物業(yè)與物業(yè)管理李磊

物業(yè)與物業(yè)管理

主講人李磊2013年12月2001-04-181版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理的歷程物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)2001-04-182版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。2001-04-183版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)主要包括以下要素（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；（2）與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；（3）屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。2001-04-184版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2001-04-185版權(quán)所有，不得翻印團(tuán)物業(yè)管理的相關(guān)定義2001-04-186版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理的概念

另一種說(shuō)法是根據(jù)英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來(lái)替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。

現(xiàn)在一般的說(shuō)法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個(gè)范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說(shuō)法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好公共的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。2001-04-187版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理的內(nèi)涵

1、物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。

2、物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。

3、物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)。

4、這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。

5、物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。

6、物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

7、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。

8、就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過(guò)一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。2001-04-188版權(quán)所有，不得翻印……物業(yè)管理的特點(diǎn)高值性權(quán)益性多樣性耐久性固定性2001-04-189版權(quán)所有，不得翻印……物業(yè)管理的起源物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物?！駮r(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體

水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí)，成立了英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)

60年代的英國(guó)。

工業(yè)革命農(nóng)民入城房屋需求缺乏管理英國(guó)有一位名叫奧克維婭·希爾(Octavia

Hill)的女士怎么辦？制定租戶管理辦法世界最早的物業(yè)管2001-04-1810版權(quán)所有，不得翻印……我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的歷程●舊中國(guó)的物業(yè)管理。20世紀(jì)的20年代，我國(guó)沿海及內(nèi)地的一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專業(yè)公司，可以說(shuō)是我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。(包租婆）●計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的物業(yè)管理。1949年后，房屋是福利分配，房屋管理用簡(jiǎn)單的行政管理辦法代替了商品的經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本停止，物業(yè)管理也隨房地產(chǎn)市場(chǎng)一起銷聲匿跡。●改革開(kāi)放以后的物業(yè)管理。20世紀(jì)80年代起，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制的改革步伐加快。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司-深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地的復(fù)蘇，也意味著現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在中國(guó)誕生了

2001-04-1811版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理的概念

另一種說(shuō)法是根據(jù)英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來(lái)替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。

現(xiàn)在一般的說(shuō)法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個(gè)范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說(shuō)法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好公共的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。2001-04-1812版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)2001-04-1813版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代即將到來(lái)北京市物業(yè)管理法規(guī)體系的框架已經(jīng)形成，是全國(guó)物業(yè)管理立法最多、最全、最細(xì)、最具體的城市。正是由于北京市的物業(yè)管理立法基本上滿足和適應(yīng)了本市物業(yè)管理發(fā)展的需要，使北京市的物業(yè)管理在依法管理的軌道上得到了蓬勃發(fā)展，并在全國(guó)首創(chuàng)了業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)委員會(huì)有機(jī)結(jié)合的新體制深圳上海北京上海作為國(guó)際化大都市，精明、務(wù)實(shí)的上海人早在1995年就開(kāi)始對(duì)房改售后房實(shí)行了物業(yè)管理，并為全國(guó)創(chuàng)造了鮮活的經(jīng)驗(yàn)深圳作為我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，23年來(lái)在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上創(chuàng)造諸多的第一和之最。深圳不僅在全國(guó)物業(yè)管理眾多方面開(kāi)了先河，而且為全國(guó)創(chuàng)造和積累了諸多鮮活經(jīng)驗(yàn)和成功地做法，成為中國(guó)物業(yè)管理的代名詞2001-04-1814版權(quán)所有，不得翻印開(kāi)拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)，以人為本，服務(wù)至上通過(guò)對(duì)23年來(lái)物業(yè)管理的全面總結(jié)和反思，正在以更加成熟穩(wěn)健的步伐，更加磅礴的氣勢(shì)將再領(lǐng)風(fēng)騷。

2004年1月10日，深圳市物業(yè)管理研究所成立，這是全國(guó)成立的第一家民營(yíng)物業(yè)管理研究所

《住宅與房地產(chǎn)》雜志物業(yè)管理版，從2003年3月開(kāi)始，開(kāi)設(shè)“理論研究”專欄，系統(tǒng)總結(jié)物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，以推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理理論研究成果的形成，為解決我國(guó)物業(yè)管理理論研究滯后于物業(yè)管理實(shí)踐的問(wèn)題發(fā)揮了重要的作用。2004年9月25日~30日，舉辦了深圳首屆物業(yè)管理周活動(dòng)?；顒?dòng)以“人人關(guān)注物業(yè)管理”為主題2001-04-1815版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理依法管理的新時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，地方立法進(jìn)入新一輪的高峰期

標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的新時(shí)期，而且為各地制定物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件提供了依據(jù)，各地開(kāi)始進(jìn)入新一輪物業(yè)管理立法的高峰期

國(guó)務(wù)院《條例》及相配套的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《業(yè)主公約》（示范文本）、《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)的相繼出臺(tái)。2001-04-1816版權(quán)所有，不得翻印打造品牌的勢(shì)頭將更加強(qiáng)勁新一輪物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)進(jìn)入了品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。品牌不僅關(guān)系企業(yè)的興衰，而且代表企業(yè)的形象，品牌對(duì)于企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立于不敗之地至關(guān)重要物業(yè)品牌是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化的綜合反映

近幾年，品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到了明顯的體現(xiàn)，諸多的物業(yè)管理項(xiàng)目均被品牌企業(yè)奪走，使越來(lái)越多企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲，千方百計(jì)打造品牌，致使物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造品牌、發(fā)展品牌的勢(shì)頭將更加強(qiáng)勁。面對(duì)眾多國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)爭(zhēng)奪天下的時(shí)代，國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)與國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理分爭(zhēng)一塊蛋糕的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，要在競(jìng)爭(zhēng)中打敗對(duì)手，不僅要靠管理、靠服務(wù)、靠?jī)r(jià)格，更重要是靠品牌。2001-04-1817版權(quán)所有，不得翻印什么是五大行物業(yè)管理全球五大行是

第一太平戴維斯

仲量聯(lián)行

世邦魏理仕

戴德梁行

高力國(guó)際

2001-04-1818版權(quán)所有，不得翻印高端物業(yè)將成為企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)

所謂高端物業(yè)是指高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)，各種商廈、賓館、寫字樓等物業(yè)。這些物業(yè)不僅智功能化程度高、技術(shù)含量高，功能完善齊全、設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，而且物業(yè)管理的回報(bào)率高。在目前國(guó)內(nèi)（石家莊）普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低的情況下，越來(lái)越多的物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理公司把高端物業(yè)作為必爭(zhēng)的目標(biāo)，甚至一些品牌的物業(yè)管理企業(yè)明確提出中高檔以下物業(yè)項(xiàng)目不接的口號(hào)，使高端物業(yè)成了物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)占的眾失之的2001-04-1819版權(quán)所有，不得翻印企業(yè)文化建設(shè)將倍受青睞企業(yè)文化是指企業(yè)在自身發(fā)展過(guò)程中形成的以價(jià)值為核心的獨(dú)特的文化管理模式，是一種凝聚人心以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值、提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力的無(wú)形力量和資本。

物業(yè)管理行業(yè)形成的時(shí)間不長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)較淺，因此，加速企業(yè)文化建設(shè)的必要性和迫切性更強(qiáng)。正是基于這一點(diǎn)，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)十分注重企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)擺在重中之重的位置來(lái)抓，作為培養(yǎng)企業(yè)凝聚力、激勵(lì)力、約束力、異向力、紐帶力、輻射力的工程。可以預(yù)測(cè)這種重視企業(yè)文化建設(shè)的勢(shì)頭越來(lái)越猛。2001-04-1820版權(quán)所有，不得翻印創(chuàng)新將成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力

所謂創(chuàng)新指的是將任何能解決問(wèn)題的新想法用于實(shí)際的過(guò)程。核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)之間可以被長(zhǎng)期利用蝗一種潛在力量。

物業(yè)管理必須在觀念上、內(nèi)容上、形式上、方法上、質(zhì)量上、水平上進(jìn)行創(chuàng)新。只有不斷的創(chuàng)新，才能滿足業(yè)主的需求。因此，創(chuàng)新不僅是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的永恒主題，而且是提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的保證。創(chuàng)新是企業(yè)最大的生命力，尤其是21世紀(jì)是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)年青行業(yè)，更需要在創(chuàng)新中求生存、求發(fā)展。

一體化管理酒店式管理首席顧問(wèn)制零干擾服務(wù)特約服務(wù)精細(xì)化服務(wù)2001-04-1821版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)收費(fèi)按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，修改為“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場(chǎng)，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。2001-04-1822版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)管理企業(yè)的收入源作為物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源于：物業(yè)費(fèi)特約服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)部分廣告收益部分公眾性服務(wù)收益2001-04-1823版權(quán)所有，不得翻印物業(yè)費(fèi)包含：1、物業(yè)管理、服務(wù)人員的工資、保險(xiǎn)和福利2、公共設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)費(fèi)3、綠化管理服務(wù)費(fèi)4、清潔衛(wèi)服務(wù)生費(fèi)5、安全管理服務(wù)費(fèi)6、辦公費(fèi)7、企業(yè)利潤(rùn)（管理者酬金）8、法定稅費(fèi)2001-04-1824版權(quán)所有，不得翻?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的內(nèi)容1、常規(guī)性的公共服務(wù)2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)3、委托性的特約服務(wù)4、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)5、社會(huì)性管理與服務(wù)2001-04-1825版權(quán)所有，不得翻印1、常規(guī)性的公共服務(wù)⑴房屋管理服務(wù)⑵房屋裝修管理服務(wù)⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)⑸綠化管理服務(wù)⑹安全管理服務(wù)⑺文化、娛樂(lè)服務(wù)⑻其他同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù)2001-04-1826版權(quán)所有，不得翻印2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等；⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；⑶一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)；⑷其他一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。2001-04-1827版權(quán)所有，不得翻印3、委托性的特約服務(wù)⑴代訂代送牛奶、書報(bào)；⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù)；⑶代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù)；⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等；⑸代購(gòu)、代送車、船、機(jī)票與物品；⑹代洗車輛；⑺代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽(yáng)臺(tái)，更換花卉盆景等；⑻代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。2001-04-1828版權(quán)所有，不得翻印4、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)⑴開(kāi)餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店