上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望

中國(guó)指數(shù)研究院深圳分院2016年7月

2016年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望房產(chǎn)動(dòng)態(tài)上半年全國(guó)房地產(chǎn)及深圳地區(qū)相關(guān)政策與重大事件。供應(yīng)上半年深圳商品住宅新增供應(yīng)239.48萬(wàn)平米，同比減少7.7%。成交上半年深圳商品住宅成交242.94萬(wàn)平米，同比減少22.77%；成交均價(jià)51006元/平米，是去年同期的1.8倍。供求上半年深圳商品住宅銷(xiāo)供比為1.01，去化周期由年初的7.3個(gè)月延長(zhǎng)至10.4個(gè)月，去化周期延長(zhǎng)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求。土地上半年住宅用地和商辦用地成交和供應(yīng)均同比增長(zhǎng)，工業(yè)用地則大幅縮減；土地成交樓面均價(jià)同比大幅上漲3.8倍，住宅用地溢價(jià)率創(chuàng)新高。企業(yè)動(dòng)態(tài)上半年萬(wàn)科以118.37億元/25.32萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)奪得雙冠。2016年上半年：越調(diào)越漲，6月“雙地王”對(duì)沖新政，房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高宏觀政策環(huán)境分析①中央信貸財(cái)政政策調(diào)整促進(jìn)需求釋放，長(zhǎng)效機(jī)制完善推進(jìn)住房制度改革。2月購(gòu)房門(mén)檻再度降低，不“限購(gòu)”城市首套房首付比例最低為20%，同時(shí)再降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅，促進(jìn)需求釋放。同時(shí)住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善。兩會(huì)及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵(lì)剛性和改善性需求，建立購(gòu)租并舉住房制度?！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，對(duì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有了更具體的規(guī)范。長(zhǎng)三角、成渝等城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”、各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作也順利推進(jìn)。②地方政府因城施策力度加大，熱點(diǎn)城市政策持續(xù)收緊。當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點(diǎn)城市呈現(xiàn)過(guò)熱發(fā)展趨勢(shì)。在這樣的環(huán)境下，一線城市已率先出臺(tái)調(diào)控收緊措施，滬深限購(gòu)加碼，上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購(gòu)范圍，同時(shí)，一線城市周邊部分三四線城市也開(kāi)始加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，市場(chǎng)仍以去庫(kù)存、促消費(fèi)為主基調(diào)，供應(yīng)端實(shí)行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過(guò)信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放。合同》簽署后發(fā)放個(gè)人貸款，由原來(lái)的5個(gè)工作日縮減為4個(gè)工作日。政策環(huán)境：中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，地方強(qiáng)化因城施策，熱點(diǎn)城市漸收緊深圳動(dòng)態(tài)①年初，2016年深圳擬投134億用于住房保障，預(yù)算支出規(guī)模大幅上漲；②3月25日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“3.25新政”），明確指出：非深戶(hù)在深圳購(gòu)房社保繳滿(mǎn)年限由此前的1年提高至3年，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成；③4月9日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布《關(guān)于非深戶(hù)口居民購(gòu)房限購(gòu)相關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》；④5月3日，深圳率先全國(guó)范圍內(nèi)探索商品房預(yù)售制度改革，開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)；住宅供應(yīng)：月度平均住宅供應(yīng)量走低，龍崗和寶安仍是市場(chǎng)供應(yīng)主體上半年，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)步伐較緩,共計(jì)推出商品住宅面積239.48萬(wàn)平米，同比減少7.7%,月均住宅供應(yīng)面積為近四年最低位，供應(yīng)量不足40萬(wàn)平方米/月。單月來(lái)看，僅2016年1月和4月新批售上市面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，其余月份供應(yīng)面積均在30萬(wàn)平米以下。分區(qū)域來(lái)看，上半年深圳商品住宅新增供應(yīng)主要集中在龍崗和寶安兩個(gè)區(qū)域，兩區(qū)合計(jì)占比78.34%，其中龍崗占比47.80%，近乎“半壁江山”。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅成交：越調(diào)越漲，6月成交均價(jià)再創(chuàng)新高2016年一季度延續(xù)了2015年年末的火爆勢(shì)頭，春節(jié)后回暖迅速，直至“3.25新政”的出臺(tái)才打破了成交一路上行的態(tài)勢(shì)，4月和5月市場(chǎng)觀望情緒濃烈，成交量走低，但受6月份的“地王”效應(yīng)影響，市場(chǎng)又開(kāi)始“復(fù)蘇”。上半年共計(jì)成交242.94萬(wàn)平米，同比大幅減少22.77%，單月來(lái)看，上半年深圳月均成交40.49萬(wàn)平米，僅次于2015年的月均成交量。成交價(jià)格則從1月的46515元/平方米一路上揚(yáng)，只有4月小幅回落，5月“破五”漲至55817元/平方米，6月“破六”漲至61756元/平方米，較2015年6月翻了一番。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，3.25新政從區(qū)域成交來(lái)看，2016年上半年寶安和龍崗依然是市場(chǎng)成交量最大的兩個(gè)區(qū)域，共成交17239套/172.92萬(wàn)平米，套數(shù)占比74.40%，面積占比71.17%。成交均價(jià)方面，福田區(qū)成交均價(jià)為各區(qū)域之首，為79770元/平方米，其次是南山區(qū)，成交均價(jià)為77452元/平方米，成交量最大的寶安區(qū)和龍崗區(qū)成交均價(jià)分別為45626元/平方米、38688元/平方米。分區(qū)成交情況：寶安和龍崗仍為市場(chǎng)主體，成交套數(shù)占比74.40%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年深圳住宅各區(qū)域成交數(shù)據(jù)表區(qū)域套數(shù)（套）面積（萬(wàn)㎡）價(jià)格（元/㎡）羅湖137014.0861426福田2713.9979770南山384647.6477452鹽田4444.3443383寶安920692.5645626龍崗803380.3638688全市23170242.9451006從成交面積段占比來(lái)看，上半年深圳市場(chǎng)以70-90平方米的剛需小戶(hù)型為成交主力，成交占比達(dá)五成，較2015年上半年減少一成；90-140平方米及140平方米以上改善型需求戶(hù)型的成交套數(shù)較2015年占比分別增加了3.4和3.7個(gè)百分點(diǎn)。一定程度上，二孩政策的全面放開(kāi)刺激了部分改善型需求的增長(zhǎng)。成交面積結(jié)構(gòu)：中小戶(hù)型依舊為為成交主力，改善型需求小幅增加數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，從成交總價(jià)來(lái)看，2015年上半年深圳市場(chǎng)以總價(jià)350萬(wàn)元以下產(chǎn)品為成交主力，占比50.5%；受成交均價(jià)一路走高的影響，2016年則以總價(jià)格段為350-1000萬(wàn)元的產(chǎn)品為主，占比45.20%，較2015年同期上漲了16.6個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，2016年上半年成交價(jià)在10000萬(wàn)以上的豪宅占比為36.4%，較2015年上半年增加了15.5個(gè)百分點(diǎn)。成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：總價(jià)350萬(wàn)以上住宅成交占比大增，“千萬(wàn)”豪宅鋒芒盡顯數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，供求&去化：商品住宅銷(xiāo)供比1.01，市場(chǎng)供不應(yīng)求2016年上半年，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)步伐較緩，商品住宅新增供應(yīng)面積共計(jì)239.48萬(wàn)平米，同比減少7.7%；月均新批面積為近四年最低，供應(yīng)量的減少一定程度上推動(dòng)了銷(xiāo)供比的走高，二季度表現(xiàn)明顯，其各月銷(xiāo)供比分別為0.39、0.88和1.25；成交方面，2016年上半年共計(jì)成交242.94萬(wàn)平米，同比減少22.77%。銷(xiāo)供比為1.01，整體市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求。截止至2016年6月30日，深圳市場(chǎng)共計(jì)成交23170套/242.94萬(wàn)平方米，去化周期較年初的7.3個(gè)月延長(zhǎng)了3.1個(gè)月至10.4個(gè)月，去化周期延長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年深圳住宅成交套數(shù)排行榜中，鴻榮源·壹城中心共計(jì)成交1185套，是唯一一個(gè)成交量突破一千套的項(xiàng)目，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他上榜項(xiàng)目；上半年，住宅銷(xiāo)售金額TOP10共成交400.24億元，鴻榮源·壹城中心以51.13億元居銷(xiāo)售金額榜首，恒裕濱城以50.76億元排名第二，前海時(shí)代以49.36億元位居第三；銷(xiāo)售面積TOP10共成交6393套/66.95萬(wàn)平米，鴻榮源·壹城中心以11.58平米奪銷(xiāo)售面積冠軍，錦薈PARK和合正觀瀾匯分別以8.57和7.27萬(wàn)平米的業(yè)績(jī)分別位居第二和第三。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：鴻榮源·壹城中心成交套數(shù)突破千套，并以51.13億元/11.58萬(wàn)㎡奪得銷(xiāo)冠2016年上半年住宅銷(xiāo)售金額排行榜項(xiàng)目名稱(chēng)套數(shù)（套）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）鴻榮源·壹城中心118551.134415311.58恒裕濱城36550.76988095.14前海時(shí)代37649.36764536.46海上世界雙璽26641.91986634.25華潤(rùn)深圳灣·悅府11839.371136063.47新錦安壹號(hào)公館13038.351023933.75寶能城55037.23672885.53信義嘉御山62333.31598095.57半島城邦27432.08955543.36華潤(rùn)銀湖藍(lán)山24926.75663774.032016年上半年住宅銷(xiāo)售面積排行榜項(xiàng)目名稱(chēng)套數(shù)（套）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售金額（億元）鴻榮源·壹城中心118511.584415351.13錦薈PARK8218.572886824.73合正觀瀾匯7437.273510625.53宇宏健康花城6726.753907526.37前海時(shí)代3766.467645349.36信義嘉御山6235.575980933.31寶能城5505.536728837.23奧宸·觀壹城6085.152894414.89恒裕濱城3655.149880950.76萬(wàn)科公園6號(hào)4504.954213120.84數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年，萬(wàn)科在深圳以118.37億元的銷(xiāo)售金額居榜首，占市場(chǎng)總金額的9.55%，深圳控股和鴻榮源分別以86.48億元、86.15億元位列第二和第三；銷(xiāo)售面積方面，萬(wàn)科以25.32萬(wàn)平米居銷(xiāo)售面積榜首，占市場(chǎng)份額的10.42%，鴻榮源以16.66萬(wàn)平米排名第二，占市場(chǎng)份額的6.86%，深圳地鐵以16.16萬(wàn)平米銷(xiāo)售面積緊隨其后，占市場(chǎng)份額6.65%。企業(yè)動(dòng)態(tài)：萬(wàn)科以118.37億元/25.23萬(wàn)㎡勇奪銷(xiāo)冠2016年上半年深圳銷(xiāo)售額前十企業(yè)企業(yè)名稱(chēng)銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售金額市場(chǎng)占有率（%）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積市場(chǎng)占有率（%）萬(wàn)科118.379.55%25.3210.42%深圳控股86.486.98%14.826.10%鴻榮源86.156.95%16.666.86%深圳地鐵79.656.43%16.166.65%華潤(rùn)置地77.906.29%9.353.85%寶能地產(chǎn)62.655.06%8.473.48%卓越置業(yè)59.274.78%7.683.16%恒裕集團(tuán)53.444.31%5.662.33%招商蛇口52.344.22%6.572.71%信義地產(chǎn)51.184.13%8.653.56%企業(yè)名稱(chēng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積市場(chǎng)占有率（%）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售金額市場(chǎng)占有率（%）萬(wàn)科25.3210.42%118.379.55%鴻榮源16.666.86%86.156.95%深圳地鐵16.166.65%79.656.43%深圳控股14.826.10%86.486.98%華潤(rùn)置地9.353.85%77.906.29%信義地產(chǎn)8.653.56%51.184.13%深振業(yè)8.603.54%24.862.01%寶能地產(chǎn)8.473.48%62.655.06%金地集團(tuán)8.193.37%35.232.84%卓越置業(yè)7.683.16%59.274.78%2016年上半年深圳銷(xiāo)售面積前十企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地推出方面，2016年上半年深圳共推出22宗土地，規(guī)劃建筑面積288.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76.4%。其中，住宅用地累計(jì)推出65.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)238.5%；商辦用地累計(jì)推出138.02萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)980.8%。成交方面，上半年深圳共成交48宗土地，規(guī)劃建筑面積192.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.5%。其中，住宅和商辦分別成交65.5萬(wàn)平方米、64.8萬(wàn)平方米，同比增加238.5%和136.2%。土地：住宅和商辦用地的推出及成交量均同比增長(zhǎng)，工業(yè)用地大幅縮減數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年上半年，深圳土地成交樓面均價(jià)為18912元/平方米，是去年同期的3.8倍。其中住宅樓面價(jià)同比上漲644%，為34122元/平方米；商辦用地同比下降12%，為18309元/平方米。工業(yè)用地同比上漲154%，為3535元/平方米；溢價(jià)率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢價(jià)率為68.05%，較去年同期提高了52.93個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率159.79%，刷歷史新記錄。土地價(jià)格：土地成交樓面均價(jià)大幅上漲，住宅用地溢價(jià)率創(chuàng)新高數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地位置：龍華新區(qū)民治辦事處宗地編號(hào)：A816-0060土地用途：二類(lèi)居住用地，商業(yè)用地

占地面積：35673.14㎡規(guī)劃建筑面積：146000㎡容積率：4.09成交總價(jià)：829000萬(wàn)元成交地價(jià)：232388元/㎡成交樓面價(jià)：56781元/㎡

土地溢價(jià)率：--

拿地房企：中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司成交時(shí)間：6月2日

A816-0060宗地是深圳今年推出的首宗商住混合地塊，并且是深圳商品房現(xiàn)售的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。該地塊周邊商業(yè)配套較齊全，已有多個(gè)大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，其中包括商業(yè)總面積達(dá)10萬(wàn)平方米的九方購(gòu)物中心以及沃爾瑪?shù)龋潜妒芨鞔箝_(kāi)發(fā)商關(guān)注的“香饃饃“，其最終由中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司以82.89億元聯(lián)合中標(biāo)競(jìng)得，樓面均價(jià)：56781元/平方米，龍華地王誕生。325新政以后，深圳樓市處于一個(gè)新的調(diào)整期和觀望期，新地王的誕生，改變了消費(fèi)者預(yù)期，并提振了各開(kāi)發(fā)商的信心。重點(diǎn)地塊1：龍華新區(qū)民治辦事處數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院整理土地位置：明新區(qū)高新技術(shù)園區(qū)東片區(qū)，觀光路與光明大道交匯處南側(cè)宗地編號(hào)：A646－0059土地用途：商住混合用地

建設(shè)用地面積：99230㎡規(guī)劃建筑面積：509000㎡容積率：5.12成交總價(jià)：1406000萬(wàn)元成交地價(jià)：141691元/㎡成交樓面價(jià)：27623元/㎡

土地溢價(jià)率：159.79%拿地企業(yè)：深圳市凱豐實(shí)業(yè)有限公司（龍光地產(chǎn)馬甲）成交時(shí)間：6月8日該地處光明新區(qū)高新技術(shù)園區(qū)東片區(qū)，周邊有招商局智慧城、華強(qiáng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等，同時(shí)作為光明新區(qū)三年來(lái)首次出讓帶居住用途的商住混合用地，在住宅用地供應(yīng)日趨緊張的形勢(shì)下倍受矚目。該宗地最終由龍光地產(chǎn)以