畢業(yè)論文西安某地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

xx地塊項(xiàng)目可行性研究方案摘要本次可行性研究報(bào)告是對(duì)xx一真實(shí)項(xiàng)目所做的。首先，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項(xiàng)目的基本情況，在實(shí)施全面的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項(xiàng)目用地狀況、開發(fā)商的設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析，同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出相關(guān)意見和建議，最終確定本項(xiàng)目是可行的。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，項(xiàng)目，可行性研究，市場(chǎng)目錄HYPERLINK""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""\l"_Toc170143652"附件3財(cái)務(wù)報(bào)表21總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介本項(xiàng)目名稱為“建賞·xx”，位于西安市xx東路路與xx路相交處的西北角，是西xx建設(shè)集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該處離市中心不遠(yuǎn)，區(qū)位適中，交通便捷。該項(xiàng)目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動(dòng)環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)等生活設(shè)施配套齊全。項(xiàng)目所處地塊的具體位置如下圖所示：圖1—1項(xiàng)目所處地塊的具體位置1.2可行性研究編制目的可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。本報(bào)告通過研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。1.3可行性研究編制依據(jù)（1）國家和西安市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；（2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；（3）國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施；（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；（5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（6）國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；（7）開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。1.4結(jié)論及建議結(jié)論表1-1評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部部收益率19%〉13%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3101萬元〉0是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年從上表看，項(xiàng)目的各主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以該項(xiàng)目是可行的。相關(guān)建議（1）建議開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級(jí)白領(lǐng)以及管理人員，同時(shí)開發(fā)周邊地區(qū)。（2）建議開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理，開發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時(shí)，在項(xiàng)目的銷售過程中，開發(fā)商要加強(qiáng)銷售收入的管理。（3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢(shì)，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌價(jià)值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額外收益。2國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2006全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，比上年增長10.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.8%、48.7%和39.5%。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.5%，其中服務(wù)價(jià)格上漲1.8%。商品零售價(jià)格上漲1.0%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲3.0%。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲6.0%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲1.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲1.2%。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%。從2006年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長勢(shì)頭不錯(cuò)，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對(duì)帶動(dòng)汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會(huì)減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對(duì)重化工、原材料帶動(dòng)力度也不會(huì)減弱。由此，可以樂觀地推測(cè)2007年我國國民經(jīng)濟(jì)仍會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資：2006年全國房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長21.8%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的17.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢(shì)得到初步控制。

但在市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛、房價(jià)居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)保持20%以上，其中，住宅投資增速可能會(huì)有所上升。（2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達(dá)到了2000年以來的最高值，從一個(gè)角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達(dá)到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。（3）2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長19．5％，增幅雖比2005年同期高1．7個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低13．6個(gè)和12．9個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年1季度分別擴(kuò)大1．7個(gè)和6．9個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過30．0％，分別達(dá)33．1％和32．4％，增幅比2006年1季度分別高3．6個(gè)和8．8個(gè)百分點(diǎn)。

（4）商品房的價(jià)格：2000年以來，除辦公樓銷售均價(jià)上下有所波動(dòng)外，各類商品房價(jià)格一直上漲。2003年以后各類商品房價(jià)格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價(jià)格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達(dá)到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達(dá)到最大，為70.2%。2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策從宏觀政策的角度看，2006年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，“國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺(tái)，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：首先，“國六條”中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整——“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。”接著，針對(duì)這一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這一規(guī)定，無疑將會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會(huì)引起大房型住宅由于稀缺而價(jià)格上升。同時(shí)，要達(dá)到70%這一指標(biāo)，對(duì)于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。其次還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。（2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。（3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公。業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（4）空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。（5）大戶預(yù)征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。（6）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。從上述分析可以看到，政府對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會(huì)有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國整體的房價(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價(jià)格走勢(shì)來看，可以證明今年的房價(jià)還是穩(wěn)中有漲的。2.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)隨著國家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì)07年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價(jià)位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將進(jìn)一步趨緩。同時(shí)還可以看出，隨隨著住房體制制的完善，非非理性需求繼繼續(xù)減少，自自住性需求將將呈回溫跡象象。隨著調(diào)控控政策的不斷斷完善和落實(shí)實(shí)，針對(duì)投機(jī)機(jī)性需求的調(diào)調(diào)控政策效力力還會(huì)繼續(xù)顯顯現(xiàn)，投機(jī)性性需求將會(huì)繼繼續(xù)受到抑制制。同時(shí)，各各地的城市改改造與拆遷規(guī)規(guī)模受到控制制，由此產(chǎn)生生的被動(dòng)性需需求也會(huì)有所所下降。與此此同時(shí)，具有有真實(shí)需求的的消費(fèi)者的心心理預(yù)期開始始恢復(fù)正常，觀觀望心態(tài)正緩緩慢釋放。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格格漲幅趨緩。近近幾年國家出出臺(tái)的系列調(diào)調(diào)控措施，其其政策效果將將在明年繼續(xù)續(xù)顯現(xiàn)。而各各地方政府貫貫徹落實(shí)中央央精神的積極極性有所提高高，對(duì)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控將更加加有效，預(yù)計(jì)計(jì)07年房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅將趨趨緩。3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀分析3.1西安市房房地產(chǎn)概況對(duì)于西安來說，西西安的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)炒房行為為較少，市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)價(jià)格增長速度度不大，成交交量穩(wěn)步放大大，可以說是是供需兩旺，“國六條”的出臺(tái)對(duì)于于西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影響響是有限的。隨著國家商品房建建設(shè)步伐的加加快及商品房房開發(fā)、銷售售各方面政策策的完善和推推進(jìn)，宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向向好，居民收收入的穩(wěn)步增增長，西安的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期期，尤其是商商品房銷售的的高速增長，說說明了西安市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐步走向良良性循環(huán)的軌軌跡；另一方方面由于國家家繼續(xù)重點(diǎn)扶扶持房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，繼續(xù)采用用優(yōu)惠政策，優(yōu)優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境境，進(jìn)一步激激活房地產(chǎn)市市場(chǎng)，今年準(zhǔn)準(zhǔn)備政府積極極整頓和規(guī)范范房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，培育品牌牌，轉(zhuǎn)變房地地產(chǎn)市場(chǎng)管理理職能，力求求給房地產(chǎn)業(yè)業(yè)一個(gè)自由發(fā)發(fā)揮且有充分分公益保障的的空間，說明明了西安的房房地產(chǎn)市場(chǎng)將將告別成長期期，邁進(jìn)成熟熟期，走向規(guī)規(guī)范，使開發(fā)發(fā)商的投資行行為趨于市場(chǎng)場(chǎng)化，消費(fèi)者者的購房行為為更加理性，政政府充當(dāng)?shù)慕墙巧呓?jīng)濟(jì)濟(jì)性。未來西安的市場(chǎng)走走勢(shì)將呈現(xiàn)出出總體看好、平平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成成熟期的一些些特征將逐步步涌現(xiàn)，不再再出現(xiàn)大起大大落的局面，并并保持一定的的增長速度。3.2宏觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)1.西安市生產(chǎn)總值2006年西安市市國民經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持良好好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。經(jīng)經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)計(jì)局評(píng)估，2006年全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總總值1450..02億元，比上上年同期增長長13%。其中第一一產(chǎn)業(yè)增加值值70.73億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值6115.26億元，增長14.3%，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值764.003億元，增長12.4%。2.房地產(chǎn)投資西安市2006年年房地產(chǎn)完成成投資285.776億元，增長26.9％；商品房房銷售面積621.550萬平方米，增增長25.0％；商品房房銷售額206.115億元，增長20.3％。3.西安市人均收入從西安市20066年各城區(qū)分分物業(yè)均價(jià)數(shù)數(shù)據(jù)我們可以以看出：普通通住宅類物業(yè)業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)區(qū)最高，西xxx位居第二二，其次是城城南區(qū)，城西西比城東略高高，城北最低低；商服用房房均價(jià)城內(nèi)區(qū)區(qū)依然是最高高，城南第二二，西xx為第三，城城西區(qū)排行第第四，其次是是城東，城北北為末位；寫寫字樓仍以城城內(nèi)為最高，其其次是差別不不大的xx和城南，再再次是城西和和城東，城北北依然是最末末；別墅類物物業(yè)該期僅城城南有成交。從2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西xx住宅、寫字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房價(jià)與其他同類城市相比，房價(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動(dòng)房價(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。3.3西安市房地地產(chǎn)市場(chǎng)通過以上西安市房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供給市場(chǎng)與需需求市場(chǎng)的分分析，我認(rèn)為為西安市房地地產(chǎn)市場(chǎng)具有有以下特點(diǎn)：：1、政府調(diào)控職能趨趨于深化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的的縱深發(fā)展以以及政策面的的深層次影響響，西安商品品房市場(chǎng)在政政策的引導(dǎo)下下總體表現(xiàn)出出良好的發(fā)展展趨勢(shì)。盡管管市場(chǎng)瞬息變變化會(huì)導(dǎo)致房房地產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)短暫的波波動(dòng)，但是西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站站在了一個(gè)新新的歷史高度度，走向相對(duì)對(duì)成熟的市場(chǎng)場(chǎng)。2、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨趨于合理伴隨著政策的引導(dǎo)導(dǎo)，以及市場(chǎng)場(chǎng)購房者需求求主流的演變變，西安市商商品房市場(chǎng)供供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨趨合理。同時(shí)時(shí)，伴隨著樓樓市競爭的日日益趨于激烈烈，購房者深深層次的需求求逐漸被開發(fā)發(fā)商所關(guān)注，并并成為市場(chǎng)開開發(fā)的導(dǎo)向之之時(shí)，也預(yù)示示著商品房市市場(chǎng)正逐步向向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而而西安商品房房市場(chǎng)目前正正處于這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型階段，市市場(chǎng)需求已經(jīng)經(jīng)逐漸成為市市場(chǎng)開發(fā)之指指向。3、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮榮隨著西安市旅游業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展和人居環(huán)境境的改善，西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)必將伴伴隨之帶來更更大的繁榮景景象。伴隨政政府公共設(shè)施施的改善和西西安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)環(huán)境的發(fā)展變變化，西安市市房地產(chǎn)業(yè)將將與旅游業(yè)相相互促進(jìn)，形形成自身的古古城特色。4、西安市房地產(chǎn)信信息化西安市以西安市房房地產(chǎn)網(wǎng)為主主干建立了比比較完善的信信息服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)，為政府提提供房地產(chǎn)市市場(chǎng)行情，為為房地產(chǎn)投資資決策提供了了參考信息，加加強(qiáng)了廣大開開發(fā)商與購房房者的雙向交交流，為規(guī)范范和繁榮西安安房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)做出了一定定的成績。西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在信息息化必將推動(dòng)動(dòng)西安市房地地產(chǎn)業(yè)的快速速發(fā)展，并且且為分析西安安市房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況，預(yù)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)提供供了重要的保保障。5、2006年西安商商品房銷售平平均價(jià)格每平平方米4047..2元，總體上上漲3.5％，漲幅比2005年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其其中，住宅類類銷售平均價(jià)價(jià)格每平方米米30441元，上漲3.9％，非住宅宅銷售平均價(jià)價(jià)格每平方米米７539.5元，上漲2.1％。經(jīng)濟(jì)適適用房、多層層和高層住宅宅價(jià)格分別上上漲1.8％、5.3％和4.2％。由于國國家限制別墅墅用地審批，西西安市別墅價(jià)價(jià)格上漲5.7％。受國家家和地方一系系列政策和土土地需求過旺旺影響，2006年西安市土土地交易價(jià)格格上漲4.5％。其中，普普通住宅、工工業(yè)和商業(yè)娛娛樂用地與2005年同期價(jià)格格相比分別上上漲5.3％、3.4％和4.1％。此外，二二手房交易價(jià)價(jià)格上漲4.4％。2006年西安市房房地產(chǎn)開發(fā)增增幅趨緩，價(jià)價(jià)格穩(wěn)步上行行。房屋銷售售價(jià)格上漲3.6％，土地交交易價(jià)格上漲漲4.5％，房屋租租賃價(jià)格上漲漲1.2％，物業(yè)管管理價(jià)格上漲漲0.2％。6、目前西安市房地地產(chǎn)市場(chǎng)可以以分為七大板板塊，分別為為城內(nèi)、城東東、城西、城城南、城北、城城西、xx區(qū)和長安安區(qū)。由于政政府保護(hù)舊城城及城市規(guī)劃劃的需求，城城內(nèi)目前在建建項(xiàng)目較少，房房價(jià)也居高；；城東原為西西安紡織工業(yè)業(yè)基地，居住住環(huán)境和人氣氣都較差，但但隨著城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和和工業(yè)的合理理調(diào)整，加上上浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)的開發(fā)，東東城日益顯出出良好的人居居環(huán)境，房價(jià)價(jià)也在不斷攀攀升；城西是是西安重工業(yè)業(yè)基地集中地地，原居住環(huán)環(huán)境較差，然然而西咸共建建，城西在前前，環(huán)境的改改善和潛在的的升值能力，使使這里也集聚聚了多個(gè)住宅宅項(xiàng)目，甚至至在西咸共建建區(qū)世紀(jì)大道道上也出現(xiàn)了了如金泰·絲路花城、奧奧林匹克花園園等中高端住住宅；城南始始終是西安人人購房就業(yè)的的首選之地，這這里有小寨商商圈和文化氣氣息濃重的大大學(xué)城，曲江江的開發(fā)更為為該地區(qū)注入入了新的活力力，房價(jià)也是是一高再高；；城北較之其其他各區(qū)，歷歷來被認(rèn)為治治安環(huán)境差，經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)環(huán)境落后，但但政府北遷決決定的實(shí)施，未未來火車站北北移，以及西西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬蓬勃發(fā)展，使使得新北城發(fā)發(fā)展?jié)摿Σ豢煽晒懒浚幼∽…h(huán)境日益改改善，升值潛潛力巨大；西安高西區(qū)區(qū)作為西安的的CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)越加明顯，住住宅市場(chǎng)也開開始活躍起來來，投資市場(chǎng)場(chǎng)十分火熱，目目前這里的房房地產(chǎn)項(xiàng)目十十分集中，房房價(jià)也是居高高不下，xxx區(qū)成為西安安房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新的兩點(diǎn)；；長安區(qū)自從從撤縣改區(qū)后后，依托靠近近城南商圈和和便捷的交通通優(yōu)勢(shì)，逐漸漸吸引開發(fā)商商進(jìn)入該地區(qū)區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)項(xiàng)目，房價(jià)也也由最初的低低價(jià)格逐步攀攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)逐步升升溫。4xx區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況分析4.1西xx及其其房產(chǎn)市場(chǎng)簡簡介西安xx區(qū)建成區(qū)區(qū)域面積為35平方公里，占占西安市土地地面積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量占到西西安市的1/5，對(duì)西安的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)發(fā)揮著重要的的示范、帶動(dòng)動(dòng)和支撐作用用。近年來，西西安xx區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直直保持30%以上的高速速增長。近幾幾年隨著西安安市的高速發(fā)發(fā)展，西xxx憑借其獨(dú)特特的地理位置置并由政府相相關(guān)政策的大大力扶植，其其已經(jīng)成為西西安市經(jīng)濟(jì)最最繁華的地段段。其巨大的商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Ω钦姓袕屏宋靼脖颈就涟ㄍ鈦韥碓S多知名的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司紛紛進(jìn)進(jìn)軍于此，正正是在這樣的的一個(gè)環(huán)境下下，西xx的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具有其其獨(dú)特的開發(fā)發(fā)及營銷模式式。西xx集中了大大量的本地發(fā)發(fā)展商開發(fā)的的社區(qū)大盤。西西xx也是外地地大發(fā)展商的的首選開發(fā)熱熱點(diǎn)片區(qū)，由由于該片區(qū)xxx企、新興興企業(yè)扎堆，同同時(shí)由于企業(yè)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了了整個(gè)區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成成為西安最具具備活力、最最現(xiàn)代、最時(shí)時(shí)尚、最具備備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)動(dòng)力的主流區(qū)區(qū)域。它和二二環(huán)外的南郊郊形成與老城城區(qū)鮮明對(duì)比比的新城區(qū)。大大量外地人口口在這片新城城區(qū)工作、生生活，使這一一片區(qū)內(nèi)的地地產(chǎn)消化量最最快、供需最最為活躍，同同時(shí)，這里也也是中小戶型型開發(fā)量最大大的片區(qū)。4.2市場(chǎng)調(diào)研分分析這次調(diào)研主要是針針對(duì)以下三個(gè)個(gè)方面進(jìn)行的的：1、基本需求求信息（圖18）。2、消費(fèi)者偏偏好（圖9111）。3、消費(fèi)者個(gè)個(gè)人信息（1215）1、購房目的：我們一共對(duì)四百位位消費(fèi)者進(jìn)行行了調(diào)研，其其中有51%的人都以改改善住房條件件作為自己的的購房目的，還還有3%是因?yàn)椴疬w遷才再次購房房的，用作本本人居住或是是給親人居住住用的占了31%，而以投資資為目的的人人占了15%,這說明該地地區(qū)的住房目目的仍是一自自住為目的的的。具體分析析如下表：2、建筑類型：通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)住住宅的建筑類類型的調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)，49%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為小高層更更適合現(xiàn)代人人居住，同時(shí)時(shí)還有33%的人認(rèn)為自自己會(huì)首選高高層住宅，還還有4%的人認(rèn)為雙雙拼根適合自自己，同時(shí)還還有7%和9%的人認(rèn)為連連排別墅或單單體別墅會(huì)使使自己的首選選類型。通過過對(duì)消費(fèi)者對(duì)對(duì)建筑類型的的調(diào)研可以發(fā)發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)費(fèi)者所青睞的的建筑類型仍仍然是小高層層和高層，這這就要求我在在設(shè)計(jì)建筑類類型的時(shí)候主主要要考慮的的建筑類型應(yīng)應(yīng)該是小高層層和高層建筑筑。3、戶型結(jié)構(gòu)的要求求：在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行行的戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大大多數(shù)消費(fèi)者者更青睞的戶戶型結(jié)構(gòu)是兩兩室一廳一衛(wèi)衛(wèi)、兩室兩廳廳儀衛(wèi)、三室室兩廳以衛(wèi)這這三種戶型結(jié)結(jié)構(gòu)，其中所所占的比例分分別是23%、23%、23%。相對(duì)于這這三種戶型結(jié)結(jié)構(gòu)以外的其其他戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)則不時(shí)抬受受消費(fèi)者的歡歡迎，所以，在在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就就要更多的考考慮這三種受受消費(fèi)者歡迎迎的戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)。4、住宅面積的需求求：在被調(diào)查者中有11%的消費(fèi)者希希望購買45平米以下的的房子，有3%的消費(fèi)者希希望購買45—70平米以的房房子，有23%的消費(fèi)者希希望自己的住住宅面積是70090平米，有37%的消費(fèi)者希希望自己的住住宅面積是90—110平米的，有24%的消費(fèi)者希希望自己的住住宅面積是110—140平米，同時(shí)時(shí)還有8%的消費(fèi)者希希望自己的住住宅面積是140平米以上的的，通過這些些數(shù)據(jù)我們可可以發(fā)現(xiàn)大多多數(shù)消費(fèi)者理理想的住宅面面積仍然是以以大中戶型為為主的，只有有很少的一部部分消費(fèi)者希希望購買小面面積或超大面面積的住宅的的，在設(shè)計(jì)中中我不僅要考考慮到消費(fèi)者者的實(shí)際需求求愿望，更要要結(jié)合國家的的相關(guān)的政策策法規(guī)，盡量量不要打戶型型面積的住宅宅，嚴(yán)格控制制在90平米左右，最最好是能控制制在90平米以下。5、住房單價(jià):被調(diào)查者中能接受受的價(jià)位在350040000元的占了67%，單價(jià)在4000—4500元房子有19%的消費(fèi)者能能夠接受，單單價(jià)在4500—5000元住宅有7%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為自己能夠夠接受，單價(jià)價(jià)在5000—5500元計(jì)5500元以上的住住宅分別有4%和1%的消費(fèi)者能能夠接受，由由此可見在制制定銷售價(jià)格格時(shí)不能把價(jià)價(jià)格定得太高高，以350040000為好，這樣樣更能讓消費(fèi)費(fèi)者接受，從從而有利銷售售工作的進(jìn)展展。6、付款方式的選擇擇：在被調(diào)查者中有335%的人選擇了了一次性付款款，又65%的消費(fèi)者選選擇了銀行貸貸款按揭。說說明大多數(shù)人人一次性付款款的能力不強(qiáng)強(qiáng)，多數(shù)人選選擇按揭貸款款。0%0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款銀行貸款按揭7、家庭月收入：在被調(diào)查的消費(fèi)者者中，其中家家庭月收入在在2000—4000元的最多占占了50%，2000元以下的占占了19%，4000--5000元占了12%，5000以上的占了20%?？梢钥吹降酱蠖鄶?shù)家庭庭收入仍然是是中等水平，所所以在定價(jià)時(shí)時(shí)應(yīng)從分的考考慮到這種現(xiàn)現(xiàn)狀，制定合合理的價(jià)格水水平。8、消費(fèi)者的預(yù)算總總價(jià)：通過對(duì)消費(fèi)者的預(yù)預(yù)算支付能力力的調(diào)查可以以發(fā)現(xiàn)，能支支付房價(jià)在20—40萬元的消費(fèi)費(fèi)者占多數(shù)，分分別為32%和31.5%支付能力在10—20萬元的消費(fèi)費(fèi)者占14.5%，10萬元以下的的占了3%，40—50萬元的占了14%，50萬元以上的的占了2%，通過這些些數(shù)據(jù)可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)數(shù)家庭的理想想的總房價(jià)為為20到40萬元，價(jià)格格偏低或過高高的住宅幾乎乎是很少有人人買的。9、空間形式的選擇擇：通過該表可以看出出有9%的消費(fèi)者喜喜歡錯(cuò)層，有有21%的消費(fèi)者喜喜歡躍層的空空間形式，有有31%的消費(fèi)者選選擇復(fù)式的形形式，有36%的消費(fèi)者選選擇了平層的的形式，而只只有3%的消費(fèi)者選選擇了loft形式，可見見，大部分消消費(fèi)者仍然喜喜歡平層的空空間形式，復(fù)復(fù)式形式其次次，所以在住住宅的空間形形式選擇上應(yīng)應(yīng)當(dāng)多考慮這這兩種形式。10、裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求求：在被調(diào)查者中有338%消費(fèi)者認(rèn)為為房屋還是毛毛坯房比較好好，同時(shí)還有有25%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為全房簡裝裝修業(yè)比較好好，同時(shí)有23%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為可以使全全房精裝修，有13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費(fèi)者的交談也可以看了解到.11、住宅風(fēng)格的選擇擇：0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國古典現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代豐富其他通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建建筑風(fēng)格的調(diào)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，對(duì)于大多多數(shù)西安的消消費(fèi)者而言，他他們都更傾向向于現(xiàn)代簡潔潔的建筑風(fēng)格格，同時(shí)中國國古典和現(xiàn)代代豐富的建筑筑風(fēng)格各有15%的消費(fèi)者傾傾向于該建筑筑風(fēng)格。這就就要求我在設(shè)設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格格時(shí)要更多的的考慮到消費(fèi)費(fèi)者的這種消消費(fèi)偏好，結(jié)結(jié)合西安悠久久而豐富的歷歷史，設(shè)計(jì)出出更具有西安安特色的建筑筑。12、消費(fèi)者年齡：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，具有購房房意向的消費(fèi)費(fèi)者的年齡都都多集中在25到30歲之間，其其中:2歲以下的消消費(fèi)者占的比比例是25%，25—30歲之間的消消費(fèi)者所占的的比例是29%，30035歲的消費(fèi)者者占20%，35—40占15%，40--445的消費(fèi)者占9%，50歲以上的消消費(fèi)者占的比比例是10%，可見青年年消費(fèi)者占的的比例是最多多的，這就要要求開發(fā)商在在驚醒設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)要多考慮青青年消費(fèi)者的的需求偏好，從從建筑風(fēng)格到到戶型設(shè)計(jì)都都要盡量符合合青年人的消消費(fèi)心理和偏偏好。13、消費(fèi)者的職業(yè)狀狀況調(diào)查：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，有購房意意向的多是公公司職員，占占總調(diào)研人數(shù)數(shù)的38.5%。個(gè)體經(jīng)營營者占總調(diào)研研人數(shù)的12.5%，中層管理理者和高層管管理者分別占占總調(diào)研人數(shù)數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)業(yè)者和股市投投資者分別占占7%和1%，剩下的由由于其他原因因不得而知。通通過調(diào)研結(jié)果果可以發(fā)現(xiàn)，有有購房意向的的人多是公司司職員或中層層管理者，這這些人大多有有固定的工作作，有相對(duì)固固定且相對(duì)較較高的收入，所所以這些人會(huì)會(huì)考慮購房，這這就要求開發(fā)發(fā)商針對(duì)這部部分消費(fèi)者開開發(fā)出適合該該人群的住房房，從而會(huì)減減少銷售帶來來的壓力。14、教育程度：通過對(duì)消費(fèi)者的教教育程度的調(diào)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，大多數(shù)消消費(fèi)者的教育育程度都集中中在中專以上上，其中高中中及其以下的的人占到總調(diào)調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大大專的人數(shù)占占總比例的38.755%，本科學(xué)歷歷的占到37.755%，碩士及其其以上的占了了5.5%。15、目前居住形式：：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有有32%的消費(fèi)者目目前居住的已已經(jīng)是商品房房，有36%的人目前仍仍是居住的仍仍然是租賃房房，有10%的消費(fèi)者居居住的市自建建房，有6%的人居住的的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費(fèi)者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強(qiáng)的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費(fèi)者的住房，市場(chǎng)應(yīng)該是很廣闊的。5調(diào)研結(jié)論5.1項(xiàng)目的市市場(chǎng)情況分析析項(xiàng)目的SWOT分分析A．項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)（S）a．地段：位于xxx區(qū)xx北路與xx路的交匯匯處西北角，屬屬商業(yè)與居住住兩相宜的成成熟繁華地段段，政府大力力提倡和鼓勵(lì)勵(lì)新區(qū)發(fā)展，優(yōu)優(yōu)惠的開發(fā)政政策、購房政政策。b．交通：交通便利利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工工具直達(dá)門口口，出行方便便快捷。c．商業(yè)配套：緊鄰鄰易初蓮花、愛愛家超市、世世紀(jì)金花等，生生活配套完備備。d．金融配套：項(xiàng)目目附近有農(nóng)行行、華夏銀行行、中國銀行行等商業(yè)性銀銀行。e．醫(yī)療配套：有xxx醫(yī)院、軍軍工三院、慶慶安醫(yī)院。f．教育配套：xxx一中、二中中、xx一小、二二小；西安外外事學(xué)院。g．該項(xiàng)目具有強(qiáng)大大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，占地117畝，凈用地地達(dá)97畝，在xx區(qū)具有如如此強(qiáng)大的規(guī)規(guī)模用地是不不多的，同時(shí)時(shí)，紫薇房產(chǎn)產(chǎn)在西安具有有一定的品牌牌知名度，消消費(fèi)者對(duì)其也也有一定的品品牌認(rèn)可度。B．項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)（WW）a．就目前的現(xiàn)狀來來看，該地段段還是相對(duì)較較偏，地塊以以西還沒有進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模的的開發(fā)建設(shè)，所所以略微顯的的有些偏僻。b．高檔商品房較多多，競爭壓力力大。c、隨著政府北遷，城城北的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將更受受人們的關(guān)注注，消費(fèi)者的的購房首選地地段將會(huì)是城城北，這也將將對(duì)該項(xiàng)目的的營銷帶來一一定的影響。C．項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)（OO）a．項(xiàng)目周圍繁榮的的商業(yè)環(huán)境可可極大地吸引引客戶的關(guān)注注度，提高該該項(xiàng)目的知名名度。同時(shí)該該地段具有相相當(dāng)大的升值值潛力，這也也將吸引廣大大消費(fèi)者的注注意。b．大量可開發(fā)利用用的土地資源源，使得此區(qū)區(qū)域會(huì)成為西西安市未來幾幾年的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。c．隨著市政配套跟跟進(jìn)、人氣的的提升，一部部分觀望的開開發(fā)商會(huì)進(jìn)入入，較高的土土地價(jià)格和西西xx區(qū)環(huán)境配配套的賣點(diǎn)兌兌現(xiàn)。D．項(xiàng)目開發(fā)威脅（TT）a．供應(yīng)量增加，競競爭加劇。西西xx的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)和潛在價(jià)價(jià)值的提升帶帶來了機(jī)會(huì)的的同時(shí)也帶來來了威脅,房地產(chǎn)商們們以發(fā)展的眼眼光看到了城城北未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿εc價(jià)價(jià)值，將大筆筆資金投到xxx區(qū)?，F(xiàn)在在許多知名的的開發(fā)公司就就已經(jīng)紛紛進(jìn)進(jìn)軍西xx。b．開發(fā)商競相提高高自己產(chǎn)品的的質(zhì)量，同時(shí)時(shí)產(chǎn)品形式更更是層出不窮窮，可見將來這這一地段的競競爭形勢(shì)將會(huì)會(huì)是十分嚴(yán)峻峻的。c.投資期長長，前期投資資大，受政策策和市場(chǎng)影響響大，融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大項(xiàng)目對(duì)策分析以上分析了本項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)以及外部部環(huán)境提供的的機(jī)會(huì)和帶來來的威脅。開開發(fā)商要充分分利用自身的的優(yōu)勢(shì)避免或或減少外部環(huán)環(huán)境的威脅，同同時(shí)利用外部部環(huán)境提供的的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部的劣劣勢(shì)。具體采采取的策略可可以從四個(gè)方方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其其中一種（ST）進(jìn)行分析析如下：1.本項(xiàng)目目前還處于于初步設(shè)計(jì)階階段，建議開開發(fā)商增加適適當(dāng)而有效的的廣告投放，通通過開發(fā)商的的高知名度來來宣傳這次項(xiàng)項(xiàng)目,讓更多的市市民了解這個(gè)個(gè)項(xiàng)目。有著著成熟的周邊邊環(huán)境,這也是宣傳傳項(xiàng)目的最好好的優(yōu)勢(shì)。2.項(xiàng)目前期投投資大，受政政策和市場(chǎng)影影響大，所以以西安紫薇地地產(chǎn)有限公司司應(yīng)加強(qiáng)與政政府的合作，爭爭取政府部門門的更多的支支持和政策上上的優(yōu)惠。3.要加快樓盤開發(fā)進(jìn)進(jìn)度以及規(guī)劃劃中基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)速度度，降低潛在在消費(fèi)者的心心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。4.借鑒其它成功樓盤盤的經(jīng)驗(yàn)，作作為參考，以以順利完成本本項(xiàng)目的具體體開發(fā)。特別別值得注意的的是，與周邊邊的很多高檔檔樓盤形成差差異化，如果果沒有差異化化那就沒有競競爭力了。5.2市場(chǎng)分析析結(jié)論與開發(fā)發(fā)建議消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)產(chǎn)信息的渠道道多種多樣，開開發(fā)商應(yīng)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和和目標(biāo)顧客群群的不同而選選取不同的媒媒體組合。一一半以上的消消費(fèi)者的信息息來源于親朋朋好友的介紹紹，可見開發(fā)發(fā)商的口碑是是何其重要，因因此開發(fā)商必必須要加強(qiáng)公公關(guān)宣傳活動(dòng)動(dòng)和品牌建設(shè)設(shè)，提升企業(yè)業(yè)的信譽(yù)度，提提高產(chǎn)品的知知名度、美譽(yù)譽(yù)度，讓老客客戶帶來源源源不斷的新客客戶。另外就就目前來講，購購房信息仍主主要來源于報(bào)報(bào)紙，在報(bào)紙紙中《西安晚晚報(bào)》、《華華商報(bào)》擁有有較多受眾。如如何運(yùn)用各類類媒介和載體體，搶到目標(biāo)標(biāo)客戶的注意意目光，是房房地產(chǎn)廣告業(yè)業(yè)者值得加以以深入研究的的問題。5.1價(jià)格：總價(jià)價(jià)20－40萬受歡迎西安市民到底能承承受多少的房房價(jià)？這可以以從兩方面分分析：一是總總價(jià)預(yù)算，63%的被調(diào)查者者購房預(yù)算支支出在40萬以內(nèi)；二二是付款方式式，選擇分期期和按揭的人人最多。從這這兩方面綜合合分析，可以以得知，目前前西安市場(chǎng)上上以20－40萬的商品房房最受歡迎。5.2戶型：中等等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二二室、三室的的需求明顯增增加，分別占占24%和37%，而對(duì)面積的的要求仍以90－110平方米為主，這這就給開發(fā)商商和建筑設(shè)計(jì)計(jì)單位出了一一道難題：怎怎樣在有限的的面積里擺出出一個(gè)戶型來來，當(dāng)然，以以不犧牲采光光、通風(fēng)、起起居方便、生生活舒適為前前提?？梢灶A(yù)預(yù)見，90平方米至110平方米的戶型型將是今后一一段時(shí)間西安安地區(qū)的消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)。但是是同時(shí)我們更更要考慮到國國家相關(guān)的政政策法規(guī)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提高小戶戶型的面積，尤尤其是90平米以下的的戶型的面積積。這也正是是西安房地產(chǎn)產(chǎn)所欠缺的地地方。據(jù)一項(xiàng)來自國際權(quán)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)調(diào)查顯示，在在未來的5－10年內(nèi)，建筑筑面積在90平方米左右的的三室或四室室住房，最適適合中國普通通工薪家庭居居住需求?！懊娣e無需大大、功能要齊齊全”的多室住宅宅，無疑會(huì)成成為今后住房房需求的發(fā)展展新趨勢(shì)。5.3房屋類型：：平層大有市市場(chǎng)、復(fù)式也也比較受歡迎迎在本次調(diào)查中選擇擇平層的消費(fèi)費(fèi)者占到36%，說明西安安市民對(duì)這種種最傳統(tǒng)的房房屋結(jié)構(gòu)還比比較鐘愛。另另外復(fù)式也有有一定的吸引引力。5.4樓型：高層層、小高層頗頗受青睞長期以來，開發(fā)商商為了追求容容積率而建出出一幢幢高層層，而消費(fèi)者者由于價(jià)格和和習(xí)慣等原因因愿意購買小小高層，其受受選率49%。為了緩和和市場(chǎng)供求的的矛盾，多層層層成為市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)和的產(chǎn)物物而頗受青睞睞，本次調(diào)查查中多層的受受選率達(dá)33%。5.5裝修：毛坯坯房仍然是大大多數(shù)人的首首選，在對(duì)“希望房地產(chǎn)商交方方式提供什么么樣的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了了毛坯房，同同時(shí)還有25%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為全房簡裝裝修業(yè)比較好好，同時(shí)有23%的消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為可以使全全房精裝修，有13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這反映出由于目前裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時(shí)間也不夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況?？梢哉f相同的物業(yè)，消費(fèi)者對(duì)裝修過的房子的心理價(jià)位要遠(yuǎn)高于毛坯房，所以無論從市場(chǎng)需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。5.6心理因素素：周邊環(huán)境境、房屋質(zhì)量量、物業(yè)管理理最受關(guān)注除了面積、價(jià)格、戶戶型以外，市市民最關(guān)心的的問題是周邊邊環(huán)境、房屋屋質(zhì)量。這恐恐怕是有些開開發(fā)商在開發(fā)發(fā)過程中的不不規(guī)范所造成成的。尤其是是周邊環(huán)境，開開發(fā)商應(yīng)該高高度重視這個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，隨著著生活質(zhì)量的的提高，越來來越多的消費(fèi)費(fèi)者都對(duì)住房房的周邊環(huán)境境提出了相當(dāng)當(dāng)嚴(yán)格的要求求。尤其是小小區(qū)的配套設(shè)設(shè)施，其中醫(yī)醫(yī)院、幼兒園園金融服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等在調(diào)研研的過程中消消費(fèi)者都表示示出了自己的的意愿，即希希望將來自己己的小區(qū)內(nèi)能有相應(yīng)的的配套實(shí)施，從從而便于日常常生活。5.3項(xiàng)目定位客戶定位定位的原則：（1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域域認(rèn)同感比較較強(qiáng)，對(duì)xxx區(qū)樓盤接受受能力較強(qiáng)的的客戶；（2）收入中等或中等等偏上的消費(fèi)費(fèi)者，對(duì)精神神生活向往比比較高的客戶戶；（3）收入中高等，對(duì)對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品品比較向往的的，喜歡相對(duì)對(duì)較高性價(jià)的的客戶。由于本項(xiàng)目開發(fā)的的是商品住宅宅，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目所在地周周圍情況及上上文的市場(chǎng)分分析，將項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶戶定位如下：：（1）項(xiàng)目附近的中高高收入家庭；；（2）西安市xx區(qū)附附近各高校具具有中高收入入水平的教師師；（3）附近一部分有較較高收入的醫(yī)醫(yī)生、白領(lǐng)等等；（4）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行保值、增增值的投資商商人；（5）有意在xx區(qū)進(jìn)進(jìn)行二次置業(yè)業(yè)的高收入者者。(6)政府工工作人員，這這類人群追求求高的生活品品質(zhì)，同時(shí)擁擁有少量的灰灰色收入，個(gè)個(gè)人私生活不不喜歡被別人人打擾。(7)外地來來西安經(jīng)商的的個(gè)體商戶。該該項(xiàng)目臨近西西部電子商城城等商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，里面擁有有大量外來的的個(gè)體商戶，這這部分人群在在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允允許的情況下下，通常都希希望擁有一套套屬于自己的的住宅同時(shí)為為子女提供良良好的教育環(huán)環(huán)境。形象定位本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目目，周邊在建建的同類型住住宅小區(qū)頗多多，為了引起起人們的關(guān)注注，據(jù)此提出出項(xiàng)目的形象象定位為：西西安市xx區(qū)一個(gè)“現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)區(qū)。功能定位住宅的物業(yè)類型主主要是推出小小高層和高層層，結(jié)合國家家的相關(guān)的條條文規(guī)定，適適當(dāng)?shù)奶岣吡肆诵粜停?0平米以下）的的比例。據(jù)調(diào)調(diào)查資料顯示示，建筑面積積在80--1330平方米的最受受消費(fèi)者的歡歡迎，戶型主主要為兩室和和三室，其中中以80--1100的兩室為主主力戶型。其其中，在板式式小高層中全全部是中小戶戶型，同時(shí)，在在調(diào)研過程中中可以發(fā)現(xiàn)有有部分消費(fèi)者者還是比較青青睞大戶型的的，所以在高高層的設(shè)計(jì)中中，考慮到了了消費(fèi)者的這這種消費(fèi)偏好好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)設(shè)計(jì)了一些大大戶型的住宅宅，這就可以以滿足不同消消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)愛好。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充充分考慮市場(chǎng)場(chǎng)需求，戶型型主要設(shè)計(jì)成成面積在80平方米至130平方米的兩室室二廳和三室室二廳的中戶戶型。價(jià)格定位根據(jù)小區(qū)的形象定定位，該小區(qū)區(qū)的價(jià)格水平平應(yīng)在中高檔檔水平。項(xiàng)目目的價(jià)格定位位方法采用目目前國際和國國內(nèi)通用的市市場(chǎng)比較法。市市場(chǎng)比較法的的基本原理是是對(duì)選擇的案案例的售價(jià)進(jìn)進(jìn)行修正，然然后計(jì)算出修修正價(jià)格，最最后將各修正正價(jià)格的加權(quán)權(quán)平均價(jià)格作作為項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格。市場(chǎng)比比較法要經(jīng)過過搜集交易實(shí)實(shí)例、選擇可可比案例、確確定修正因素素、計(jì)算修正正系數(shù)、確定定案例權(quán)重、計(jì)計(jì)算修正價(jià)格格以及確定項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格等七七個(gè)步驟。A、小高層價(jià)格確定定a、選擇案例本項(xiàng)目的可比案例例選擇與項(xiàng)目目在用途、功功能和結(jié)構(gòu)以以及層數(shù)上較較為接近的楓楓林華府、金金泰假日花城城、中華世紀(jì)紀(jì)城等三個(gè)案案例。表5-1三個(gè)個(gè)可比實(shí)例的的成交價(jià)格項(xiàng)目楓林華府金泰假日花城中華世紀(jì)城成交價(jià)格3700元/平方方米4200元/平方方米3950元/平方方米開盤日期2006年4月2007年3月2006年6月b、修正因素的確定定1）交易日期的分析析判斷據(jù)有關(guān)資料顯示：：在西安曲江江、xx、新北城城等熱點(diǎn)區(qū)域域，每年房價(jià)價(jià)漲幅在5％左右。“別樣人家”項(xiàng)目是在2006年初開始施施工，一年半半以后開始預(yù)預(yù)售，銷售時(shí)時(shí)間持續(xù)6個(gè)季度，所所以現(xiàn)需將項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整整為兩年以后后即2007年末的價(jià)格格。因三個(gè)可可比實(shí)例目前前仍在銷售之之中，因此我我們?nèi)∑湓?006年初的價(jià)格格，則各可比比實(shí)例的修正正系數(shù)為：(1+5%))2=11.102552）交易情況的分析判判斷：交易情況的分析判判斷是以正常常的市場(chǎng)價(jià)格格為基準(zhǔn)，三三個(gè)可比實(shí)例例的交易均認(rèn)認(rèn)為是在正常常的市場(chǎng)交易易情況下進(jìn)行行的，不涉及及非正常因素素的影響，故故交易情況也也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分分析判斷表5-2房地產(chǎn)產(chǎn)狀況分析結(jié)結(jié)果權(quán)重別樣人家可比實(shí)例楓林華府假日花城中華世紀(jì)城交通便利程度0.0910099100101周邊環(huán)境0.161009910095配套設(shè)施0.10100979997地理位置0.091009810097小區(qū)規(guī)模0.0410097102102小區(qū)環(huán)境0.131009998103建筑規(guī)模0.0810097102103面積戶型0.091001009897工程質(zhì)量0值潛力0.071001009897合計(jì)110098.6399.398.24)測(cè)算本項(xiàng)目目正常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格如下：①計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)實(shí)例價(jià)格×交易情況修修正系數(shù)×交易日期調(diào)調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正正系數(shù)：交易情況無需修正正，系數(shù)取為為1。③求取交易日期調(diào)整整系數(shù)：交易日日期修正系數(shù)數(shù)均取為1.10225。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)：“楓林華府”的房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整系數(shù)：100/998.63“假日花城”的房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整系數(shù)：100/999.3“中華世紀(jì)城”的房房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)：100/998.2⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單單價(jià)）：“楓林華府”：35500×1××1.10225×1000/98.663≈3912(元/平方米)“假日花城”