2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理過關(guān)檢測試卷A卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理過關(guān)檢測試卷A卷附答案單選題（共50題）1、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C2、下列選項中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A3、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B4、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D5、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B6、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項目的相對風(fēng)險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A7、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C8、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸【答案】A9、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。A.投資機(jī)會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B10、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場【答案】C11、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定【答案】A12、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證【答案】A13、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動力D.技術(shù)革新【答案】D14、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C16、下列不屬于在進(jìn)度管理中應(yīng)關(guān)注的因素的是（）。A.材料設(shè)備的供應(yīng)問題B.勞動力心理素質(zhì)C.設(shè)計變更D.氣象條件【答案】B17、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動機(jī)【答案】B18、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標(biāo)定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.隨行就市定價法D.認(rèn)知價值定價法【答案】D19、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D20、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C21、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D22、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C23、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A24、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B25、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售【答案】D26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費【答案】C27、下列的會計恒等式，不正確的是（）。A.資產(chǎn)＝權(quán)益＝債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益B.資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益C.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債D.收入－費用＝利潤【答案】C28、下列征收補(bǔ)償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費用的是（）。A.房屋價值補(bǔ)償費B.搬遷補(bǔ)償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費D.土地補(bǔ)償費【答案】D29、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B30、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場【答案】C31、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D32、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A33、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C34、將短期借款視為現(xiàn)金流入的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B35、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D36、房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.自然損失風(fēng)險D.通貨膨脹風(fēng)險【答案】B37、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B38、企業(yè)的某項業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示（）。A.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加【答案】B39、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D40、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D41、邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A42、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C43、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費【答案】C44、、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B45、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B46、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬【答案】D47、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認(rèn)知價值定價法【答案】A48、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C49、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設(shè)項目總造價→工程項目總價D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設(shè)項目總造價【答案】B50、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C多選題（共20題）1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式【答案】BC2、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD3、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD4、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設(shè)備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A5、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()。A.人工費B.公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費【答案】ABC6、國家投資管理部門對建設(shè)項目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點包括（）。A.項目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C.項目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求【答案】AD7、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析D.制定物業(yè)策略計劃E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB8、制訂物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應(yīng)做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正【答案】ACD9、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線B.引下線C.上引線D.接地線E.接閃器【答案】BD10、政府對企業(yè)投資項目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求C.項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D.項目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實現(xiàn)的要求E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求【答案】ABC11、土地費用由()組成。A.出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費C.建安費D.土地開發(fā)費用E可行性研究費【答案】ABD12、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。A.配電房B.商業(yè)房地產(chǎn)C.水塔D.住宅【答案】ABD13、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD14、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD15、機(jī)器字長為8位，定點整數(shù)x的補(bǔ)碼用十六進(jìn)制表示為B6H，則其反碼用十六進(jìn)制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D16、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD17、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段是指()。A.投資機(jī)會選擇和決策分析階段B.可行性研究階段C.前期工作、建設(shè)階段、租售階段D.獲取土地使用權(quán)階段E租售階段【答案】AC18、出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運營成本D.營業(yè)收入E.出租率【答案】BC19、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC20、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.上年度末儲備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況B.年度儲備土地前期開發(fā)計劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲備土地管護(hù)計劃E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD大題（共10題）一、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮慷?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳⒈敬喂纼r背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮克?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】五、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮堪?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮烤?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀