瑞安武清技術(shù)標(biāo)2012924221193135

“SOCAM天津武清”項目

投標(biāo)報告2012年9月偉業(yè)顧問本次報告的核心內(nèi)容從市場大勢、客戶核心驅(qū)動力出發(fā)，尋找本項目的市場價值，從而推導(dǎo)出最適合本項目的發(fā)展方向；結(jié)合區(qū)位現(xiàn)狀和項目發(fā)展的特性和目標(biāo)，尋找本項目發(fā)展的核心問題；結(jié)合市場大勢、客戶核心驅(qū)動力、市場競爭洞悉項目存在的市場價值及發(fā)展方向。通過案例借鑒，尋找項目可借鑒機(jī)會點。page3基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場項目本體目錄經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)低位盤整，8月CPI同比增長2.0%，8月PPI下降達(dá)到3.5%，創(chuàng)出34個月新低。政策：政府頻亮相，持續(xù)穩(wěn)定市場預(yù)期。經(jīng)濟(jì)低位盤整，8月CPI同比增長2.0%；8月PPI同比下降達(dá)到3.5%，創(chuàng)出34個月新低；對外貿(mào)易繼續(xù)低位運(yùn)行，8月出口1779.73億美元，同比增長2.7%；進(jìn)口1513.13億美元，同比下降2.6%，增速創(chuàng)7個月以來的新低。宏觀背景受食品價格影響，CPI小幅上揚(yáng)，PPI進(jìn)一步走弱，說明國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍在探底過程。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月CPI同比上漲2.0%，其中食品類價格上漲3.4%，非食品價格上漲1.4%。食品價格上漲依然是帶動CPI回升的主要動力，其中鮮菜價格漲幅最大為23.8%，影響居民消費(fèi)價格總水平上漲約0.6個百分點。8月PPI同比下降達(dá)3.5%，創(chuàng)出34個月新低，工業(yè)品價格進(jìn)一步走弱，說明經(jīng)濟(jì)活動依然比較弱，工業(yè)生產(chǎn)活動也呈現(xiàn)弱勢，去庫存的過程還在進(jìn)行中。宏觀背景總基調(diào)：鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。各地頻繁“微調(diào)”，試圖突破限購紅線，但均被叫停，顯示樓市調(diào)控不動搖。一方面地方政府對房地產(chǎn)政策放松的訴求，另一方面經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，促使中央對房地產(chǎn)政策過度放松不能容忍。降息及下調(diào)存準(zhǔn)，旨在保證經(jīng)濟(jì)增長，與全面放松房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o關(guān)。上半年，GDP增速為7.6%，延續(xù)11年以來的回落趨勢，且呈現(xiàn)加速回落的態(tài)勢。為實現(xiàn)全年“保7爭8”目標(biāo)，2012年6月、7月銀行兩次降息、兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，并多次重申“穩(wěn)增長”為當(dāng)務(wù)之急。貨幣政策微調(diào)，并鼓勵自住性需求。上半年，相應(yīng)中央鼓勵剛性需求的精神，各地陸續(xù)出臺扶持剛需的政策，涉及首套房利率、放松普宅標(biāo)準(zhǔn)等5項措施。宏觀背景第7

頁溫家寶總理的兩年“八次”進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，促進(jìn)房價合理調(diào)整房價保持在合理水平2010年中國政府網(wǎng)專訪2.2712.26中央人民廣播電臺交流5.1“五一”在北京視察保障房建設(shè)情況11.6圣彼得堡發(fā)表談話1.31國務(wù)院第六次全體會議2.6-2.10中南海五次座談會“本屆政府有信心使房價能夠保持在一個合理的價位?！?“在我的任期內(nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現(xiàn)這個目標(biāo)而努力，決不會退縮?！薄爸醒胩岢鲆３址康禺a(chǎn)價格基本穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的；要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移。”“在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫的動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格?！痹俅翁峒办柟谭康禺a(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。聽取社會各界人士對《政府工作報告（征求意見稿）》的意見和建議。表示，“房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展?！?.144.13“房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松?！?/p>

“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給。”十一屆全國人大五次會議記者招待會國務(wù)院常務(wù)會議2012年市場深耕|政策深耕政策方向不動搖，國家對政策堅持依然堅定宏觀市場調(diào)控政策堅決不放松，各相關(guān)政府職能部門只有與時俱進(jìn)繼續(xù)保持前進(jìn)姿態(tài)。宏觀背景1、貨幣政策頻繁微調(diào)：“穩(wěn)增長是長期艱巨任務(wù)”（溫家寶），11年第四季度以來，通脹開始逐漸回落，經(jīng)濟(jì)的重心已經(jīng)由防通脹轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｔ鲩L。目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大，因此12年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的主旋律依然是保證經(jīng)濟(jì)增長。出于對經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂，下半年貨幣政策可能會持續(xù)微調(diào)，特別是存款準(zhǔn)備金率目前仍處于高位。2、限購紅線短期內(nèi)突破無望：2011年三季度以來全國同比增速持續(xù)為負(fù)，表明歷時兩年多的調(diào)控累加因素已經(jīng)在房地產(chǎn)中得到發(fā)酵。二季度以來，由于剛需集中放量，市場成交有所反彈，為保證調(diào)調(diào)控的效果，限購等抑制投資性需求的政策在短期內(nèi)仍然突破無望。3、新政策出臺幾率低，多喊話穩(wěn)預(yù)期：

目前成交價格趨于穩(wěn)定，已達(dá)到政府的調(diào)控預(yù)期，不用再出臺新的政策予以打壓；而成交量的反彈，政府會運(yùn)用正向的輿論造勢，穩(wěn)固調(diào)控的預(yù)期。4、鞏固如不理想，房產(chǎn)稅試點將擴(kuò)大：

如果下半年房地產(chǎn)市場的價格保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅的增長，房產(chǎn)稅試點在短期內(nèi)不會再擴(kuò)大；一旦房價大幅反彈，房產(chǎn)稅試點有望繼續(xù)擴(kuò)大，主要為穩(wěn)定市場預(yù)期。下半年政策預(yù)期：“保字當(dāng)頭”保經(jīng)濟(jì)增長，保政策基本面宏觀背景小結(jié)地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)短期內(nèi)不會發(fā)生改變，近期將以穩(wěn)定、鞏固現(xiàn)有調(diào)控成效為主要方向；穩(wěn)增長為下半年經(jīng)濟(jì)政策核心，貨幣政策或出現(xiàn)頻繁微調(diào)，但與放松房地產(chǎn)調(diào)控政策無關(guān)；保護(hù)剛性需求、抑制投資需求政策短期內(nèi)突破無望，投資類產(chǎn)品仍將面對艱難的市場環(huán)境；剛性需求的“窗口式”釋放穩(wěn)定性不強(qiáng)，應(yīng)抓住市場機(jī)遇快速出貨，保障現(xiàn)金流；“金九銀十”各大房企為保年內(nèi)回款規(guī)避未來風(fēng)險，將借機(jī)降價大量促銷，下半年市場競爭壓力極大。宏觀背景page10基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場項目本體目錄城市化進(jìn)程發(fā)展特征指標(biāo)特征居住特征城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價房分布中郊區(qū)占到絕對比重人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圓300-1000人均收入(GDP)/美圓>3000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段大都市，城市群城市出現(xiàn)多個中心副中心的出現(xiàn)多個城市共同發(fā)展天津廣州，上海紐約人口擠出人口自然分流市場發(fā)展：天津處于被動郊區(qū)化向主動郊區(qū)化轉(zhuǎn)變階段，未來郊區(qū)市場大有可為。城市化進(jìn)程加速，需求外擴(kuò)開始啟動房地產(chǎn)宏觀市場深耕|成交走勢深耕2012年上半年武清區(qū)新增商品住宅8446套，環(huán)比減少24%，同比降低21%；新增面積104.11萬平米，環(huán)比下降22%，同比下浮3%。

成交4962套，環(huán)比減少27%，同比下滑40%；成交面積52.15萬平米，占全市成交癿7%，環(huán)比降低28%，同比縮減36%；成交金額30.86億元，環(huán)比減少了30%，相較二去年同期下滑了35%。截止至6月末，存量為232.4萬平米，較去年庫增加了31%。2012年上半年區(qū)武清商品住宅成交均價5917元/平米，環(huán)比下滑3%，同比增加1%。市場表現(xiàn)：上半年供需同比環(huán)比雙雙出現(xiàn)下滑，市場出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整跡象，以穩(wěn)定成交量.房地產(chǎn)宏觀第13

頁土地市場深耕序列號地塊名稱規(guī)劃建筑面積建設(shè)用地面積用地性質(zhì)容積率綠化率成交價樓面價格競得方成交日期成交狀態(tài)(平方米)(平方米)(萬元)(元/平方米)1武清區(qū)下朱莊街京津公路東側(cè)16259581297城鎮(zhèn)住宅1.0-2.0不小于40%159001955.77天津雨麟投資發(fā)展有限公司2012/8/17成交2武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)京福公路北側(cè)6894344162城鎮(zhèn)住宅、商服住宅1.0-1.5

商業(yè)2.0以下住宅不小于40%；商服不小于15%2650600.06天津市君利和駿房地產(chǎn)投資有限公司2012/7/19成交3武清區(qū)下朱莊街規(guī)劃嘉河道南側(cè)239823159882城鎮(zhèn)住宅1-1.5不小于40%239901500.48萬城建基置業(yè)（天津）有限公司2012/7/19成交4武清區(qū)下朱莊街廣賢道西側(cè)184125127498城鎮(zhèn)住宅、商服1.0-1.4

商業(yè)1.0以下城鎮(zhèn)住宅42%250001960.82天津盛鑫隆茂投資發(fā)展有限公司2012/7/19成交5武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)京福公路北側(cè)8852844264城鎮(zhèn)住宅1.0-2.00.4----流拍6武清區(qū)下伍旗鎮(zhèn)旗良路西側(cè)4616930779其他普通商品住房用地1.0-1.5-1620526.32天津市江信房地產(chǎn)投資有限公司2012/5/23成交7武清區(qū)下伍旗鎮(zhèn)旗良路東側(cè)5404936033其他普通商品住房用地1.0-1.5-1900527.29天津市江信房地產(chǎn)投資有限公司2012/5/23成交8武清區(qū)南蔡村鎮(zhèn)翠亨路東側(cè)339930199959城鎮(zhèn)住宅、商服、科教1.0-1.740%360901804.87美克筑嘉（天津）投資有限公司2012/5/16成交9武清區(qū)新城京津塘高速公路南側(cè)136620124200城鎮(zhèn)住宅1.0-1.140%224001803.54天津運(yùn)河城投資有限公司2012/5/16成交10武清區(qū)新城建設(shè)路西側(cè)3460217301城鎮(zhèn)住宅、商服1.0-2.00.472704202.02天津市志荔房地產(chǎn)投資有限公司2012/4/20成交11武清區(qū)新城強(qiáng)國道南側(cè)地鎮(zhèn)住宅1.0-2.0不小于40%224502806.55悅軒（天津）置業(yè)投資有限公司2012/2/16成交12武清區(qū)梅廠鎮(zhèn)津圍公路西側(cè)地塊12010491427城鎮(zhèn)住宅、商服1.0-1.3

商業(yè)1.4以下不小于40%5750628.91天津科亨置業(yè)投資有限公司2012/2/17成交13武清區(qū)王慶坨鎮(zhèn)大王路東側(cè)地塊3542817714城鎮(zhèn)住宅1.0-2.0不小于40%1690954.03天津萬博投資有限公司2011/12/28成交14津武（掛）2011-268號地鎮(zhèn)住宅1.0-1.6不小于40%284003005.68山西兆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/12/23成交15武清區(qū)下朱莊運(yùn)河休閑島廣賢路西側(cè)5514845956城鎮(zhèn)住宅1.0-1.2不小于42%推出16武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)京福公路北側(cè)9169645848其他普通商品住房用地1.0-2.0不小于40%推出17武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)武落路西側(cè)7812339061其他普通商品住房用地1.0-2.0不小于40%推出截至2012年9月，武清區(qū)共推住宅商業(yè)用地17塊，其中13塊成交，1塊流拍。本案地塊為區(qū)域樓面價第三高地塊。入市推盤更易受到宏觀環(huán)境影響土地供應(yīng)：京津一體化拉動武清區(qū)域價值，2011年底至今，武清區(qū)共推出建設(shè)用地面積128萬平米，其中城區(qū)推出22萬平米。房地產(chǎn)宏觀城區(qū)及

盛世水岸客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+藍(lán)印客戶客戶比例：5：3：2主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主）

當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羰窃谑垌椖康闹饕徺I者

荔城公館客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+藍(lán)印客戶客戶比例：6：3：1主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主）

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的成熟，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的人口藍(lán)印客戶有一定比例，但非現(xiàn)在市場上的購買主力

上河雅頌客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+外地藍(lán)印客戶客戶比例：6：2：2主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主）客戶層面：地緣內(nèi)改善自用為主體，剛需為主力。房地產(chǎn)宏觀市場深耕|結(jié)論宏觀市場小結(jié)

藍(lán)印政策及區(qū)域地勢資源使武清房地產(chǎn)市獨占鰲頭，區(qū)域競爭逐步加劇。2012年上半年，武清房地產(chǎn)市場與“北上廣深”等多個一線主要城市近乎同步地經(jīng)歷著“寒冬蕭索——以價換量——量增價穩(wěn)”的轉(zhuǎn)變。按照“量在價先”的歷史經(jīng)驗，成交量若能持續(xù)保持穩(wěn)健，下半年整體市場價格或轉(zhuǎn)向增漲，后期樓市有望走向量價齊升的態(tài)勢。宏觀市場page16基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場項目本體目錄page17武清區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，素有“京津走廊”之稱。是國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；武清城區(qū)距北京市區(qū)70公里、距六環(huán)40公里；距天津外環(huán)20公里；城區(qū)30公里。行車到天津市區(qū)40分鐘，到北京市區(qū)1.5個小時。武清現(xiàn)代交通體系方便快捷。境內(nèi)現(xiàn)有京津塘、京津、京滬、112、津保、京薊等6條高速公路；建設(shè)有京津城際鐵路，在城區(qū)設(shè)經(jīng)停站，乘城際19分鐘達(dá)到北京，10分鐘達(dá)到天津。項目位于天津武清“京津走廊”，國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、生態(tài)宜居城市。京津冀核心京津一體化衛(wèi)星城武清處于大北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃“兩軸兩帶”的東部發(fā)展帶，同時與天津濱海新區(qū)共處天津城市發(fā)展主軸——津濱綜合發(fā)展軸上，發(fā)展?jié)摿O其廣闊。位于京津新興的兩大國家級開發(fā)區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)和泰達(dá)開發(fā)區(qū)的中心點。項目本體區(qū)域?qū)傩裕阂劳形淝彘_發(fā)區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢，區(qū)域土地規(guī)劃的整體性、純粹性，這里將被打造成宜居、可持續(xù)發(fā)展的京津衛(wèi)星城。本案武清開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃高等教育區(qū)綜合發(fā)展區(qū)創(chuàng)業(yè)總部基地休閑娛樂大型商業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然生態(tài)環(huán)境良好，開發(fā)區(qū)東臨大運(yùn)河，北有龍鳳新河，西有龍鳳河故道，區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)40%以上，空氣和水質(zhì)優(yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域地塊整體規(guī)劃區(qū)域自然資源遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積93平方公里。建成和在建50平方公里，其中已建成一期、二期15平方公里，招商在建三期15平方公里，正在規(guī)劃四期20平方公里。配套功能設(shè)施完善，基礎(chǔ)功能設(shè)施達(dá)到“十一通一平”，建有大型商務(wù)寫字樓、星級酒店、佛羅倫薩小鎮(zhèn)京津名品奧特萊斯、凱旋王國主題樂園、文化公園、溫泉公寓、高級會館、廉租公寓、雙語國際學(xué)校、連鎖超市等。目前正重點開發(fā)六個區(qū)域：高端制造業(yè)聚集區(qū)、創(chuàng)業(yè)總部基地、保稅物流區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高等教育區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)。武清開發(fā)區(qū)是武清全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和主發(fā)動機(jī)。項目本體項目所在區(qū)域路網(wǎng)體系密集，對外交通十分便利，有多條高速公路和鐵路穿行于區(qū)域，是京津城際鐵路唯一的經(jīng)停站。本案地處京津腹地，距北京市區(qū)78公里，距首都機(jī)場90公里，距規(guī)劃中的首都第二機(jī)場45公里，距天津市區(qū)30公里，距天津港71公里；本案所在區(qū)內(nèi)現(xiàn)有京津塘、京津、京滬、津保、津薊5條高速公路、設(shè)出入口12個；本案南側(cè)即為京津城際鐵路武清站，每天?？寇嚧?1對，到達(dá)北京只需19分鐘、到天津只需10分鐘；據(jù)本案1公里范圍內(nèi)有公交607路，561路，562路，564路，武清12路，方便到達(dá)武清和天津；規(guī)劃中的天津地鐵4號線延長線建成后將在武清設(shè)站，并可接駁軌道交通，到達(dá)首都第二機(jī)場。本案武清距北京：六環(huán)40km；市區(qū)71km；首都機(jī)場90km。距天津：外環(huán)20km;市區(qū)30km；機(jī)場35km；港口71km。項目本體20實測數(shù)據(jù)西距京福線G1041公里北距京臺/京滬高速5公里北距京津唐高速8公里北距京津高速11公里南距濱保高速11公里南距榮烏高速18公里天安門東六環(huán)京津高速京臺高速首都機(jī)場天津市政府天津外環(huán)103國道地塊位置36公里27分鐘15分鐘4分鐘18公里5公里32公里25分鐘15分鐘8分鐘5分鐘24公里9公里7公里32分鐘42公里京港澳高速榮烏高速京滬高速80分鐘19分鐘110公里25.4公里5分鐘6公里石家莊115分鐘158公里濟(jì)廣高速京臺高速京滬高速218分鐘25分鐘292公里33公里5分鐘6公里濟(jì)南11分鐘14.5公里京港澳高速京臺高速京滬高速83分鐘19分鐘110公里25.4公里5分鐘6公里保滄高速24分鐘31.7公里保阜高速20分鐘16公里京昆高速太原229分鐘305公里26.4公里12分鐘以時速80公里/小時計算。項目本體周邊四至:地塊北鄰強(qiáng)國路，南鄰前進(jìn)道及京津高鐵，西鄰?fù)▏?，東臨佛羅倫薩小鎮(zhèn)page21地塊情況：項目四周無遮擋，地塊方正，地面平整，原生樹覆蓋，無拆遷，便于開發(fā)，但存在一定噪音影響。翠亨路翠通路京福公路前進(jìn)道強(qiáng)國道66本案佛羅倫薩小鎮(zhèn)33亨達(dá)花園小區(qū)22經(jīng)緯城市綠洲住宅、商業(yè)11京津高鐵武清站44前進(jìn)道55強(qiáng)國道77翠通路8臨小鎮(zhèn)內(nèi)部路8土地平整項目本體page22規(guī)劃指標(biāo)：項目規(guī)劃為中等規(guī)模、中低密度、中小戶型社區(qū)，商業(yè)配套及公寓占30%。項目本體

瑞安建業(yè)有限公司（瑞安建業(yè),股份代號：983）為瑞安集團(tuán)的成員之一，于一九九七年二月在香港聯(lián)合交易所上市，現(xiàn)時專注于中國內(nèi)地發(fā)展專門房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

瑞安建業(yè)于水泥及建筑業(yè)務(wù)方面擁有多年的經(jīng)驗，配合公司于策略性合作、融資、收購、建筑、項目管理、營銷及市場推廣方面無與倫比的競爭力，現(xiàn)已成為專注于中國內(nèi)地特殊房產(chǎn)項目及知識型小區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展商。

瑞安建業(yè)于二零零八至零九年度，再度榮獲香港社會服務(wù)聯(lián)會嘉許為「商界展關(guān)懷」機(jī)構(gòu)，肯定了我們對社會作出的貢獻(xiàn)。于二零零八年，集團(tuán)正式制訂企業(yè)社會責(zé)任政策宣言,以宣告瑞安建業(yè)對員工、環(huán)境及社群的承擔(dān)和承諾，并取名為「關(guān)?愛?瑞安」。

代表作包括位于上海的21世紀(jì)中心大廈、北京的瑞安?君匯以及位于成都的中匯廣場等等。品牌：瑞安建業(yè)戰(zhàn)略前瞻、創(chuàng)新先河、著重優(yōu)質(zhì)、追求卓越的具有社會責(zé)任感的房地產(chǎn)發(fā)展商。項目本體page24項目擁有全方位的立體生活配套、包括大型商業(yè)區(qū)、高等教育區(qū)、生活服務(wù)區(qū)。凱旋王國主題公園佛羅倫薩小鎮(zhèn)全球商品博覽匯（規(guī)劃中）本案5KM商業(yè)配套：本案比鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)及全球商品博覽匯兩大集中高端商業(yè)區(qū)，具有成熟高尚商業(yè)配套，投資升值潛力巨大。天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯：是中國首座純意大利風(fēng)格的大型高端名品折扣中心和休閑文化中心，占地面積18萬平方米，設(shè)有奢侈品、國際名品、運(yùn)動和戶外以及休閑四大特色購物主題體驗區(qū)，將引進(jìn)近200家頂級奢侈品牌和世界時尚名牌。凱旋王國：整體規(guī)劃占地1300畝，將分期開發(fā)建設(shè)成為北方規(guī)模最大，設(shè)備功能最強(qiáng)的大型綜合旅游休閑娛樂基地。園區(qū)一期有25個大型游樂設(shè)施、一個4D影院、一個大型表演場等，2012年7月7日已開業(yè)。全球商品博覽匯：經(jīng)緯城市綠洲規(guī)劃的40萬平方米的“全球商品博覽匯”涵蓋主題商貿(mào)區(qū)、酒店會展區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、休閑娛樂區(qū)等功能區(qū)。（規(guī)劃中）項目本體本案5KM楊村第七中學(xué)金色之光雙語幼兒園天津師范大學(xué)高等職業(yè)教育學(xué)院東洲小學(xué)楊村第八小學(xué)楊村第九小學(xué)英華國際學(xué)校楊村第五中學(xué)楊村第十小學(xué)楊村第一中學(xué)本案周邊教育資源豐富，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備，5公里范圍內(nèi)還有雙語幼兒園、楊村一中（重點）、英華國際學(xué)校。根據(jù)天津政策，一次性購房40萬以上者可以辦理天津藍(lán)印戶口。本案學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校為：楊村九小、楊村七中。教育配套：本案周邊教育配套豐富，毗鄰名校，購房（40萬以上）可辦理藍(lán)印戶口，為投資學(xué)區(qū)房提供強(qiáng)有力支撐。項目本體本案5KM餐飲：肯德基、必勝客、吉野家、賽百味、拿渡麻辣香鍋、costa、bellavita意大利餐廳、venchi、lavazza、哈根達(dá)斯武清區(qū)醫(yī)院武清區(qū)中醫(yī)院中國農(nóng)業(yè)銀行天津農(nóng)商銀行中國工商銀行中國建設(shè)銀行中國銀行海達(dá)超市武清區(qū)人民醫(yī)院天津市急救中心武清分中心生活配套：本案周邊基本生活配套齊全，生活氛圍成熟。距本案1公里范圍內(nèi)：佛羅倫薩小鎮(zhèn)內(nèi)各類餐飲品牌店、海達(dá)超市3店、銀行、郵局齊全；5公里范圍內(nèi)：天津急救中心武清分中心、武清人民醫(yī)院、武清醫(yī)院，武清區(qū)政府、各職能單位。區(qū)政府項目本體SWOT1234優(yōu)勢機(jī)會劣勢威脅page27借勢：借助武清區(qū)的目標(biāo)規(guī)劃提升項目發(fā)展?jié)摿?；瑞安品牌軌道、高速立體交通樞紐低密度大規(guī)模宜居社區(qū)周邊集中大規(guī)模高端商業(yè)教育資源優(yōu)秀，基礎(chǔ)配套齊全新移民介入：高鐵、天津地鐵4號線等交通的不斷完善，提升了區(qū)域的發(fā)展水平；學(xué)區(qū)項目：可辦理天津藍(lán)印，區(qū)域內(nèi)重點中學(xué)、雙語學(xué)校；為實現(xiàn)高等院校夢想的人提供機(jī)會；身份象征：比鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)OUTLETS，與國際高端品牌同行。升值潛力：天津地鐵4號線的開通，將帶動武清區(qū)域樓盤價格的漲幅；噪聲污染：臨近高鐵，項目面臨噪聲污染問題；距離市中心較遠(yuǎn)：新城新區(qū)客戶認(rèn)知度不足。市場風(fēng)險：目前國內(nèi)通貨膨脹持續(xù)走高，銀行存貸款率不斷攀升，增加購房客群成本；政策風(fēng)險：持續(xù)從緊的調(diào)控政策，繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場；區(qū)域市場競爭：區(qū)域市場存貨量較大、產(chǎn)品類型較為豐富。位于新城區(qū)：新城區(qū)規(guī)劃生活配套娛樂設(shè)施等需要不斷完善。項目本體

天津衛(wèi)星城，國家開發(fā)區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)期瑞安品牌軌道、高速立體交通樞紐大型復(fù)合低密度宜居社區(qū)周邊集中大規(guī)模高端商業(yè)教育資源優(yōu)秀，基礎(chǔ)配套齊全其他特質(zhì)比鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)OUTLETS可辦理天津藍(lán)印，區(qū)域內(nèi)重點中學(xué)、雙語學(xué)校高鐵對面，直達(dá)京津項目關(guān)鍵詞小結(jié)項目本體【核心價值關(guān)鍵詞】【優(yōu)勢價值關(guān)鍵詞】page29瑞安品牌、便利交通、低密社區(qū)、高端商業(yè)區(qū)、教育資源高端商業(yè)區(qū)、便利交通、藍(lán)印戶口項目本體我們思考的方式：戰(zhàn)略：增強(qiáng)主題性加強(qiáng)產(chǎn)品差異化；以“主題性商業(yè)規(guī)劃”與“低門檻步入高等學(xué)府”為核心，打造高端商業(yè)中心的黃金居住區(qū)。戰(zhàn)術(shù)：快銷回現(xiàn)，價格小步走、增加贈送面積保持產(chǎn)品高性價比。保證項目安全獲利“區(qū)域認(rèn)知洼地”“區(qū)域價格洼地”較高高競爭起點區(qū)域規(guī)劃發(fā)展明晰，未來良好預(yù)期18萬平米主題性商業(yè)規(guī)劃軌道交通預(yù)期規(guī)劃綜合體，集中成熟的大型商業(yè)學(xué)區(qū)房、買房送藍(lán)印瑞安品牌瑞安武清項目vs關(guān)鍵點page30項目本體page31基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航目錄產(chǎn)業(yè)研究交通研究藍(lán)印政策研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)武清區(qū)GDP及三大產(chǎn)業(yè)比例年度GDP（億元）年均增長率（%）三大產(chǎn)業(yè)比例（%）20114278:50:422020預(yù)計1120預(yù)計138:47:45產(chǎn)業(yè)研究新城主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)薊縣旅游業(yè)，輕加工工業(yè)寶坻商貿(mào)物流業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)武清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)西青科技、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、旅游業(yè)靜海制造業(yè)、物流業(yè)津南綜合服務(wù)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)大港石油化工漢沽旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)寧河加工工業(yè)旅游服務(wù)業(yè)天津市總體規(guī)劃對各新城產(chǎn)業(yè)的要求天津市城市發(fā)展總體規(guī)劃，定位武清主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)研究

三縱兩橫

一帶三區(qū)三縱：京津公路翠亨路京福支線兩橫：福源道前進(jìn)道一帶：運(yùn)河風(fēng)貌帶三區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)國際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)型宜居生活區(qū)國際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)宜居生活區(qū)布局結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)研究大河旗組團(tuán)崔堡組團(tuán)梅上組團(tuán)大高白河組團(tuán)泗城白組團(tuán)汊石陳組團(tuán)王慶坨組團(tuán)新城核心組團(tuán)

新城核心組團(tuán)：以新城為中心，依托武清開發(fā)區(qū)、國際保稅物流園區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)以及城際站現(xiàn)代商務(wù)園的開發(fā)建設(shè)，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、倉儲物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。

西部小城鎮(zhèn)組群發(fā)展帶上的王慶坨、汊石陳、泗城白、大高白河4個組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，重點發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。武清以八大組團(tuán)為支撐的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)

東部小城鎮(zhèn)組群發(fā)展帶上的梅上、崔堡、大河旗3個組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，重點發(fā)展休閑旅游業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)。產(chǎn)業(yè)研究目前武清的支柱產(chǎn)業(yè)有電子信息、新型材料、機(jī)電裝備、生物制藥、汽車零部件、自行車、地毯等。輕加工業(yè)（食品加工業(yè)；紡織及服裝制造業(yè)；家具制造業(yè)；金屬制品業(yè)等）石油化學(xué)工業(yè)（原油加工業(yè)；化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)等）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（電子信息；光機(jī)電一體化；制藥業(yè)；環(huán)保產(chǎn)業(yè)；生物工程產(chǎn)業(yè)；軟件業(yè)等）商貿(mào)物流業(yè)（批發(fā)業(yè)；零售業(yè)；商務(wù)；倉儲業(yè)；航空運(yùn)輸業(yè)等）旅游休閑業(yè)（住宿業(yè)；餐飲業(yè)；會展業(yè)、休閑度假等）教育和科技服務(wù)業(yè)（教育；專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)；科技交流和推廣服務(wù)業(yè)等）文化體育娛樂業(yè)（文化傳媒業(yè)；體育；娛樂業(yè)等）現(xiàn)代制造業(yè)（通信電子設(shè)備制造業(yè)；交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)；設(shè)備制造業(yè)；精密儀器儀表制造業(yè)；非金屬礦物制品業(yè)等）經(jīng)濟(jì)實力經(jīng)濟(jì)總量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)規(guī)模區(qū)位條件交通條件資源稟賦服務(wù)環(huán)境生活便宜

財政能力

投資承載研發(fā)能力研發(fā)投資科技人員科技創(chuàng)新外向經(jīng)濟(jì)出口貿(mào)易

外商投資

吸引內(nèi)資人口條件就業(yè)結(jié)構(gòu)

消費(fèi)能力人口素質(zhì)產(chǎn)業(yè)研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展新城核心組團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局國際保稅物流園區(qū)武清國際保稅物流園區(qū)占地2.4平方公里，投資50億元。將建成立足天津、服務(wù)京冀輻射環(huán)渤海的國際物流服務(wù)基地。目前已引進(jìn)的人人樂物流中心項目占地300畝，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里，建區(qū)18年來共吸引投資總額400億元，引入50個國家和地區(qū)的注冊企業(yè)近1000家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)14家，國內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)50余家，累計實現(xiàn)稅收130多億元。武清開發(fā)區(qū)城際站現(xiàn)代商務(wù)區(qū)總規(guī)劃面積約4平方公里。京津城際快軌連接北京、天津，武清作為京津城市發(fā)展主軸上的重要節(jié)點，為現(xiàn)代商務(wù)園帶來更多發(fā)展機(jī)會?，F(xiàn)代商務(wù)園內(nèi)以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主。城際站現(xiàn)代商務(wù)園國際保稅物流園區(qū)武清開發(fā)區(qū)城際站現(xiàn)代商務(wù)園

隨著新城核心組團(tuán)三大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的逐步實施，未來武清區(qū)新城核心組團(tuán)將會有更多企業(yè)的進(jìn)駐，會帶來大量具有首置需求的購房客戶，首置產(chǎn)品將成為區(qū)域購房的主流。產(chǎn)業(yè)研究page38基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航目錄產(chǎn)業(yè)研究交通研究藍(lán)印政策研究規(guī)劃目標(biāo)：實現(xiàn)新城至中心城區(qū)外環(huán)線、北京五環(huán)交通時間不超過30分鐘，至濱海新區(qū)核心區(qū)不超過45分鐘，與各新城實現(xiàn)1小時通達(dá)，和京津冀主要城市實現(xiàn)3小時通達(dá)，和環(huán)渤海主要城市實現(xiàn)6小時通達(dá)。中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)進(jìn)入高速公路時間不超過15分鐘，中心村、基層村進(jìn)入二級及二級以上公路時間不超過15分鐘。6小時產(chǎn)業(yè)圈3小時都市圈1小時通勤圈30分鐘生活圈圈交通規(guī)劃交通研究

區(qū)域內(nèi)規(guī)劃高速公路9條、19個出入口，一級公路12條，二級公路4條，高速鐵路1條、城際鐵路2條、城際車站1個，地鐵1條、地鐵車站7個，其它鐵路6條，車站8個。全區(qū)路網(wǎng)密度達(dá)到1.55km/km2

。規(guī)劃提出充分利用地鐵4號線資源，由北辰引入武清與城際車站相銜接，沿京津城際軌道走向與北京通州地鐵相接。在高村和太子務(wù)為首都第二機(jī)場預(yù)留用地。津永公路京福公路京福支線京津公路津圍公路武香公路廊大公路津同公路武寧公路楊北公路津楊公路梅豐公路楊王公路青龍灣左堤路堿東公路梅石公路唐廊高速公路京滬高速公路津保高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路國道112高速公路京津塘高速公路三線京津高速聯(lián)絡(luò)線寶武高速公路豆張莊站崔黃口站曹子里站上馬臺站楊村站落垡站城際站汊沽港站交通規(guī)劃交通研究區(qū)內(nèi)干線公路形成“559”格局，其中：“5”——京津濱海新區(qū)之間城際交通走廊，包括：京津塘高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路三線＋國道112高速公路京津公路京福公路＋楊北公路“5”——武清區(qū)過境或?qū)ν饪v向路，包括：京滬高速公路京福公路＋京福支線武香公路京津高速聯(lián)絡(luò)線＋寶武高速津圍公路“9”——武清區(qū)過境或?qū)ν鈾M向路，包括：青龍灣左堤路唐廊高速公路廊大公路堿東公路武寧公路梅石公路津永公路津保高速公路津同公路交通規(guī)劃津保高速公路武香公路津圍公路廊大公路梅豐公路楊北公路津圍公路京福公路唐廊高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路京滬高速公路京津塘高速公路三線接國道112高速公路津永公路京同公路北京方向河北方向東北方向中心城區(qū)、濱海新區(qū)方向機(jī)場、港口方向華東方向上海方向山西方向交通研究page42基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航目錄產(chǎn)業(yè)研究交通研究藍(lán)印政策研究藍(lán)印政策解讀藍(lán)印戶口是指對天津市投資、購買商品住宅或者被本市單位聘用的外省來津人員，具備規(guī)定的條件，經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)登記后加蓋藍(lán)色印章表示戶籍關(guān)系的戶口憑證，藍(lán)印戶口不適用于境外人士。持藍(lán)印戶口者，在入托、入園和義務(wù)教育階段的入學(xué)、申請營業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣和電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇。藍(lán)印戶口不是常住戶口，取得藍(lán)印戶口者，每年須進(jìn)行年檢，不符合年檢的，公安局予以注銷。而藍(lán)印戶口在轉(zhuǎn)為常住戶口前，原所在地常住戶口并不注銷。藍(lán)印政策研究藍(lán)印政策解讀由于申辦天津市藍(lán)印戶口的購房款標(biāo)準(zhǔn)由原來統(tǒng)一的100萬元調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）80萬元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)為60萬元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣為40萬元。在戶籍制度放開以后，此制度的施行為天津樓市注入一支興奮劑，武清樓市受益很大，武清區(qū)位處于天津與北京之間，外來購房者大幅增長。政策一經(jīng)出臺，有很多外地人選擇購房入戶天津，而武清地區(qū)憑借著它獨有的地理位置和優(yōu)越的教育資源，贏得了藍(lán)印房置業(yè)的首選。購房者不僅看中了40萬購房入戶天津這一歷史機(jī)遇，同時也看到了武清作為"京津走廊"其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?。由于政策的雙面影響，藍(lán)印政策頻頻爭議：有消息指出政府將在2013年停止或提升藍(lán)印門檻，讓天津房價回歸理性。藍(lán)印政策研究小結(jié)區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動GDP快速增長，武清人口增長速度加快，預(yù)計未來幾年人口增速更快，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速增長期，置業(yè)需求旺盛。典型的輕工業(yè)和服務(wù)型區(qū)域，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，二、三產(chǎn)處于絕對領(lǐng)導(dǎo)，是經(jīng)濟(jì)增長主要來源；整體社會財富平均且集中在多數(shù)人手中形成典型的橄欖形結(jié)構(gòu)，財富的分散支持普通首置住宅的發(fā)展，置業(yè)以首置為主，改善為輔。隨著立體交通體系的完善，武清“京津走廊”優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)及區(qū)域價值進(jìn)一步提升。藍(lán)印政策的實施，使武清吸引京、津、冀、晉、魯?shù)雀鞯赝顿Y購房者，將推動武清房地產(chǎn)快速發(fā)展。page46基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航目錄本案經(jīng)緯城市盛世年華盛世天下保利上河雅頌保利海棠灣荔城公館匯錦新園麒麟商業(yè)中心天鵝湖1號住總尚清灣天房四季第六城摩卡公寓武清五一陽光松江運(yùn)河城慧翔龍苑澤信金匯灣武清新區(qū)板塊待售項目開發(fā)區(qū)板塊河?xùn)|老城區(qū)板塊競品研究|武清區(qū)域板塊特征在售項目河?xùn)|老城區(qū)板塊為最早武清城區(qū)。整體發(fā)展已經(jīng)成熟，在售項目數(shù)量較少。板塊內(nèi)主流產(chǎn)品均價在6500-7000元/平米開發(fā)區(qū)板塊起步較晚，市場認(rèn)知度不高。板內(nèi)整體供應(yīng)量稀少，板塊內(nèi)主流產(chǎn)品均價在5500-6000元/平米武清新區(qū)板塊本案所在區(qū)域。未來區(qū)域發(fā)展重點，板內(nèi)供應(yīng)量巨大。競爭激烈。主流產(chǎn)品均價在6000-6500元/平米亞泰瀾公館據(jù)了解：整個武清區(qū)目前在售項目共96個，2012年年底將增加至103個。板塊區(qū)域特征劃分對武清本地產(chǎn)品定價及客戶的認(rèn)知接受度帶來較為直接的影響競爭性研究競品研究|區(qū)內(nèi)競品概述項目名稱住宅建面（萬㎡）容積率建筑形式戶型面積（㎡）主力戶型備注盛世年華642.49一期14棟15-18層高層83-11384-97㎡二居113-125㎡三居毛坯盛世天下51.71.85棟26層高層、9棟10-12層小高層、34棟3層聯(lián)排別墅公寓86-137別墅301-38894㎡二居107-122㎡三居毛坯保利上河雅頌752.635棟18-33層高層54-20075-106㎡二居毛坯保利海棠灣27.81.816層高層、3層聯(lián)排別墅110-370118-130㎡三居310-370㎡聯(lián)排毛坯荔城公館19.42.018、22、24層高層80-12084-86㎡二居117㎡三居毛坯經(jīng)緯城市25.62.58棟18層高層、1棟26層高層、11棟33層高層57-12585-95㎡二居110-125㎡三居毛坯亞泰瀾公館29.31.7813棟17層高層、25棟7層洋房70-14075㎡一居90-109㎡二居115-138㎡三居毛坯松江運(yùn)河城33.51.716層高層87-16696-100㎡二居121-160㎡三居毛坯/精裝天房四季8.71.5617層高層79-188101-123㎡二居毛坯武清五一陽光601.829棟16層高層、9棟10-11小高層、7棟5層洋房62-13575-99㎡二居99-135㎡三居毛坯第六城市摩卡公寓53.66棟18層高層50-13055㎡一居79-83㎡二居酒店式公寓住總尚清灣27.614棟16層高層、6棟13層小高層、14棟4-6層洋房、3層別墅公寓產(chǎn)品70-163別墅產(chǎn)品280-32084-104㎡二居115-142v三居99㎡洋房二居毛坯天鵝湖1號15.11.9910棟18-26層高層、13棟11層小高層、2棟5-6層電梯洋房80-13090-100㎡二居105㎡三居毛坯慧翔龍苑15.21.810棟14-17層高層65-14075-100㎡二居毛坯澤信金匯灣241.816層高層、8層洋房80-15087-97㎡二居110-120㎡三居140-155㎡洋房毛坯麒麟商業(yè)中心1.73.22棟22層高層42-8942㎡一居、89㎡二居酒店式公寓區(qū)域建筑形式多以高層、小高層為主，二居、三居產(chǎn)品主力戶型產(chǎn)品大多重疊，表明區(qū)內(nèi)各項目目標(biāo)客群種類單一，且同質(zhì)化程度非常高。板塊之間的差異性和排他性對客戶的選擇起到更大的影響，項目與項目之間的競爭將更多集中在同板塊內(nèi)部毛坯交房仍為區(qū)內(nèi)主流交房形式競爭性研究第49

頁競品選取本案位于武清新城板塊內(nèi)，我們選取板內(nèi)與本案存在直接競爭關(guān)系的在售項目。作為本案的競品研究項目。選取的項目為保利海棠灣、保利上河雅頌、盛世年華、盛世天下、荔城公館，經(jīng)緯城市綠洲共計6個.競品研究|競品深耕競爭性研究第50

頁保利海棠灣競品研究|競品深耕物業(yè)類別：住宅、別墅建筑類別：板樓低層小高層物業(yè)地址：武清雍陽西道與泉達(dá)路交口棲仙小區(qū)西區(qū)西門旁裝修狀況：毛坯容積率：1.80綠化率：40%開盤時間：2012年3月25日已第3次加推最早入住時間：2013年5月31日開發(fā)商：保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車位:1:1占地面積:154000平方米建筑面積:278000平方米物業(yè)費(fèi)：待定戶數(shù):總戶數(shù)2100戶當(dāng)期戶數(shù)2100戶2T4H銷售價格：最低6000元/平米目前主推高層產(chǎn)品，戶型面積較大，總價較高。為區(qū)內(nèi)標(biāo)桿項目英倫建筑風(fēng)格競爭性研究海棠灣高層產(chǎn)品主推95-227平米戶型2室2廳1衛(wèi)94㎡2室2廳1衛(wèi)93㎡客廳面寬3.8米、南向主臥面寬3.3米，次臥面寬4.7米，戶型舒適度較差，無贈送面積競爭性研究第52

頁保利上河雅頌競品研究|競品深耕物業(yè)類別：住宅建筑類別：板塔結(jié)合高層裝修狀況：毛坯容積率：2.6綠化率：40%物業(yè)地址：武清東至泉發(fā)路，南至強(qiáng)國道開盤時間：2011年4月30日已第2次加推最早入住時間：2011-10-31開發(fā)商：保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車位:1:1占地面積:300000平方米建筑面積:750000平方米物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米·月戶數(shù):總戶數(shù)6800戶銷售價格：6800元/平米目前僅剩高層尾房銷售，剩余戶型面積整體偏大新古典建筑風(fēng)格競爭性研究主力戶型南北通透，分割方正；主臥面寬3.2米，客廳面寬3.6-3.8米，無贈送面積競爭性研究第54

頁盛世年華競品研究|競品深耕物業(yè)類別：住宅別墅商鋪建筑類別：板塔結(jié)合多層小高層高層裝修狀況：毛坯容積率：2.49綠化率：32%物業(yè)地址：武清雍陽西道南側(cè)，強(qiáng)國道景觀運(yùn)河北側(cè)開盤時間：2012年7月27日已第3次加推最早入住時間：2013年初開發(fā)商：天津盛眾房地產(chǎn)投資有限公司停車位:待定占地面積:203900平方米建筑面積:640000平方米物業(yè)費(fèi)：待定戶數(shù):當(dāng)期戶數(shù)711戶2T4Ｈ銷售價格：6300元/平米大型綜合體項目，毗鄰本案地塊，未來將和本案產(chǎn)生直接競爭關(guān)系A(chǔ)rtdeco建筑風(fēng)格競爭性研究主臥面寬3.4米，客廳面寬3.6米，87㎡戶型分割舒適度較差；無贈送面積87㎡兩室兩廳一衛(wèi)93㎡兩室兩廳一衛(wèi)戶型分割方正、布局合理，主臥增加飄窗設(shè)計競爭性研究第56

頁盛世天下競品研究|競品深耕物業(yè)類別：住宅別墅商鋪建筑類別：板樓板塔結(jié)合多層小高層高層裝修狀況：毛坯容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)地址：武清雍陽西道與泉達(dá)路交口開盤時間：2012年8月11日已第6次加推最早入住時間：2013-10開發(fā)商：奧克斯地產(chǎn)停車位:1：1占地面積:263791平方米建筑面積:516865平方米物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米·月戶數(shù):總戶數(shù)3612戶，２Ｔ４Ｈ銷售價格：6500元/平米區(qū)內(nèi)熱點項目之一，大型綜合體項目，市場關(guān)注度較高托斯卡納建筑風(fēng)格競爭性研究主力戶型主臥面寬3.5米，客廳面寬3.2-6.6.4米，封閉式陽臺無贈送面積客廳舒適度較差衛(wèi)生間與洗手間分開競爭性研究第58

頁荔城公館競品研究|競品深耕物業(yè)類別：住宅別墅建筑類別：板樓塔樓板塔結(jié)合高層裝修狀況：毛坯容積率：2.0綠化率：42.79%物業(yè)地址：武清泉達(dá)路與前進(jìn)道交口開盤時間：2012年5月2日一期已開盤最早入住時間：預(yù)計2013年年底開發(fā)商：信置房地產(chǎn)開發(fā)（天津）有限公司停車位:地上車位：83個左右；地下車位：331個左右占地面積:62000平方米建筑面積:194000平方米物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米·月戶數(shù):當(dāng)期戶數(shù)413戶，２Ｔ４H銷售價格：6300元/平米地塊容積率、產(chǎn)品與本案相似。未來會對本案產(chǎn)生較強(qiáng)的分流簡歐建筑風(fēng)格競爭性研究封閉獨立露臺2室2廳1衛(wèi)1廚86.00㎡一期僅剩11#樓大平米戶型，戶型舒適度設(shè)計欠佳，功能分區(qū)不合理，無贈送面積公共衛(wèi)生設(shè)計不合理封閉獨立露臺3室2廳2衛(wèi)1廚120.00㎡競爭性研究大型綜合體項目，項目自有40萬平米商業(yè)且比鄰本案，未來將是直接競品項目經(jīng)緯城市綠洲待售物業(yè)類別：住宅建筑類別：板樓、高層裝修狀況：毛坯容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)地址：項目位于天津市武清區(qū)新城翠通路西側(cè)；開盤時間：2012年9月最早入住時間：2014年開發(fā)商：經(jīng)緯置地（天津）有限公司停車位:1：1占地面積:85499平方米建筑面積:256747平方米物業(yè)費(fèi)：待定戶數(shù):當(dāng)期500戶，2T6H銷售價格：待定Artdeco建筑風(fēng)格競爭性研究戶型

盛世年華盛世天下保利上河雅頌保利海棠灣荔城公館經(jīng)緯城市綠洲一居在售面積區(qū)間-74---57供應(yīng)戶型比例-5%---35%二居在售面積區(qū)間80-9794949580-8680—90供應(yīng)戶型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面積區(qū)間113-125107-122120125-128100-117100-125供應(yīng)戶型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面積區(qū)間--150150-供應(yīng)戶型比例--35%17%-四居及以上（改善）在售面積區(qū)間152--200-供應(yīng)戶型比例4.7%--12%-別墅產(chǎn)品在售面積區(qū)間-301-308-300-370-供應(yīng)戶型比例-28%-20%-戶型配比情況競品研究|競品深耕區(qū)域主要產(chǎn)品為80-95平米兩居，100-120平米首置三居，本案70/90產(chǎn)品將面臨直接競爭的壓力競爭性研究第62

頁在售存量分析項目名稱總供應(yīng)量總?cè)セ砍山痪鶅r戶型分戶型總量分戶型去化量分戶型均價可知存量優(yōu)惠措施盛世年華7415406035二居3673616004199一次優(yōu)惠10個點貸款優(yōu)惠8個點首置三居3471785879躍層2716208盛世天下187013986479一居90356939472全款優(yōu)惠6個點，貸款優(yōu)惠4個點二居9008256995首置三居7214857162四居602987119622別墅142249622保利上河雅頌181017216601二居15901585722289一次優(yōu)惠10個點貸款優(yōu)惠8個點首置三居1201056922改善三居100316978保利海棠灣6904746579二居3102226665238全款優(yōu)惠6個點，貸款優(yōu)惠4個點首置三居110756863改善三居40106892四居304667410169別墅2001419879荔城公館4163685990二居146146612238全款97折，貸款98折首置三居2702225838數(shù)據(jù)來源于天津統(tǒng)計局，截至?xí)r間：2011年1月至2012年8月表中別墅產(chǎn)品包含獨棟、聯(lián)排、疊拼三類產(chǎn)品區(qū)域供需關(guān)系情況為二居產(chǎn)品6004-7222/平米，供需量雙高；首置三居5838-7162元/平米其次，市場供應(yīng)較大，但需求一般；而后為改善三居和別墅產(chǎn)品區(qū)域公寓產(chǎn)品存量較大，且隨著年底新項目的入市。板內(nèi)公寓產(chǎn)品供給急劇增大，而需求未出現(xiàn)有效增長。未來需要較長的時間消化庫存別墅產(chǎn)品板內(nèi)整體供應(yīng)量較小。市場關(guān)注度不高市場深耕|競品深耕競爭性研究第63

頁板內(nèi)兩居去化分析項目名稱

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世年華2425635392351764834盛世天下1357392020842564431525684保利上河雅頌1011271436156325917184635241保利海棠灣3521611101133523319荔城公館9934112總計11418421712610718103196149298277200180區(qū)域平均月去化速度：166套/月區(qū)域二居型產(chǎn)品供應(yīng)去化主力為保利上河雅頌及盛世天下，保利上和雅頌推盤接近尾期，價格為區(qū)域二居價格高點。市場深耕|競品深耕數(shù)據(jù)來源于天津統(tǒng)計局，截至?xí)r間：2011年8月至2012年8月板塊內(nèi)二居室為主力去化型產(chǎn)品，經(jīng)過上半年的以價換量。目前成交均價、成交套數(shù)雙雙出現(xiàn)反彈跡象。區(qū)域月均去化速度166套/月競爭性研究第64

頁板內(nèi)首置三居去化分析項目名稱

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世年華24158716182216盛世天下713221114422272030375779保利上河雅頌33222324219保利海棠灣14116263713914荔城公館104573229總計10163826245314432161127121147區(qū)域平均月去化速度：60套/月市場深耕|競品深耕數(shù)據(jù)來源于天津統(tǒng)計局，截至?xí)r間：2011年8月至2012年8月板內(nèi)三居型產(chǎn)品去化主力為及盛世天下（較低容積率）及荔城公館（性價比），整體板內(nèi)均價仍有進(jìn)一步下滑態(tài)勢板內(nèi)小三居產(chǎn)品為次主力去化產(chǎn)品，價格整體走勢呈下滑態(tài)勢，區(qū)域月均去化速度60套/月競爭性研究第65

頁板內(nèi)別墅產(chǎn)品去化分析項目名稱

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世天下4655保利海棠灣1068424153343總計10684245539548區(qū)域平均月去化速度：5套/月保利海棠灣為區(qū)內(nèi)別墅去化主力，產(chǎn)品以獨棟、聯(lián)排為主。少量雙拼，去化價格在9000-10000元/平米。為板內(nèi)別墅標(biāo)桿項目。對其他板塊別墅產(chǎn)品價格走勢有較強(qiáng)的參照意義市場深耕|競品深耕數(shù)據(jù)來源于天津統(tǒng)計局，截至?xí)r間：2011年8月至2012年8月別墅產(chǎn)品整體去化保持穩(wěn)定，市場關(guān)注度不高。以順銷為主競爭性研究第66

頁市場深耕|競品深耕其他產(chǎn)品去化分析（一居藍(lán)印投資、三居改善）一居產(chǎn)品板內(nèi)供應(yīng)稀少，目前僅盛世天下對外推出少量產(chǎn)品。，但由于產(chǎn)品均價較高（6900-7500元/㎡），總價與二居未拉開差距。市場關(guān)注度不高大三居產(chǎn)品板內(nèi)僅保利海棠灣、保利上河雅頌有相關(guān)產(chǎn)品。目前多半作為尾房銷售，由于總價過高，市場接受程度較差。競爭性研究第67

頁第67

頁武清新區(qū)板塊調(diào)研項目去化產(chǎn)品面積總價交叉表（2011年8月——2012年8月）

60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-140㎡140㎡以上

供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化40萬以下0000000000000040-45萬1144000000000045-50萬2512225225000000000050-55萬481613413486865500000055-60萬3784646428428494900000060-65萬006633948057573939000065-70萬00004103521281054646000070-75萬000036023315019188000075-80萬006521013725911855000080-85萬0011851781021251242150085-90萬004210480111101025100090-95萬00536217486201540095-100萬003184000010400100-105萬002152000015200105-110萬000000000000233110-115萬000000000000152115-120萬00000000000000120-125萬00000000000000125-130萬00000000000000130萬以上00000000000000匯總111374364281870173392364241914010735385去化/供應(yīng)0.3333333330.9816513760.9267379680.6955579630.3341288780.3271028040.131578947市場深耕|競品深耕注：表內(nèi)面積區(qū)間為公寓產(chǎn)品面積區(qū)間段，不包括別墅產(chǎn)品第68

頁板內(nèi)競品樓盤供應(yīng)去化研究由不同面積區(qū)間去化比供應(yīng)量的比值能發(fā)現(xiàn)，

80-90㎡及90-100㎡區(qū)間的比值相對其他界定區(qū)間最高，反映出此面積產(chǎn)品需求在研究區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較旺盛。按供應(yīng)總量排序，90-100㎡產(chǎn)品市場競爭最為激烈，其次為100-110㎡產(chǎn)品，80-90㎡產(chǎn)品、110-120㎡80-90㎡產(chǎn)品（2011.8-2011.12）對應(yīng)總價在52-63萬，對應(yīng)承受價格在6596-7014元/㎡；

80-90㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對應(yīng)總價在48-58萬，對應(yīng)承受價格在6023-6507元/㎡；

90-100㎡產(chǎn)品（2011.8-2011.12）對應(yīng)總價在59-70萬，對應(yīng)承受價格在6617-7089元/㎡；

90-100㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對應(yīng)總價在54-66萬，對應(yīng)承受價格在6101-6689元/㎡；

100-110㎡產(chǎn)品（2011.6-2011.12）對應(yīng)總價在68-79萬，對應(yīng)承受價格在6872-7268元/㎡；

100-110㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對應(yīng)總價在62-73萬，對應(yīng)承受價格在6210-6694元/㎡；

110-120㎡產(chǎn)品（2011.6-2011.12）對應(yīng)總價在75-87萬，對應(yīng)承受價格在6884-7297元/㎡；

110-120㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對應(yīng)總價在72-80萬，對應(yīng)承受價格在6548-6701元/㎡。注1：由于上P數(shù)據(jù)表分析的是2011年8月-2012年8月中旬?dāng)?shù)據(jù)，受市場影響，今年3月份開始，區(qū)域價格持續(xù)出現(xiàn)下滑態(tài)勢，為了便于顯示價格走勢，在結(jié)論中分兩個階段來進(jìn)行分析；注2：上表交叉數(shù)據(jù)未呈現(xiàn)明顯的價格階梯特征，原因在于各項目優(yōu)惠力調(diào)整較大，導(dǎo)致不同產(chǎn)品間界限模糊市場深耕|競品深耕競爭性研究第69

頁板內(nèi)主要競品未來潛在供應(yīng)量項目名稱潛在供應(yīng)量（㎡）存在直接競爭關(guān)系產(chǎn)品潛在供應(yīng)量（㎡）盛世年華490000400000盛世天下150000120000保利上河雅頌無無保利海棠灣150000120000荔城公館150000150000經(jīng)緯城市256000220000亞泰瀾公館293000240000總計14800001260000板內(nèi)未來存在直接競爭關(guān)系的產(chǎn)品潛在供應(yīng)量約131萬平方米，預(yù)計未來一年內(nèi)預(yù)計入市同類可比產(chǎn)品約52萬平米；2012年1月-2012年8月區(qū)域月均去化約2.7萬平米；按照這個速度，未來一年內(nèi)區(qū)域可競爭產(chǎn)品基本處于供過于求的態(tài)勢市場深耕|競品深耕競爭性研究第70

頁市場深耕|競品深耕微觀市場小結(jié)供過于求的局面將持續(xù)一段時間，未來一年內(nèi)本板塊將經(jīng)歷較長的去庫存化過程。競爭項目紛紛“以價換量”，未來本案面臨較為嚴(yán)峻的競品價格競爭威脅。小面積低總價產(chǎn)品更加受到市場的歡迎。競爭性研究page71基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競爭性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營銷推廣策略專業(yè)護(hù)航目錄偉業(yè)通過實地調(diào)研得出這一結(jié)論。偉業(yè)共發(fā)出問卷80份，有效回收問卷63份。其中業(yè)內(nèi)訪談12份，客戶訪問51份。通過對這些調(diào)研問卷的分析，可以從市場方面對目標(biāo)客戶進(jìn)行鎖定。樣本選擇及調(diào)研方式：1、業(yè)內(nèi)訪談a、區(qū)域內(nèi)部在售項目經(jīng)理、主管b、周邊區(qū)域在售項目經(jīng)理、主管2、客戶調(diào)研c、區(qū)域內(nèi)已置業(yè)的業(yè)主d、有購買意向的業(yè)主（隨機(jī)調(diào)研詢問、售樓處口攔截）周邊在售項目3份周邊區(qū)域可比項目2份周邊已入住項目業(yè)主訪談20份在售項目售樓處門口攔截訪談20份e、保利海棠灣的業(yè)主偉業(yè)電話調(diào)研深度訪談11份目標(biāo)客戶研究客戶研究方式——誰是我們的客戶？客戶研究2、荔城公館3、盛世天下1、住總尚清灣1、經(jīng)緯城市綠洲訪談項目選取標(biāo)準(zhǔn)：1、地段及交通條件類似2、前期產(chǎn)品銷售良好3、有較高的市場關(guān)注度目標(biāo)客戶鎖定：業(yè)內(nèi)人士訪談周邊區(qū)板塊新城區(qū)板塊2、五一陽光客戶研究經(jīng)緯城市綠洲客戶分析訪談對象：城市綠洲銷售主管齊美華我們的項目目前還屬于蓄客期，預(yù)計今年十月份開盤，推出6#、7#兩棟樓，根據(jù)目前的蓄客情況可以了解，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的劃分；主要分為兩種客群；其中一種以辦理藍(lán)印戶口及投資為目的；此類客群比較關(guān)注項目的總價及項目的升值前景；另一種小眾客群以改善為置業(yè)目的，此類客群對產(chǎn)品的面積區(qū)間很是看重，故價格合理的同時還需要滿足他們的大空間尺度需求；此類客群原有居住空間都在200㎡左右（占比甚少）。項目由8月份至今將近蓄客300組，平均每天10組客戶客戶研究荔城公館客戶分析訪談對象：荔城公館銷售主管金偉客戶中以30~45歲客戶為主，大部分是首次置業(yè)用來改善居住型的客戶。區(qū)域分布上，地緣客戶占70%，其中其余的周邊工業(yè)開發(fā)區(qū)的中高管理人員10%，城區(qū)周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)（河西務(wù)、大良鎮(zhèn)）的客戶占10%；其他區(qū)域的占10%；由于本項目一期體量較小，共5棟高層，其中4棟已售罄；項目主力產(chǎn)品面積區(qū)間為80㎡-120㎡；其中80㎡、90㎡房源較受歡迎；因為項目開盤價格較低（5600元/平米），且交通較為方便，緊鄰104國道，相對相加比較高；故去化速度較快；2011年10月開盤至今中小戶型產(chǎn)品已銷售一空；目前僅有11#樓的房源也僅剩113㎡左右的房源。雖然項目離京津城際動車紐帶較近，但很多客戶并不是特別愿意單純?yōu)榇速I賬，因為交通帶來的改善應(yīng)該是對整體區(qū)域的改善而不是某個項目的改善，因此便利性相對于性價比在武清的優(yōu)勢還不是特別明顯。預(yù)期瑞安的價格在6000-7000左右（毛坯）客戶研究盛世天下客戶分析訪談對象：盛世天下銷售經(jīng)理沈靜客戶中以30~49歲的中年客戶為主，青年客戶不多；用途基本為投資及自住，婚房也有。其中武清本地的客戶占到70%左右，主要的目的就是為了改善現(xiàn)有的居住條件。城區(qū)客戶是本項目的購買主力，其中首次置業(yè)及首次改善的客群各占40%，另外20%是藍(lán)印客戶，來源的話，城區(qū)客群占大半也有部分外來客群，包括北京、河北、天津外環(huán)等地；購房目的是投資、換房或者婚房；外地客戶中則以購買藍(lán)印及投資為主，來源主要河北及北京、天津的流動人口。從購買行為上來說，大部分客戶對于80萬元以上的產(chǎn)品會有比較大的抗性。同時市場上對70~90平米的緊湊型戶型產(chǎn)品的需求很旺盛。銷售情況也比較好。從置業(yè)特征上來看，首次置業(yè)的客戶占到40%，首次改善的客戶占40%，藍(lán)印戶口客戶占20%；這跟項目本身的定位和價格也有關(guān)系。客戶研究住總尚清灣客戶分析訪談對象：尚清灣銷售經(jīng)理劉煊客戶中以35~49歲的中年客戶為主，客戶來源主要以區(qū)域客群為主，多為投資及首改；也有20%——30%的外來客群，主要為藍(lán)印戶口而來。城區(qū)客戶是本項目的購買主力，60%的業(yè)主已參加過城區(qū)平改，平均每人手上有2——3套房產(chǎn)（多次置業(yè)）；

外來客群主要有山東、河北、等地，對產(chǎn)品總價比較關(guān)注，接受總價在65萬以內(nèi)。區(qū)域內(nèi)的中小戶型產(chǎn)品需求量較大，很受多次置業(yè)客群及以藍(lán)印戶口為的客群追捧。我們項目處于天鵝湖度假村旁，緊鄰城區(qū)最大的湖泊公園及區(qū)域唯一高爾夫高端休閑運(yùn)動場，且我們的項目容積率僅為1.0，是生態(tài)宜居大盤；另外住總集團(tuán)大品牌開發(fā)商也是大部分客群的首選原因。本人對瑞安的項目售價預(yù)期大約在5000——6000千左右（不含精裝；區(qū)域內(nèi)的大部分客群不太關(guān)注精裝，但很關(guān)注價格）主力戶型面積區(qū)間建議在70平米——90平米之間?？蛻粞芯课逡魂柟饪蛻舴治鲈L談對象：五一陽光售員王穎客戶中以35~50歲的中年客戶為主，客戶來源主要以區(qū)域周邊客群為主，多為首改及首次置業(yè)；也有10%的外來客群，主要為藍(lán)印戶口而來。板塊城區(qū)客戶是本項目的購買主力，對老城區(qū)比較熟悉及認(rèn)可；外來客群主要河北，內(nèi)蒙等地，對產(chǎn)品總價比較關(guān)注，接受總價在60萬以內(nèi)。本地客群的置業(yè)素質(zhì)逐步提高，由單純的價格關(guān)注逐漸發(fā)展到項目配套、社區(qū)的規(guī)劃最重要的就是區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢，很多客戶雖然比較看好新城區(qū)的發(fā)展前景，但目前來講在性價比上我們的項目要略勝一籌?？蛻粞芯吭L談匯總：通過業(yè)內(nèi)人士訪談，得出首次置業(yè)客群25%婚房較多，且大多來自城區(qū)周邊區(qū)域；改善置業(yè)占40%，此類客群產(chǎn)品需求以兩居為主，多為區(qū)域地緣客群；藍(lán)印置業(yè)：占35%；多為山東、內(nèi)蒙、河北等地客群，及在京工作的流動人口；首次置業(yè)客群接受產(chǎn)品總價區(qū)間50W-60W，改善置業(yè)客群接受產(chǎn)品總價區(qū)間60W-70W，藍(lán)印客群接受產(chǎn)品總價區(qū)間45W-60W，武清城區(qū)成交客群主力為區(qū)域地緣及區(qū)域周邊的本地客群，多為改善型置業(yè)，其次是改善置業(yè)及藍(lán)印客群。價格W455055606570首次置業(yè)改善置業(yè)藍(lán)印客群面積708090100120首次置業(yè)改善置業(yè)藍(lán)印客群兩居兩居三居三居注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個特殊的特點——一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率摇?，存放車輛或雜物，