2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法綜合檢測(cè)試卷A卷含答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法綜合檢測(cè)試卷A卷含答案單選題（共50題）1、運(yùn)用()估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。A.抽檢法B.平滑法C.指數(shù)加權(quán)法D.市場(chǎng)法【答案】D2、正常成交價(jià)格的形成條件不包括（）。A.公開(kāi)市場(chǎng)B.交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性C.較短的期間完成交易D.買(mǎi)者和賣者都具有完全信息【答案】C3、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.折舊D.財(cái)務(wù)損耗【答案】A4、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽(yáng)失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個(gè)完整過(guò)程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A5、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽(yáng)”（《傷寒論》），其病機(jī)是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫【答案】C6、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A7、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C8、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是（）。A.全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C.全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率【答案】D9、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個(gè)行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)【答案】B10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C11、房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц丁.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C12、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B13、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C14、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要【答案】D15、某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無(wú)法判斷【答案】B16、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化B.技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許C.財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能D.法律上是否允許、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能【答案】A17、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用的是（）的收益估計(jì)值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C18、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較。A.評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值B.評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果C.真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果D.真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】B19、實(shí)地查勘有利于估價(jià)師加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成（）。A.一個(gè)直觀、具體的印象B.一個(gè)綜合、全面的印象C.一個(gè)模糊、大概的印象D.一個(gè)片面、具體的印象【答案】A20、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買(mǎi)賣雙方約定，買(mǎi)方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買(mǎi)方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來(lái)該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】B21、某住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.375B.450C.500D.600【答案】D22、塞因塞用針對(duì)的病機(jī)是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實(shí)D.真實(shí)假虛【答案】C23、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣中應(yīng)由賣方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B24、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽掣、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性【答案】C25、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽(yáng)明胃經(jīng)B.足少陽(yáng)膽經(jīng)C.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)【答案】A26、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價(jià)格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。則該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B27、在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和（）構(gòu)成。A.購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)B.購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)賣雙方繳納的稅費(fèi)C.相關(guān)稅費(fèi)D.購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)【答案】D28、成新折扣法習(xí)慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率【答案】A29、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D30、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D31、下列哪句原文不是陰陽(yáng)相互轉(zhuǎn)化的體現(xiàn)A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽(yáng)，重陽(yáng)必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽(yáng)之變也”D.“夏至四十五日，陽(yáng)氣微上，陰氣微下”【答案】D32、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時(shí)制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽(yáng)亡失【答案】A33、在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意（）與利潤(rùn)率的匹配。A.開(kāi)發(fā)成本B.計(jì)算基數(shù)C.利潤(rùn)D.投資【答案】B34、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。A.完成估價(jià)項(xiàng)目B.評(píng)定估價(jià)機(jī)構(gòu)C.評(píng)定估價(jià)師水平D.確定估價(jià)結(jié)果【答案】A35、某市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬(wàn)元，最高為（）萬(wàn)元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C36、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為_(kāi)_____，估價(jià)對(duì)象為_(kāi)_____狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過(guò)去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過(guò)去，現(xiàn)在D.將來(lái)，現(xiàn)在【答案】A37、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C38、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。A.投資利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅【答案】B39、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A40、一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格______；相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C41、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)【答案】A42、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B43、利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率的方法是（）。A.市場(chǎng)提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A44、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D45、“入上齒中”的經(jīng)絡(luò)是A.手陽(yáng)明大腸經(jīng)B.足陽(yáng)明胃經(jīng)C.手太陽(yáng)小腸經(jīng)D.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)【答案】B46、在房地產(chǎn)估價(jià)中，將農(nóng)地視為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)【答案】A47、在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷【答案】D48、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C49、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過(guò)大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B50、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬(wàn)元的拆除費(fèi)用，可回收殘值3萬(wàn)元，安裝新電梯需要120萬(wàn)元，比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬(wàn)元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬(wàn)元，舊電梯的重置成本為50萬(wàn)元，已提折舊40萬(wàn)元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B多選題（共20題）1、【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果【答案】ABD2、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。A.是一種專業(yè)意見(jiàn)B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)【答案】ACD3、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營(yíng)【答案】BCD4、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值【答案】AD5、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的【答案】AB6、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括（）。A.政府進(jìn)行道路建設(shè)B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C.改進(jìn)物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CD7、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的描述中，正確的有（）。A.建設(shè)期又可分為前期和建造期B.在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒(méi)有重疊C.在出租或營(yíng)業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營(yíng)期沒(méi)有重疊D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊E.運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ACD8、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果【答案】AB9、【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC10、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC11、由于房地產(chǎn)具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。A.價(jià)值量大B.不可移動(dòng)C.獨(dú)一無(wú)二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC12、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC13、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法的說(shuō)法中，正確的有（）。A.本質(zhì)上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場(chǎng)狀況調(diào)整D.需要做土地狀況調(diào)整E.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性【答案】ACD14、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加【答案】AC15、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC16、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財(cái)產(chǎn)有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財(cái)產(chǎn)D.被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD17、下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有（）。A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本C.重新購(gòu)建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購(gòu)建成本D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r下的重新購(gòu)建成本E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格【答案】BD18、關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的是（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途【答案】BD19、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)【答案】AC20、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況【答案】AD大題（共10題）一、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮慷?、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；三、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）八、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年