畢業(yè)論文西安某地塊建設項目可行性報告

xx地塊項目可行性研究方案摘要本次可行性研究報告是對xx一真實項目所做的。首先，根據(jù)項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設的設想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調(diào)查的基礎上，對項目進行初步定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項目用地狀況、開發(fā)商的設想和有關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎上，對項目進行投資估算，財務評價和不確定性分析，同時對開發(fā)商提出相關意見和建議，最終確定本項目是可行的。關鍵字：房地產(chǎn)，項目，可行性研究，市場目錄HYPERLINK""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""\l"_Toc170143652"附件3財務報表21總論1.1項目概況項目簡介本項目名稱為“建賞·xx”，位于西安市xx東路路與xx路相交處的西北角，是西xx建設集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該處離市中心不遠，區(qū)位適中，交通便捷。該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場等生活設施配套齊全。項目所處地塊的具體位置如下圖所示：圖1—1項目所處地塊的具體位置1.2可行性研究編制目的可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實，提出合理的結論，使開發(fā)商的決策建立在科學的而不是在經(jīng)驗或感覺的基礎上。本報告通過研究該項目的建設地址、規(guī)模、建設內(nèi)容與方案等是否可行，以及對項目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果等進行研究，從而得出該項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設項目投資決策的依據(jù)；籌集建設資金的依據(jù)；與有關部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。1.3可行性研究編制依據(jù)（1）國家和西安市的經(jīng)濟建設方針、政策和長遠規(guī)劃；（2）批準的項目建議書和同等效力的文件；（3）國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施；（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料；（5）有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；（6）國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；（7）開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。1.4結論及建議結論表1-1評價結論匯總表財務評價指標計算結果評價標準是否可行全部投資季度內(nèi)部部收益率19%〉13%是財務凈現(xiàn)值3101萬元〉0是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年從上表看，項目的各主要指標均滿足評價標準，所以該項目是可行的。相關建議（1）建議開發(fā)商對消費者精確定位，將項目的主要目標客戶設定為當?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級白領以及管理人員，同時開發(fā)周邊地區(qū)。（2）建議開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中加強資金和投資的管理，開發(fā)進度上也要慎重考慮和嚴格安排，同時，在項目的銷售過程中，開發(fā)商要加強銷售收入的管理。（3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢，盡可能的加強與原料供應商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費用和管理費用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務，一方面能夠為消費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務，提高項目和開發(fā)商的品牌價值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額外收益。2國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國經(jīng)濟形勢2006全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，比上年增長10.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.8%、48.7%和39.5%。居民消費價格比上年上漲1.5%，其中服務價格上漲1.8%。商品零售價格上漲1.0%。工業(yè)品出廠價格上漲3.0%。原材料、燃料、動力購進價格上漲6.0%。固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲1.2%。70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%。從2006年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費增長勢頭不錯，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對帶動汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對重化工、原材料帶動力度也不會減弱。由此，可以樂觀地推測2007年我國國民經(jīng)濟仍會持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資：2006年全國房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長21.8%，同比上升2個百分點，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率2.2個百分點。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的17.6%，同比下降0.2個百分點，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。

但在市場需求持續(xù)旺盛、房價居高不下、有行業(yè)外部資金進入的情況下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持20%以上，其中，住宅投資增速可能會有所上升。（2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達到了2000年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。（3）2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長19．5％，增幅雖比2005年同期高1．7個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低13．6個和12．9個百分點，與中西部地區(qū)的差距比今年1季度分別擴大1．7個和6．9個百分點；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過30．0％，分別達33．1％和32．4％，增幅比2006年1季度分別高3．6個和8．8個百分點。

（4）商品房的價格：2000年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。2003年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發(fā)建設投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達到最大，為70.2%。2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策從宏觀政策的角度看，2006年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控，“國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展：首先，“國六條”中對住房供應結構作了明確的調(diào)整——“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求?！苯又?，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。這一規(guī)定，無疑將會使整個房地產(chǎn)市場的住房供應結構發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。同時，要達到70%這一指標，對于大中城市而言，政府至少要建設超過50%的中低價商品房和經(jīng)濟適用房，在很大程度上加重了政府的財政負擔。其次還表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。（2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設、設計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關信息。（3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺進行辦公。業(yè)主可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（4）空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。（5）大戶預征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140平方米(含)以下的不予預征土地增值稅。（6）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。2.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測隨著國家和地方政府各項調(diào)控措施的不斷落實，預計07年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經(jīng)濟適用房投資規(guī)模有望擴大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07年房地產(chǎn)價格漲幅將進一步趨緩。同時還可以看出，隨隨著住房體制制的完善，非非理性需求繼繼續(xù)減少，自自住性需求將將呈回溫跡象象。隨著調(diào)控控政策的不斷斷完善和落實實，針對投機機性需求的調(diào)調(diào)控政策效力力還會繼續(xù)顯顯現(xiàn)，投機性性需求將會繼繼續(xù)受到抑制制。同時，各各地的城市改改造與拆遷規(guī)規(guī)模受到控制制，由此產(chǎn)生生的被動性需需求也會有所所下降。與此此同時，具有有真實需求的的消費者的心心理預期開始始恢復正常，觀觀望心態(tài)正緩緩慢釋放。同時，房地產(chǎn)價格格漲幅趨緩。近近幾年國家出出臺的系列調(diào)調(diào)控措施，其其政策效果將將在明年繼續(xù)續(xù)顯現(xiàn)。而各各地方政府貫貫徹落實中央央精神的積極極性有所提高高，對當?shù)胤糠康禺a(chǎn)市場的的調(diào)控將更加加有效，預計計07年房地產(chǎn)價價格漲幅將趨趨緩。3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀分析3.1西安市房房地產(chǎn)概況對于西安來說，西西安的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)炒房行為為較少，市場場運行平穩(wěn)，價價格增長速度度不大，成交交量穩(wěn)步放大大，可以說是是供需兩旺，“國六條”的出臺對于于西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影響響是有限的。隨著國家商品房建建設步伐的加加快及商品房房開發(fā)、銷售售各方面政策策的完善和推推進，宏觀經(jīng)經(jīng)濟的持續(xù)向向好，居民收收入的穩(wěn)步增增長，西安的的房地產(chǎn)市場場進入了一個個強勢上升期期，尤其是商商品房銷售的的高速增長，說說明了西安市市房地產(chǎn)市場場逐步走向良良性循環(huán)的軌軌跡；另一方方面由于國家家繼續(xù)重點扶扶持房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，繼續(xù)采用用優(yōu)惠政策，優(yōu)優(yōu)化市場環(huán)境境，進一步激激活房地產(chǎn)市市場，今年準準備政府積極極整頓和規(guī)范范房地產(chǎn)市場場，培育品牌牌，轉(zhuǎn)變房地地產(chǎn)市場管理理職能，力求求給房地產(chǎn)業(yè)業(yè)一個自由發(fā)發(fā)揮且有充分分公益保障的的空間，說明明了西安的房房地產(chǎn)市場將將告別成長期期，邁進成熟熟期，走向規(guī)規(guī)范，使開發(fā)發(fā)商的投資行行為趨于市場場化，消費者者的購房行為為更加理性，政政府充當?shù)慕墙巧呓?jīng)濟濟性。未來西安的市場走走勢將呈現(xiàn)出出總體看好、平平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成成熟期的一些些特征將逐步步涌現(xiàn)，不再再出現(xiàn)大起大大落的局面，并并保持一定的的增長速度。3.2宏觀經(jīng)濟形形勢1.西安市生產(chǎn)總值2006年西安市市國民經(jīng)濟繼繼續(xù)保持良好好運行態(tài)勢。經(jīng)經(jīng)陜西省統(tǒng)計計局評估，2006年全市實現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總總值1450..02億元，比上上年同期增長長13%。其中第一一產(chǎn)業(yè)增加值值70.73億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值6115.26億元，增長14.3%，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值764.003億元，增長12.4%。2.房地產(chǎn)投資西安市2006年年房地產(chǎn)完成成投資285.776億元，增長26.9％；商品房房銷售面積621.550萬平方米，增增長25.0％；商品房房銷售額206.115億元，增長20.3％。3.西安市人均收入從西安市20066年各城區(qū)分分物業(yè)均價數(shù)數(shù)據(jù)我們可以以看出：普通通住宅類物業(yè)業(yè)均價城內(nèi)區(qū)區(qū)最高，西xxx位居第二二，其次是城城南區(qū)，城西西比城東略高高，城北最低低；商服用房房均價城內(nèi)區(qū)區(qū)依然是最高高，城南第二二，西xx為第三，城城西區(qū)排行第第四，其次是是城東，城北北為末位；寫寫字樓仍以城城內(nèi)為最高，其其次是差別不不大的xx和城南，再再次是城西和和城東，城北北依然是最末末；別墅類物物業(yè)該期僅城城南有成交。從2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴重。其次是西xx住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。3.3西安市房地地產(chǎn)市場通過以上西安市房房地產(chǎn)市場供供給市場與需需求市場的分分析，我認為為西安市房地地產(chǎn)市場具有有以下特點：：1、政府調(diào)控職能趨趨于深化隨著房地產(chǎn)市場的的縱深發(fā)展以以及政策面的的深層次影響響，西安商品品房市場在政政策的引導下下總體表現(xiàn)出出良好的發(fā)展展趨勢。盡管管市場瞬息變變化會導致房房地產(chǎn)市場出出現(xiàn)短暫的波波動，但是西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場已經(jīng)站站在了一個新新的歷史高度度，走向相對對成熟的市場場。2、產(chǎn)品供應結構趨趨于合理伴隨著政策的引導導，以及市場場購房者需求求主流的演變變，西安市商商品房市場供供應結構漸趨趨合理。同時時，伴隨著樓樓市競爭的日日益趨于激烈烈，購房者深深層次的需求求逐漸被開發(fā)發(fā)商所關注，并并成為市場開開發(fā)的導向之之時，也預示示著商品房市市場正逐步向向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而而西安商品房房市場目前正正處于這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型階段，市市場需求已經(jīng)經(jīng)逐漸成為市市場開發(fā)之指指向。3、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展帶動房地產(chǎn)產(chǎn)市場的繁榮榮隨著西安市旅游業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展和人居環(huán)境境的改善，西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場必將伴伴隨之帶來更更大的繁榮景景象。伴隨政政府公共設施施的改善和西西安市經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境的發(fā)展變變化，西安市市房地產(chǎn)業(yè)將將與旅游業(yè)相相互促進，形形成自身的古古城特色。4、西安市房地產(chǎn)信信息化西安市以西安市房房地產(chǎn)網(wǎng)為主主干建立了比比較完善的信信息服務系統(tǒng)統(tǒng)，為政府提提供房地產(chǎn)市市場行情，為為房地產(chǎn)投資資決策提供了了參考信息，加加強了廣大開開發(fā)商與購房房者的雙向交交流，為規(guī)范范和繁榮西安安房地產(chǎn)市場場做出了一定定的成績。西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在信息息化必將推動動西安市房地地產(chǎn)業(yè)的快速速發(fā)展，并且且為分析西安安市房地產(chǎn)市市場情況，預預測房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢提供供了重要的保保障。5、2006年西安商商品房銷售平平均價格每平平方米4047..2元，總體上上漲3.5％，漲幅比2005年回落0.6個百分點。其其中，住宅類類銷售平均價價格每平方米米30441元，上漲3.9％，非住宅宅銷售平均價價格每平方米米７539.5元，上漲2.1％。經(jīng)濟適適用房、多層層和高層住宅宅價格分別上上漲1.8％、5.3％和4.2％。由于國國家限制別墅墅用地審批，西西安市別墅價價格上漲5.7％。受國家家和地方一系系列政策和土土地需求過旺旺影響，2006年西安市土土地交易價格格上漲4.5％。其中，普普通住宅、工工業(yè)和商業(yè)娛娛樂用地與2005年同期價格格相比分別上上漲5.3％、3.4％和4.1％。此外，二二手房交易價價格上漲4.4％。2006年西安市房房地產(chǎn)開發(fā)增增幅趨緩，價價格穩(wěn)步上行行。房屋銷售售價格上漲3.6％，土地交交易價格上漲漲4.5％，房屋租租賃價格上漲漲1.2％，物業(yè)管管理價格上漲漲0.2％。6、目前西安市房地地產(chǎn)市場可以以分為七大板板塊，分別為為城內(nèi)、城東東、城西、城城南、城北、城城西、xx區(qū)和長安安區(qū)。由于政政府保護舊城城及城市規(guī)劃劃的需求，城城內(nèi)目前在建建項目較少，房房價也居高；；城東原為西西安紡織工業(yè)業(yè)基地，居住住環(huán)境和人氣氣都較差，但但隨著城市經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展和和工業(yè)的合理理調(diào)整，加上上浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)的開發(fā)，東東城日益顯出出良好的人居居環(huán)境，房價價也在不斷攀攀升；城西是是西安重工業(yè)業(yè)基地集中地地，原居住環(huán)環(huán)境較差，然然而西咸共建建，城西在前前，環(huán)境的改改善和潛在的的升值能力，使使這里也集聚聚了多個住宅宅項目，甚至至在西咸共建建區(qū)世紀大道道上也出現(xiàn)了了如金泰·絲路花城、奧奧林匹克花園園等中高端住住宅；城南始始終是西安人人購房就業(yè)的的首選之地，這這里有小寨商商圈和文化氣氣息濃重的大大學城，曲江江的開發(fā)更為為該地區(qū)注入入了新的活力力，房價也是是一高再高；；城北較之其其他各區(qū)，歷歷來被認為治治安環(huán)境差，經(jīng)經(jīng)濟、文化環(huán)環(huán)境落后，但但政府北遷決決定的實施，未未來火車站北北移，以及西西安經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)的蓬蓬勃發(fā)展，使使得新北城發(fā)發(fā)展?jié)摿Σ豢煽晒懒?，居住住環(huán)境日益改改善，升值潛潛力巨大；西安高西區(qū)區(qū)作為西安的的CBD，經(jīng)濟優(yōu)勢勢越加明顯，住住宅市場也開開始活躍起來來，投資市場場十分火熱，目目前這里的房房地產(chǎn)項目十十分集中，房房價也是居高高不下，xxx區(qū)成為西安安房地產(chǎn)市場場新的兩點；；長安區(qū)自從從撤縣改區(qū)后后，依托靠近近城南商圈和和便捷的交通通優(yōu)勢，逐漸漸吸引開發(fā)商商進入該地區(qū)區(qū)開發(fā)住宅項項目，房價也也由最初的低低價格逐步攀攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)市場逐步升升溫。4xx區(qū)房地產(chǎn)市場場狀況分析4.1西xx及其其房產(chǎn)市場簡簡介西安xx區(qū)建成區(qū)區(qū)域面積為35平方公里，占占西安市土地地面積不足5‰，但其經(jīng)濟濟總量占到西西安市的1/5，對西安的的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)發(fā)揮著重要的的示范、帶動動和支撐作用用。近年來，西西安xx區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟指標一直直保持30%以上的高速速增長。近幾幾年隨著西安安市的高速發(fā)發(fā)展，西xxx憑借其獨特特的地理位置置并由政府相相關政策的大大力扶植，其其已經(jīng)成為西西安市經(jīng)濟最最繁華的地段段。其巨大的商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Ω钦姓袕屏宋靼脖颈就涟ㄍ鈦韥碓S多知名的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司紛紛進進軍于此，正正是在這樣的的一個環(huán)境下下，西xx的房地產(chǎn)產(chǎn)市場具有其其獨特的開發(fā)發(fā)及營銷模式式。西xx集中了大大量的本地發(fā)發(fā)展商開發(fā)的的社區(qū)大盤。西西xx也是外地地大發(fā)展商的的首選開發(fā)熱熱點片區(qū)，由由于該片區(qū)xxx企、新興興企業(yè)扎堆，同同時由于企業(yè)業(yè)發(fā)展帶動了了整個區(qū)域的的經(jīng)濟發(fā)展，成成為西安最具具備活力、最最現(xiàn)代、最時時尚、最具備備經(jīng)濟發(fā)展動動力的主流區(qū)區(qū)域。它和二二環(huán)外的南郊郊形成與老城城區(qū)鮮明對比比的新城區(qū)。大大量外地人口口在這片新城城區(qū)工作、生生活，使這一一片區(qū)內(nèi)的地地產(chǎn)消化量最最快、供需最最為活躍，同同時，這里也也是中小戶型型開發(fā)量最大大的片區(qū)。4.2市場調(diào)研分分析這次調(diào)研主要是針針對以下三個個方面進行的的：1、基本需求求信息（圖18）。2、消費者偏偏好（圖9111）。3、消費者個個人信息（1215）1、購房目的：我們一共對四百位位消費者進行行了調(diào)研，其其中有51%的人都以改改善住房條件件作為自己的的購房目的，還還有3%是因為拆遷遷才再次購房房的，用作本本人居住或是是給親人居住住用的占了31%，而以投資資為目的的人人占了15%,這說明該地地區(qū)的住房目目的仍是一自自住為目的的的。具體分析析如下表：2、建筑類型：通過對消費者對住住宅的建筑類類型的調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，49%的消費者認認為小高層更更適合現(xiàn)代人人居住，同時時還有33%的人認為自自己會首選高高層住宅，還還有4%的人認為雙雙拼根適合自自己，同時還還有7%和9%的人認為連連排別墅或單單體別墅會使使自己的首選選類型。通過過對消費者對對建筑類型的的調(diào)研可以發(fā)發(fā)現(xiàn)目前消費費者所青睞的的建筑類型仍仍然是小高層層和高層，這這就要求我在在設計建筑類類型的時候主主要要考慮的的建筑類型應應該是小高層層和高層建筑筑。3、戶型結構的要求求：在對消費者所進行行的戶型結構構調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大大多數(shù)消費者者更青睞的戶戶型結構是兩兩室一廳一衛(wèi)衛(wèi)、兩室兩廳廳儀衛(wèi)、三室室兩廳以衛(wèi)這這三種戶型結結構，其中所所占的比例分分別是23%、23%、23%。相對于這這三種戶型結結構以外的其其他戶型結構構則不時抬受受消費者的歡歡迎，所以，在在戶型結構設設計的時候，就就要更多的考考慮這三種受受消費者歡迎迎的戶型結構構。4、住宅面積的需求求：在被調(diào)查者中有11%的消費者希希望購買45平米以下的的房子，有3%的消費者希希望購買45—70平米以的房房子，有23%的消費者希希望自己的住住宅面積是70090平米，有37%的消費者希希望自己的住住宅面積是90—110平米的，有24%的消費者希希望自己的住住宅面積是110—140平米，同時時還有8%的消費者希希望自己的住住宅面積是140平米以上的的，通過這些些數(shù)據(jù)我們可可以發(fā)現(xiàn)大多多數(shù)消費者理理想的住宅面面積仍然是以以大中戶型為為主的，只有有很少的一部部分消費者希希望購買小面面積或超大面面積的住宅的的，在設計中中我不僅要考考慮到消費者者的實際需求求愿望，更要要結合國家的的相關的政策策法規(guī)，盡量量不要打戶型型面積的住宅宅，嚴格控制制在90平米左右，最最好是能控制制在90平米以下。5、住房單價:被調(diào)查者中能接受受的價位在350040000元的占了67%，單價在4000—4500元房子有19%的消費者能能夠接受，單單價在4500—5000元住宅有7%的消費者認認為自己能夠夠接受，單價價在5000—5500元計5500元以上的住住宅分別有4%和1%的消費者能能夠接受，由由此可見在制制定銷售價格格時不能把價價格定得太高高，以350040000為好，這樣樣更能讓消費費者接受，從從而有利銷售售工作的進展展。6、付款方式的選擇擇：在被調(diào)查者中有335%的人選擇了了一次性付款款，又65%的消費者選選擇了銀行貸貸款按揭。說說明大多數(shù)人人一次性付款款的能力不強強，多數(shù)人選選擇按揭貸款款。0%0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款銀行貸款按揭7、家庭月收入：在被調(diào)查的消費者者中，其中家家庭月收入在在2000—4000元的最多占占了50%，2000元以下的占占了19%，4000--5000元占了12%，5000以上的占了20%?？梢钥吹降酱蠖鄶?shù)家庭庭收入仍然是是中等水平，所所以在定價時時應從分的考考慮到這種現(xiàn)現(xiàn)狀，制定合合理的價格水水平。8、消費者的預算總總價：通過對消費者的預預算支付能力力的調(diào)查可以以發(fā)現(xiàn)，能支支付房價在20—40萬元的消費費者占多數(shù)，分分別為32%和31.5%支付能力在10—20萬元的消費費者占14.5%，10萬元以下的的占了3%，40—50萬元的占了14%，50萬元以上的的占了2%，通過這些些數(shù)據(jù)可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)數(shù)家庭的理想想的總房價為為20到40萬元，價格格偏低或過高高的住宅幾乎乎是很少有人人買的。9、空間形式的選擇擇：通過該表可以看出出有9%的消費者喜喜歡錯層，有有21%的消費者喜喜歡躍層的空空間形式，有有31%的消費者選選擇復式的形形式，有36%的消費者選選擇了平層的的形式，而只只有3%的消費者選選擇了loft形式，可見見，大部分消消費者仍然喜喜歡平層的空空間形式，復復式形式其次次，所以在住住宅的空間形形式選擇上應應當多考慮這這兩種形式。10、裝修標準的要求求：在被調(diào)查者中有338%消費者認為為房屋還是毛毛坯房比較好好，同時還有有25%的消費者認認為全房簡裝裝修業(yè)比較好好，同時有23%的消費者認認為可以使全全房精裝修，有13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費者的交談也可以看了解到.11、住宅風格的選擇擇：0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國古典現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代豐富其他通過對消費者對建建筑風格的調(diào)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，對于大多多數(shù)西安的消消費者而言，他他們都更傾向向于現(xiàn)代簡潔潔的建筑風格格，同時中國國古典和現(xiàn)代代豐富的建筑筑風格各有15%的消費者傾傾向于該建筑筑風格。這就就要求我在設設計建筑風格格時要更多的的考慮到消費費者的這種消消費偏好，結結合西安悠久久而豐富的歷歷史，設計出出更具有西安安特色的建筑筑。12、消費者年齡：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，具有購房房意向的消費費者的年齡都都多集中在25到30歲之間，其其中:2歲以下的消消費者占的比比例是25%，25—30歲之間的消消費者所占的的比例是29%，30035歲的消費者者占20%，35—40占15%，40--445的消費者占9%，50歲以上的消消費者占的比比例是10%，可見青年年消費者占的的比例是最多多的，這就要要求開發(fā)商在在驚醒設計時時要多考慮青青年消費者的的需求偏好，從從建筑風格到到戶型設計都都要盡量符合合青年人的消消費心理和偏偏好。13、消費者的職業(yè)狀狀況調(diào)查：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，有購房意意向的多是公公司職員，占占總調(diào)研人數(shù)數(shù)的38.5%。個體經(jīng)營營者占總調(diào)研研人數(shù)的12.5%，中層管理理者和高層管管理者分別占占總調(diào)研人數(shù)數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)業(yè)者和股市投投資者分別占占7%和1%，剩下的由由于其他原因因不得而知。通通過調(diào)研結果果可以發(fā)現(xiàn)，有有購房意向的的人多是公司司職員或中層層管理者，這這些人大多有有固定的工作作，有相對固固定且相對較較高的收入，所所以這些人會會考慮購房，這這就要求開發(fā)發(fā)商針對這部部分消費者開開發(fā)出適合該該人群的住房房，從而會減減少銷售帶來來的壓力。14、教育程度：通過對消費者的教教育程度的調(diào)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，大多數(shù)消消費者的教育育程度都集中中在中專以上上，其中高中中及其以下的的人占到總調(diào)調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大大專的人數(shù)占占總比例的38.755%，本科學歷歷的占到37.755%，碩士及其其以上的占了了5.5%。15、目前居住形式：：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有有32%的消費者目目前居住的已已經(jīng)是商品房房，有36%的人目前仍仍是居住的仍仍然是租賃房房，有10%的消費者居居住的市自建建房，有6%的人居住的的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費者的住房，市場應該是很廣闊的。5調(diào)研結論5.1項目的市市場情況分析析項目的SWOT分分析A．項目開發(fā)優(yōu)勢（S）a．地段：位于xxx區(qū)xx北路與xx路的交匯匯處西北角，屬屬商業(yè)與居住住兩相宜的成成熟繁華地段段，政府大力力提倡和鼓勵勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)優(yōu)惠的開發(fā)政政策、購房政政策。b．交通：交通便利利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工工具直達門口口，出行方便便快捷。c．商業(yè)配套：緊鄰鄰易初蓮花、愛愛家超市、世世紀金花等，生生活配套完備備。d．金融配套：項目目附近有農(nóng)行行、華夏銀行行、中國銀行行等商業(yè)性銀銀行。e．醫(yī)療配套：有xxx醫(yī)院、軍軍工三院、慶慶安醫(yī)院。f．教育配套：xxx一中、二中中、xx一小、二二小；西安外外事學院。g．該項目具有強大大的規(guī)模優(yōu)勢勢，占地117畝，凈用地地達97畝，在xx區(qū)具有如如此強大的規(guī)規(guī)模用地是不不多的，同時時，紫薇房產(chǎn)產(chǎn)在西安具有有一定的品牌牌知名度，消消費者對其也也有一定的品品牌認可度。B．項目開發(fā)劣勢（WW）a．就目前的現(xiàn)狀來來看，該地段段還是相對較較偏，地塊以以西還沒有進進行大規(guī)模的的開發(fā)建設，所所以略微顯的的有些偏僻。b．高檔商品房較多多，競爭壓力力大。c、隨著政府北遷，城城北的房地產(chǎn)產(chǎn)市場將更受受人們的關注注，消費者的的購房首選地地段將會是城城北，這也將將對該項目的的營銷帶來一一定的影響。C．項目開發(fā)機會（OO）a．項目周圍繁榮的的商業(yè)環(huán)境可可極大地吸引引客戶的關注注度，提高該該項目的知名名度。同時該該地段具有相相當大的升值值潛力，這也也將吸引廣大大消費者的注注意。b．大量可開發(fā)利用用的土地資源源，使得此區(qū)區(qū)域會成為西西安市未來幾幾年的熱點區(qū)區(qū)域。c．隨著市政配套跟跟進、人氣的的提升，一部部分觀望的開開發(fā)商會進入入，較高的土土地價格和西西xx區(qū)環(huán)境配配套的賣點兌兌現(xiàn)。D．項目開發(fā)威脅（TT）a．供應量增加，競競爭加劇。西西xx的地理優(yōu)優(yōu)勢和潛在價價值的提升帶帶來了機會的的同時也帶來來了威脅,房地產(chǎn)商們們以發(fā)展的眼眼光看到了城城北未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿εc價價值，將大筆筆資金投到xxx區(qū)?，F(xiàn)在在許多知名的的開發(fā)公司就就已經(jīng)紛紛進進軍西xx。b．開發(fā)商競相提高高自己產(chǎn)品的的質(zhì)量，同時時產(chǎn)品形式更更是層出不窮窮，可見將來這這一地段的競競爭形勢將會會是十分嚴峻峻的。c.投資期長長，前期投資資大，受政策策和市場影響響大，融資風風險和市場風風險較大項目對策分析以上分析了本項目目的優(yōu)勢、劣劣勢以及外部部環(huán)境提供的的機會和帶來來的威脅。開開發(fā)商要充分分利用自身的的優(yōu)勢避免或或減少外部環(huán)環(huán)境的威脅，同同時利用外部部環(huán)境提供的的機會克服項項目內(nèi)部的劣劣勢。具體采采取的策略可可以從四個方方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其其中一種（ST）進行分析析如下：1.本項目目前還處于于初步設計階階段，建議開開發(fā)商增加適適當而有效的的廣告投放，通通過開發(fā)商的的高知名度來來宣傳這次項項目,讓更多的市市民了解這個個項目。有著著成熟的周邊邊環(huán)境,這也是宣傳傳項目的最好好的優(yōu)勢。2.項目前期投投資大，受政政策和市場影影響大，所以以西安紫薇地地產(chǎn)有限公司司應加強與政政府的合作，爭爭取政府部門門的更多的支支持和政策上上的優(yōu)惠。3.要加快樓盤開發(fā)進進度以及規(guī)劃劃中基礎設施施的建設速度度，降低潛在在消費者的心心理預期風險險。4.借鑒其它成功樓盤盤的經(jīng)驗，作作為參考，以以順利完成本本項目的具體體開發(fā)。特別別值得注意的的是，與周邊邊的很多高檔檔樓盤形成差差異化，如果果沒有差異化化那就沒有競競爭力了。5.2市場分析析結論與開發(fā)發(fā)建議消費者獲取房地產(chǎn)產(chǎn)信息的渠道道多種多樣，開開發(fā)商應根據(jù)據(jù)項目特點和和目標顧客群群的不同而選選取不同的媒媒體組合。一一半以上的消消費者的信息息來源于親朋朋好友的介紹紹，可見開發(fā)發(fā)商的口碑是是何其重要，因因此開發(fā)商必必須要加強公公關宣傳活動動和品牌建設設，提升企業(yè)業(yè)的信譽度，提提高產(chǎn)品的知知名度、美譽譽度，讓老客客戶帶來源源源不斷的新客客戶。另外就就目前來講，購購房信息仍主主要來源于報報紙，在報紙紙中《西安晚晚報》、《華華商報》擁有有較多受眾。如如何運用各類類媒介和載體體，搶到目標標客戶的注意意目光，是房房地產(chǎn)廣告業(yè)業(yè)者值得加以以深入研究的的問題。5.1價格：總價價20－40萬受歡迎西安市民到底能承承受多少的房房價？這可以以從兩方面分分析：一是總總價預算，63%的被調(diào)查者者購房預算支支出在40萬以內(nèi)；二二是付款方式式，選擇分期期和按揭的人人最多。從這這兩方面綜合合分析，可以以得知，目前前西安市場上上以20－40萬的商品房房最受歡迎。5.2戶型：中等等面積調(diào)查結果顯示，二二室、三室的的需求明顯增增加，分別占占24%和37%，而對面積的的要求仍以90－110平方米為主，這這就給開發(fā)商商和建筑設計計單位出了一一道難題：怎怎樣在有限的的面積里擺出出一個戶型來來，當然，以以不犧牲采光光、通風、起起居方便、生生活舒適為前前提?？梢灶A預見，90平方米至110平方米的戶型型將是今后一一段時間西安安地區(qū)的消費費熱點。但是是同時我們更更要考慮到國國家相關的政政策法規(guī)，應應當提高小戶戶型的面積，尤尤其是90平米以下的的戶型的面積積。這也正是是西安房地產(chǎn)產(chǎn)所欠缺的地地方。據(jù)一項來自國際權權威機構的調(diào)調(diào)查顯示，在在未來的5－10年內(nèi)，建筑筑面積在90平方米左右的的三室或四室室住房，最適適合中國普通通工薪家庭居居住需求?！懊娣e無需大大、功能要齊齊全”的多室住宅宅，無疑會成成為今后住房房需求的發(fā)展展新趨勢。5.3房屋類型：：平層大有市市場、復式也也比較受歡迎迎在本次調(diào)查中選擇擇平層的消費費者占到36%，說明西安安市民對這種種最傳統(tǒng)的房房屋結構還比比較鐘愛。另另外復式也有有一定的吸引引力。5.4樓型：高層層、小高層頗頗受青睞長期以來，開發(fā)商商為了追求容容積率而建出出一幢幢高層層，而消費者者由于價格和和習慣等原因因愿意購買小小高層，其受受選率49%。為了緩和和市場供求的的矛盾，多層層層成為市場場調(diào)和的產(chǎn)物物而頗受青睞睞，本次調(diào)查查中多層的受受選率達33%。5.5裝修：毛坯坯房仍然是大大多數(shù)人的首首選，在對“希望房地產(chǎn)商交方方式提供什么么樣的裝修標標準”的選擇上，38%的人選擇了了毛坯房，同同時還有25%的消費者認認為全房簡裝裝修業(yè)比較好好，同時有23%的消費者認認為可以使全全房精裝修，有13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這反映出由于目前裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時間也不夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實狀況?？梢哉f相同的物業(yè)，消費者對裝修過的房子的心理價位要遠高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務都是很劃算的。5.6心理因素素：周邊環(huán)境境、房屋質(zhì)量量、物業(yè)管理理最受關注除了面積、價格、戶戶型以外，市市民最關心的的問題是周邊邊環(huán)境、房屋屋質(zhì)量。這恐恐怕是有些開開發(fā)商在開發(fā)發(fā)過程中的不不規(guī)范所造成成的。尤其是是周邊環(huán)境，開開發(fā)商應該高高度重視這個個環(huán)節(jié)，隨著著生活質(zhì)量的的提高，越來來越多的消費費者都對住房房的周邊環(huán)境境提出了相當當嚴格的要求求。尤其是小小區(qū)的配套設設施，其中醫(yī)醫(yī)院、幼兒園園金融服務網(wǎng)網(wǎng)點等在調(diào)研研的過程中消消費者都表示示出了自己的的意愿，即希希望將來自己己的小區(qū)內(nèi)能有相應的的配套實施，從從而便于日常常生活。5.3項目定位客戶定位定位的原則：（1）對項目所在區(qū)域域認同感比較較強，對xxx區(qū)樓盤接受受能力較強的的客戶；（2）收入中等或中等等偏上的消費費者，對精神神生活向往比比較高的客戶戶；（3）收入中高等，對對高品質(zhì)產(chǎn)品品比較向往的的，喜歡相對對較高性價的的客戶。由于本項目開發(fā)的的是商品住宅宅，結合本項項目所在地周周圍情況及上上文的市場分分析，將項目目的目標客戶戶定位如下：：（1）項目附近的中高高收入家庭；；（2）西安市xx區(qū)附附近各高校具具有中高收入入水平的教師師；（3）附近一部分有較較高收入的醫(yī)醫(yī)生、白領等等；（4）有意對房地產(chǎn)進進行保值、增增值的投資商商人；（5）有意在xx區(qū)進進行二次置業(yè)業(yè)的高收入者者。(6)政府工工作人員，這這類人群追求求高的生活品品質(zhì)，同時擁擁有少量的灰灰色收入，個個人私生活不不喜歡被別人人打擾。(7)外地來來西安經(jīng)商的的個體商戶。該該項目臨近西西部電子商城城等商業(yè)機構構，里面擁有有大量外來的的個體商戶，這這部分人群在在經(jīng)濟實力允允許的情況下下，通常都希希望擁有一套套屬于自己的的住宅同時為為子女提供良良好的教育環(huán)環(huán)境。形象定位本項目是新建項目目，周邊在建建的同類型住住宅小區(qū)頗多多，為了引起起人們的關注注，據(jù)此提出出項目的形象象定位為：西西安市xx區(qū)一個“現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)區(qū)。功能定位住宅的物業(yè)類型主主要是推出小小高層和高層層，結合國家家的相關的條條文規(guī)定，適適當?shù)奶岣吡肆诵粜停?0平米以下）的的比例。據(jù)調(diào)調(diào)查資料顯示示，建筑面積積在80--1330平方米的最受受消費者的歡歡迎，戶型主主要為兩室和和三室，其中中以80--1100的兩室為主主力戶型。其其中，在板式式小高層中全全部是中小戶戶型，同時，在在調(diào)研過程中中可以發(fā)現(xiàn)有有部分消費者者還是比較青青睞大戶型的的，所以在高高層的設計中中，考慮到了了消費者的這這種消費偏好好，適當?shù)脑O設計了一些大大戶型的住宅宅，這就可以以滿足不同消消費者的消費費愛好。在規(guī)規(guī)劃設計時，充充分考慮市場場需求，戶型型主要設計成成面積在80平方米至130平方米的兩室室二廳和三室室二廳的中戶戶型。價格定位根據(jù)小區(qū)的形象定定位，該小區(qū)區(qū)的價格水平平應在中高檔檔水平。項目目的價格定位位方法采用目目前國際和國國內(nèi)通用的市市場比較法。市市場比較法的的基本原理是是對選擇的案案例的售價進進行修正，然然后計算出修修正價格，最最后將各修正正價格的加權權平均價格作作為項目的價價格。市場比比較法要經(jīng)過過搜集交易實實例、選擇可可比案例、確確定修正因素素、計算修正正系數(shù)、確定定案例權重、計計算修正價格格以及確定項項目價格等七七個步驟。A、小高層價格確定定a、選擇案例本項目的可比案例例選擇與項目目在用途、功功能和結構以以及層數(shù)上較較為接近的楓楓林華府、金金泰假日花城城、中華世紀紀城等三個案案例。表5-1三個個可比實例的的成交價格項目楓林華府金泰假日花城中華世紀城成交價格3700元/平方方米4200元/平方方米3950元/平方方米開盤日期2006年4月2007年3月2006年6月b、修正因素的確定定1）交易日期的分析析判斷據(jù)有關資料顯示：：在西安曲江江、xx、新北城城等熱點區(qū)域域，每年房價價漲幅在5％左右。“別樣人家”項目是在2006年初開始施施工，一年半半以后開始預預售，銷售時時間持續(xù)6個季度，所所以現(xiàn)需將項項目價格調(diào)整整為兩年以后后即2007年末的價格格。因三個可可比實例目前前仍在銷售之之中，因此我我們?nèi)∑湓?006年初的價格格，則各可比比實例的修正正系數(shù)為：(1+5%))2=11.102552）交易情況的分析判判斷：交易情況的分析判判斷是以正常常的市場價格格為基準，三三個可比實例例的交易均認認為是在正常常的市場交易易情況下進行行的，不涉及及非正常因素素的影響，故故交易情況也也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分分析判斷表5-2房地產(chǎn)產(chǎn)狀況分析結結果權重別樣人家可比實例楓林華府假日花城中華世紀城交通便利程度0.0910099100101周邊環(huán)境0.161009910095配套設施0.10100979997地理位置0.091009810097小區(qū)規(guī)模0.0410097102102小區(qū)環(huán)境0.131009998103建筑規(guī)模0.0810097102103面積戶型0.091001009897工程質(zhì)量0值潛力0.071001009897合計110098.6399.398.24)測算本項目目正常市場價價格如下：①計算公式：比準價格=可比實實例價格×交易情況修修正系數(shù)×交易日期調(diào)調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正正系數(shù)：交易情況無需修正正，系數(shù)取為為1。③求取交易日期調(diào)整整系數(shù)：交易日日期修正系數(shù)數(shù)均取為1.10225。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)：“楓林華府”的房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整系數(shù)：100/998.63“假日花城”的房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整系數(shù)：100/999.3“中華世紀城”的房房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)：100/998.2⑤求取比準價格（單單價）：“楓林華府”：35500×1××1.10225×1000/98.663≈3912(元/平方米)“假日花城”