英國倫敦碼頭區(qū)改造案例研究

[關(guān)鍵字]：都市綜合體[簡介]：倫敦碼頭區(qū)改造項目是上世紀80年代后倫敦中心區(qū)最大規(guī)模的房地產(chǎn)項目之一，包含商業(yè)，住宅，辦公等復合功能。第1頁/共15頁第一頁，共16頁。倫敦碼頭區(qū)早期概況倫敦的第一個碼頭位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭區(qū)成為整個倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心20世紀30年代是倫敦碼頭區(qū)發(fā)展的鼎盛時期，僅港區(qū)本身雇傭的工人就超過了3萬名，與港區(qū)業(yè)務有關(guān)的工作人員有10萬多人第2頁/共15頁第二頁，共16頁。碼頭區(qū)的衰落1961年至1971年，由于英國制造業(yè)和運輸行業(yè)的衰落，整個大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運輸1981年，整個20多平方公里的區(qū)域只剩下大大小小1014個企業(yè)，其中70%在從事食品、飲料及煙草行業(yè)；只有15.6%的企業(yè)還繼續(xù)從事原有的金融和專業(yè)服務行業(yè)1981年，碼頭區(qū)最后一個老碼頭，也是最大的一個碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了皇家碼頭區(qū)第3頁/共15頁第三頁，共16頁。再造碼頭區(qū)1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商——倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC），分3個階段歷史17年，將一個22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個全新的金融、商業(yè)、商務區(qū)歷程關(guān)鍵點1981-1986規(guī)劃、籌備、預熱階段通過對整體市場的準確判斷，首期開發(fā)片區(qū)從道格斯島啟動；建立并推動私人住宅市場，實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預熱土地市場1987-1990社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大了對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，與此同時也對政府公屋、醫(yī)療中心、教育及培訓機構(gòu)加大了投入1991-1998完善改造工程宏觀經(jīng)濟得到恢復，各項工程繼續(xù)開展第4頁/共15頁第四頁，共16頁。開發(fā)模式及策略倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖

通過與私營開發(fā)商的合作，由LDDC對具體項目進行包裝推廣，再由私營開發(fā)商出面，達到融資的目的

前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)、物業(yè)所獲得的收益滾動開發(fā)第5頁/共15頁第五頁，共16頁。住宅情況的改善住宅完成量1981/2-1997/8年年完成量累計完成量1981-82001982-834504501983-841,0471,4971984-859012,3981985-861,8324,2301986-872,6986,9281987-881,8548,7821988-892,61511,3971989-901,96213,3591990-911,86915,2281991-9287016,0981992-9361416,7121993-9474817,4601994-951,22518,6851995-961,15919,8441996-971,77121,6151997-98*2,42724,0421971-1981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%的人住的是由政府提供公屋，整個公屋中的20%狀況極差

1981年LDDC開始分階段對碼頭區(qū)進行改造，81-97年間累計完成了24042套住房第6頁/共15頁第六頁，共16頁。商業(yè)開發(fā)區(qū)的興建1981的年碼頭中心區(qū)1996年的中心碼頭區(qū)1981年整個區(qū)域60%的土地和水面被荒棄，不臨水面的物業(yè)平均價格僅為25英鎊/平方米，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的

2001年上半年，寫字樓需求增加碼頭地區(qū)的甲級寫字樓租金達到了歷史最高水平，每平方英尺為42英鎊/年，而在倫敦市區(qū)，租金達到了每平方英尺65英鎊/年

碼頭區(qū)中的金絲雀碼頭現(xiàn)已成為倫敦新的金融和商業(yè)中心，在此落戶的世界超級銀行和媒體機構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社以及鏡報等第7頁/共15頁第七頁，共16頁。交通狀況的改善

碼頭區(qū)當時的交通狀況十分惡劣，泰晤士河將整個區(qū)域分割為塊狀，但沒有一座像樣的大橋來連接區(qū)域道路。兩條主要的鐵路線并不直接通往市中心，乘客需要換成地鐵才能抵達倫敦中心或到其他地方

1998年，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為倫敦碼頭區(qū)創(chuàng)造了20700個額外工作崗位輕軌地鐵Jubilee線新擴建道路地鐵EastLondon線2000年碼頭區(qū)交通現(xiàn)狀圖第8頁/共15頁第八頁，共16頁。改造后的碼頭區(qū)1998年底開發(fā)公司創(chuàng)造了廣泛的經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益。區(qū)域內(nèi)24000個新建住宅單位和8萬個就業(yè)崗位最能說明公司的業(yè)績，住宅不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且呈現(xiàn)出多元化；就業(yè)人數(shù)比以前增加了3倍，企業(yè)數(shù)量增加了5倍在開發(fā)改造過程中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購；7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護保養(yǎng)；2%用于對宣傳推廣；8%用作于行政管理費用露天場所住宅區(qū)商務區(qū)商業(yè)區(qū)休閑區(qū)研究院機場1981年1998年項目結(jié)束后預測人口（人）3900084000115000就業(yè)崗位（個）2700084000168000存量住宅單位（個）150003600050000私人住宅比例（%）54452企業(yè)數(shù)量（個）101426005000工作的居民人數(shù)（人）52001050013000碼頭區(qū)主要變化指標第9頁/共15頁第九頁，共16頁。碼頭區(qū)的過去與現(xiàn)在第10頁/共15頁第十頁，共16頁。規(guī)劃依據(jù)周邊地區(qū)的功能變化自身資源交通情況相關(guān)的配套1、大量金融和商業(yè)服務機構(gòu)對寫字樓面積和品質(zhì)的需求不斷增大，媒體、電信和IT業(yè)的大擴張也進一步刺激了對寫字樓的需求2、地理位置、歷史背景和河邊諸多有紀念意義的建筑3、河運樞紐、公交與地鐵均能抵達附近地區(qū)，新建的地下隧道及輕軌4、19家護理中心、55所小學、10所中學、6個運動場、63所幼兒園、6個警察局、3個消防局、10個圖書館、9個休閑中心第11頁/共15頁第十一頁，共16頁。啟示區(qū)域價值整合：通過對泰晤士河碼頭區(qū)的清理，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作通過對整體區(qū)域的準確定位，改變了倫敦市金融和商業(yè)中心的格局，成為英國及歐洲最繁忙、最重要的商業(yè)區(qū)社會問題引起的改造而帶來經(jīng)濟價值的最大化通過Jubilee地鐵延線與倫敦市區(qū)中心連通；租金比倫敦其他地區(qū)低得多，因此生意興隆第12頁/共15頁第十二頁，共16頁。吸引租戶的策略為了吸引租戶遷入碼頭，開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略。包括：（1）如果Jubilee地鐵延線沒有按時開通以及如果在一個特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協(xié)議，不承擔任何責任；（2）如果租戶從市區(qū)搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費用由碼頭集團公司承擔；（3）碼頭集團還支付給一些租戶搬遷費用；（4）盡量滿足不同租戶的具體需求；（5）盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商業(yè)巨頭拋出一年免收租金的優(yōu)惠。同時，為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價將媒體企業(yè)拉進來，如路透社等，這些24小時運轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。第13頁/共15頁第十三頁，共16頁。TheEnd第14頁/共15頁第十四頁，共16頁。感謝您的觀看！第15頁/共15頁第十五頁，共16頁。內(nèi)容總結(jié)[關(guān)鍵字]：。1981年，整個20多平方公里的區(qū)域只剩下大大小小1014個企業(yè)，其