房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考核題庫

考核題庫一、填空題1、本次限購政策自年月日起開始實(shí)施，以商品住房買賣合同和合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。

2、限購政策適用的地域范圍是指杭州市區(qū)，包括上城、下城、、、、、、下沙、蕭山、余杭。3、購房人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購房或通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購房的，應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供家庭成員身份證明、、，購房人簽字確認(rèn)的《購房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》。非本市戶籍居民家庭還應(yīng)提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上或。4、“限購”是指限制居民家庭通過市場途徑購買商品住房和二手住房，包括與他人共同購買。不包括因繼承、、、、法院裁定等取得房屋。5、“本市戶籍”中的“本市”是指（含農(nóng)村及在校大學(xué)生）。

6、限購政策中的“本市戶籍居民家庭”是指家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有，即認(rèn)定為“本市戶籍居民家庭”。7、出售房源需要三證：證、證、證。8、經(jīng)濟(jì)適用房滿年后允許上市交易，要補(bǔ)的差價(jià)，但杭州現(xiàn)在還沒有出具體的細(xì)則。9、經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)、勘查、登記，審核產(chǎn)權(quán)證？確認(rèn)房屋的及情況。（三證）勘查：、、等；登記：產(chǎn)權(quán)人必須填寫，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，即接受委托協(xié)議，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。審核產(chǎn)權(quán)證：對房屋的產(chǎn)權(quán)證及進(jìn)行查驗(yàn)。確認(rèn)該房屋是否屬于該業(yè)主或有無其他共有權(quán)人，并確認(rèn)該房屋有無或者是否有其他。確認(rèn)是否能出售。做到產(chǎn)權(quán)清晰，有無雙稅等。10、經(jīng)紀(jì)人估價(jià)要根據(jù)業(yè)主這套房源所在小區(qū)、、給這房子初步估個(gè)價(jià)。11、經(jīng)紀(jì)人在與房東商量報(bào)價(jià)時(shí)，價(jià)格高于房東心里最低價(jià)左右，給客戶還價(jià)的余地。12、簽訂出售委托協(xié)議有兩種一種是；一種是。13、出售協(xié)議簽訂的主要內(nèi)容：業(yè)主姓名，，，出售房屋的地址，面積，，，，家俱家電，，是否有抵押，，，出售價(jià)格，，稅費(fèi)承擔(dān)方式。14、經(jīng)紀(jì)人在帶客戶看房后，應(yīng)讓客戶簽。15、初審購房資格：對于杭州市已擁有一套住房的可以再購買一套；對擁有以上的，可以，再，但不能，要一次性付清。（以家庭為單位）。16、有的房子是不可出租，出售的。17、付款方式有、、。18、貸款方式有、、。19、稅費(fèi)是指不包含、包含，，，，工本費(fèi)。20、委托代理費(fèi)計(jì)算：0~50萬，50萬~100萬，100萬~200萬，200萬以上。名詞解釋1.商品房指房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于而建造的房屋。按銷售對象可分為和。2.房改房又可以叫做，是指享受的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。3.小產(chǎn)權(quán)房也稱""，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。"小產(chǎn)權(quán)"其實(shí)就是。4.經(jīng)濟(jì)適用房指已經(jīng)列入計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)家庭出售的住房。它是具有性質(zhì)的商品住宅。5.契稅是指由于出讓、房屋買賣、或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人的一種稅賦。6營業(yè)稅指對和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。7.房產(chǎn)稅是以為征稅對象、按照房屋的或向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。8.印花稅指對在或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的征收的一種稅賦9個(gè)人所得稅指個(gè)人將擁有轉(zhuǎn)讓、出租或其，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。100繳納保證金指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。11低層房屋是指高度低于或等于米的建筑物，一般是層建筑物，如平房、別墅等。12.小高層人們一般把8層至層的建筑稱為“小高層”。13.多層多層房屋指高于低于或等于的建筑物。多層房屋一般為層，一般采用，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。14.躍層住宅是一套住宅占樓層，有聯(lián)系上下層。15.土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由征收的一種稅賦。16.建筑容積率：居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的或以與的比值表示。17.綠化率項(xiàng)目是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的與之比。18.存量房指或并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房是相對于增量房而言的，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，一般指。存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后的內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。19.商住樓在批土地的時(shí)候批的是,是買的,不投標(biāo),所以價(jià)格比投標(biāo)的住宅用地價(jià)格要便宜，在生活費(fèi)用,水費(fèi)電費(fèi)等,買房費(fèi)用，交易費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)年限等方面都商住樓與住宅樓。20.公寓式住宅相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在，大多數(shù)是，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的。21.平價(jià)房根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過形式供應(yīng)、具有的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由，配售對象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。22.解困房是在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中、困難戶和問題而專門修建的住房。它只授給經(jīng)審查符合條件的或23.廉租住房指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的家庭提供的租金相對低廉的普通住房。24.營業(yè)稅附加是指對，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。25.納稅保證金指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。26.房屋交易手續(xù)費(fèi)是指由政府的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。27.復(fù)式住宅在概念上是，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是。房貸1.按規(guī)定正常足額繳存住房公積金，且在申請貸款時(shí)已連續(xù)繳存以上2.購買、建造、翻建、大修住房為本市自住普通住房，有符合法律規(guī)定的和相關(guān)證明材料，并同意以所購、建住房作為擔(dān)保3.購、建不同類型的住房，首付款比例等條件如下：購買本市二手房的，該中介公司應(yīng)與公積金中心簽訂合作協(xié)議；其中，房屋建造年份在2000年（含）以后的，首付款比例不低于購房款的；房屋建造年份在2000年以前的，首付款比例不低于。4.因改善住房條件重新購買住房、且符合基本貸款條件的，可以申請二次貸款。申請二次公積金貸款的，首付款比例不低于。[5.職工實(shí)際月繳存額高于月繳存額標(biāo)準(zhǔn)的，最高可貸額度為元，低于的，最高可貸額度為元。職工及其配偶均繳存住房公積金的，具體可貸額度按人分別計(jì)算，且合計(jì)最高可貸額度為元。6.月繳存額標(biāo)準(zhǔn)以杭州市城鎮(zhèn)單位在崗職工月平均工資的及規(guī)定繳存比例為依據(jù)計(jì)算確定，由公積金中心按年公布。7.杭州市公積金貸款期限最長為，且不得超過申請人或其配偶的法定退休年齡（男滿，女滿60周歲）。8.公積金還款方式分為和還款兩種，由職工在貸款申請時(shí)選擇。9.等額本息月還款額=貸款本金××（1+月利率）還款期數(shù)/[（1+月利率）還款期數(shù)10.等額本金月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+（貸款本金-已償還的貸款本金）×57.職工應(yīng)按購、建住房的不同類型，向公積金中心或其委貸銀行提出貸款申請，填報(bào)《杭州市住房公積金貸款申請表》，提供申請人及其配偶、、..，以及相應(yīng)購、建房證明材料。11.購買本市二手房的，應(yīng)在合同簽訂（付款方式約定為按揭貸款）、支付首付款后，辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)前，，提供房屋轉(zhuǎn)讓合同、首付款收據(jù)（發(fā)票）或現(xiàn)金繳款單（收款賬戶須為監(jiān)督支付賬戶）.證、委托代理合同、資金監(jiān)督支付協(xié)議書。12.公積金中心或委貸銀行需對申請人的、、申請額度等內(nèi)容進(jìn)行真實(shí)性、合規(guī)性的初步審查。13.初審?fù)ㄟ^的，公積金中心或委貸銀行約請申請人進(jìn)行面談，進(jìn)一步了解申請人的、還貸意愿、等情況，并建立面談?dòng)涗洝?4.公積金中心自貸款受理或收到委貸銀行報(bào)送材料之日起，在個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審批。公積金組合貸款另需經(jīng)委貸銀行進(jìn)行商業(yè)貸款審批。15.因情況特殊不能在15個(gè)工作日內(nèi)完成審批的，經(jīng)公積金中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可延長—個(gè)工作日，公積金中心或委貸銀行需告知延期原因。16.借款人正常還款6個(gè)月后，可申請或提前結(jié)清還款；其中，提前部分還款—可辦理一次，需變更還款期限或還款方式的，應(yīng)一并提出。17.借款人需提前還款的，應(yīng)提前日向委貸銀行提出申請，在約定辦理日持、《借款擔(dān)保合同》到委貸銀行辦理相關(guān)手續(xù)，并存足提前還款本息額。18.還款逾期。借款人未按時(shí)足額還款的，須按《》約定承擔(dān)逾期罰息償付等違約責(zé)任；多次逾期的，公積金中心、委貸銀行將按《擔(dān)保借款合同》約定，以收回剩余貸款本息。19.借款人還清全部貸款本息后，需到辦理貸款結(jié)清手續(xù)。公積金中心、委貸銀行須向借款人出具、，并將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等相關(guān)材料交還借款人。20.貸款分兩種：一類是，一類是。

21.抵押貸款：一種是，另一種是22.住房公積金貸款最高限額為80萬元。

23貸款期限最長為年，且不得超過申請人的貸款年齡（男65歲女60歲）。

24.具體貸款額度和貸款期限由公積金中心根據(jù)申請人申請，以及申請人還款能力、、情況、購建房狀況和價(jià)格或評估價(jià)值等因素確定。

25.職工住房公積金貸款額度不足的，可申請，組合貸款中商業(yè)貸款的期限、擔(dān)保方式、還款方式應(yīng)與住房公積金貸款。26.貸款利率按照人民銀行規(guī)定的住房公積金貸款利率執(zhí)行。目前執(zhí)行的公積金貸款年利率1—5年為，6—30年為。27.個(gè)人住房組合貸款一般是指和。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)中國現(xiàn)行法律體系包括、、（）、、、、和（、）等民法是平等主體的、、之間的和的法律規(guī)范的總稱。民法所講的是指作為民事主體來說，其權(quán)利能力。民事法律關(guān)系的要素有、、。民事法律關(guān)系的客體有，，。自然人的民事行為能力有，，。代理是指在代理權(quán)限內(nèi)，代理人以的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，活動(dòng)結(jié)果由的一種法律行為。代理的種類分為三類即：，，。委托代理通常以為代理內(nèi)容，事項(xiàng)完成后，?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定的訴訟時(shí)效期間有下列3種情況：1從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，一般訴訟時(shí)效期間為年。2從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，特殊訴訟時(shí)效期間為1年，《民法通則》規(guī)定，下列的訴訟時(shí)效期間為年：①身體受到傷害要求賠償?shù)?；②出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；③延付或者居付租金的；④寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。3不知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，訴訟時(shí)效期間為年，《民法通則》規(guī)定，從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護(hù)。如《環(huán)境保護(hù)法》規(guī)定，因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時(shí)效期為年。當(dāng)事人訂立合同，采取和進(jìn)行。有下列情形之一的，合同無效：①③④⑤（多選題）物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利，包括，和。建筑物按照使用性質(zhì)，分為，和三大類。（多選題）按照房屋或的分類。住宅按照層數(shù)，分為低層住宅，中高層住宅和高層住宅，其中，1—3層的住宅為4—6層的住宅為，7—9層的住宅為，10層以上的住宅為。公共建筑及綜合性及建筑，總高度超過為高層建筑，但不包括總高度超過的單層建筑。建筑總高度超過的，不論是住宅還是公共建筑，綜合性建筑，均稱為。建筑物按照建筑結(jié)構(gòu)，一般分為下列5類：，，，，。建筑設(shè)計(jì)使用年限為50年，和。作為使用人，對建筑物的要求概括起來是，，，。經(jīng)濟(jì)的基本要求是不僅一次性的構(gòu)建價(jià)格不高，而且在使用過程中所需支出的費(fèi)用也不高，，包括節(jié)省維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，節(jié)約采暖，空調(diào)，照明的能耗等。一幢建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)建（），水平建筑構(gòu)件（）及解決上下層交通聯(lián)系的樓梯等組成。①基礎(chǔ)按照受力性能，分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。剛性基礎(chǔ)是指用等受壓強(qiáng)度大，而受壓強(qiáng)度小的剛性材料做成的基礎(chǔ)。磚混結(jié)構(gòu)房屋一般采用剛性基礎(chǔ)，柔性基礎(chǔ)是指用鋼筋混凝土制成的的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)按照構(gòu)造形式，分為，，，，和。笩板基礎(chǔ)還有利于的。箱形基礎(chǔ)由于剛度打，整體性好，底面積較大，箱形基礎(chǔ)對于極為有利。樁基礎(chǔ)，當(dāng)建筑場地的上部，，地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用樁基礎(chǔ)。墻體應(yīng)滿足以下基本要求：①②③④。墻體按照在建筑物中的方向，分為和，是沿建筑物布置的墻。是沿布置的墻，其中的通常稱為。樓板應(yīng)有足夠的，能夠承受使用荷載和自重，應(yīng)有一定的，在荷載作用下饒度變形不超過規(guī)定數(shù)值，應(yīng)滿足要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲，應(yīng)有一定的，，和。屋頂是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由，，和組成。常用地供水方式有四種：：適用于室外配水管網(wǎng)的水壓，水量能終日滿足室內(nèi)供水的情況，這種供水方式簡單，經(jīng)紀(jì)且安全。：適用于室外配水管網(wǎng)的水壓在一天之內(nèi)有定期的高低變化需設(shè)置屋頂水箱的情況。：適用于室內(nèi)配水管網(wǎng)的水壓經(jīng)?；蛑芷谛缘陀谑覂?nèi)所需水壓的情況。：適用于在多層和高層建筑中，室內(nèi)配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上沒樓層用水的情況。電梯的設(shè)置首先應(yīng)考慮，，其次才是。樓宇智能化：①②③。建筑施工圖分為，，，，，。建筑總平面圖是用來說明建筑場地內(nèi)的，，等的布置的平面圖。一幢建筑物的結(jié)構(gòu)施工圖通常包括，，，，，，，，以及必要的。房地產(chǎn)測繪具體是指調(diào)查和測定房地產(chǎn)的，，，，等測繪工作的基本任務(wù)是測定地面點(diǎn)的，地面點(diǎn)的空間位置由和來確定。房地產(chǎn)圖是，和的統(tǒng)稱。地籍即土地的。宗地圖詳盡準(zhǔn)確地表示了該宗地的地籍內(nèi)容及該宗地周圍的權(quán)屬單位和四至，是核發(fā)和的附圖。宗地圖包括的內(nèi)容主要有：一，四，六。房產(chǎn)圖包括，，。②計(jì)算一半建筑面積的范圍：1，與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2，獨(dú)立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3，，，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5，有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍：1，層高的2.20m以下（不含2.20m，下同）的夾層，插層，技術(shù)層和層高在2.20m以下的地下室和半地下室。2，突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無柱雨篷等。3，房屋之間無上蓋的架空通廊。4，房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園，泳池。5，建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱，罐的平臺(tái)。6，騎樓，過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7，利用引橋，高架路，高架橋，路面作為頂蓋建造的房屋。8，活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡易房屋。9，獨(dú)立煙囪，亭，塔，罐，池，地下人防干，支線。10，與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。建筑面積=套內(nèi)建筑面積=住宅樓以幢為單位，按。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積，商業(yè)專用的共有建筑面積直接昨晚商業(yè)部分的共有建筑面積。以宮廷為代表的中國古典傳統(tǒng)風(fēng)格，，，。外墻面裝飾按照材料及施工方式的不同，通常分為，，，，飾面。穩(wěn)定主要是指建筑造型在上所產(chǎn)生的藝術(shù)效果，一般而言的造型會(huì)給人以強(qiáng)烈的穩(wěn)定感。建筑材料的性質(zhì)有，和等。與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)分為：，，，。建筑材料的力學(xué)性質(zhì)包括，，。材料的建筑物上所受的外力主要有，，，，。按施工部位不同可分為，；按照成膜物狀的性質(zhì)，可分為和；按照涂料的分散介質(zhì)，可分為，和等。環(huán)境即包括，，，，等為內(nèi)容的物質(zhì)因素，也包括以，，等為內(nèi)容的非物質(zhì)因素。按照環(huán)境的屬性，將環(huán)境分為，，。潔凈的空氣，氧氣占。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了環(huán)境空氣中各項(xiàng)污染。顆粒污染物主要有，，和。大氣污染源主要有三種：，，。生活污染源主要有，，。輻射污染可分為和兩大類。電磁輻射污染分為和。③對工程建設(shè)產(chǎn)生嚴(yán)重影響的地質(zhì)，地貌現(xiàn)象稱為工程地質(zhì)病害，除了，常見的工程地質(zhì)病害還有，，，，。利用風(fēng)玫瑰圖，一般情況下可根據(jù)原則則進(jìn)行布局，即對大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年。容積率=建筑密度=建筑間距：是指。日照標(biāo)準(zhǔn)：是指日照間距系數(shù)：是指用地紅線：是指道路紅線：是指建筑后退紅線距離：控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的和的控制指標(biāo)，道路和工程管線控制性位置以及控制的規(guī)劃要求。居住用地一般占城市建設(shè)總用地的左右。居住區(qū)按居住戶數(shù)或人數(shù)規(guī)模，分為，，三級(jí)。居住區(qū)的規(guī)劃布局形式，有多種類型。衡量居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)水平的，主要是，和④。、衡量居住區(qū)內(nèi)綠地狀況的指標(biāo)，主要有和。在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，和是反映居住內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的主要指標(biāo)。住宅建筑面積凈密度和居住區(qū)建筑面積毛密度（容積率），習(xí)慣上也是控制居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量重要指標(biāo)。市場=房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，通常分為，，和。需求與需要即相關(guān)又不相同，其形成條件有兩個(gè)：①②。某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①②③④⑤。需求規(guī)律的例外是和。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的和。某種房地產(chǎn)的供給量是許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①②③④。彈性=房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是房地產(chǎn)投資的最重要環(huán)節(jié)之一，它為房地產(chǎn)依據(jù)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)和方法很多，而且不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)用的評價(jià)指標(biāo)和方法可能不同，這里僅對其中最主要，最常用的，和作一介紹。投資回收期（）是指以。投資回收期越短，表明項(xiàng)目的。房地產(chǎn)與其它物品一樣，之所以有價(jià)格，是因?yàn)橥戮哂校?，?多選題)樓面地價(jià)=在買賣中的付款方式可能有下列幾種：一，要求在成交日期。二，以方式支付三，從成交日期分期支付，如分支付，第一期付第二期付第三期付，四，從成交日期起。起價(jià)是指銷售新建商品房的最低價(jià)，這個(gè)價(jià)格通常是，，，的商品房的價(jià)格。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種，成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映。市場調(diào)節(jié)價(jià)是指。政府指導(dǎo)價(jià)是指政府定價(jià)是指。房地產(chǎn)估價(jià)基本方式產(chǎn)生三大基本估價(jià)方法，即，，⑤市場法適用的估價(jià)對象是且的房地產(chǎn)。選取的可比實(shí)列應(yīng)符合以下基本要求：①②③④。交易情況修正，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場價(jià)格“①②③④⑤⑥⑦收益法適用的對象是或。凈運(yùn)營收益通常簡稱，是由扣除后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。在手工計(jì)算的情況下，是先采用，計(jì)算到一定精度后再采用。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為：一，二，三，四，五，六，，七。由金融機(jī)構(gòu)將資金從傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為。在市場經(jīng)濟(jì)中，需求方獲得外部資金的主要渠道。中央銀行居于，中國的是中國人民銀行。信用形式分為：一，二，三，四，五，六，七。幾種典型的信用工具：匯票可分為：和。銀行承兌匯票是由的匯票，是由銀行以外的的匯票。支票：它是出票人簽發(fā)的，委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其它金融機(jī)構(gòu)在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。是指向借款人發(fā)放的無需提供擔(dān)保的貸款。擔(dān)保貸款又可分為，和。保證貸款保證又分為和。抵押貸款主要是短期貸款是指貸款期限在的貸款。中期貸款是指貸款期限的貸款長期貸款是指貸款期限在的貸款。抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要有：①②③④。個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)：一，二，三，。個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語：一，二，：當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)為再次抵押的，貸款價(jià)值比應(yīng)為貸款金額占該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除其已擔(dān)保債權(quán)后的余額的比率。申請個(gè)人住房貸款的條件主要有：具有完全民事行為能力的自然人。在當(dāng)?shù)赜杏行Ь恿羯矸?。有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，具有按時(shí)，足額償還貸款本息的意愿和能力。具有真實(shí)合法有效的購買住宅的合同或協(xié)議。以不低于所購買住宅全部價(jià)款的一定比率作為所購買住房的首期付款。有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。⑥貸款人規(guī)定的其它條件，例如，貸款人在當(dāng)?shù)氐募{稅證明，家庭人口組成說明等?！盁o損失，無保險(xiǎn)”保險(xiǎn)的機(jī)能在于進(jìn)行損失補(bǔ)償，這種損失補(bǔ)償通常不是恢復(fù)已被損毀，滅失的原物，也不是賠償實(shí)物，而是通過的方式來實(shí)現(xiàn)的。常見的保險(xiǎn)分類有：①按照保險(xiǎn)標(biāo)的不同性質(zhì)，保險(xiǎn)分為和。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是以財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的一種保險(xiǎn)，它可分為，，和。一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是，都采用的形式。保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人，關(guān)系人和中介人。保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人有和。保險(xiǎn)合同的關(guān)系人有和。保險(xiǎn)合同的中介人也稱為輔助人，有，和。人的心里可以把心里現(xiàn)象分為和兩大方面。心理過程是人的心理活動(dòng)發(fā)生，發(fā)展的過程，具體地說，是指在客觀失誤的作用下和一定的時(shí)間內(nèi)，大腦反映客觀現(xiàn)實(shí)的過程。心理過程包括，和三大方面。感覺主要是，，，和五種，在所有的感覺中，最重要，在所有的感覺器官中，以視覺方式獲得的信息量最多，大約占以上。思維形態(tài)，可分為，和。情感和情緒是人腦對客觀事物與人與之間的關(guān)系的反映，并通過反應(yīng)表現(xiàn)出來。有許多關(guān)于需要的理論，其中比較主要的是美國心里學(xué)家的。消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的具體表現(xiàn)有：①②③④⑤⑥⑦⑧。稅費(fèi)計(jì)算：、1：趙先生個(gè)人想在在杭州拱墅區(qū)的嘉泰馨庭買了一套房子總價(jià)是300萬元，建筑面積是135方后來經(jīng)過中介公司跟房東的談判最終買了一套嘉泰馨庭5幢1單元402的房子，最終價(jià)格是288.76萬元整，那么請算出這套房子的稅費(fèi)？（買進(jìn)價(jià)80萬）共計(jì)：189200.6元2：趙鵬夫婦在綠城的桃花源買了一套二手房，一次性付款，本來中介報(bào)價(jià)是3678.65萬元，套內(nèi)面積是460方，房產(chǎn)證辦出是2005年4月由于價(jià)格太高趙鵬叫中介公司去跟房東談價(jià)，最后房東讓了一步在總房價(jià)上打了一個(gè)9.7折，那么請算出這套房子的中間稅費(fèi)？（買進(jìn)價(jià)500萬）共計(jì)：3387522.04元3：有一天王先生個(gè)人在杭州的大關(guān)東六苑買了一套二手房，最終成交的價(jià)格是167.85萬，套內(nèi)面積是90方，房產(chǎn)證辦處是1998年，客戶是一次性的。那么請算出這套房子在買賣過程中的中介費(fèi)？共計(jì)：28035元4：有一天徐小姐個(gè)人在杭州的大關(guān)東六苑買了一套二手房，最終成交的價(jià)格是185萬，建筑面積是89方，并且這套房子是房東唯一住房。三證辦出是1995年，而且客戶是按揭的，那么請算出這套房子在交易過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)？共計(jì)：26460元5：一次余先生夫婦在余杭的清合嘉園買了一套總價(jià)在87萬的房子，套內(nèi)面積是138方，并且是按揭的，并且房產(chǎn)證是2007年辦出的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)客戶跟我們的郭總是認(rèn)識(shí)的，所以就給客戶在中介費(fèi)上打了個(gè)7.5折，那么請算出這套房子的稅費(fèi)？共計(jì)：87369元6：何先生夫婦在銀樹灣買了一套套內(nèi)面積是89方的房子，最后談成的總價(jià)是221.56萬，并且是一次性付款，那么在這次交易中按照國家的規(guī)定何先生應(yīng)該支付多少稅費(fèi)？共計(jì)：33344元7：馮先生夫婦在清合嘉園東區(qū)買了一套129.32的房子，最后的總價(jià)是84.3452萬元，客戶是按揭的那么請算出這套房子的中介費(fèi)？共計(jì)：18510.41元8：仁小姐個(gè)人在天都城買了一套房子，最后成交的價(jià)格是120.34萬元，套內(nèi)面積是135方，房產(chǎn)證是2008年辦出的。并且是按揭的，由于房東還是比較好的，中介費(fèi)跟趙鵬是四六開的，房東四，趙鵬六，那么趙鵬應(yīng)該支付多少稅費(fèi)？總計(jì)：121580.68元9：小高夫婦在水景城買了一套二手房，最終的交易價(jià)格是134.33萬，建筑面積是89方，房產(chǎn)證是2007年辦出的，而且客戶也是一次性的，那么在這次交易過程中小高需要承擔(dān)多少稅費(fèi)？總計(jì)：57400.8元10：一天小董個(gè)人在小河佳苑買了一套二手房，最后的售價(jià)是200萬，房子的建筑面積是86方，并且房東本人只有這么一套房子，而且房產(chǎn)證是2004年辦出的，客戶是按揭的，那么小董在這次交易中應(yīng)該承擔(dān)多少稅費(fèi)？共計(jì)：28590元11：一天洪小姐在萬家花城買了一套二手房，面積是123.34方，單價(jià)是25689元，并且洪小姐是一次性付款的，那么請算出洪小姐在這次交易中應(yīng)交多少稅費(fèi)？共計(jì)：155952.01元12：一天陸老板夫婦喬司的東城麗景買了一套房子，套內(nèi)面積是138方，建筑面積是153方，單價(jià)是12783元，陸老板是按揭的，次交易中所產(chǎn)生的稅費(fèi)？共計(jì)：196994.06元13：一天坤維地產(chǎn)的孟經(jīng)理在杭州的三塘小區(qū)買了一套建筑面積是67.56方的房子，因?yàn)槊辖?jīng)理本來就是做中介的，所以談判能力很好，后來跟房東談成的單價(jià)是18976元。并且房產(chǎn)證辦出是2006年，孟經(jīng)理是單身，而且是按揭的，那么請算出孟經(jīng)理在這次交易中所產(chǎn)生的稅是多少??？共計(jì)：58207.88元14：顧頡剛個(gè)人在杭州的世紀(jì)新筑買了一套二手房，由于客戶跟房東說好，把價(jià)格做低，從原來的237.86萬，做低到220萬，并且房產(chǎn)證辦出是2007年，建筑面積是130方，客戶是按揭的那么客戶應(yīng)該交多少稅費(fèi)？共計(jì)：86830元15:傅先生夫婦在西湖8號(hào)公館買了一套二手房，最終成交的價(jià)格是1890.23萬，面積是250方，房產(chǎn)證辦出是2008年，客戶是一次性付款那么請算出傅先生應(yīng)該承擔(dān)多少稅費(fèi)？共計(jì)：1816230.8元16：楊先生個(gè)人在杭州的凱德視界買了一套二手房，成交的總價(jià)是245.2445萬，建筑面積是89方，客戶是按揭的。那么楊先生在購買這套房子的時(shí)候應(yīng)該承擔(dān)稅費(fèi)多少？共計(jì)：96076元17：杜先生個(gè)人棲息公館買了一套二手房，因?yàn)橹薪楣镜睦习迨嵌畔壬牡艿?，最后說好中介費(fèi)是打2折，成交的總價(jià)是102.34萬，建筑面積是120方，房產(chǎn)證辦出2008年，客戶是按揭的，請算出杜先生應(yīng)該承擔(dān)多少稅費(fèi)？共計(jì)：42583.68元18：一天高東杰個(gè)人在白鷺郡南買了一套二手房，最終成交的價(jià)格是186.79萬，建筑面積是89方，客戶是按揭的，那么在這次交易中高先生應(yīng)該承擔(dān)多少稅費(fèi)？共計(jì)：105195.58元19：高東杰個(gè)人在杭州的綠城西子買了一套二手房，套內(nèi)面積是123方，建筑面積是141方，最后成交的單價(jià)是21678元，房產(chǎn)證是去年辦出，客戶是一次性付款的那么請算出高東杰在這次交易中應(yīng)高承擔(dān)的稅費(fèi)？共計(jì)：294276元20：高東杰夫婦在千島湖綠城度假酒店買了一套公寓，當(dāng)初房東報(bào)價(jià)是132.34萬，最后經(jīng)過中介公司協(xié)商房東那邊總價(jià)打了9.8折，建筑面積是67方，房產(chǎn)證是今年3月份辦出的，客戶是一次性的，請算出在交易過程中的高東杰夫婦應(yīng)該承擔(dān)的稅費(fèi)？（稅費(fèi)是指不包含中介費(fèi)，包含契稅，個(gè)稅，綜合稅，評估費(fèi)，工本費(fèi)）共計(jì)：53876.64元房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。2.房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。3.地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。4.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。6.地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。7.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。8.土地類型：—居住用地70年；工業(yè)用地50年；—商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；9.三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場地平整。10.七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。11.土地使用權(quán)出讓的形式：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓，行政劃撥。12.使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。13·生地：待開發(fā)的土地，熟地：完成市政設(shè)施的土地14.房地產(chǎn)市場：一級(jí)市場、二級(jí)市場、三級(jí)市場。15.一級(jí)市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。16.二級(jí)市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。17三級(jí)市場是指在二級(jí)市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。18.商品房是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。19.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。20.微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。21.經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。22.自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。23.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。24.“五證

”只的是《國有土地使用證》.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》.《建設(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）.《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。25.“兩書”·《住宅質(zhì)量保證書》·《住宅使用說明書》26.商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場銷售，由國土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。27.房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。28.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。29.銀行按揭是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息30.公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證31.樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。32.建筑面積是房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。33.公攤面積是屬于公共部分的面積。34.實(shí)用面積是建筑面積與公攤面積的差。35.實(shí)用率是房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。36.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。37.基底面積是指建筑物首層的建筑面積。38.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。39.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。40.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。41.基價(jià)基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。42.起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。43.彈性隔間指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場。44.開放式設(shè)計(jì)：無隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45.騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46.陽臺(tái)：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分。47.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60左右。48.露臺(tái)：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49.玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對客廳的情況略做遮擋。50.外墻：指建筑物體表面。51.內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。52.剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53.磚墻：用磚砌成的墻。54.石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。55.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56.廚具五大件：指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。57.格局：單元內(nèi)分割情況。58.動(dòng)線：行走習(xí)慣路線。59.銷售率：指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60.空置比：指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。61.訴求客源：主要針對的客戶層。62.市場區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排擠。63.議價(jià)空間：討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。64.平面價(jià)差：平面方位不同，價(jià)格的差異。65.垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）：不同樓層價(jià)格差異。66.市調(diào)分析法：通過市場調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法。67：郵寄用的廣告用品（印刷品）68：電視廣告。69：報(bào)紙廣告。70：戶外廣告媒體。71：雜志廣告。72：銷售時(shí)促使客戶購買的夸張語言動(dòng)作或假語言動(dòng)作。73.建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。74.綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。75.均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。建筑與建筑構(gòu)造⒈基礎(chǔ)·基礎(chǔ)：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎(chǔ)·地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷載，并將其傳給低級(jí)。而地基則不是建筑物的組成部分，它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力，直接支承基礎(chǔ)，需要進(jìn)行計(jì)算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著土層深度的增加而減少，到了一定的深度則可以忽略不計(jì)。基礎(chǔ)的分類：⑴按材料及受力的特點(diǎn)分類可以分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。用剛性材料做的基礎(chǔ)稱為剛性基礎(chǔ)。剛性材料一般指抗壓強(qiáng)度高、而抗拉、抗剪強(qiáng)度較低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。非剛性基礎(chǔ)（柔性基礎(chǔ)）。用鋼筋混凝土建造基礎(chǔ)，基礎(chǔ)寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ)。為了節(jié)約材料，鋼筋混凝土基礎(chǔ)常常做成錐形，但最薄處不應(yīng)小于200，如果做成階梯形，每步高300500.⑵按構(gòu)造型式分類基礎(chǔ)構(gòu)造的型式隨著建筑物上部結(jié)構(gòu)形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變化而不同。一般情況下，上部結(jié)構(gòu)形式直接影響基礎(chǔ)的型式，當(dāng)上部荷載大，地基承受能力有變化時(shí)，基礎(chǔ)型式也隨之變化?；A(chǔ)按構(gòu)造特點(diǎn)分可分為六種基本類型?！l形基礎(chǔ)當(dāng)建筑物的上部結(jié)構(gòu)采用墻承重的時(shí)候，基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置，多做成長條形，這類基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ)?！お?dú)立基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架或者單層排架結(jié)構(gòu)承重時(shí)，基礎(chǔ)采用方形或矩形的單獨(dú)基礎(chǔ)，這類基礎(chǔ)稱為獨(dú)立基礎(chǔ)或柱式基礎(chǔ)·片筏基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部荷載大，而地基又軟弱，這時(shí)采用簡單的條形已經(jīng)不能適應(yīng)地基變形的需要，通常墻下或者柱下基礎(chǔ)連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎(chǔ)·樁基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部的荷載較大，而且地基的軟弱土層較厚，地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟(jì)時(shí)候，則可采用樁基礎(chǔ)。使基礎(chǔ)上的荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。⒉墻體墻體的類型：⑴墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御風(fēng)、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護(hù)作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分隔的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻?？v墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分。⑵墻體按受力狀況分類墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳至基礎(chǔ)。隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并把自身重量傳給梁、樓板?？蚣芴畛鋲褪歉魤Φ囊环N。懸掛在建筑外部的輕質(zhì)墻成為幕墻，包括玻璃幕墻與金屬幕墻。⑶墻體按照材料分類按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻。⑷墻體的細(xì)部構(gòu)造·防潮層在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎(chǔ)上升使室內(nèi)墻身受潮。防潮層設(shè)置高度為室內(nèi)首層地面的結(jié)構(gòu)層的中部，一般用防水沙漿抹20厚?！だ漳_外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳，其高度一般指室內(nèi)地坪與室外地面之間的高差部分，也有將底層窗臺(tái)至室外高度視為勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，起著保護(hù)墻面，增加建筑美觀的效果?！ど⑺⑺傅氖强拷战窍虏康幕炷僚潘?。其重要作用是迅速排出沿墻淌下的雨水，防止雨水直接進(jìn)入墻下?lián)p害地基?！ご芭_(tái)窗臺(tái)分室內(nèi)窗臺(tái)和室外窗臺(tái)。室外窗臺(tái)是為了防止窗洞底部積水進(jìn)入室內(nèi)；室內(nèi)窗臺(tái)是為了排除窗上的凝結(jié)水。·門窗過梁為了承受門窗上部的荷載，并把他傳到門窗兩側(cè)的墻上，門窗洞口的上部設(shè)有鋼筋混凝土過粱。為了增加墻體的抗震性和穩(wěn)固性，墻體內(nèi)一般設(shè)有構(gòu)造柱、圈梁·變形縫建筑物由于溫度變化、地基不均勻沉降以及地震等因素的影響，使結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加應(yīng)力與變形，易使建筑物破壞、產(chǎn)生裂縫甚至坍塌。為了減少對建筑物的破壞，預(yù)先在變形敏感的部位將結(jié)構(gòu)斷開，預(yù)留縫隙，以保證建筑物有足夠的變形寬度而不使建筑物破損。這種將建筑物垂直分割而預(yù)留的縫稱為變形縫。變形縫有伸縮縫、沉降縫、防震縫三種。伸縮縫是在長度或?qū)挾容^大的建筑物中，為避免由于溫度變化引起材料的熱脹冷縮導(dǎo)致構(gòu)件開裂，而沿建筑物的豎向?qū)⒒A(chǔ)以上部分全部斷開的預(yù)留人工縫。伸縮縫一般為20—40。沉降縫是在同一棟建筑物中，由于其高度、荷載、結(jié)構(gòu)及地基承載力的不同，致使建筑物各部分沉降不均勻，墻體拉裂。故在建筑物某些部位設(shè)置從基礎(chǔ)到屋面全部斷開的垂直預(yù)留縫，把建筑物分為幾個(gè)可自由沉降的獨(dú)立單元。這種為減少地基不均勻沉降對建筑物造成危害的垂直預(yù)留縫稱為沉降縫。防震縫是為了防止建筑物的各部分在地震時(shí)相互撞擊造成變形和破壞而設(shè)置的垂直預(yù)留縫。防震縫應(yīng)將建筑物分成若干體型簡單、結(jié)構(gòu)剛度均勻的獨(dú)立單元。⒊樓面與地面⑴樓地面的組成：·面層位于樓板層的最上層，起著保護(hù)樓板層、分布荷載和各種絕緣的作用，同時(shí)對室內(nèi)起美化裝飾作用?！そY(jié)構(gòu)層位于樓板層的中部，是承重構(gòu)件（包括板和粱）。主要功能在于承受板層上的全部荷載并將這些荷載傳給墻和柱；同時(shí)還對墻身起水平支撐作用，以加強(qiáng)建筑物的整體剛度。實(shí)際上就是保證樓板層的強(qiáng)度和剛度要求。·附加層附加層又稱功能層，根據(jù)樓板層的具體要求而設(shè)置，主要作用是隔聲、隔熱、保溫、防水、防潮、防腐蝕、防靜電等。根據(jù)需要，有時(shí)和面層合為一體?！前屙斉飳游挥跇前宓淖钕聦?，主要作用是保護(hù)樓板、安裝燈具、遮擋各種水平管線，改善室內(nèi)光照條件，裝飾美化室內(nèi)空間。審查購房資格及貸款資格的一些問題1：

多年前在省外購買過一套住宅，如今打算在杭州買一套，算首套嗎？答：要看之前購買過的這套房子是否貸過款。如果沒有貸款，在杭州購買算首套，可以享受首套房的利率優(yōu)惠；如果貸過款，無論貸款有沒有還清，在銀行都會(huì)留下貸款記錄，在杭州購房申請貸款銀行會(huì)執(zhí)行二套房政策，首付比例不低于60%，利率1.1倍。2：

二手房最長貸款年限是多少？答：這要視所購買二手房的房齡以及購房者的年齡情況而定。如果是商業(yè)貸款，有的銀行規(guī)定房齡加上貸款年限不超過40年，也有的銀行規(guī)定二手房房齡不超過20年。此外購房者女性年齡不得超過60周歲，男性不得超過65周歲，也就是說一位55歲的男性購房者，最高只能申請10年的房貸。目前省公積金的政策是貸款年限加房齡不得超過40年，房齡超過20年的二手房，無論是首套還是二套，首付款比例不低于60%。3：夫妻婚后使用公積金買過一套房，丈夫是貸款申請人，妻子是共同還款人?，F(xiàn)在雙方已經(jīng)離婚，房產(chǎn)歸男方所有，女方再購房算首套嗎？答：若房產(chǎn)證已經(jīng)除名，妻子名下無任何房產(chǎn)，再購房算首套。女方是共同還款人，在銀行不會(huì)留下貸款記錄。若雙方離婚房產(chǎn)歸女方，男方再購房時(shí)，因之前貸過款，就不能享受首套房貸款政策。4：

戶口在淳安，可以在杭州市區(qū)購房嗎？答：根據(jù)杭州市房產(chǎn)限購細(xì)則，杭州市區(qū)戶籍包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、下沙、之江、濱江、余杭、蕭山，但不包含淳安、建德、桐廬、富陽、臨安這5個(gè)縣市。非杭州市區(qū)戶籍要在杭州市區(qū)購房，必須2年內(nèi)在杭州市區(qū)累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)），且只能購買1套住房。5：杭州戶口，幾年前在余杭買過一套住宅，杭州市房產(chǎn)檔案館是否可以查出這套房產(chǎn)？在主城區(qū)再購房的話算首套還是二套？答：目前余杭、蕭山已經(jīng)與主城區(qū)聯(lián)網(wǎng)，杭州市房產(chǎn)檔案館可以查出余杭、蕭山的房產(chǎn)擁有狀況。如在余杭已經(jīng)購買過一套住宅，在主城區(qū)再購房算二套。6：杭州戶口，名下?lián)碛袃商追慨a(chǎn)，可以賣出一套再買進(jìn)一套嗎？能否申請銀行貸款？答：杭州市區(qū)戶籍可以購買兩套房，以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)。賣出一套之后，實(shí)際擁有1套住房，還可買進(jìn)1套。能否申請銀行貸款要視情況而定，若之前兩套房產(chǎn)均已貸過款，無論還清與否，均不能申請貸款；若只有一套房產(chǎn)貸過款或者均未貸過款，再購房時(shí)還可申請貸款，按照二套房政策執(zhí)行。7：二套房可以申請公積金貸款嗎？答：如果是市公積金，首套房公積金貸款已還清，且現(xiàn)有人均住房建筑面積低于杭州市統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度平均水平（2011年度杭州市人均住房建筑面積為33.7平方米）的，可以再次申請公積金貸款，首付款比例不低于60%，利率1.1倍。如果是省公積金，申請二套房公積金貸款時(shí)，只需還清首套房公積金貸款，首付款比例不低于60%，利率1.1倍。8：什么樣的條件下可以申請公積金貸款？貸款額度多少？答：市公積金須連續(xù)繳存滿1年且月繳存額131元（個(gè)人加單位）以上，方可申請貸款。單身月繳存額低于406元，最高可貸額度為15萬元；單身月繳存額度高于406元低于975元，最高可貸額度為30萬元；單身月繳存額度高于975元，最高可貸額度為50萬元。夫妻均繳存住房公積金的，合計(jì)可貸額度最高80萬元。省公積金須連續(xù)繳存滿1年且繳存額243元（個(gè)人加單位）以上，方可申請貸款。單身月繳存額高于243元低于487元的，最高可貸額度為30萬元；單身月繳存額高于487元的，最高可貸額度為50萬元。夫妻均繳存住房公積金的，合計(jì)可貸額度最高80萬元。9：目前購買什么樣的房子可以在杭州落戶？答：在上城區(qū)、錢江新城購買單套住房（包括二手房）總價(jià)達(dá)100萬元以上（含100萬元），或在下城、西湖、江干、拱墅、濱江區(qū)內(nèi)購買單套住房（含二手房）總價(jià)達(dá)80萬元以上（含80萬元），或在杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)購買單套住房（含二手房）總價(jià)達(dá)到60萬元以上（含60萬元），經(jīng)市房管、公安等相關(guān)部門審核批準(zhǔn)（對學(xué)歷等也有要求）后可申請辦理1戶（夫妻以及未成年子女）杭州市區(qū)戶籍。選擇落戶的房子必須已經(jīng)付清全款（如有按揭，必須還清按揭之后才能辦理落戶），如果購買的是二手房，原戶籍人員的戶口必須已經(jīng)遷出。當(dāng)然，購房者必須具備購房資格：2年內(nèi)在杭州市區(qū)累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）。浙江省公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)貸款額度標(biāo)準(zhǔn)：

貸款申請人情況

月繳存額

最高貸款額度

單身

月繳存額≥438元

50萬

單身

182元≤月繳存額<438元

30萬

單身

月繳存額<182元

不能貸款

已婚

本人月繳存額≥438元

配偶月繳存額≥438元

80萬

已婚

本人月繳存額≥438元

182元≤配偶月繳存額<438元

80萬

已婚

182元≤本人月繳存額<438元

配偶月繳存額≥438元

80萬

已婚

182元≤本人月繳存額<438元

182元≤配偶月繳存額<438元

60萬

已婚

本人月繳存額≥438元

配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）

50萬

已婚

182元≤本人月繳存額<438元

配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）

30萬一、公積金繳交年限：

由原來連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月方可申請住房公積金貸款改為一年以上。

二、公積金貸款月繳額：暫按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三、執(zhí)行差別化住房公積金信貸政策：

對職工家庭（借款人、配偶及未成年子女，下同）購買首套自住房的，住房公積金貸