酒店測算模型

（優(yōu)選）酒店測算模型第一頁，共五十九頁。酒店體量測算原則——酒店體量規(guī)模按功能分區(qū)進行分別測算

說明：酒店功能區(qū)大致可分為客房區(qū)、餐飲區(qū)、公共活動區(qū)、會議和展覽區(qū)、健身娛樂區(qū)、行政后勤區(qū)。各個功能區(qū)的體量均是相互匹配、相互有機聯(lián)系；客房區(qū)的體量測算為酒店體量測算的重中之重，決定了其它功能區(qū)的體量1客房區(qū)體量測算2其它功能區(qū)體量測算第二頁，共五十九頁。分享·學習·成長官方網(wǎng)址：微信公眾：搜“地產(chǎn)智庫”或掃描二維碼智庫QQ群：往期分享：@地產(chǎn)智庫@房地產(chǎn)招聘@地產(chǎn)課堂@地產(chǎn)畫報第三頁，共五十九頁。1.客房區(qū)規(guī)模測算第四頁，共五十九頁。擬建酒店規(guī)模（客房數(shù)）預測模型

說明：將每一個目標酒店作為一個細分市場，通過影響力分析和競爭力分析來推算擬建酒店在每一個細分市場中的占有率，然后加和得出在目前市場情況下，擬建酒店的市場占有情況，即擬建酒店所能擁有的房間數(shù)，最后通過對區(qū)域內(nèi)未來酒店業(yè)市場情況的分析來調(diào)整酒店未來的規(guī)模。

區(qū)域定位目標酒店選取競爭力對比獲得存量市場份額未來市場分析酒店規(guī)模確定根據(jù)市場調(diào)研和經(jīng)驗判斷，確定擬建酒店所能影響到的最遠距離，并確定區(qū)域內(nèi)的影響力系數(shù)根據(jù)對區(qū)域內(nèi)的酒店調(diào)研和擬建酒店定位確定能夠與新建酒店產(chǎn)生競爭關系的目標酒店通過對擬建酒店與目標酒店競爭力分析，得出酒店競爭力得分綜合競爭力得分和影響力系數(shù)，推算擬建酒店項目能獲得的存量市場份額根據(jù)2-3年內(nèi)區(qū)域內(nèi)酒店增量和市場增長情況來校正擬建酒店所能獲得的未來市場份額根據(jù)前面的分析得出新建酒店的規(guī)模資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問部第五頁，共五十九頁。步驟一——確定酒店影響距離及酒店區(qū)域影響力系數(shù)

說明：理論上兩家完全相同的酒店間的相互影響力隨著距離的增大而逐漸變小，而當達到一定得距離時，兩家酒店相互影響能力為零。選取距離作為影響力分析的唯一因素簡化了分析的難度，而酒店間的差異性對酒店間影響力的作用我們可以通過酒店間的競爭力分析進行體現(xiàn)。距離（米）1000以內(nèi)1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影響力系數(shù)10.80.60.40.20-0.1酒店名稱直線距離（Ｍ）影響力系數(shù)酒店A8001酒店B12000.8酒店C22000.5酒店D40000.210.80.60.40.2第六頁，共五十九頁。步驟二——確定目標酒店

說明：根據(jù)影響力系數(shù)和市場調(diào)研情況，選取擬建酒店影響區(qū)域內(nèi)與擬建酒店有競爭關系的酒店作為目標酒店。根據(jù)影響力系數(shù)遞減規(guī)律，一般影響力距離為在5000米以內(nèi)，選定與項目具有競爭關系的酒店確定為目標酒店；四星酒店A酒店B酒店D酒店C5000mABCD第七頁，共五十九頁。步驟三——酒店競爭力分析——各項指標綜合打分

說明：酒店的競爭能力體現(xiàn)了酒店間的差異性，也體現(xiàn)了酒店獲得客戶的能力。影響酒店間的競爭力的因素包括了：價格、檔次、服務、周邊配套和交通狀況。價格：以標間的價格為基準價格，進行比較。檔次：綜合性因素包含了酒店的星級、規(guī)模、內(nèi)部配套設施、服務水平。周邊配套：酒店內(nèi)部餐飲、娛樂、銀行、郵局等配套服務是否完備。交通狀況：交通是否方便。

酒店項目權(quán)重擬建酒店A酒店B酒店C酒店價格檔次星級規(guī)模內(nèi)部配套服務水平周邊配套交通狀況示例第八頁，共五十九頁。步驟三——酒店競爭力分析——打分標準表設置

說明：各競爭力的因素分為不同的級別，定量或定性描述，作為打分的標準。打分的內(nèi)容主要分為價格、檔次、周邊配套、交通狀況等，在具體項目中可以根據(jù)各項影響力大小調(diào)整權(quán)重；價格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下規(guī)模（間）300以上251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下價格打分標準表檔次打分標準表內(nèi)部配套

非常完善比較完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服務水平優(yōu)良好一般較差得分10099-8079-6059以下周邊配套打分標準表周邊配套非常齊全比較齊全一般齊全不太齊全得分10099-8079-6059以下交通狀況打分標準表交通狀況非常方便一般不太方便得分10099-6059以下第九頁，共五十九頁。步驟四——確定擬建酒店的市場占有率

說明：我們將每一家目標酒店作為擬建酒店的一個細分市場，那么現(xiàn)有的市場容量就是其客房數(shù)量乘以其入住率，也就是我們上次匯報中提到的總市場實際出租客房量。

在得出各酒店的競爭力得分和酒店間的影響系數(shù)后我們就可以得到擬建酒店對細分目標市場客戶的吸引能力，也就是擬建酒店在細分市場中的市場占有率。細分市場占有率公式=擬建酒店競爭力得分÷（目標酒店競爭力得分+擬建酒店競爭力得分）×100%×影響力系數(shù)第十頁，共五十九頁。步驟五——擬建酒店細分市場份額（所能獲得的房間數(shù)）

說明：得出細分市場占有率后我們就可以得出擬建酒店在細分市場中的市場份額，也就是擬建酒店所能獲得的房間間數(shù)。擬建酒店細分市場份額（間數(shù)）=目標酒店房間數(shù)×目標酒店入住率×細分市場占有率。擬建酒店細分市場份額（間數(shù)）計算公式=

∑（目標酒店房間數(shù)×目標酒店入住率×細分市場占有率）第十一頁，共五十九頁。步驟五——客房區(qū)體量配比

說明根據(jù)相關檔次酒店客房設計標準行業(yè)參數(shù)確定各客房基本體量配比類別設計標準開間一般4m至4.6m（少數(shù)有3.8m的，也有5m以上的）；進深一般8m至9m，（低的少數(shù)有7m多的，高的少數(shù)有12m多的）；層高國外酒店一般除去樓板后凈高2.6至2.8m，少數(shù)在3m以上。國內(nèi)星級酒店“設施設備評定標準”要求不低于3m或2.7m，符合國內(nèi)實際。為了節(jié)省能源，在一般情況下2.8m最合適；建筑面積包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊）一般30至40㎡，其中凈面積(不包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊)20至28m2，衛(wèi)生間4.5㎡，并符合國家《飯店星級的劃分及評定設施設備評定標準》中關于客房面積不少于38、30㎡的規(guī)定和要求。通過詳細的當?shù)鼐频晔袌稣{(diào)研數(shù)據(jù)，以及項目的定位及客戶群體特點，對客房基本體量配比進行修正，得到合適、匹配的客房區(qū)體量比：第十二頁，共五十九頁。2.其它功能區(qū)規(guī)模測算第十三頁，共五十九頁。其它功能區(qū)測算原則酒店其它功能區(qū)主要涵蓋：商務會議區(qū)、餐飲區(qū)、健身娛樂區(qū)、行政配套區(qū)等；測算說明根據(jù)酒店檔次、客房規(guī)模確定行業(yè)標準匹配的相關功能區(qū)規(guī)模；詳細調(diào)研當?shù)厥袌銮闆r，確定其它功能區(qū)規(guī)模標準；根據(jù)項目的獨特情況適當放大某些功能區(qū)，如餐飲區(qū)、商務會議區(qū)等；第十四頁，共五十九頁。酒店測算模型酒店體量測算案例示意

——承德嘉和廣場第十五頁，共五十九頁。1.客房區(qū)規(guī)模測算第十六頁，共五十九頁。擬建酒店規(guī)模（客房數(shù)）預測模型

說明：將每一個目標酒店作為一個細分市場，通過影響力分析和競爭力分析來推算擬建酒店在每一個細分市場中的占有率，然后加和得出在目前市場情況下，擬建酒店的市場占有情況，即擬建酒店所能擁有的房間數(shù)，最后通過對區(qū)域內(nèi)未來酒店業(yè)市場情況的分析來調(diào)整酒店未來的規(guī)模。

區(qū)域定位目標酒店選取競爭力對比獲得存量市場份額未來市場分析酒店規(guī)模確定根據(jù)市場調(diào)研和經(jīng)驗判斷，確定擬建酒店所能影響到的最遠距離，并確定區(qū)域內(nèi)的影響力系數(shù)根據(jù)對區(qū)域內(nèi)的酒店調(diào)研和擬建酒店定位確定能夠與新建酒店產(chǎn)生競爭關系的目標酒店通過對擬建酒店與目標酒店競爭力分析，得出酒店競爭力得分綜合競爭力得分和影響力系數(shù)，推算擬建酒店項目能獲得的存量市場份額根據(jù)2-3年內(nèi)區(qū)域內(nèi)酒店增量和市場增長情況來校正擬建酒店所能獲得的未來市場份額根據(jù)前面的分析得出新建酒店的規(guī)模資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問部第十七頁，共五十九頁。酒店區(qū)域影響力系數(shù)

說明：理論上兩家完全相同的酒店間的相互影響力隨著距離的增大而逐漸變小，而當達到一定得距離時，兩家酒店相互影響能力為零。選取距離作為影響力分析的唯一因素簡化了分析的難度，而酒店間的差異性對酒店間影響力的作用我們可以通過酒店間的競爭力分析進行體現(xiàn)。承德市較小，交通并不發(fā)達，酒店相對比較集中，距離對于本項目酒店競爭力的影響并不明顯。根據(jù)承德酒店的實際情況（見下頁），我們制定如下影響力系數(shù)表：距離（米）1000以內(nèi)1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影響力系數(shù)10.80.60.40.20-0.1注：具體測算過程及相關數(shù)據(jù)見附件1第十八頁，共五十九頁。酒店名稱直線距離（Ｍ）影響力系數(shù)承德賓館27090.4天寶假日酒店25830.4四海國際酒店32130.2盛華大酒店23310.6云山飯店20790.6酒店名稱直線距離（Ｍ）影響力系數(shù)京城大酒店14490.8承德大廈酒店13230.8錦江文冠飯店22680.6乾陽大酒店36540.2普寧寺上客堂66780.1第十九頁，共五十九頁。確定目標酒店

說明：根據(jù)影響力系數(shù)和市場調(diào)研情況，選取擬建酒店影響區(qū)域內(nèi)與擬建酒店有競爭關系的酒店作為目標酒店。四星承德賓館天寶假日酒店錦江文冠飯店盛華大酒店云山飯店四海國際大酒店京城大酒店承德大廈賓館乾陽大酒店普寧寺上客堂第二十頁，共五十九頁。酒店競爭力分析——各項指標綜合打分

說明：酒店的競爭能力體現(xiàn)了酒店間的差異性，也體現(xiàn)了酒店獲得客戶的能力。影響酒店間的競爭力的因素包括了：價格、檔次、服務、周邊配套和交通狀況。價格：以標間的價格為基準價格，進行比較。檔次：綜合性因素包含了酒店的星級、規(guī)模、內(nèi)部配套設施、服務水平。周邊配套：酒店內(nèi)部餐飲、娛樂、銀行、郵局等配套服務是否完備。交通狀況：交通是否方便。

酒店項目權(quán)重擬建酒店A酒店B酒店C酒店價格檔次星級規(guī)模內(nèi)部配套服務水平周邊配套交通狀況示例第二十一頁，共五十九頁。酒店競爭力分析——打分標準表設置

說明：各競爭力的因素分為不同的級別，定量或定性描述，作為打分的標準。根據(jù)承德酒店的實際情況，我們制定如下打分標準表：價格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下規(guī)模（間）300以上251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下價格打分標準表檔次打分標準表內(nèi)部配套

非常完善比較完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服務水平優(yōu)良好一般較差得分10099-8079-6059以下第二十二頁，共五十九頁。酒店競爭力分析——打分標準表設置周邊配套非常齊全比較齊全一般齊全不太齊全得分10099-8079-6059以下交通狀況非常方便一般不太方便得分10099-6059以下周邊配套打分標準表交通狀況打分標準表第二十三頁，共五十九頁。擬建酒店的市場占有率

說明：我們將每一家目標酒店作為擬建酒店的一個細分市場，那么現(xiàn)有的市場容量就是其客房數(shù)量乘以其入住率，也就是我們上次匯報中提到的總市場實際出租客房量。

在得出各酒店的競爭力得分和酒店間的影響系數(shù)后我們就可以得到擬建酒店對細分目標市場客戶的吸引能力，也就是擬建酒店在細分市場中的市場占有率。細分市場占有率公式=擬建酒店競爭力得分÷（目標酒店競爭力得分+擬建酒店競爭力得分）×100%×影響力系數(shù)第二十四頁，共五十九頁。四星級酒店競爭力及擬建酒店細分市場占有率

酒店項目權(quán)重擬建酒店承德天寶錦江盛華云山四海價格20%80698059588030檔次規(guī)模20%95647070456555內(nèi)部配套20%88809088707082服務水平20%90808090807570周邊配套10%7510090427575100交通狀況10%80909045808090綜合競爭力得分100%86.177.68270.166.173.566.4影響力系數(shù)110.40.40.60.60.60.2擬建酒店每個細分市場占有率21%20%33%34%32%11%注：具體測算過程及相關數(shù)據(jù)見附件1第二十五頁，共五十九頁。四星級酒店競爭力及擬建酒店細分市場占有率

酒店項目權(quán)重擬建酒店京城承德大廈乾陽普寧寺價格20%8085719590檔次規(guī)模20%9550469540內(nèi)部配套20%8850508058服務水平20%9059596575周邊配套10%7565653040交通狀況10%8070703545綜合競爭力得分100%86.162.358.773.561.1影響力系數(shù)110.80.80.20.1擬建酒店每個細分市場占有率46%48%11%6%注：具體測算過程及相關數(shù)據(jù)見附件1第二十六頁，共五十九頁。擬建酒店細分市場份額（所能獲得的房間數(shù)）

說明：得出細分市場占有率后我們就可以得出擬建酒店在細分市場中的市場份額，也就是擬建酒店所能獲得的房間間數(shù)。擬建酒店細分市場份額（間數(shù)）=目標酒店房間數(shù)×目標酒店入住率×細分市場占有率。擬建酒店細分市場份額（間數(shù)）計算公式=

∑（目標酒店房間數(shù)×目標酒店入住率×細分市場占有率）第二十七頁，共五十九頁。

酒店名稱客房數(shù)平均入住率細分市場占有率細分市場份額承德賓館20885%21%37.20天寶假日酒店22280%20%36.39四海國際酒店18682.5%11%17.33盛華大酒店11180%34%30.14云山飯店21072.5%32%49.28錦江文冠飯店22285%33%62.41京城大酒店14775%46%51.17承德大廈酒店11572.5%48%39.66乾陽大酒店32072.5%11%25.03普寧寺上客堂10078.75%6%4.61擬建酒店每個細分市場份額（房間總數(shù)）353.21（間）擬建酒店細分市場份額（房間數(shù)）第二十八頁，共五十九頁?？头繑?shù)測算小結(jié)

說明：本項目擬建酒店的客房數(shù)量通過引入細分市場的概念，將擬建酒店和目標酒店的競爭力對比同酒店的規(guī)模確定有機的結(jié)合起來，使酒店規(guī)模的確定依據(jù)更加直觀，確定方法更具有科學性和邏輯性。規(guī)模建議：通過測算本項目擬建酒店所能獲得的市場份額，同時按照全國大城市四星級酒店客房普遍開發(fā)數(shù)量及專家建議，四星級酒店客房數(shù)量在300~350間是最為合理的布置。因此建議本項目四星級客房總數(shù)量約為350間（套）。注意點：在該方法使用的過程中，對目標酒店的市場調(diào)查（見市調(diào)成果溝通酒店部分）是這個方法使用的基礎，同時酒店間的競爭力因素和權(quán)重不是一成不變的，它是一個動態(tài)變化的過程，隨著市場發(fā)展和地域變化，給予適當?shù)男拚?。第二十九頁，共五十九頁?？头繀^(qū)體量配比

客房設計標準

本項目客房部分的體量=350×40=14000平米類別設計標準開間一般4m至4.6m（少數(shù)有3.8m的，也有5m以上的）；進深一般8m至9m，（低的少數(shù)有7m多的，高的少數(shù)有12m多的）；層高國外酒店一般除去樓板后凈高2.6至2.8m，少數(shù)在3m以上。國內(nèi)星級酒店“設施設備評定標準”要求不低于3m或2.7m，符合國內(nèi)實際。為了節(jié)省能源，在一般情況下2.8m最合適；建筑面積包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊）一般30至40㎡，其中凈面積(不包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊)20至28m2，衛(wèi)生間4.5㎡，并符合國家《飯店星級的劃分及評定設施設備評定標準》中關于客房面積不少于38、30㎡的規(guī)定和要求。

結(jié)合承德現(xiàn)有的三星級以上酒店的客房面積大小，得出本項目酒店客房面積大小比例如下：普通客房面積約為30~40㎡；行政客房面積約為60~70㎡；豪華套房面積約為80－150㎡。以平均客房面積40㎡/間計算，得出：第三十頁，共五十九頁。2.商務會議區(qū)配置建議第三十一頁，共五十九頁。商務會議區(qū)體量配比——會議室名稱承德賓館天寶假日盛華大酒店錦江文冠飯店數(shù)量7968會議室面積（㎡）8751008約8501666平均數(shù)量（7+9+6+8）/4=7.5平均面積（㎡）（1200+1000+500+800）/4=875

會議室規(guī)模建議：參照承德目前在會議接待方經(jīng)營得較好的四家代表酒店的在會議室方面的面積設置，建議本項目酒店會議室數(shù)量為8-10個（其中包括1個貴賓廳，1各接待廳，以及6-8個大、中、小型會議室），總面積為：900-1000㎡

承德四星級酒店會議室配置狀況樓層/規(guī)模數(shù)量可容納人數(shù)90%以上的酒店會議室樓層在5層以下，少數(shù)設置在中高層，最高樓層為13層3-10個大型會議室可容納人數(shù)約100-500人；中型會議室可容納人數(shù)約30-100人；小型會議會議室可容納人數(shù)約20-30人。第三十二頁，共五十九頁。商務會議區(qū)體量配比——多功能廳

參照承德目前擁有多功能廳的四家代表酒店的面積大小設置，建議本項目酒店多功能會議廳面積可為：900㎡

，適量面積的廚房或備餐間和一個家具周轉(zhuǎn)庫房面積約100㎡

。則多功能區(qū)建筑面積為：900+100=1000㎡.

商務會議區(qū)的多功能廳體量=900+100=1000㎡名稱天寶假日京城大酒店四海國際酒店乾陽大酒店多功能廳面積（㎡）1200約1000約500約800平均面積（㎡）（1200+1000+500+800）/4=875

商務會議區(qū)的會議中心體量=1000㎡

商務會議區(qū)的總體量=1000+1000=2000㎡第三十三頁，共五十九頁。本項目酒店會議室配置建議類型數(shù)量設備設施建議多功能廳1間有音響設備、投影設備、寬帶網(wǎng)設備，可召開國際會議和多民族的國內(nèi)會議，還要有同聲翻譯設備。接見廳/貴賓廳各1間有良好的隔音和充足的燈光，除固定燈光外還要有活動燈光，以供各種表演和展覽使用。多功能廳用可折疊的活動家具，根據(jù)不同的需要隨時可以拼裝成各種類型的臺面。多功能廳一般不設固定舞臺，需要時采用拼裝式的活動舞臺，舞池也用活動地板拼裝成。中小會議室6-8間設施包括有：白板、講臺、音響、錄音機、錄象機、彩電、麥克風、投影儀、幻燈機、活動屏幕、指示牌、指示器、多媒體投影儀等。另外，會議中心還要有足夠的公共衛(wèi)生間（包括）殘疾人衛(wèi)生間和清潔用具儲藏室。

設備設施建議第三十四頁，共五十九頁。3.餐飲區(qū)配置建議第三十五頁，共五十九頁。承德高檔賓館的餐飲配套規(guī)模在1000-2500平米左右，以會議、商務為主的酒店，餐飲規(guī)模較其他類型比重偏大名稱總體規(guī)模（建筑面積：平方米）客房數(shù)量客戶群餐飲規(guī)模餐位與客房比特色菜系承德賓館15000216會議及商務散客占80%，旅團占15%，外籍客戶及其他占5%大宴會廳：170人包間：10人臺，7個，16人臺：2個，20人臺，1個，西餐廳一個，50人餐位：342面積：12221.58川、粵特色菜肴及本地菜品天寶假日酒店27000222會議及宴會占70%，旅團占25%，外籍客戶及其他占5%共可容納800人用餐。大宴會廳一個，400人；中餐廳一個，20人，滿漢全席廳一個，20人。豪華雅間11個，雅間共13個，西餐廳一個，容納40人餐位：800面積：25903.6特色菜品：招牌蠔汁鮮極品鵝掌、鮮蠔汁網(wǎng)鮑十二頭、原只木瓜燉杏汁雪蛤四海國際酒店20000多186旅團占60%，小型會議及宴會占20%，外籍客戶及其他占20%餐飲區(qū)：2000余平米，共400余個餐位；含大廳：22桌；大小雅間16間，含西餐廳餐位：400面積：20002.15麗都私家菜、地方菜、淮南菜、奧菜等第三十六頁，共五十九頁。名稱總體規(guī)模（建筑面積：平方米）客房數(shù)量客戶群餐飲規(guī)模餐位數(shù)與客房比特色菜系盛華大酒店18500111會議及商務散客占70%，旅團占20%，外籍客戶及其他占10%總餐位數(shù)440，宴會大廳：容納150人；20包間，西餐廳90人餐位：440面積：14004宮廷菜系云山飯店20000210會議及商務散客占40%，旅團占40%，外籍客戶及其他占20%餐位總數(shù)：600；大堂：300人；風格不同的宴會廳、雅間13個，西餐廳1個餐位：600面積：16602.9粵、魯、川、淮揚菜為主打，加之北方宮廷菜及當?shù)仫L味菜京城大酒店占地面積18000147旅團占70%，會議及商務散客占20%，外籍客戶及其他占10%大堂：180人；中餐雅間：12間；西餐廳：容納80人餐位：386面積：14402.63西餐，地方菜承德大廈12000115旅團占70%，會議及宴會占20%，外籍客戶及其他占10%整個酒店餐飲容量560人；大堂：150人，包間：12人臺5個，10人臺20個，西餐廳1個，可容納150人餐位：560面積：17604.9粵、川、淮菜第三十七頁，共五十九頁。名稱總體規(guī)模（建筑面積：平方米）客房數(shù)量客戶群餐飲規(guī)模餐位數(shù)與客房比特色菜系錦江文冠酒店22000222會議及商務散客占60%，旅團占30%，外籍客戶及其他占10%可同時容納600人就餐，飯店設有風格迥異的宴會廳、餐飲包間18個，大堂容納250人，西餐廳1個，容納60人餐位：600面積：18402.25主營粵菜、淮揚菜、滬杭菜、地方菜乾陽大酒店26000320旅團占65%，會議及商務散客占25%，外籍客戶及其他占10%設有可容納400人：大堂17桌，包間14個，西餐廳一個，60人。餐位：400面積：13201.25地方菜、宮廷菜為主，湘、鄂、粵菜為輔普寧寺上客堂9000多100多旅團占80%，會議及商務散客占10%，外籍客戶及其他占10%宴會廳：100人；雅間：容納20人一個，容納15、16人4個，西餐廳一個。餐位：184面積：5841.84特色菜、素齋素宴、特色面點、精美西餐注：以上計算面積為包括廚房操作面積、庫房和衛(wèi)生間、通道等輔助面積在內(nèi)的所有面積第三十八頁，共五十九頁。本地高檔會議型賓館每間客房平攤的宴會廳面積集中在5-7平的區(qū)間，包間個數(shù)在13-27個名稱宴會廳規(guī)模客房數(shù)每間客房平攤面積包間數(shù)包間面積承德賓館8502163.9410122天寶假日酒店2000222927500盛華大酒店7501116.7620200云山飯店15002166.9413160錦江文冠酒店12502225.6318250四海國際酒店11001865.9116220京城大酒店9001476.1212176承德大廈7001156.0825260乾陽大酒店8503202.6614260普寧寺上客堂5001005584會議型酒店旅游型酒店第三十九頁，共五十九頁。本項目酒店餐飲配套規(guī)模建議：約3000平米參考承德會議型酒店以及本項目主要競爭對手錦江文冠大酒店，確定本項目每個房間平攤的宴會廳面積為5.6平方米本項目建議宴會廳面積為：350間*5.6平米/間=1960平方米參考承德會議型酒店的包間個數(shù)及承德市場包間需求旺盛，建議酒店包間個數(shù)為25個，每間容納人數(shù)10-20人建議包間個數(shù)25個

面積為：25*20=500平方米本項目宴會廳面積建議本項目包間規(guī)模建議考慮到本項目酒店會議需求，建議設置一個以商務洽談為主的西餐廳或咖啡廳。

本項目西餐廳規(guī)模建議建議面積為：500平方米本項目酒店餐飲區(qū)體量

=1960+500+500=2960平米第四十頁，共五十九頁。檢驗：本項目作為酒店餐飲配套規(guī)模建議為：3000平米左右計算得出餐位與客房比為：（400+500）/350=2.57該比率在承德目前會議型酒店市場餐位與客房比區(qū)間中占中等位置，規(guī)模適中。名稱餐位數(shù)與客房比承德賓館1.58天寶假日酒店3.6盛華大酒店4云山飯店2.9錦江文冠酒店2.25四海國際酒店2.15京城大酒店2.63承德大廈4.9乾陽大酒店1.25普寧寺上客堂1.84會議型酒店旅游型酒店第四十一頁，共五十九頁。附：北京高檔酒店宴會廳面積與客房數(shù)比名稱客房數(shù)（間）宴會廳面積（平方米）每間客房平攤的面積（平方米）嘉里中心48719373.98中國大飯店71622793.18國際俱樂部2734101.51凱賓斯基52610502希爾頓3403050.9君悅酒店5317111.34長城喜來登85111311.33國航萬麗2123451.63王府飯店5305651.07北京代表酒店餐位與客房比名稱座位總計餐位/客房嘉里中心4590.9國際俱樂部4341.6中國大飯店10881.7君悅酒店7421.4從與北京高檔酒店的比較中可以看出，北京高檔酒店的餐位與客房比主要原因集中在1-1.7的區(qū)間，每間客房平攤的面積主要集中在1-2平及3-4平兩個區(qū)間，都遠低于承德酒店的主要區(qū)間，可見，承德餐飲在消費中的比重是比較大的，同時其需求是非常旺盛的。第四十二頁，共五十九頁。從承德餐飲業(yè)的發(fā)展情況來看，行業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，且未來三年內(nèi)區(qū)域新增人口達到7萬，餐飲消費潛力巨大餐飲經(jīng)營狀況回顧：承德市知名餐飲場所主要集中在市中心區(qū)域,其中三處分布在其市內(nèi)主要商業(yè)街南營子大街兩側(cè),餐飲市場生意興隆.從2005及2006兩年的數(shù)據(jù)來看,承德住宿餐飲業(yè)的營業(yè)總收呈遞增趨勢,其中餐費收在總收入中比重達57%以上,占據(jù)主要地位.代表知名餐飲店的主力面積需求在2000-4000平方米之間，飲食文化中帶有濃郁的皇城情結(jié)承德大型餐飲人均消費水平主要持續(xù)在100-200區(qū)間內(nèi)，以野味及滿清宮廷菜系為主營特色承德大型餐飲消費群體以政府、商務宴請為主，包間上座率高，大堂及宴會廳以承接婚宴壽宴為主在消費習慣上，承德人在飲食上花費的比例較高，在外面就餐比重較大區(qū)域未來人口情況：未來三年內(nèi)區(qū)域新增人口達到6萬，到2020年，城南新區(qū)總規(guī)劃人口28萬，消費潛力巨大政府與公檢法的入駐將為餐飲等消費帶來利好，同時形成對餐飲高端消費的強拉動作用

對本項目而言，餐飲物業(yè)風險低、收益較高,建議適當放大規(guī)模。第四十三頁，共五十九頁。目前承德市大型知名餐飲店以2000平米左右為主，定位差異性大，能滿足各類客戶不同需求名稱規(guī)模特色平均菜價（元）主要客戶清宮宴酒樓400裝修風格古樸典雅，以野味為特色，代表菜品：全鹿宴，黃羊及鹿系列。全鹿宴38000，人均消費40元左右，吃野味人均100元以上承德地方特色宴請，招待外地政府以及商務人員樓外樓（四海國際餐廳）2000特色菜燕鮑翅承接宴會，經(jīng)營麗都私家菜、地方菜、淮南菜、粵菜等。30-40商務宴請新乾隆酒樓4300裝修風格古樸，推出具有“乾隆”特色的系列飲食30-40以地方政府，部隊，大型企業(yè)客戶為主，是新興的商務宴請地點。天寶假日酒店1200特色菜品：招牌蠔汁鮮極品鵝掌、鮮蠔汁網(wǎng)鮑十二頭、原只木瓜燉杏汁雪蛤20-30高端的婚宴地點、承接商務宴請大清花3200是大清花在承德最大的分店，2008年內(nèi)，將會擴展到4家店（現(xiàn)在為止2家）。是承德市最成功的連鎖餐飲。15-25普通老百姓、旅游人群滿漢全席2000國家特級酒家，宮廷式裝修，經(jīng)營特色宮廷餐飲，也有海鮮鮑翅等。35-50政府機關、企業(yè)宴請、高端婚宴壽宴第四十四頁，共五十九頁。本項目餐飲類物業(yè)除滿足酒店配套需求外，建議增加4-5個餐飲店,獨立餐飲規(guī)模約7000平米左右。包間：25個共500平方米宴會廳：2000平方米高檔次品牌連鎖店：1個2500-3000平米中端大眾消費餐飲：2個1500-2000平米中低端普通大眾消費餐飲：2-3個300-500平米左右酒店餐飲配套3000平米7000平米獨立配套餐飲本項目餐飲總體規(guī)模建議：西餐廳：500平方米第四十五頁，共五十九頁。4.健身娛樂區(qū)配置建議第四十六頁，共五十九頁。承德市四星級酒店的娛樂配套情況小結(jié)：以KTV、洗浴、棋牌室為主，基本以酒店住宿客戶公款消費為主，少有目的性消費客戶名稱詳細情況承德賓館洗浴中心、美容美發(fā)、KTV、保齡球館、影視餐吧天寶假日酒店多功能歌舞廳、演藝廳、棋牌室、茶藝室、室內(nèi)高爾夫、美式落袋、斯諾克、乒乓球、飛鏢、桑拿浴、保健按摩、美容美發(fā)、健身室、健康舞廳等四海國際灑店桑拿洗浴、演藝吧、KTV包房、球類室、棋牌室、室內(nèi)游泳館盛華大酒店商務中心、網(wǎng)吧、酒吧、商場、迪斯科舞廳、棋牌室、桑拿浴室、健身室云山飯店洗浴中心、棋牌室、美容美發(fā)京城大酒店游泳館、KTV包房、桑拿中心、保健按摩、茶藝吧、棋牌室等承德大廈歌廳、洗浴、酒吧等輔助服務設施錦江文冠酒店游泳館、夜總會、KTV包房、桑拿中心、保健按摩、陽光浴室、棋牌室乾陽大酒店游泳池、男女桑拿浴、健身房、卡拉OK包房，清宮演藝廳、乾陽嘉年華俱樂部普寧寺上客堂大酒店游泳館、健身房、商務館、會議室、康樂宮、上客堂佛樂宮，推出的藏傳佛教舞蹈“四海普寧”使客人充分領略藏傳佛教文化的內(nèi)涵。第四十七頁，共五十九頁。承德四星酒店的娛樂配套多數(shù)設施設備陳舊，整體經(jīng)營狀況一般經(jīng)營狀況：承德四星酒店的娛樂配套以洗浴、KTV、棋牌室為主，少有游泳館、健身房。目前整體經(jīng)營狀況一般。在十家四星級酒店當中有四家較新的酒店設置了健身房，成為未來酒店娛樂配套發(fā)展的一個新趨勢，如天寶酒店健身房以會員制為主，客源以本地消費者為主，經(jīng)營狀況良好。酒店洗浴的消費以酒店內(nèi)部住宿客戶為主，多為公款消費，經(jīng)營狀況尚可，是酒店收入的來源之一?；舅芯频甓荚O置了KTV，形式多為外包經(jīng)營，營業(yè)狀況一般，設施陳舊，更新慢，外來消費者少，運營情況遠不及獨立式經(jīng)營的KTV建議：作為區(qū)域配套，獨立式經(jīng)營的KTV將會有更好的收效；適應大眾需求的健身及游泳設施發(fā)展前景看好。第四十八頁，共五十九頁。

本項目娛樂設施如果僅作為酒店配套來做，從整體市場表現(xiàn)來看，經(jīng)營狀況一般。因此，建議在項目的選擇上應盡量結(jié)合承德市民的消費需求，設置一些大眾娛樂項目，以維持良性運營。第四十九頁，共五十九頁。從承德普通大眾的消費習慣來看，KTV是最受市民喜愛的娛樂活動，其次為健身房與兒童娛樂中心問卷調(diào)查顯示：在承德市民的生活娛樂方面，KTV占據(jù)了主要位置，有18.7%的人選擇KTV作為自己休閑娛樂的主要選擇，而現(xiàn)有知名KTV數(shù)量有限，且亮點較少，可見，KTV在承德市場的發(fā)展將有良好的預期承德市民對健身中心的心理需求排在第二位，數(shù)量僅次于KTV，目前市場上健身中心數(shù)量少，迎合普通消費者需求的健身中心發(fā)展前景看好排在需求第三位的是兒童活動場所，在目前的市場中，該項尚處于空白階段第五十頁，共五十九頁。從市場表現(xiàn)來看，目前承德KTV以中低檔的大眾消費為主，經(jīng)營狀況不錯名稱規(guī)模（平方米）日營業(yè)額上座率錢庫KTV40004-5萬晚上100%經(jīng)典KTV30004-5萬平時晚上100%，周末白天晚上都100%名豪KTV2000不到1萬冷清東方之珠12003～4萬晚上100%天寶KTV25002萬60％從市場表現(xiàn)看：承德市KTV市場總體經(jīng)營狀況良好KTV市場的消費以中低檔大眾消費為主，晚間時段是消費的主流時段，上座率多數(shù)可達100%市場中知名KTV數(shù)量不多，亮點少，發(fā)展前景看好建議：迎合大眾需求的消費定位配以獨立的經(jīng)營模式，加之時尚的裝修及適當?shù)牧咙c，是長期持續(xù)良好經(jīng)營的重要保證第五十一頁，共五十九頁。目前承德市可供健身運動類的場所相對稀缺，而在調(diào)查問卷與訪談中我們發(fā)現(xiàn)，該類運動休閑類項目需求旺盛現(xiàn)狀：承德市健身運動類場所相對稀缺，主要類型為獨立式經(jīng)營及酒店娛樂配套現(xiàn)有的十家四星級酒店中共有四家設置了健身配套，分別為：天寶假日酒店、盛華大酒店、乾陽大酒店、普寧寺上客堂大酒店，目前以會員為主，經(jīng)營狀況穩(wěn)定獨立經(jīng)營的健身俱樂部共有三家：凱迪賽健身俱樂部、傲瑞特健身俱樂部以及寶力豪健身俱樂部，其同樣以會員制為主，經(jīng)營狀況良好。問卷與訪談顯示，運動休閑類項目相對稀缺，市民需求旺盛訪談紀要：劉先生自營業(yè)主30歲承德健身地方就三個，人挺多的，現(xiàn)在人都喜歡這個，我辦的是傲瑞特的會員，器材一般，教練挺專業(yè)的。如果有更好的還會再試試看看。訪談紀要：張先生35歲健身自己沒去過，但有朋友去過，現(xiàn)在數(shù)量還不多，寶力豪06年才開的，以后一定會去嘗試一下，對身體好，自己鍛煉還是不如教練專業(yè)。第五十二頁，共五十九頁。本項目娛樂配套業(yè)態(tài)選擇與規(guī)模配置業(yè)態(tài)入選理由規(guī)模建筑形式量販式KTV大眾消費，市場接受度高，風險較小4000平米獨立的建筑形式，酒店可共享健身房需求旺盛，供應稀缺3000平米獨立或與酒店在一起均可棋牌室大眾娛樂項目，運營成本低5-8間，100平米左右在酒店內(nèi)連鎖精品SPA市場稀缺，標定酒店檔次，公款消費出口400平米在酒店內(nèi)總計4000+3000+100+400=7500平米

本項目/酒店的健身娛樂區(qū)配套體量約為：7500㎡第五十三頁，共五十九頁。附：知名連鎖品牌健身房規(guī)模在3000-4000平米左右知名健身連鎖機構(gòu)列表名稱規(guī)模（平方米）經(jīng)營項目青鳥健身3000-4000