三者中，安源源新區(qū)無論從從區(qū)域發(fā)展定定位、規(guī)劃建建設(shè)、政府的的重視度、資資金的投入、社社區(qū)的規(guī)模、檔檔次及未來配配套設(shè)施都是是其它二者無無法比擬的，從從這一點(diǎn)看，安安源新區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)將將會(huì)在整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市充當(dāng)領(lǐng)領(lǐng)軍的角色，而而同時(shí)，其區(qū)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目目之間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也將會(huì)異常常激烈。(3)需求前景分分析從需求角度來看，未未來兩年萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市商品住宅宅的需求結(jié)構(gòu)構(gòu)也會(huì)有所變變化。從供給與需求平衡衡關(guān)系來看，未未來二年內(nèi)萍萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)供供求與需求將將呈現(xiàn)出一種種相對(duì)較為平平衡發(fā)展的狀狀態(tài)，隨著城城市人口增長(zhǎng)長(zhǎng)及城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，萍萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)在在未來二年將將會(huì)偏向較為為樂觀的發(fā)展展勢(shì)頭?！懈邫n住宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展形勢(shì)——從購(gòu)置萍鄉(xiāng)各大豪豪宅物業(yè)的客客戶成交情況況來看，其成成交單位多集集中在150——300平方米左右右?？們r(jià)維持持在30萬—100萬之間，客客戶十分看重重物業(yè)自身居居住環(huán)境及社社區(qū)形象等因因素。總結(jié)各區(qū)數(shù)據(jù)，萍萍鄉(xiāng)市已經(jīng)形形成以人工湖湖為中心的城城北和以北橋橋?yàn)橹行牡某浅菛|及世紀(jì)廣廣場(chǎng)為中心的的城東的三個(gè)個(gè)住宅區(qū)域，龐龐大的供應(yīng)面面積說明中高高檔住宅市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨趨激烈。6、后市展望安源新區(qū)處于萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市區(qū)的最東東端，319國(guó)道自南向向北橫穿而過過，東臨萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)的礦產(chǎn)基地地，北臨秀麗麗的人工湖。政政府總規(guī)劃開開發(fā)面積為10平方公里，首首期開發(fā)面積積為4.17平方公里，是是以房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、商貿(mào)和旅旅游服務(wù)為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼兼有行政、商商務(wù)等多功能能的新型生態(tài)態(tài)城區(qū)，并且且各種設(shè)施及及基建工程已已經(jīng)在緊鑼密密鼓的進(jìn)行著著，預(yù)計(jì)2006年安源新區(qū)區(qū)的建設(shè)會(huì)邁邁上一個(gè)新的的臺(tái)階。在這種環(huán)境下，萍萍鄉(xiāng)市人們的的購(gòu)房選擇區(qū)區(qū)域在心里上上已經(jīng)有了悄悄悄的變化，公公務(wù)員、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主、公公司中高管在在未來將會(huì)成成為安源新區(qū)區(qū)的主力消費(fèi)費(fèi)群體。對(duì)于二次置業(yè)者來來說，安源新新區(qū)未來的各各種配套設(shè)施施先進(jìn)，整體體規(guī)劃及環(huán)境境比老城區(qū)和和城中心區(qū)更更有吸引力，良良好的片區(qū)規(guī)規(guī)劃、大型的的居住社區(qū)以以及便捷的交交通道路是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以以媲及的優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)，但因這這種良好的條條件需要一個(gè)個(gè)不斷調(diào)整規(guī)規(guī)劃和建設(shè)的的周期，所以以很多消費(fèi)者者會(huì)以密切關(guān)關(guān)注的態(tài)度來來面對(duì)安源新新區(qū)，也不排排除有消費(fèi)者者會(huì)將新區(qū)與與城中區(qū)結(jié)合合點(diǎn)住宅項(xiàng)目目作為二次置置業(yè)目標(biāo)。三、萍鄉(xiāng)市住宅整整體價(jià)格分析析及價(jià)格走勢(shì)勢(shì)分析1、萍鄉(xiāng)市各樓盤價(jià)價(jià)格及統(tǒng)計(jì)根據(jù)我司對(duì)萍鄉(xiāng)市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在售的11個(gè)樓盤把價(jià)價(jià)格的核算統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，得出：：市場(chǎng)在售樓盤類型型及價(jià)格一覽覽表序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類型價(jià)格銷售備注1金領(lǐng)宮館小高層2700銷售率30％2藍(lán)天白領(lǐng)公寓小高層2050銷售率20％3鳳凰山莊三期TOWNHOUSSE3000售罄獨(dú)立別墅42004金典城二期多層1550銷售率80％5御錦園一期多層1800銷售率50％6雅典世紀(jì)花園一期期多層1400銷售率90％7東方巴黎一期多層1450正在認(rèn)籌小高層18008雅天大廈小高層1900銷售率25％9城市風(fēng)情小高層1780正在認(rèn)籌10賽納名城一期多層145070%11景泰星湖灣多層1230銷售率15％從上述表格可以看看出，目前萍萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)產(chǎn)的物業(yè)類型型主要以多層層為主，但小小高層的不斷斷涌現(xiàn)勢(shì)必不不斷改變萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)人的置業(yè)習(xí)習(xí)慣。從上述述表格的數(shù)據(jù)據(jù)中統(tǒng)計(jì)得出出：多層住宅的市場(chǎng)平平均價(jià)格為1480元/平方米；小小高層的市場(chǎng)場(chǎng)平均價(jià)格為為2046元/平方米；聯(lián)聯(lián)排別墅（TOWNHHOUSE）的市場(chǎng)平平均價(jià)格為3000元/平方米；獨(dú)獨(dú)立別墅的市市場(chǎng)平均價(jià)格格為4200元/平方米。根根據(jù)之前的分分析以及通過過上述圖表分分析表明，多多層住宅為市市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品，也是為為大多消費(fèi)者者所接受的產(chǎn)產(chǎn)品，小高層層價(jià)格偏高，在在萍鄉(xiāng)市整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也是剛剛起起步，還有待待消費(fèi)者的進(jìn)進(jìn)一步了解和和接受。2、萍鄉(xiāng)市住宅房地地產(chǎn)價(jià)格分析析從上一節(jié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)可以看出出，萍鄉(xiāng)市自自1999年以來住宅宅房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格從600元/平方米上升升到了2004年的1500元，5年的時(shí)間增增長(zhǎng)幅度將近近三倍，這一一方面是由于于土地價(jià)格上上漲的原因造造成的，但更更多是的萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)市在近幾年年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的速度突飛猛猛進(jìn)，人均收收入及生活水水平有了較大大的提高；地地產(chǎn)開發(fā)商的的開發(fā)水平不不斷上升，涌涌現(xiàn)出了更多多的更新?lián)Q代代的新產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有了了較大的飛躍躍，產(chǎn)品的結(jié)結(jié)構(gòu)及內(nèi)涵相相對(duì)以前也有有了很大的提提高，整個(gè)房房地產(chǎn)市場(chǎng)屬屬于空前繁榮榮狀態(tài)。從區(qū)域價(jià)格的劃分分來看，目前前萍鄉(xiāng)市房地地產(chǎn)的區(qū)域性性還沒有完全全呈現(xiàn)，所能能劃分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)介于新城和和老城之間，老老城區(qū)以賽納納名城、金典典城為代表，其其均價(jià)分別為為1450元/平方米和1550元/平方米，而而新城區(qū)以雅雅典世紀(jì)花園園和東方巴黎黎為代表，其其均價(jià)分別為為1400元/平方米和1450元/平方米，二二者相差不大大，這說明：：老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)仍在在老城區(qū)作為萍鄉(xiāng)市市的經(jīng)濟(jì)文化化中心，其各各種設(shè)施配套套及服務(wù)都具具有很明顯的的優(yōu)勢(shì)，而且且很大一批在在老城區(qū)居住住的居民已習(xí)習(xí)慣了當(dāng)?shù)氐牡姆比A、便利利及配套的居居住條件，且且老城區(qū)的住住宅房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格（以賽納納名城為代表表）均價(jià)為1450元/平方米，這這個(gè)價(jià)格是略略低于萍鄉(xiāng)市市整體住宅房房地產(chǎn)價(jià)格的的，在價(jià)格上上具有一定的的優(yōu)勢(shì)。新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)沒有有完全呈現(xiàn)出出來雖然安源新區(qū)的各各方面都比老老城區(qū)具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)闉槠溟_發(fā)處于于初級(jí)階段，各各方面設(shè)施及及配套都沒有有到位，很多多地方屬于空空白，所以其其住宅房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格一直直處于全市的的平均水平，從從價(jià)格上并沒沒有體現(xiàn)新區(qū)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，另另外，因?yàn)樾滦聟^(qū)的現(xiàn)實(shí)狀狀況而導(dǎo)致了了該的上階稀能安需程3、萍鄉(xiāng)市住宅房地地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)分析2004年到20006年全市的商商業(yè)房地產(chǎn)供供應(yīng)量將近110萬平方米，按按照市區(qū)內(nèi)50萬常住人口口計(jì)算，其消消化能力可見見一般，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力非非常大。安源新區(qū)的建設(shè)屬屬于初步階段段，雖然有雅雅典世紀(jì)花園園和東方巴黎黎這兩個(gè)大規(guī)規(guī)模社區(qū)作為為后盾，但因因其各種配套套及市政建設(shè)設(shè)尚不完善，新新區(qū)的優(yōu)勢(shì)并并沒有得到體體現(xiàn)和釋放，因因此該區(qū)域住住宅房地產(chǎn)的的單獨(dú)高價(jià)情情景在短時(shí)間間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)。老城區(qū)及城中心區(qū)區(qū)不斷涌現(xiàn)中中等規(guī)模的項(xiàng)項(xiàng)目來沖擊市市場(chǎng)，因其周周邊環(huán)境配套套非常成熟，因因此很多置業(yè)業(yè)者在短期內(nèi)內(nèi)將會(huì)把注意意力放在老城城區(qū)及城中心心區(qū)。地價(jià)在不斷上漲、人人均收入水平平等方面的提提高會(huì)導(dǎo)致住住宅房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上升，但但這種上升的的幅度會(huì)和前前者成正比。綜上所述，龐大的的供應(yīng)量和消消化能力的矛矛盾導(dǎo)致2005年到2006年萍鄉(xiāng)市房房地產(chǎn)可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)“供大于求”的現(xiàn)象；而而安源新區(qū)的的優(yōu)勢(shì)并不能能體現(xiàn)出來，老老城區(qū)和城中中心區(qū)的中等等規(guī)模項(xiàng)目又又在不斷的沖沖擊市場(chǎng)和牽牽制安源新區(qū)區(qū)，所以在2005年－2006年，整個(gè)萍萍鄉(xiāng)市的住宅宅房地產(chǎn)價(jià)格格會(huì)處于一個(gè)個(gè)平穩(wěn)中帶有有漲幅的狀態(tài)態(tài)。第三部分本項(xiàng)目所在在區(qū)域商品住住宅市場(chǎng)狀況況分析及預(yù)測(cè)測(cè)一、安源區(qū)整體狀狀況及住宅市市場(chǎng)調(diào)查分析析1、安源區(qū)簡(jiǎn)介安源區(qū)，地處江西省省萍鄉(xiāng)市政治治、經(jīng)濟(jì)、文文化的中心，是是一座有著悠悠久歷史、富富有光榮傳統(tǒng)統(tǒng)的名城，是是湘贛邊界秋秋收起義的主主要爆發(fā)地。安安源區(qū)，為萍萍鄉(xiāng)市轄縣級(jí)級(jí)區(qū)，原名萍萍鄉(xiāng)市城關(guān)區(qū)區(qū)，1971年3月正式成立立，1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)，更名名為萍鄉(xiāng)市安安源區(qū)。全區(qū)區(qū)總面積212平方公里，總總?cè)丝?4.3萬，其中城城市人口22.57萬，轄5個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、5個(gè)街道辦事事處，有56個(gè)行政村、3個(gè)農(nóng)墾分場(chǎng)場(chǎng)、101個(gè)居委會(huì)。

安源區(qū)地理理位置優(yōu)越，交交通發(fā)達(dá)，通通訊便捷，基基礎(chǔ)設(shè)施完備備，歷史上有有“吳楚咽喉、贛贛湘通衢”之稱，浙贛贛鐵路復(fù)線橫橫貫其中，319、320國(guó)道縱橫境境內(nèi)，公路密密度達(dá)1.5公里/平方公里。境境內(nèi)人文景觀觀與自然景觀觀較多，有安安源路礦工人人運(yùn)動(dòng)紀(jì)念館館、總平巷、安安源路礦工人人俱樂部、秋秋收起義軍事事會(huì)議舊址、談?wù)勁写髽堑葰v歷史景觀，有有橫龍寺森林林公園、小金金山、烏龍山山風(fēng)景區(qū)等自自然景觀。目目前，以區(qū)內(nèi)內(nèi)安源鎮(zhèn)為中中心，以開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)人文與與自然景觀為為重點(diǎn)，規(guī)劃劃面積4.17平方公里的的安源旅游新新區(qū)正加緊建建設(shè)，到2003年，將建成成既富有歷史史傳統(tǒng)特色和和地方特色，又又充滿現(xiàn)代文文明氣息的園園林式現(xiàn)代化化城區(qū)。

安源區(qū)礦產(chǎn)產(chǎn)資源豐富。主主要礦產(chǎn)資源源有煤、鐵、錳錳、銅、鉬、鎢鎢、鋁、石灰灰石、高嶺土土、花崗巖、礦礦泉水等36種，煤炭遠(yuǎn)遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)8.52億噸，鐵礦礦儲(chǔ)量6760萬噸，各種種非金屬礦產(chǎn)產(chǎn)資源具有十十分廣闊的開開發(fā)潛力。2001年8月省省委井岡山會(huì)會(huì)議后，尤其其是2003年省委十一一屆四次全會(huì)會(huì)以來，安源源區(qū)圍繞“全面建設(shè)小小康社會(huì)”和“江西在中部部地區(qū)崛起”的目標(biāo)，結(jié)結(jié)合區(qū)情實(shí)際際，確立了“三四五”工作思路，充充分發(fā)揮城區(qū)區(qū)、城郊、安安源品牌三大大優(yōu)勢(shì)，突出出抓好工業(yè)化化、城市化、招招商引資三個(gè)個(gè)工作重點(diǎn)，創(chuàng)創(chuàng)新干部教育育管理四項(xiàng)機(jī)機(jī)制，加快高高新園東區(qū)、武武冠民營(yíng)科技技工業(yè)園、安安源國(guó)家森林林公園的開發(fā)發(fā)建設(shè)，努力力將安源建設(shè)設(shè)成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)最優(yōu)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)環(huán)境最美、農(nóng)農(nóng)民負(fù)擔(dān)最輕輕、在全市財(cái)財(cái)政總量最大大、綜合實(shí)力力最強(qiáng)的縣區(qū)區(qū)，力爭(zhēng)2005年主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)入全全省十強(qiáng)縣區(qū)區(qū)行列。在上上述工作思路路的指導(dǎo)和推推動(dòng)下，安源源區(qū)開創(chuàng)了經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展的新局面。

——從“地下”到“地面”，工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出實(shí)質(zhì)性步伐

百余年來，煤炭一直是安源的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，“地下”資源一直是安源的優(yōu)勢(shì)。自2001年以來由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，安源“地下優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在，煤炭產(chǎn)業(yè)稅收年減少3000萬元。2001年，乘著全省解放思想教育活動(dòng)的春風(fēng)，區(qū)委、區(qū)政府果斷調(diào)整工業(yè)發(fā)展方向，舉全區(qū)之力興建武冠民營(yíng)科技工業(yè)園及市高新園東區(qū)，謀求從“地下”向“地面”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。僅兩年多時(shí)間，兩個(gè)工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入近3億元，吸引了大批高新技術(shù)企業(yè)落戶。武冠工業(yè)園2003年園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破2億元，成為我國(guó)防水材料重要生產(chǎn)基地。高新園東區(qū)已完成“三通一平”4.5平方公里，現(xiàn)已落戶的17家企業(yè)總投資30多億元，全部投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值100億元，其中安源鋼鐵公司總投資23億元，香港維新制漆有限公司在建成投資1.2億元的制漆生產(chǎn)線后，計(jì)劃再投資建設(shè)一個(gè)“維新”百億園中園，使其成為亞洲最大的制漆業(yè)基地。全區(qū)鎮(zhèn)街、管委會(huì)依托兩個(gè)工業(yè)園的輻射積極興辦工業(yè)小區(qū)，鼓勵(lì)煤礦業(yè)主投資興辦“地面企業(yè)”，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。三年來，已新上工業(yè)企業(yè)241家。“地面”工業(yè)的崛起使安源區(qū)迅速走出煤礦“關(guān)井壓產(chǎn)”造成的困境，目前已形成冶金、化工、建材、醫(yī)藥、旅游客車、塑料、生態(tài)食品等七大新的支柱產(chǎn)業(yè)。

——從“舊城”到“新區(qū)”，城市建設(shè)日新月異。近年來，安源區(qū)積極策應(yīng)市委、市政府關(guān)于擴(kuò)大萍鄉(xiāng)中心城區(qū)的規(guī)劃，集中力量建設(shè)兩個(gè)城市新區(qū)。位于城東的安源新區(qū)自2002年開始建設(shè)，現(xiàn)已完成基礎(chǔ)設(shè)施投資4億元，在6平方公里新區(qū)范圍內(nèi)，一幢幢具有濃郁歐式風(fēng)格的樓房錯(cuò)落有致，一條條寬闊、平坦的道路縱橫交錯(cuò)，獨(dú)具特色的世紀(jì)廣場(chǎng)成了市民休閑、運(yùn)動(dòng)的樂園，昔日荒涼沉寂的小山丘如今正是一派花團(tuán)錦簇、人丁興旺的繁榮景象。城西新區(qū)于2003年初拉開建設(shè)序幕，投資1億元的“二橋二路”工程（長(zhǎng)興立交橋主橋、立交二橋、昭萍西路、老站西路）將于2004年10月竣工通車，不久的將來，一個(gè)現(xiàn)代化多功能的新城區(qū)將拔地而起。

——從“產(chǎn)量農(nóng)業(yè)”到“效益農(nóng)業(yè)”，農(nóng)村發(fā)展闖出新路

安源區(qū)人多地少，農(nóng)業(yè)的出路在于提高效益，達(dá)到以少勝多的效果。為發(fā)展“效益農(nóng)業(yè)”，近兩年安源區(qū)著力建設(shè)兩個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范基地。略下農(nóng)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，無公害蔬菜園、花木園、百果園、特種動(dòng)物養(yǎng)殖園、亞熱帶植物園、宗教文化園、竹文化園、水上樂園等八大景區(qū)正在建設(shè)中?？偼顿Y1.88億元，占地8.1平方公里的五陂基地是一個(gè)融生產(chǎn)、科研、觀光、旅游、休閑、狩獵于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園，目前正在分步實(shí)施綠苑別墅區(qū)、休閑度假區(qū)、山林狩獵區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、民俗文化區(qū)、花卉園區(qū)、健身娛樂區(qū)等七大功能區(qū)建設(shè)，預(yù)計(jì)到2007年建成贛湘邊際最大的綜合性生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園。在兩個(gè)基地帶動(dòng)下，各具規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)園、觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)村、花卉、果蔬、畜禽基地以及食品加工企業(yè)如雨后春筍，蓬勃發(fā)展。2003年全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值突破億元大關(guān)，實(shí)現(xiàn)了由“產(chǎn)量農(nóng)業(yè)”向“效益農(nóng)業(yè)”的轉(zhuǎn)變。近幾年來，安源區(qū)不斷加大了建設(shè)投資力度，2002年完成固定資產(chǎn)投資5億元，比2001年增長(zhǎng)1.5倍，2003年投入資金達(dá)12.13億元。這種大開放、大投入、大開發(fā)帶來了安源經(jīng)濟(jì)社會(huì)的大發(fā)展，2003年全區(qū)GDP、財(cái)政總收入、一般預(yù)算收入分別比上年增長(zhǎng)20.3%、36.9%、35.2%。2004年1—8月份，這三項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別以20%、50.6%、60.2%的高速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)保持了良