江蘇蘇州某商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位報告

**（蘇州）項目**（蘇州）項目市場定位報告研究背景：中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為76569平方米，規(guī)劃總建筑面積137824.2平方米，容積率為1.8，建筑密度為≦25%，綠化率≧45%。根據(jù)項目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對于整個園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個比較深入的了解。由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。研究目的：項目間接關(guān)聯(lián)問題：1、蘇州的房地產(chǎn)市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？2、未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？3、金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個蘇州地產(chǎn)市場中處于什么地位？4、園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？5、競爭還是互動？6、（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？項目直接關(guān)聯(lián)問題：1、**項目的價格支撐點2、未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，**項目如何形成差異化競爭？3、**項目客源從何而來？4、**項目產(chǎn)品的核心賣點？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場狀況問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經(jīng)濟(jì)投資，蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場浩大的造城運(yùn)動又將為居住方式帶來什么樣的改變？問題3：金雞湖板塊在整個蘇州房地產(chǎn)市場究竟處于何種地位？由于本項目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項目。這個特殊的地理位置將對本項目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結(jié)論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析問題4園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？本項目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將達(dá)到多少供應(yīng)量。地價上漲逼迫房價也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房價趨勢又會呈現(xiàn)什么特點。第三部分：競爭個案研究問題5：競爭還是互動？對于本項目所在的區(qū)域，我們將尋找項目主要的競爭樓盤。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。第四部分：消費(fèi)者需求研究問題6：（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？針對園區(qū)的購房者，我們進(jìn)行了問卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對消費(fèi)者對于本項目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導(dǎo)入點，使項目開發(fā)獲得成功。第一部分宏觀市場篇本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：1、蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■地理位置蘇州位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一?！鲂姓^(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，130個鎮(zhèn)。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■面積蘇州全市總面積8488.42平方公里，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，建成區(qū)108.6平方公里，古城區(qū)14平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。■人口2003年蘇州市戶籍總?cè)丝?90.97萬人,比上年增加7.11萬人。其中市區(qū)總?cè)丝?16.87萬人,比上年增加4.44萬人。1．3蘇州市在全國和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實際利用外資方面均居全國各大中城市第二位，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。１.４蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來：■英國的人類學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。■城市文化，則帶有一個地方特定風(fēng)采。它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。■蘇州文化的過去時——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在2500多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個蘇州人都為之驕傲?！鎏K州文化的現(xiàn)在時——僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價值也不同于時下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來保護(hù)文化。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。■蘇州文化的將來時：興起一場文化復(fù)興運(yùn)動人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時代”，文化的社會角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。我們[盼望蘇州的未來將興起一場文化復(fù)興運(yùn)動，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。2、蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2．1蘇州市2000-2003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，比2002年的2080億元增長34.7%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值4.77萬元，較2002年增長33.61%，保持較高的增長率。表1：蘇州2000-2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長13.4%14.3%18.2%34.7%圖1：蘇州2000-2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢，從1999年到2003年平均漲幅在20.15％左右?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長期看好。2．2蘇州市2000-2003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州2000-2003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額516.34564.338101408.93比上年增長8.7%9.3%43.4%73.3%房地產(chǎn)投資額59.9166.77107.34177.94房地產(chǎn)所占比例11.6%11.83%13.25%12.63%房地產(chǎn)投資漲幅/11.45%60.76%65.8%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢，1999～2003年平均增長12.33％。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然2003年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從2000-2003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。2．3蘇州市2000-2003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州2000-2003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP2.6733.574.77漲幅/12.36%19%33.61%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/13.38%9.7%16.42%蘇州人均GDP2003年達(dá)到4.77萬元，比2002年上漲33.61％，為歷年來最高。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，其21.66％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。從人均可支配收入來看，2003年達(dá)到12361元，比2002年上漲16.42％，從2000-2003年長期發(fā)展態(tài)勢來看，平均漲幅13.17％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。2．4蘇州市2000-2003年社會消費(fèi)品零售總額及漲幅表4：蘇州2000-2003年社會消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年社會消費(fèi)品零售總總額348.17391.54451.6526.1漲幅/12.46%15.34%16.50%蘇州社會消費(fèi)品零售總額2003年達(dá)到526.1萬元，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為14.77％，表現(xiàn)出蘇州社會消費(fèi)品零售市場的消費(fèi)能力在逐年上升。2．5蘇州市2000-2003年財政收入及財政儲蓄總額表5：蘇州2000-2003年財政收入及財政儲蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財政收入158.27208.90291.82409.9財政儲蓄總額803.793711641470從蘇州財政收入來看，自2001年起，平均每年增加100億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢。而在財政儲蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長約100億元，而在2003年，這一增長有了較大的變化，比2002年增長了300億元，增長量相當(dāng)于前3年增長的總和。3、蘇州市房地產(chǎn)政策概況■為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。■園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展?！?002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。針對蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。■在進(jìn)行商品房買賣的同時，買方須按購房款的2%交納契稅，買賣雙方都須交納0.5‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用400元?！?003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺。二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況蘇州市土地市場概況及分析蘇州市政府實施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲備實施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。2003年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計1651萬平方米。據(jù)測算，2003-2004年拍得的房地產(chǎn)項目的地價成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。2004年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭，4月雅戈爾等企業(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。由于土地價格的比價效應(yīng)，2002-2003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。蘇州市2004年第二次土地拍賣會上，18宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競拍地塊時更謹(jǐn)慎。蘇州國有土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示2004年將房價增長控制在10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價調(diào)控。同時，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險，使得開發(fā)商購地趨于理性。2、蘇州市商品房市場概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。隨著國家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險。供應(yīng)量圖2-4：蘇州市自1998年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢：1.2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。其開發(fā)投資完成177.94億元，比上年增長65.77％，施工面積達(dá)到2576萬平方米，同比增長76.7％，竣工面積達(dá)到779.2萬平方米，同比增長39.82％。2.2001年至2002年，蘇州市的新開工面積由496.7萬平方米猛增到986.44萬平方米，2003年僅上半年就達(dá)到527.04萬平方米，其上漲趨勢不斷。當(dāng)前新開工面積也就是未來的潛在供應(yīng)，以此趨勢判斷，未來一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。3.2004年一季度蘇州市施工面積2404.47萬平方米，新開工面積510.53萬平方米，分別較去年同期增長114.9％、117.4％，竣工面積則達(dá)到121.05萬平方米，同比增長230.6％，商品房預(yù)售面積為499.78萬平方米。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。(2)需求量圖5：1998年以來，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平均14.7%的速度增長，由1998年的297.26萬平方米增長到2003年的575.44萬平方米，達(dá)到歷史最高水平。其中2003年住宅銷售面積498.99萬平方米，同比2002年增長7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。(3)成交價格圖6-71.1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。2.到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭，已達(dá)到2553.17元/平方米的歷史新高。3.到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價已經(jīng)超過3500元/平方米，同比增長9.7％。4、目前蘇州每年有近10億外資進(jìn)入，加上近年來舊城改造力度的加強(qiáng)，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要?dú)w功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實際購買價格可以高于其心理價位。問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。從供給方面來分析，可歸納為以下幾點：政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免；受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨；大批定銷房的上市；二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進(jìn)一步跌價的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會引來低收入顧客。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因為從長遠(yuǎn)來看，蘇州房價的上漲是在所難免的：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費(fèi)的需求會不斷提高；隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房置業(yè)。由此可見，從長遠(yuǎn)來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。對于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點：房產(chǎn)總價。其經(jīng)濟(jì)收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40％。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。地段的成熟度。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會影響整個房產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。3、蘇州市二手房市場概況及分析圖8：自1999年蘇州市房地產(chǎn)二級市場的開放和房改房上市辦法的實施以來，蘇州市二手房的年成交面積每年以300—500％的速度大幅度提升。由1999年的5.23萬平米發(fā)展到2003年的304.49萬平米，2003全年成交額41.27億元，其增長勢頭不斷。4、蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是：蘇州古城區(qū)→蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西）→園區(qū)（二區(qū)、湖東）→園區(qū)（三區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來，古城區(qū)有2500年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時在新的建設(shè)項目中均有所限制。古城區(qū)以文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局，圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在3.5～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展展上卻落后于于后來居上的的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的的西邊，于1990年開始開發(fā)發(fā)建設(shè)，雖然然開發(fā)起步較較早，但發(fā)展展速度卻始終終落后于園區(qū)區(qū)。其發(fā)展得得益于大量國國內(nèi)外制造加加工類企業(yè)的的入駐，一方方面帶動了區(qū)區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，另另一方面也為為本區(qū)域帶來來了相當(dāng)數(shù)量量有較高購買買能力的客源源。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高高，大盤少，布布局散亂，不不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以以傳統(tǒng)的制造造業(yè)為主，其其產(chǎn)業(yè)人群為為該產(chǎn)業(yè)的從從業(yè)人員，因因此，其住宅宅主要分布在在工業(yè)廠區(qū)的的周邊，物業(yè)業(yè)外立面現(xiàn)代代感較強(qiáng)，產(chǎn)產(chǎn)品種類兼顧顧到不同社會會等級人群的的需要而有所所變化。由于于其檔次不是是非常高，整整個物業(yè)分布布較為零散，缺缺乏統(tǒng)一集中中的開發(fā)；目目前高新區(qū)內(nèi)內(nèi)常住人口230,0000，居民住宅小小區(qū)有20余個。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖湖西、一區(qū)）：園區(qū)規(guī)劃、建造融融合新加坡國國際化理念與與蘇州文化底底蘊(yùn)于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)區(qū)面積260平方公里，其中中新合作作區(qū)規(guī)劃面積積70平方公里里（含6平方公里金金雞湖），規(guī)規(guī)劃居住人口口60萬，位于古城城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為11.6平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共52.65平方公里。其特色為整體規(guī)劃劃較為合理，在在綠化，道路路方面較城區(qū)區(qū)完善，其建建筑特色以現(xiàn)現(xiàn)代為主。其其嶄新的居住住環(huán)境與現(xiàn)代代化的配套，翻翻開了蘇州城城市進(jìn)程的新新一頁。一區(qū)（湖西）居住住環(huán)境和城市市功能都較古古城更完善，居居住人口以高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)人員為主。園區(qū)一期的開發(fā)已已成熟，配套套設(shè)施逐步完完善，目前房房地產(chǎn)增值效效應(yīng)十分明顯顯，園區(qū)板塊塊已經(jīng)成為蘇蘇州乃至周邊邊地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向向標(biāo)和當(dāng)之無無愧的領(lǐng)頭羊羊。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定定位以高新科科技類產(chǎn)業(yè)為為主，其對應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群群主要是該產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員員，其中以中中高級白領(lǐng)和和專業(yè)人士為為主。但從規(guī)劃用地上看看出，一區(qū)工工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分分天下湖西（一區(qū)）是園園區(qū)房地產(chǎn)最最早開發(fā)的區(qū)區(qū)域，湖西，其其工業(yè)、居住住、CBD商業(yè)區(qū)三分分天下，雖有有工業(yè)企業(yè)帶帶動人氣，然然而就居住品品質(zhì)而言，與與多種性質(zhì)的的物業(yè)混雜并并非最理想的的居住環(huán)境。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖湖東、二區(qū)）：：湖西之后，城市崛崛起的下一個個新板塊。湖湖東地區(qū)是園園區(qū)未來規(guī)劃劃的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中中心。二區(qū)，該區(qū)域位于于湖東到橫涇涇為止，目前前正處于建設(shè)設(shè)階段。該區(qū)區(qū)域以居住為為主，工業(yè)為為輔，配以商商業(yè)中心和零零星商業(yè)點，另另一特色為金金雞湖東的旅旅游生活氛圍圍。該區(qū)域道道路和商業(yè)中中心正在起建建，園區(qū)政府府性設(shè)施亦同同期同步建設(shè)設(shè)，屆時政府府機(jī)構(gòu)將遷入入該二區(qū)。今今后該區(qū)主要要以居住為主主，是園區(qū)居居住中心地帶帶，連通一、三三區(qū)的工業(yè)設(shè)設(shè)施。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相相對湖西來說說，具更廣闊闊的空間性和和時間性，無無論從發(fā)展規(guī)規(guī)劃還是現(xiàn)已已成型的建設(shè)設(shè)，都已證明明其發(fā)展前景景。其居住用用地面積之大大，完全可塑塑造純居住板板塊，打造出出比湖西更優(yōu)優(yōu)越更純粹的的新城市生活活，而且也將將擁有更完善善的國際性行行政設(shè)施、生生活娛樂設(shè)施施、教育配套套、一流的居居住環(huán)境，可可體現(xiàn)出今后后五至十年的的未來居住水水準(zhǔn)。蘇州工業(yè)園區(qū)（三三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二二區(qū)以東，目目前還未開發(fā)發(fā)，今后以工工業(yè)設(shè)施為主主，部分為居居住區(qū)域，居居住區(qū)域與二二區(qū)聯(lián)成一片片，三區(qū)工業(yè)業(yè)土地的比重重有上升。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特點點展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是是旅游、政治治、商業(yè)、金金融中心現(xiàn)代工業(yè)、旅游為為特征工業(yè)、居住、CBBD商業(yè)區(qū)三分分天下以居住為主，工業(yè)業(yè)為輔，配以以商業(yè)中心和和零星商業(yè)點點以工業(yè)設(shè)施為主，部部分為居住區(qū)區(qū)域面積（公頃）14.225811.616.136.55人口76.9萬25.8萬10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約占人口660%）46.14萬15.48萬6萬12萬18萬自然風(fēng)貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠化化為主以金雞湖東岸休閑閑、綠化為主主居住環(huán)境特征古色古香，園林精精粹吳文化，配配以成熟生活活配套，但檔檔次不高現(xiàn)代為主新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格商業(yè)配套豐富較豐富，以獅山路路、何山路兩兩條商業(yè)街為為中心，各小小區(qū)沿街商鋪鋪為輔。少，以鄰里中心為為主較少，以F城為中中心，以鄰里里中心為節(jié)點點。今后在湖湖東南的聯(lián)豐豐廣場也會成成為一個副商商業(yè)中心。較少交通配套道路擁擠，但交通通便利道路規(guī)劃較好，較較為便利道路規(guī)劃很好，交交通目前不便便利道路規(guī)劃很好，公公共交通目前前很不便利道路規(guī)劃很好但目目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)人員為為主以原地居民和工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)人員為為主以原地居民和工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)人員為為主以原地居民和工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)人員為為主居住性評價★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景景觀規(guī)劃示意意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市市究竟處在什什么地位？解答：金雞湖對于于蘇州的意義義：它不僅是是蘇州工業(yè)園園區(qū)的原點，也也將是蘇州城城市發(fā)展戰(zhàn)略略中的重點。圖11：金雞湖景觀規(guī)劃劃金雞湖位于工業(yè)園園區(qū)的中心地地帶，環(huán)湖區(qū)區(qū)域70平方公里里，1994年中國政府府與新加坡政政府簽訂了一一個合資協(xié)議議，正式啟動動對這片2.3平方公公里濱水社區(qū)區(qū)的開發(fā)，旨旨在建造一個個符合國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)環(huán)保功能的混混合型濱水新新社區(qū)。根據(jù)據(jù)未來規(guī)劃我我們發(fā)現(xiàn)，金金雞湖及環(huán)湖湖區(qū)域不僅是是蘇州工業(yè)園園區(qū)的原點，而而且也將是蘇蘇州城市發(fā)展展戰(zhàn)略中的重重點。金雞湖將成為中國國最大的具有有國際水準(zhǔn)的的現(xiàn)代城市湖湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地區(qū)區(qū)將成為中國國最大的具有有國際水準(zhǔn)的的現(xiàn)代城市湖湖泊公園。金金雞湖的存在并沒有影響交交通以及規(guī)劃劃，正因為它它是未來的城城中湖，規(guī)劃劃師才有了用武之地，打打造模范城的的雛形。景觀設(shè)計內(nèi)涵二元元性概念：一一方面，體現(xiàn)現(xiàn)了蘇州古城城的歷史文化化內(nèi)涵；另一一方面，幫助助其實現(xiàn)建設(shè)設(shè)一個現(xiàn)代化化國際都市的的目標(biāo)。金雞湖區(qū)的總體規(guī)規(guī)劃，包括濱濱湖區(qū)的多用用途開發(fā)區(qū)以以及開放空間間的規(guī)劃聘請請了香港泛亞亞易道公司。香香港泛亞易道道公司所提供供的規(guī)劃方案案將金雞湖沿沿岸地區(qū)分成成了8個鮮明的片片區(qū)，由一條條連續(xù)性的開開放空間系統(tǒng)統(tǒng)將其串連起起來，2個片區(qū)——城市廣場與與湖濱大道的的建設(shè)已經(jīng)順順利完成。金雞湖景觀設(shè)計的的核心在于其其內(nèi)涵的二元元性概念：一一方面，表現(xiàn)現(xiàn)蘇州古城的的歷史文化內(nèi)內(nèi)涵；另一方方面，幫助其其實現(xiàn)建設(shè)一一個現(xiàn)代化國國際都市的目目標(biāo)。金雞湖是蘇州市的的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打打造長三角規(guī)規(guī)模最大、現(xiàn)現(xiàn)代化程度較較高的“城市休閑勝勝地”。園區(qū)將打造成長三三角規(guī)模最大大、現(xiàn)代化程程度較高的“城市休閑勝勝地”。金雞湖是是小家碧玉的的蘇州人大氣氣的一面。西西湖的美在于于不變，金雞雞湖的美在于于它的突變：：于柔美中平平添了“大江東去”的氣概，因因此它成了古古老蘇州的一一個旅游新亮亮點，越來越越多的人爭相來感受金雞湖，其中中既有本地市市民，也有來來自上海、杭杭州、無錫等等周邊城市的的游客，湖東東岸雙休日、節(jié)節(jié)假日的游客客接待量屢創(chuàng)創(chuàng)新高。金雞雞湖不是哪個個特權(quán)階層的的“后花園”，而是所有有人的公共湖湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖湖22公里區(qū)域幾乎乎是園區(qū)地價價最高的區(qū)域域，不惜投巨巨資將其全部部建成為公共共開放地帶足足見中新雙方方“還湖于民”的發(fā)展理念念。創(chuàng)高科技的商業(yè)與與居住的混合合型濱水社區(qū)區(qū)，以滿足國國際化大企業(yè)業(yè)的辦公與生生活標(biāo)準(zhǔn)，最最終將容納超超過60萬的居民。蘇州工業(yè)園區(qū)管理理委員會負(fù)責(zé)責(zé)金雞湖70平方公里里環(huán)湖區(qū)域這這一園區(qū)中重重點開放空間間的開發(fā)工程程。目的在于于創(chuàng)一個高科科技的商業(yè)與與居住的混合合型濱水社區(qū)區(qū)，以滿足國國際化大企業(yè)業(yè)的辦公與生生活標(biāo)準(zhǔn)。這這片地區(qū)最終終將容納超過過60萬的居民。(遠(yuǎn)期)環(huán)金雞湖地區(qū)建成成“鬧市”，成為全市市市民消費(fèi)社社交、休閑娛娛樂的重要場場所園區(qū)將高起點、高高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金金雞湖地區(qū)建建成全市市民民消費(fèi)社交、休休閑娛樂的重重要場所。推推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)業(yè)、文化設(shè)施施建設(shè)把發(fā)展展大商業(yè)、推推進(jìn)大旅游作作為今后發(fā)展展的重要的新新增長點和新新亮點。加快快國際博覽中中心、科技文文化藝術(shù)中心心等50余項實事工工程建設(shè)進(jìn)度度，大力發(fā)展展商業(yè)、飲食食業(yè)、零售業(yè)業(yè)、賓館業(yè)和和旅游業(yè)，并并建成更多安安全、舒適、文文明的生活小小區(qū)，集聚人人氣商氣，擴(kuò)擴(kuò)大消費(fèi)群體體，努力將環(huán)環(huán)金雞湖區(qū)域域建設(shè)成為“鬧市”。第二部分蘇州新新加坡工業(yè)園園區(qū)房地產(chǎn)市市場一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展及走勢97年開始，園區(qū)開發(fā)發(fā)量一路迅猛猛增長，2004年預(yù)計開發(fā)發(fā)量200萬平方米。1994年啟動的的蘇州工業(yè)園園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再再住宅、后商商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律律，將建成一一個工業(yè)園區(qū)區(qū)和住宅相結(jié)結(jié)合的高檔區(qū)區(qū)域。園區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)于于1997年啟啟動，園區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)在在8年中，一躍成為蘇蘇州市區(qū)房地地產(chǎn)市場的主主渠道，中新新合作區(qū)內(nèi)開開發(fā)量迅猛增增長。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計開發(fā)200萬平方米。圖12：1998-20004年園區(qū)開發(fā)發(fā)量變化走勢勢（單位：萬萬平方米）目前竣工戶數(shù)占批批準(zhǔn)預(yù)售商品品房套數(shù)的54.299%，目前實際際入住及裝修修完畢套數(shù)占占竣工戶數(shù)的的86.644%至今中新合作區(qū)已已批準(zhǔn)預(yù)售商商品房面積350萬平方米，共共計25926套，樓盤總總體銷售形勢勢看好。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，目前中中新合作區(qū)內(nèi)內(nèi)已竣工交付付使用住宅14075戶，實際居居住為11325戶，入住率率為80．46％；已裝修修未入住的為為869戶，占總戶戶數(shù)的6.17％，其余未未裝修戶為1881戶，占總戶戶數(shù)的13.36％。分析表表明，2002年底以前交交付使用的住住宅項目，入入住率已超過85％，2003年后交付的的房屋因交房房時間短等因因素入住率相相對低，園區(qū)住宅總總體入住情況況尚屬正常。2004年，預(yù)計計蘇州市區(qū)商商住房實際上上市預(yù)售或銷銷售量可達(dá)500萬平方米左左右，其中園園區(qū)為180萬平方米左左右。據(jù)初步步統(tǒng)計，2004預(yù)計園區(qū)商商住房實際上上市預(yù)售或銷銷售量1.33333萬套。圖13：批準(zhǔn)預(yù)售、竣工工交付、入住住套數(shù)比較表表二、園區(qū)供應(yīng)情況況1、板塊劃分格局蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)據(jù)其市場特征征劃分為兩個個板塊,即：湖東和和湖西。下面面對各個板塊塊的現(xiàn)狀和特特點以及未來來的發(fā)展趨勢勢進(jìn)行介紹和和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競爭激烈，促使樓樓盤品質(zhì)不斷斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)區(qū)西部，金雞雞湖與老城區(qū)區(qū)中間，系園園區(qū)內(nèi)的黃金金板塊，開發(fā)發(fā)啟動早，各各開發(fā)商均在在此投入了極極大的人力物物力和財力，周周邊的生活配配套較為齊全全，截止至今今，湖西板塊塊已開發(fā)樓盤盤近30個，由于土土地所剩不多多，所以后續(xù)續(xù)產(chǎn)品不會太太多。該地區(qū)區(qū)主力面積范范圍：110-1550平方米，總價價：60-880萬左右。湖西西代表樓盤：：湖左岸、都市花園天天域。湖西有園區(qū)的“高高起點規(guī)劃”，又依托老老城區(qū)發(fā)展起起來，樓盤眾多，已進(jìn)入入一個“比規(guī)劃、比實實力、比品牌牌、比特色”的競爭階段段。但也因現(xiàn)現(xiàn)已開發(fā)較多多樓盤，使得得該地區(qū)土地地儲備量較為為稀缺，下一一輪發(fā)展將以以湖東為開發(fā)發(fā)重點。表6:目前湖西在在售個案情況況列表名稱地址均價主力面積主力總價去化率湖左岸三期蘇惠路/星漢街5500-58000三房14077-8120%加城國際星漢街58號4800-58000三房12868-7450%名城印象二期星海街/蘇茜路58003+1房148..8869-8620%加城新天地星港街/蘇春西路路5000三房106-122053-6070%都市花園天域星漢街188號7500（裝18800）三房160-170120-12860%高爾夫花園機(jī)場路/星港街5000三房128-16864-8470%（2）湖東板塊板塊現(xiàn)狀：湖東板塊相對湖西西而言開發(fā)較較晚，各地塊塊基本處于處處女地狀態(tài)，周周邊配套基本本沒有。但隨隨著金雞湖大大橋的通車，湖湖東的交通將將變得越來越越便利，古城城區(qū)與湖東傳傳統(tǒng)意義上的的空間和心理理距離正被無無限縮短。吸吸引人氣的不不僅是便利的的交通、優(yōu)美美的環(huán)境，還還有便捷的商商貿(mào)服務(wù)，包包括國際博覽覽中心、F城、湖東鄰鄰里中心等在在內(nèi)各類項目目的開工建設(shè)設(shè)，將使湖東東商圈聚起更更多的商氣、人人氣，環(huán)金雞雞湖地區(qū)的蘇蘇州城市副中中心和湖東新新商圈的地位位將更加凸現(xiàn)現(xiàn)。金雞湖東東，曾經(jīng)是偏偏僻的遠(yuǎn)郊，如如今卻成炙手手可熱的都市市黃金地段。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖湖東到2006年底累計商商品房竣工量量將達(dá)260多萬平方米米，超過湖西西2004年年底累計計商品房竣工工量將達(dá)240多萬平方米米的水平。換換而言之，湖湖東住宅開發(fā)發(fā)4年（2003--2006）的水平將超超過湖西10年（1995—2004）的水平，在在二三年后園園區(qū)湖東就是是一個成熟的的社區(qū)。而且且，根據(jù)規(guī)劃劃，湖東房產(chǎn)產(chǎn)的總量將是是湖西的五倍倍以上。這也也是浙江南都都、南京棲霞霞、天津順馳馳、上海中華華企業(yè)等諸多多國內(nèi)著名房房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因因。先期在此落戶的樓樓盤有東湖-春之韻，東東湖大郡以及及南都-玲瓏灣，目目前又有順馳馳的湖畔天城城。隨著湖西西房地產(chǎn)投資資競爭的不斷斷加劇，湖東東處女地的優(yōu)優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，極強(qiáng)的可可塑性，巨大大發(fā)展空間以以及較為平和和的競爭環(huán)境境使得越來越越多的開發(fā)商商將目光投向向了湖東。該該地區(qū)主力面面積范圍：1120-1440平方米，總價價：70萬左右。湖西西代表樓盤：：東湖春之韻韻、南都玲瓏灣灣。表7:目前在售個個案情況列表表板塊名稱地址均價主力面積主力總價去化率湖東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135-14568-7320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128-13868-7350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏街街4800三房140-16567-7980%金水灣別墅金雞湖路88號9000含車庫雙拼221-263199-236含車庫90%三、園區(qū)銷售情況況近年來，蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)供銷兩旺。但但由于價格突突破5000元/平方米后，受受到市政規(guī)劃劃配套的相對對滯后性影響響，逐漸進(jìn)入入了瓶頸階段段，樓盤銷售售遇阻，漲幅幅趨緩。近年來蘇州工業(yè)園園區(qū)房地產(chǎn)供供銷兩旺，相相對于蘇州全全市的樓市成成交情況來看看，園區(qū)的物物業(yè)非常良好好。這一方面面說明園區(qū)世世界一流的規(guī)規(guī)劃，理想的的居住環(huán)境在在消費(fèi)群中已已獲得認(rèn)可，另另一個重要的的原因，應(yīng)歸歸功于蘇州工工業(yè)園區(qū)特殊殊的社會保障障體系，作為為全國唯一的的區(qū)域性公積積金制度，目目前已為萬名名以上園區(qū)內(nèi)內(nèi)工作人士提提供了完備的的公積金貸款款，且目前公公積金會員仍仍以每半年將將近5000人的數(shù)量遞遞增。這項社社保體系已為為園區(qū)內(nèi)的房房地產(chǎn)繁榮起起到積極的推推動作用，成成為保障園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量消化的“發(fā)動機(jī)”。但2004年，園區(qū)區(qū)的樓盤單價價逐個突破5000元/平方米大關(guān)關(guān)后，銷售火火爆的趨勢明明顯有所降溫溫。單價5000元/平方米以下下的樓盤明顯顯去化較快，以以湖東為例，售售價在4600元/平方米的東東湖大郡市場場反響較好。與與之相反單價價5000元/平方米以上上則去化費(fèi)力力，2004年6月開盤的順順馳湖畔天城城定價在5000元/平方米以上上，雖經(jīng)過半半年來的蓄水水，開盤后銷銷售情況仍不不理想。從園區(qū)第一批商品品房（1998--2000年）的定價價來看一般不不超過2000元/平方米左右右，而如今園園區(qū)湖西板塊塊的均價定在在了5800元/平方米左右右。在這短短短幾年的時間間里，房價卻卻翻了2番多，園區(qū)的的房價上漲幅幅度實在快的的驚人，與買買房者的承受受范圍差距逐逐步拉大，目目前市場觀望望情緒濃重，樓樓盤銷售可謂謂進(jìn)入了瓶頸頸時期。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)地地域性較強(qiáng)，買買房者有“地方品牌意意識”比較排外，因因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)發(fā)商建設(shè)的樓樓盤銷售較順順利，對本項項目而言塑造造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大大。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可謂有有較強(qiáng)的地域域性，且蘇州州的買房者具具較強(qiáng)的“地方品牌”意識，對于于外來的，非非蘇州本地，不不熟知的開發(fā)發(fā)商品牌，無無論開發(fā)實力力大小，均有有一定的抵制制情緒。例如如蘇州工業(yè)園園區(qū)的建屋集集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐途拖碛休^高的的知名度，建建屋發(fā)展有限限公司是集民民用住宅、辦辦公商住、工工業(yè)廠房等各各類房地產(chǎn)開開發(fā)為一體的的大型地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，園園區(qū)政府下屬屬企業(yè)，是蘇蘇州地區(qū)最大大的房地產(chǎn)開開發(fā)商之一。與之相比順馳集團(tuán)團(tuán)雖然開發(fā)商商規(guī)模也不小小，但業(yè)務(wù)主主要在天津、河河北和上海，在在蘇州園區(qū)遭遭受了冷遇，湖湖畔天城推出出后市場反響響平淡，連蘇蘇州媒體的配配合度也明顯顯比較差。因此對本項目而言言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大大，需等候時時機(jī)，并適當(dāng)當(dāng)加大宣傳推推廣費(fèi)用。四、園區(qū)商品房價價格走勢及與與其他片區(qū)房房價比較情況況得益于高起點規(guī)劃劃的園區(qū)，近近年來房價持持續(xù)上漲。1997年均價11556元／平方米米上升至2003年均價4042元／平方米米，上漲了259.776％；2003年同比2002年上漲了14.34％（包括東東湖大郡一期期的園區(qū)公積積金會員優(yōu)供供房），價格格漲幅較2001、2002年有所放緩緩。但今年一季度度，園區(qū)新開開樓盤房屋均均價近5000元／平方米米，比上年增增長了23.70％。圖14：1997-20003年園區(qū)房地地產(chǎn)均價變化化走勢（單位位：萬平方米米）2003年園區(qū)商商品住宅預(yù)售售均價約在4600元/平方米，相相比市中心與與高新區(qū)，將將近高出972元/平方米和111元/平方米。由于園區(qū)房地產(chǎn)的的品牌效應(yīng)，自自1999年起起園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價格在蘇州州市區(qū)一直處處于領(lǐng)漲地位位。20011年和20022年園區(qū)平均均房價分別高高出市區(qū)平均均房價5411元和10299元。20033年以來，園園區(qū)房價繼續(xù)續(xù)上漲，湖西西地區(qū)的毛坯坯房房價從年年初的均價44300元左左右漲到目前前的47000元左右，但但漲幅有所減減緩。區(qū)域性房地產(chǎn)的競競爭也有一個個“性價比”的問題。蘇蘇州市區(qū)的房房價上漲是22001年下下半年起由園園區(qū)先行領(lǐng)跑跑的，隨后推推進(jìn)到古城區(qū)區(qū)補(bǔ)漲，然后后再完成新區(qū)區(qū)的補(bǔ)漲過程程，通過這二二年的補(bǔ)漲，市市區(qū)各區(qū)的房房價都達(dá)到了了一個相對的的高度。在這這過程中，由由于性能價格格比的原因，對對園區(qū)的購房房意愿比例有有所下降、上上升也是符合合商品消費(fèi)規(guī)規(guī)律的。但從從2003年年年中以來，園園區(qū)與蘇州市市區(qū)其他區(qū)域域的房地產(chǎn)價價格差異在縮縮小。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局局統(tǒng)計，2003年第三季度度商品住宅預(yù)預(yù)售登記備案案均價分區(qū)情情況看，工業(yè)業(yè)園區(qū)為43305元/平方米，（由由于均價32200元左右右東湖大郡223萬平方米米計算在內(nèi)，扣扣除這一因素素的影響，湖湖西地區(qū)的均均價為46000元/平方米左右右）。中心城區(qū)區(qū)為34144元/平方米(其中定銷房房為19877元/平方米，其其他商品住宅宅為36288元/平方米)，高新區(qū)為為4489元/平方米，吳吳中區(qū)為29953元/平方米，相相城區(qū)為30073元/平方米。園區(qū)與蘇州市區(qū)其其他區(qū)域的價價格差異縮小小，園區(qū)房地地產(chǎn)的性能價價格比又處在在一個較好的的時期，園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)的品品牌效應(yīng)再次次顯現(xiàn)。2004年6月，湖湖西板塊的均均價已漲至5800元/平方米左右右，而湖東也也已突破5000元/平方米大關(guān)關(guān)。園區(qū)目前房價基本本上定位為蘇蘇州高檔區(qū)域域房價，湖西西板塊的均價價在5800元/平方米左右右，高于蘇州州老城區(qū)、新新區(qū)。而湖東東的大片土地地開發(fā)尚未全全面動工，配配套設(shè)施也基基本沒有，但但就東湖春之之韻、湖畔天天城幾個盤的的售價情況看看，均價也已已突破5000元/平方米。五、園區(qū)未來房地地產(chǎn)市場分析析與預(yù)測問題4：園區(qū)湖東板塊未未來的供應(yīng)情情況如何？房房價會出現(xiàn)什什么趨勢？解答：供應(yīng)量分析析2004年，預(yù)計計蘇州市區(qū)商商住房實際上上市預(yù)售或銷銷售量可達(dá)500萬平方米左左右，其中園園區(qū)為180萬平方米左左右。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八八年，中新合合作區(qū)內(nèi)已批批準(zhǔn)預(yù)售商品品房面積350萬平方米，樓樓盤總體銷售售形勢看好，銷銷售率近99％。350萬/259926＝135平方米/每套預(yù)計園區(qū)商住房實實際上市預(yù)售售或銷售量180萬/135＝1.33333萬套表8：未來湖東地區(qū)及及項目周邊供供應(yīng)：案名總土地面積（平方米）預(yù)計剩余土地面積積（平方米）建筑面積（平方米）南都·玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳·湖畔花園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（20004）0276576.276576.2137837.22蘇園土拍（20004）0397969.37797969.377195938.77蘇園土拍（20004）0479074.88879074.888158149.88蘇園土拍（20004）0578495.12278495.122156990.22總計1419416654115.66596700湖西地區(qū)房價緩漲漲、湖東地區(qū)區(qū)大漲2002年，園區(qū)區(qū)房價步步攀攀升，20003年園區(qū)樓樓市又以其強(qiáng)強(qiáng)勁的動力繼繼續(xù)保持著高高速增長的勢勢頭。園區(qū)未未來二三年的的發(fā)展勢頭，我我們認(rèn)為，園園區(qū)房地產(chǎn)市市場雖然處于于高位運(yùn)行狀狀態(tài)，但需求求仍很旺盛，房房地產(chǎn)價格仍仍處于上升空空間，具體表表現(xiàn)是由于湖湖西地區(qū)前兩兩年房地產(chǎn)價價格上漲速度度和幅度過快快，今后兩年年價格上漲幅幅度將有所回回落。而園區(qū)區(qū)二三期湖東東地區(qū)因先期期以東湖大郡郡低價入市，漲漲幅將會更大大一些。概括括地說，就是是湖西地區(qū)緩緩漲，湖東地地區(qū)大漲。第三部分競爭個個案研究一、競爭分析問題5：互動還是是競爭？解答：我們通過調(diào)查研究究發(fā)現(xiàn)，湖西西區(qū)域的在售售個案對于本本項目均不能能產(chǎn)生直接競競爭，但是由由于開發(fā)多年年，多個區(qū)域域個案可以對對本項目的開開發(fā)提供一定定的產(chǎn)品開發(fā)發(fā)依據(jù)，畢竟竟湖西區(qū)域樓樓盤的熱銷帶帶動了區(qū)域市市場的發(fā)展，造造成區(qū)域的市市場價格進(jìn)一一步升高。湖西對于本項目不不是傳統(tǒng)意義義上的競爭，而而是一種互動動關(guān)系隨著湖西的開發(fā)后后續(xù)量減少，更更多的消費(fèi)者者將會把關(guān)注注的目光轉(zhuǎn)向向湖東，從而而對本案產(chǎn)生生了客觀上的的推動作用，因因此湖西對于于本項目不是是傳統(tǒng)意義上上的競爭，而而是一種互動動關(guān)系?；ハ嘞啻龠M(jìn)，共同同發(fā)展。我們們將通過競爭爭個案、在售售項目產(chǎn)品力力研究，對本本項目的產(chǎn)品品塑造提供參參考。湖東板塊率先啟動動，銷售上又又有明顯優(yōu)勢勢的住宅項目目：東湖大郡郡。表9：東湖大郡（二期）基礎(chǔ)信息開發(fā)商園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)團(tuán)基地位置湖東萬盛街方洲路路口建筑設(shè)計/住宅形態(tài)排屋、多層、小高高層、高層銷售企劃上海新聯(lián)康投資顧問主推賣點售價低公開日期二期中一批：2004//05二批：2004//07交房日期2006.01售樓熱線0512-6766200888工程進(jìn)度/市調(diào)信息基地面積：155.1萬平方米建筑面積：233萬平方米容積率：1.5綠化率：54％得房率：可售戶數(shù)二期：1348銷售率：70%二期二批100％％二期三批未開主力總價64萬元面積配比二房：89.755/6.888%三房：104.004~1388.27/771.06%%四房：159.008/16..05%躍層：206.007~2444.39/66.01%單價元/m2二期一批：4600二批：4800主力單價4800元建筑層數(shù)12~18F目標(biāo)客源配套設(shè)施湖東鄰里中心競爭分析規(guī)劃分析項目綜合分析東湖大郡二期位于于一期東面，南南施街以西，方方洲路以南，總總占地10萬平方米，容積積率1.79，總戶數(shù)1348戶，產(chǎn)品品類型為小高高層及高層，二二期銷售分組組團(tuán)分期推出出，銷售的戶戶型中，900-130平方方米的中小戶戶型，仍然是是客戶最為關(guān)關(guān)注和需求的的戶型，另外外品字型無障障礙規(guī)劃設(shè)計計也得到了廣廣大客戶的好好評，景觀設(shè)設(shè)計的主要特特色為主題性性的硬景規(guī)劃劃，加州陽光光的風(fēng)尚主題題；整個小區(qū)區(qū)的建筑布局局呈西北高、東東南低的走勢勢；房型從兩兩房到復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)共有數(shù)十十種。環(huán)境分析該案位于金雞湖東東，周邊水系系豐富，同時時，該地段周周邊目前居住住型項目較多多，同時鄰里里中心等商業(yè)業(yè)生活設(shè)施也也將趨于豐富富，公交目前前有小區(qū)自身身負(fù)責(zé)，今后后將會有幾條條公交入住改改善該地區(qū)目目前情況。產(chǎn)品分析該案目前以小高和和高層建筑為為主，房型在在130平方米左右。這這與其周邊住住宅項目基本本相差不多，所所不同的是該該項目的開發(fā)發(fā)商是建屋，因因此有一定品品牌影響力，同同時更實際的的是其房價相相對較低。價格分析近期，由于東湖大大郡將推出的的二期三批售售價在48000元/平方米左右右，之前其二二期均價在4400～4500元/平方米左右右，其主要原原因為開發(fā)商商所獲得土地地成本相對其其他地塊較低低，因此可以以使用相對市市場較低的售售價進(jìn)入市場場。該案二期期三批價格的的上揚(yáng)，一來來其位于該小小區(qū)中心綠化化位置，可以以說是以景觀觀房出售，二二來是周邊市市場房價基本本達(dá)到5000元/平方米，由由此以4800元的售價入入場，不僅可可以提高利潤潤率，同時依依然保持低價價入市的品牌牌特征。從目目前東湖大郡郡和順馳·湖畔天城的的預(yù)約客源可可以看出，前前者與房源的的比值為2：1，后者為1：1。去化分析該案去化速度較為為迅速，其原原因在于該案案售價往往在在該區(qū)域是最最低的，同時時，其房型面面積雖然也有有較大的房型型，但相對而而言，其1330平方米左右的的主流面積較較多，因此在在市場上較受受歡迎。除此此之外，建屋屋的品牌在蘇蘇州亦是吸引引客源的動力力。房型分析東湖大郡推出的戶戶型豐富多樣樣、靈活有度度，從兩房到到四房、平層層到躍層都有有，面積范圍圍在90平方米到270平方米米，其中1400平方米左右的的三房為主力力房型，占到到整個房源的的50%。供應(yīng)量分析東湖大郡是湖東第第一個居住項項目，總占地地15.1萬平方米，總總建筑面積為為23萬平方米，目目前開出的二二期共有1300余套，共分分三批推出，第第一批400余套推出三三天就搶購一一空，二期第第二批416套于5月6日推出，均價4500元/平方米，目目前也已經(jīng)全全部銷售完畢畢。營銷策略分析該案在銷售上一直直以會員制銷銷售，即消費(fèi)費(fèi)者參與“建屋之友”俱樂部的活活動，凡已經(jīng)經(jīng)購買過建屋屋房產(chǎn)的客戶戶和打算購買買建屋房產(chǎn)的的客戶均可申申請會員資格格，凡屬該俱俱樂部的會員員均可享受買買房的優(yōu)先權(quán)權(quán)和其他增值值服務(wù)。其會會員共分為三三種：嘉賓會會員，貴賓會會員，禮遇會會員。禮遇會會員由于其規(guī)規(guī)定的購房準(zhǔn)準(zhǔn)備金的問題題，現(xiàn)暫不確確定是否施行行。嘉賓會員員和貴賓會員員均為免費(fèi)，所所以不僅到場場登記的人多多，觀望者也也較多。據(jù)了了解，該會員員卡并非限量量發(fā)放，現(xiàn)場場凡是登記的的客戶均有一一張會員卡及及一本會員手手冊，但明文文規(guī)定該會員員卡不得轉(zhuǎn)讓讓。嘉賓會員指：在建建屋地產(chǎn)各售售樓現(xiàn)場完成成調(diào)查問卷，個個人資料填寫寫完整的到場場客戶，憑身身份證，即可可成為嘉賓會會員。嘉賓會會員可提前獲獲得蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)建屋發(fā)發(fā)展有限公司司最新推出的的樓盤資料和和銷售信息；；優(yōu)先安排參參觀建屋地產(chǎn)產(chǎn)的銷售示范范單位；享受受優(yōu)惠價格；；有機(jī)會參加加各種活動；；享受該會所所選商號購物物優(yōu)惠價格；；同時擁有黃黃金卡。據(jù)悉悉較一般客戶戶有優(yōu)先選房房權(quán)。貴賓會員指：已購購買建屋旗下下物業(yè)的業(yè)主主，在提出申申請并經(jīng)蘇州州工業(yè)園區(qū)建建屋發(fā)展有限限公司確認(rèn)后后，即成為貴貴賓會員。除除享受嘉賓會會員的優(yōu)惠外外，若再次購購置建屋的地地產(chǎn)時，享受受購房準(zhǔn)備金金特別優(yōu)惠，同同時享受貴賓賓會員特別優(yōu)優(yōu)惠價格。擁擁有鉑金卡。據(jù)據(jù)悉較嘉賓會會員有優(yōu)先選選房權(quán)。禮遇會員：在新項項目開始運(yùn)作作時，自愿在在指定銀行存存入一定數(shù)量量的購房準(zhǔn)備備金，并與銀銀行，開發(fā)商商簽署三方協(xié)協(xié)議，將存入入的準(zhǔn)備金凍凍結(jié)若干時間間后成為禮遇遇會員（購房房準(zhǔn)備金數(shù)額額在辦理禮遇遇會員卡前見見公告）。可可享受與嘉賓賓會員相同優(yōu)優(yōu)惠價格，有有機(jī)會獲得新新項目優(yōu)先選選房安排，同同時擁有白金金卡?？驮捶治鼋ㄎ輹T結(jié)論該案由于有政府背背景，其土地地位置較好，成成本相對較底底，因此在房房價上的表現(xiàn)現(xiàn)亦比周邊樓樓盤較低。另另外該案房型型面積上亦以以大眾化為主主，使得該案案廣受歡迎。由于該案土地面積積較大，今后后還會不斷推推出新的房源源，可以肯定定的是其房價價將延續(xù)其保保持與周邊房房價的距離，以以低價競爭，這這將繼續(xù)給周周邊項目乃至至更大區(qū)域帶帶來影響。距離本項目地塊最最近的85萬平方米規(guī)規(guī)模大盤：南南都玲瓏灣。表10：南都?玲瓏灣基礎(chǔ)信息開發(fā)商蘇州南都建屋有限限公司基地位置玲瓏街1號（近現(xiàn)代大道）建筑設(shè)計住宅形態(tài)小高層、高層（12～30F）銷售企劃自銷（天啟策劃）主推賣點湖景住宅公開日期2004/3/227交房日期2005.09售樓熱線0512-6288888888工程進(jìn)度一期結(jié)構(gòu)體段市調(diào)信息基地面積：388.4萬平方米建筑面積：8.55萬平方米（一一期）容積率：2.2綠化率：50%得房率：可售戶數(shù)總共近9000套套銷售率94％主力總價57.1-79..4萬面積配比平方米單價范圍4000-70000元/平方米該案一期房型：一房：47~499.2㎡/6.06％二房：103.447~1366.97㎡/18.886%三房：118.999~1655.44㎡/62.998％1+1房型：1668.8~1171.044㎡/8.54％躍式：180~2260.799㎡/3.566%主力單價目前5000元/平方方米建筑層數(shù)12～30F目標(biāo)客源主要為園區(qū)客源配套設(shè)施籃球場等運(yùn)動場，區(qū)區(qū)內(nèi)幼兒園、會會所等競爭分析規(guī)劃分析項目綜合分析該案為一個85萬萬平方米大型型社區(qū)，占地地34萬平方米米，于20003年9月開始動工工。2003年11月18日，位于世紀(jì)紀(jì)金融大廈一一樓的售樓處處正式對外接接待。玲瓏灣灣首批推出項項目為一期北北組團(tuán)，有117幢18~255層的板式小小高層以及少少量的服務(wù)式式公寓，共11800多套套房源，一期期配套設(shè)施除除有籃球場等等運(yùn)動場所外外，區(qū)內(nèi)幼兒兒園也將同期期開設(shè)。在整整個玲瓏灣社社區(qū)東南部的的紅楓林已建建成，東部的的鄰里中心也也即將開建，隨隨著金雞湖大大橋的建成,,交通將更為為便捷。規(guī)劃圖環(huán)境分析本案位于現(xiàn)代大道道的北側(cè)，地理位置獨(dú)獨(dú)特，介于湖湖東與湖西之之間的連接地地帶，南面就就是金雞湖，對對面有紅楓林林、文化水廊廊，這是環(huán)金金雞湖的八大大景觀之一，里里面環(huán)境幽雅雅，風(fēng)景宜人人，擁有良好好的景觀資源源優(yōu)勢。交通方面：主要依依托現(xiàn)代大道道連接園區(qū)CBD和市區(qū)。生活配套：園區(qū)鄰鄰里中心、F商業(yè)城、湖湖東中學(xué)、湖湖東小學(xué)、九九龍外資醫(yī)院院、湖西CBD小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面面主要以“春、夏、秋秋、冬”四季為主題題，對小區(qū)內(nèi)內(nèi)部分區(qū)塑造造，每個區(qū)突突出一個季節(jié)節(jié)的自然主題題。產(chǎn)品分析該案總體預(yù)計將分分為三期開發(fā)發(fā)，房型面積積范圍在466－500平方米米之間，主力力面積為130-140平方米左右的三房兩兩廳兩衛(wèi)，還還有極少量的的頂層復(fù)式公公寓，面積高高達(dá)400-500平方米米左右。本次次為一期166幢18~255層的板式小小高層以及少少量的服務(wù)式式公寓，共11800多套套房源。價格分析該案一期銷售均價價為4800元/平米，目前前屬于一期銷銷售后期，其其出售價格在在5000元/平米左右。由由于該案一期期位置和環(huán)境境在本案小區(qū)區(qū)中相對較差差，同時由于于園區(qū)湖東的的較強(qiáng)的價格格走勢影響，今今后該案售價價較為看好。去化分析目前該案一期首批批所余房源在在十幾套左右右，位于一期期首批北端。由由于該案位置置以及其獨(dú)特特的臨湖環(huán)境境使得市場關(guān)關(guān)注度較大，同同時由于該案案一期其位置置相對不太理理想，因此售售價現(xiàn)在較低低，對該案去去化速度形成成促進(jìn)。就一一期首批房源源來看，臨湖湖房源由于景景觀優(yōu)勢，因因此銷售速度度較快。但由由于該案首批批不包括一期期中位置最南南亦是一期位位置最好的2棟樓盤，預(yù)預(yù)計其將在一一期最后階段段推出。房型分析玲瓏灣本次推出房房源戶型多樣樣。其中以目目前市場主流流的130～140平方米為主主打房型，同同時輔以100多平方米的的小房型以及及230平方米的大房房型作補(bǔ)充，因因此其跨度較較大，適合各各種消費(fèi)需求求。就戶型而而言，主打房房型均較為通通透，其中三三房房型中臥臥室為2南1北，其中北北房一半建議議為書房使用用。供應(yīng)量分析該案開盤可售房源源量562套左右，6月初所余房房源30套左右，銷銷售率94％。營銷策略分析低開高走，保留好好房源持續(xù)吸吸引消費(fèi)者的的手法是勢在在必行的。因因此其湖景房房被保留，以以后排普通房房源先入市，試試探水溫。營銷上賣點包括：：蘇州新地標(biāo)、湖上上新世界（姑姑蘇城外寒山山寺、金雞湖湖畔玲瓏灣）南都集團(tuán)與建屋發(fā)發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，超強(qiáng)品品牌棲居7.4平方公里國國際城市湖泊泊公園新穎適用的房型設(shè)設(shè)計客源分析主要為園區(qū)客源，包包括北面工業(yè)業(yè)區(qū)、湖西的的私營業(yè)主和和部分投資客客，其中投資資客的比例比比以往有所降降低，在20％以下。另外也有部分市區(qū)區(qū)和外地客源源。結(jié)論位于湖北緊靠金雞雞湖，觀景角角度比較好。但但目前地段偏偏僻，客戶選選擇此地的主主要原因是對對未來有一個個很高的期望望。周邊規(guī)劃劃有紅楓園、會會展中心、文文化水廊、F城商業(yè)中心心等，目前都都已經(jīng)開始施施工，部分已已經(jīng)竣工，前前景比較看好好。小區(qū)規(guī)模宏大，總總建筑面積85萬平方米，猶猶如造城，是是蘇州目前最最大規(guī)模的一一個社區(qū)，無無形之中給業(yè)業(yè)主以信心的的保證。房型設(shè)計新穎適用用，為小區(qū)的的銷售創(chuàng)造了了便利。二、產(chǎn)品力分析目的：通過對本項項目周遍市場場相關(guān)重點個個案的產(chǎn)品力力分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場規(guī)律性性，尋找項目目開發(fā)機(jī)會點點。方式：選取湖西板板塊中較有特特色的典型案案例與湖東板板塊目前推出出的所有樓盤盤總共包括金金水灣、湖左左岸三期、高高爾夫花園、都都市花園·天域、湖畔畔天城、東湖湖春之韻二期期、東湖大郡郡、南都·玲瓏灣等，分分析角度包含含對地理位置置環(huán)境、主力力賣點、小區(qū)區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去去化情況、面面積配比、主主力總價、規(guī)規(guī)模容積率、客客源等的綜合合分析。表11：樓盤基本情況總總表:項目名稱內(nèi)容南都·玲瓏灣東湖大郡東湖春之韻二期湖畔天城都市花園·天域高爾夫花園湖左岸三期金水灣項目地址園區(qū)玲瓏灣1號湖東萬盛街方洲路路口湖東鐘園路上金雞湖東鐘園路南南、津梁路西西蘇繡路北、星漢街街西園區(qū)機(jī)場路與星港港街交匯處新港街西面、蘇惠惠路南金雞湖東南岸開發(fā)商南都建屋園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)團(tuán)園區(qū)華成房地產(chǎn)園區(qū)順馳置地有限限公司華新國際城市發(fā)展展有限公司鴻意地產(chǎn)園區(qū)置地園區(qū)國信置業(yè)行銷代理自銷（天啟策劃）上海新聯(lián)康投資顧顧問上海九陽房地產(chǎn)北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)自銷自銷（新吉陽策劃劃）新吉陽代理策劃新鴻泰均價（元/㎡）49004800（第三批批）52005000750050005500-58000聯(lián)體7500獨(dú)立：9000裝修程度部分無無無1800無部分800無開盤日期4.12二期：04年77月6月6日6月12日二期在6月254月18日6月中旬開盤2003年6月111日交付日期05.0906.0106年初05年底06.0705年底05年底05.05結(jié)構(gòu)及用途板式小高、高層排屋、多層、小高高層、高層點式多層、小高層層、高層板式小高層、高層層板式高層、小高層層板式高層、小高層層、雙拼、獨(dú)獨(dú)立別墅板式高層、小高層層獨(dú)棟、雙聯(lián)別墅占地面積平方米38.4萬15.1萬5.65萬16萬5.42萬26.7萬16.4萬13萬建筑面積及總戶數(shù)數(shù)85萬/近9000戶23萬10.1萬/5005戶30萬/一期900多套11萬/700多套戶32萬/2000多戶9萬/700多戶6.2萬/199套容積率2.21.51.781.82.031.20.550.48表12：地理位置、環(huán)境境分析:項目名稱位置周邊環(huán)境分析南都·玲瓏灣玲瓏街、現(xiàn)代大道道金雞湖正北、現(xiàn)代代大道出行便便利東湖大郡湖東萬盛街、方洲洲路口位于湖東第一個兩兩萬人組團(tuán)，可可觀望到金雞雞湖。小區(qū)東東側(cè)有鄰里中中心。東湖春之韻二期鐘園路上位于湖東第二個兩兩萬人組團(tuán)，小小區(qū)南部有鄰鄰里中心，公公交車站。順馳·湖畔天城金雞湖東鐘園路南南、津梁路西西位于湖東第二個兩兩萬人組團(tuán)，小小區(qū)位于湖東東第二個2萬人生活區(qū)區(qū)，南面有湖湖東小學(xué)、湖湖東中學(xué)。都市花園·天域蘇繡路北、星漢街街西位于湖西，南臨園園區(qū)CBD地塊。周邊邊公交相對豐豐富。湖左岸三期新港街西面、蘇惠惠路南位于湖西，東臨近近湖濱公園和和金雞湖，北北近園區(qū)CBD地塊。金水灣金雞湖路88號位于金雞湖東南角角，北臨金雞雞湖，是園區(qū)區(qū)不可多得的的臨湖別墅區(qū)區(qū)。高爾夫花園園區(qū)機(jī)場路與星港港街交匯處優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西西北面的水巷巷鄰里和東北北面的望湖角角園區(qū)項目紛紛搶占占靠近金雞湖湖有利地形,以獲得最佳佳的景觀,而配套方面面則貼近規(guī)劃劃中的鄰里中中心，以此作作為樓盤突出出的賣點。如不以常規(guī)湖東、湖湖西兩個板塊塊劃分，目前前推出的樓盤盤已分布在金金雞湖的東、南南、西、北四四個方向。金金雞湖形狀不不規(guī)則，其中中湖東的水岸岸線略長，較較曲折，可享享有豐富的湖湖景資源。因因此在環(huán)境上上，湖東板塊塊的樓盤相對對湖西景觀優(yōu)優(yōu)勢較大?，F(xiàn)現(xiàn)湖西樓盤分分布密集，且且規(guī)模大多在在１０萬以下下，金雞湖周周邊各樓盤為為了最大程度度的利用景觀觀資源均在規(guī)規(guī)劃上用足心心思，但能看看到湖景的房房源比例依然然不高。而湖湖東樓盤規(guī)模模較大，空間間上可充分利利用。由于整個園區(qū)配套套采用新加坡坡“鄰里中心”模式，把商商業(yè)服務(wù)、社社會服務(wù)設(shè)施施都集中在鄰鄰里中心。在在70平方公里里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將將建19個鄰里中中心。園區(qū)的的住宅圍繞集集商業(yè)、文化化、社區(qū)服務(wù)務(wù)于一體的鄰鄰里中心分布布，園區(qū)還將將新建了職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)校、新新加坡國際學(xué)學(xué)校、九年一一貫制的星海海學(xué)校，以及及各類幼兒園園等教育設(shè)施施，又配套大大交通，極大大地改善生活活環(huán)境。雖然然規(guī)劃的19個鄰里中心心的分布均勻勻，可以使周周邊樓盤居民民全部受益，但但是距離鄰里里中心近的樓樓盤仍然有著著相當(dāng)優(yōu)勢。目前已建成的鄰里里中心有“新城”鄰里中心、“貴都”鄰里中心，“師惠坊”鄰里中心，“湖東”鄰里中心，接接近3萬平方米的“湖東”鄰里中心面面積是目前三三家鄰里中心心中最大的，本本項目西面規(guī)規(guī)劃中也有鄰鄰里中心配套套。圖15鄰里中心示意圖湖西地區(qū)由于房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)較成熟熟，且離老城城市區(qū)較近，所所以目前生活活配套優(yōu)勢比比較明顯。湖東地區(qū)生活配套套設(shè)施目前相相對湖西不太太完善，但隨隨著政府對湖湖東的一系列列開發(fā)、改造造，未來將有有很大改觀。表13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境項目名稱綠化率規(guī)劃特點南都·玲瓏灣50%整個小區(qū)以中心綠綠化為主，東東西基本對稱稱分布，由于于臨湖，小區(qū)區(qū)內(nèi)僅有中心心花園有水池池，其他均為為綠化。東湖大郡45%目前在售二期內(nèi)由由一環(huán)區(qū)道路路構(gòu)成小區(qū)整整體道路系統(tǒng)統(tǒng)的主干道，景景觀方面由東東西通向的中中央景觀區(qū)為為主，輔以樓樓宇間空地建建立景觀小品品區(qū)：在建筑筑形態(tài)上，該該案中間122F觀景房，南南北兩端為118F高層公公寓。東湖春之韻二期52%主要特征為園或橢橢圓柱型點式式高層住宅。小小區(qū)整體分布布為南北板樓樓較低，中間間塔樓較高。小小區(qū)水系較為為豐富，形成成部分島嶼區(qū)區(qū)。順馳·湖畔天城45%內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小小區(qū)內(nèi)三條綠綠地主軸，構(gòu)構(gòu)成小區(qū)核心心綠化。借鑒鑒美國紐約中中央公園的設(shè)設(shè)計手法，創(chuàng)創(chuàng)造城市中心心森林，一切切以自然形態(tài)態(tài)為設(shè)計的依依據(jù)。都市花園·天域40-50%天域小區(qū)內(nèi)分為88個風(fēng)景區(qū)，平平均分布于小小區(qū)樓宇之間間，包括水景景、樂園、文文化廣場、迷迷宮等景觀。小小區(qū)主要道路路為以環(huán)區(qū)道道路，樓宇間間道路系統(tǒng)結(jié)結(jié)合景觀點而而蜿蜒分布。湖左岸三期42%該案整個小區(qū)地塊塊呈L型，一條中央央水景大道從從小區(qū)中央的的第二會所貫貫穿至東北角角，可以看到到湖濱公園，另另外該小區(qū)擁擁有跌水下沉沉廣場復(fù)合、生態(tài)會所，同同時還擁有放放鳥區(qū)、兒童童戶外游樂場場地、棋藝園園、健身活動動區(qū)等。建筑筑形態(tài)上看小小區(qū)整體南低低北高，北端端房型可觀看看到湖景。金水灣60%高爾夫花園50%以上小區(qū)南低北高，北北以公寓為主主，臨金雞湖湖；南以別墅墅為主，臨獨(dú)獨(dú)墅湖。是為為數(shù)不多的臨臨湖住宅區(qū)。樓盤的綠化率范圍圍基本在42-60％。各樓盤盤項目都在景景觀上為最大大程度的利用用“金雞湖”水景用足心心思?？床灰娨姾臉潜P在在規(guī)劃設(shè)計上上就更“別具匠心”制造亮點，吸吸引客源。大體上來看，以南南低北高的樓樓宇態(tài)勢分布布，均設(shè)計了了比較開闊的的中心活動區(qū)區(qū)域。景觀規(guī)劃方面各樓樓盤中以高爾爾夫花園與湖湖畔天城比較較突出。高爾爾夫花園景致致優(yōu)美、人文文薈萃的高爾爾夫花園特聘聘美國貝爾高高林，將三面面環(huán)湖無可復(fù)復(fù)制的地形與與自然充分結(jié)結(jié)合，締造具具有蘇州水城城風(fēng)采、風(fēng)格格高雅的居住住環(huán)境。湖畔天城的景觀則則借鑒了美國國紐約中央公公園的設(shè)計手手法，創(chuàng)造城城市中心森林林，延用“一環(huán)”、“一帶”、“三軸”、“多組團(tuán)”的設(shè)計思維維，形成多景景觀、多層次次、立體的生生態(tài)環(huán)境。其其中，主軸綠綠化帶長4000米、最寬處85米，內(nèi)設(shè)水池池、溪流、噴噴泉、坡地，是是整個小區(qū)主主要的活動休休閉空間。社社區(qū)內(nèi)還有三三大主題花園園，小溪疊石石園、伊斯蘭蘭花園、雕塑塑園。流動的的景觀綠帶交交織在建筑群群中，委婉的的流水穿梭在在房前屋后，亦亦靜亦動的大大型流水森林林景觀徹底覆覆蓋建筑群落落。主力賣點分析環(huán)湖項目均以“金金雞湖”為賣點。作作為蘇州城區(qū)區(qū)最大的湖景景區(qū)域，每個個周邊項目都都要以小見大大的炒作一番番。而園區(qū)CBD區(qū)域周邊項項目都比較有有針對性的，以以其區(qū)域工作作人群特質(zhì)進(jìn)進(jìn)行包裝宣傳傳。表14：樓盤主力賣點項目名稱主力賣點南都·玲瓏灣蘇州新地標(biāo)、湖上上新世界東湖大郡東岸第一實景生活活區(qū)，世界建建筑水景園景景東湖春之韻二期都市新神韻，國際際健康家，園園區(qū)正時尚生生活領(lǐng)地順馳·湖畔天城“國際T－PARK”中央公公園生態(tài)社區(qū)區(qū)都市花園·天域五星級度假特區(qū)湖左岸三期難得湖圖，悅讀生生活，就是這這么自然。生生活，在左岸岸高爾夫花園國際級流金水岸，曠曠世難逢雙湖湖板塊圖16：金水灣別墅建筑筑示意圖規(guī)模、容積率分析析湖東的樓盤規(guī)模明明顯較湖西要要大，因此樓樓盤設(shè)計和規(guī)規(guī)劃思路上顯顯得更大手筆筆。表15：樓盤規(guī)模、容積積率項目名稱總建面積占地面積容積率戶數(shù)南都·玲瓏灣85萬38.4萬2.21首期1600戶東湖大郡二期19萬9.5萬21324戶東湖春之韻二期10.1萬5.65萬1.78505戶順馳·湖畔天城30萬16萬1.8一期900戶都市花園·天域11萬5.42萬2.03二期700戶湖左岸三期16.4萬9萬1.82700戶金水灣13萬43.33萬0.3199戶高爾夫花園32萬26.7萬1.22000戶各項目中最大的項項目為南都·玲瓏灣，規(guī)規(guī)劃建筑面積積達(dá)85萬平方米，最最小的樓盤東東湖春之韻也也在10萬平方米以以上。其中明明顯也看出湖湖東的樓盤規(guī)規(guī)模明顯較湖湖西要大，因因此樓盤設(shè)計計和規(guī)劃思路路上顯得更為為大手筆。高爾夫花園和金水水灣花園兩個個樓盤均有別別墅物業(yè)，由由于占有了較較好的湖景資資源，樓盤在在規(guī)劃上沿湖湖的片區(qū)均規(guī)規(guī)劃了低密度度的別墅。如如高爾夫花園園機(jī)場路旁就就安排了小高高層物業(yè)，獨(dú)獨(dú)墅湖與金雞雞湖旁規(guī)劃了了別墅物業(yè)。去化分析表16：項目名稱銷售率開盤日期南都·玲瓏灣80%2004/04//12東湖大郡70%二期：一批2004/005/06二批2004/07東湖春之韻二期50%2004/06//06順馳·湖畔天城20%2004/6/112都市花園·天域60%二批2004/66/20湖左岸三期20%2004/06金水灣90%2003/06//11高爾夫花園70%2004/04//18單價5000元/平方方米為界點，園園區(qū)房價上漲漲遇到瓶頸。2003年以來，園園區(qū)房價繼續(xù)續(xù)上漲，但漲漲幅有所減緩緩。2004年當(dāng)園區(qū)的的樓盤單價逐逐個突破50000元/平方米大關(guān)關(guān)后，銷售火火暴的趨勢明明顯有所降溫溫。單價5000元/平方米以下下的樓盤明顯顯去化較快，以以湖東為例，售售