杭州華聯(lián)UDC時代建筑綜合體項目營銷提案

華聯(lián)UDC時代提案杭州杰地房地產(chǎn)投資咨詢有限公司威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司2007年12月目錄市場篇定位篇企劃篇產(chǎn)品篇營銷篇合作篇市場篇杭州杭城寫字樓區(qū)域分布解讀錢江新城透視杭城未來寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽琼椖亢贾荨粋€千年歷史名城一個文化藝術(shù)之邦一個絕佳山水之地長三角支點之一全國最具吸聚力的省會文教區(qū)武林區(qū)黃龍區(qū)慶春區(qū)城站區(qū)錢江新城濱江區(qū)杭城寫字樓區(qū)域分布示意圖新城展望顛覆杭州的城市格局躍升杭州的城市品位改善杭州的商務(wù)環(huán)境凝聚杭州的財富智慧解讀錢江新城—未來城市新中心長三角南翼的中央商務(wù)區(qū)位于杭州市老城區(qū)的東南部，與開闊的錢塘江咫尺之遙。4平方公里核心商務(wù)區(qū),650萬平方米可建建筑面積；八個功能區(qū)：行政、金融、商務(wù)、商貿(mào)會展、文化休閑、商業(yè)娛樂、辦公和休閑游憩區(qū)；以市民中心為核心，向江形成中軸線，兩側(cè)建設(shè)杭州大劇院等標志性建筑；解讀錢江新城未來中央CBD2004年6月，參加中國杭州商鋪展；2004年9月，參加杭州(上海)經(jīng)濟合作洽談會；2004年9月，杭州首家超五星級酒店落戶（杭州國際會議中心聯(lián)手萬豪酒店）；2005年7月，首批企業(yè)總部大樓開工；2005年8月,杭州最大購物中心落戶（“萬象城”——華潤集團聯(lián)手新鴻基地產(chǎn)）；2006年3月,錢江新城投資和發(fā)展研討會在香港舉行；2006年11月，第三次舉辦西博會煙花晚會……解讀錢江新城未來中央CBD解讀錢江新城未來中央CBD目前杭州高檔辦公區(qū)主要分布在：黃龍區(qū)域、武林廣場區(qū)域、城西高新文教區(qū)域、慶春區(qū)域、城站區(qū)域。而未來5年，錢江新城、濱江將取代五大板塊，成為杭州寫字樓的供應(yīng)大戶。透視杭城未來寫字樓市場黃龍商務(wù)圈：杭州頂級寫字樓集中的區(qū)域。主要包括世貿(mào)中心、嘉華國際、公元大廈、世貿(mào)麗晶城、中田大廈等。武林商圈：傳統(tǒng)的商業(yè)中心，近兩年開發(fā)最集中的區(qū)域。主要樓盤包括華浙廣場、元通大廈、海華廣場、晶暉商務(wù)館、國際匯豐中心、環(huán)球中心等。慶春商圈：金融機構(gòu)最集中的地段，配套比較成熟。主要樓盤有瑞豐國際商務(wù)大廈、三瑞大廈、嘉德廣場、同方財富大廈、銀座大廈、廣利大廈等。文教商圈：杭州信息產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。主要樓盤有華星科技大廈、聯(lián)強科技樓、文三數(shù)碼大廈、昌地火炬大廈、頤高創(chuàng)業(yè)大廈等。

城站商圈：該區(qū)域商務(wù)環(huán)境相對較差，主要樓盤有香榭商務(wù)大廈、聯(lián)銀大廈、耀江廣廈、西湖國貿(mào)大廈、利群大廈、萬新大廈等。五大板塊現(xiàn)狀分析透視杭城未來寫字樓市場錢江新城現(xiàn)狀分析該板塊寫字樓受到了政策的大力支持，投資前景比較廣闊。目前板塊內(nèi)寫字樓尚未推向市場，在建的寫字樓包括集美國際、榮安集團總部大廈、華成大廈、凱迪國際商務(wù)中心等。濱江區(qū)寫字樓主要集中高新科技園區(qū)、錢江世紀新城，目前可銷售的面積主要分布在錢江一橋至四橋區(qū)域，且多以企業(yè)總部的形式存在。濱江板塊現(xiàn)狀分析透視杭城未來寫字樓市場根據(jù)杭州市國土局的資料顯示，2004—2006年期間，市區(qū)五大板塊共推出10塊商務(wù)用地，加上原來所積累、以及未來幾年所推出的供應(yīng)量，初步2006—2010年間，五大板塊商務(wù)辦公樓的新增供應(yīng)量至少在100萬平方方以上。五大板塊未來供應(yīng)分析杭政儲出[2006]23號

，221691M2；杭政儲出[2006]13號

，19280M2；杭政儲出[2006]14號

，32580M2；杭政儲出[2006]3號，5009M2；杭政儲出[2005]56號，32716M2；杭政儲出[2005]55號，49384M2；杭政儲出[2005]27號，9089M2；杭政儲出[2005]28號，31878M2；杭政儲出[2005]17號，280183M2；杭政儲出[2004]61號，55980M2；杭政儲出（2003）61號，41164M2?！敢暫汲俏磥韺懽謽鞘袌鲥X江新城未來供應(yīng)分析根據(jù)錢江新城管委會最新數(shù)據(jù)顯示，在2006—2010年間，新城內(nèi)共將建成高檔商務(wù)辦公樓43幢，總供應(yīng)面積至少在350萬平方米以上。杭政儲出（2003）62號，43155M2；杭政儲出[2004]2號，243107M2；杭政儲出[2004]2號，46716M2；杭政儲出[2004]16號，95620M2；杭政儲出[2004]20號，87955M2；杭政儲出[2004]22號，55165M2；杭政儲出[2004]28號，226822M2；杭政儲出[2004]43號，138541M2；杭政儲出[2004]42號，45381M2；杭政儲出[2004]41號，168234M2；杭政儲出[2004]40號，199505M2；杭政儲出[2004]39號，39510M2。……透視杭城未來寫字樓市場根據(jù)杭州市國土局的資料顯示，2004—2006年期間，該板塊共推出11塊商務(wù)用地。據(jù)調(diào)查，該板塊目前已建成的寫字樓約50萬平方米，可銷售的面積約有10萬平方米。而在建及將建的寫字樓供應(yīng)面積約有50萬平方米。初步預(yù)計，未來幾年內(nèi)該板塊至少有60萬平方米的供應(yīng)量。濱江板塊未來供應(yīng)分析杭政儲出[2006]9號，32580M2；杭政儲出[2006]10號，25091M2；杭政儲出[2006]11號，31452M2；杭政儲出[2006]12號，34893M2；杭政儲出[2005]65號，21277M2；杭政儲出[2005]64號，31849M2；杭政儲出[2005]53號，113289M2；杭政儲出[2005]46號，70605M2；杭政儲出[2005]15號，20122M2；杭政儲出[2004]59號，33145M2；杭政儲出[2004]63號，30247M2?！敢暫汲俏磥韺懽謽鞘袌鑫宕蟀鍓K新增供應(yīng)量；至少在100萬方以上錢江新城新增供應(yīng)量：至少在350萬方以上濱江區(qū)新增供應(yīng)量：至少在60萬方以上也就是說，在2006—2010年，杭州主城區(qū)寫字樓的新增供應(yīng)總量將達到510萬方，即平均每年的消化量將達到100萬方。杭州寫字樓未來供應(yīng)總量需求總量透視杭城未來寫字樓市場問題在于：=？錢江新城寫字樓項目一覽（2006-2010）森禾商務(wù)廣場圣奧大廈錢江時代廣場浙江金融財富中心中天大廈藍鯨國際東杭大廈集美國際大廈榮安集團大廈國際時代廣場迪尚投資大廈迪凱國際中心華潤新鴻基華城大廈尊寶大廈光彩國際中心萬銀國際大廈日出錢塘金基置業(yè)市場供應(yīng)量巨大未來競爭非常激烈從案例中發(fā)現(xiàn)希望突破口不僅在于項目產(chǎn)品的差異化，更需要營銷手段的更新和綜合利用市場研判基本結(jié)論定位篇區(qū)域板塊特征競爭個案分析案例參考項目基本要素SWOT分析項目定位依據(jù)項目定位目前錢江新城的土地主要以面對企業(yè)總部的形式出讓給省內(nèi)的民營企業(yè)精英，目前為止已經(jīng)出讓的土地，規(guī)劃高檔寫字樓超過40幢，大多總高度在150米左右，企業(yè)總部消化約10-20%的面積，其余部分將面向市場銷售。2007-2010年大多數(shù)寫字樓都將進入建設(shè)和銷售高峰期，預(yù)計今后幾年內(nèi)錢江新城將供應(yīng)350多萬平方米的寫字樓，形成杭州最為集中的寫字樓供應(yīng)區(qū)域。目前，有關(guān)政府部門動作積極，杭州大劇院、中國棋院、綠化等大量的公共配套都已先行建設(shè)和開工，為寫字樓盡快成熟奠定了基礎(chǔ)。錢江新城商圈：未來的城市CBD區(qū)域板塊特征交通狀況橫跨錢塘江的大橋是溝通兩岸的大動脈建設(shè)中的地鐵線路將成為吸聚商務(wù)人群的最有力武器新城四通八達的交通組織為高檔商務(wù)活動提供便利巨大的地下停車空間適應(yīng)了未來機動車作為主流交通工具的局面區(qū)域板塊特征隧道工程：于錢江三橋下游2.3公里處，北接慶春東路，南面穿濱江區(qū)與蕭山市心路連通，越江工程全長5352米，其中隧道4829米，過江段采用來去分離的雙管盾構(gòu)形式。道路等級為城市主干道，建設(shè)規(guī)模為雙向四車道，設(shè)計速度60公里/小時，車道寬度為3.75米+3.5米，車道凈高4.5米。

萬象城：位于錢江新城核心區(qū)，占地約150畝，規(guī)劃建筑面積超80萬平方米（含地下），將建成集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等多種物業(yè)形態(tài)為一體的國際標準建筑群，成為杭州最大的購物中心。目前一期工程于去06年底動工建設(shè)，商場部分將于2009年營業(yè)。地鐵輕軌站：地鐵一期工程已動工建設(shè)，規(guī)?？傞L為68.79公里，由地鐵1號線、地鐵2號線和地鐵4號線部分線路組成。第一階段先期開工建設(shè)地鐵1號線和地鐵4號線即錢江新城地下空間連接工程，包括九堡東站、濱江站、文澤路站，錢江新城地下空間連接工程的市民中心站、城星路站、江錦路站等6個站點，將于2011年底建成通車。

杭州大劇院：是錢江新城的標志性建筑之一，總建筑面積5.5萬平方米，2004年7月建成并已投入使用。區(qū)域板塊特征主要城市配套國際會議中心：位于錢江新城核心區(qū)主軸線、杭州大劇院正對面，主要功能為會議、展覽，同時提供演出、展示、住宿、餐飲等全方位服務(wù)。計劃總建筑面積10萬平方米，總投資約12億。建設(shè)目標為具有國際水平、國內(nèi)一流的高檔大型會議中心。波浪文化城：主體平面呈“T”字型，東西向長506米，南北向?qū)?38米，共二層，幾乎全部位于地下，總建筑面積123791㎡。主要功能為商業(yè)、旅游、休閑和物流中心。城市陽臺：位于錢江新城核心區(qū)中軸線的終點，是錢江新城核心區(qū)地下空間波浪文化城的延續(xù)。城市陽臺總建筑面積27728㎡。建筑南部大部分懸于江面之上，距離江面15.69m；中部懸于下沉式之江路之上，北部平臺與波浪文化城連為一體。市民中心：用地面積約22公頃，建筑面積約36萬平方米，地處新安江路和臨江路之間，現(xiàn)已全面動工，將在2008年5月投入使用。邵逸夫醫(yī)院：位于慶春東路，屬于錢江新城區(qū)塊周邊的配套體系范圍內(nèi)。醫(yī)院占地面積約6.7萬平方米，建筑面積約7.5萬平方米，由香港著名實業(yè)家邵逸夫爵士捐款，并由美國羅馬琳達大學協(xié)助建造參與管理的一所現(xiàn)代化綜合性教學醫(yī)院。區(qū)域板塊特征主要城市配套區(qū)域板塊特征主要城市配套錢江新城板快與傳統(tǒng)板塊的差異性純新城建設(shè)政府開發(fā)力度空前辦公樓林立，規(guī)模為杭州第一出行快捷，商務(wù)便利，具備CBD天時地利多重自然環(huán)境所有，一線江景專享區(qū)域板塊特征項目本身特征錢江新城的核心區(qū)域與文化為鄰，與藝術(shù)為伍發(fā)展商實力和影響巨大雙塔構(gòu)造較為稀少處于區(qū)域開發(fā)的爆發(fā)階段目前項目周邊辦公分布已開建項目：本案、榮安總部大樓、尊寶大廈、華成國際、圣奧中央商務(wù)大廈、國際時代；圈地待建項目：光彩國際中心；在銷項目：藍鯨國際。諸多辦公項目開發(fā)建設(shè)已啟動，CBD辦公樓大戰(zhàn)拉開序幕。。。。。競爭個案分析藍鯨國際5A甲級寫字樓建筑高度71米5-16層為辦公，可售體量18000㎡面積段劃分為500㎡/750㎡/1500㎡（整層）以及少數(shù)100㎡左右單元以”T5”(頂級資源、建筑、配套、物管、團隊）為推廣理念推廣關(guān)鍵詞”未來的來了“、”臨江第一樓“等競爭個案分析報廣及圍墻競爭個案分析藍鯨國際比較結(jié)論建筑及辦公供應(yīng)體量小，僅為本項目1/3。面積分割與本案相比，偏大或偏小，注定目標客層有所不同。建筑高度偏低，近本項目一半，并不具備成為板快視覺地標資格。在板快中，商務(wù)位置最偏，更靠近住宅區(qū)，與其倡導(dǎo)的核心商務(wù)理念有所背離。競爭個案分析華潤集團大型的“萬象城”商業(yè)項目比較結(jié)論競爭個案分析解讀萬象城商業(yè)部分對項目地塊形成消費支撐，對地塊價值提升有一定貢獻。類似上海徐家匯港匯廣場。成為錢江新城區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)、辦公、公寓等賣點一：周邊配套齊全（杭州市民中心、杭州大劇院、國際會議中心、城市陽臺、森林公園、音樂廣場等）賣點二：并與錢塘江隔路相望，地理位置優(yōu)越。賣點三：新古典主義風格，干掛陶瓷板與玻璃幕墻大塊組合。賣點四：標準層高3.4米，開闊通亮，消除了以往寫字樓內(nèi)辦公的壓抑感；賣點五：一流智能化配套：PDS綜合布線系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、高速信息通訊系統(tǒng)等；賣點六：12部高檔高速電梯，滿足商業(yè)需要。解讀集美國際集美國際總建筑面積約7萬，總高度149米，地上共36層，其中，裙樓1層至4層為銀行、餐飲及會議用房。項目形象定位：一幢集商業(yè)、辦公于一體的綜合性、智能化、景觀超高寫字樓

競爭個案分析賣點一：辦公、酒店、商住綜合體，商務(wù)配套極其優(yōu)越；賣點二：由美國William設(shè)計，采用辦公空間模塊化的手法，大大增加空間結(jié)構(gòu)的靈活性；賣點三：5A級智能化系統(tǒng)配置賣點四：具備提供酒店式服務(wù)功能的優(yōu)勢；賣點五：南北兩面近800米開闊綠地，先天景觀優(yōu)勢明顯。解讀光彩國際中心項目占地面積43416方，開發(fā)體量28萬方，包括商務(wù)樓、酒店、酒店式公寓。項目形象定位探索：走建筑綜合體路線（強調(diào)商務(wù)配套及服務(wù)）走5A高科技智能化路線競爭個案分析賣點一：毗鄰杭州大劇院和、市民中心，地理位置優(yōu)越；賣點二：與富春路地下購物走廊和軌道交通站口相連接；賣點三：配備專用中央空調(diào)和新風系統(tǒng)；賣點四：5A智能化辦公系統(tǒng)；賣點五：16臺國際名牌的高速電梯。解讀尊寶大廈尊寶大廈總建筑面積16萬㎡，由金尊、銀尊兩座高度為160米且對稱的雙塔超高層姊妹樓組成。形象定位：至尊顯貴、風水寶地（存在一定問題），但該項目具備了“頂級寫字樓”的潛力。競爭個案分析核心賣點：大廈首創(chuàng)“活性商務(wù)”概念，融“景觀商務(wù)”與“情境商務(wù)”于一體：環(huán)保節(jié)能玻璃幕墻、綠色智能遮陽窗扇、高效中央空調(diào)系統(tǒng)、智能化商務(wù)體系、自由創(chuàng)意戶型空間、享受型商務(wù)環(huán)境、全方位商務(wù)服務(wù)……構(gòu)筑起最具現(xiàn)代商務(wù)特質(zhì)的寫意辦公空間。

解讀圣奧大廈形象定位：一種融景觀、情景、高科技為一體的生態(tài)商務(wù)空間。競爭個案分析賣點一：188米高度；賣點二：毗鄰地鐵，位置優(yōu)越；賣點三：空間利用率高，可任意分割辦公面積；賣點四：毗鄰森林公園，并提出“綠肺”概念。解讀華成大廈華城大廈位于規(guī)劃中的杭州地鐵出口處，總占地面積10.25畝，總高188米，該項目目前正在緊張運作中。項目形象定位：錢江時代地標性建筑！競爭個案分析該項目包含四幢高層與超高層商務(wù)樓，其中三幢為酒店式寫字樓，一幢為四星級賓館，規(guī)劃設(shè)計成品質(zhì)一流的酒店辦公商業(yè)綜合體。解讀國際時代廣場項目形象定位預(yù)測：走高品質(zhì)建筑綜合體路線（強調(diào)商務(wù)配套、商務(wù)服務(wù)）競爭個案分析迪凱國際商務(wù)中心（豪華商務(wù)配套）：商務(wù)中心、會議中心、咖啡吧、茶座、健身保健中心、網(wǎng)球場、高檔商務(wù)會館等。其他競爭個案解讀亞包大廈（杭州包裝產(chǎn)業(yè)平臺）：集研發(fā)、貿(mào)易、會展、信息、金融、文化等功能與一體。世紀中天置業(yè)廣場（智能化大樓）：33層，高139.5米，建筑面積近6萬平方米。金基錢江商務(wù)廣場（復(fù)制公元大廈）：建筑面積約18萬方，由5棟大樓組成，最高建筑150米。浙江財富金融中心（新城第一地標）：兩座辦公樓，主樓220米高、副樓100米高。錢塘房產(chǎn)：12.4萬方、東航大廈：3.4萬方、萬地集團：6.4萬方、城建房產(chǎn)4.7萬方……。競爭個案分析金茂大廈金茂大廈高420.5米中國傳統(tǒng)建筑風格和世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。裙房是其時尚生活中心。環(huán)保幕墻采用鱗化處理消除光污染消防和生命保障系統(tǒng)為自救模式最優(yōu)秀的垂直運輸系統(tǒng)統(tǒng)管全局的智能化系統(tǒng)頂級商務(wù)設(shè)施，頂級企業(yè)舞臺他山之石—案例參考港匯廣場徐家匯區(qū)域中心的核心標志，40萬平米綜合商業(yè)、辦公及公寓三大功能營業(yè)大廳靈活間隔，多元化專賣店巨大中庭形成無可爭議的輝煌氣魄從商業(yè)先行至寫字樓隨行入市，完美的階段運作徐匯地標、盡享繁華他山之石—案例參考用地范圍和現(xiàn)狀項目整個地塊位于錢江新城核心區(qū)域，白金酒店部分直面錢塘江，寫字樓西面正對錢江新城標志建筑杭州大劇院，國際公館背靠國際花園面對錢塘江。目前整個區(qū)域都處于緊張施工狀態(tài)。項目基本要素經(jīng)濟技術(shù)指標總占地面積：51064平米總建筑面積：26.8萬平米5A寫字樓占地面積：15506平米5A寫字樓總建筑面積：122781平米白金酒店占地面積：24009平米白金酒店地上總建筑面積：54588.5平米國際公館占地面積：11549平米國際公館地上總建筑面積：40421.5平米項目基本要素優(yōu)勢（S）：1、地處新城建設(shè)中心，政府重點建設(shè)計劃和入駐項目.板快地位非常高。2、水陸空港密集,交通優(yōu)勢明顯；3、市民廣場、杭州大劇院、城市陽臺等政府重點配套公建工程項目.板快配套建設(shè)優(yōu)勢較為明顯；4、臨江方向無高樓阻擋視線，有利于高區(qū)檔次的拔升；5、與新城中軸線僅約100m，真正新城核心位置；6、雙塔設(shè)計有利于制定靈活租售策略；7、內(nèi)部空間方正，便于辦公分割；8、區(qū)別于其他游擊隊型開發(fā)商，華聯(lián)實力雄厚，業(yè)績突出SWOT分析劣勢（W）1、錢江新城為新開發(fā)商務(wù)區(qū)，短期配套不完善阻斷了多數(shù)中小型客戶；2、新城建設(shè)規(guī)劃區(qū)別于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，市場認知少、認同低；3、缺乏總樓高，難以確立標桿地位；4、總體體量較大，市場消化難度較大；SWOT分析機會（O）1、市民中心即將建設(shè)完成，公共宣傳將使市場對于未來本板快商務(wù)認知識認同有極大改善，為本項目推廣做了前期宏觀鋪墊；2、目前板快內(nèi)其他項目進展緩慢，給本項目提供了良好切入時機；3、老城區(qū)辦公樓整體辦公環(huán)境雷同老化，缺少特色，不能滿足高新需求，本項目正可滿足相應(yīng)市場需求；4、杭州政府大力支持區(qū)域的未來發(fā)展，前景看好；5、第二套住宅貸款的限制，將使資金流部分轉(zhuǎn)向，商務(wù)樓宇成為投資熱點有較大可能；6、杭州的城市吸聚功能無與倫比，必然會有越來越多的商務(wù)客流。SWOT分析危脅（T）1、新城內(nèi)新建樓盤較多，同期完成施工項目對本項目的招商、銷售形成一定的壓力；2、區(qū)域內(nèi)項目同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，缺乏亮點；3、老商務(wù)區(qū)新辦公供應(yīng)體量較大，改造不斷，各板快間互相爭奪客源；4、年50萬㎡寫字樓去化量，對于3年內(nèi)集中供應(yīng)的300萬㎡以上辦公體量，顯得供大于求；5、部分項目如藍鯨國際、萬象國際都走在了本項目的前面，市場占有率和消化率都有很大影響。SWOT分析宏觀面：經(jīng)濟持續(xù)上揚，GDP繼續(xù)增長，宏觀調(diào)控也在繼續(xù)區(qū)域面：市場放量巨大且集中對手面：設(shè)計和營銷八仙過海，各出奇招差異化：高度、江景、商務(wù)配套、高科技、高技術(shù)——定位的基本概念：頂級、生態(tài)、藝術(shù)定位依據(jù)主題定位藝術(shù)領(lǐng)地商務(wù)會館項目定位總體定位具濃郁藝術(shù)氛圍的建筑群體－－寫字樓、酒店、公館－－華聯(lián)UDC、大劇院、景觀中軸線、波浪文化城、城市陽臺、城市會客廳項目定位誰是永恒的是高科技？是建筑高度？是豪華、高端？只有藝術(shù)才是恒久，才是愈久彌新項目定位濃郁藝術(shù)氛圍的建筑群落可以讓我們超越

－－錢江新城、杭州、長三角項目定位用藝術(shù)來激活我們的建筑項目定位

可能的方向：世界級大師參與部分設(shè)計深化利用世界級大師作品進行二次創(chuàng)作（雕塑、油畫）

項目定位世界級藝術(shù)的建筑鑒賞

巴黎盧浮宮北京奧運會體育館（鳥巢）

中國CCTV大樓

可能的方向：利用世界級大師作品進行二次創(chuàng)作（雕塑、油畫）

世界級大師參與部分設(shè)計深化凡高：《向日葵》紅磨房的舞會羅丹雕塑品：《思想者》“吻”和“嫉妒”企劃表現(xiàn)企劃表現(xiàn)企劃表現(xiàn)企劃表現(xiàn)企劃表現(xiàn)企劃表現(xiàn)產(chǎn)品篇智能設(shè)計生態(tài)主題共享商務(wù)藝術(shù)元素頂級管理項目必須完善自我，在5A智能化標準上，強化四大系統(tǒng)建設(shè)品質(zhì)，以一流建筑設(shè)計、創(chuàng)新材料、經(jīng)典內(nèi)部裝飾、頂級物管，打造辦公樓宇精品。5A智能化標準標準內(nèi)容詳細內(nèi)容樓宇自動化變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，送風監(jiān)控系統(tǒng)；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；可變冷媒流量空調(diào)系統(tǒng)，分戶獨立控制；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；三表自動抄送系統(tǒng)消防自動化火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動滅火系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無線滅火系統(tǒng)；火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；自動噴淋系統(tǒng)；消火栓系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無線滅火系統(tǒng)；二氧化碳滅火系統(tǒng)保安自動化停車場紅外限高定位；停車位顯示、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

保安監(jiān)控系統(tǒng)；報警寬頻系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)通訊自動化寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)寬頻系統(tǒng)；共用有線電視系統(tǒng)；電信覆蓋系統(tǒng)辦公自動化物管自動化；大屏幕信息電視墻等會議中心系統(tǒng)；會議管理系統(tǒng)；電子布告管理系統(tǒng)；專業(yè)軟件物業(yè)管理系統(tǒng)智能設(shè)計四大系統(tǒng)：大堂，電梯，衛(wèi)生間，地庫及消防通道大堂：大堂為辦公樓最直觀的物業(yè)品質(zhì)展示，裝潢需以高檔新材料為主。辦公大堂挑空本身極具氣勢，建議地面可采用大理石鋪設(shè)，墻面和背景墻可采用進口黑金玻璃做造型裝飾。分別加設(shè)藝術(shù)區(qū)與休息區(qū)。智能設(shè)計電梯:選用奧的斯(OTIS)電梯或蒂森電梯。低區(qū)2.5米/秒，高區(qū)4米/秒，載重1200-1350KG，乘客12-15人。與大堂裝飾風格相同，候梯廳地面可采用大理石鋪設(shè)，墻面可采用進口黑金玻璃及大理石組合，做造型裝飾。智能設(shè)計衛(wèi)生間:裝潢設(shè)計力求與大堂品質(zhì)匹配，力求干凈、時尚、寬敞、明亮。潔具可選用：德國高域Duravit（有衛(wèi)浴界的勞斯萊斯之稱的德國高域Duravit，有著182年歷史，是世界潔具行業(yè)四大馳名品牌之一）漢斯格雅（世界上最優(yōu)秀的廚衛(wèi)設(shè)備制造商之一）智能設(shè)計地庫及消防通道:停車可選用速賓（S&B）系統(tǒng)，提高效率及安全性能。建議在視覺引導(dǎo)系統(tǒng)中做停車動線及引導(dǎo)完善。消防通道門鎖應(yīng)選用具備報警門禁功能的電子消防通道鎖可阻擋未經(jīng)授權(quán)的進出；阻止擅自經(jīng)由緊急出口通道門離開，減少財物被盜機會，保障大樓安全。智能設(shè)計外觀：項目外立面是產(chǎn)品主要對外形象，在銷售中可謂不怒自威，是產(chǎn)品自我推廣的最好表達，體現(xiàn)了項目精神與品質(zhì)。建議本項目著重于建筑外觀改良，創(chuàng)造出在日、夜兩種環(huán)境中，一流的江畔建筑外型。智能設(shè)計景觀：由于項目緊靠綠地，南側(cè)為酒店，建議景觀與周圍相配套。目前即可展開景觀設(shè)計方案探討及招標工作。玻璃幕墻：選用由泰姆巴伐朗尼（Tamglass—Bavelloni）作為制造設(shè)備的雙層中空low-e玻璃品牌。應(yīng)用斷熱冷橋幕墻結(jié)合局部開放式幕墻構(gòu)造系統(tǒng)以達到透明度高、傳熱系數(shù)低的要求。建議每一組玻璃，可開啟窗占有效幕墻面積的1/4。保證室內(nèi)空氣的暢通清新。

智能設(shè)計辦公：各層電梯間地面、墻面均采用大理石鋪設(shè)，地面全部鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板，可根據(jù)自身要求局部做礦棉吸音板吊頂。照明系統(tǒng):選用東芝（TOHSIBA）MESL智能化照明控制系統(tǒng)或澳大利亞邦奇新風系統(tǒng):進口空調(diào)主機：空調(diào)主機系統(tǒng)為國際知名品牌(麥克維爾中央空調(diào)\特靈空調(diào)Trane的原裝進口主機，末端系統(tǒng)為風機盤管加新風系統(tǒng)設(shè)計.排風量為新風量的80%。室內(nèi)恒溫恒濕：室內(nèi)設(shè)計參數(shù):夏季室內(nèi)設(shè)計溫度:24oC;相對濕度:60%。冬季室內(nèi)設(shè)計溫度:22度;相對濕度:40%新風系統(tǒng)：新風機組按層設(shè)置:新風經(jīng)風機加壓后通過豎井接至各層新風機組，新風量:辦公區(qū)域30立方/h。智能設(shè)計綠色生態(tài)環(huán)境的全新演繹“綠色生態(tài)辦公”成為21世紀寫字樓品質(zhì)的重要主題?！熬G色生態(tài)辦公”環(huán)境將是舒適、健康、高效和環(huán)保的，它利用了智能環(huán)保理念來省電節(jié)能，并采用諸如：獨立新風空調(diào)技術(shù)水資源再生自然能源利用環(huán)保節(jié)能幕墻智能化遮陽窗簾等保證24小時舒適辦公生態(tài)主題新型辦公理念，全配置商務(wù)空間。該等區(qū)域均為精裝修全配小戶型安排，每個樓層設(shè)立統(tǒng)一的秘書臺、接待處，負責提供秘書及聯(lián)絡(luò)服務(wù)。同時，大廈四樓設(shè)置為VIP商務(wù)中心層，提供全方位商務(wù)配套服務(wù)，如設(shè)立舒適幽雅的自助休閑吧也是一特色，24小時免費為客戶開放，無需預(yù)約，透過玻璃門與其它公共區(qū)域隔開，是客戶會客、洽談、休息的理想場所。這種商務(wù)空間已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的寫字樓模式，成為了鉆石小企業(yè)的最青睞方式。共享商務(wù)——VIP商務(wù)辦公空間廣場裝飾：雕塑、水景、綠化內(nèi)部裝飾：電梯廳、過道、陽光房大堂及裙房引入畫廊、中國美院、西泠印社展示空間等藝術(shù)元素——品位與時尚打造”以人為本”的建筑文化理念，為用戶全方位悉心考慮：首層設(shè)立總臺秘書服務(wù)在樓層特設(shè)多項尊貴設(shè)施及貼心服務(wù)，如高檔的衛(wèi)生間、茶水間設(shè)計，陽光花房休憩功能設(shè)置。另外，通過國際品牌管理公司的導(dǎo)入，進一步提升業(yè)戶對本案軟件服務(wù)的信心。頂級管理——品質(zhì)保證營銷篇制造另一個無法逾越的標桿對于產(chǎn)品形象：本項目處于杭州錢江新城CBD鉆石地帶，比較適合樹立標桿形象。對于市場的前瞻性：成熟的CBD寫字樓原則上應(yīng)以租賃為主，委托物業(yè)管理公司做全程管理。對于風險的規(guī)避：應(yīng)避免銷售周期過長，陷入政策調(diào)控。對于競爭的回應(yīng)：項目周圍同質(zhì)項目在2007年至2010年逐步進入，做差異化營銷。對于江景優(yōu)勢：本項目南側(cè)規(guī)劃之酒店層高不足以遮擋本項目，可充分利用江景。戰(zhàn)略營銷建議租售比例地位：

錢江新城的規(guī)劃隨著政府的遷入，在政治、經(jīng)濟、文化上都形成的杭州的新城市中心和商務(wù)中心，而原來的諸多商務(wù)區(qū)更多偏向于展覽、會晤、旅游、采購、科技創(chuàng)業(yè)等特殊功能。

錢江新城CBD也將在諸多商務(wù)區(qū)中拔得頭籌，樹立起標桿商務(wù)。購買力：

目前杭州早期辦公市場多以投資客為主，再由業(yè)主或自主或委托，進入租賃市場，極少有轉(zhuǎn)如二手市場。去年至今，投資客仍是主力消費群體，但更偏向于選擇產(chǎn)品品位檔次較高、物業(yè)配套完善、發(fā)展前景良好的項目進行投資。使用狀況市場掃描目標客層鎖定需求：

隨著杭州作為長三角經(jīng)濟副中心的綜合地位提升，逐步吸引了國內(nèi)大型企業(yè)和國外知名企業(yè)來此投資發(fā)展，苦于杭州現(xiàn)有辦公樓少有品質(zhì)理想且可售的，只能屈就，而成規(guī)模、成檔次的辦公物業(yè)也成為他們購買和租賃的首選。參照模式：

由于城市大規(guī)劃，錢江新城與濱江區(qū)CBD峽立于錢塘江畔，力欲打造杭州的“陸家嘴”，其發(fā)展模式類似與十余年前的上海陸家嘴，隨著“擴城運動”將成為國際級企業(yè)和國內(nèi)一流企業(yè)的聚商之地。

（上海陸家嘴作為CBD，功能已經(jīng)超出了傳統(tǒng)商務(wù)概念，成為即外灘后，21世紀的新上海象征，其辦公樓密度和物業(yè)品質(zhì)接近發(fā)達國家水平。）面積需求購買客戶來源目標客層鎖定大中型國有、民營企業(yè)，具備經(jīng)濟實力及投資眼光的財團及企業(yè)。追求一流商務(wù)環(huán)境與品質(zhì)，重視企業(yè)品牌、品位與形象，事業(yè)重心在浙江及長三角地區(qū)，需滿足企業(yè)快速發(fā)展客層行業(yè)：制造業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息服務(wù)和軟件業(yè)、國際組織等。客層來源：江浙滬、長三角及威格斯的海外網(wǎng)絡(luò)目標客層鎖定我們對UDC的市場推廣不會拘泥于傳統(tǒng)的地產(chǎn)營銷模式等客戶上門地產(chǎn)傳統(tǒng)買賣方式綜合立體營銷體驗式營銷事件營銷社會營銷租售并舉綜合立體營銷綜合立體營銷目的幫助項目在精英階層內(nèi)達到宣傳、推廣的目的；策劃與包裝，有序、持續(xù)地組織各類高層次活動，如展會、發(fā)布會、酒會等；提供資源平臺，增進項目與優(yōu)質(zhì)消費群體之間的溝通與互動；與世界知名高端產(chǎn)業(yè)合作，協(xié)助提升項目品質(zhì)，擴大知名度、提高社會效應(yīng)；通過威格斯國際范圍強大數(shù)據(jù)庫支持，協(xié)助參與項目拓展推廣思路；通過活動組織衍生客戶群體范圍；有效節(jié)省廣告支出，降低不合理運營成本。綜合立體營銷綜合立體營銷的作用從傳統(tǒng)簡單的大媒體投入，轉(zhuǎn)向以各類活動推廣項目市場為主的整合營銷；通過終端消費者與項目的直接互動來達到宣傳和促銷的效果；促使項目迅速吸引大眾關(guān)注；提高項目整體公眾形象，創(chuàng)造良好社會效應(yīng)；回饋現(xiàn)有客戶，使項目在客戶心目中樹立良好形象；牢抓意向客戶，催化其選擇傾向性；開拓銷售新思路，提升營銷高度；體驗立體式的銷售模式帶來的巨大效果；在同行內(nèi)搶先占有高端市場領(lǐng)先地位。綜合立體營銷體驗式營銷我們所說的地產(chǎn)體驗式營銷是指以服務(wù)為重心，以地產(chǎn)及其衍生產(chǎn)品為素材，為購房者創(chuàng)造出值得回憶的感受，傳統(tǒng)售房主要注重樓盤的地理位置、外型美觀、價格優(yōu)勢等，現(xiàn)在趨勢則是從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認同，以此抓住消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。引入藝術(shù)展示，提升群落商業(yè)附加價值智能安防設(shè)施現(xiàn)場體驗三維動感情景模擬辦公空間綜合立體營銷事件營銷通過運做公關(guān)事件來迅速提高開發(fā)企業(yè)及其樓盤的知名度和美譽度，達到宣傳的目的。進行事件營銷，開發(fā)商必須整合資源，通過具有吸引力和創(chuàng)意性的活動或事件，使之成為大眾關(guān)心的話題、議題，因而吸引媒體的報道與購房者的參與，進而達到銷售或租賃的目的。舉辦高端SP活動，實現(xiàn)終端對接開盤儀式發(fā)布會知名客戶簽約儀式專題論壇及研討會中介推介會（滬杭聯(lián)動）綜合立體營銷社會營銷社會營銷是一種運用商業(yè)營銷手段達到社會公益目的，或者運用社會公益價值推廣商業(yè)服務(wù)的解決方案。聯(lián)合杭城藝術(shù)界，對本項目造勢聯(lián)合杭州市政府文化活動聘請世界級藝術(shù)大師擔任主題設(shè)計綜合立體營銷核心：雙塔結(jié)構(gòu)、自留一棟寫字樓、酒店、公館（服務(wù)式公寓）租售并舉綜合立體營銷設(shè)置VIP特色商務(wù)辦公空間，同時積極引入世界級企業(yè)。讓租金膨脹綜合立體營銷戶型分割自留部分：小戶型、大戶型銷售部分：中間戶型開發(fā)商長期持有：保證了物業(yè)品質(zhì)的穩(wěn)定、經(jīng)營管理的有序運作、從而決定了物業(yè)的持續(xù)升值，持續(xù)升值綜合立體營銷戶型分割定義南側(cè)臨江為A棟：出租以低區(qū)5層左右的VIP商務(wù)空間（小戶型）（一層20套）和中高區(qū)大戶型（半層或整層）為主力定義北側(cè)為B棟：出售以中等戶型（一層4-8套）為主力戶型綜合立體營銷通過VIP空間提升租金水準通過大客戶提高項目整體品牌形象適合市場的中等戶型為主力去化回籠資金租售策略核心綜合立體營銷Bund18外灘18號時尚之夜SP活動圖例TheLeftBankofAzureClouds碧云左岸—加州之旅溫莎半島－泰晤士風情WindsorIslandNewWestgateGarden老西門新苑—盡享尊榮合作篇專案組成員公司介紹合作優(yōu)勢合作主題專案組人員簡歷：本項目經(jīng)理由邵惠中先生擔任，邵惠中先生畢業(yè)于浙江大學，有著十年的工作經(jīng)歷。先后任職策劃經(jīng)理和項目經(jīng)理的房地產(chǎn)項目十多個，包括星河花園、陽光水岸、蘇州陽光假日、明山桃源、牡丹城、海棠灣等等涵蓋多種物業(yè)形態(tài)?，F(xiàn)任職杭州杰地房地產(chǎn)投資咨詢有限公司總經(jīng)理一職。專案組人員徐暉先生杰地機構(gòu)副總經(jīng)理，負責產(chǎn)品策劃與定位。曾任某經(jīng)濟報社編輯、記者，中國平安保險公司浙江分公司培訓部總經(jīng)理。（地）市機構(gòu)總經(jīng)理，廣廈集團重慶第二置業(yè)公司總經(jīng)理。成功操作廣廈集團金華時代廣場，該項目被評為2004年浙江省十大最具商業(yè)價值的樓盤。先后與浙江三聯(lián)集團、浙江天河集團、浙江金廈集團等房地產(chǎn)企業(yè)合作，2007年運作廣廈集團中國永川商貿(mào)城（一期）。擅長前期策劃定位及產(chǎn)品研究。徐士祖先生杰地機構(gòu)副總經(jīng)理，負責項目銷售策劃與管理。曾任某部屬大型企業(yè)中層，中國平安保險公司浙江分公司營業(yè)部總經(jīng)理，（地）市機構(gòu)總經(jīng)理，浙江金華匯金置業(yè)顧問公司總經(jīng)理。先后與浙江廣廈集團、浙江三聯(lián)集團、浙江長城集團、浙江金廈集團等房地產(chǎn)企業(yè)合作，成功操作金華時代廣場，銀湖花園、羅馬風情、錦繡金華、國際大酒店等大型復(fù)合型項目，深受好評。擅長銷售組織、市場拓展及客戶關(guān)系管理。專案組人員夏祝發(fā)先生畢業(yè)于中國美院，在廣告創(chuàng)意方面有著獨到的見解和卓越的能力，他所創(chuàng)作設(shè)計的稿件多次獲得國內(nèi)大獎和業(yè)內(nèi)的認可。現(xiàn)任職杰地公司創(chuàng)意總監(jiān)。黃志峰先生（威格斯公司聯(lián)席董事）畢業(yè)于上海交通大學。黃先生在加盟威格斯物業(yè)（上海）有限公司前，曾服務(wù)于香港和記黃埔集團、香港新世界集團等國際級企業(yè)擔任高層管理職務(wù)，擁有眾多的商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，是業(yè)內(nèi)的知名專家。同時，黃先生也是上海房地產(chǎn)行業(yè)教育中心特聘之副教授，長期主持政府指定之專業(yè)課程的講授。黃先生曾親身主持完成多個政府園區(qū)地塊開發(fā)定位、高檔屋村營銷策劃等項目，輔助項目得以準確的定位與并采用合適的策略發(fā)展。朱鴻翔先生（威格斯公司市場部經(jīng)理）畢業(yè)于浙江大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，擁有近十年的地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗。早年主要從事政府園區(qū)地產(chǎn)之開發(fā)建設(shè)，后加盟威格斯公司，參與了數(shù)十個大型項目的前期運作。專案組人員杭州杰地房地產(chǎn)投資咨詢有限公司杭州杰地房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（簡稱杰地機構(gòu)），是一家房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，她集市場調(diào)研、項目評估與可行性研究、營銷策劃、銷售代理、物業(yè)管理顧問、運營管理顧問等業(yè)務(wù)為一體的專業(yè)營銷機構(gòu)。杰地機構(gòu)在發(fā)展過程中非常注重專業(yè)與創(chuàng)新的結(jié)合。以向客戶提供全面、系統(tǒng)、專業(yè)、完善的營銷服務(wù)為目標。

杰地公司擁有經(jīng)驗豐富的市場調(diào)研、房產(chǎn)資深顧問、建筑、酒店管理、市場營銷、金融、投資等專業(yè)人才和行業(yè)精英；具有良好的敬業(yè)精神和敏銳的市場把握能力。公司董事和管理人員均畢業(yè)于浙江大學，具有多年的房地產(chǎn)投資與管理經(jīng)驗。對房地產(chǎn)開發(fā)具有深刻的見解和獨到的市場推廣手法。對浙江省與長三角市場尤為熟悉。公司介紹業(yè)務(wù)范疇

市場調(diào)研與分析項目發(fā)展研究廣告與市場推廣銷售代理招商與經(jīng)營顧問公司介紹我們的合作伙伴綠城集團浙江金鱗世紀實業(yè)有限公司浙江國際嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江省經(jīng)協(xié)集團廣廈集團浙江米皇集團浙江盈都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖州華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江金園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖州中新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司介紹威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司威格斯始建于英國，有著聲望很高的背景和悠久的歷史，現(xiàn)今的威格斯由1842年成立于英國倫敦的專門從事拍賣和估價的Davies和Vigers公司發(fā)展而來。威格斯當時積極的參與創(chuàng)辦「測量師專業(yè)學會」，此后成為英國「皇家特許測量師專業(yè)學會」參與投資亞洲的設(shè)想來源于威格斯廣泛的經(jīng)驗和獨到的專業(yè)技術(shù)，1975年因受聘于香港地下鐵路之建筑測量顧問而在香港成立其在亞太地區(qū)的首個辦事處。從那以后，我們在估價、房產(chǎn)策劃、投資顧問服務(wù)、專項測量、建筑測量、商業(yè)辦公、住宅、商鋪和工業(yè)代理、發(fā)展顧問、管理、設(shè)計以及設(shè)施管理、市場調(diào)研等領(lǐng)域享有良好聲譽。為客戶提供精明的解決方案是我們與眾不同之處：根據(jù)客戶的要求度身定造創(chuàng)新的解決方法以追求最高的效率和未來的適應(yīng)力，這是一種全程式的服務(wù)。公司介紹

企業(yè)服務(wù)部企業(yè)服務(wù)部憑著多年之豐富專業(yè)經(jīng)驗，貫徹為客戶提供策略性顧問服務(wù)，包括搬遷、擴充、須約談判、租金仲裁及營運工作空間管理等。營運工作空間管理重于戰(zhàn)略地研究客戶現(xiàn)時及未來之需要，經(jīng)多番探討及引證后才作出明確的決定，包括面積之實際需求，設(shè)計裝修及日后的設(shè)施管理。我們秉著推己及人之精神，以伙伴模式來代表客戶作出全盤策略性分析及提供卓越解決方案。辦公樓代理部我們的辦公樓代理提供有效而迅速的服務(wù)，以客戶的利益為大前提，提供專業(yè)意見，確?？腿藷o論在買賣或租賃方面都能按既定的時間表及預(yù)算成本內(nèi)得到最合適的選擇及最佳之條款。工業(yè)部威格斯的工業(yè)部提供所有工業(yè)樓宇的買賣、租賃及項目發(fā)展之專業(yè)意見。我們的專業(yè)隊伍對于所有工業(yè)建筑物，有著深入的了解和相關(guān)的知識，包括工廠、貨倉、半工業(yè)及工貿(mào)樓宇等。我們提供客戶關(guān)于倉庫物業(yè)，數(shù)據(jù)中心和最新的高科技操作者等專業(yè)的建議。此外，我們的專業(yè)隊伍更為客戶提供有關(guān)于土地使用的最佳建議，并依照現(xiàn)時或未來的市場需求，從而使業(yè)主得到最佳之回報收益。公司介紹住宅代理部威格斯住宅部提供一個高效率及個人化之服務(wù)，滿足客戶于各類型住宅物業(yè)上下不同之需要，包括售樓、租賃以至物業(yè)組合管理及續(xù)約等服務(wù)。我們擬定的全套住宅物業(yè)組合管理服務(wù)，直接有效地為國際性公司解決過往無論在時間、精神及成本上為海外雇員居住計劃所投入之大量資源。商鋪部威格斯具有深入分析商鋪物業(yè)市場的能力，為大型商場的開發(fā)從建造到運作的每一個方面提供戰(zhàn)略性的建議。我們會通過不同的角度例如在布局和設(shè)計