淺談房地產(chǎn)項目精細(xì)化成本管理

淺談房地產(chǎn)項目精細(xì)化成本管理***咨詢***土地資源的逐漸稀缺，國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，特別是2004年8月31日建設(shè)部《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度》的正式實施，行業(yè)從此由“地產(chǎn)時代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時代”。面對多重挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，其贏利模式也開始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變。因為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，僅僅憑借土地巨大的溢價增值收益就能賺得盆滿缽滿的時代已一去不返了。所以，在土地成本透明化、市場化的環(huán)境下，如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，從而降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟效益已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個必然趨勢。而要做到成本管理的精細(xì)化，達(dá)到及時、準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行成本管理和控制的目的，信息化工具的支持不容小視。那么，房地產(chǎn)企業(yè)該如何進(jìn)行成本管理信息化呢？筆者認(rèn)為，可以從以下四個方面考慮：整體規(guī)劃，成本先行整體規(guī)劃指企業(yè)整體的信息系統(tǒng)規(guī)劃（即IT規(guī)劃）。如財務(wù)需要總賬系統(tǒng)和成本系統(tǒng)，銷售需要售樓系統(tǒng)，工程需要項目管理系統(tǒng)，高層需要智能分析系統(tǒng)，公司整體需要一個OA系統(tǒng)……這樣的信息時代，房地產(chǎn)企業(yè)有著多方面的信息化建設(shè)需求。那這么多的信息化需求，上哪些？誰先上？花多少錢合適？選擇什么樣的合作伙伴？……只有把這些問題先考慮清楚了，才不會出現(xiàn)信息化進(jìn)程與企業(yè)發(fā)展脫節(jié)或者信息孤島林立的狀況。企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況，設(shè)計IT規(guī)劃系統(tǒng)藍(lán)圖，根據(jù)需要可以先推行成本信息化。明確方向，把握需求在這里，我們可以分別從行業(yè)宏觀和企業(yè)微觀兩個方面來探討房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的需求和方向。行業(yè)宏觀方面：明晰行業(yè)成本管理模式我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)的特性源自于不動產(chǎn)的特性，產(chǎn)品完全個體化，并且建設(shè)周期長、投資大，因此決定了其成本管理模式也不同于一般的消費品行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理特點決定了其采用以“目標(biāo)成本＋動態(tài)成本＋責(zé)任成本”為核心的成本管理模式。這種模式的好處在于它能夠很好地將事前、事中、事后三者結(jié)合起來。其中“目標(biāo)成本”和“責(zé)任成本”在各行業(yè)中都有應(yīng)用，這里面最具有房地產(chǎn)行業(yè)特點就是“動態(tài)成本”，即是用來在過程中時刻反映總成本的變化。這種概念已經(jīng)突破了財務(wù)傳統(tǒng)的成本概念，大家從動態(tài)成本的公式中也可以發(fā)現(xiàn)：動態(tài)成本=已結(jié)算合同+未結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生費用。這里面是個大雜繪，“已結(jié)算合同”和“未結(jié)算合同”體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，“非合同性成本”又是收付實現(xiàn)制，“待發(fā)生費用”還未發(fā)生，其實根本都不能算是成本。因此，這種管理模式不是從財務(wù)會計角度出發(fā)的，而是為了滿足管理的需要而生，但是這又要與財務(wù)發(fā)生密切關(guān)聯(lián)。因此也使得通用的成本管理軟件根本處理不了這種特別的需要，得有專門的軟件來支持。企業(yè)微觀方面：鎖定成本信息化具體需求相對于土地開發(fā)成本，房產(chǎn)開發(fā)成本更復(fù)雜、更具代表性，下面我們就以房地產(chǎn)開發(fā)成本為切入點進(jìn)行闡述。（1）“目標(biāo)成本”的建立目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是開發(fā)成本的控制線。目標(biāo)成本的建立是整個成本控制體系的基礎(chǔ)，也是在信息系統(tǒng)幫助下，實現(xiàn)管理精細(xì)化的第一步。整個目標(biāo)成本體系是動態(tài)成本的基礎(chǔ)，主要包括三方面的內(nèi)容：一是房產(chǎn)開發(fā)成本的結(jié)構(gòu)；二是成本分類，三是目標(biāo)成本的形成。成本結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)過程中會發(fā)生很多費用，就其用途來說，一般可分為以下幾個大部分：土地費用前期費用建安成本配套費用籌資成本管理費用銷售費用其中，后三者——籌資成本、管理費用、銷售費用，從財務(wù)的角度，是期間費用的性質(zhì)，也可稱之為開發(fā)間接費，一般不納入成本管理的范疇。前四者，都屬房產(chǎn)開發(fā)成本，其中，在房產(chǎn)開發(fā)階段，土地費用已是一個歷史沉沒成本，已經(jīng)沒有控制的意義；而前期費用、建安成本、配套費用這三部分費用金額大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要管理對象。信息系統(tǒng)要提供靈活的房產(chǎn)開發(fā)成本分類：精細(xì)化的成本管理需要精細(xì)化的成本分類，成本分類是后續(xù)成本管理模式及報表體系規(guī)劃的基礎(chǔ)，也是成本管理信息系統(tǒng)應(yīng)用的基礎(chǔ)，因此對于企業(yè)非常重要。在房地產(chǎn)行業(yè)，成本分類一般以成本樹的方式來展現(xiàn)。表1是某房地產(chǎn)企業(yè)的一個框架性的成本樹：表1某房地產(chǎn)企業(yè)成本框架樹一級科目二級科目三級科目注釋前期費用勘測費設(shè)計費顧問費報批報建費向政府支付的行政政執(zhí)行類費用用前期工程費建筑安裝費圍護(hù)工程圍護(hù)工程樁基工程樁基工程工程樁外墻裝飾外墻裝飾石材、幕墻、外門門窗室內(nèi)精裝飾設(shè)備及其安裝費專業(yè)化分包電梯及安裝費電梯……安裝工程大樓內(nèi)工程總包包合同內(nèi)室室內(nèi)給排水系統(tǒng)……附屬設(shè)施工程配套設(shè)施費上水上水供電供電高配電設(shè)備、高低低壓配電及安安裝費燃?xì)馊細(xì)猓簹狻⑻烊蝗粴猓┩ㄓ嵧ㄓ崒τ诔杀痉诸惖姆椒ê兔骷?xì)程度，應(yīng)當(dāng)視不同企業(yè)的需要而定。在表1中，我們主要將其劃分為三級。當(dāng)然，如果需要也可以再繼續(xù)進(jìn)行細(xì)分，如表1中的“前期費用——顧問費用”可繼續(xù)往下細(xì)分為：機電顧問、幕墻顧問、景觀顧問等。從成本精細(xì)化的角度來說，當(dāng)然是劃分得越細(xì)越好，但企業(yè)還是要兼具可操作性和成本效率原則，因此在細(xì)分之前，最好做一次評估。此外，成本樹的設(shè)計還要遵循穩(wěn)定性與靈活性相結(jié)合的原則，如上述成本樹設(shè)三級，第一、二級保持穩(wěn)定，第三級可根據(jù)實際情況增加明細(xì)。信息系統(tǒng)要支持目標(biāo)成本的形成，常用的有兩種方式，由下而上和由上而下：由下而上：有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)項目的類別、定位、市場競爭等情況，分階段逐步完善，最后在施工圖階段形成目標(biāo)成本，由于這個過程非常復(fù)雜，需要相當(dāng)?shù)膶I(yè)積累，可以利用外部專業(yè)公司資源協(xié)助完成。如圖1所示：新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計成本估算目標(biāo)成本測算之一目標(biāo)成本測算之二目標(biāo)成本圖1施工階段形成目標(biāo)成本由上而下：決策層根據(jù)市場價格和心理預(yù)期收益，倒推出一個總目標(biāo)成本，然后在此基本上再按成本分類樹逐級細(xì)分。由于操作簡單，這種方式在實際中運用比較多，缺點就是準(zhǔn)確度不足，并不能做到成本最優(yōu)。（2）實現(xiàn)“動態(tài)成本”，對開發(fā)成本進(jìn)行實時控制“動態(tài)成本”是項目實施過程中，各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果，它能夠?qū)崟r反映預(yù)計總成本以及預(yù)計總成本與目標(biāo)成本的差異。在這個過程中，需要回答：系統(tǒng)如何實時反映項目估算、項目概算、合同管理、付款管理各階段的實際成本，體現(xiàn)項目建設(shè)的全過程管理？系統(tǒng)如何進(jìn)行開發(fā)項目合同管理？如合同的分類管理，多層級的合同審批流管理，合同變更提出方和合同變更原因的基礎(chǔ)信息管理，合同變更審批流管理和嚴(yán)格的權(quán)限控制。系統(tǒng)如何與其他子系統(tǒng)緊密集成？包括與財務(wù)、BI、租售等系統(tǒng)的集成，實現(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化。（3）滿足“責(zé)任成本”的評估需要“責(zé)任成本”是一種以成本控制為導(dǎo)向的績效體系，通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性，令全員實施自覺的成本管理行為。責(zé)任成本管理體系包括如下要素：責(zé)任范圍、責(zé)任人、評價標(biāo)準(zhǔn)、評價。表2是一個責(zé)任成本評估的例子：表2責(zé)任成本評估舉例責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評價部門土地、報批報建費費項目發(fā)展部財務(wù)部建安成本責(zé)任目標(biāo)1、建造內(nèi)容、建筑筑形式合理化化設(shè)計部銷售部成本部2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化化及施工圖質(zhì)質(zhì)量設(shè)計部\工程部成本部3、獲取競爭性的合合理低價工程部\成本部項目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場成本管理、施施工質(zhì)量與效效率項目經(jīng)理部工程部工程部（4）提供經(jīng)營分析，支持各層管理人員決策尋找伙伴，謹(jǐn)慎選型有了明確的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方向和需求定位，我們就需要選擇合適的軟件產(chǎn)品來滿足企業(yè)需求?，F(xiàn)在市場上有很多廠商均聲稱可以提供房地產(chǎn)企業(yè)成本解決方案，國內(nèi)的有金蝶K3、EAS，用友,明源，天諾等；國外的有JDE，SAP，Oracle等。這么多軟件，究竟哪家功能最合適，誰的性價比最高，最好的辦法就是拉出來同場競技，也就是根據(jù)之前明確的企業(yè)關(guān)鍵需求，進(jìn)行選型競標(biāo)。確立方案，分步實施“可以說，在我們這個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這樣的信息化建設(shè)就像是進(jìn)行一場革命”，在我們?yōu)槟彻具M(jìn)行咨詢時，客戶如是說。我們可以由此體會到信息化對企業(yè)所帶來的沖擊力是多么地強大。而這也同時意味著企業(yè)在信息化面前阻力重重，除了軟件、資金等方面的問題外，最大的阻力來源于企業(yè)內(nèi)部對于信息化的認(rèn)可程度。這是由于：信息化把以前許多黑箱工作透明化、規(guī)范化，直接影響了很多人的經(jīng)濟利益；信息化改變了很多人的工作習(xí)慣，特別是在試運行期間，手工和系統(tǒng)的并行使工作量大增，勢必引起人們的不滿；信息化是一個長期的建設(shè)過程，效果不會那么快的立竿見影，領(lǐng)導(dǎo)的熱情與推進(jìn)力不能持續(xù)；因此，為了克服這些阻力，保證系統(tǒng)的順利推行，在實施前，需要進(jìn)行多方面的準(zhǔn)備和鋪墊：思想上：由決策層指揮，項目組造勢，讓員工意識到信息化很重要，而且別無選擇。技術(shù)上：選擇一種合適的系統(tǒng)應(yīng)用模式，盡量減少實施過程中員工的工作壓力。一般常用的有兩種系統(tǒng)應(yīng)用模式：集中式和分布式。簡言之，集中式就是由企業(yè)的一個精英部門集中處理數(shù)據(jù)，維護(hù)系統(tǒng)，其他業(yè)務(wù)部門按要求提供數(shù)據(jù)即可，到時可在系統(tǒng)上查詢自己所需的報表，不用介入系統(tǒng)中復(fù)