房地產(chǎn)開發(fā)工作可行性研究報告材料(實用模板)

wordword34/34wordXX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：**房地產(chǎn)公司編制人員：***完成日期：目錄調(diào)查人員聲明4第一局部：項目總論555555777與建議8第二局部：市場研究888本市房地產(chǎn)市場分析8892.4板塊市場分析9910102.5項目擬定位方案10101111第三局部：項目開發(fā)方案1111121315161617第四局部：投資估算與融資方案174.1投資估算17171720202020212121222222222222第五局部：財務評價23235.2財務評價〔方案1〕2323242424245.3財務評價〔方案2〕2525第六局部：不確定性分析252526262626風險分析272727第七局部：綜合評價277.1社會評價〔定性〕27〔影響與對策〕2727第八局部：研究結(jié)論與建議272727第九局部：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員聲明我們X重聲明：1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進展分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報告。5、我們已〔或沒有〕對本報告中的擬建項目進展了實地查勘〔在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進展了實地查勘〕。6、〔其他需要聲明的事項〕參加調(diào)查人員簽名：公司領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一局部：項目總論這一局部主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的開展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作根底。為此，需將項目的提出背景與開展概況作系統(tǒng)地表示。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進展的工作情況與其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在表示項目開展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。城市開展規(guī)劃與地塊的關系與對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。①項目啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義〔一般3—5年〕，在公司開展中的地位〔是否核心項目〕；②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物〔如市中心商圈、機場等〕的相對位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系〕。②宗地現(xiàn)狀1〕四周X圍；2〕地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比擬；3〕地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘與高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4〕地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷與項目開發(fā)進度的影響；5〕地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基與地下建筑/結(jié)構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6〕土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7〕地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至X圍與相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套1〕周邊3000米X圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況〔a〕公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；〔c〕現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學與教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。2〕宗地周邊3000米外但可輻射X圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項目周邊環(huán)境〔根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫〕1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況〔化工廠、河流湖泊污染等〕5)危險源情況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等〕6)周邊景觀7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他⑤大市政配套〔都要說明距宗地距離、本錢、接入的可能性〕1)道路現(xiàn)狀與規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系〔影響〕。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑與未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑與未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡〕：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉與線路本錢等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉與線路本錢等。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱與生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，與未來規(guī)劃擴容和增加的情況。規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進展的調(diào)查研究項目與成果②項目地塊初勘與初測工作情況③項目建議書編制、提出與審批過程④研究工作進展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個局部：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果與文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進展調(diào)查和收集的設計根底資料。〔1〕《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)X》〔2〕《A市城市拆遷管理條例》〔3〕《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》〔4〕《住宅設計規(guī)X》〔5〕《住宅建筑設計標準》〔6〕《建筑工程交通設計與停車場設置標準》〔7〕《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)X》〔8〕《高層民用建筑設計防火規(guī)X》與建議不確定性分析主要技術經(jīng)濟指標表第二局部：市場研究房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進展房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。行業(yè)開展趨勢本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的開展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進展因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟開展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的開展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)如此滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場開展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、開展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比擬：〔1〕量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等?！?〕各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量變化和開展趨勢等。5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃開展方向描述城市開展規(guī)劃、功能布局、根底設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。6、主要開展商情況：開展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名開展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購置偏好、購置關注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市開展與房地產(chǎn)市場調(diào)研報告〔報告格式與內(nèi)容另附〕①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進展分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進展分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況〔預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等?！?.4板塊市場分析①區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購置人群變化②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況〔近3-5年〕開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況與開展趨勢①各檔次產(chǎn)品供給狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位與開展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間與產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題①各檔次產(chǎn)品目標客層特征與輻射商圈X圍〔建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究與全市的趨勢特征上〕②結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關注點、訴求點。2.5項目擬定位方案序號比擬因素典型樓盤分值權重擬建項目分值備注〔詳細〕1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設施10010%115城鎮(zhèn)根底設施：供水、供電、排水；社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設計10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率與養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積〔在建與未建〕；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設計10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9開展商信譽1002%90資產(chǎn)與資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其它方面如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12合計106各行權重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：1〕此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比擬，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2〕使我們的價格制定更客觀合理。3〕此表中的權重比例，公司可根據(jù)實際情況進展適當調(diào)整。①市場定位②目標市場定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經(jīng)濟指標④價格定位：項目銷售均價〔元/㎡〕出租均價〔元/㎡×月〕可租售面積〔㎡〕備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三局部：項目開發(fā)方案.2土地價值分析1〕估價方法和計算公式2〕估價過程3〕拆遷本錢估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供給〔價格與成交的情況〕、周邊環(huán)境與配套、市場開展狀況、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。土地所有權、使用權歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權程序評估土地性質(zhì)變更的評估〔已經(jīng)是商品房用地可以不寫〕政策性風險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進展評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款與其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。①設計概念：產(chǎn)品表現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，與不同類型產(chǎn)品的比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場公共配套設施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提與的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。③土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑〔小峽谷〕、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響與解決的方法。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響與考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水〞因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響與解決方法。⑤周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況〔可能與小區(qū)主要出入口有關〕、供水、排水、通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡〕、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱與生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響與解決方法。⑥周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況〔與是否開通業(yè)主班車有關〕、商業(yè)設施〔大型購物中心〕、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原如此與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，與如何解決。方案1序號工程名稱建筑面積〔㎡〕層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店〔不含地下局部〕與局部配套功能2住宅720012不含地下局部3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳與局部配套功能5公建1608綜合樓地下二層設備間與住宅樓地下室合計36264方案2〔略〕①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要表現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，表現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶數(shù)：12096÷〔100×20%+150×30%+220×40%+300×10%〕=66戶型配比：面積〔㎡〕比例〔按戶數(shù)%〕備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功能：功能面積〔㎡〕樓層計算依據(jù)備注會議室大〔1個〕360附樓3層與主樓3層局部1.5㎡/人可同時容納200人中〔2個〕200附樓4層2㎡/人100人宴會廳〔中餐廳〕360附樓2層與主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務中心501酒吧〔咖啡廳、茶秀〕2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-180㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。②方案2〔略〕③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結(jié)構上也略有差異。12層的單位建安本錢約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢后者比前者大。18層差異不大。因此建議：假如建12層，應為1梯4戶；假如建18層，如此主要看戶型設計和公攤面積的比擬。④戶型設計建議：動靜分區(qū)，主臥某某，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量防止“黑屋〞，總公攤〔不包括地下室〕控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大〔90%以內(nèi)〕⑴需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個〔按方案2〕；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價300元/個×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738-693方案②的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積7630㎡停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡〔土方、結(jié)構、防水等本錢增加〕×月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤-232萬元綜合比擬分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般某某市消費者投資商業(yè)與寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300〔元/個×月〕×12〔個月〕÷投資住宅〔買房出租〕的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300〔元/個×月〕×12〔個月〕÷綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后〔裙樓下〕30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理〔臨時IC卡〕。在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進展統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進展預計。附表1開發(fā)進度模擬表時間項目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性論證設計招標建筑設計園林設計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認購正式銷售竣工對租售市場的預測①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按本錢價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。②方案B〔略〕①營銷方式②營銷費用預測銷售計劃①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞動定員總數(shù)與勞動力來源與相應的人員培訓計劃。①企業(yè)組織是否需要成立獨立法人公司〔項目公司〕；主要部門設置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)〔部門〕人員的需求，具體人數(shù)〔重點是專業(yè)經(jīng)理〕。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術人員、管理與經(jīng)營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口與解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑〔調(diào)動、招聘、培訓等〕年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓與費用估算人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。培訓方式：培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓費用：①合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房〔面積〕、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承當營業(yè)稅的義務。③付款進度與與拿地程序的配合④其他合作的主要條件⑤與合作方式相關的其它法律規(guī)定第四局部：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的本錢測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。本錢測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，本錢測算較易把握。①投資估算X圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設本錢、營銷預算、金融本錢。A土地費用：①土地出讓金政府一次性收取的標準地價②拆遷本錢〔用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支〕圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構，其中4棟5層住宅樓房〔實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶〕。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖與現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷本錢估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行方法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*〔0.9+1.5+0.3+0.45+2.7〕*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物〔水、電、、空調(diào)以上其它〕住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：1、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評估費：35000元5、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理方法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷根本停止。再者，A市房屋拆遷管理方法即將出臺，其基準價在原根底上預計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷本錢預計為：③影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本項目占地##畝，每畝##萬元，土地總價值為##萬元。B建設本錢估算前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以與建設期貸款利息等項。設計方案一：對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式根本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑本錢估算①工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安本錢的2%取費?！惨?guī)劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元〕②建筑安裝工程費用根據(jù)相關建設工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡〔方案1〕，1500元/㎡〔方案2〕，綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店與配套服務功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元〔方案1〕，9168萬元〔方案2〕。工程本錢：電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化與小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為萬元。室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為萬元。④建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)視費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建〞人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安本錢的10%取費。⑤工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為萬元。⑥建設單位管理費按前五項費用之和的2%計提。⑦預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安本錢的6%計提。C營銷預算①項目前研究與可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目與企業(yè)的公關開支D金融本錢①貸款引起的利息支出按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元〔每年為250萬元〕。②各項保險開支③稅收和行政性收費④不可預見開支說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資〔直接建造本錢加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅〕等。項目總投資估算表〔方案1〕項目投資總額〔萬元〕單位本錢〔元/m2〕1〕土地費用2〕前期工程費用3〕建筑安裝工程費用〔含裝修費〕4〕建設配套費用5〕室外工程費6〕管理費用7〕銷售費用8〕財務費用9〕各種稅金支出10〕預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元〔方案1〕，16342〔方案2〕。依據(jù)比擬定價和市場定價相結(jié)合的原如此，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡銷售收入住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅與附加142392800*5.5%=7831604各項費用142392800*4%=5695712總本錢：拆遷本錢+建安本錢+稅收+費用+土地本錢毛利潤：銷售收入—營業(yè)稅與附加所得稅土地增值稅項目投入總資金與分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、根底、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口與融資途徑。啟動資金與啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制原如此，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入與回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表〔單位：萬元〕：時間項目12345678現(xiàn)金流入量合計7794463–5409自有資金投入1000主營業(yè)務收入資金5000現(xiàn)金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利財務費用250250250其他費用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–6116①建設期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。②經(jīng)營期自有資金占用項目資金占用量(萬元)計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/㎡;酒店管理辦公設備：50萬元；流動資金與稅費486酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預見費128上述兩項費用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源?？尚行匝芯恐校謩e說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等?；I資方案要在對項目資金來源、建設進度進展綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進展比選。可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資本錢、資金使用條件、利率和匯率風險等進展比擬，尋求財務費用最經(jīng)濟的籌資方案。〔1〕資金來源可靠性分析〔2〕融資結(jié)構分析〔3〕融資本錢分析投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內(nèi)容進展說明。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的償還順序；計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金局部逐年增多，支付的利息局部逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五局部：財務評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進展財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設方案。本局部的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務和稅收制度以與現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務償還能力等財務狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。主要財務評價報表有：財務現(xiàn)金流量表、利潤表、財務平衡表。4.財務基準收益率〔ic〕設定5.2財務評價〔方案1〕投資與本錢費用估算

〔1〕土地出讓地價款

包括兩局部：

①土地使用權出讓金

根據(jù)該市國有土地使用權出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權出讓金為4257萬元。

②拆遷補償安置費

根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊拆遷補償費為8075萬元。

上述兩項合計：12332萬元前期工程費

本項目前期工程費估算見表6-4參照有關類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。見表6-5?！?〕根底設施費

其估算過程參見表6-6〔5〕開發(fā)期稅費

其估算過程參見表6-76〕不可預見費

取以上〔1〕～〔4〕項之和的3%。如此不可預見費為：

〔12332+903.425+11067+687.24〕×

(萬元)

開發(fā)本錢小計：28110.384萬元。

2、開發(fā)費用估算

管理費用

取以上〔1〕～〔4〕項之和的3%。如此管理費用為：

〔748.89(萬元)

〔2〕銷售費用

銷售費用主要包括：廣告宣傳與市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為2606.34萬元。銷售收入詳見表6-9。

〔3〕財務費用

指建設期借款利息。第1年借款9000萬元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設期第2年起2年內(nèi)還清。建設期借款利息計算如下：

第1年應計利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5〔萬元〕

第2年應計利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125〔萬元〕

第3年應計利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928〔萬元〕

如此財務費用為上述合計：1393.5053萬元。詳見表6-14貸款還本付息表。

開發(fā)費用小計：4748.7353萬元。

總本錢費用合計：32859.1193萬元(35965.37)

3、投資與總本錢費用估算匯總表詳見表6-8。4、項目銷售收入估算

〔1〕銷售價格估算

根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各局部的銷售單價為：

住宅：6700元／平方米

商鋪：17200元／平方米

車位：21萬元／個

〔2〕銷售收入的估算

本項目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪局部13248平方米，地下車位188個。詳見表6-9〔3〕銷售計劃與收款計劃確實定具體見表6-105、稅金估算

〔1〕銷售稅金與附加估算具體見表6-11〔2〕土地增值稅估算

具體見表6-126、投資計劃與資金籌措

本項目開發(fā)投資總計需332859.1193萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資局部。

本項目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表6-13。本項目以上4個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應該是比擬好的，故項目可以考慮承受。

3、資金來源與運用表開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施初期〔即為本項目開始投資的當年年初〕的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。

基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的根底上上浮了約2%，即10%作為基準折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的NPV分別為10316.3萬元和6030.19萬元，均大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。

②內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為67.84%%和45.50；均大于同期貸款利率6.5%和基準收益率10%〔Ic〕，說明項目盈利，達到同行業(yè)的收益水平，項目可行7、借款還本付息估算

長期借款9000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見表6-14。財務分析是房地產(chǎn)投資分析的核心局部。它是依據(jù)國家財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，分析項目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項目財務可行性的一種經(jīng)濟評價方法。

這些能力是通過各種報表和一系列指標來表現(xiàn)的。

財務分析的根本報表有：現(xiàn)金流量表〔分為全部投資和資本金〕、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表。不過，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項目與其他項目財務報表的不同之處。

財務分析的系列指標可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時間價值因素，分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標；按指標的性質(zhì)，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標；按財務分析的目標，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標。

反映盈利能力的靜態(tài)指標主要包括：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期；

動態(tài)指標主要包括：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；

反映項目的清償能力的指標主要包括：借款償還期、資