1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)120302

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

張如清

2012年3月1日房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的部分及附帶的各種權(quán)益。

房地產(chǎn)由于自己的特點(diǎn)及位置的固定性和不可移動(dòng)

性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為不動(dòng)產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)的定義根據(jù)房地產(chǎn)的概念和自身特點(diǎn)可以看出所有權(quán)（占有/使用/收益/處分）他物權(quán)（抵押權(quán)/租賃權(quán)）

權(quán)益單純的土地單純的建筑物土地建筑物結(jié)合

實(shí)物房地產(chǎn)業(yè)

是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于服務(wù)業(yè)范疇。房地產(chǎn)和建筑業(yè)的區(qū)別區(qū)別建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的市場劃分123一級市場開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目后向購房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。已經(jīng)成交過的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為市場存量，也就是通常所說的二手房市場。二級市場三級市場國有土地使用權(quán)出讓。我國現(xiàn)行土地制度——所有權(quán)

全民所有制(所有土地）：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體行使權(quán)力由國務(wù)院代表國家行使。

集體所有制（集體土地）：所有權(quán)屬于村民集體組織。

國家所有土地都為社會(huì)主義公有制國有土地使用權(quán)出讓

國家為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，可以行使權(quán)力征收集體所有制土地變?yōu)槿袼兄仆恋兀雌匠Ｎ覀兯f的“征地收儲(chǔ)”行為。

國有土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓（一級市場）由國家壟斷，國家以一次性收取土地出讓金方式給予土地使用者（一定年限）使用權(quán)，土地使用者只有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓年限住宅用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年綜合式其他用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年國有土地使用權(quán)取得招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓方式承租方式劃撥方式國有土地使用權(quán)出讓流程發(fā)布出讓公告。編制出讓文件。地價(jià)評估，確定出讓底價(jià)。編制、確定出讓方案等。公布出讓計(jì)劃，確定供地方式。

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45國有土地使用權(quán)出讓流程辦理土地登記。核發(fā)《建議用地批準(zhǔn)證書》交付土地。公布結(jié)果，簽訂出讓合同。招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議）實(shí)施。申請及資格。

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910土地上市前的幾種狀態(tài)

生地

指可能為房地產(chǎn)開發(fā)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，即待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開發(fā)利用的土地。毛地

指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

熟地

指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。

七通一平：上水、下水（排水）、電力、通訊、

燃?xì)?、道路、供熱、場地平整。房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識介紹紅線：是指各種用地的邊界線，通俗來講，在建筑紅線外不允許有任何建筑物，紅線內(nèi)建筑物也應(yīng)需相應(yīng)退讓。容積率：地塊內(nèi)總建筑面積與土地面積的比。是房地產(chǎn)開發(fā)中最主要的指標(biāo)之一。建筑密度：地塊內(nèi)建筑基底面積與土地面積的比。綠地率：地塊內(nèi)各類綠地面積總和與土地面積的比。樓板價(jià)：單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最主要的指標(biāo)之一。房地產(chǎn)開發(fā)的基本路徑

直接拿地法

政府在規(guī)劃區(qū)內(nèi)按計(jì)劃進(jìn)行土地拍賣，開發(fā)商自行對土地及房產(chǎn)市場進(jìn)行市場評估，參與政府舉辦的“招拍掛”活動(dòng)，獲取土地使用權(quán)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，一般適用于城市已規(guī)劃地區(qū)、“七通一平”地區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)的基本路徑土地上市市場評估籌集資金規(guī)劃設(shè)計(jì)工程建設(shè)房產(chǎn)銷售后期服務(wù)參與競拍獲取土地房地產(chǎn)開發(fā)的基本路徑

項(xiàng)目策劃法

主要指綜合類房地產(chǎn)開發(fā)，如旅游地產(chǎn)、綜合體房地產(chǎn)等。開發(fā)公司提供自己有競爭力的、地方政府歡迎的投資項(xiàng)目，與地方政府就項(xiàng)目投資進(jìn)行洽談，最終達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)。一般在風(fēng)景區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)較多。房地產(chǎn)開發(fā)的基本路徑項(xiàng)目策劃項(xiàng)目選址招商引資規(guī)劃調(diào)整土地掛牌項(xiàng)目立項(xiàng)土地獲取土地報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)后期運(yùn)營房產(chǎn)銷售工程建設(shè)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目選址招商引資規(guī)劃調(diào)整土地掛牌項(xiàng)目立項(xiàng)土地獲取土地報(bào)批房地產(chǎn)開發(fā)的基本路徑

項(xiàng)目收購法

全部或部分收購擁有土地使用權(quán)證的房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司部門組成及基本職能

包括：董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、董事長助理等職務(wù)。

全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃、資金籌集、獲取土地、項(xiàng)目開發(fā)、銷售管理、后期服務(wù)等事宜，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由董事長（總經(jīng)理）領(lǐng)導(dǎo)向董事會(huì)負(fù)責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)層房地產(chǎn)開發(fā)公司部門組成及基本職能

包括人事行政部、財(cái)務(wù)部門、法務(wù)部門等。

對公司的運(yùn)營提供人事管理、行政工作、資金管理、法律工作等支持工作。管理層房地產(chǎn)開發(fā)公司部門組成及基本職能

包含項(xiàng)目策劃部、前期開發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部、市場營銷部等。

具體實(shí)施從項(xiàng)目落地、報(bào)批報(bào)建、工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售等一系列工作。是保證項(xiàng)目投資成功，實(shí)現(xiàn)投資目的的關(guān)鍵力量。經(jīng)營層房地產(chǎn)開發(fā)中對應(yīng)的政府相關(guān)部門及基本業(yè)務(wù)市（區(qū)、縣）政府：主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商、洽談、落地、投資條

件等基本條件的落實(shí)。規(guī)劃局：項(xiàng)目基本規(guī)劃條件的落實(shí)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批

等工作。國土局：土地的報(bào)批及出讓工作。建設(shè)局：工程建設(shè)的管理工作，質(zhì)量監(jiān)管工作（質(zhì)監(jiān)站）。林業(yè)局：林地使用的審批工作。物價(jià)局：產(chǎn)品銷售的價(jià)格備案。公安局：項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中交通組織的審批、地名審批等。消防部門：項(xiàng)目消防的審批管理等。

上述主要是在就開發(fā)過程中密切相關(guān)的主要部門，實(shí)際工作中還有很多大大小小的政府機(jī)關(guān)需要我們?nèi)ゴ蚪坏?、去?yīng)付。房地產(chǎn)開發(fā)過程中社會(huì)合作伙伴策劃公司：項(xiàng)目定位、定性、定量服務(wù)，提出投資方案、

拿地方案、設(shè)計(jì)方案及其他各種專業(yè)性意

見供公司領(lǐng)導(dǎo)層決策。設(shè)計(jì)公司：包含但不限于項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝潢

設(shè)計(jì)及其他各種專業(yè)設(shè)計(jì)。建筑安裝公司：包含但不限于土建工程、安裝工程、裝修

工程、景觀綠化工程及各種專業(yè)配套施

工安裝公司。房地產(chǎn)開發(fā)過程中社會(huì)合作伙伴監(jiān)理公司：為項(xiàng)目提供質(zhì)量監(jiān)督的專業(yè)公司。咨詢服務(wù)公司：為開發(fā)項(xiàng)目提供營銷代理咨詢、造價(jià)咨

詢、法律服務(wù)的各類公司。營銷代理公司：為產(chǎn)品提供專業(yè)代理銷售服務(wù)的公司。物業(yè)管理公司：后期物業(yè)管理的專業(yè)公司。銀行：提供資金支持。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本成本構(gòu)成

土地成本：是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的關(guān)鍵成本，一般約占30%—40%。

建安成本：包括工程土建、安裝、裝修、紅線內(nèi)外市政配套、管網(wǎng)綠化等一切用于產(chǎn)品建設(shè)的費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用：資金占用所必須支付的資金成本。

營銷費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品所發(fā)生的廣告費(fèi)用，代理費(fèi)用等。一般約

占銷售收入的2%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本成本構(gòu)成管理費(fèi)用：為開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的人員工資等項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，一

般占銷售收入1%—2%左右。稅費(fèi)等：在生產(chǎn)經(jīng)營及產(chǎn)品銷售中計(jì)提的各種稅費(fèi)。如：營業(yè)

稅、所得稅、土地增值稅、土地契稅、教育附加費(fèi)

、

房屋維修基金等。不可預(yù)見費(fèi)用：上述費(fèi)用外其他可能發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)中的層數(shù)劃分

中高層住宅

多層住宅

高層住宅

超高層低層住宅1—3層（建筑高度不大于11米）7—9層（建筑高度不大于30米）10層以上4—6層（建筑高度不大于24米）建筑高度大于100米的民用建筑為超高層房地產(chǎn)開發(fā)過程中的四證一書國有土地使用證——拿地階段建設(shè)用地規(guī)劃許可證——拿地階段建設(shè)工程規(guī)劃許可證——規(guī)劃審批階段建設(shè)工程施工許可證——開工先決條件選址意見書（建設(shè)工程用地批準(zhǔn)書）——項(xiàng)目立項(xiàng)階段

實(shí)際上現(xiàn)在又增加了一證二書，分別為“商品房銷售許可證”、“住宅使用說明書”、“住宅質(zhì)量保證書”。房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的幾點(diǎn)要素融資產(chǎn)品銷售地段

是決定價(jià)值的關(guān)鍵因素，擁有前瞻眼光看待土地所處地段，更能獲得意想不到的收獲。

粗制濫造的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，優(yōu)良品質(zhì)，性價(jià)比最高的產(chǎn)品才能擁有客戶。

全面競爭的時(shí)代來臨，領(lǐng)先的營銷策略是實(shí)現(xiàn)利潤必不可少的先決條件。項(xiàng)目能否成功的基礎(chǔ)條件。中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

深圳中國土地“第一拍”標(biāo)志著中國土地使用權(quán)商品化開始。

房地產(chǎn)市場進(jìn)入活躍期。

“8·31大限”所有經(jīng)營用地必須公開出讓。

《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是中國住房模式的新轉(zhuǎn)折點(diǎn)。1978年

改革開放，理論界提出商品房及土地產(chǎn)權(quán)的概念。1987年1998年2004年2008年2010年大力發(fā)展保障房、經(jīng)濟(jì)適用房，史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控開始。中國房地產(chǎn)業(yè)未來展望（個(gè)人觀點(diǎn)）

暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入資金為王，品質(zhì)為先的時(shí)代。

三四線城市，后發(fā)展地區(qū)當(dāng)下?lián)碛懈嗟臋C(jī)會(huì)。

中國經(jīng)濟(jì)正處于上升通道，城市化全面加速，

房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金時(shí)機(jī)。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

張如清

2012年3月1日。所有權(quán)（占有/使用/收益/處分）。全民所有制(所有土地）：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體行使權(quán)力由國務(wù)院代表國家行使。建筑密度：地塊內(nèi)建筑基底面積與土地面積的比。樓板價(jià)：單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最主要的指標(biāo)之一。主要指綜合類房地產(chǎn)開發(fā)，如旅