初步可行性研究報(bào)告

一、工程背景與概況1、工程可研目的：該工程的建設(shè)投資是否可行2、本報(bào)告的編制依據(jù)：《煙臺(tái)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《煙臺(tái)市規(guī)劃治理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》〔房層建筑局部〕《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《煙臺(tái)市城市規(guī)劃治理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》國(guó)家計(jì)委《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〔其次版》《煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資本金豬肚治理方法》《投資工程評(píng)估方法與實(shí)務(wù)》《煙臺(tái)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例》二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積總建筑面積80畝160000平方米包括多層住宅面積中高層住宅面積33600平方米93500商鋪面積12023平方米用途商住綜合建筑密度49.45%綠化率10.1%車(chē)庫(kù)343個(gè)三、編制說(shuō)明一、工程描述1、工程名稱(chēng)：半島花園2、建設(shè)單位：豐達(dá)地產(chǎn)3、地址：煙臺(tái)市萊山區(qū)4、規(guī)劃條件：5、公共配套條件：銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市、餐飲、消遣各種根底設(shè)施齊全。6、總體規(guī)劃方案：7、建筑方案：供電、供水、排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力第三局部投資環(huán)境爭(zhēng)論一、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r〔一〕煙臺(tái)市城市進(jìn)展?fàn)顩r煙臺(tái)是山東省的一個(gè)下轄市，地處山東半島中部，位于東經(jīng)119°34′～121°57′，北緯。煙臺(tái)依山傍海，氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱21413013745.95平2643.60702.5206.62千米。煙臺(tái)市是我國(guó)首批沿海開(kāi)放城市之一，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國(guó)際性港城、商651.69萬(wàn)人(2023)各區(qū)域的功能地位福山區(qū)——工業(yè)中心開(kāi)發(fā)區(qū)——外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心牟平區(qū)——休閑、消遣、度假中心城市空間構(gòu)造圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以自然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間構(gòu)造。根底設(shè)施大路。2023年末大路通車(chē)?yán)锍?4515.9公里。其中一級(jí)大路通車(chē)?yán)锍?30.2公里，高41420106處為國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸，已與70100多個(gè)港口直接通航。全市港口共有生產(chǎn)性泊位168個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位66個(gè)，年綜合吞吐力量8315萬(wàn)噸。2023年，全市港口20852.523.2%154.1萬(wàn)萬(wàn)標(biāo)箱；完成507萬(wàn)人次。54270多架次班133.5618.0%2.49萬(wàn)46.9%。潮水國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式奠基，并被列為全國(guó)機(jī)場(chǎng)單體改革試點(diǎn)單位的優(yōu)勢(shì)地位，領(lǐng)先形成以效勞業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，打造全市藍(lán)色經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和自主創(chuàng)引領(lǐng)區(qū)。角增長(zhǎng)極，帶動(dòng)中心城市向西擴(kuò)展；加快山南城區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)棲霞北部區(qū)域進(jìn)展；適時(shí)“一山兩河”、“一線(xiàn)三島”和套子灣、芝罘灣、四十里灣的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加快市區(qū)融合步伐，提升完善城市整體功能形象。到2023200萬(wàn)人以上。構(gòu)筑貫穿全市一體的環(huán)狀經(jīng)濟(jì)帶，成為聚攏產(chǎn)業(yè)、承載人口的重要區(qū)域。一是做大做強(qiáng)北部沿海產(chǎn)業(yè)帶。二是突破進(jìn)展南部沿海產(chǎn)業(yè)帶。三是培育貫穿南北的兩條進(jìn)展軸。144平方米以下?！捕碂熍_(tái)市房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r2023年2023年2023年區(qū)域名應(yīng)稱(chēng)積芝罘區(qū)萊山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)供面化積消面消化率應(yīng)積供面化積消面消化率674059%956770%513466%885562%553665%795063%芝罘區(qū)大型的集中居住區(qū)，居住環(huán)境及人口構(gòu)成格外簡(jiǎn)單。本地客戶(hù)格外排斥此版5000元/㎡，煙臺(tái)城市中心區(qū)，商業(yè)和辦公集中。11000元/㎡,7500元/㎡，煙臺(tái)富人區(qū)，芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界，山海資源優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。格外適合開(kāi)發(fā)高端物業(yè)，近年供給量也急劇上升。組團(tuán)均價(jià)：一12023元/8000元/㎡，煙臺(tái)政治文化中心，政策導(dǎo)向性格外明顯，也帶動(dòng)區(qū)域的快速進(jìn)展，是進(jìn)展最快的區(qū)域，目前供量及將來(lái)潛在供給量5000-6000元/㎡，牟平區(qū)，區(qū)域進(jìn)展水平較為落后，開(kāi)發(fā)和消化量一般，組團(tuán)均價(jià)在3500元/㎡，煙臺(tái)剛性需求集中區(qū)域，以舊城改造工程為主，工程較多，供給量極大。組團(tuán)均價(jià)4000-5000元/㎡之間，煙臺(tái)老城區(qū)，近幾年加快舊城改造進(jìn)程，進(jìn)展格外快速，區(qū)域供給量較大且產(chǎn)品均面對(duì)剛性需求〔福山地緣性居民及局部開(kāi)發(fā)區(qū)低層務(wù)工人員3800元/㎡，以外來(lái)企業(yè)與外來(lái)人口為主要支撐的居住板塊，區(qū)域一線(xiàn)海景板塊供給量較大。組團(tuán)均價(jià)一線(xiàn)海景7000元/㎡，二三線(xiàn)4500元/3000-4000元/㎡〔過(guò)去和現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)和狀況分析；今后幾年的進(jìn)展趨勢(shì)〕2、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)供給量大，2023年，煙臺(tái)市政府開(kāi)頭加大了土地供給的力度，一系列數(shù)據(jù)均高202311月底，煙782359232427㎡，同比增加了281％；規(guī)劃建筑面積為15246073㎡，同比增加了277％；平均單宗土地面積約為115448㎡，同比增加了110％。線(xiàn)海景低于東向，成為一線(xiàn)海景位置的價(jià)格凹地。09山靠海的工程最為市場(chǎng)承受，2023年品質(zhì)內(nèi)功決勝的時(shí)代將開(kāi)頭，高層產(chǎn)品主力總款開(kāi)頭200萬(wàn)左右，別墅產(chǎn)品日漸稀缺，存量多為大面積套型，別墅類(lèi)產(chǎn)品已消化局部多為尚未入住或剛剛?cè)胫麟A段，4.5層洋房漸漸成為空白，總體高端市場(chǎng)主銷(xiāo)價(jià)格集中9000-11000之間3、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析階層仍將是煙臺(tái)購(gòu)房的主力群體。4、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析煙臺(tái)五區(qū)近幾年建商品房均價(jià)走勢(shì)51795815517958155990421336835000元4000億：3000位單2023100002023 2023 2023 2023 2023二、煙臺(tái)市細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔針對(duì)工程的定位來(lái)分析〕1、主城區(qū)分析2023年，我市將樂(lè)觀推動(dòng)事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展全局的六大重點(diǎn)工程〔海陽(yáng)核電、芝罘灣區(qū)域整體開(kāi)發(fā)改造、大南山景區(qū)、雨岱山漁人碼頭、國(guó)際機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)改擴(kuò)建、煙臺(tái)港、九大區(qū)片〔〔紅旗路、山海南路、化工南路、學(xué)院路、通世南路、青年南路〕以及煙大鐵路輪渡、中韓鐵路輪臺(tái)”成為將來(lái)煙臺(tái)城市規(guī)劃的總體目標(biāo)。加強(qiáng)城市根底設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局2、片區(qū)分析〔重點(diǎn)分析細(xì)分市場(chǎng)的供給、需求、價(jià)格、將來(lái)的進(jìn)展態(tài)勢(shì)〕101000元到達(dá)今日的數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，而且全市的最高房?jī)r(jià)就在這里產(chǎn)生。這里代表了煙臺(tái)的最高居住水平，作為煙臺(tái)的成熟社區(qū)，周邊大環(huán)境好，交通便利，始終備受購(gòu)房者關(guān)注。1010大華旗下的上海灘花園、萬(wàn)光府前花園等等，均為重量級(jí)的樓盤(pán)工程。10年來(lái)，萊山區(qū)的房?jī)r(jià)的走勢(shì)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，1994年—19961000元左右；1997年—19991800元左右；2023年—2023年，每平方米到達(dá)2600元左右；2023年—2023年，每平方米到達(dá)4000元以上。萊山區(qū)的房?jī)r(jià)高與低相差很大，價(jià)高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬(wàn)元左右，而在遲家4000綠化好。步入萊山，如同走進(jìn)綠色家園。另外，體育公園的建起，煙臺(tái)市政府的遷入，這些也給萊山區(qū)的房?jī)r(jià)打了一支“興奮劑一個(gè)層位，這些因素?zé)o不昭示著萊山房?jī)r(jià)將坐上煙臺(tái)頭把交椅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，同時(shí)也吸引了大量“房蟲(chóng)”的關(guān)注，房?jī)r(jià)隨之一路狂升。據(jù)了解，萊山區(qū)24年，該區(qū)500元左右。第四局部區(qū)位條件分析一、工程的區(qū)位調(diào)查〔一〕工程周邊根底設(shè)施調(diào)查：5路,7路,10路,17路,33路,45路,50,52,53,55路萬(wàn)民陽(yáng)光大藥房等醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善醫(yī)學(xué)院、煙臺(tái)商貿(mào)技術(shù)學(xué)院、煙臺(tái)大學(xué)文經(jīng)學(xué)院等教育資源豐富行等金融效勞業(yè)完善。超市：麥千車(chē)超市、佳世客購(gòu)物中心等購(gòu)物便捷。餐飲：咖啡廳、快餐店、飯莊、西餐廳等，一應(yīng)俱全?！捕彻こ讨苓吶宋沫h(huán)境及生活配套設(shè)施〔三〕工程周邊市政設(shè)施狀況〔四〕工程周邊消費(fèi)者調(diào)查與潛在樓盤(pán)供給量得分析，爭(zhēng)論工程地塊所具有的區(qū)位價(jià)值。二、工程周邊主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析二、工程周邊主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析為確定本工程開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)策略供給依據(jù)。三、工程的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的分析〔一〕工程狀況〔二〕工程優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析〔三〕工程優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)應(yīng)對(duì)策略分析陷，為工程定位、投資分析做預(yù)備。第五局部工程定位二、工程定位〔一〕產(chǎn)品定位〔二〕目標(biāo)客戶(hù)定位1、助理客戶(hù)群2、主力客戶(hù)范圍3、目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分〔三〕市場(chǎng)形象定位〔四〕價(jià)格定位：盡量使用市場(chǎng)比較法來(lái)做工程的營(yíng)銷(xiāo)籌劃。具體包括：工程的產(chǎn)品籌劃〔指對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的建議、工程〕第六局部工程實(shí)施進(jìn)度體工作及進(jìn)度；并據(jù)此編制工程實(shí)施進(jìn)度表〔橫道圖。參照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》第七章內(nèi)容第七局部財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、總投資本錢(qián)費(fèi)用估算〔一〕土地費(fèi)用〔二〕前期工程費(fèi)估算〔三〕建安工程費(fèi)〔包括設(shè)備費(fèi)用〕〔四〕治理費(fèi)用〔五〕財(cái)務(wù)費(fèi)用〔六〕銷(xiāo)售費(fèi)用〔七〕不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)〔八〕總本錢(qián)費(fèi)用二、租售收入及稅金估算四、工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、利潤(rùn)表和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)2、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析〔〕第八局部風(fēng)險(xiǎn)分析出盈虧平衡圖。單因素敏感性分析：針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)選取敏感性因素，影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷(xiāo)售收入、土地本錢(qián)和建設(shè)投資，對(duì)這三個(gè)變量進(jìn)展單因素敏感性分析，考察它們對(duì)內(nèi)部收益率、全部投資凈現(xiàn)值等指標(biāo)的影響程度。畫(huà)出敏感性分析表〔EXCEL實(shí)現(xiàn)敏感性分析〕第九局部工程評(píng)價(jià)的結(jié)論先列出工程投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表，對(duì)個(gè)指標(biāo)結(jié)果進(jìn)展分析，得出相關(guān)結(jié)論。第十局部附表土地費(fèi)用序號(hào)序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單位單位金額估算說(shuō)明元/平方米萬(wàn)元1土地費(fèi)用畝萬(wàn)元/畝前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/m2萬(wàn)元1方案設(shè)計(jì)費(fèi)2初設(shè)及施工設(shè)計(jì)圖設(shè)3計(jì)費(fèi)可研費(fèi)4地質(zhì)勘探費(fèi)5工程監(jiān)理費(fèi)6異地人防費(fèi)7城市建設(shè)配套費(fèi)8白蟻防治費(fèi)9規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)9.1多層9.2中高層、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、10公建建設(shè)工程綜合效勞費(fèi)11施工用水電12質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)13招投標(biāo)費(fèi)14勞測(cè)費(fèi)15合計(jì)公司治理費(fèi)序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng)序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)元/m2金額估算說(shuō)明萬(wàn)元1公司治理費(fèi)用2合計(jì)銷(xiāo)售推廣費(fèi)序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng)序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明元/m2萬(wàn)元1推廣費(fèi)用2銷(xiāo)售費(fèi)用1.1%0.55%3合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng)序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明1公司財(cái)務(wù)費(fèi)貸款額×9%×貸款年限2合計(jì)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說(shuō)明1營(yíng)業(yè)稅及其附加總收入×5.75%2印花稅總收入×0.5%3合計(jì)投資打算與資金籌措表序號(hào)序號(hào)季度工程11.11.21.31.41.51.61.71.822.12.22.32.4總投資土地費(fèi)用公司治理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)銷(xiāo)售推廣費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)資金籌措資本金銀行借款工程墊支投資工程用款打算表序號(hào) 年度 合工程〔季度安排〕 計(jì)1土地費(fèi)用〔%〕〔萬(wàn)元〕2前期工程費(fèi)〔%〕〔萬(wàn)元〕3備費(fèi)〔%〕〔萬(wàn)元〕4公司治理費(fèi)〔%〕〔萬(wàn)元〕5財(cái)務(wù)費(fèi)用〔%〕〔萬(wàn)元〕6不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)〔%〕〔萬(wàn)元〕7銷(xiāo)售推廣費(fèi)〔%〕〔萬(wàn)元〕8銷(xiāo)售稅