第七章個人住房貸款

第七章個人住房貸款房地產(chǎn)金融第七章個人住房貸款第一節(jié)個人住房貸款概述第二節(jié)個人住房貸款工具第三節(jié)個人住房貸款的運(yùn)作第一節(jié)個人住房貸款概述一、個人住房貸款的概念及種類(一)個人住房貸款的概念

個人住房貸款是金融機(jī)構(gòu)向購買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。個人住房貸款的特點(diǎn)個人住房貸款的作用

(二)個人住房貸款的種類

1、按資金來源劃分自營性個人住房貸款政策性個人住房貸款個人住房組合貸款

2．按住房交易形態(tài)劃分首次住房貸款是指銀行向在住房一級市場購買由房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房的自然人發(fā)放的貸款.再交易住房貸款是指銀行向在住房二級市場購買再次住房交易住房的自然人發(fā)放的貸款.3．按貸款用途劃分個人購買貸款

個人大修住房貸款4．按購買住房類型劃分購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款

個人購買商品住房貸款二、個人住房貸款的特征1．貸款期限長2．零售性3．分期償還

三、個人住房貸款中的幾個主要術(shù)語

1．貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來說，銀行對借款人的借款數(shù)額會做出限制性規(guī)定，即所謂的貸款限額。2．首付比率首付比率通常是指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。3．貸款價值比率貸款價值比率也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購房地產(chǎn)價值的比率。

4．償還比率償還比率通常是指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。

5．貸款余額貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。四、個人住房貸款的擔(dān)保方式1．以所購住房作抵押現(xiàn)房抵押期房抵押2．抵押加連帶責(zé)任保證以期房作抵押住房置業(yè)擔(dān)保3．抵押加購買住房貸款保險

住房貸款保險是指，借款人作為被保險人，因意外或疾病導(dǎo)致死亡或殘疾等自然原因，或因失業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入下降等社會性原因致使無法繼續(xù)全部或部分歸還貸款本息時，由保險公司代借款人償還全部或部分所欠貸款本息的行為。4．質(zhì)押擔(dān)保

借款人或第三人用銀行存單、債券等權(quán)利憑證作為借款人貸款的質(zhì)物交貸款人保管，當(dāng)借款人不能如期還款時，貸款人依法處理質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費(fèi)用。5．連帶責(zé)任保證

保證單位為借款人全程提供連帶責(zé)任保證，借款人不能如期還款時，由保證單位代借款人償還剩余的貸款本息、罰息及費(fèi)用。

五、住房置業(yè)擔(dān)保

(一)住房置業(yè)擔(dān)保的概念

住房置業(yè)擔(dān)保是指依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司(以下簡稱擔(dān)保公司)，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。（二）住房置業(yè)擔(dān)保的作用1、提高房屋購買力2、減小開發(fā)商的負(fù)擔(dān)3、防范和轉(zhuǎn)移風(fēng)險4、提高個人住房貸款申請的成功率、降低貸款門檻、簡化貸款手續(xù)

(三)住房置業(yè)擔(dān)保的程序1．借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保申請住房置業(yè)擔(dān)保的借款人應(yīng)具備下列條件：(1)具有完全民事行為能力；(2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件；(3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；(4)已訂立合法有效的住房購銷合同；(5)已足額交納購房首付款；(6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。2．擔(dān)保公司受理借款人的申請3．簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù)4．解除擔(dān)保

(四)住房置業(yè)擔(dān)保公司

擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或股份有限公司，其實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。擔(dān)保公司的資金運(yùn)用，應(yīng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。擔(dān)保公司從事的業(yè)務(wù)范圍:置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)提留擔(dān)保保證金建立擔(dān)保風(fēng)險基金擔(dān)保貸款余額的規(guī)定

第二節(jié)個人住房貸款工具一、月等額償還按揭貸款月等額償還按揭貸款(ConstantPaymentMongage，CPM)方式是指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。其計(jì)算公式為

A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1式中：A——月償還額；P——貸款本金；n——還款期數(shù)(以月為單位計(jì)算)；i——月利率。

例5-2某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款20萬元，年利率5．04％，貸款期限15年，若在整個貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每期償還額為多少?A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1=1586(元)n=15×12=180二、等額本金償還按揭貸款等額本金償還按揭貸款（ConstantAmorizationMortgage,CAM)方式是在整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。其公式為：ak=P/n+【1-(k-1)/n】×P×iak----第k期的月還款額P-----貸款本金n-----還款期數(shù)k-----還款第k期等額本金償還和等額本息償還抵押貸款的比較1、償還方式的比較抵押貸款額100000萬元，年利率12%，期限30年。月還款額（元）1277.781028.60o830年份（年）等額本金償還的抵押貸款（CAM)等額本息償還的抵押貸款（CPM)BI2BI1280.56抵押貸款要求的最低收入標(biāo)準(zhǔn)還款的第一個月，兩種抵押貸款的月付利息額均為1000元，等額本金償還的抵押貸款的月付本金為277.78元，等額本息償還的抵押貸款的月付本金為28.6元。2、貸款余額的比較等額本息償還的抵押貸款（CPM)等額本金償還的抵押貸款（CAM)月還款額（元）年份（年）30o100000元兩種還款工具有較大的差異，主要表現(xiàn)在：(1)兩者還款數(shù)額不同(2)每期還款額中本金、利息所占比例不同(3)兩種還款方式中的利息總額不同(4)等額本息償還抵押貸款為貸款人帶來更多收益(5)等額本息償還抵押貸款降低了貸款門檻三、遞增式償還按揭貸款遞增式償還按揭貸款(GraduatedPaymentMongage，GPM)方式是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個月份，均以相等的額度償還。四、漂浮式按揭貸款漂浮式按揭貸款(肋10nMongage，BM)，是指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于月等額償還方式計(jì)算的還款額，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還款。五、可變利率按揭貸款

可變利率按揭貸款是指合同規(guī)定的利率可以浮動，這種浮動幅度是按事先預(yù)定的市場指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。一方面，可變利率按揭貸款的月還款額較低，能吸引更多的客戶；另一方面，這種抵押貸款的利率在市場利率變化較大的情況下，償還額有增加的可能性，所以說它又具有一定的風(fēng)險。

1、隨價格水平調(diào)整的按揭貸款(PiceLvelAjustedMrtgage，PLAM)

這種按揭還款方式是借貸雙方只確定貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一般時間后按照市場價格指數(shù)(比如消費(fèi)價格指數(shù))對貸款余額進(jìn)行調(diào)整。其特點(diǎn)是在雙方確定初始利率后，約定按市場價格指數(shù)對月還貸額或貸款余額進(jìn)行調(diào)整。2．可調(diào)整利率按揭貸款(AJustableRateMortgage，ARM)(1)利率調(diào)整無限制的按揭貸款。這種工具對利率調(diào)整不設(shè)任何限制。(2)利率調(diào)整有上限的按揭貸款。這種還款方式是指銀行一次調(diào)整利率所允許的最大幅度。(3)還貸額有上限的按揭貸款。

3．可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn)

(1)可變利率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)。主要包括：第一，可以吸引更多的客戶；第二，有利于銀行在貸款時做更全面的評價，選擇性更大；第三，不會出現(xiàn)市場利率低而貸款利率高對借款人不利的情況，迫使借款人違約或進(jìn)行二次抵押、再抵押；第四，由于利率隨市場而變，不會造成銀行利率風(fēng)險。

(2)可變利率按揭貸款的缺點(diǎn)。主要包括：第一，由于利率是波動的，使借款人利率風(fēng)險加大；第二，利率變化過大、過頻會引起還款額大幅度上升，導(dǎo)致借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大；第三，較低的初始利率可能會很快上升，借款人由低利率而形成的還款額低可能會迅速消失；第四，還款額過大的波動造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過大；第五，利率每次變動都要雙方協(xié)商，所以雙方常對怎樣分?jǐn)偫曙L(fēng)險爭論不休，討價還價，交易成本較高。

六、逆向年金抵押貸款逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage，RAM)和通常的按揭貸款不同，是貸款人逐月付給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵押合同期滿，借款人則一次性還貸。逆向年金抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)：

(1)可以使房屋所有人利用房屋取得資金，進(jìn)行消費(fèi)和其他方面的投資，提高了資產(chǎn)的流動性；

(2)利用房屋取得資金，是人們?nèi)〉蒙钯M(fèi)用的最后選擇，這有利于社會問題的解決；

(3)終生養(yǎng)老金抵押貸款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有權(quán)利住在已抵押的房屋中，既解決了生活資金又解決了居住問題。逆向年金抵押貸款的缺點(diǎn)：(1)獲取這些資金的成本較高(包括利息和轉(zhuǎn)讓費(fèi))；(2)借款人違約風(fēng)險加大，在房屋升值幅度小或貶值時更是如此；(3)在利率較高情況下，借款人得到的借款數(shù)較低。

第三節(jié)個人住房貸款的運(yùn)作

一、自營性個人住房貸款的運(yùn)作申請審查審批、發(fā)放貸款回收貸款到期履約撤押違約處置抵押物(一)個人住房貸款的審查

個人住房貸款的審查，包括對借款人申請材料的審查、借款人資信審查、抵押物審查、質(zhì)押權(quán)利審查、對保證人的審查等。信貸人員按照安全性、效益性、流動性的原則，評估申請人所要求貸款的可行性，提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式以及其他貸款決策方面的具體意見。借款人申請個人住房貸款應(yīng)向貸款行提交下列材料：(1)合法的身份證件；(2)借款人償還能力證明材料；(3)合法的購(建造、大修)房合同、協(xié)議或(和)其他批準(zhǔn)文件；(4)抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告書；(5)保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；(6)借款人用于購買(建造、大修)住房的自籌資金的有關(guān)證明。

(二)個人住房貸款的審批與發(fā)放

自營性個人住房貸款的額度一般為所購(建造、大修)住房價款或評估價值的70％，最高不得超過80％，貸款期限最長為30年；政策性個人住房貸款的期限最長為30年，貸款額度按照當(dāng)?shù)刈》课瘑T會的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行人民銀行規(guī)定的法定利率。

銀行與借款人應(yīng)根據(jù)借款用途、不同的貸款擔(dān)保方式簽訂有關(guān)合同。1、抵押貸款。貸款行與借款人簽訂《個人住房借款合同》，同時與抵押人簽訂《個人住房抵押合同》。2、質(zhì)押貸款。貸款行與借款人簽訂《個人住房借款合同》，同時與出質(zhì)人簽訂《個人住房質(zhì)押合同》。3、保證貸款。貸款行與借款人簽訂《個人住房借款合同》，同時與保證人簽訂《個人住房保證合同》。

(三)個人住房貸款的回收

借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。目前個人住房貸款采取委托扣款方式和柜面還款方式兩種。

(四)個人住房貸款的違約責(zé)任及處置

違約是指借款合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

1．違約情形以下情形視為借款人違約：(1)貸款人未按合同約定的時間、數(shù)額和方式向借款人提供借款；(2)借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；(3)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款；(4)借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時、足額歸還貸款本息；

(5)借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；(6)借款人拒絕或妨礙貸款行對貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；(7)借款人提供的文件、資料不實(shí)，已經(jīng)或者可能造成貸款損失；(8)借款人與他人簽訂有損貸款行權(quán)益的合同或協(xié)議；

(9)保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質(zhì)押權(quán)利價值明顯減少影響貸款行實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵(質(zhì))押物；(10)借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn)或財產(chǎn)繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；(11)借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險；(12)借款人其他違反借款合同的行為。2．違約的處置方式

違約發(fā)生后，根據(jù)違約原因和違約性質(zhì)采取不同的處置方式，一般的方法有催收、延長貸款期限、停止發(fā)放或提前收回已發(fā)放貸款本息、收取違約金、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任、處置抵(質(zhì))押物。

3．抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置(1)抵押物的處置方式(2)質(zhì)押權(quán)利的處置方式

二、住房公積金個人住房貸款

(一)住房公積金個人住房貸款的特點(diǎn)1．專項(xiàng)消費(fèi)性貸款2．政策性貸款3．委托貸款(二)申請住房公積金住房貸款的條件1．住房公積金貸款的適用范圍(1)購買自住住房。購買以下住房時可以申請住房公積金貸款：公有住房、集資建房或合作建房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房、上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。(2)建造、翻建、大修自住住房。

2.申請條件

(1)貸款申請人應(yīng)是繳存住房公積金的職工。

(2)職工申請住房公積金貸款只能用于購買、建造、翻建、大修自住住房。

(三)貸款的程序(1)借款人應(yīng)首先向管理中心提出貸款申請。借款人應(yīng)出具本人身份證件、房屋買賣合同和自籌資金存款證明等有關(guān)材料。(2)管理中心對申請進(jìn)行初審。管理中心要審查借款人的資格、資信、借款用途等情況，核定貸款額度、期限和利率，并對抵押物或擔(dān)保物進(jìn)行核查。(3)貸款銀行作為受托人進(jìn)行調(diào)查。住房公積金貸款實(shí)行銀行一票否決制，貸款銀行對貸款投向有異議的，可對該筆貸款提出否決。(4)管理中心對貸款申請進(jìn)行審批，簽發(fā)委托貸款通知單。管理中心要在受理申請后15個工作日內(nèi)做出是否準(zhǔn)予借款的決定，并通知借款人。(5)受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押(質(zhì)押、保證)合同，并依法辦理登記手續(xù)。(6)劃轉(zhuǎn)貸款。借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書，并將管理中心在受托銀行委托存款戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金賬戶