合肥和昌肥西地塊定位報(bào)告

Poly-YaohaiE1501plotspreliminarypositioningReport和昌·肥西地塊前期定位與營(yíng)銷策略安徽中原事業(yè)1部2015.11.23總建面：24萬(wàn)方地塊性質(zhì)：商住用地（肥西產(chǎn)證）商業(yè)用地：18890㎡，樓面價(jià)1556元/㎡，容積率4.0住宅用地：44010㎡，樓面價(jià)2490元/㎡，容積率2.5項(xiàng)目核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)解讀①中等開發(fā)商規(guī)模，無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)②非城市核心區(qū)域，配套設(shè)施不健全③土地成本壓力不大④商業(yè)用地性質(zhì)，商業(yè)指標(biāo)占比絕對(duì)高于周邊競(jìng)品PART.1.商業(yè)開發(fā)方向研究商業(yè)商業(yè)研究的3個(gè)維度：①：區(qū)域商業(yè)發(fā)展如何？缺什么？需要什么？②：消費(fèi)客群是誰(shuí)？客群的消費(fèi)習(xí)慣及需求？③：企業(yè)開發(fā)商目標(biāo)？項(xiàng)目自身?xiàng)l件是否滿足？【區(qū)域未來(lái)發(fā)展研判】合肥發(fā)展空間由市中心向西南方向呈階梯狀外拓，本項(xiàng)目所在區(qū)域是合肥西南方向發(fā)展的第三發(fā)展梯隊(duì)，區(qū)域發(fā)展處于起步的階段，從市政規(guī)劃角度，后期存在良好的發(fā)展契機(jī)。

隨著城市發(fā)展，區(qū)域空間逐步向西南方向推進(jìn)，呈階梯狀外拓；

主要依托繁華大道、玉蘭大道為發(fā)展動(dòng)脈，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展；

本案所處板塊，市場(chǎng)剛剛起步，區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后；

第一發(fā)展階段：翡翠路片區(qū)，受老城區(qū)外擴(kuò)影響最為直接，發(fā)展較早，區(qū)域較為成熟，代表項(xiàng)目中環(huán)城；

第二發(fā)展階段：玉蘭大道以東區(qū)域，近年隨著繁華大道的貫通，目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住宅項(xiàng)目紛紛入市，代表項(xiàng)目文一名門綠洲、禹州天璽；

第三發(fā)展階段：玉蘭大道以西片區(qū)，及目前項(xiàng)目所在區(qū)域，市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，代表項(xiàng)目本案；區(qū)域發(fā)展階段：西部片區(qū)翡翠片區(qū)南部片區(qū)老城區(qū)本案玉蘭大道東片區(qū)玉蘭大道西片區(qū)【區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀解析】隨著區(qū)域的發(fā)展，整體形象有所提升，人居環(huán)境得以改善，但區(qū)域配套尚不完善，目前商業(yè)氛圍較差。非商業(yè)核心區(qū)，區(qū)域商業(yè)密度相對(duì)較低，住宅底商是主要的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。

繁華大道、玉蘭大道的全線貫通，提升了區(qū)域交通便捷性，使得區(qū)域形象有所改善，隨著各項(xiàng)目的相繼開發(fā)，改善了人居環(huán)境；項(xiàng)目所處板塊市場(chǎng)較滯后，處于初步萌芽狀態(tài)，人居環(huán)境要素目前有所改善，但整體形象不盡人意；

項(xiàng)目周邊多是陳舊的居民小區(qū)或是廠房，商業(yè)、商務(wù)氛圍較差；老城區(qū)本案繁華大道玉蘭大道中環(huán)城名門綠洲禹州天璽華地城地塊周邊商業(yè)研究半徑項(xiàng)目3公里核心輻射圈項(xiàng)目周邊5公里次核心輻射圈項(xiàng)目商業(yè)核心輻射圈：項(xiàng)目周邊三3公里區(qū)域項(xiàng)目商業(yè)次核心輻射圈：項(xiàng)目周邊5公里區(qū)域華南城港澳廣場(chǎng)中環(huán)城太平洋地塊周邊3公里主要商業(yè)情況項(xiàng)目周邊3公里商業(yè)調(diào)研序號(hào)項(xiàng)目名稱與本案直線距離/公里商業(yè)體量（㎡）集中式/住宅底商/街區(qū)在售/在營(yíng)業(yè)/租金/售價(jià)商業(yè)主要業(yè)態(tài)在售+待售綠地·海德公館0.510000底商未售價(jià)格未定餐飲+零售信地華地城1.53000住宅底商未售價(jià)格未定餐飲+零售名門御府2900住宅底商在售9000元/㎡餐飲+零售鼎元公館2.57000底商街區(qū)在售1.1萬(wàn)元/㎡餐飲+零售禹州天璽347000街鋪在售1.2萬(wàn)元/㎡餐飲+零售+農(nóng)貿(mào)名門綠洲312000街鋪在售1.2萬(wàn)元/㎡餐飲+零售合計(jì)79900

在營(yíng)業(yè)順美家園0.512000街鋪在營(yíng)業(yè)40-120元/㎡/月餐飲+零售+五金順和家園116000街鋪在營(yíng)業(yè)40-121元/㎡/月餐飲+零售+五金好運(yùn)長(zhǎng)安2.77000住宅底商在營(yíng)業(yè)60-120元/㎡/月餐飲+零售新華陽(yáng)光國(guó)際2.910000住宅底商在營(yíng)業(yè)60-120元/㎡/月餐飲+零售繁華逸城29460街鋪在營(yíng)業(yè)40-120元/㎡/月餐飲+零售合計(jì)54460

區(qū)域內(nèi)商業(yè)以底商+街鋪為主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)定位主要以餐飲+社區(qū)配套零售為主，商業(yè)分散，三公里范圍之內(nèi)無(wú)集中式商業(yè)中心。地塊周邊5公里主要商業(yè)情況項(xiàng)目周邊5公里商業(yè)調(diào)研序號(hào)項(xiàng)目名稱與本案直線距離/公里商業(yè)體量（㎡）集中式/住宅底商/街區(qū)在售/在營(yíng)業(yè)/租金/售價(jià)商業(yè)主要業(yè)態(tài)在營(yíng)業(yè)中環(huán)城536萬(wàn)㎡集中式在營(yíng)業(yè)100-300元/㎡/月餐飲+百貨+娛樂(lè)+公寓港澳廣場(chǎng)56萬(wàn)方集中式在營(yíng)業(yè)60-300元/㎡/月餐飲+百貨+娛樂(lè)在售太平洋森活廣場(chǎng)3.527萬(wàn)㎡集中式在售公寓——餐飲+百貨+娛樂(lè)+公寓地塊周邊5公里主要商業(yè)中心共有4個(gè)，目前中環(huán)城和港澳廣場(chǎng)在營(yíng)業(yè)，物業(yè)組合形式以集中式商業(yè)+街區(qū)為主。在售的太平洋森活廣場(chǎng)以規(guī)劃以集中式商業(yè)+街區(qū)+公寓為主，目前在售公寓。華南城的商業(yè)模式為大型商貿(mào)物流類商業(yè)。繁華大道板塊橫向商業(yè)研究中環(huán)城商圈明珠廣場(chǎng)商圈本案華南城商圈（未來(lái)）10公里范圍街鋪零散分布以繁華大道為主軸，形成了以明珠廣場(chǎng)、中環(huán)城為核心的商業(yè)中心。中環(huán)城往西10公里內(nèi)暫無(wú)商業(yè)中心出現(xiàn)。中環(huán)城成為繁華大道西段的商業(yè)消費(fèi)中心。從整體城市商業(yè)密度來(lái)看，中環(huán)城以西的繁華大道板塊，亟需心的商業(yè)中心出現(xiàn)。根據(jù)相關(guān)資料推算，未來(lái)區(qū)域常住人口三年內(nèi)達(dá)16萬(wàn)，五年內(nèi)達(dá)20萬(wàn)，根據(jù)國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè)面積1.2平方米計(jì)，片區(qū)未來(lái)可容納的純商業(yè)體量為25萬(wàn)方。商業(yè)開發(fā)存在一定的市場(chǎng)潛在需求。地塊周邊3公里常駐人口分布情況現(xiàn)有居住人口量約為9萬(wàn)人（按照每戶4人計(jì)）周邊現(xiàn)有居住戶數(shù)名稱規(guī)模戶數(shù)順美家園3000順和家園5221繁華逸城3500堰湖山莊5040柏堰雅苑2753桃花公租房380合計(jì)19894現(xiàn)有廠區(qū)員工規(guī)模廠區(qū)員工規(guī)模廠區(qū)員工規(guī)模格力12000修正藥業(yè)310青松集團(tuán)200亞輝電器200凱邦1500創(chuàng)宇科技120應(yīng)流集團(tuán)300合肥思瑞特藥業(yè)70佳通輪胎570安徽友特自動(dòng)化90翰齊生物科技120日創(chuàng)機(jī)械400科邦軸承60宏遠(yuǎn)無(wú)紡布業(yè)600合計(jì)14750三年后居住人口量約17萬(wàn)人已有人口名稱規(guī)模戶數(shù)——9萬(wàn)人未來(lái)三年入駐小區(qū)戶數(shù)名稱規(guī)模戶數(shù)綠地海德公館2849光明地塊1626信地華地城4070禹州天璽4140文一名門綠洲3025文一名門御府1354鼎元公館2496順和家園二期846現(xiàn)有廠區(qū)員工規(guī)模廠區(qū)員工規(guī)模未來(lái)三年按照2000名員工的廠區(qū)增加6家來(lái)算12000五年后居住人口量約21萬(wàn)人已有人口名稱規(guī)模戶數(shù)——16萬(wàn)人未來(lái)五年入駐小區(qū)戶數(shù)名稱規(guī)模戶數(shù)未來(lái)五年按照每年兩個(gè)2000人小區(qū)建成計(jì)算20000現(xiàn)有廠區(qū)員工規(guī)模廠區(qū)員工規(guī)模未來(lái)五年按照2000名員工的廠區(qū)增加10家來(lái)算20000注：以上為人口發(fā)展為預(yù)估量，按照每戶4人估算龐大的潛在消費(fèi)群里支撐區(qū)域商業(yè)輻射客群初判核心消費(fèi)群體：項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)的常駐居民和廠區(qū)客群主要消費(fèi)業(yè)態(tài)：家庭生活日常消費(fèi)、特色餐飲、生活配套、休閑娛樂(lè)次核心消費(fèi)群體：區(qū)域周邊5公里內(nèi)的常駐居民主要消費(fèi)業(yè)態(tài)：特色餐飲、休閑娛樂(lè)、生活配套。補(bǔ)充消費(fèi)群體：區(qū)域外居民與區(qū)域流動(dòng)人口主要消費(fèi)業(yè)態(tài)：特色餐飲、休閑娛樂(lè)為主。日常生活用品消費(fèi)依靠本區(qū)域的住宅商業(yè)滿足，購(gòu)物需求、特色餐飲區(qū)域內(nèi)無(wú)法滿足，驅(qū)車中環(huán)城為首選，對(duì)區(qū)域生活配套的現(xiàn)狀不滿。典型客戶訪談年齡：24歲左右籍貫：六安購(gòu)買物業(yè)：繁華逸城業(yè)主職業(yè)：廠區(qū)員工（格力公司）購(gòu)買意圖：自住其他：首次置業(yè)，考慮工作區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，上班方便；工廠上班，對(duì)價(jià)格要求相對(duì)較高，希望后期居住的地方購(gòu)物生活等方便，但同時(shí)考慮后期結(jié)婚、孩子等上學(xué)問(wèn)題，置業(yè)時(shí)較為猶豫。來(lái)自合肥格力公司，目前居住格力廠區(qū)宿舍客戶來(lái)源：御府來(lái)訪客戶訪談日期：20151115典型客戶訪談年齡：28歲左右籍貫：肥西小廟鎮(zhèn)購(gòu)買物業(yè)：名門御府業(yè)主職業(yè)：公司上班（洛瑞特藥業(yè)公司）購(gòu)買意圖：自住其他：首次置業(yè)，已經(jīng)結(jié)婚，目前工作穩(wěn)定，前期一直未購(gòu)房，現(xiàn)考慮購(gòu)買3房，置業(yè)考慮學(xué)區(qū)以及區(qū)域環(huán)境等因素，希望居住地距離城區(qū)交通方便，對(duì)未來(lái)發(fā)展前景更為關(guān)注。來(lái)自高新區(qū)，目前在堰湖山莊居住客戶來(lái)源：御府來(lái)訪客戶訪談日期：20151116潛在客群消費(fèi)習(xí)慣與需求訪談客戶需求深度訪談：區(qū)域缺乏城市界面，期待周邊可以有新的商業(yè)中心，可以給整個(gè)區(qū)域帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。改變區(qū)域目前無(wú)購(gòu)物中心的現(xiàn)狀。典型客戶訪談年齡：26歲左右籍貫：肥西購(gòu)買物業(yè)：名門綠洲業(yè)主職業(yè)：企業(yè)單位（青松集團(tuán)）購(gòu)買意圖：婚房自住訪談：置業(yè)在這里主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較低，不過(guò)生活的便利性確實(shí)令人擔(dān)憂，周邊連個(gè)大型商場(chǎng)都沒有，如果想逛逛大超市還要跑到中環(huán)城，是比較麻煩的。洗完未來(lái)可以有大的商業(yè)體出現(xiàn)來(lái)自合肥青松集團(tuán)，目前居住繁華逸城客戶來(lái)源：名門綠洲來(lái)訪客戶訪談日期：20151115典型客戶訪談年齡：32歲左右籍貫：經(jīng)開購(gòu)買物業(yè)：二次置業(yè)、投資職業(yè)：個(gè)體戶購(gòu)買意圖：投資訪談：第二次置業(yè)，主要用于投資，由于現(xiàn)有部分項(xiàng)目均無(wú)商業(yè)，因而對(duì)項(xiàng)目的配套發(fā)展較為關(guān)注。將有集中商業(yè)的項(xiàng)目作為主要投資，同時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)的品牌影響比較看重。來(lái)自經(jīng)開區(qū)，目前在中環(huán)城居住客戶來(lái)源：名門綠洲來(lái)訪客戶訪談日期：20151116潛在客群消費(fèi)習(xí)慣與需求訪談客戶需求深度訪談：對(duì)投資該區(qū)域的商業(yè)表現(xiàn)出濃厚的興趣，同時(shí)看好區(qū)域發(fā)展，更傾向于投資類物業(yè)產(chǎn)品，對(duì)區(qū)域目前商業(yè)配套不滿意，希望出現(xiàn)大型商業(yè)中心。典型客戶訪談年齡：46歲左右籍貫：合肥購(gòu)買物業(yè)：綠洲商鋪意向客戶職業(yè)：個(gè)體戶購(gòu)買意圖：投資其他：客戶本人一直在經(jīng)開明珠廣場(chǎng)做生意，對(duì)繁華西路沿線較為熟悉，一直在區(qū)域內(nèi)尋找有價(jià)值的投資類物業(yè)產(chǎn)品，更傾向于大型城市商業(yè)類似的投資商業(yè)。來(lái)自經(jīng)開區(qū)目前居住明珠廣場(chǎng)客戶來(lái)源：綠洲商業(yè)認(rèn)籌客戶日期：20151116典型客戶訪談年齡：38歲左右籍貫：肥西桃花鎮(zhèn)購(gòu)買物業(yè)：綠洲商鋪意向客戶職業(yè)：個(gè)體戶購(gòu)買意圖：自營(yíng)、投資其他：本人居住在柏堰工業(yè)園區(qū)域，希望繁華西路柏堰區(qū)域有大型商業(yè)出現(xiàn)，考慮購(gòu)買一套面積在60左右的商鋪，后期用于出租或自營(yíng)，對(duì)價(jià)格關(guān)注較高。來(lái)自高新區(qū)，目前新華陽(yáng)光國(guó)際客戶來(lái)源：綠洲商業(yè)認(rèn)籌客戶訪談日期：20151116潛在客群消費(fèi)習(xí)慣與需求訪談16孩子沒有地方娛樂(lè)家庭購(gòu)物無(wú)處可去周邊無(wú)商場(chǎng)除了小飯店無(wú)特色餐飲買菜都不便捷想去逛超市跑很遠(yuǎn)離城市生活有點(diǎn)遠(yuǎn)訴求：缺少大型社區(qū)生活配套、家庭購(gòu)物消費(fèi)地住宅底商唯一消費(fèi)地有消費(fèi)人群，有消費(fèi)需求……西南區(qū)域百姓亟盼可以滿足社區(qū)居民家庭生活消費(fèi)需求的商業(yè)中心出現(xiàn)地塊位置一級(jí)主干道沿線，交通便捷，昭示性較強(qiáng)，土地條件優(yōu)質(zhì)，總建面24萬(wàn)方，總建面7.5萬(wàn)方的商業(yè)體量，具備發(fā)展成為區(qū)域商業(yè)中心的先天條件，即區(qū)域商業(yè)中心地塊土地性質(zhì)用地面積（m2）容積率建筑面積（萬(wàn)m2）總地價(jià)（億元）每畝地價(jià)（萬(wàn)/畝）樓面價(jià)（元/m2）建筑密度（%）住宅配套商業(yè)面積（㎡）綠地率（%）住宅部分90m2及以下的套型面積所占比例（%）肥西2015-15商住628700＜住宅≤2.524.383.9415住宅2490住≤22%4401住宅≥40不限商業(yè)≤4.0商業(yè)1556商業(yè)≤40%商業(yè)≥25%7.5萬(wàn)方的商業(yè)體量，足以支撐本項(xiàng)目成為區(qū)域商業(yè)中心的先天條件。本體條件解讀本項(xiàng)目可發(fā)展的方向：通過(guò)對(duì)客群需求、區(qū)域發(fā)展、企業(yè)實(shí)力及本體條件的研究，判定本項(xiàng)目打造區(qū)域商業(yè)中心一般標(biāo)準(zhǔn)需求，建議本項(xiàng)目的開發(fā)方向?yàn)橐浴吧鐓^(qū)居民家庭消費(fèi)”為主導(dǎo)的區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)發(fā)展方向及占位區(qū)域商業(yè)新中心，社區(qū)居民家庭消費(fèi)的集中地。跟隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者本案商業(yè)足以成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。作為跟隨著，無(wú)法形成自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大溢價(jià)價(jià)值。商業(yè)體量及周邊質(zhì)素，尚不能與領(lǐng)導(dǎo)者商圈抗衡。依托項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可發(fā)揮項(xiàng)目最大價(jià)值。補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者本項(xiàng)目是區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的補(bǔ)缺者，成為改變區(qū)域居民消費(fèi)習(xí)慣的區(qū)域商業(yè)鄰里中心項(xiàng)目商業(yè)整體定位方向“鄰里中心”這個(gè)概念產(chǎn)生新加坡，是在社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)化而來(lái)的.“鄰里中心”集社區(qū)服務(wù)、公眾服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體。一般配備社區(qū)活動(dòng)中心、文化中心、生鮮超市、藥店、診所、銀行、通信、餐飲等12項(xiàng)基本服務(wù)功能。蘇州的鄰里中心發(fā)展成為典型代表鄰里中心商業(yè)釋義鄰里中心劃分標(biāo)準(zhǔn)分類配置要求輻射人口業(yè)態(tài)功能業(yè)態(tài)組合鄰里組團(tuán)中心1000～2000套住戶3000—5000人以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主普通日用品商店和餐廳社區(qū)級(jí)鄰里中心6000～9000套住戶1.5萬(wàn)—3萬(wàn)人以經(jīng)營(yíng)中低檔商品為主普通日常商品商店、診療所、餐館和文化中心等新鎮(zhèn)級(jí)鄰里中心40000～60000套住戶10萬(wàn)—20萬(wàn)人以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主娛樂(lè)設(shè)施、銀行、菜市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、中檔百貨零售、社區(qū)商店、餐館、快餐店區(qū)域級(jí)中心10萬(wàn)戶以上30萬(wàn)人以上以經(jīng)營(yíng)綜合高檔商品為主娛樂(lè)、圖書館、郵政、診療所、游泳中心、購(gòu)物商城、高檔酒店等商業(yè)定位案例借鑒—蘇州方洲鄰里中心項(xiàng)目基本概況：方洲鄰里中心總建筑面積2.9萬(wàn)方，在保持原有居住配套功能的基礎(chǔ)上，有機(jī)的整合餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多項(xiàng)功能，成為滿足家庭消費(fèi)需求的一站式新型社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱方洲鄰里中心項(xiàng)目地址蘇州工業(yè)園區(qū)方洲路528號(hào)占地面積19969.46建筑面積28,973.71開業(yè)時(shí)間2010年物業(yè)費(fèi)8元/㎡/月產(chǎn)權(quán)年限40年容積率1.2綠化率35%主力面積200㎡樓層狀況總共4層，地上3層，地下1層車位186個(gè)主力商家萬(wàn)寧超市、肯德基餐廳、E-KIDSISLAND兒童主題樂(lè)園，MANNINGS護(hù)理用品，LOCCK&LOCK家居精品店分布概況大廈整體由三塊以三層樓高為主的建筑組成：正方形的A區(qū)，長(zhǎng)方形B區(qū)以及群落狀個(gè)體相對(duì)獨(dú)立的餐飲區(qū)，B區(qū)及餐飲區(qū)之間形成了一條概念內(nèi)街。外部環(huán)境分析：位屬政府重點(diǎn)的湖東中央生活區(qū)，常住人口約10萬(wàn)人，規(guī)劃30萬(wàn)人口。擁有龐大的消費(fèi)人口支撐，地處主干道交匯處交通便利。湖畔天城金灣花園自由水岸花園中海國(guó)際社區(qū)4-6區(qū)中海國(guó)際社區(qū)2區(qū)中海國(guó)際社區(qū)1區(qū)園東湖林語(yǔ)第五元素歐洲城區(qū)域?qū)傩裕悍街捺徖镏行奈挥诤|核心區(qū)域，為政府重點(diǎn)開發(fā)湖東中央生活區(qū)；交通屬性：地處園區(qū)主干道方洲路與星塘街交匯處，交通便利；周邊商業(yè)環(huán)境：周邊小區(qū)無(wú)底商配套，緊鄰華潤(rùn)商場(chǎng)形成了良好的商業(yè)集聚效應(yīng)；消費(fèi)群支撐：周邊2公里約10萬(wàn)常住人口；商業(yè)定位案例借鑒—蘇州方洲鄰里中心分層功能定位：湖東區(qū)域鄰里級(jí)商業(yè)服務(wù)中心，業(yè)態(tài)規(guī)劃以社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)為主，是集購(gòu)物、休閑、餐飲、教育培訓(xùn)為一體的一站式中端消費(fèi)場(chǎng)所。主力店萬(wàn)寧超市、生鮮超市?？系禄?F：以購(gòu)物、餐飲、社區(qū)服務(wù)為主，包含鄰里生鮮超市、禮安醫(yī)藥、肯德基、好利來(lái)、萬(wàn)寧超市等2F：以休閑購(gòu)物為主，多為女士服裝、化妝店，多為中低檔服裝鞋帽品牌。3F：兒童消費(fèi)及教育服務(wù)為主，多為兒童消費(fèi)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)如巴拉兔、秀童年等兒童消費(fèi)品牌商業(yè)定位案例借鑒—蘇州方洲鄰里中心內(nèi)部業(yè)態(tài)配比：零售購(gòu)物業(yè)態(tài)占比54%，餐飲業(yè)態(tài)占比16%，社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)占比14%，較傳統(tǒng)的居住配套商業(yè)而言，其以購(gòu)物為主的零售業(yè)態(tài)占比相對(duì)較高.業(yè)態(tài)分類1F2F3F合計(jì)占比休閑購(gòu)物類1418124454%餐飲類9311316%社區(qū)服務(wù)類6501114%娛樂(lè)類11579%教育05167%

合計(jì)81100%商業(yè)定位案例借鑒—蘇州方洲鄰里中心銷售招商模式分析：自持與銷售的比例為6:4，盒子商業(yè)全部自持，街區(qū)商業(yè)部分自持。自持部分由開發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，銷售部分可自營(yíng)或帶租約購(gòu)買。鋪位分割主力面積100-200㎡。A、B為開發(fā)商自持三層物業(yè)，約占總體量的60%，開發(fā)商統(tǒng)一招租不支持自營(yíng)。C/D/E/F/G為帶租約銷售的二層物業(yè)，約占總體量的30%，在滿足業(yè)態(tài)規(guī)劃的情況下，這一部分可自營(yíng)可包租。鋪位分割：A200-500㎡；B50-200㎡；C-G100-300㎡。自持統(tǒng)一招商銷售支持自營(yíng)商業(yè)定位案例借鑒—蘇州方洲鄰里中心鄰里中心成功運(yùn)營(yíng)的必要條件分析必要條件外部條件指標(biāo)要求自身?xiàng)l件≥5萬(wàn)常駐人口的社區(qū)消費(fèi)人群支撐項(xiàng)目周邊3公里之內(nèi)無(wú)同類型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)政府政策的引導(dǎo)與傾斜（如協(xié)助企業(yè)引進(jìn)主力業(yè)態(tài)）開發(fā)商公司有一定比例的商業(yè)自持的要求，以便于后期整體的運(yùn)營(yíng)輻射人口超過(guò)10萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)類純商業(yè)體量一般不少于3萬(wàn)方業(yè)態(tài)的定位需滿足12項(xiàng)社區(qū)生活功能，同時(shí)有主力店支撐重點(diǎn)解決問(wèn)題商業(yè)物業(yè)形態(tài)建議本案商業(yè)=商業(yè)街+集中商業(yè)+商辦公寓——商業(yè)物業(yè)形態(tài)組合建議：集中式商業(yè)前期自主招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。商業(yè)街全部小鋪分割對(duì)外出售，減少商業(yè)后期的自持運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)各物業(yè)規(guī)劃示意圖約50m約350M繁華大道購(gòu)物中心約1.5-2萬(wàn)方商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街商辦公寓約3.5萬(wàn)方商業(yè)街約2萬(wàn)方恒山路集中式商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)存在一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)商業(yè)街后期直接對(duì)外出售，體量盡量做大商辦公寓騎在商業(yè)盒子之上，屬于補(bǔ)足容積率產(chǎn)品，溢價(jià)空間有限，后期重點(diǎn)打造可上升為現(xiàn)金流產(chǎn)品。商業(yè)形態(tài)建筑面積（㎡）結(jié)構(gòu)銷售模式集中式商業(yè)20000㎡地上+地下分割銷售或自持，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)街區(qū)式商業(yè)20000㎡共3F，一拖二銷售，3F單獨(dú)銷售面積區(qū)間1托二60-80㎡，直接銷售。商辦公寓35000㎡集中式商業(yè)上蓋，標(biāo)準(zhǔn)層1500㎡面積區(qū)間30-60㎡，部分招商做酒店，部分直接銷售合計(jì)約75000㎡商業(yè)各物業(yè)形態(tài)體量建議商業(yè)定位研究|商業(yè)功能定位市場(chǎng)空白點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域大環(huán)境項(xiàng)目定位社區(qū)型消費(fèi)中心缺乏集中式的商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)鄰里中心商業(yè)功能餐飲美食社區(qū)生活配套休閑娛樂(lè)家庭零售消費(fèi)風(fēng)情商業(yè)街鄰里購(gòu)物中心+商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略與業(yè)態(tài)建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段業(yè)態(tài)招商重點(diǎn)第一階段1第二階段2第三階段3購(gòu)物中心：以社區(qū)消費(fèi)為導(dǎo)向，在開業(yè)初期引進(jìn)偏目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)入市，同時(shí)配套適當(dāng)生活配套類零售，以滿足現(xiàn)階段周邊人群需求街區(qū)商業(yè)：以特色餐飲為招商核心傾向，配合部分社區(qū)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)發(fā)展氛圍成熟后，商業(yè)業(yè)態(tài)可進(jìn)行再次調(diào)整，引入部分特色商業(yè)業(yè)態(tài)，增加項(xiàng)目個(gè)性化內(nèi)涵，提升項(xiàng)目商業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力購(gòu)物中心：項(xiàng)目逐漸成熟，區(qū)域商業(yè)氛圍改善后，可適當(dāng)增加一些零售類，娛樂(lè)休閑類業(yè)態(tài)，從而豐富商業(yè)業(yè)態(tài)類型街區(qū)商業(yè)：適當(dāng)增加部分街區(qū)零售業(yè)態(tài)，補(bǔ)充部分個(gè)性化體驗(yàn)業(yè)態(tài)鄰里購(gòu)物中心/業(yè)態(tài)組合建議主力店業(yè)態(tài)招商建議——引進(jìn)大型生活賣場(chǎng)本項(xiàng)目吸引周邊客群的主力業(yè)態(tài)（必不可少——內(nèi)資賣場(chǎng)：8000-12000㎡，如永輝、世紀(jì)華聯(lián)等結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)體量及地理位置，建議引進(jìn)一家在合肥影響里較大的大型生活類賣場(chǎng)，為項(xiàng)目打造區(qū)域商業(yè)鄰里中心奠定基礎(chǔ)，為鄰里中心必備業(yè)態(tài)次主力店業(yè)態(tài)招商建議——大型社區(qū)生鮮超市本項(xiàng)目吸引周邊客群的次主力業(yè)態(tài)。有效吸引周邊消費(fèi)客群的鄰里中心必備業(yè)態(tài)使用面積：800-1000㎡，靠近社區(qū)主次出入口附近，或商超負(fù)一層結(jié)合項(xiàng)目及周邊客群需求，建議引進(jìn)一家較知名的生鮮超市，為項(xiàng)目打造社區(qū)商業(yè)中心奠定一定基礎(chǔ)，并吸引周邊客群消費(fèi)。鄰里購(gòu)物中心/業(yè)態(tài)組合建議次主力店主要業(yè)態(tài)指標(biāo)——個(gè)人護(hù)理類品牌直營(yíng)店本項(xiàng)目吸引周邊客群的次主力業(yè)態(tài)使用面積：300-500㎡，靠近商業(yè)中心三層左右，人流量叫集中區(qū)域區(qū)域結(jié)合項(xiàng)目及周邊客群需求，建議引進(jìn)一家較知名的護(hù)理超市，吸引周邊年輕客群消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)部分人氣，為加分業(yè)態(tài)品牌建議：鄰里購(gòu)物中心/業(yè)態(tài)組合建議次主力店主要業(yè)態(tài)指標(biāo)——知名快餐連鎖品牌本項(xiàng)目吸引周邊客群的次主力業(yè)態(tài)使用面積：200-300㎡，商業(yè)中心主入口位置，提升商業(yè)整體氛圍與調(diào)性。品牌帶動(dòng)作用，對(duì)項(xiàng)目整體的招商和運(yùn)營(yíng)影響力較大。為核心加分業(yè)態(tài)品牌建議：鄰里購(gòu)物中心/業(yè)態(tài)組合建議特色美食咖啡廳24小時(shí)便店銀行品牌服飾店洗衣店藥房花店美容美發(fā)店診所寵物店老年活動(dòng)中心品牌餐館書店特色餐飲健身中心茶館飾品店風(fēng)情商業(yè)街/業(yè)態(tài)組合建議2018年10月1日2016年2月1日2018年2月1日2018年5月1日商業(yè)開業(yè)商業(yè)試營(yíng)業(yè)商業(yè)交付招商啟動(dòng)關(guān)鍵動(dòng)作：商家對(duì)于建筑要求的搜集與初步洽談、招商相關(guān)物料籌備、確定招商助力商家、招商政策的確定、招商的洽談工作、一系列招商簽約儀式的舉辦關(guān)鍵動(dòng)作：交付工作、商家裝修籌備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一裝修完工時(shí)間、商業(yè)運(yùn)營(yíng)制度及標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)管理制度及服務(wù)內(nèi)容、招商商家完成至少70%關(guān)鍵動(dòng)作：交付工作全面完成、交付工程問(wèn)題全線解決、試營(yíng)業(yè)促銷政策、試營(yíng)業(yè)消費(fèi)者導(dǎo)入關(guān)鍵動(dòng)作：開業(yè)活動(dòng)籌備、商業(yè)展示籌備、開業(yè)促銷政策、商業(yè)會(huì)員制度及辦理、商家運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)工作招商前置，貫穿始終，明確商業(yè)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)及計(jì)劃安排商業(yè)整體開發(fā)節(jié)奏鋪排建議【公寓市場(chǎng)定位】——宜居宜商型SOHO公寓——前衛(wèi)、時(shí)尚的現(xiàn)代生活、辦公空間——定位詮釋：SOHO公寓：戶型面積較小，即使單價(jià)較高而總價(jià)仍然較低，投資門檻低可居住可辦公的小戶型的出現(xiàn)，使自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)或居家辦公的企業(yè)和個(gè)人等客群能夠提供更適合的生活、辦公地點(diǎn)，更能在本案充分享受到綜合體社區(qū)的全方位服務(wù)和便利，定將擁有工作與生活的雙重樂(lè)趣。根據(jù)全案定位，后期做部分做快捷酒店。主力客戶——辦公客戶：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，規(guī)模較小企業(yè)，可于家庭辦公的企業(yè)和個(gè)人等。自住客戶：在區(qū)域周邊工作的企業(yè)白領(lǐng)階層，剛參加工作不久的公務(wù)員、企事業(yè)單位職員等；考慮小面積、低總價(jià)的首次置業(yè)年輕人是構(gòu)成本案SOHO公寓的自住主要客群。投資客戶：充分考慮到本案能帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，有獨(dú)到投資眼光的投資人群。輔助客戶：其他自用或投資人士【公寓客群定位】——公寓層高建議略高于住宅標(biāo)準(zhǔn)即可，3.0米-3.2米，如果不裝中央空調(diào)，則需合理設(shè)計(jì)室外空調(diào)位，避免使用中對(duì)樓體外觀的破壞。建議將功能空間劃分為40-60平米單位，每個(gè)單位內(nèi)設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，其余按大空間處理，由客戶根據(jù)實(shí)際需要自行隔斷。同時(shí)廚衛(wèi)做精裝修，廚房可主要按西式廚房風(fēng)格功能進(jìn)行裝修。具體戶型配比建議如下：40-50平米單位40%50-60平米單位40%60-70平米單位20%戶型裝修需注重實(shí)用性和個(gè)性化?！竟a(chǎn)品打造建議】——精裝型SOHO公寓PART.2.住宅物業(yè)發(fā)展建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議//物業(yè)組合建議2.5容積率之下可能出現(xiàn)的3種物業(yè)組合形式1方案一：純高層大園林、闊景觀的產(chǎn)品模式，快速去化，資金回流2方案二：洋房+高層高層為現(xiàn)金流產(chǎn)品、洋房拔升項(xiàng)目調(diào)性3方案三：高層+小高層差別化的市場(chǎng)定位，同時(shí)保障現(xiàn)金回流速度物業(yè)規(guī)劃建議//物業(yè)選型原則重點(diǎn)圍繞區(qū)域?qū)傩浴⒖蛻魧傩?、去化速度、?jīng)濟(jì)測(cè)算等方面，對(duì)本案物業(yè)選型進(jìn)行研判?？蛻艋A(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)開發(fā)目標(biāo)指標(biāo)限制Title各物業(yè)形態(tài)去化情況溢價(jià)能力是核心重點(diǎn)區(qū)域客戶屬性研究指標(biāo)限制是落地前提區(qū)域發(fā)展時(shí)間較短且價(jià)值迅速提升，區(qū)域客群構(gòu)成演變迅速；客群構(gòu)成的預(yù)判，是項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展環(huán)境的重要支撐；高品質(zhì)、高速度、好口碑，擁有良好的產(chǎn)品溢價(jià)能力，成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目住宅作為商品屬性，供需市場(chǎng)機(jī)會(huì)是產(chǎn)品量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)的宏觀環(huán)境；板塊價(jià)值演變釋放的潛在機(jī)遇的預(yù)判，是項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展的背景；項(xiàng)目住宅單方土地成本2490元/㎡，綜合成本約5490元/㎡，區(qū)域主流產(chǎn)品目前價(jià)格6100元/㎡，如何最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)是重點(diǎn)；西南區(qū)域目前分為三個(gè)板塊，經(jīng)開核心區(qū)板塊、桃花工業(yè)園板塊、肥西結(jié)合部板塊，經(jīng)開區(qū)板塊受政府規(guī)劃支持，發(fā)展較早，且已由較早的純剛需逐漸發(fā)展為品質(zhì)改善，本地塊所在的桃花工業(yè)園板塊，目前以純剛需、品質(zhì)剛需為主；品質(zhì)剛需、品質(zhì)改善現(xiàn)西南片區(qū)發(fā)展較為成熟的板塊，剛需及品質(zhì)首改客群為主；政務(wù)區(qū)外溢對(duì)生活環(huán)境和品質(zhì)要求較高的客群；周邊收益較好的廠區(qū)客戶等；融科城、華邦觀筑里、綠城玫瑰園等項(xiàng)目的入駐，吸收了大批此類客戶；剛需、剛改主導(dǎo)西南片區(qū)新興發(fā)展住宅板塊開發(fā)較晚，發(fā)展較慢，產(chǎn)品線逐漸豐富，由絕對(duì)剛需逐漸發(fā)展為由剛需、剛改客群為主導(dǎo)；物業(yè)選型原則//區(qū)域?qū)傩越庾x經(jīng)開核心區(qū)板塊桃花工業(yè)園板塊肥西結(jié)合部板塊剛需、剛改主導(dǎo)上派縣級(jí)樓盤，產(chǎn)品相對(duì)單一，以剛需、剛改客群為絕對(duì)主導(dǎo)；教育資源：東冠小學(xué)、桃花中學(xué)醫(yī)療資源：安醫(yī)附屬醫(yī)院(芙蓉路與翡翠路交口，相距較遠(yuǎn))交通資源：繁華大道、玉蘭大道、芙蓉路等多個(gè)交通主干道；地鐵7號(hào)線方興大道站站點(diǎn)；商業(yè)配套：中環(huán)城商圈、繁華逸城商業(yè)及各個(gè)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)；周邊配套不成熟，但未來(lái)規(guī)劃前景較好：項(xiàng)目周邊目前醫(yī)療、商業(yè)等較為欠缺，除了個(gè)別老小區(qū)之外，多為在售樓盤，生活氛圍相對(duì)較弱，但未來(lái)規(guī)劃較完善，區(qū)域醇熟形成需一定時(shí)間。物業(yè)選型原則//區(qū)域?qū)傩越庾x肥西客戶＞周邊廠區(qū)＞市區(qū)尤其是經(jīng)開區(qū)外溢客戶物業(yè)選型原則//客戶屬性解讀該片區(qū)成交客戶主要來(lái)自肥西縣的繁華大道沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)、經(jīng)開區(qū)的外溢客戶和周邊廠區(qū)客戶，占比達(dá)80%左右，另有其他來(lái)自政務(wù)高新等片區(qū)，東邊及北邊客戶較少。舒城廬江有少量客戶到訪成交；價(jià)格＞區(qū)位＞戶型＞生活配套＞學(xué)區(qū)＞交通物業(yè)選型原則//客戶屬性解讀本片成交客戶受客戶構(gòu)成影響，客戶對(duì)價(jià)格較為敏感，對(duì)價(jià)格關(guān)注度較高，在38%左右，其次是對(duì)區(qū)位、戶型、學(xué)區(qū)、交通和周邊生活配套的關(guān)注較多；外地客戶：項(xiàng)目會(huì)吸引部分舒城、廬江等外地客戶肥西客戶和工業(yè)園區(qū)客戶：經(jīng)濟(jì)能力較低，價(jià)格敏感度較高，但關(guān)注居住品質(zhì)，區(qū)域前景，孩子教育等問(wèn)題，選擇靠近成熟區(qū)域板塊且性價(jià)比較高區(qū)域；市區(qū)外溢客戶：有一定居住情結(jié)和工作緣，關(guān)注地段、配套、價(jià)格，并且看好區(qū)域的發(fā)展前景輔助客戶重要客戶核心客戶本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品客戶初判

總體量物業(yè)形態(tài)住宅形態(tài)套數(shù)占比文一名門綠洲37萬(wàn)方高層+洋房+社區(qū)商業(yè)高層94%洋房6%禹州天璽60萬(wàn)方高層+洋房+社區(qū)商業(yè)高層90%洋房10%信地華地城60萬(wàn)方高層+洋房+社區(qū)商業(yè)高層91%洋房9%綠地海德公館22萬(wàn)方高層+洋房高層81%洋房19%物業(yè)規(guī)劃建議//市場(chǎng)物業(yè)形態(tài)片區(qū)內(nèi)目前在售的住宅物業(yè)形態(tài)均為洋房+高層，高層為主力，洋房拔調(diào)性，高低配為核心物業(yè)組合形式。產(chǎn)品規(guī)劃建議//競(jìng)品分析（信地華地城）整體形象上：項(xiàng)目遠(yuǎn)離高壓線，周邊環(huán)境較好，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，高層+洋房物業(yè)類型，加上其品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目整體形象調(diào)性較高；產(chǎn)品上：信地華地城在售高層產(chǎn)品戶型單一，僅86、98兩個(gè)戶型，但好在戶型設(shè)計(jì)合理，客戶接受度較高；在售洋房戶型在126-133㎡，品質(zhì)感較高；銷售價(jià)格上：高層均價(jià)6600元/㎡；洋房均價(jià)8000元/㎡；形象展示：信地華地城無(wú)論是在銷售中心、樣板房通道打造、樓體外立面展現(xiàn)、園林設(shè)計(jì)等方面，展示較高端，較大程度上拔高了給客戶價(jià)格心理預(yù)期；核心競(jìng)爭(zhēng)力：品牌+產(chǎn)品+展示產(chǎn)品規(guī)劃建議//競(jìng)品分析（禹州天璽）整體形象上：項(xiàng)目靠近高壓線樓棟較少，60萬(wàn)方英倫生活大城，分兩期開發(fā)，商業(yè)配套較足，自帶0.2萬(wàn)方農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，后期業(yè)主生活便利；但近期受禹州天境扥項(xiàng)目交房問(wèn)題影響較大；產(chǎn)品上：禹州天璽在售高層，主力戶型為103㎡（邊戶）與88㎡（中間戶），在售樓棟皆為一梯兩戶，戶型結(jié)構(gòu)較好，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯；銷售價(jià)格上：高層均價(jià)6300元/㎡；形象展示：目前禹州營(yíng)銷中心位于沿繁華大道上的商鋪，其英倫風(fēng)格引人注目，展示形象良好；核心競(jìng)爭(zhēng)力：性價(jià)比+產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃建議//競(jìng)品分析（名門綠洲）整體形象上：西南片區(qū)首個(gè)37萬(wàn)方綠色生態(tài)社區(qū)，項(xiàng)目由18棟高層，8棟多層洋房及11棟商業(yè)組成，項(xiàng)目自帶幼兒園。但由于受較多的高壓線影響，溢價(jià)能力較差；產(chǎn)品上：文一名門綠洲高層主力戶型84-88㎡，面積跨度較小，受戶型設(shè)計(jì)影響，邊戶去化良好，中間戶去化困難；洋房銷售均價(jià)6800元/㎡，性價(jià)比較高，近期去化速度較好；銷售價(jià)格上：高層均價(jià)6100元/㎡；洋房均價(jià)6800元/㎡；形象展示：目前文一名門綠洲開放兩個(gè)營(yíng)銷中心，相較繁華大道上其他兩個(gè)項(xiàng)目，形象展示品質(zhì)感略弱；核心競(jìng)爭(zhēng)力：價(jià)格項(xiàng)目戶型面積段整體戶型配比已推套數(shù)銷售套數(shù)銷售率禹州天璽2+1房一廚一衛(wèi)88-89㎡62%62446675%3房一廚一衛(wèi)103-109㎡22%43629668%3+1房一廚一衛(wèi)126㎡16%20010653%信地華地城2+1一廚一衛(wèi)86-98㎡86%115676166%3+1房一廚一衛(wèi)126-133㎡14%482042%文一名門綠洲2+1房一廚一衛(wèi)84-88㎡79%95971875%3房一廚一衛(wèi)100-116㎡21%14411479%文一名門御府2+1房一廚一衛(wèi)87-89㎡89%95971875%3房一廚一衛(wèi)98㎡11%14411479%物業(yè)規(guī)劃建議//戶型配比及銷售率區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品70%的產(chǎn)品面積在100㎡以下。部分120㎡以上產(chǎn)品去化存在一定的難度片區(qū)高層產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目開盤時(shí)間產(chǎn)品類型成交均價(jià)主力面積總價(jià)區(qū)間近3個(gè)月內(nèi)月均去化已推未售信地華地城2015.286-98㎡2+1房6400元/㎡54-6581套400套文一名門綠洲2014.1286-98㎡2+1房和115㎡3+1房6100元/㎡52-6082套240套禹州天璽2015.388-97㎡2+1房，105-126㎡3+1房6300元/㎡55-6173套350套鼎元公館2013.969-110㎡2+1，3+1房型6600元/㎡（含精裝）54-7036套300套太平洋森活廣場(chǎng)2015.178-111㎡2+1，3+1房型6000元/㎡46-5731套200套文一名門御府2013.1278-97㎡2+1，3+1房型5800元/㎡48-4538套175套區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：高層去化主力面積區(qū)間在85-110㎡，暢銷總價(jià)區(qū)間在50-70萬(wàn)之間。以2+1小三房和大3房產(chǎn)品為主物業(yè)選型原則//暢銷面積與總價(jià)客戶特征：?jiǎn)蝺r(jià)敏感、總價(jià)承受能力有限、經(jīng)濟(jì)能力一般、整體受教育水平一般，剛需特質(zhì)明顯。市場(chǎng)特征：110㎡以下產(chǎn)品供銷兩旺?？蛻粜睦韮r(jià)格天花板單價(jià)承受能力：≤7000元/㎡主力總價(jià)區(qū)間：50-70萬(wàn)高層去化表現(xiàn)：片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目高層銷售情況較好，除去太平洋森活廣場(chǎng)外，區(qū)域項(xiàng)目高層去化情況良好，沿繁華大道主要項(xiàng)目月均去化均在70套/月，整體來(lái)說(shuō)。物業(yè)選型原則//去化速度解讀洋房去化表現(xiàn)：片區(qū)在售洋房較少，且在售洋房溢價(jià)力低，去化速度慢，以高贈(zèng)送為溢價(jià)條件；片區(qū)洋房產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目開盤時(shí)間產(chǎn)品類型成交均價(jià)月均去化剩余貨量信地華地城2015.9126-133㎡6層洋房，一梯兩戶，四房8000元/㎡6套36套文一名門綠洲2014.1299-116㎡，8層洋房，一梯兩戶三房6800元/㎡9套32套文一名門御府合計(jì)250套左右，15個(gè)月售罄，月均去化16套，均價(jià)6600元/㎡；綠地海德公館未售備注：華地城洋房開盤推售48套，截止目前銷售12套，且多為內(nèi)部員工或關(guān)系戶訂房，由于價(jià)格較高，客戶接受度低，實(shí)際銷量較差；物業(yè)選型原則//去化速度解讀項(xiàng)目項(xiàng)目高層價(jià)格小高層價(jià)格月均去化與高層差價(jià)華潤(rùn)熙云府7000780015套700元/㎡天下錦城售罄1040057

華邦蜀山里80009200開盤售罄1200元/㎡大溪地售罄1140025

文一名門北郡56006200開盤售罄600元/㎡加僑悅山國(guó)際73008300開盤售罄1000元/㎡11F小高層去化表現(xiàn)：片區(qū)無(wú)小高層產(chǎn)品，從合肥整體小高層去化表現(xiàn)來(lái)看，小高層為稀缺產(chǎn)品，與高層相對(duì)溢價(jià)能力在5%-25%不等，市場(chǎng)接受度及去化速度良好。物業(yè)選型原則//去化速度解讀方案一：純高層產(chǎn)品以快速走量為原則，按照成交均價(jià)6500元/㎡計(jì)算，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，預(yù)估可做9棟高層產(chǎn)品物業(yè)選型原則//各物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)測(cè)算總貨值約7.02個(gè)億產(chǎn)品類型單層面積層數(shù)單棟面積棟數(shù)總建筑面積容積率占地面積基底面積地塊用地面積容積率覆蓋率單價(jià)預(yù)估銷售額預(yù)估高層400301200091080003.8284213600440322.522.00%6500702000000合計(jì)

108000

284213600

8.18%

702,000,000.00

目標(biāo)值

110080

440329687

22.00%

物業(yè)選型原則//各物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)測(cè)算總貨值約7.29億方案二：高層+洋房高層以快速走量為原則，洋房提升項(xiàng)目整體調(diào)性，高層按照成交均價(jià)6500元/㎡計(jì)算，洋房以成交均價(jià)7500計(jì)算，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，9棟6.5F洋房+8棟30F高層產(chǎn)品類型單層面積層數(shù)單棟面積棟數(shù)總建筑面積容積率占地面積基底面積地塊用地面積容積率覆蓋率單價(jià)預(yù)估銷售額預(yù)估洋房2406.515609140401.3108002160440322.522.00%7500105300000高層40030120008960003.62666732006500624000000合計(jì)

110040

374675360

12.17%

729,300,000.00目標(biāo)值

110080

440329687

22.00%

總貨值約7.34億方案三：高層+小高層差別化的市場(chǎng)定位，同時(shí)以快速走量為原則，30F高層按照成交均價(jià)6500元/㎡計(jì)算，11F小高層以成交均價(jià)7000/㎡計(jì)算計(jì)算，18F高層以成交均價(jià)6700/㎡計(jì)算，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，16棟11F小高層+6棟30F高層物業(yè)選型原則//各物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)測(cè)算已知用地面積、容積率、覆蓋率、標(biāo)準(zhǔn)層面積、層數(shù)情況下，各業(yè)態(tài)的量可能性

產(chǎn)品類型單層面積層數(shù)單棟面積棟數(shù)總建筑面積容積率占地面積基底面積地塊用地面積容積率覆蓋率單價(jià)銷售額11F小高層21011.5241516386401.5257603360440322.522.00%6900266,616,000.0018F高層000002.500

0.0030F高層40030120006720003.52057124006500468,000,000.00合計(jì)

110640

463315760

13.08%

734,616,000.00目標(biāo)值

110080

440329687.04

22.00%

競(jìng)品物業(yè)形態(tài)均為洋房+高層，高層去化速度相對(duì)較優(yōu)洋房溢價(jià)能力與去化速度均不看好?？蛻魞r(jià)格最敏感，區(qū)域剛需屬性非常明顯，肥西進(jìn)城置業(yè)及項(xiàng)目周邊廠區(qū)客戶為主。本項(xiàng)目物業(yè)類型選擇依據(jù)16年中開盤，17年底清盤的速度目標(biāo)住宅產(chǎn)品為本案的核心現(xiàn)金流產(chǎn)品，對(duì)銷售速度要求較高分析小結(jié)客戶需求+區(qū)域?qū)傩?去化速度+經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)類型建議：最優(yōu)物業(yè)組合方式：小高層+高層選擇小高層的產(chǎn)品復(fù)合差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則，同時(shí)可保證去化速度，后期對(duì)于小高層產(chǎn)品重點(diǎn)打造可提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。小高層（11F）高層（30F）物業(yè)規(guī)劃建議//規(guī)劃布局示意圖物業(yè)類型套數(shù)總面積（約）占比11F小高層3523864035%30F高層7207200065%合計(jì)1072110640100%11F小高層區(qū)30F高層區(qū)物業(yè)類型面積段戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型配比總價(jià)段備注高層（30F）85-90㎡2+1房T460%55-65萬(wàn)85—90㎡2+1房與95-100㎡三房為市場(chǎng)上高層明星產(chǎn)品，剛需主流產(chǎn)品，能夠提高高層產(chǎn)品的溢價(jià)空間110-120㎡戶型是小高層的補(bǔ)充產(chǎn)品，滿足部分對(duì)房間面積需求較大的客戶群體；95-100㎡三房?jī)尚l(wèi)T440%小高層（11F）85-90㎡2+1房T225%60-65萬(wàn)95-110㎡三房?jī)尚l(wèi)T250%65-75萬(wàn)110-120㎡3+1房T225%75-80萬(wàn)項(xiàng)目戶型配比建議戶型規(guī)劃建議//高層(89-100㎡）T4板式產(chǎn)品：立面平整，采光、通風(fēng)效果佳，三房朝南，高贈(zèng)送。中間戶客廳與次臥空間可調(diào)整為雙陽(yáng)臺(tái)形式；邊戶南側(cè)主臥可設(shè)置270度轉(zhuǎn)角飄窗，多功能空間；戶型規(guī)劃建議//小高層(85-120㎡）T2戶型結(jié)構(gòu)：電梯雙開門，分離式雙核心筒式設(shè)計(jì)，公共區(qū)域面積零浪費(fèi)房間內(nèi)，每戶贈(zèng)送有飄窗和陽(yáng)臺(tái)，更大程度減少公攤，同時(shí)增加了房間的舒適感，讓人住進(jìn)去倍感輕松。產(chǎn)品建議//立面風(fēng)格建議項(xiàng)目的高層建筑采用新古典主義風(fēng)格，陣列感較強(qiáng)，底部三層石材結(jié)構(gòu)，上部為真石漆，色調(diào)統(tǒng)一；法國(guó)園林具有典型的都周古典主義氣質(zhì)，通常氣勢(shì)宏大，多為莊園或?qū)m廷式花園。構(gòu)圖形式為規(guī)整的幾何對(duì)稱式，有明顯的中軸線。法式園林的植物種植大多修剪為各種整齊的幾何造型，多種植被的合理運(yùn)用，可將成本控制在合理范圍內(nèi)。法式皇家園林風(fēng)格：簡(jiǎn)約大氣，利于成本控制好產(chǎn)品建議//內(nèi)部園林建議PART.3.項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位定位項(xiàng)目產(chǎn)品組合支撐和昌地塊【住宅】繁華之上，區(qū)域精品【公寓】財(cái)富投資辦公中心【商業(yè)】生活購(gòu)物的最佳去所風(fēng)情商業(yè)街區(qū)【街區(qū)】西南首席家庭情景式商業(yè)街區(qū)

SOHO公寓鄰里購(gòu)物中心精品住宅住宅是本項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，以銷售速度為核心，考慮到這個(gè)片區(qū)住宅市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，注重產(chǎn)品附加值的提升，注意差異化競(jìng)爭(zhēng)格局的打造。住宅產(chǎn)品占項(xiàng)目的綜合體的比例比較多，對(duì)本項(xiàng)目的綜合價(jià)值的實(shí)現(xiàn)的影響很大，是本項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，在一定程度上給予程度上的重視，保證項(xiàng)目整體的資金的正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。住宅產(chǎn)品——商業(yè)產(chǎn)品——做為本項(xiàng)目的最耀眼的明星產(chǎn)品,在形象和利潤(rùn)上給項(xiàng)目最大的支持，同時(shí)有效區(qū)隔區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，建成后將成為片區(qū)商業(yè)消費(fèi)集中地，同時(shí)有效提升住宅溢價(jià)名門綠洲說(shuō)：我是“37萬(wàn)綠色生態(tài)抗霾社區(qū)”信地華地城說(shuō)：60萬(wàn)方經(jīng)開品質(zhì)大城，開啟幸福生活之旅禹州天璽說(shuō)：60萬(wàn)方英倫風(fēng)格大城海德公館說(shuō)：“世界綠地首創(chuàng)，全凈化科技住宅”…………我們要對(duì)客戶說(shuō)什么？顛覆區(qū)域商業(yè)格局重塑西南區(qū)域商業(yè)中心【項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略】——本項(xiàng)目適宜發(fā)展改變片區(qū)形象的城市綜合體項(xiàng)目，能有力提升片區(qū)綜合性服務(wù)的功能，符合企業(yè)開發(fā)目標(biāo)及城市發(fā)展方向城市綜合體區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目整體定位——大合肥時(shí)代和昌引領(lǐng)合肥西南，以“西南區(qū)域商業(yè)中心”的高度定義項(xiàng)目客戶實(shí)體需求區(qū)域振興要求區(qū)域內(nèi)客戶希望品牌開發(fā)商能夠來(lái)此板塊內(nèi)開發(fā)商業(yè)綜合體模式的多功能城市建筑形態(tài)。改變區(qū)域現(xiàn)有居住、生活休閑環(huán)境，區(qū)域發(fā)展大提速迫在眉睫！項(xiàng)目占位以差別化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者地位占位市場(chǎng)，引領(lǐng)政務(wù)西南板塊商圈升級(jí)。項(xiàng)目定位意義解讀——項(xiàng)目定位意義之于合肥

-----√改變城市區(qū)域格局√大合肥城市西拓多中心、多元化空間發(fā)展項(xiàng)目定位意義之于區(qū)域-----√成為嶄新的區(qū)域中心名片√改變區(qū)域現(xiàn)有的消費(fèi)方式√開啟區(qū)域綜合體生活的新紀(jì)元以“西南區(qū)域商業(yè)中心”高度定義項(xiàng)目和昌重新定義合肥西南板塊繁華大道不止于中環(huán)城城市向西無(wú)限可能【項(xiàng)目形象演繹】——備選案名：和昌·都匯城邦和昌·繁華中心和昌·中心城案名建議和昌·西城匯引領(lǐng)合肥西南再定區(qū)域商業(yè)中心Slogan導(dǎo)入：和昌·西城匯PART.4.贏銷策略建議

推售策略

價(jià)格策略

推廣策略

展示策略

活動(dòng)策略

營(yíng)銷鋪排策略形象差異占位·綜合體起勢(shì)渠道行銷為王·一夜傾城展示策略升級(jí)·驚艷區(qū)域Q:如何建立本項(xiàng)目差異化的區(qū)域影響力?活動(dòng)事件造勢(shì)·區(qū)域轟動(dòng)形象差異占位，綜合體立勢(shì)形象標(biāo)簽:中心化、商業(yè)化1我是誰(shuí)？——明確角色，重點(diǎn)炒品牌《和昌品牌發(fā)布會(huì)——升級(jí)西南精彩生活》關(guān)鍵詞：家庭化、時(shí)尚、情景式亮相活動(dòng)釋放主要內(nèi)容：1、和昌的品牌介紹，旗下產(chǎn)業(yè)介紹等2、和昌關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品介紹3、城市綜合升值潛力、投資價(jià)值闡述我是誰(shuí)？——明確角色，炒區(qū)域商業(yè)2《區(qū)域綜合體發(fā)展論壇》利用名人效應(yīng)及政府公信力，重點(diǎn)宣傳區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及綜合體發(fā)展及投資價(jià)值論壇我是誰(shuí)？——明確角色，炒綜合體概念3《系列主力店簽約儀式》在每個(gè)階段,取得的招商成果都通過(guò)簽約儀式的形式,進(jìn)行廣泛高調(diào)的宣傳,讓客戶可以動(dòng)態(tài)的了解整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程和并對(duì)未來(lái)生活擁有美好的想象大型超市入駐簽約儀式XX品牌主力店入駐簽約儀式……營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心前廣場(chǎng)（景觀示范）商業(yè)街情景示范區(qū)商業(yè)街情景示范區(qū)休閑洽談區(qū)樣板房建議放在營(yíng)銷中心接待大廳樓上，做2個(gè)主力戶型的樣板房營(yíng)銷中心前，留出一定