《房地產(chǎn)公司融資研究9600字（論文）》

A房地產(chǎn)公司的融資方式、風(fēng)險(xiǎn)及對策研究案例報(bào)告TOC\o"1-3"\h\u73671緒論 1316832融資的相關(guān)理論概述 447782.1融資的概念 4261412.2融資的方式 424962.2.1企業(yè)自有資金 4208832.2.2預(yù)收賬款 4316982.2.3股權(quán)融資 5271682.2.4債權(quán)融資 5167712.2.5銀行借貸 5225623A房地產(chǎn)公司的融資方式分析 6294043.1公司簡介 6102663.2公司主要融資方式 6216453.2.1銀行貸款 654753.2.2股權(quán)融資 6164503.2.3房地產(chǎn)信托 7306393.2.4海外融資 7268143.3公司融資方式存在的問題及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn) 7208033.3.1缺乏科學(xué)融資規(guī)劃 780773.3.2資本結(jié)構(gòu)有待完善 8113443.3.3融資渠道選擇不合理 8126903.3.4缺乏對融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識 9102044完善A房地產(chǎn)公司融資方式的對策 10227174.1制定科學(xué)的融資規(guī)劃 10227994.2完善資本結(jié)構(gòu) 10298634.3降低融資成本 1030514.4加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范 1122835結(jié)論 111713參考文獻(xiàn) 13【摘要】由于經(jīng)濟(jì)全球化和國內(nèi)市場的逐步開放，公司之間的競爭日趨激烈。合理的融資能夠滿足公司的資本要求，降低資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)正常運(yùn)作和發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)開發(fā)商的特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)，高投資和高盈利能力。資金對他們非常重要，因?yàn)樗麄冃枰銐虻馁Y金來支持運(yùn)作。根據(jù)目前的情況，中國房地產(chǎn)開發(fā)商融資需要解決和改善的問題很多。本文以A房地產(chǎn)公司為例，對其融資方式進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司存在缺乏科學(xué)完善的融資規(guī)劃、資本結(jié)構(gòu)的改善、融資渠道的選擇不當(dāng)、融資成本過高等導(dǎo)致財(cái)務(wù)行為受到制約，對融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足等，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺乏有效改進(jìn)。本文提出了幾點(diǎn)有針對性的財(cái)務(wù)管理優(yōu)化理念，包括制定科學(xué)完善的融資方案、改善資本結(jié)構(gòu)、選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y方式降低融資成本、完善公司治理結(jié)構(gòu)等，加強(qiáng)對融資風(fēng)險(xiǎn)等的規(guī)避，以期幫助企業(yè)更好地防范融資風(fēng)險(xiǎn)。【關(guān)鍵詞】融資方式，融資風(fēng)險(xiǎn)，A房地產(chǎn)公司1緒論1.1選題背景及意義隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和市場競爭的加劇，生產(chǎn)和經(jīng)營資金的籌集已成為企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展的決定性因素。由于財(cái)務(wù)問題，企業(yè)可能會(huì)陷入危機(jī)，如果無法及時(shí)處理財(cái)務(wù)危機(jī)，公司可能會(huì)遇到更嚴(yán)重的問題。研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的原因如下：一方面，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活息息相關(guān)的支柱之一，與國民經(jīng)濟(jì)和人民的生活息息相關(guān)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是高投資，高風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)期長的特點(diǎn)，資金對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。充足合理的融資是房地產(chǎn)公司健康和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資研究較晚，對一些實(shí)際工作中出現(xiàn)的問題還缺乏切實(shí)可行的措施。歐美等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)行了相對成熟的房地產(chǎn)融資研究，從而形成更為成熟的融資模式。但是，由于國情不同，國外理論體系和融資模式不能直接復(fù)制，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體融資問題需要根據(jù)我國的情況進(jìn)行探討。因此，研究以A房地產(chǎn)公司為代表的房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資問題具有重要的理論意義。我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展正在發(fā)生重大變化。工業(yè)改善和新型城鎮(zhèn)化已成為未來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的兩股力量，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的增長機(jī)會(huì)。根據(jù)建設(shè)部2011-2030年發(fā)展規(guī)劃，到2020年我國城市化率將達(dá)到55%。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛力巨大，前景廣闊。本文根據(jù)A房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況和特殊的融資問題，提出加強(qiáng)A房地產(chǎn)的融資管理，并提出合理的建議，A房地產(chǎn)公司優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)的分配，可為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資提供借鑒。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題具有現(xiàn)實(shí)意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀從國外研究狀況來看，國外關(guān)于企業(yè)融資的研究已經(jīng)取得了一些成果，主要包括以下幾個(gè)方面：Agliardi和Spanjers（2016）提出了代理成本理論，認(rèn)為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)會(huì)影響企業(yè)的收入分配，也會(huì)影響控制的作用。Harris（2018）認(rèn)為，債務(wù)融資可以對管理者施加一定的限制，股東可以獲得一定的權(quán)利對管理者施加限制，法律要求管理者提供與企業(yè)相關(guān)的信息。此外，通過對相關(guān)信息的處理，股東有權(quán)決定企業(yè)未來的發(fā)展方向。Stevenson和Jackson（2018）通過建立模型對房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，提出了儲蓄貸款銀行在貸款渠道、貸款金額、貸款范圍等方面的特點(diǎn)。施瓦茨指出，房地產(chǎn)金融體系最早出現(xiàn)于20世紀(jì)30年代的美國。最重要的成果是實(shí)現(xiàn)了長期抵押貸款，將貸款的期限延長到20多年，出現(xiàn)了次級房貸市場和保險(xiǎn)業(yè)的聯(lián)邦抵押貸款保險(xiǎn)。Shieller（2019）對通貨緊縮對房價(jià)影響的分析顯示，房價(jià)在20世紀(jì)80年代和20世紀(jì)20年代以相似的速度上漲和下跌，但與次貸危機(jī)相比仍處于低位。布魯格曼和費(fèi)雪全面解釋了房地產(chǎn)金融。根據(jù)房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)融資可以分為住宅型房地產(chǎn)融資和收益型房地產(chǎn)融資。此外，還有項(xiàng)目融資、信托和次級抵押貸款市場的轉(zhuǎn)讓證券、CMO和衍生證券。從國內(nèi)研究狀況來看，國內(nèi)關(guān)于融資的研究起步較晚，但研究多集中在融資風(fēng)險(xiǎn)控制、融資模式、融資策略等方面，缺乏對融資管理的研究。王理石（2017）發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資法律不完善的融資，融資市場體系缺陷，單一的融資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等，提出了提高企業(yè)軟實(shí)力，擴(kuò)大融資渠道，提高直接融資比重和尋求海外融資和其他對策。楊春艷（2018）認(rèn)為，我國企業(yè)集團(tuán)在資金管理缺乏科學(xué)規(guī)劃、資本結(jié)構(gòu)不合理、融資單一、融資渠道的公司治理結(jié)構(gòu)，作者結(jié)合集團(tuán)企業(yè)的實(shí)際情況，提出了現(xiàn)實(shí)的融資戰(zhàn)略制定，充分利用市場融資工具，加強(qiáng)融資和其他的控制對策。王佳（2019）認(rèn)為企業(yè)融資問題的原因包括企業(yè)管理者了解自己的實(shí)力不足，自我意識的積累和企業(yè)信用等級低，并提出企業(yè)投融資管理的對策，包括注意自己的積累，加強(qiáng)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)政府政策支持中小企業(yè)等。王超（2020）分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資的研究現(xiàn)狀，并發(fā)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的研究并不系統(tǒng)，所以有必要充分利用組合評價(jià)方法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、灰色模糊評價(jià)方法和其他方法，科學(xué)、合理地評價(jià)和分析房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。綜述而言，從國內(nèi)外學(xué)者們對于企業(yè)融資的研究內(nèi)容還是非常的豐富，但針對房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的研究較少，缺乏案例研究，需要進(jìn)一步深入和具體，并且學(xué)者們的研究視角大多是集中在整體角度，比如說從我國房地產(chǎn)整體融資情況進(jìn)行分析，針對企業(yè)個(gè)例的房地產(chǎn)融資缺少相關(guān)的參考借鑒。A房地產(chǎn)公司作為一家上市房地產(chǎn)公司，公司在2017年以前經(jīng)歷了高速發(fā)展時(shí)期，但是從2018年開始，公司發(fā)展受到了一些限制，遇到了瓶頸，其中融資是公司發(fā)展中非常依賴的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是這個(gè)環(huán)節(jié)這兩年來也存在不少的問題，本文選擇A房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行研究，具有非常強(qiáng)的代表性，以期豐富學(xué)術(shù)研究中關(guān)于融資管理的理論體系。1.3研究內(nèi)容及方法本文的研究內(nèi)容如下：第一部分為緒論，主要介紹本文的研究背景、意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究內(nèi)容和方法等。第二部分是相關(guān)理論綜述，主要闡述了融資的概念、融資的方式等，為論文的寫作奠定了理論基礎(chǔ)。第三部分是對A融資管理現(xiàn)狀的分析。首先介紹了A集團(tuán)的概況，然后分析了A集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀，指出了存在的問題。第四部分是A融資管理優(yōu)化對策。第五部分是結(jié)論，總結(jié)了本文的觀點(diǎn)，指出了本文的不足之處。本文研究方法如下：（1）文獻(xiàn)法：收集大量國內(nèi)外關(guān)于融資和融資管理，通過上網(wǎng)和閱讀在圖書館，整理，分析和總結(jié)材料，找出融資的概念和融資管理的概念和意義，并為本文的寫作奠定理論基礎(chǔ)。（2）案例研究法，研究以A公司為例，根據(jù)公司的基本情況的分析，指出該公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，然后分析了存在的問題，最后結(jié)合公司的實(shí)際情況，提出了優(yōu)化資金管理的對策，以提高公司財(cái)務(wù)管理水平，降低公司的融資風(fēng)險(xiǎn)2融資的相關(guān)理論概述2.1融資的概念企業(yè)在考慮自身資本狀況，和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上，向債權(quán)人或投資者融資，將積累和籌集的資金全部用于經(jīng)營。企業(yè)融資有兩種形式：內(nèi)生融資和外生融資。內(nèi)生性融資是指企業(yè)將自有資金投入到投資活動(dòng)中。外部融資是指公司以特定的方式在公司其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體之外籌集資金的活動(dòng)，主要包括銀行貸款、股票發(fā)行和公司債券。2.2融資的方式房地產(chǎn)公司一方面應(yīng)當(dāng)從公司內(nèi)部融資，另一方面要從公司外部融資。一個(gè)公司支持本身的經(jīng)營狀況的途徑就是通過公司本身的資金內(nèi)部籌集。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包含以下方面：實(shí)收資本、銷售回款、權(quán)益出讓等。隨著融資方式的日新月異，許多融資方式已不再僅僅是股權(quán)和債權(quán)，售后回租、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等也越來越受到市場的關(guān)注。以下將重點(diǎn)闡述幾種重要的融資方式：2.2.1企業(yè)自有資金很多房地產(chǎn)企業(yè)偏好使用自有資金作為直接融資手段，但是在市場中該種融資方式比較少。目前自有資金的籌集方式主要通過吸收投資、股票發(fā)行、盈余公積等形式進(jìn)行。自有資金在保證企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的情況下，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本所占企業(yè)開發(fā)總成本的具體占比有著明確的界定，企業(yè)不能低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線以外進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。解讀相關(guān)法律政策，規(guī)定主要明確了房企自持資金需要高于前期開發(fā)投入成本的百分之三十，但一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)將自有資金留存于企業(yè)中并不愿意使用過多的企業(yè)自有資金，只有當(dāng)確定有足夠的盈利時(shí)候才會(huì)使用自有資金去開發(fā)擴(kuò)大項(xiàng)目。2.2.2預(yù)收賬款這種資金籌集方式為我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用，它是一種非常普遍的融資方式。通常情況下，相關(guān)企業(yè)在于購房者達(dá)成正式合法的購房協(xié)議之后，購房人員需要向企業(yè)支付一定數(shù)額的資金，包括其為了房產(chǎn)而向銀行申請的貸款，而另一部分則是企業(yè)照合同規(guī)定預(yù)收一部分委托開發(fā)單位的建設(shè)資金。通過這種方式，房地產(chǎn)就可以提前籌集一定的開發(fā)資金從而保證企業(yè)的前期發(fā)展。總之，內(nèi)部融資雖然在一定程度上滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的資金需求，但是考慮到企業(yè)的永續(xù)發(fā)展以及企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的需要，單純依靠內(nèi)部的融資方式顯然已經(jīng)很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展需求，因此我們要積極尋求內(nèi)部融資以外的其他融資方式，進(jìn)行多元化融資。2.2.3股權(quán)融資什么是股權(quán)融資呢？通俗地講，其實(shí)就是一種股權(quán)更替。企業(yè)的原有股東自愿的拿出一部分的股權(quán)來進(jìn)行融資，以此便有了新的股東的產(chǎn)生；這一系列的過程就稱之為股權(quán)融資。通過這種方式所籌集得到的資金，企業(yè)本身是不需要承擔(dān)任何的利息并進(jìn)行本金償還的；唯一變化的就是新產(chǎn)生的股東將與企業(yè)原有的股東共同享受企業(yè)的分紅。當(dāng)然，相較企業(yè)的其他融資方式來說，這一融資方式所作用的范圍是寬廣的。既有所有融資方式都有的充實(shí)企業(yè)資本的作用，也有投資的作用。了解過股權(quán)融資，債權(quán)融資又是另一種方式，是企業(yè)向銀行或者向其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借款的一種融資方式。相比較于股權(quán)融資，這種融資方式需要承擔(dān)利息，并且按照借款聲明，企業(yè)還要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向借款機(jī)構(gòu)償還本金。這種融資方式，一般只會(huì)發(fā)生在企業(yè)的資金緊及短缺的時(shí)候，在企業(yè)的日常各項(xiàng)開支項(xiàng)目中一般不會(huì)有這種融資方式的發(fā)生。2.2.4債權(quán)融資什么是債權(quán)融資呢？通俗來講就是一個(gè)企業(yè)，將其債券用來融資的一種方式。但是由于社會(huì)背景與歷史條件的種種原因，這種融資方式只會(huì)加劇企業(yè)的負(fù)擔(dān)。簡單的歸類可以分為銀行信托、債券融資、信托融資等。2.2.5銀行借貸銀行在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中扮演著不可或缺的角色。沒有銀行的大力支持，就沒有房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)所需資金銀行貸款占比20%到30%；更甚之，建筑公司墊付的項(xiàng)目啟動(dòng)資金30%到40%也來源于銀行。只將上述這兩項(xiàng)累加起來，便有超過50%到60%的資金來源于銀行。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的依賴程度過高，甚至上述這些還不足以完全描述。在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售業(yè)績也會(huì)隨之上漲，與此相對的便是房價(jià)的急速上漲，這些條件使得房地產(chǎn)開發(fā)商們都加大投資力度，開發(fā)房地產(chǎn)。造成的結(jié)果就是房地產(chǎn)行業(yè)對銀行依賴性越來越強(qiáng)，只有依靠銀行才能取得足夠的資金來維持這個(gè)行業(yè)的高速發(fā)展；當(dāng)然，與之相對的還有房地產(chǎn)開發(fā)商們與銀行之間的矛盾的加強(qiáng)。3A房地產(chǎn)公司的融資方式分析3.1公司簡介A集團(tuán)成立于2000年，總部位于上海，是中國大陸規(guī)模較大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司在全國多個(gè)城市設(shè)立分公司，并逐漸開始拓展海外業(yè)務(wù)。A物業(yè)始終以一流的物業(yè)服務(wù)和良好的樓宇養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，為居住客戶提供更好的服務(wù)。從開始成立到如今，經(jīng)過20年的努力，A集團(tuán)逐漸在住宅行業(yè)確立了品牌優(yōu)勢。2019年，A年銷售面積2765.4萬平方米，銷售額3647.7億元，同比分別增長33.8%和39.5%。全國商品房市場占有率進(jìn)一步提高到3.1%。無論是銷量還是市場份額，都創(chuàng)下了行業(yè)歷史上的新紀(jì)錄。同年，A繼續(xù)加強(qiáng)質(zhì)量控制，客戶滿意度有所提高。A堅(jiān)持與城市同步發(fā)展的戰(zhàn)略，圍繞客戶生命周期不斷豐富和拓展產(chǎn)品和服務(wù)，滿足更多客戶的個(gè)性化需求。3.2公司主要融資方式3.2.1銀行貸款銀行一直以來是A集團(tuán)最大的融資來源。A與銀行一直保持著良好的合作伙伴關(guān)系。A和銀行方面進(jìn)行了融資債券和其他廣泛的商業(yè)合作，得到了銀行的支持。銀行的支持不僅緩解了A的資金周轉(zhuǎn)壓力，也為A嘗試其他融資渠道提供了資本。然而，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，銀行信貸條件的改善和審批程序的嚴(yán)格，增加了A獲得銀行貸款融資的難度，因此A也在不斷創(chuàng)建新的融資渠道，以擺脫對銀行融資的依賴。3.2.2股權(quán)融資A于2012年上市，通過利用公司的發(fā)展業(yè)績和口碑，發(fā)行股票、轉(zhuǎn)換債券等方式提高其融資能力。通過股票市場獲得大量資金，A股權(quán)規(guī)模迅速擴(kuò)大。通過股權(quán)融資，A不斷完善結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債比例，增強(qiáng)融資能力?？梢哉f，通過股權(quán)融資，A的品牌價(jià)值和影響力可以迅速擴(kuò)大，在資本市場平臺上，A發(fā)展迅速，逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的知名企業(yè)。3.2.3房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托代表房地產(chǎn)開發(fā)商通過使用權(quán)威信托責(zé)任公司所擁有的。為了同時(shí)擁有一種投資組合，確定投資的規(guī)模和強(qiáng)度，然后通過信托貸款的形式將信托計(jì)劃資金轉(zhuǎn)移。合理利用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，使客戶獲得可靠的回報(bào)。A集團(tuán)于2018年，公開發(fā)行了5億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資基金一一A晨曦1號，債券產(chǎn)品的收購占據(jù)該基金的百分之五十，屬于固定收益性質(zhì)，而其余則是資金收益權(quán)的購買與安排上，用于江陰市中心澄江街道板塊這個(gè)項(xiàng)目。對此大大吸引著包括銀行在內(nèi)的金融投資機(jī)構(gòu)，而在二級市場中，投資者必須投資100萬元及其以上金額，才能夠開始交易。完整的資金募集到退出鏈條，這種方式能夠幫助A從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。對于A而言，項(xiàng)目前期的土地是之前獲取的，因此地價(jià)己經(jīng)支付。建設(shè)過程中也有開發(fā)貸款的支持。所以，此時(shí)A并不需要承擔(dān)過多的資金壓力。所以，在項(xiàng)目的中后期，A可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)資本化，A通過晨曦1號可以保證后期資金的推出來實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。3.2.4海外融資國內(nèi)的高融資成本決定了以及海外資金的大量涌入。其豐富的資本資源使得海外融資成為廣大房地產(chǎn)企業(yè)新的融資方向。尋求資本國際化也是A海外融資的必要條件，而全球前三大評級機(jī)構(gòu)，穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù)分別給予A的債券BBB+，Baa2級和BBB+的長期企業(yè)信用評級，這無疑為A海外融資的探索提供了有效保障。3.3公司融資方式存在的問題及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)3.3.1缺乏科學(xué)融資規(guī)劃A的融資計(jì)劃必須按照集團(tuán)的發(fā)展框架，進(jìn)行規(guī)劃和協(xié)調(diào)，通過政策來保障融資和投資。然而，由于中國金融投資體制的缺陷，和資本市場發(fā)展的不完善，A無法很好地制定出，符合集團(tuán)實(shí)際情況的融資計(jì)劃。目前，A的融資計(jì)劃缺乏科學(xué)合理性，使得融資規(guī)模和集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略不合適，導(dǎo)致缺乏有效的資金需求，融資主體不明確等問題。下表3-1所示A融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)，可以看到，A在設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的指數(shù)不是科學(xué)，當(dāng)前融資形勢很難滿足融資戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃，融資的重任，有可能達(dá)到融資不到的戰(zhàn)略目標(biāo)，需要進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)。表3-1A未來5年融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目未來1年未來2年未來3年未來4年未來5年融資額度新增10億15億20億25億30億直接融資比率提高到2%5%7%10%12%長期負(fù)率比率提高到20%25%30%35%40%負(fù)債率降低到79%78%77%76%75%利潤率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)9080706050流動(dòng)比率提高到931.401.451.501.55速動(dòng)比率提高到0.350.400.450.500.55平均融資成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%3.3.2資本結(jié)構(gòu)有待完善A的融資渠道相對多樣，但間接融資渠道占很大一部分。銀行貸款是主要的籌資渠道，很少使用債券。這是因?yàn)閭l(fā)行和審批過程過于繁瑣，盡管A符合政府的債券發(fā)行要求，但杠桿仍然相對較小，這進(jìn)一步限制了A對融資渠道和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率過高，風(fēng)險(xiǎn)防范區(qū)域不足等問題。同時(shí)，A正在持續(xù)降低銀行貸款的比例，但在房地產(chǎn)調(diào)控政策與資本鏈條緊縮的情況下，房屋交易數(shù)量的不斷下跌，銀行借貸縮小會(huì)在某種程度上讓A的資本鏈條處于繃緊狀況，從而增加資金鏈斷開的可能性。從下表3-2可以看出，就目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來說，沒有達(dá)到未來1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)，不過和未來1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)相差不大，在經(jīng)營和融資結(jié)構(gòu)上提升一下就可以達(dá)到。表3-2A資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)有數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)對比表項(xiàng)目目前現(xiàn)狀未來1年未來3年未來5年主營業(yè)務(wù)利潤率10%10.5%11.0%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)103908070資產(chǎn)負(fù)債率69.62%69%57%55%流動(dòng)比率1.31541.331.371.45速動(dòng)比率0.32480.330.370.453.3.3融資渠道選擇不合理企業(yè)集團(tuán)的融資成本包括內(nèi)部和外部成本。外部成本是指市場資本成本，例如外部融資成本、負(fù)債利息、股本收益。這些成本主要發(fā)生在集團(tuán)外部，而內(nèi)部融資成本包括內(nèi)部融資管理和協(xié)調(diào)成本。A目前的融資渠道主要以銀行貸款為基礎(chǔ)，債務(wù)融資比率約為48%，并以信托、債券、基金等方式作為補(bǔ)充，雖然某些融資模式可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)，但成本較高，不利于集團(tuán)的長期使用。如下所示，與保利地產(chǎn)相比，著收益并不明顯，融資渠道的平均利率與保利地產(chǎn)沒有顯著差異。A融資成本高的原因如下：（1）外部融資環(huán)境的變化。由于資金環(huán)境受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，資金環(huán)境變得越來越狹窄，嚴(yán)格的貨幣政策增加了固定融資成本，A集團(tuán)的融資方式受到利率上升，和融資成本增加的嚴(yán)重影響。（2）集團(tuán)資金管理模式。A集團(tuán)目前沒有內(nèi)在且有效的融資平臺。每個(gè)子公司都有自己的融資部門，沒有充分利用資金之間的冗余，實(shí)際上減少了最佳融資渠道，也沒有充分利用該集團(tuán)。內(nèi)部交易成本節(jié)省的好處。（3）短期票據(jù)、中長期票據(jù)、低成本公司債等直接融資渠道的門檻較高。A可以滿足這些資金要求，但受到各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的限制。表3-3A和保利地產(chǎn)融資成本對比表融資渠道平均利率A地產(chǎn)行業(yè)平均值保利地產(chǎn)銀行貸款7%9%8%公司債券8%8%7%上市融資2%3%2%信托融資12%13%13%基金融資10%10%10%3.3.4缺乏對融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識房地產(chǎn)公司的發(fā)展受到許多因素的影響，小小的環(huán)境變化會(huì)影響整個(gè)公司的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。融資活動(dòng)涵蓋公司活動(dòng)的整個(gè)過程，并且由于公司資產(chǎn)規(guī)模的增加，管理范圍的不斷擴(kuò)大，多樣化轉(zhuǎn)型的步伐的加快，以及債務(wù)融資工具的使用，而變得越來越復(fù)雜。A規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得融資活動(dòng)越來越復(fù)雜，目前，A的融資活動(dòng)或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，但由于A管理者對融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。A的管理者無法捕捉到融資風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，也無法準(zhǔn)確預(yù)期當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和財(cái)務(wù)狀況，從而無法捕捉到房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的周期性變化。同時(shí)，對涉及的行業(yè)、投資項(xiàng)目、資金來源等缺乏科學(xué)研究，導(dǎo)致行業(yè)預(yù)測失誤。管理者對融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識較為片面，缺乏對未來政策、行業(yè)發(fā)展、市場需求等變動(dòng)因素的科學(xué)研究和預(yù)期，沒有對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，從而過于注重經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)加大。4完善A房地產(chǎn)公司融資方式的對策4.1制定科學(xué)的融資規(guī)劃公司的融資發(fā)展戰(zhàn)略，可以指導(dǎo)公司集團(tuán)的融資。因此，在制定融資發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，有必要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。A計(jì)劃結(jié)合實(shí)際需要，確定主要的融資渠道，并嘗試將股權(quán)融資和債券融資結(jié)合起來。在選擇融資渠道時(shí)，必須根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展?fàn)顩r，未來融資率和融資風(fēng)險(xiǎn)，選擇適合集團(tuán)發(fā)展的有效融資渠道，并通過資本和產(chǎn)品管理最大化股東價(jià)值。A集團(tuán)目前沒有明確的主要融資渠道，也沒有通過歷史狀況和實(shí)際結(jié)果，來確定更好的融資渠道。籌資渠道的選擇并不科學(xué)且嚴(yán)格，這意味著籌資計(jì)劃并未在團(tuán)體籌資中發(fā)揮主導(dǎo)作用。針對這一問題，A集團(tuán)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，制定實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保財(cái)務(wù)的合理實(shí)施，為集團(tuán)財(cái)務(wù)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。還必須根據(jù)實(shí)際籌資的基礎(chǔ)工作，調(diào)整籌資方案，使籌資方案適應(yīng)集團(tuán)的發(fā)展范圍和籌資需求，提高籌資工作的科學(xué)性，選擇最佳籌資策略和最佳籌資渠道，確定減少籌資的籌資風(fēng)險(xiǎn)。4.2完善資本結(jié)構(gòu)公司的資本結(jié)構(gòu)不僅對公司的管理產(chǎn)生重大影響，而且對公司的投資項(xiàng)目和投資資本量具有決定性的影響。在開展業(yè)務(wù)過程中，A不僅對投資體系進(jìn)行了修正，還對公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行了許多調(diào)整。這不僅將大大擴(kuò)大公司的管理規(guī)模，而且還將大大提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。A根據(jù)自身的實(shí)際情況和行業(yè)發(fā)展趨勢，制定了自己的資本結(jié)構(gòu)，一方面確定了公司未來管理的重點(diǎn)，另一方面又加快了公司的快速穩(wěn)定發(fā)展。良好的資本結(jié)構(gòu)不僅可以促進(jìn)公司的發(fā)展，而且可以在競爭激烈的市場中占據(jù)較高的競爭地位。因此，A需要調(diào)整其自身的資本結(jié)構(gòu)，以確保資金的使用在投資過程中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)A2015年年報(bào)，A的資產(chǎn)負(fù)債率為77.71％，比上年下降約7個(gè)百分點(diǎn)，融資的資本結(jié)構(gòu)變得更加合適。這保證了公司在資本市場上的自主權(quán)和高且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這使公司在市場上更加靈活。4.3降低融資成本一方面，A集團(tuán)必須考慮融資收入，與融資風(fēng)險(xiǎn)之間的對應(yīng)關(guān)系，另一方面，有效地協(xié)調(diào)融資結(jié)構(gòu)的靈活性和財(cái)務(wù)靈活性，以選擇合適的融資模，式以實(shí)現(xiàn)更低的融資成本，和更低的融資風(fēng)險(xiǎn)。A集團(tuán)目前的融資方式包括內(nèi)部和外部融資，逐漸多樣化的籌資方式，幫助該集團(tuán)籌集資金。但是，通過觀察A的融資成本，可以看出A的融資成本普遍較高。根據(jù)現(xiàn)有的融資政策，A必須選擇合適的融資渠道模型，以降低資本利息成本，和融資的資本風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。由于股權(quán)融資低于債券融資成本，并且不必承擔(dān)債券利息，因此A可以選擇此模型。實(shí)際上，A已經(jīng)增加了這種融資模式的使用，并獲得了157.11億美元的資金，募集資金34.9億美元。此外，A必須適當(dāng)?shù)厥褂眠€款、轉(zhuǎn)賬、提前還款或資金變動(dòng)，來進(jìn)一步優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)。交換條件成熟后，可轉(zhuǎn)換債券將轉(zhuǎn)換為普通股。還可以通過減少債務(wù)和股權(quán)融資的份額，來降低融資成本。4.4加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范防范融資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)高管的風(fēng)險(xiǎn)意識、風(fēng)險(xiǎn)觀念。目前，A管理層基于公司利益進(jìn)行