物業(yè)管理 第一章緒論

現(xiàn)代物業(yè)管理B任課教師：羅新波辦公室：第一教學樓C510（市場營銷教研室）郵箱：luoxinbo@126.com參考教材：《物業(yè)管理》，王建廷、盛承懋主編，中國建筑工業(yè)出版社課程考核方式：平時出勤成績（20%）+平時作業(yè)成績（80%）第一章緒論第一節(jié)物業(yè)管理釋義第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關部門、組織與機構第一節(jié)物業(yè)管理釋義一、物業(yè)1、物業(yè)的含義已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。2、物業(yè)相關概念的界定

物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)3、物業(yè)的分類

居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他物業(yè)4、物業(yè)的性質(zhì)

自然屬性、社會屬性第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)的內(nèi)涵：（三個要素）（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑；（2）與這些屋宇相配套的設備和市政設施；（3）屋宇的建筑（包括內(nèi)部的各項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)的非主干交通道路第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別：（1）稱謂領域不同房地產(chǎn)——經(jīng)濟法、行政法、商務事務中常用不動產(chǎn)——民法慣用物業(yè)——單元性的房地產(chǎn)（2）適用范圍不同房地產(chǎn)——泛指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。物業(yè)——具體的宗地、建筑物，以及它們的混合物。（3）概念外延不同

房地產(chǎn)——宏觀物業(yè)——微觀第一節(jié)物業(yè)管理釋義realestate具體指土地及附著在土地上的人工構筑物和房屋。realproperty指realestate及其附帶的各種權益。property&estate指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。

居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他物業(yè)第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)的自然屬性（物理屬性）（1）物業(yè)的二元性（2）物業(yè)的有限性（3）物業(yè)的差異性和多樣性（4）物業(yè)的固定性（5）物業(yè)的長期性（6）物業(yè)的配套性

建筑物的合理使用壽命

建筑物的合理使用壽命即設計年限，是指建筑物的設計單位按設計的建筑物地基基礎和主體結構形式、施工方式和工藝等技術條件所確定的保證該建筑物正常使用的最低年限。關于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定，具體各類建筑物的使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由有關技術部門作出判斷。根據(jù)《民用建筑設計通則（試行）》，一般認為按民用建筑的主體結構確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級耐久年限為50-100年，適用于一般建筑，三級耐久年限為25-50年，適用于次要建筑；四級為15年以下，適用于臨時性建筑。耐久年限即合理使用年限。第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)的社會屬性（經(jīng)濟性質(zhì)）（1）權屬性（2）商品性（3）稀缺性（4）保值增值性（5）大量投資性（6）地段性（7）社會經(jīng)濟位置的可變性第一節(jié)物業(yè)管理釋義二、物業(yè)管理1、物業(yè)管理的含義

見《物業(yè)管理條例》第二條（03年9月施行、07年8月修訂）2、物業(yè)管理的特征

（1）社會化（2）專業(yè)化（3）企業(yè)化（4）市場化（5）經(jīng)營型3、物業(yè)管理的模式4、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別三第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)管理的內(nèi)涵（1）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。（2）物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)的所有人和使用人。（3）物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。（4）物業(yè)管理所提供的勞務能完善物業(yè)的使用功能，并有使其保值、增值的作用。（5）采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經(jīng)營三位一體。（6）物業(yè)管理的基本要求是實行統(tǒng)一管理。（7）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務相結合，為業(yè)主或使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務。（8）從法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的委托管理，通過一定的契約規(guī)定相關各方的權利、責任和義務。（9）物業(yè)管理的目標是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能。第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)管理的模式（1）以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式（2）由房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式（3）房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式（4）單位自管公房的物業(yè)管理模式（5）按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司的管理模式（6）街道居委會、社區(qū)服務站以及物業(yè)管理公司“三合一”的管理模式第一節(jié)物業(yè)管理釋義傳統(tǒng)房產(chǎn)管理簡介（1）公房統(tǒng)一管理政策（2）房產(chǎn)管理機構的設置及職能（3）房屋租金

以租養(yǎng)房、低租金制（4）傳統(tǒng)房管的弊端

投資收不回來，連維修費、管理費都不夠，大量房屋失修、失養(yǎng)嚴重，住戶不滿意，國家財富遭受重大損失。第一節(jié)物業(yè)管理釋義公司計劃科房管科辦公室技術科器材科財務科勞動科人事科保衛(wèi)科總務科房管所管片（或管理員）技術組經(jīng)管組財務組器材組勞動人事組后勤組圖1-1直線職能制兩級管理組織機構示意圖第一線業(yè)務管理機構，直接負責房產(chǎn)經(jīng)濟活動的全部任務。房管所（站）派出的管理單位

第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：（1）管理體制不同（2）管理內(nèi)容不同（3）管理機制不同（4）管理手段不同（5）權屬關系不同第一節(jié)物業(yè)管理釋義項目物業(yè)管理傳統(tǒng)房產(chǎn)管理物業(yè)屬性產(chǎn)權多元產(chǎn)權單一管理模式市場經(jīng)濟管理模式計劃經(jīng)濟管理模式管理手段經(jīng)濟、法律手段行政手段管理實體物業(yè)管理公司政府房產(chǎn)管理部門服務性質(zhì)有償服務無償服務管理行為企業(yè)行為政府行為管理關系業(yè)主主導型政府部門主導型管理形式社會化專業(yè)化統(tǒng)一管理分散的部門管理管理方針以業(yè)養(yǎng)房以租養(yǎng)房管理內(nèi)容多功能、全方位維修養(yǎng)護、內(nèi)容單一管理費用自籌經(jīng)費、自收租金低租金、財政補貼管理觀念為住戶服務管理住戶一/2表1-1傳統(tǒng)房產(chǎn)管理與物業(yè)管理的區(qū)別第一節(jié)物業(yè)管理釋義三、物業(yè)管理的業(yè)務范圍1、常規(guī)性的公共服務（1）房屋建筑主體的管理（2）房屋設備、設施的管理（3）環(huán)境衛(wèi)生管理（4）綠化管理（5）治安管理（6）消防管理（7）車輛道路管理（8）公眾代辦性質(zhì)的服務第一節(jié)物業(yè)管理釋義2、針對性的專項服務（1）日常生活類（2）商業(yè)服務類（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。（4）金融服務類（5）經(jīng)紀代理中介服務（6）社會福利類第一節(jié)物業(yè)管理釋義3、委托性的特約服務(條例第44條)為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務。三類服務的關系：第一類：基本的、基礎工作；第二、三類：業(yè)務拓展，服務廣度、深度的拓展。第一節(jié)物業(yè)管理釋義四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、物業(yè)管理的策劃階段（1）物業(yè)管理的早期介入（2）制定物業(yè)管理方案①確定管理檔次②確定服務標準③財務收支預算（3）選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)上述三個環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)開發(fā)公司來進行，是物業(yè)管理全面啟動和運作的必要先決條件。物業(yè)管理方案的核心第一節(jié)物業(yè)管理釋義2、物業(yè)管理的前期準備階段（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制（2）物業(yè)管理人員的選聘和培訓（3）規(guī)章制度的制定

物業(yè)管理公司對業(yè)主制定的有關行為規(guī)范管理文件；

物業(yè)管理公司內(nèi)部員工制定的工作職責與制度。（4）物業(yè)租售的代理第一節(jié)物業(yè)管理釋義3、物業(yè)管理的啟動階段（1）物業(yè)的接管驗收標志物業(yè)正式進入使用階段，物業(yè)管理全面啟動。（2）用戶入?。ㄈ牖锕芾恚?）產(chǎn)權備案和檔案資料的建立（4）首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立業(yè)主入住流程第一節(jié)物業(yè)管理釋義4、物業(yè)管理的日常運作階段——主要工作內(nèi)容（1）日常綜合服務與管理包括：房屋修繕管理、房屋設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理以及各項服務。（2）系統(tǒng)的協(xié)調(diào)系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件：是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關系的協(xié)調(diào)。系統(tǒng)外部環(huán)境條件：是與相關部門相互關系的協(xié)調(diào)。內(nèi)部環(huán)境是基礎，外部環(huán)境是保障。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展的歷程

19世紀60年代，英國20世紀60年代，香港

20世紀80年代，中國內(nèi)地二/2第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展香港住宅體系：（1）廉租公屋

低收入家庭、在港居住7年以上租金=折舊費+管理維修費+租金（不包括土地成本、土地由港當局無償提供）由房屋委員會查證（2）“居者有其屋”計劃

港房屋委員會在70年代末期開始實施“居者有其屋”計劃。政府無償供地，售價相對較低；

（3）私人樓宇

納入當局監(jiān)管（如地契條款、登記制度）《多層建筑物（業(yè)主立案法團）條例》——物業(yè)管理一大基本類型。

第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展香港物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

60年代，政府為公共住宅、發(fā)展商為私人住宅提供專門管理——前所未有的優(yōu)良服務；66年，成立英國皇家物業(yè)經(jīng)理學會香港分會；70年代，規(guī)模擴大，單靠政府、開發(fā)商提供服務難以適應；——制定《多層建筑物條例》80年代，管理服務更加蓬勃發(fā)展；89年，“香港物業(yè)管理公司協(xié)會”。二/1第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理產(chǎn)生的背景（1）房地產(chǎn)迅速發(fā)展——管理好，有利于安居樂業(yè)。（2）現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展和人們生活水平及生活質(zhì)量日益提高的必然要求——高檔次，全方位的服務（3）產(chǎn)權關系的變化單一國有形式被打破——多元產(chǎn)權形式非國家產(chǎn)權、非完全國家產(chǎn)權——由誰來管？（4）通過良好的物業(yè)管理，達到促銷的目的，開發(fā)商加大這方面的投入。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理的發(fā)展進程1、起步階段20世紀20年代——已有物業(yè)管理行業(yè)的萌芽2、休眠階段新中國成立后，城市土地收為國有，房地產(chǎn)經(jīng)營活動中止。3、恢復與發(fā)展階段81年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立，對深圳涉外商品房統(tǒng)一物業(yè)管理。89年9月，大慶市，第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議，著手制定住宅小區(qū)管理規(guī)章與管理工作的考核標準。90年，頒布《全國文明住宅小區(qū)標準》。92年，頒布《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評辦法》。93年12月1日《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。94年4月建設部署33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》?！酱_立了我國物業(yè)管理新體制2003年6月8日國務院379號令《物業(yè)管理條例》，2003年9月1日施行。標志物業(yè)管理進入依法管理的軌道。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展二、我國物業(yè)管理存在問題1、發(fā)展不平衡2、對物業(yè)管理的概念認識不清3、法制不建全4、建管脫節(jié)5、自身素質(zhì)低6、管理水平低第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展三、近期我國物業(yè)管理運行上的特點1、從思想觀念來看人們逐漸接受2、管理模式來看物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式并存3、從管理的形式和標準來看多樣性——多類型、多層次、不同標準4、從管理和服務的水平來看發(fā)展不平衡、專業(yè)水準需強化5、從法制管理的角度來看不完善、未形成系統(tǒng)的體系——不協(xié)調(diào)、矛盾6、從行業(yè)特征來看物業(yè)管理市場初步形成第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關部門、組織和機構

一、政府管理部門1、房地產(chǎn)行政主管部門2、政府各相關部門（《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》）二、房地產(chǎn)開發(fā)公司三、物業(yè)管理公司和各專業(yè)服務公司四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會五、物業(yè)管理協(xié)會

關系圖第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關部門、組織和機構

房地產(chǎn)行政主管部門的分級管理

天津市城鄉(xiāng)建設和交通委員會天津市國土資源和房屋管理局第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關部門、組織和機構

房地產(chǎn)行政主管部門主要職能（《條例》第五條）：1、規(guī)劃、組織和推動全國物業(yè)管理工作的實施（1）各級房地產(chǎn)行政主管部門負責制定全國性或地方性的有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實施細則，并貫徹執(zhí)行。（2）制定和貫徹落實全國性的物業(yè)管理的各種標準文本或示范文本。2、指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作，實行行業(yè)歸口管理。3、協(xié)調(diào)物業(yè)管理