明珠雅苑開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目(房地產(chǎn))可行性研究報告

目錄第1章 總論 11.1. 項(xiàng)目背景與概況 11.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 111.3. 問題與建議 12第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 132.1. 投資環(huán)境分析 132.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 152.3. 銷售預(yù)測 232.4. 營銷策略 26第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 283.1. 建設(shè)規(guī)模 283.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 283.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 29第4章 建筑方案 354.1. 設(shè)計依據(jù) 354.2. 項(xiàng)目設(shè)計主題和開發(fā)理念 354.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 364.4. 建筑設(shè)計 374.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 384.6. 給排水設(shè)計 39第5章 節(jié)能節(jié)水措施 405.1. 設(shè)計依據(jù) 405.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 40第6章 環(huán)境影響評價 416.1. 編制依據(jù) 416.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 416.3. 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 416.4. 環(huán)境保護(hù)措施 41第7章 勞動衛(wèi)生與消防 437.1. 指導(dǎo)思想 437.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 437.3. 消防設(shè)計 44第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 468.1. 組織機(jī)構(gòu) 468.2. 人力資源配置 錯誤！未定義書簽。第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 479.1. 項(xiàng)目開發(fā)期 479.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 479.3. 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 47第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) 4910.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 4910.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 5010.3. 招標(biāo)依據(jù) 5210.4. 招標(biāo)范圍 5210.5. 招標(biāo)方式 52第11章 投資估算與資金籌措 5311.1. 投資估算 5311.2. 資金籌措 53第12章 財務(wù)評價 5512.1. 項(xiàng)目評估依據(jù) 5512.2. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 5512.3. 財務(wù)評價 5512.4. 不確定性分析 56第13章 社會評價 5713.1. 項(xiàng)目對社會的影響分析 5713.2. 風(fēng)險分析 5813.3. 社會評價結(jié)論 58第14章 研究結(jié)論與建議 6014.1. 可行性研究結(jié)論 6014.2. 建議 60總論一項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：明珠雅苑（商住兩用）開發(fā)2、承辦單位概況單位名稱：******生物科技有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)注冊資金：人民幣500萬元業(yè)務(wù)范圍：生物技術(shù)、富硒大豆法定代表人：***建設(shè)單位簡介：******生物科技有限公司的前身為***太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于2005年9月13日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng)***省工商行政管理局備案，于2007年8月2日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準(zhǔn)變更為******生物科技有限公司，公司的經(jīng)營范圍、經(jīng)營辦公地址、注冊資金等基本情況均未發(fā)生變化。***公司注冊資金為500萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路88號，占地面積近30畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東***，公司性質(zhì)為一人有限公司。2007年末，該公司資產(chǎn)總額4000萬元、負(fù)債0元，資產(chǎn)負(fù)債率為0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠一處，千畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地二處(分布于團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)長興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn))，百畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地三處(龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共600畝，麻栗場鎮(zhèn)150畝)。***公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。3、可行性研究報告編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對明珠雅苑項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約1.5—2個百分點(diǎn)。目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城，擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進(jìn)一步提升縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)占GDP的比重也將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率必將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2012年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到25平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到17%，城市化水平將提高到43%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2015年達(dá)到人均建筑面積42平方米，主導(dǎo)戶型為四室兩廳和三室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。②項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用對于花垣縣城未來的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識與戰(zhàn)略定位。提出要把花垣縣城打造成為功能互補(bǔ)的商貿(mào)中心區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、武陵山區(qū)特別是大湘西領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居綜合生態(tài)區(qū)。武陵山中的一顆璀璨明珠——花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f，是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)?；ㄔh始建于清嘉慶三年(1798年)，縣城輻射規(guī)劃控制范圍38平方公里，其中城市中心區(qū)14.5平方公里。古代為辰陽縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬***湘西土家族苗族自治州管轄。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天。新中國成立后，特別是改革開放以來，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗……如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城——茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清水河繞城而過，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動的詩；麻栗場的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天……目前，花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨(dú)占鰲頭，但現(xiàn)有的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與***省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善花垣縣人民的居住條件已經(jīng)成為花垣縣政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著花垣縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使花垣縣城城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。如今，當(dāng)你徜徉在被譽(yù)為“城市心臟”的邊城廣場，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時，當(dāng)你流連在被譽(yù)為“花垣王府井”的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰花垣全景時，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街巷……可以期待的是，一座花園式的花垣新城區(qū)正崛起于湘、黔、渝邊陲。見證城市建設(shè)的歷史，我們不妨翻開歷史那一冊厚重的長卷，來檢視沉淀了的滄桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載，清嘉元年(1795)因原永綏廳治吉多坪“孤懸苗地”，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰“花園石城”。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年(1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。這座新石城周長573.6丈，高1.3丈，底寬0.9丈，頂寬0.6丈，開東、南、西、大北、小北5座城門，分別刻有“太平”、“歸化”、“迎恩”等門號，并建有城樓，城有垛口、炮臺。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護(hù)城，俗稱“小城”。《論文》曰：“垣，墻也”?！氨?、垣也”?！败?，城垣也”。于是，花園的“園”便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ摹霸?。花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守攤子？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護(hù)中開發(fā)建設(shè)？花垣縣委、縣政府清醒地認(rèn)識到：只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才能帶動城市建設(shè)。當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運(yùn)動，已不亞于一場恢宏浩大的戰(zhàn)爭，誰的城市品牌響，誰的城市品位高，誰的城市風(fēng)格靚，誰就可能成為世界的中心。如在國際上，紐約成為了世界政治中心，瑞士成為了世界金融中心，巴西成為了足球王國，維也納成為了音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜……。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？用前任縣委吳彥承書記的話來說：“歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府對城市建設(shè)認(rèn)識更清楚、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更顯現(xiàn)?！钡拇_，思想上的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。把握苗疆邊城歷史文脈?；ㄔ莻€以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)，濃烈的苗族風(fēng)情令人陶醉，文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，更是令花垣充滿了無限神秘之感。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠(yuǎn)流長，是城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動都要與之相近，以其為蘊(yùn)?？茖W(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū)。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造湘黔渝邊區(qū)“明珠縣城”的口號，按照“山區(qū)縣城，都市標(biāo)準(zhǔn)”的要求，確定了“打通東西、拓展南北，小縣建大市”的思路和目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了五個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金“瓶頸”；三是由被動解決歷史遺留問題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個性，向建設(shè)品牌城市邁進(jìn)；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。謀劃了城市化進(jìn)程發(fā)展藍(lán)圖。圍繞縣城檔次的提升，嚴(yán)格按照“優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次”的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到“規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務(wù)一條龍”，其“龍頭”作用凸顯。2003年《花垣縣縣城總體規(guī)劃》通過縣人大常委會審查；2005年完成了《花垣縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》、《城北控制詳細(xì)規(guī)劃》和縣郵政局等7個單位的測繪；2006年上半年完成《團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計》、《縣農(nóng)貿(mào)市場二期工程》等8個規(guī)劃?！耙劳薪?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐”的城建思想深入人心。在城市建設(shè)過程中，花垣十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推進(jìn)城市化的進(jìn)程。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。“十五”期間，通過招商引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近4億元，修建了城關(guān)集貿(mào)大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。同時，放低農(nóng)民進(jìn)城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險等方面給進(jìn)城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動人口已由2000年的3.5萬人發(fā)展到近8萬人。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人氣，搞旺了財氣，又繁榮了縣城?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。在城南、城北開發(fā)和舊城改造中，他們實(shí)行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個人修建和開發(fā)商連片開發(fā)互動，單位籌資和個人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過五年的努力，投資近2億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資3000萬元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆?；ㄔ康禺a(chǎn)市場已經(jīng)成為湘黔渝邊區(qū)最為活躍的市場之一。交通是一個城市的名片，要讓所有經(jīng)過花垣的人，先從交通這張名片上認(rèn)識花垣了解花垣。隨著城市道路的建設(shè)和竣工，已經(jīng)使209、319國道過境車輛全部繞城經(jīng)過，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提升了花垣城市建設(shè)的品位。本案所在地的建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀(jì)戰(zhàn)役，也是一項(xiàng)深受擁護(hù)的民心工程。整個工程拆遷26個單位、222戶居民住宅、1.5萬平方米的黃金鋪面，涉及到1200余人。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市場，整個建設(shè)路的改造，拉動了民間資本投入5000萬元，臨街新建樓房300余棟，新增商業(yè)門面1000多間。2004年，全縣投入420萬元對縣城老街進(jìn)行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè)路改造后縣城升級提質(zhì)的又一項(xiàng)重大舉措?？h城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長3.4公里，共有2000多戶居民，1.7萬人。因年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴(yán)重。老街改造擴(kuò)建排水溝5200米，改造供水主管2000米，支管12000米；拆除占道臺階10450米；電力、廣播電視、電信“三線”全部下地，設(shè)置消防栓28個，路面全部鋪上15厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。2005年，全縣又投入900萬元對縣城所有小街小巷進(jìn)行了硬化改造。對41條小街小巷19.3公里的路面進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。老城水門洞一帶，此前因亂建亂占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護(hù)車無法開進(jìn)，老百姓形象地說，連棺材都抬不出來。通過建設(shè)者們艱苦細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來，全部硬化。通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展，使花垣縣城走上了一條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。通過舊城改造，新建了一條長980米，寬100米的商業(yè)步行大街。主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場及安置商住小區(qū)等。步行街規(guī)劃設(shè)計理念獨(dú)特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風(fēng)情，并請著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。老農(nóng)貿(mào)市場改造項(xiàng)目。通過改造，市場面積由原來的3000多平方米增加到21000平方米，成為全州獨(dú)體建筑最大的市場，經(jīng)營戶由原來的600多戶發(fā)展到1300多戶，年成交金額由1.2億元擴(kuò)大到2億多元。市場內(nèi)設(shè)有電梯5臺，有各種超市、多功能購物中心，并實(shí)行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。商貿(mào)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積25000平方米，總造價5800萬元，主樓高15層，成為目前花垣最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬元的“天價”，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。與此同時，城南、城北兩個新區(qū)開發(fā)也同步進(jìn)行中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通過政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近4億元，將城南打造成一個高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。同時，城北的開發(fā)項(xiàng)目也在分步實(shí)施中。2006年，縣委、政府又投資1100萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地250畝。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個月時間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風(fēng)景。坐落園內(nèi)投資600萬元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè)當(dāng)中。一分耕耘、一份收獲。今日的花垣縣城，確實(shí)呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說家鄉(xiāng)天更藍(lán)、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升?；ㄔh在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標(biāo)準(zhǔn)，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等5個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達(dá)。旅游景點(diǎn)日漸完善美麗。花垣縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。投資2000萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來不少人氣和財氣。悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗……如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令人陶醉的感覺。正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的明珠雅苑項(xiàng)目完全符合花垣縣城城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點(diǎn)，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為花垣縣重點(diǎn)商品住宅兩用建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加花垣縣當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于花垣縣建設(shè)東路主城區(qū)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項(xiàng)目所在地段位于兄弟河?xùn)|岸南段，總占地面積16000平方米，建筑面積80000平方米。小區(qū)西隔兄弟河與沿江風(fēng)光帶相連、南至××路、東隔規(guī)劃中的××小區(qū)與××路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與花垣縣著名的兄弟河依河相伴；距吉渝高速公路入口僅10分鐘車程，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)明珠雅苑項(xiàng)目擬在占地面積18000平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為81200.6平方米的小高層電梯住宅房（其中住宅面積65,975.39平方米，1-3層商鋪面積15225.09平方米，地下停車場面積9,748平方米）。8、主要建設(shè)條件明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部份進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣城建設(shè)成為縣域性中心城市，花垣縣啟動了兄弟河沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。9、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡18,000.02規(guī)劃總建筑面積㎡81200.62.1其中：住宅建筑面積㎡65,975.392.2其中：1-3層商鋪建筑面積㎡15225.092.3其中：地下停車場建筑面積㎡9,748.03建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬元11,650.447財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)投資回收期年0.88問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及花垣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性?；ㄔh房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2009年1-11月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資127614億元，同比增長26.8%。其中，國有及國有控股完成投資53365億元，增長21.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26546億元，增長22.7%。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資13124億元，同比增長31.8%；地方項(xiàng)目投資114490億元，增長26.3%。11月份，我國居民消費(fèi)價格總水平同比上漲2.4%。其中，城市上漲2.2%，農(nóng)村上漲2.9%；食品價格上漲5.9%，非食品價格上漲0.6%；消費(fèi)品價格上漲3.1%，服務(wù)項(xiàng)目價格上漲0.3%。1-11月份累計，居民消費(fèi)價格總水平同比上漲6.3%。其中，城市上漲6.0%，農(nóng)村上漲6.9%。1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè)，下同）實(shí)現(xiàn)利潤24066億元，同比增長4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額18314億元，同比增長20.7%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入439464億元，同比增長24.1%。11月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款45006億元，同比增長12.3%。產(chǎn)成品資金23114億元，同比增長25.0%。11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè)）增加值同比增長5.4%，比上年同期回落11.9個百分點(diǎn)。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別為2.3億噸和1586萬噸，同比分別增長5.2%和4.9%；發(fā)電量2540.2億千瓦時，同比下降9.6%；生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為3351.6萬噸、3518.9萬噸和4230.1萬噸，分別下降16.2%、12.4%和11%。1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長13.7%。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。其中，新建住房銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.6個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.6%。11月份，我國工業(yè)品出廠價格同比上漲2.0%；原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲2.0%。1-11月份累計，工業(yè)品出廠價格同比上漲7.6%，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲11.6%。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，我國外貿(mào)總值達(dá)23783.7億美元，比去年同期增長20.9%。其中出口13171.6億美元，增長19.3%；進(jìn)口10612.1億美元，增長22.8%。累計實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差2559.5億美元，同比增長6.9%，凈增加163.9億美元。11月末，11月份，我國社會消費(fèi)品零售總額9790.8億元，同比增長20.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額8226.2億元，同比增長20.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額1376.6億元，增長25.1%；其他行業(yè)零售額188.0億元，增長3.0%。1-11月累計社會消費(fèi)品零售總額97759.2億元，同比增長21.9%。我國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額29.57萬億元，按可比口徑同比增長16.03%，比上月末高1.45個百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加4769億元，同比多增3895億元。1-11月份人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加4.14萬億元，同比多增5554億元。11月末，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為46.24萬億元，同比增長19.94%，比上月末低1.16個百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)存款增加4038億元，同比少增2986億元。1-11月份人民幣各項(xiàng)存款增加7.3萬億元，同比多增2.30萬億元。2008年11月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為45.86萬億元，同比增長14.8%，比上月末低0.22個百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為15.78萬億元,同比增長6.8%，比上月末低2.05個百分點(diǎn)；市場貨幣流通量(M0)余額為3.16萬億元，同比增長9.04%。1-11月份凈投放現(xiàn)金1232億元,同比少投放683億元。數(shù)據(jù)顯示，在積極財政政策實(shí)行后的第一個月，11月全國財政出現(xiàn)了1461.63億元的赤字。11月，全國財政收入為3792.4億元，支出為5254.03億元。其中，財政收入比去年同期下降3.1%；財政支出比去年同期增加745.84億元，增長16.5%。1-11月份，從我國施工和新開工項(xiàng)目情況看，累計施工項(xiàng)目328977個，同比增加26170個；施工項(xiàng)目計劃總投資288467億元，同比增長19.7%；新開工項(xiàng)目228776個，同比增加17649個；新開工項(xiàng)目計劃總投資77539億元，同比增長5.4%。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2009年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，國家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素2009年，受國際金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊，全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展遇到前所未有的困難和挑戰(zhàn)。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，縣委、縣政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容應(yīng)對，帶領(lǐng)全縣人民堅(jiān)定信心、迎難而上、共克時艱，努力化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實(shí)國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)政策措施，全力以赴“保增長、保民生、保穩(wěn)定、強(qiáng)基礎(chǔ)”，經(jīng)過全縣上下共同努力，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)回升向好。一、2009年花垣縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（一）經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)回升，逐步邁入復(fù)蘇通道三季度以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及全縣工業(yè)生產(chǎn)的恢復(fù)性增長，全縣經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升。據(jù)初步預(yù)計，2009年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值475663萬元，同比增長1.7%，增速較前三季度回升3.7個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值38758萬元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值328269萬元，下降1.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值108636萬元，增長6.9%。（二）工業(yè)累計降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及錳鋅價格的逐步回升，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)自三季度以來有所轉(zhuǎn)機(jī)，開始逐步擺脫低迷走向復(fù)蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復(fù)工企業(yè)增多，企業(yè)盈利有所增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)明顯向好。1-12月，累計實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值318010萬元，同比下降3.4%，降幅比前三季度縮小9.1個百分點(diǎn)。其中規(guī)模工業(yè)增加值258572萬元，同比下降3.2%，降幅比前三季度縮小10.2個百分點(diǎn)。12月本月增加值完成38019萬元，環(huán)比增長17.5%，同比增長32.4%，呈現(xiàn)出環(huán)比同比雙雙增長的態(tài)勢。復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)進(jìn)一步增多。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的規(guī)模企業(yè)數(shù)量由上半年最少時39戶增加到91戶，電解錳企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年80.3%提高到93%，電解鋅企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年29.8%提高到53.2%。重點(diǎn)產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢。錳礦石成品礦259萬噸，增長30.2%；電解鋅6.04萬噸，下降43.4%；電解錳18.9萬噸，增長20.8%;硫酸11.7萬噸，下降23.2%；硅錳0.29萬噸，下降60.8%；水泥8.5萬噸，下降57.0%；發(fā)電量9776萬千瓦小時，增長79.0%；用電量163950萬千瓦小時，增長4.0%。經(jīng)濟(jì)效益有所回升但仍顯低下。1-12月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入748039萬元，同比下降17.1%，降幅較1-11月份收窄5.9百分點(diǎn)。127家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè)32家，虧損面達(dá)25.2%，盈虧相抵后，實(shí)現(xiàn)利潤1708萬元，同比下降92.1%，降幅較1-11收窄10.7百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利稅總額67062萬元，下降37.6%，降幅較1-11收窄17.4百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強(qiáng)勁增長伴隨著擴(kuò)大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢，增速達(dá)近年來的最高點(diǎn)。1-12月，全社會固定資產(chǎn)投資217509萬元，同比增長62.9%；其中城鎮(zhèn)以上投資168888萬元，增長46.9%；農(nóng)村投資9621萬元，下降33.8%；跨地區(qū)項(xiàng)目投資39000萬元，增長875.0%。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資165050萬元，增長46.2%；房地產(chǎn)投資3838萬元，增長82.8%。重大項(xiàng)目建設(shè)取得新突破。張花和吉茶高速公路花垣段建設(shè)加快推進(jìn)，319國道團(tuán)結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的55%，格山220千伏輸變電工程基本建設(shè)。消費(fèi)市場持續(xù)繁榮在國家擴(kuò)大內(nèi)需以及多項(xiàng)刺激消費(fèi)政策的拉動下，通過積極開展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、購物節(jié)促銷活動，消費(fèi)潛力得到有效激發(fā)。1-12月，全縣實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額67794萬元，增長17.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)58562萬元，增長17.8%；住宿和餐飲業(yè)8722萬元，增長17.4%；其他510萬元，增長11.1%。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額46854萬元，同比增長18.5%；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額20940萬元，同比增長15.9%。財政總收入繼續(xù)呈收窄之勢1-12月，全縣完成財政總收入61489萬元，同比下降8.6%，降幅比1-11月份收窄6.7個百分點(diǎn)。一般預(yù)算收入30508萬元，下降3.3%，降幅比1-11月份收窄5.3個百分點(diǎn)。在財政十分困難的情況下，仍確保了各項(xiàng)重點(diǎn)支出保障到位，1-12月，全縣完成財政支出95506萬元，同比增長25.1%。（七）存貸款快速增長，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度加大12月末，全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額342351萬元，比年初增加64193萬元，增長23.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額261511萬元，比年初增加50451萬元，增長23.9%。12月末，各項(xiàng)貸款余額121944萬元，比年初增加22113萬元，增長22.1%。存貸款增加，對全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。（八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機(jī)帶來的影響，把增加居民收入作為建設(shè)和諧社會的重要組成部分，城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。1-12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11342元，同比增長10.1%，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入8234元，增長8.0%；轉(zhuǎn)移性收入835元，下降10.9%；經(jīng)營性收入2494元，增長26.5%。1-12月，農(nóng)村居民人均純收入2980元，同比增長10.1%。其中工資收入1189元，增長16.2%；家庭經(jīng)營收入1353元，增長7.8%；財產(chǎn)性收入167元，下降9.5%；轉(zhuǎn)移性收入270元，增長11.3%。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、花垣縣城房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)1―9月，花垣縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。但也面臨一些問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價指數(shù)走高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風(fēng)險。一、花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況目前，在花垣縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)共有11家，省外有2家，分別為貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的“星夢園”項(xiàng)目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司開發(fā)的“湘錘花苑”項(xiàng)目；省內(nèi)企業(yè)有9家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、州駿華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣榮鑫公司、縣新瑞公司、縣眾望公司。其中從事新開工項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)有2家。二、花垣縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2009年1―9月，花垣縣完成投資金額3.28億元，同比增長11.2%，面積19.32萬平方米同比增長9%；在建項(xiàng)目投資6490萬元，同比下降4.4%，面積6.49萬平方米，同比下降5.1%；新開工項(xiàng)目投資12173萬元，同比下降7.4%，面積9.5萬平方米，同比下降8.2%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，2008年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.28億元，同比增長11.2%，竣工面積19.32萬平方米，同比增長9%。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好花垣縣房地產(chǎn)市場，積極籌措資金，加大資金購置力度。而隨著隨著國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實(shí)，花垣縣金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。截止9月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額1.08億元，同比下滑18個百分點(diǎn)?；ㄔh今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計劃投資1.2億元、建筑面積9.5萬平方米，房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的獨(dú)特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。解決城市低收入家庭住房困難將取得實(shí)質(zhì)突破。隨著政府按計劃落實(shí)省為民辦實(shí)事任務(wù)要求，花垣縣將加大保障性住房的財政投入力度，確保廉租住房建設(shè)進(jìn)一步全面提速。至2009年底，全縣將發(fā)放租賃補(bǔ)貼達(dá)18.98萬元，226戶低收入住房困難家庭受益。新建(籌集)廉租住房面積2400平方米，將有效擴(kuò)大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問題。當(dāng)前，國家用濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)隨國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進(jìn)程，消費(fèi)品價格指數(shù)進(jìn)一步回落，這些都將催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有利因素居多。三、2009年底到2010年初花垣縣房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測根據(jù)國家市場調(diào)控政策影響和花垣縣1―9月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，預(yù)測今年底到明年初房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征：1、隨國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實(shí)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。2、在一線市場，房地產(chǎn)市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。而二、三線市場卻恰恰相反，蘊(yùn)藏著巨大的市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如花垣。這是因?yàn)?，近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。雖然住房價格上漲趨緩。當(dāng)前需求推動住房價格上漲的因素消失，但是成本推動住房價格上漲的因素凸現(xiàn)。征地拆遷費(fèi)用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價格下跌空間有限。四、房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析1、人們對房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。從上個世紀(jì)九十年代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對房地產(chǎn)投資的興趣。近年來隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代”之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)從股票市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。2、個人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。住房既是人們所需但也十分昂貴，以一個普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項(xiàng)，是一件十分困難的事情。如果銀行沒有提供個人住房按揭貸款，或者個人住房按揭貸款的利率很高，即使老百姓有住房消費(fèi)的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但是，1998年以來，我國啟動了個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，加上央行自1996年以來連續(xù)進(jìn)行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實(shí)現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個人住房貸款推到了一個快速增長的軌道，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。3、花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空間。為加快城市化步伐，政府出臺一些政策，為進(jìn)城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路“綠燈”開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景。4、土地價格的上升，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲?；ㄔh成立了土地儲備中心，全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。實(shí)行土地儲備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，同時也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價格，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。5、金融政策和融資渠道的變化，促使房價上漲。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險，導(dǎo)致風(fēng)險成本增加。6、建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價的上漲。據(jù)調(diào)查：2008年1-6月份全縣建筑材料上漲6.3%，其中：水泥上漲6.1%，木材上漲7.0%，鋼材上漲8.3%。2、花垣縣城房地產(chǎn)投資分析2003-2009房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表2003-2009房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表5.987.4811.5112.4813.2316.5923.5101020302003200420052006200720082009房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元)從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，花垣縣城房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年份2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）8.489.2312.5919.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是花垣縣城房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于花垣縣城房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過1-2年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。3、花垣縣城房地產(chǎn)供求分析1）供給分析2）需求分析從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、花垣縣城房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年花垣縣城房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、2010年花垣縣城樓市分析①花垣縣城房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，花垣縣城2010年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤。2）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求弱中趨強(qiáng)，短期難以緩解土地供求的矛盾。但本案所在地段是政府扶持的項(xiàng)目，且土地的使用早就在計劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動全身，所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批等因素。②2010年花垣縣城樓市走勢對花垣縣城房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2010年樓市房價依然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地建設(shè)路是花垣縣城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中的一個小區(qū),人口眾多,交通方便,但兄弟河沿岸尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在花垣縣城打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造花垣縣城高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為花垣縣城人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為花垣縣城地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：①一類客戶：民營企業(yè)老板群體本項(xiàng)目周邊的大型民營企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多集中在這里。他們大多身價在是數(shù)千萬元至上億元不等。這部分客戶將會成為明珠雅苑購買重要客戶群，他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。所以，良好的居住條件是他們的首選。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計在這一群體中可購房120-300套。而更多的是一大批身價在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩輩居住在花垣這塊神奇而秀美的土地，故鄉(xiāng)是一座山，故鄉(xiāng)是一條河，故鄉(xiāng)的山水讓他們夢繞魂?duì)?，所以，他們絕大多數(shù)會在花垣縣城置業(yè)發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。所以，這是一個不可忽視的潛在消費(fèi)群體。住宅與商鋪對他們而言都是不可或缺的根基。這一塊的消費(fèi)估計在500套左右。2）花垣縣公務(wù)員群體花垣縣城集中了全縣公務(wù)員的主體，他們生活無憂，身份彰顯。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢。這部分客戶也將會成為明珠雅苑的購買客戶群。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨花垣縣城繁華區(qū)，也是商貿(mào)中心區(qū)，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在花垣縣城主力批發(fā)市場，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人。而且目前卻面臨普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學(xué)校老師花垣縣城區(qū)學(xué)校眾多，從業(yè)教師近千人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。④五類客戶：花垣縣城在外地成功人士目前整個花垣縣城，高檔的時尚社區(qū)罕有，對于在外工作的花垣縣城籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為兄弟河邊唯一的高檔商住兩用社區(qū)，明珠雅苑無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。這是因?yàn)椋麄兙哂泻軓?qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑤六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對明珠雅苑的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑥七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士花垣縣城房價目前在全國來講都偏低，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.44264本項(xiàng)目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕明珠雅苑風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到明珠雅苑的房屋。銷售部計劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客戶600批以上。銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，花垣縣城目前房價水平處于全省中下等水平，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿s大于購買房產(chǎn)的潛力，在未來相當(dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間。以2007年10月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，***銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局***調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，花垣縣城的均價為******元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。吉首城區(qū)新建商品均價在2705元/平方米以上。從單純的數(shù)據(jù)來看，花垣縣城的房屋均價低于上述地區(qū)。但一個重要的發(fā)展趨勢是，花垣縣城樓市正處于向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。項(xiàng)目銷售價格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價不低于3700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價3800元/平方米，2號住宅樓銷售均價4600元/平方米，3、4號住宅樓銷售均價5800元/平方米，1號至2號樓公共停車場3000元/平方米，3號至4號樓公共停車場4500元/平方米；1～3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，4樓二層商鋪銷售均價11000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測銷售總收入為××××××萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷策略本項(xiàng)目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項(xiàng)目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告包括***日報、瀟湘晨報、三湘都市報屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，花垣縣城地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“明珠雅苑開盤慶典”。活動二：“大湘西炒房團(tuán)花垣縣城購房活動”?；顒尤骸鞍倌昊ㄔh城兄弟河風(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒铀模夯ㄔ苏f花垣大型文化論壇?；顒游澹合盗忻酥v座。活動六：神秘花垣旅游休閑購房行活動。2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳明珠雅苑，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在花垣縣城的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放?；ㄔh城報紙：開盤前一月投放3～4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到花垣縣城的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4～6次，開盤前每周發(fā)送2～3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1～2場，開盤后視銷售情況舉行。建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積18000平方米，總建筑面積為81200.6平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為4棟(1-4號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積65,975.39平方米，1-3層商鋪面積15225.09平方米，地下停車場面積9，748平方米）。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，總占地面積18000平方米，小區(qū)西隔兄弟河西岸××路與沿江風(fēng)光帶相連、南至××路、東隔規(guī)劃中的××路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與花垣縣著名的××島隔河相望；距離包茂高速、張花高速入口皆不到10公里，且與長渝高速連通。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。本案鳥瞰圖：2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于花垣縣建設(shè)路88號地區(qū)，面積為18000平方米。經(jīng)花垣縣人民政府國用（××××）第××××××號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)商/住兩用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)花垣縣規(guī)劃局審議通過。項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況花垣縣位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。境內(nèi)以山原地貌為主，層巒起伏，溪河交錯，山川壯麗?；ㄔ珰夂蛩募痉置?，年平均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天?；ㄔ硟?nèi)資源豐富，已探明礦產(chǎn)２０余種，其中錳礦、鉛鋅礦儲量分別居全國第二位、第三位，有“東方錳都”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱。水能資源豐富，土地肥沃，農(nóng)林牧特產(chǎn)久負(fù)盛名，是一塊極具發(fā)展?jié)摿Φ暮裢痢５貏萦赡舷虮眱A斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜0.05，地震動反應(yīng)譜特征周期為0.33s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件氣候特點(diǎn)一、冬暖夏涼，四季分明年平均氣溫與≥0℃積溫雖然低于省內(nèi)同緯度濱湖地區(qū)，但1月平均氣溫偏高，據(jù)1961～1990年氣象資料統(tǒng)計：最冷月1月平均氣溫均在4．4℃以上，最高為5．2℃，比同緯度的濱湖區(qū)高0．4℃～1．2℃，冬季寒冷。日數(shù)少10～17天，寒冷持續(xù)期短16～32天。盛夏多地形雨影響，夏季氣溫偏低，少酷熱天氣，最熱月7月平均氣溫要比同緯度濱湖區(qū)低1。8℃～2．0℃。最高氣溫大于35℃的天數(shù)少8～15天。據(jù)8縣市196l～1990年氣象資料統(tǒng)計：各地春季始于3月中下旬，時間75天左右；夏季始于5月下旬至6月中旬，時間110天左右；秋季始于9月中旬至10月初，時間65天左右，冬季則始于11月中下旬，時間115天左右，冬夏長春秋短。其中春季一般是陰雨連綿，氣溫逐漸回升。秋季前段是秋高氣爽，后多秋風(fēng)秋雨。四季時問的長短，隨海拔升高，夏季縮短，冬季延長。二、降水充沛，光熱總量偏少境內(nèi)位于全國降水偏多地區(qū)，降水集中期為4～6月(俗稱雨季)，降水量約占全年的41—47％。雨季開始時間自4月上旬由南向北逐漸開始，結(jié)束時間自7月初又由南向北逐漸結(jié)束，一般在7月中旬雨季基本結(jié)束。州境光熱總量與全國、全省相比，要明顯低于同緯度的東部地區(qū)。多年平均氣溫低0．7℃(如保靖北緯28°41′和平江28°42′相比)，≥10℃積溫少250℃，≥10℃活動積溫少185℃左右。龍山比華容、永順比常德等都相對要低。日照時數(shù)，由于州境8縣市都地處山區(qū)，日照時數(shù)相對濱湖區(qū)也要少得多，如保靖比平江年日照時數(shù)少520小時，其他縣市與同緯度濱湖區(qū)同樣偏少。三、光熱水基本同季，前期配合尚好，后期常有失調(diào)州境8縣市，4～9月光熱水所占全年比例，就平均而言分別為68．9％、71．%和73．0％。光熱水的配合在4～6月尚好，這時氣溫逐月升高，日照逐月增強(qiáng)，降水逐月增多。從7月中下旬開始，隨著雨季北移，副熱帶高壓西伸北抬，降水明顯減少。光照和氣溫為全年高值期的7～9月日照時數(shù)為550小時，占全年的43％；積溫2，350℃，占全年的40％，降水量卻僅占全年的29％，且降水往往是強(qiáng)度大，有效性差，利用率低。所以光熱水的配合在后期較差，容易發(fā)生夏秋干旱。四、氣候類型多樣，立體特征明顯在垂直方向上，隨海拔每上升100米年平均氣溫遞減0．55℃～0．60℃，雨量遞增30～50毫米，日照減少，無霜期縮短5天，喜溫作物生長季縮短6。5天，形成不同層次的氣候類型。在水平方向上，由于不同的地形、坡向，接收太陽輻射的多少不一，迎來的氣流不同，光熱水存在較大差異，一般南向坡或開闊地形光強(qiáng)，氣溫高空氣較干燥，北向坡或峽谷山澗則反之。州境山澗盆地多，由于冬季冷空氣難進(jìn)或夜間逆輻射冷卻的影響，某一層次容易產(chǎn)生逆溫現(xiàn)象而生成暖帶，許多地區(qū)生成小“暖區(qū)”。在冬季出現(xiàn)異常低溫的情況下，暖區(qū)溫度要比一般地區(qū)高出2℃～9℃，暖帶溫度要比低層高出2℃～8℃?；ㄔh城地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達(dá)260—310天，自然資源極為豐富。花垣縣位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米?；ㄔh內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米。境內(nèi)以山原地貌為主，層巒起伏，溪河交錯，山川壯麗。花垣氣候四季分明，年平均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天。①、氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②、降水量年平均降水量1960.7mm年降雨天數(shù)157天日最大降水量142.5mm③、濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④、風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大風(fēng)速23m⑤、最大積雪深度30cm⑥、最大凍土深度9cm⑦、全年日照時數(shù)1513.0h3、水文地質(zhì)花垣縣屬酉水水系，地處云貴高原北東側(cè)與鄂西山地南西端之結(jié)合部，武陵山脈由北東向南西斜貫全境，地勢南東低、北西高，屬中國由西向東逐步降低第二階梯之東緣。西部與云貴高原相連，北部與鄂西山地交頸，東南以雪峰山為屏障，武陵山脈蜿蜒于境內(nèi)。地勢由西北向東南傾斜，平均海拔800～200米，西北邊境龍山縣的大靈山海拔1736.5米，為州內(nèi)最高點(diǎn)；瀘溪縣上堡鄉(xiāng)大龍溪出口河床海拔97.1米，為州內(nèi)最低點(diǎn)。西南石灰?guī)r分布極廣，巖溶發(fā)育充分，多溶洞、伏流；西北石英砂巖密布，因地殼作用形成小片峰，以花垣排吾鄉(xiāng)周圍最為典型。東西部為低山丘陵區(qū)，平均海撥200～500米，溪河縱橫其間，兩岸多沖積平原。地貌形態(tài)的總體輪廓是一個以山原山地為主，兼有丘陵和小平原，并向北西突出的弧形山區(qū)地貌。湘西州境主要河流水系，南有沅江干流過境，酉水干流、武水干流橫穿西東，花垣西鄉(xiāng)河的上中游段由南向北經(jīng)茶洞入境。沅江全長1，033公里，流域面積89，163平方公里，發(fā)源于貴州省都勻縣云霧山雞冠嶺，于德山入洞庭湖。干流從瀘溪縣浦市鎮(zhèn)小熟坪上游約1．0公里入境，流經(jīng)浦市鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、武溪鎮(zhèn)會武水，下流至大龍溪出境，過境里程約／10公里，在州境流域面積1，158．8