天津-合生京津中央別墅區(qū)高爾夫公寓戶型調(diào)整建議概述

高爾夫公寓戶型調(diào)整版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：合生創(chuàng)展天津公司壹、地塊現(xiàn)狀研判本體價(jià)值：純別墅區(qū)的稀缺公寓、共享頂級(jí)配套、獨(dú)享稀缺景觀、品質(zhì)精裝高端圈層--成熟別墅區(qū)中稀缺的精裝修小面積、低總價(jià)公寓產(chǎn)品；頂級(jí)配套--共享108億高端休閑配套；極致景觀--18洞高爾夫球場(chǎng)環(huán)抱；便捷省心--1500元/㎡豪華全精裝標(biāo)準(zhǔn)，拎包入住。B區(qū)A區(qū)C區(qū)指標(biāo)分析：整體占地面積A、B地塊5.2萬(wàn)㎡，住宅建筑面積9.8萬(wàn)㎡,另9900㎡高爾夫會(huì)所及3700㎡其他面積A地塊：占地面積3.7829萬(wàn)㎡；住宅建筑面積5.6238萬(wàn)㎡。C地塊：占地面積1.4469萬(wàn)㎡；住宅建筑面積4.2178萬(wàn)㎡。高爾夫前期銷(xiāo)售情況：從2010.05至今共計(jì)簽約20套高爾夫公寓，銷(xiāo)售狀況不佳前期銷(xiāo)售情況：整體處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，849㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積，2梯8戶，58㎡戶型銷(xiāo)售情況相對(duì)較好，168㎡及141㎡面積尺度大，總價(jià)過(guò)高，存在銷(xiāo)售難度戶型戶型面積居室戶型配比總計(jì)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售占比A168.78三室兩廳三衛(wèi)40%108210%B141.87兩室兩廳兩衛(wèi)33%108315%C158.34一室一廳一衛(wèi)14%1081260%C255.67一室一廳一衛(wèi)13%108315%總計(jì)————100%43220100%基于面積控制及1室明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，C1戶型銷(xiāo)售情況相對(duì)較好。備注：未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)層可調(diào)空間不大B168.78㎡A141.87㎡C255.67㎡C158.34㎡客戶語(yǔ)錄:——“你們這兒的戶型沒(méi)有中間段的，要么就太大，要么就太小，140㎡的兩居室一般也用不上，太大了”。前期客戶情況：四大類(lèi)客戶，購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)在于整盤(pán)配套（溫泉）、高爾夫景觀、低總價(jià)的藍(lán)印戶口客戶構(gòu)成藍(lán)印戶口（30%）高爾夫+溫泉度假客戶（35%）1、北京、天津養(yǎng)老度假客戶，看重大環(huán)境、高爾夫資源2、本地享受型度假客戶，看重大環(huán)境、高爾夫資源3、業(yè)主關(guān)系及員工關(guān)系，高爾夫球友，看重高爾夫資源、溫泉資源1、在北京工作的外地人，為孩子辦理藍(lán)印投資客戶（10%）1、寶坻地緣關(guān)聯(lián)性，看重低總價(jià)、整體配套及大學(xué)城資源，用于后期出租商務(wù)接待（20%）1、老業(yè)主再購(gòu)，用于接待生意場(chǎng)朋友、球友、司機(jī)等2、老業(yè)主朋友看重整體價(jià)值，用于資產(chǎn)增值備注：由于交房時(shí)間影響藍(lán)印戶口的辦理、溫泉水入戶的承諾未兌現(xiàn)等問(wèn)題，導(dǎo)致成交的高爾夫公寓大量退房現(xiàn)象的產(chǎn)生?，F(xiàn)狀高爾夫公寓典型客戶描?。恨k戶口客戶仍在活躍，但糾結(jié)于總房款、交房時(shí)間及藍(lán)印代辦問(wèn)題

匡女士通過(guò)短信了解項(xiàng)目，前期丈夫回國(guó)，夫妻雙方到訪過(guò)周邊的錦繡香江項(xiàng)目?？赐陮?duì)產(chǎn)品品質(zhì)不滿意。先生出國(guó)后讓妻子關(guān)注京津新城項(xiàng)目。妻子接到短信后電話咨詢。電話中透露需求兩室，未來(lái)孩子在寶坻一中上學(xué)時(shí)方便照顧。覺(jué)得1居室太小，3居室短期居住不需要，明確鎖定兩居產(chǎn)品。但咨詢完本項(xiàng)目2居戶型后，明確表示140㎡2居室太大，非常猶豫。

客戶關(guān)注點(diǎn)：距北京的距離；距寶坻一中的車(chē)行距離；戶型尺度；單總價(jià)；辦理藍(lán)印的相關(guān)政策；開(kāi)發(fā)商是否幫助辦理藍(lán)印；開(kāi)發(fā)商品牌；周邊配套?！拔覀儗?duì)于藍(lán)印戶口的政策不是很懂，最好是賣(mài)完房子，有書(shū)面的承諾，然后直接幫我們辦完藍(lán)印就行了”?？锱?，30-40歲三口之家，在北京工作多年的河北人，孩子剛上初中，愛(ài)人經(jīng)常在國(guó)外，本人在建筑公司從事財(cái)務(wù)工作

通過(guò)短信了解到本項(xiàng)目在北京打拼多年，居住于北京南城區(qū)，也有過(guò)多次北京置業(yè)經(jīng)歷?？粗匚飿I(yè)品質(zhì)、品牌、周邊配套及戶型設(shè)計(jì)?！斑€是想為孩子創(chuàng)造一個(gè)好的教育環(huán)境，一晃眼孩子就大了才開(kāi)始考慮這事！”“我看過(guò)錦繡香江的房子，感覺(jué)質(zhì)量不是很好，外墻都是涂料。而且周邊的配套也不好，離寶坻城區(qū)和寶坻一中距離都還比較遠(yuǎn)。”現(xiàn)狀高爾夫公寓典型客戶描?。焊郀柗蚨燃傩涂蛻?，青睞項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的高爾夫資源，淡市下需求不迫切11月15日向先生接到短信來(lái)電咨詢我項(xiàng)目，直接詢問(wèn)高爾夫公寓。到香河辦事，直接讓銷(xiāo)售帶到高爾夫現(xiàn)場(chǎng)?？赐陿影彘g，喜歡55㎡的一居室，因?yàn)槿霊艨臻g較寬敞，但但又覺(jué)的價(jià)格不合適，均價(jià)有點(diǎn)偏高，標(biāo)價(jià)達(dá)到了將近8000元/㎡，不是很認(rèn)可。試探的問(wèn)了一下客戶的心理價(jià)格，他認(rèn)為40萬(wàn)可以考慮看看，而且在高爾夫大堂看到高爾夫公寓的特價(jià)房，認(rèn)為40萬(wàn)出頭的價(jià)格合理。針對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，客戶表示不是很急切，也需要觀望市場(chǎng)。表示在看看。

客戶關(guān)注點(diǎn)：市場(chǎng)政策；但總價(jià)價(jià)格是否下降；交房問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)：圈層、高爾夫、低總價(jià)。“不是說(shuō)7000嘛，你們網(wǎng)上說(shuō)的。8000啊，也太貴了?！?/p>

“我知道你們今年8月份要交房，為什么沒(méi)有按時(shí)交？”。向先生，40歲左右北京人，現(xiàn)在北京工作。來(lái)過(guò)項(xiàng)目打過(guò)球，較喜歡我項(xiàng)目的環(huán)境。對(duì)于我項(xiàng)目非常之了解，很關(guān)注項(xiàng)目。

前期到過(guò)項(xiàng)目打球，后期通過(guò)短信到訪本項(xiàng)目在北京打拼多年，在北京有房，但在天津無(wú)房產(chǎn)，可解決限購(gòu)問(wèn)題?！芭笥褞业竭@兒打過(guò)幾次高爾夫了，一直想看看你們的公寓，打球的時(shí)候可以過(guò)來(lái)休息一下！”景觀價(jià)值明確戶型尺度過(guò)大基于交房時(shí)間等問(wèn)題整體滯銷(xiāo)。整體價(jià)值明確：純別墅區(qū)的稀缺公寓、共享頂級(jí)配套、獨(dú)享稀缺景觀、品質(zhì)精裝；。指標(biāo)：約10萬(wàn)㎡居住式公寓，標(biāo)準(zhǔn)層面積可調(diào)余地不大；。銷(xiāo)售狀況：整體處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，60㎡以下戶型現(xiàn)狀有部分藍(lán)印及度假客戶咨詢。?？蛻魻顩r：度假、藍(lán)印、商務(wù)接待及投資客戶認(rèn)可項(xiàng)目。淡市下藍(lán)印客戶仍舊活躍，但糾結(jié)于總價(jià)及尷尬的面積區(qū)間。大戶型客戶消失。地塊現(xiàn)狀研判貳、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)研判區(qū)域項(xiàng)目套數(shù)（套）總面積（㎡）套均面積（㎡）銷(xiāo)售額（元）均價(jià)（元/㎡）套均總價(jià)（元）寶坻區(qū)錦繡香江水城94379256.01844836833676103512919.8寶坻區(qū)泰富橄欖樹(shù)86378600.73914491361285714520435.8寶坻區(qū)京津新城3710186.0327510184371699982752533寶坻區(qū)景瑞英郡泊墅灣10413233.09127705541345332678405.1寶坻區(qū)珠江京津國(guó)際城8757.39539147725169489346.5數(shù)據(jù)來(lái)源于“天津市房管局”統(tǒng)計(jì)截止日期：2011.01-2011.11.07現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)居住產(chǎn)品消化為主，80-90㎡2居，50-60萬(wàn)總價(jià)銷(xiāo)售情況良好，為客戶主力需求，客戶90%為藍(lán)印需求，10%用于投資區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目月均成交80套左右區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目套均總價(jià)50萬(wàn)出頭區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目均價(jià)6000元/㎡左右區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目80-90㎡兩居最為暢銷(xiāo)泰富橄欖樹(shù)高爾夫京津新城京薊高速公路京津唐高速公路大學(xué)城潮白河天津市區(qū)方向塘沽方向北京方向現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)僅泰富橄欖樹(shù)主推B座酒店式公寓產(chǎn)品，40-80㎡，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況為越小戶型消化情況越好，幾乎全部為藍(lán)印需求項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形式精裝/毛坯產(chǎn)品面積價(jià)格（元/㎡）暢滯銷(xiāo)戶型周去化速度客戶來(lái)源泰富橄欖城酒店式公寓精裝酒店式公寓47、53、80㎡酒店式公寓7500元/㎡47、53㎡戶型總價(jià)低，去化良好。80㎡滯銷(xiāo)酒店式公寓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)周去化10套左右外地客戶占95%以上，辦理藍(lán)印需求一期高層二期別墅、洋房三期規(guī)劃未定小學(xué)臨街底商B座A座未來(lái)：區(qū)域內(nèi)錦繡香江等項(xiàng)目存量巨大，未來(lái)大量新項(xiàng)目入市，主打規(guī)劃、配套及資源，高層競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目高爾夫公寓快速運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵項(xiàng)目占地面積物業(yè)類(lèi)型主要賣(mài)點(diǎn)剩余建筑面積在售錦繡香江350萬(wàn)m2公寓60-80，高層90-300平米低總價(jià)、大規(guī)模規(guī)劃≈300泰富橄欖樹(shù)37萬(wàn)㎡聯(lián)排、疊拼、洋房低密度、低總價(jià)>25未來(lái)比弗利城項(xiàng)目6454.81畝高端別墅+總部酒店式公寓+商務(wù)會(huì)所依托華誼影視基地規(guī)劃概念，配備包括購(gòu)物中心、七星酒店、國(guó)際會(huì)議中心、游艇俱樂(lè)部等大量高端配套設(shè)施>500陽(yáng)光100東方威尼斯水城4780畝中式大宅、歐洲別墅及高層酒店式公寓+商務(wù)會(huì)館+商務(wù)公建集高端物業(yè)、溫泉度假、運(yùn)動(dòng)休閑為一體的大型復(fù)合項(xiàng)目——天房項(xiàng)目35300畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施占地16100畝高檔別墅以健康產(chǎn)業(yè)為主，通過(guò)發(fā)展主題公園、創(chuàng)意動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、教育基地等產(chǎn)業(yè)，湖中心規(guī)劃4200畝的島嶼——京薊高速寶白公路京津中央別墅區(qū)中國(guó)世代比弗利城陽(yáng)光100東方威尼斯水城天房項(xiàng)目錦繡香江發(fā)揮核心優(yōu)勢(shì)滿足主流需求搶占市場(chǎng)先機(jī)。區(qū)域內(nèi)核心需求：80-90㎡2居，50-60萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品為現(xiàn)狀客戶主力需求，客戶置業(yè)目的90%為藍(lán)印需求，10%用于投資。公寓類(lèi)產(chǎn)品多數(shù)在50-80㎡之間，銷(xiāo)售情況良好。。未來(lái)：區(qū)域高層競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目高爾夫公寓快速運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵；?？窗咐喉敿?jí)資源項(xiàng)目仍舊做到了一定的面積控制，滿足商務(wù)接待及度假需求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)研判叁、面積定位初判基于市場(chǎng)及客戶——發(fā)揮核心優(yōu)勢(shì)滿足主流需求搶占市場(chǎng)先機(jī)基于客戶——淡市下藍(lán)印需求凸顯，商務(wù)接待及度假需求亦是本項(xiàng)目主力客戶需求項(xiàng)目公寓物理定位：現(xiàn)狀：市場(chǎng)主流需求：

居住產(chǎn)品50-60萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品為現(xiàn)狀客戶主力需求，客戶置業(yè)目的90%為藍(lán)印需求，10%用于投資。公寓類(lèi)產(chǎn)品基本在50-80㎡，40萬(wàn)左右，滿足藍(lán)印需求。未來(lái)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高層存量超過(guò)300萬(wàn)，未來(lái)供應(yīng)超過(guò)500萬(wàn)。面積定位前提及方向：基于本體——純別墅區(qū)的稀缺公寓、共享頂級(jí)配套、獨(dú)享稀缺景觀、品質(zhì)精裝；

目前面積尺度及交房時(shí)間影響藍(lán)印辦理等問(wèn)題造成公寓滯銷(xiāo)。純墅區(qū)稀缺高爾夫瞰景品質(zhì)精裝公寓案例借鑒：觀瀾湖高爾夫公寓：國(guó)內(nèi)頂級(jí)高爾夫公寓，適當(dāng)?shù)拿娣e控制，二期55-131㎡，客戶主要用用于度假及商務(wù)接待、投資東莞會(huì)所公寓1期（售罄）公寓2期（在售）云臺(tái)（在售）客戶購(gòu)買(mǎi)核心因素（按重要性排列）：觀瀾湖環(huán)境優(yōu)美，資源極度稀缺；高爾夫球會(huì)籍、度假及商務(wù)接待用途；東莞會(huì)所的第一桶金，物業(yè)升值空間大。公寓產(chǎn)品為觀瀾湖首批產(chǎn)品，后期將會(huì)有30塊儲(chǔ)備用地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，且為聯(lián)排、別墅及洋房產(chǎn)品，為公寓保值及升值提供強(qiáng)大動(dòng)力；人民幣通漲預(yù)期，預(yù)計(jì)人民幣每年貶值2-3%。為小孩提供良好高球教育環(huán)境。套內(nèi)凈面積(M2)陽(yáng)臺(tái)面積(M2)套內(nèi)建筑面積(M2)套數(shù)(套)樓層分布（層）備注52.083.1555.2389層標(biāo)準(zhǔn)房52.083.4255.50104除第10層外的所有可售樓層標(biāo)準(zhǔn)房54.333.4257.7556除第10層外的所有可售樓層標(biāo)準(zhǔn)房56.583.1559.73810層標(biāo)準(zhǔn)房56.583.4260.0032除第10層外的所有可售樓層標(biāo)準(zhǔn)房56.584.1660.74242、3、5、6、7、8層標(biāo)準(zhǔn)房108.008.70116.7049層套房108.009.25117.25242、3、5、6、7、8層套房109.6822.10131.78410層套房總戶內(nèi)面積（M2）總贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積（M2）總套內(nèi)面積（M2）總套數(shù)（套）備注15,959.281,152.0817,111.362646種戶型共232間標(biāo)準(zhǔn)房3種戶型共32間套房面積尺度（平米）功能面積配比套數(shù)（套）產(chǎn)品線作用50-601居70%1252藍(lán)印及度假需求80-852居20%231藍(lán)印需求，后期滿足寶坻部分第一居所需求130-1403居10%75資源占有及高端商務(wù)接待需求1804居1%42層頂層躍層產(chǎn)品，高爾夫公寓的標(biāo)桿產(chǎn)品定位：1居起步，全面滿足藍(lán)印及商務(wù)接待、家庭度假需求以現(xiàn)狀銷(xiāo)售情況及40萬(wàn)藍(lán)印客戶總價(jià)框定尺度以區(qū)域主流面積需求及50-60萬(wàn)總價(jià)框定尺度以主流三居及100萬(wàn)總價(jià)框定尺度以現(xiàn)狀市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)，建議現(xiàn)時(shí)高爾夫公寓價(jià)格為7000-7500元/㎡（帶1500元/㎡精裝修）?；诰坝^、私密性及朝向分析，本次地塊綜合價(jià)值排序：A>CACB景觀效果私密性朝向A