中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場參與主體分析

中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場參與主體分析\t"/market/202201/_blank"2022年中國工業(yè)地產(chǎn)市場分析報(bào)告-行業(yè)全景評估與未來趨勢預(yù)測顯示，2020年，中央從加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)、優(yōu)化政策環(huán)境、抓好項(xiàng)目建設(shè)、強(qiáng)化部門協(xié)同等方面加快新基建建設(shè)進(jìn)度，研究出臺推動新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的有關(guān)指導(dǎo)意見，同時(shí)首次明確新基建行業(yè)范圍，以5G、數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)有望成為新型基建投資驅(qū)動下核心受益的關(guān)鍵領(lǐng)域。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)、不確定性前所未有，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命正在拉開序幕，運(yùn)營商更需加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變規(guī)律，結(jié)合政策導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)布局。2020年以來，國家及地方出臺一系列政策促進(jìn)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)邁向中高端、加大開放創(chuàng)新力度、進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展活力。通過大力集聚高端創(chuàng)新資源、吸引培育一流創(chuàng)新人才、加強(qiáng)關(guān)鍵核心技術(shù)創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化等措施，著力提升開發(fā)區(qū)自主創(chuàng)新能力，致力于打造一批具有全球影響力的高科技園區(qū)。其中，國家高新區(qū)作為中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為主要的戰(zhàn)略力量，政策發(fā)展優(yōu)勢頻現(xiàn)，4月30日，科技部火炬中心印發(fā)關(guān)于深入推進(jìn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展的意見，要求充分發(fā)揮國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集作用，按照“一區(qū)一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的布局方式，在現(xiàn)有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點(diǎn)和培育基礎(chǔ)上，重點(diǎn)建設(shè)100個(gè)國家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群，以此深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略。2020年以來國家批準(zhǔn)推動多個(gè)自貿(mào)區(qū)建設(shè)，并賦予自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)更大改革自主權(quán)，深入開展差別化探索，對標(biāo)國際先進(jìn)規(guī)則，加大開放力度，開展規(guī)則、規(guī)制、管理、標(biāo)準(zhǔn)等制度型開放。4月，2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)繼續(xù)提出要加快發(fā)展重點(diǎn)城市群，并對不同城市群的發(fā)展節(jié)奏給出了明確意見，具體表現(xiàn)為：加快實(shí)施京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略；全面實(shí)施城市群發(fā)展規(guī)劃，推動哈長、長江中游、中原、北部灣城市群建設(shè)取得階段性進(jìn)展，促進(jìn)天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內(nèi)城市群發(fā)展。6月1日，國務(wù)院印發(fā)海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案，在制度設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系為支撐，大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不斷夯實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競爭力。9月21日，國務(wù)院關(guān)于印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案及浙江自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)展區(qū)域方案的通知，其中，中國（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案，努力建成貿(mào)易投資便利、營商環(huán)境優(yōu)異、創(chuàng)新生態(tài)一流、高端產(chǎn)業(yè)集聚、金融服務(wù)完善、國際經(jīng)濟(jì)交往活躍、監(jiān)管安全高效、輻射帶動作用突出的高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量自由貿(mào)易園區(qū)。隨著自由貿(mào)易區(qū)的擴(kuò)容，將不斷促進(jìn)這些區(qū)域的資本、技術(shù)、土地等資源進(jìn)行重新分配；同時(shí)，也將持續(xù)吸引高端產(chǎn)業(yè)向自貿(mào)區(qū)匯集，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。2020年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9。6億平方米，同比增長12。1%；共成交工業(yè)用地7。9億平方米，同比增長5。6%，推出和成交較去年均平穩(wěn)增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩(wěn)的態(tài)勢，自2016年到達(dá)階段高點(diǎn)后，出現(xiàn)小幅下降，2018年回升至近7年高位，經(jīng)歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工業(yè)用地成交樓面均價(jià)小幅下降，溢價(jià)率小幅上升。其中樓面均價(jià)為283元/㎡，同比小幅下降0。8%；溢價(jià)率為1。5%，較2019年上升0。1個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金為2509。9億元，同比增長9。4%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著涉足企業(yè)的多元化，行業(yè)內(nèi)的兼并重組也愈趨激烈，呈現(xiàn)智慧化、專業(yè)化、資本化、綜合化等趨勢。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。具體來看，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企或國企背景的地產(chǎn)企業(yè)，也有碧桂園、遠(yuǎn)洋、綠城等民營房地產(chǎn)企業(yè)；介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的制造業(yè)企業(yè)，有三一集團(tuán)、中集集團(tuán)、華立集團(tuán)、海爾集團(tuán)等企業(yè)；金融資本類企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團(tuán)、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂視、東百集團(tuán)、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等。企業(yè)類型代表性企業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)包括聯(lián)東、光谷、華夏幸福、天安等國內(nèi)企業(yè)以及普洛斯等外資企業(yè)。此類企業(yè)擁有較為成熟的商業(yè)模式，但同時(shí)也面臨著路徑依賴、重資產(chǎn)化、運(yùn)營模式等等的問題。2014年以來很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都不約而同地在開始推動轉(zhuǎn)型。聯(lián)東逐步放棄之前的大規(guī)模擴(kuò)張，開始實(shí)施精品化戰(zhàn)略；華夏幸福也開始培育產(chǎn)業(yè)資源、擴(kuò)充二級產(chǎn)品線，同時(shí)向投資類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。這些決策都顯示出，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭日益加劇，轉(zhuǎn)型發(fā)展是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型綠地、萬科這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已率先進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，隨后，模式較為獨(dú)特的一些中型企業(yè)也陸續(xù)跟進(jìn)。這類企業(yè)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也擁有較好的融資能力，缺點(diǎn)是由于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰，畢竟與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)銷售不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是個(gè)全新的運(yùn)營思維領(lǐng)域。實(shí)體企業(yè)跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)海爾、雨潤這些傳統(tǒng)的實(shí)體企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已不是新聞，在目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的形勢下，不少信息類、文化類企業(yè)目前也在主動或者被動地進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，試圖在主業(yè)之外尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。這類企業(yè)通常都擁有良好的產(chǎn)業(yè)資源，但在開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面也有較大的局限性金融類企業(yè)