珠海房地產(chǎn)市場分析

廣州濤略投資咨詢有限公司二零一五年七月 12500003000020000025000200000050000500002014.12成交面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)2014.10101407.1932961.352015.1102107.6918032.622015.2193150.11399.41107858.358124.88500000000035000015年2月，住宅用地成交面積基本成增長趨勢。漲了1200元/平方米。地價(jià)幾乎可達(dá)市區(qū)部分新房的價(jià)格。住宅銷住宅銷/待售面積40011住宅銷售面積(萬平方米)住宅待售面積(萬平方米)2今年6月份，珠海主城區(qū)共網(wǎng)簽商品房838套，其中住宅用房網(wǎng)簽801套，是今年前6個(gè)月中單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)最高的一個(gè)月，也是唯一一個(gè)突破800套大關(guān)的月份，環(huán)比今年5個(gè)盤方面，上個(gè)月共有6個(gè)樓盤成交套數(shù)超過40套。其中，位于唐家灣的保利海上名第二，市區(qū)新盤中邦山海灣花園以68套的成績排名第三。中山市國土局資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，作為珠海人購房的熱門區(qū)域，中山坦洲鎮(zhèn)上個(gè)月成交房源1146套，成交面積11.9萬平方米，數(shù)據(jù)環(huán)比有明顯回落———5月份，坦洲商品房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，珠海主城區(qū)共網(wǎng)簽商品房3494套，其中有3315套為住宅用房，與去年同期的2137套相比，該數(shù)據(jù)上漲了55%。00000000095009000月2月2月2月2月2222222222222220404040400000000000200000000533332222關(guān)于珠海樓價(jià)，珠海官方近年來已經(jīng)不再公布相關(guān)數(shù)據(jù)，而根據(jù)中國指數(shù)研究院公布住宅平據(jù)網(wǎng)易珠海房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)6月市區(qū)在售75盤，其中越過20000元/㎡的樓盤有483個(gè)(不包括橫琴未開賣樓盤)，超總數(shù)的64%。其中吉大片區(qū)在售的10樓盤均超20000元/㎡。吉大新盤多位于情侶路，以高端海景樓盤為主，作為珠海最繁華的商業(yè)旺地，周邊有九洲城、免稅廣場等商業(yè)配套，且擁有豐山、格力廣場、曦華園、中廣海岸等高端住宅齊聚，現(xiàn)片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目如誠豐星座、鈺海帝景、華業(yè)臨海花園、萊茵半島已處于尾盤階段。發(fā)展勢頭勇猛的橫琴，由于現(xiàn)階段多個(gè)樓盤處于認(rèn)籌階段，僅華融琴海灣有報(bào)價(jià)，均價(jià)為43000元/㎡。雖5月多盤價(jià)格未公布，但橫琴現(xiàn)在售的一手樓均以高端為定位，價(jià)元/㎡面市。據(jù)中原5月月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域5月均價(jià)為43956.52元/㎡。全區(qū)一手樓集度，預(yù)計(jì)今年內(nèi)有望出現(xiàn)均價(jià)破5萬元/㎡的項(xiàng)目。前山向來有價(jià)格洼地之稱，是市區(qū)剛需房源的聚集地，而據(jù)網(wǎng)易珠海房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月坯均價(jià)16000元/㎡，心海州因一期住宅售罄，現(xiàn)推商鋪，因此片區(qū)20000元/㎡內(nèi)樓盤又最讓人意外的是被稱之為豪宅新貴的南灣片區(qū)，區(qū)域內(nèi)6盤，僅南灣國際毛坯均價(jià)為20000元/㎡，隨著華發(fā)新城售罄，中信紅樹灣新一期在認(rèn)籌，區(qū)域內(nèi)高價(jià)盤不多，以剛需盤為主，雙城匯、新都會和兼具剛需及首改的華發(fā)水岸均在20000元/㎡以內(nèi)。據(jù)中原5因占據(jù)城市最繁華地帶并毗鄰澳門，房價(jià)居高不下的拱北，區(qū)域在售樓盤有9個(gè)，有價(jià)格尚未公布。其中中鐵諾德國際花園為2014年珠海地王，拿地價(jià)已達(dá)16400元/㎡，入4仍不放松新香洲主要面向改善型需求，據(jù)中原5月月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域5月均價(jià)為18342.78元/㎡，區(qū)域在售樓盤有14個(gè)，8盤越線?？v觀片區(qū)在售產(chǎn)品，以大戶型為主，包括五洲花城二期、華發(fā)四季、御景國際花園、銘泰華府、學(xué)府道，金域華府、荔景園則以中小戶備受本地人青睞的老香洲，因成熟的生活配套及濃郁的居住氛圍，價(jià)格居高不下。據(jù)中原5月月報(bào)該區(qū)域在售項(xiàng)目均價(jià)為27550.38元/㎡。片區(qū)現(xiàn)已進(jìn)入尾盤狀態(tài)，多個(gè)項(xiàng)目元/㎡，淺水灣二期別墅認(rèn)籌中，價(jià)格未定，游離于榜單外。有山有海的唐家灣，備受外地人喜愛，全區(qū)14盤，超20000元/㎡的有9個(gè)。據(jù)中原5月月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域5月均價(jià)為20393.96元/㎡。其中一向低調(diào)的港珠灣山莊以均萬元戶，旭日海岸及鴻泰西岸中央新人出道，就展示破萬之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸則兢兢業(yè)業(yè)默默破萬，東方潤園跟鴻泰海半山是?？汀６烽T越過萬元大關(guān)的樓盤也有9個(gè)。斗門破萬樓盤多為別墅項(xiàng)目，其中萬威森林園、五洲家園、五洲東方墅、中邦城市美墅毫無懸念單價(jià)超萬元，而高層產(chǎn)品也有萬元戶，世榮作品壹號均500元/㎡，電力家和城高層均價(jià)10300元/㎡。更有不少樓盤已在9字頭，離萬元單價(jià)不遠(yuǎn)。曾經(jīng)的價(jià)格洼地逐漸被填平。各區(qū)多盤紛紛踏進(jìn)20000元/㎡的界限，全市房價(jià)急速攀升，隨著土地成本的提高，產(chǎn)品開發(fā)也越多地傾向于豪宅化，越來越多的剛需群體被逼至珠海西區(qū)及中山坦洲尋求安5宅市場分析戶增多橫琴自貿(mào)區(qū)的定位是對接服務(wù)澳門，橫琴樓市也是如此。這使得橫琴樓市在很長一段當(dāng)前橫琴的供應(yīng)量逐步攀升，數(shù)據(jù)顯示，橫琴島內(nèi)已出讓土地項(xiàng)目商品住宅未來供應(yīng)規(guī)模近105萬平方米(合1.1萬套)，預(yù)計(jì)2015年將入市42萬平方米(合4400套)。未內(nèi)地市場成為橫琴樓市進(jìn)一步升溫的推動力，而且不斷顯現(xiàn)強(qiáng)勁的購買勢頭。目前橫琴樓市客戶群已呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢，內(nèi)地客戶正在增多。各大房企也應(yīng)注意開拓內(nèi)地和橫琴島內(nèi)市場。據(jù)了解，為了進(jìn)一步開拓珠三角市場，提升公司品牌形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，華融琴海灣項(xiàng)目將于深圳南山區(qū)益田假日廣場設(shè)立華融琴海灣展位。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，今年4月底開盤的華融琴海灣12號樓銷售情況良好。根據(jù)12棟成交客戶總結(jié)分析，華融琴海灣項(xiàng)目的內(nèi)地客戶呈增多趨勢，其中珠三角地區(qū)中深圳地區(qū)客源最多。橫琴作為國家級新區(qū)，有足夠的優(yōu)勢挖掘內(nèi)地客戶。特別是與華融琴海灣項(xiàng)目所在的橫琴新區(qū)同屬于中國(廣東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的深圳前海蛇口片區(qū)，市民對自貿(mào)區(qū)認(rèn)知度新房的均價(jià)已達(dá)到52641元/m2。在宣布蛇口劃入自口區(qū)某新盤入市，均價(jià)竟達(dá)到55178元/平方米。2月份，蛇口片區(qū)某高端樓盤均價(jià)達(dá)到71107元/平方米，與之相比，同屬于廣東自貿(mào)區(qū)的珠海橫琴，房情況下，華融琴海灣在深圳做展銷的信息受到深圳市民格外關(guān)注。6450004000035000300002500020000盡管橫琴自貿(mào)區(qū)在4月23日舉行了盛大的掛牌儀式，但這似乎并沒有讓以往橫琴樓市的火爆得以延續(xù)。橫琴一家樓盤的營銷人士也坦承，年后的橫琴市場已開始逐漸趨于理性，澳門客戶的比例在逐漸減少，去年橫琴蓮花口岸宣布24小時(shí)通關(guān)后，澳門人瘋搶橫琴樓盤的盛況已然一去不復(fù)返。如今澳門客戶的比例正在逐漸下降，以往那種“有房就能賣”的時(shí)代終究是過去了。橫琴樓市借助政策的東風(fēng)及自身炒作，一度成為了珠海樓市熱寵。房價(jià)節(jié)節(jié)高漲，銷已被哄搶一空。橫琴效應(yīng)響當(dāng)當(dāng)，姿態(tài)高不愁賣。去年10月至12月期間，橫琴3個(gè)樓盤到澳門賣了大約3300套，按照平均300萬一套計(jì)算，成交金額達(dá)100億。然而風(fēng)光過后完全落地，橫琴房價(jià)漲勢兇猛，澳門博彩業(yè)收入連續(xù)下跌，澳門樓盤降價(jià)等都是致銷量猛灘發(fā)股份獲得橫琴商住地塊累計(jì)土地總面積超113萬平方米，其中十字商務(wù)區(qū)占大部分，華7其中，長隆投資發(fā)展有限公司、世榮兆業(yè)、格力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等企業(yè)都在橫琴島上擁有一定數(shù)量的土地儲備，但儲備量均不足華發(fā)股份。在公共設(shè)施建設(shè)和綜合體方面，橫琴規(guī)劃項(xiàng)目也十分到位。十字門游艇碼頭及游艇產(chǎn)業(yè)展示服務(wù)基地、麗新星藝文創(chuàng)田地、橫琴小學(xué)、廣東省客家商會總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目、南方國際金融傳媒大廈、中大金融大廈、香洲埠文化院街、神華南方總部大廈、高金集團(tuán)橫琴總部項(xiàng)目、橫琴發(fā)展大廈、橫琴新區(qū)天然氣利用工程、華融大廈、橫琴國貿(mào)大廈、珠海富盈商務(wù)度假中心、橫琴新區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。目前橫琴在建和在售共有7個(gè)住宅項(xiàng)目，其中華融琴海灣取得了預(yù)售證，是橫琴住宅項(xiàng)目中第一個(gè)取得預(yù)售證的樓盤。8樓盤名稱項(xiàng)目地址