物業(yè)管理 第一章緒論

現(xiàn)代物業(yè)管理B任課教師：羅新波辦公室：第一教學(xué)樓C510（市場(chǎng)營(yíng)銷教研室）郵箱：luoxinbo@126.com參考教材：《物業(yè)管理》，王建廷、盛承懋主編，中國(guó)建筑工業(yè)出版社課程考核方式：平時(shí)出勤成績(jī)（20%）+平時(shí)作業(yè)成績(jī)（80%）第一章緒論第一節(jié)物業(yè)管理釋義第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織與機(jī)構(gòu)第一節(jié)物業(yè)管理釋義一、物業(yè)1、物業(yè)的含義已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。2、物業(yè)相關(guān)概念的界定

物業(yè)、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)3、物業(yè)的分類

居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他物業(yè)4、物業(yè)的性質(zhì)

自然屬性、社會(huì)屬性第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)的內(nèi)涵：（三個(gè)要素）（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑；（2）與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政設(shè)施；（3）屋宇的建筑（包括內(nèi)部的各項(xiàng)設(shè)施）和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)的非主干交通道路第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別：（1）稱謂領(lǐng)域不同房地產(chǎn)——經(jīng)濟(jì)法、行政法、商務(wù)事務(wù)中常用不動(dòng)產(chǎn)——民法慣用物業(yè)——單元性的房地產(chǎn)（2）適用范圍不同房地產(chǎn)——泛指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。物業(yè)——具體的宗地、建筑物，以及它們的混合物。（3）概念外延不同

房地產(chǎn)——宏觀物業(yè)——微觀第一節(jié)物業(yè)管理釋義realestate具體指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋。realproperty指realestate及其附帶的各種權(quán)益。property&estate指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。

居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他物業(yè)第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)的自然屬性（物理屬性）（1）物業(yè)的二元性（2）物業(yè)的有限性（3）物業(yè)的差異性和多樣性（4）物業(yè)的固定性（5）物業(yè)的長(zhǎng)期性（6）物業(yè)的配套性

建筑物的合理使用壽命

建筑物的合理使用壽命即設(shè)計(jì)年限，是指建筑物的設(shè)計(jì)單位按設(shè)計(jì)的建筑物地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)形式、施工方式和工藝等技術(shù)條件所確定的保證該建筑物正常使用的最低年限。關(guān)于“合理使用壽命”的問(wèn)題，目前國(guó)家還未有統(tǒng)一規(guī)定，具體各類建筑物的使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由有關(guān)技術(shù)部門作出判斷。根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級(jí)耐久年限為50-100年，適用于一般建筑，三級(jí)耐久年限為25-50年，適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。耐久年限即合理使用年限。第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)的社會(huì)屬性（經(jīng)濟(jì)性質(zhì)）（1）權(quán)屬性（2）商品性（3）稀缺性（4）保值增值性（5）大量投資性（6）地段性（7）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性第一節(jié)物業(yè)管理釋義二、物業(yè)管理1、物業(yè)管理的含義

見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條（03年9月施行、07年8月修訂）2、物業(yè)管理的特征

（1）社會(huì)化（2）專業(yè)化（3）企業(yè)化（4）市場(chǎng)化（5）經(jīng)營(yíng)型3、物業(yè)管理的模式4、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別三第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)管理的內(nèi)涵（1）物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。（2）物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)的所有人和使用人。（3）物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。（4）物業(yè)管理所提供的勞務(wù)能完善物業(yè)的使用功能，并有使其保值、增值的作用。（5）采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)三位一體。（6）物業(yè)管理的基本要求是實(shí)行統(tǒng)一管理。（7）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主或使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。（8）從法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的委托管理，通過(guò)一定的契約規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。（9）物業(yè)管理的目標(biāo)是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能。第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)管理的模式（1）以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式（2）由房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式（3）房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式（4）單位自管公房的物業(yè)管理模式（5）按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司的管理模式（6）街道居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司“三合一”的管理模式第一節(jié)物業(yè)管理釋義傳統(tǒng)房產(chǎn)管理簡(jiǎn)介（1）公房統(tǒng)一管理政策（2）房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能（3）房屋租金

以租養(yǎng)房、低租金制（4）傳統(tǒng)房管的弊端

投資收不回來(lái)，連維修費(fèi)、管理費(fèi)都不夠，大量房屋失修、失養(yǎng)嚴(yán)重，住戶不滿意，國(guó)家財(cái)富遭受重大損失。第一節(jié)物業(yè)管理釋義公司計(jì)劃科房管科辦公室技術(shù)科器材科財(cái)務(wù)科勞動(dòng)科人事科保衛(wèi)科總務(wù)科房管所管片（或管理員）技術(shù)組經(jīng)管組財(cái)務(wù)組器材組勞動(dòng)人事組后勤組圖1-1直線職能制兩級(jí)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖第一線業(yè)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，直接負(fù)責(zé)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部任務(wù)。房管所（站）派出的管理單位

第一節(jié)物業(yè)管理釋義物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：（1）管理體制不同（2）管理內(nèi)容不同（3）管理機(jī)制不同（4）管理手段不同（5）權(quán)屬關(guān)系不同第一節(jié)物業(yè)管理釋義項(xiàng)目物業(yè)管理傳統(tǒng)房產(chǎn)管理物業(yè)屬性產(chǎn)權(quán)多元產(chǎn)權(quán)單一管理模式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式管理手段經(jīng)濟(jì)、法律手段行政手段管理實(shí)體物業(yè)管理公司政府房產(chǎn)管理部門服務(wù)性質(zhì)有償服務(wù)無(wú)償服務(wù)管理行為企業(yè)行為政府行為管理關(guān)系業(yè)主主導(dǎo)型政府部門主導(dǎo)型管理形式社會(huì)化專業(yè)化統(tǒng)一管理分散的部門管理管理方針以業(yè)養(yǎng)房以租養(yǎng)房管理內(nèi)容多功能、全方位維修養(yǎng)護(hù)、內(nèi)容單一管理費(fèi)用自籌經(jīng)費(fèi)、自收租金低租金、財(cái)政補(bǔ)貼管理觀念為住戶服務(wù)管理住戶一/2表1-1傳統(tǒng)房產(chǎn)管理與物業(yè)管理的區(qū)別第一節(jié)物業(yè)管理釋義三、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍1、常規(guī)性的公共服務(wù)（1）房屋建筑主體的管理（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理（3）環(huán)境衛(wèi)生管理（4）綠化管理（5）治安管理（6）消防管理（7）車輛道路管理（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)第一節(jié)物業(yè)管理釋義2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（1）日常生活類（2）商業(yè)服務(wù)類（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。（4）金融服務(wù)類（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)（6）社會(huì)福利類第一節(jié)物業(yè)管理釋義3、委托性的特約服務(wù)(條例第44條)為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)。三類服務(wù)的關(guān)系：第一類：基本的、基礎(chǔ)工作；第二、三類：業(yè)務(wù)拓展，服務(wù)廣度、深度的拓展。第一節(jié)物業(yè)管理釋義四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、物業(yè)管理的策劃階段（1）物業(yè)管理的早期介入（2）制定物業(yè)管理方案①確定管理檔次②確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)③財(cái)務(wù)收支預(yù)算（3）選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)上述三個(gè)環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)進(jìn)行，是物業(yè)管理全面啟動(dòng)和運(yùn)作的必要先決條件。物業(yè)管理方案的核心第一節(jié)物業(yè)管理釋義2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制（2）物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)（3）規(guī)章制度的制定

物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主制定的有關(guān)行為規(guī)范管理文件；

物業(yè)管理公司內(nèi)部員工制定的工作職責(zé)與制度。（4）物業(yè)租售的代理第一節(jié)物業(yè)管理釋義3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段（1）物業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志物業(yè)正式進(jìn)入使用階段，物業(yè)管理全面啟動(dòng)。（2）用戶入?。ㄈ牖锕芾恚?）產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立（4）首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的正式成立業(yè)主入住流程第一節(jié)物業(yè)管理釋義4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段——主要工作內(nèi)容（1）日常綜合服務(wù)與管理包括：房屋修繕管理、房屋設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理以及各項(xiàng)服務(wù)。（2）系統(tǒng)的協(xié)調(diào)系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件：是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。系統(tǒng)外部環(huán)境條件：是與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。內(nèi)部環(huán)境是基礎(chǔ)，外部環(huán)境是保障。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展的歷程

19世紀(jì)60年代，英國(guó)20世紀(jì)60年代，香港

20世紀(jì)80年代，中國(guó)內(nèi)地二/2第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展香港住宅體系：（1）廉租公屋

低收入家庭、在港居住7年以上租金=折舊費(fèi)+管理維修費(fèi)+租金（不包括土地成本、土地由港當(dāng)局無(wú)償提供）由房屋委員會(huì)查證（2）“居者有其屋”計(jì)劃

港房屋委員會(huì)在70年代末期開始實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃。政府無(wú)償供地，售價(jià)相對(duì)較低；

（3）私人樓宇

納入當(dāng)局監(jiān)管（如地契條款、登記制度）《多層建筑物（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》——物業(yè)管理一大基本類型。

第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展香港物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

60年代，政府為公共住宅、發(fā)展商為私人住宅提供專門管理——前所未有的優(yōu)良服務(wù)；66年，成立英國(guó)皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會(huì)香港分會(huì)；70年代，規(guī)模擴(kuò)大，單靠政府、開發(fā)商提供服務(wù)難以適應(yīng)；——制定《多層建筑物條例》80年代，管理服務(wù)更加蓬勃發(fā)展；89年，“香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)”。二/1第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生的背景（1）房地產(chǎn)迅速發(fā)展——管理好，有利于安居樂(lè)業(yè)。（2）現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平及生活質(zhì)量日益提高的必然要求——高檔次，全方位的服務(wù)（3）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化單一國(guó)有形式被打破——多元產(chǎn)權(quán)形式非國(guó)家產(chǎn)權(quán)、非完全國(guó)家產(chǎn)權(quán)——由誰(shuí)來(lái)管？（4）通過(guò)良好的物業(yè)管理，達(dá)到促銷的目的，開發(fā)商加大這方面的投入。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)程1、起步階段20世紀(jì)20年代——已有物業(yè)管理行業(yè)的萌芽2、休眠階段新中國(guó)成立后，城市土地收為國(guó)有，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中止。3、恢復(fù)與發(fā)展階段81年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立，對(duì)深圳涉外商品房統(tǒng)一物業(yè)管理。89年9月，大慶市，第一次全國(guó)住宅小區(qū)管理工作會(huì)議，著手制定住宅小區(qū)管理規(guī)章與管理工作的考核標(biāo)準(zhǔn)。90年，頒布《全國(guó)文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。92年，頒布《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法》。93年12月1日《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》。94年4月建設(shè)部署33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》?！酱_立了我國(guó)物業(yè)管理新體制2003年6月8日國(guó)務(wù)院379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2003年9月1日施行。標(biāo)志物業(yè)管理進(jìn)入依法管理的軌道。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展二、我國(guó)物業(yè)管理存在問(wèn)題1、發(fā)展不平衡2、對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不清3、法制不建全4、建管脫節(jié)5、自身素質(zhì)低6、管理水平低第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展三、近期我國(guó)物業(yè)管理運(yùn)行上的特點(diǎn)1、從思想觀念來(lái)看人們逐漸接受2、管理模式來(lái)看物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理模式并存3、從管理的形式和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看多樣性——多類型、多層次、不同標(biāo)準(zhǔn)4、從管理和服務(wù)的水平來(lái)看發(fā)展不平衡、專業(yè)水準(zhǔn)需強(qiáng)化5、從法制管理的角度來(lái)看不完善、未形成系統(tǒng)的體系——不協(xié)調(diào)、矛盾6、從行業(yè)特征來(lái)看物業(yè)管理市場(chǎng)初步形成第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)

一、政府管理部門1、房地產(chǎn)行政主管部門2、政府各相關(guān)部門（《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》）二、房地產(chǎn)開發(fā)公司三、物業(yè)管理公司和各專業(yè)服務(wù)公司四、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)五、物業(yè)管理協(xié)會(huì)

關(guān)系圖第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)行政主管部門的分級(jí)管理

天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)天津市國(guó)土資源和房屋管理局第三節(jié)物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)行政主管部門主要職能（《條例》第五條）：1、規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理工作的實(shí)施（1）各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全國(guó)性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實(shí)施細(xì)則，并貫徹執(zhí)行。（2）制定和貫徹落實(shí)全國(guó)性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)文本或示范文本。2、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，實(shí)行行業(yè)歸口管理。3、協(xié)調(diào)物業(yè)管理