實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司融資報(bào)告

關(guān)于ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)“ⅩⅩ汽車博覽園”二期重卡項(xiàng)目申請融資的盡職調(diào)查報(bào)告ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“ⅩⅩ公司”）投資建設(shè)的ⅩⅩ汽車博覽園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)園區(qū)總投資達(dá)300億元。一期投資45167.59萬元，二期預(yù)計(jì)投資52億元。本次擬向我公司融資2億元，用于二期重卡項(xiàng)目的建設(shè)，期限2—3年，融資成本為18%/年。該筆貸款以本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)占用的出讓土地使用權(quán)及在建工程作為抵押，并由內(nèi)蒙古匯通擔(dān)保有限公司（以下簡稱“匯通公司”）對該筆貸款提供連帶責(zé)任保證?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：一、融資企業(yè)情況分析（一）企業(yè)基本情況簡介ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“ⅩⅩ公司”）于2009年2月注冊成立，注冊地ⅩⅩ市東勝區(qū)。公司注冊資本1億元人民幣，公司位于東勝區(qū)杭錦岔路南50米，法定代表人馬強(qiáng)。該公司是為開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理“ⅩⅩ汽車博覽園”項(xiàng)目專門組建設(shè)立的，是集土地整理、車輛配件銷售、載重汽車銷售、工程機(jī)械銷售及租賃、房屋租賃、汽車租賃、五金、建材銷售、室內(nèi)外裝飾裝修、物業(yè)管理、信息咨詢服務(wù)為一體的一家股份制民營企業(yè)。ⅩⅩ年度，該公司被中華全國工商業(yè)聯(lián)合會、汽車摩托車配件用品業(yè)商會聯(lián)合授予常務(wù)理事單位。2009年2月該公司與東勝區(qū)人民政府、ⅩⅩ鎮(zhèn)政府簽訂《項(xiàng)目合作協(xié)議》，共同開發(fā)建設(shè)“ⅩⅩ汽車博覽園”項(xiàng)目。該項(xiàng)目被列為ⅩⅩ市和東勝區(qū)建設(shè)的四大重點(diǎn)園區(qū)之一，項(xiàng)目建設(shè)及所需資金由ⅩⅩ公司負(fù)責(zé)實(shí)施，項(xiàng)目開發(fā)收益由政府和ⅩⅩ公司按3：7的比例分成。（二）公司治理結(jié)構(gòu)與管理水平分析該公司是根據(jù)《中華人民共和國公司法》和其他有關(guān)規(guī)定組建成立的有限公司，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、依法納稅，以其全部資產(chǎn)對債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。該公司根據(jù)《公司法》設(shè)股東會、董事會、實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的董事長負(fù)責(zé)制，董事長向董事會負(fù)責(zé),經(jīng)營層由董事會聘任。并按現(xiàn)代企業(yè)制度制定了《公司章程》，建立了內(nèi)部崗位責(zé)任制、財(cái)務(wù)管理制度、行政管理制度、人事管理制度等各項(xiàng)內(nèi)控制度。公司下設(shè)六個(gè)職能部門，分別為綜合部、開發(fā)部、造價(jià)部、營銷部、財(cái)務(wù)部、工程部。實(shí)業(yè)公司以股權(quán)關(guān)系為紐帶，運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)制度，對下屬的子公司實(shí)行管理。ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限公司目前下轄4個(gè)子公司，員工90多人，其中大專以上占82%，工程師、會計(jì)師等專業(yè)技術(shù)人才占40%以上。組織機(jī)構(gòu)圖綜合部開發(fā)部綜合部開發(fā)部財(cái)務(wù)部工程部營銷部造價(jià)部董事會董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理三總師1、股東情況股東名稱股本金額（萬元）股權(quán)比例（%）馬強(qiáng)387038.7郝萬清378037.8李愛國135013.5侯占和100010合計(jì)10000100馬強(qiáng)，1969年出生，清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁EMBA碩士。1990年開始創(chuàng)業(yè)，先后創(chuàng)立三利汽配公司、三利亞飛汽貿(mào)公司，為米其林輪胎和錦湖輪胎內(nèi)蒙古西部地區(qū)代理商和三菱帕杰羅4S店及內(nèi)蒙西部代理商。他堅(jiān)持“以人為本、以誠取信、以質(zhì)取勝、以新爭天下”的經(jīng)營宗旨，營造良好的經(jīng)營環(huán)境，建立了客戶滿意的氛圍?，F(xiàn)為ⅩⅩ實(shí)業(yè)董事長、ⅩⅩ市商會副理事。侯占和，1966年出生，高級經(jīng)濟(jì)師，管理學(xué)碩士。1985年—1998年，伊克昭盟化工研究所歷任車間主任、合同查漢淖堿礦黨支部書記、辦公室主任、黨委宣傳部長、黨委辦公室主任。1998年9月—2007年7月任內(nèi)蒙古伊化集團(tuán)公司（國家大型一檔企業(yè)）副總經(jīng)理、內(nèi)蒙古伊化化學(xué)有限公司副總經(jīng)理，內(nèi)蒙古遠(yuǎn)興能源股份有限公司（上市公司）董事、內(nèi)蒙古博源控股集團(tuán)公司（原博源投資集團(tuán)公司）副總經(jīng)理，主要主管企業(yè)能源事業(yè)投資與發(fā)展；其中2001年—2004年兼任內(nèi)蒙古蘇里格天然氣化工有限公司（內(nèi)蒙古第一個(gè)甲醇廠）董事長；2004年—2007年兼任內(nèi)蒙古博源聯(lián)合化工有限公司（亞洲最大的甲醇制造企業(yè)）董事長。具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，目前任ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理、ⅩⅩ房地產(chǎn)公司董事長。2、下屬子公司基本情況：全資子公司ⅩⅩ市ⅩⅩ房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于2009年5月14日，公司注冊資本6000萬元人民幣，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃業(yè)務(wù)。法定代表人：侯占和，公司注冊地：ⅩⅩ市東勝區(qū)羊場壕鄉(xiāng)林場社（杭錦岔路南50米）。公司下設(shè)企業(yè)發(fā)展部、營銷部、綜合部、工程部和財(cái)務(wù)部，現(xiàn)有管理人員56人，其中有技術(shù)稱職人員35人,專門為建設(shè)“ⅩⅩ汽車博覽園”項(xiàng)目而成立，項(xiàng)目由該公司與東勝區(qū)人民政府共同開發(fā)建設(shè)，為東勝和ⅩⅩ政府2009年的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，受到了ⅩⅩ市政府和自治區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，自治區(qū)胡春華書記，原書記儲波實(shí)地參觀考察后都給予了高度評價(jià)，指示地方政府要支持企業(yè)抓好項(xiàng)目全面建設(shè)。公司正在開發(fā)建設(shè)的ⅩⅩ汽車博覽園二期是ⅩⅩ市、區(qū)兩級政府的重點(diǎn)項(xiàng)目。全資子公司ⅩⅩ市ⅩⅩ房地產(chǎn)中介公司，成立于ⅩⅩ年4月12日，注冊資本100萬元人民幣，主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括銷售代理、房地產(chǎn)咨詢及其他居間代理業(yè)務(wù)。法定代表人：張小平，公司注冊地：ⅩⅩ市東勝區(qū)羊場壕鄉(xiāng)林場社。本公司目前主要業(yè)務(wù)為代理銷售ⅩⅩ房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)。全資子公司ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車市場管理有限公司，成立于ⅩⅩ年5月11日，注冊資本100萬元人民幣，主要從事汽車市場經(jīng)營管理；汽車租賃；信息咨詢服務(wù)。法定代表人：侯占和，公司注冊地：ⅩⅩ市東勝區(qū)羊場壕鄉(xiāng)林場社。公司下設(shè)市場管理部、綜合部、物業(yè)部和財(cái)務(wù)部，現(xiàn)有管理人員16人，其中有技術(shù)稱職人員10人,本公司專門為“ⅩⅩ汽車博覽園”汽車修配市場和貿(mào)易市場的管理和運(yùn)營而設(shè)立。全資子公司ⅩⅩ市ⅩⅩ物流基金管理有限公司，成立于ⅩⅩ年8月6日，注冊資本500萬元人民幣，主要從事受托管理私募股權(quán)投資基金，從事投融資管理及相關(guān)咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)，法定代表人：侯占和，公司注冊地：ⅩⅩ市東勝區(qū)羊場壕鄉(xiāng)林場社。為促進(jìn)ⅩⅩ物流業(yè)的快速發(fā)展，解決物流中小企業(yè)融資困難等諸多問題，根據(jù)《ⅩⅩ市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2008-ⅩⅩ）》和《ⅩⅩ市人民政府關(guān)于促進(jìn)金融業(yè)快速發(fā)展的若干意見》，由本公司和永安信作為基金管理人和發(fā)起人，計(jì)劃募集“駿捷物流業(yè)股權(quán)投資基金”。（三）財(cái)務(wù)因素分析ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司2009年度會計(jì)報(bào)表經(jīng)ⅩⅩ市興原會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并出具了無保留意見的審計(jì)報(bào)告,公司兩年及近期財(cái)務(wù)情況如下:1、總體財(cái)務(wù)分析ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)分析表單位：萬元項(xiàng)目2009年ⅩⅩ年6月末一、資產(chǎn)總額37081460981、流動資產(chǎn)3697545954其中:貨幣資金15841563應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款89009095其他應(yīng)收款1807420471預(yù)付帳款66129741存貨18045084待攤費(fèi)用2、長期投資3、固定資產(chǎn)109158其中:固定資產(chǎn)凈值104138在建工程4、其他資產(chǎn)36其中:無形資產(chǎn)36遞延資產(chǎn)二、負(fù)債總額37081270361、流動負(fù)債2032727036其中:短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款1023383其他應(yīng)付款1723118946預(yù)收賬款應(yīng)付工資123應(yīng)付福利費(fèi)未交稅金29824704其他未交款預(yù)提費(fèi)用2、長期負(fù)債其中:長期借款長期應(yīng)付款三、所有者權(quán)益1675419061其中:實(shí)收資本1000010000資本公積盈余公積未分配利潤67549061少數(shù)股東權(quán)益四、主營業(yè)務(wù)收入272337208五、利潤總額90063079其中:投資收益營業(yè)外收入110.3補(bǔ)貼收入六、凈利潤67542307資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)科目說明：2、成長性分析2009年ⅩⅩ年6月末增長率%總資產(chǎn)370814609824.32%凈資產(chǎn)167541906113.77%營業(yè)收入272337208凈利潤675423073、營運(yùn)能力分析2009年ⅩⅩ年6月總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率73.44%17%應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）3.060.8存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）8.820.844、獲利能力分析2009年ⅩⅩ年6月銷售毛利率%41.6%59.8%凈利潤率%24.8%32%總資產(chǎn)收益率%18.21%5%凈資產(chǎn)收益率%40.31%12.1%5、償債能力分析項(xiàng)目年份2009年ⅩⅩ年6月流動比率1.821.7資產(chǎn)負(fù)債率54.82%58.65%利息保證倍數(shù)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流入-830723投資獲送凈現(xiàn)金流入-113-44籌資活動凈現(xiàn)金流入10003-0.1凈現(xiàn)金流入1584-216、獲取現(xiàn)金能力分析企業(yè)近兩年現(xiàn)金流情況單位：萬元現(xiàn)金流量2009年ⅩⅩ年6月末1、經(jīng)營活動凈流量-830623現(xiàn)金流入3442011681現(xiàn)金流出42726116592、投資活動凈流量-113-44現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出113443、籌資活動凈流量10000-0.1現(xiàn)金流入10000現(xiàn)金流出0.1現(xiàn)金凈流量1584-21未來三年現(xiàn)金流量預(yù)測單位：萬元ⅩⅩ年2011年2012年增長%一、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流20000400006000080%現(xiàn)金流入3000060000100000現(xiàn)金流出100002000040000二、投資活動凈現(xiàn)金流-3000-10000-20000現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出-30001000020000三、籌資活動凈現(xiàn)金流80003000060000現(xiàn)金流入140005000080000現(xiàn)金流出60002000020000四、現(xiàn)金凈流量2500060000100000總體分析,該企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng),流動性較好,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量充足,資本結(jié)構(gòu)合理,盈利能力較強(qiáng),企業(yè)投入產(chǎn)出的水平較高,自有資本獲取收益的能力較強(qiáng),資產(chǎn)利用效率整體較高二、項(xiàng)目情況（一）、園區(qū)整體情況簡介“ⅩⅩ汽車博覽園”項(xiàng)目是ⅩⅩ市政府規(guī)劃的市區(qū)四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一,汽車博覽園扼守民族街、109國道和繞城路的黃金交匯處，距市區(qū)僅六公里，區(qū)位優(yōu)勢凸顯。博覽園由上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，聘請國內(nèi)頂級咨詢公司進(jìn)行全程策劃。ⅩⅩ汽車博覽園是東勝區(qū)委、政府按照“人口向城鎮(zhèn)集中，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚”的發(fā)展思路而精心打造的一個(gè)汽車文化氛圍濃厚、規(guī)模宏大、功能完善、品位高端的汽車貿(mào)易服務(wù)園區(qū)?！阿嚥┯[園”是由東勝區(qū)人民政府以（2009）4號政府會議紀(jì)要的形式批準(zhǔn)，采取項(xiàng)目分批報(bào)批建設(shè)方式完成整體項(xiàng)目建設(shè)。該項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積20平方公里，區(qū)域劃分4S品牌集聚區(qū)、乘用車貿(mào)易服務(wù)區(qū)、商用車和工程機(jī)械展銷與售后服務(wù)、二手車交易、汽車維修區(qū)、試乘試駕區(qū)、車輛檢測區(qū)、汽車博覽區(qū)、智能倉儲、再制造基地、公路港、汽車主題公園和信息港等十二大功能區(qū)，通過信息經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑成為一個(gè)業(yè)態(tài)完整、功能齊備、規(guī)模優(yōu)勢明顯、核心能力獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。一期項(xiàng)目經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)改委以內(nèi)發(fā)改貿(mào)字（2009）988號文件“關(guān)于塔拉壕汽車物流配送服務(wù)中心一期建設(shè)項(xiàng)目備案的通知”和內(nèi)發(fā)改貿(mào)函【ⅩⅩ】238號“關(guān)于同意變更塔拉壕汽車物流配送服務(wù)中心建設(shè)單位的函”，準(zhǔn)予項(xiàng)目備案，項(xiàng)目占地面積345600平方米，總投資45167.59萬元，其中企業(yè)自籌14171.8萬元，銀行貸款30995.79萬元，主要建設(shè)汽車整車銷售、配送、4S店、汽車配件銷售配送、汽車維修及辦公樓等。目前一期項(xiàng)目已完工，大部投入使用。4S品牌集聚區(qū)占地面積80萬平方米，寶馬、路虎、奧迪等55家知名企業(yè)已入住并全部投入運(yùn)營，保時(shí)捷、雷克薩斯等20余家4S店也已開工建設(shè)，年銷售額將實(shí)現(xiàn)150億元。配合品牌經(jīng)營，博覽園投資6億元規(guī)劃設(shè)計(jì)了總建筑面積達(dá)17萬平方米的會展中心，它將是汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品展銷、舉辦高層論壇的理想場所，并將拉動形成博覽園的會展經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。乘用車貿(mào)易服務(wù)區(qū)總規(guī)劃面積28萬平方米，容納商戶500余家，年銷售額將超過30億元。該區(qū)主營汽配維修、配件批發(fā)和零售、汽車裝潢和美容，經(jīng)營各類配件上萬種，將成為區(qū)域汽配的集散中心。商用車和工程機(jī)械貿(mào)易與服務(wù)區(qū)占地面積3000畝，建筑面積45萬平方米，可容納商戶2000余家，年銷售額將超過200億元。該區(qū)由品牌銷售和貿(mào)易修配兩大板塊構(gòu)成，提供品牌銷售、整車發(fā)送、維護(hù)維修、零部件貿(mào)易和修配等全方位服務(wù)。二手車交易占地面積1400畝，建筑面積54萬平方米，年銷售額超過40億元。該區(qū)域整合在線服務(wù)、實(shí)體運(yùn)營和物流優(yōu)化配置功能，為客戶提供展示、評估、居間銷售、代理銷售、拍賣、置換、租賃、網(wǎng)上交易、過戶、信用管理等全流程服務(wù)，依托區(qū)域資源優(yōu)勢，輻射全國市場，成為國內(nèi)二手車的交易總部和物流中心。智能倉儲區(qū)占地面積1000畝，建筑面積66萬平方米。該區(qū)域運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，面向整個(gè)博覽園提供全程可視化、自動化和智能化的集中采購、貨物查詢、倉儲作業(yè)、流通加工、集貨分撥等服務(wù)。并與金融機(jī)構(gòu)合作，開展結(jié)算、倉單和授信等物流金融業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)年經(jīng)營額100億元以上。再制造基地占地面積1500畝，建筑面積25萬平方米，可容納商戶300余家，年銷售額將超過20億元。該區(qū)域主營乘用車、商務(wù)車和工程機(jī)械的再制造、回收、拆解和相關(guān)物流業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)綠色物流。公路港占地面積1800畝，建筑面積46萬平方米，年銷售額超過60億元。借助區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和區(qū)位交通優(yōu)勢，該區(qū)域主營公路配貨業(yè)務(wù)，通過信息平臺協(xié)調(diào)對接區(qū)域車、貨信息，提供貨運(yùn)代理、信息交易、倉儲配送、零擔(dān)快運(yùn)、多式聯(lián)運(yùn)、電子商務(wù)、物流理財(cái)和信用管理等服務(wù)，并通過加盟代理進(jìn)行模式輸出，成為全國性的公路配貨信息服務(wù)平臺。信息港占地面積800畝，建筑面積60萬平方米，年經(jīng)營收入超過30億元。該區(qū)主營物流信息技術(shù)及相關(guān)信息服務(wù)業(yè)，通過集聚信息服務(wù)企業(yè)，建立技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)和博士后流動站，打造技術(shù)保障基地，建設(shè)物流信息學(xué)院，形成全市的物流信息服務(wù)平臺，為整個(gè)博覽園提供全面的信息管理服務(wù)。成為區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)的人才培養(yǎng)中心、創(chuàng)新孵化中心、運(yùn)營管理中心和價(jià)值創(chuàng)造中心。汽車主題公園以汽車文化為主線，環(huán)繞產(chǎn)業(yè)區(qū)，充分利用自然地貌，建設(shè)占地面積6000畝，建設(shè)規(guī)模達(dá)100萬平方米的汽車主題公園。挖掘汽車文化內(nèi)涵，完善和延伸城市功能，以奧特萊斯小鎮(zhèn)、汽車嘉年華、兒童樂園、旅游休閑、會議中心、影視基地、數(shù)字化體驗(yàn)為核心主題，集北歐風(fēng)光、迪斯尼業(yè)態(tài)、好萊塢功能于一體，形成一道亮麗的城市風(fēng)景線。一站式汽車綜合服務(wù)區(qū)集部門現(xiàn)場辦公、金融信貸、保險(xiǎn)、郵政服務(wù)等于一體的綜合服務(wù)中心，滿足新車落戶、上牌、二手車驗(yàn)車、過戶等各種配套服務(wù)需求。職業(yè)技能培訓(xùn)區(qū)規(guī)劃建設(shè)汽修學(xué)校、駕駛學(xué)校、汽車美容學(xué)校及相關(guān)教育設(shè)施，為園區(qū)和社會培養(yǎng)、輸送汽車行業(yè)技能人才。金融商務(wù)辦公和生活配套區(qū)規(guī)劃面積14萬平方米，主要包括金融機(jī)構(gòu)、星級酒店、高檔寫字樓、商務(wù)休閑中心、高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球館、游泳館、獨(dú)立高級會所等商務(wù)配套設(shè)施和功能完備的技工公寓、白領(lǐng)公寓、汽車酒店、主題餐飲等生活配套設(shè)施，為整個(gè)園區(qū)提供全方位、高品質(zhì)服務(wù)。博覽園建設(shè)已初具規(guī)模，成為ⅩⅩ的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。園區(qū)全部建成后，全市汽車流通領(lǐng)域和相關(guān)信息服務(wù)業(yè)的所有企業(yè)將匯聚于此?！阿嚥┯[園”采取整體規(guī)劃、分期實(shí)施、逐步推進(jìn)的建設(shè)原則，除2009年已開工的上述項(xiàng)目，ⅩⅩ年預(yù)計(jì)開工建設(shè)的項(xiàng)目有：⑴、重卡及工程機(jī)械修配市場，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：場地建設(shè)項(xiàng)目總占地951.033畝（約634022平方米），總建筑面積43.338萬平米，其中包括：汽車整車銷售配送4S店17.05萬平方米，汽車配件銷售、汽車維修門面及辦公室25.9856萬平方米，配送中心3024平方米。建設(shè)各類公共設(shè)施13.211萬平方米，其中包括：停車場1.5萬平方米，硬化道路14.2萬平方米，綠化環(huán)境15.61萬平方米。預(yù)計(jì)機(jī)動車年交易超過3.0萬輛，年交易額30億元以上。投資總額：人民幣91436.42萬元，其中建筑工程費(fèi)50785.83萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)9661.04萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用22613.01萬元，基本預(yù)備費(fèi)6644.79萬元，建設(shè)期貸款利息1731.75萬元。⑵、ⅩⅩ汽車博覽園商住小區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)場地位于ⅩⅩ市東勝區(qū)ⅩⅩ鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里，109國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。商住小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積363311.95㎡，總建筑面積426600㎡.其中A區(qū)占地面積54327.15㎡，建筑面積99400㎡（其中高層住宅建筑面積69600㎡，商業(yè)建筑面積29800㎡）；B區(qū)占地面積59629㎡，建筑面積111000㎡（其中高層住宅建筑面積77900㎡，商業(yè)建筑面積33100㎡）；C區(qū)占地面積71235.6㎡，建筑面積121100㎡；D區(qū)占地面積55927.95㎡，建筑面積95100㎡。項(xiàng)目估算總投資95913.79億元。⑶、ⅩⅩ汽車博覽園物流信息港，前期工作已經(jīng)圓滿完成，得到政府的高度認(rèn)可，各項(xiàng)后續(xù)工作正在有條不紊的進(jìn)行。項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積為1200畝，建筑總面積115.75萬平米，建設(shè)內(nèi)容為“公路港總部”、“物流信息總平臺”、“物流信息服務(wù)基地”，總投資預(yù)計(jì)33億元。（二）二期重卡項(xiàng)目基本情況ⅩⅩ重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)場地位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園（ⅩⅩ鎮(zhèn)）國道109路快速道路南、ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園南外環(huán)路以北，東面緊鄰潤興東街，西距汽車大道僅600米，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積951.033畝。土地取得費(fèi)用為35萬元/畝；土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，場地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件。ⅩⅩ市ⅩⅩ房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已通過掛牌方式取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)總投資為人民幣91436.42萬元，其中：建筑工程費(fèi)：50785.83萬元；設(shè)備及工器具購置費(fèi)：9661.04萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用：22613.01萬元；基本預(yù)備費(fèi)：6644.79萬元；建設(shè)期貸款利息：1731.75萬元。規(guī)劃總用地面積951.033畝，其中：重卡銷售商店17.05萬平方米；其中：建筑面積為3000平方米的銷售店6座，建筑面積為4000平方米的銷售店12座，建筑面積為5500平方米的銷售店19座。汽車整車及零配件物流配送，整車銷售、零配件銷售展場25.9856萬平方米；公共設(shè)施包括：停車場1.50萬平方米、硬化地面7萬平方米和修建道路7.2萬平方米，場地綠化面積15.61萬平方米。ⅩⅩ重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心定位為內(nèi)蒙古西部地區(qū)集國內(nèi)外品牌貨車、專用車、工程機(jī)械整車交易、配件供應(yīng)、物流配送、維修保養(yǎng)、裝飾美容、汽車會展等于一體的汽車貿(mào)易及服務(wù)中心，是內(nèi)蒙古西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代卡車銷售配送、配件銷售、維修保養(yǎng)中心。該項(xiàng)目為ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園卡車核心貿(mào)易服務(wù)區(qū)，主要進(jìn)行卡車以及相關(guān)產(chǎn)品貿(mào)易，包括整車貿(mào)易、零配件貿(mào)易以及相關(guān)配套服務(wù)等，其中整車貿(mào)易的形式主要包括銷售店、汽車超市以及一部分會展貿(mào)易的等。分為貿(mào)易區(qū)和配套園區(qū)：1.貿(mào)易園區(qū)：汽車銷售區(qū)；2.配套園區(qū)：包括汽車交易區(qū)、零配件交易區(qū)；ⅩⅩⅩⅩ重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心工程項(xiàng)目建設(shè)總工期為21個(gè)月時(shí)間,根據(jù)計(jì)劃已于2009年8月開始進(jìn)行前期籌劃工作,到2011年9月底主體工程竣工驗(yàn)收,交付使用。（三）項(xiàng)目合規(guī)性有批復(fù)文件。（四）項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢：東勝區(qū)位于自治區(qū)金三角一極，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及消費(fèi)水平連續(xù)十年居于自治區(qū)101個(gè)旗縣區(qū)首位，汽車銷售行業(yè)由此也迎來喜人的一頁，整車銷售每年以20%的速度遞增，特別是2006年以來，小轎車和家用車保有量增勢十分強(qiáng)勁，現(xiàn)全市小轎車上牌量已達(dá)13萬多輛之多，年銷售額達(dá)到60億元。作為市府所在地的東勝，城鎮(zhèn)居民家庭每百戶家用汽車擁有量已達(dá)25輛，這個(gè)數(shù)字超過了北京，超過了全國平均水平。2、規(guī)模優(yōu)勢：ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園區(qū)是目前我區(qū)西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)園，占地951.033畝，總建筑面積近43.338萬平方米。其中汽車銷售4S店17.05萬平方米，汽車配件、汽車美容店面及辦公室25.9856萬平方米，可供200——300個(gè)汽車、配件及配套廠商設(shè)點(diǎn)銷售。3、交通優(yōu)勢ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園二期位于東勝區(qū)最東部的ⅩⅩ鎮(zhèn)。規(guī)劃建設(shè)區(qū)西距東勝區(qū)中心城區(qū)距離約6公里左右，ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園內(nèi)有部分道路已經(jīng)根據(jù)ⅩⅩ組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)完畢?，F(xiàn)狀已建好的道路有：基地西界現(xiàn)狀東外環(huán)線、團(tuán)結(jié)中路、潤興西街、振興街、南外環(huán)路等。其中總體規(guī)劃確定，基地內(nèi)穿過現(xiàn)狀東外環(huán)線與ⅩⅩ市ⅩⅩ汽車博覽園一期以及東勝主城區(qū)聯(lián)系的主要道路將有三條，分別是民族街路、109國道以及汽車大道。此外，潤興東街向北與總體規(guī)劃確定的運(yùn)煤專用線（規(guī)劃東外環(huán)路）相連，目前可直達(dá)東勝煤礦區(qū)，交通便捷。4、政策優(yōu)勢該項(xiàng)目是ⅩⅩ市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目之一，得到了ⅩⅩ市各級領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)懷和大力支持。市府有關(guān)部門明確表示，在ⅩⅩ市內(nèi)不再重復(fù)建設(shè)類似的大型汽車市場。作為ⅩⅩ市及東勝區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)批復(fù)、手續(xù)辦理到招商經(jīng)營、稅費(fèi)及配套政策上都將得到特殊扶持，必將會給項(xiàng)目建成后的運(yùn)行提供政策保證。傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費(fèi)者之間完全是一種面對面的溝通、交流、銷售模式，而ⅩⅩ重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心將在傳統(tǒng)市場的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)突出“無形”市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進(jìn)的通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務(wù)”等信息平臺。5、唯一性：此項(xiàng)目是鄂市政府在首期開發(fā)的ⅩⅩ汽車博覽園一期不能滿足市場需求和城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，確立的二期開發(fā)項(xiàng)目，也是政府實(shí)現(xiàn)對汽車行業(yè)集中發(fā)展、集中管理的政府行為，具有指令性和唯一性，無競爭影響。東勝區(qū)人民政府并于2009年3月9日發(fā)布了《ⅩⅩ市東勝區(qū)人民政府關(guān)于搬遷城區(qū)內(nèi)汽車經(jīng)銷等企業(yè)的通告》第1號，要求搬遷范圍內(nèi)的企業(yè)及個(gè)體工商戶統(tǒng)一搬遷至該汽車城內(nèi)。6、高起點(diǎn)運(yùn)作：項(xiàng)目委托國內(nèi)知名的專業(yè)公司策劃運(yùn)作和設(shè)計(jì)：華高萊斯地產(chǎn)顧問公司承擔(dān)項(xiàng)目的市場調(diào)研、功能定位與開發(fā)策略、設(shè)計(jì)風(fēng)格、經(jīng)營理念、廣告宣傳等的整體策劃；陸勇管理咨詢公司承擔(dān)營銷代理及相關(guān)的營銷策劃與宣傳品制作；北京清尚環(huán)藝建筑設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)施工設(shè)計(jì)。（五）項(xiàng)目資金來源1、ⅩⅩ公司自籌33128.38萬元，已全部到位。2、申請銀行項(xiàng)目貸款58308.4萬元。（六）項(xiàng)目進(jìn)展及資金投入情況1、土地一級開發(fā)（土地整理）方面：至ⅩⅩ年7月共征回土地6384畝，完成了園區(qū)內(nèi)12條道路及管網(wǎng)建設(shè)，完成了2960畝土地的報(bào)批手續(xù)，正在組織其他手續(xù)的辦理及土地的招、拍、掛出讓手續(xù)。該項(xiàng)目土地出讓后的收益首先用于支付ⅩⅩ市天達(dá)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司墊資完成的土地征用、房屋拆遷、農(nóng)民安置、地上附著物補(bǔ)償、所有基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，剩余部分塔拉壕鎮(zhèn)與ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司按3：7比例進(jìn)行分成。2、土地二級開發(fā)方面：09年開工建設(shè)的“塔拉壕汽車物流配送服務(wù)中心一期”項(xiàng)目(包括4S店、汽車配件、汽車維修門面及辦公室等)，投資總額為45,167.59萬元，建設(shè)期2年，建成后全部售出，可實(shí)現(xiàn)銷售收入152,483萬元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)凈利17,771.31萬元。目前完成90%工程進(jìn)度，計(jì)劃于ⅩⅩ年9月底竣工并具備商戶入駐條件。3、資金投入情況：至ⅩⅩ年6月底，共投入資金52849.70萬元，其中：征地費(fèi)用27118.7萬元、建安成本25731萬元。4、項(xiàng)目儲備及資金需求情況二期工程根據(jù)初步預(yù)計(jì)需投入52億左右，其中：（1）重卡及工程機(jī)械修配市場：總建筑面積43萬平米，總投資9.1億元；（2）ⅩⅩ商住小區(qū)，總建筑面積42.6萬平米，總投資9.6億元；（3）ⅩⅩ信息化物流港，正在進(jìn)行項(xiàng)目前期籌劃當(dāng)中，預(yù)計(jì)總投資33億元。（七）利潤情況“汽車物流配送服務(wù)中心一期”項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后凈利為1.8億元；“重卡及工程機(jī)械修配市場”項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后凈利為7.9億元。（八）項(xiàng)目還款來源:主要還款來源為銷售收入，包括小汽車修配市場的商鋪銷售收入、小汽車修配市場運(yùn)營收入、重卡及工程機(jī)械修配市場經(jīng)營收入、土地一級開發(fā)收入等。三、抵押擔(dān)保措施（一）抵押措施ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司以位于“ⅩⅩ汽車博覽園”內(nèi)的共3宗土地使用權(quán)可提供抵押（視融資額度確定具體抵押地塊），作為本次貸款的還款保證之一。該3宗地位于東勝區(qū)ⅩⅩ鎮(zhèn)，土地總面積為320.59畝，土地使用權(quán)為商業(yè)用地，公司以出讓方式取得，使用期限為40年。ⅩⅩ年8月ⅩⅩ市ⅩⅩ實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司委托ⅩⅩ昌盛土地評估公司，以20日為評估基準(zhǔn)日對該宗土地進(jìn)行了評估，待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地內(nèi)外七通一平，部分地上有建筑物，宗地估價(jià)結(jié)果約2億元。該宗土地沒有設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，宗地產(chǎn)權(quán)清晰，來源合法。（二）內(nèi)蒙古匯通擔(dān)保有限公司提供連帶保證責(zé)任匯通公司成立于ⅩⅩ年4月23日，由ⅩⅩ市政府參股、市餐飲與飯店行業(yè)協(xié)會會員以自然人身份出資，注冊資金3億元人民幣，經(jīng)營范圍：企業(yè)流動資金貸款擔(dān)保、小額貸款擔(dān)保、企業(yè)項(xiàng)目融資擔(dān)保、綜合授信擔(dān)保、履約擔(dān)保、訴訟擔(dān)保等業(yè)務(wù)，是內(nèi)蒙古資本規(guī)模較大的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)之一。該公司嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行，實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，權(quán)責(zé)、激勵(lì)與約束相結(jié)合的內(nèi)部管理機(jī)制。公司擁有高素質(zhì)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，科學(xué)的管理制度，嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，設(shè)有財(cái)務(wù)審計(jì)部、擔(dān)保業(yè)務(wù)部、風(fēng)險(xiǎn)控制部、綜合部等。截止ⅩⅩ年7月，該公司總資產(chǎn)1.5億，總負(fù)債0.5萬元，凈利潤152萬元。四、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施(一)主要潛在風(fēng)險(xiǎn)1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢風(fēng)險(xiǎn)近年來在全球金融危機(jī)影響下，中國經(jīng)濟(jì)也遭受了一定沖擊。隨著歐美等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃的實(shí)施和